Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.64.2026.3.PJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 30 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości wpłynął 31 stycznia 2026 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 marca 2026 r. (wpływ tego samego dnia) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.            Zainteresowany będący stroną postępowania – X;

2.            Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.             Przedmiot składanego wniosku

Y. jako zbywca („Zbywca”) oraz X. jako nabywca („Nabywca”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”) planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, (...), opisanej szczegółowo poniżej („Nieruchomość” – zdefiniowana szczegółowo poniżej) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) („Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z powyższym, poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz założeń planowanej Transakcji:

1)    w punkcie II. Zarys działalności Zbywcy

2)    w punkcie III. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

3)    w punkcie IV. Historia Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

4)    w punkcie V. Zakres Transakcji

5)    w punkcie VI. Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji

6)    w punkcie VII. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

II.         Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką celową, której przeważającą działalnością – zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym – jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zbywca jest – i będzie w momencie Transakcji – zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zbywca nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Obecnie Zbywca – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – świadczy usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości. Przedmiotowe usługi podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie od VAT). W związku z realizacją przyjętej strategii inwestycyjnej, Zbywca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

1)    Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie ani faktycznie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

2)    Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej nie można wykluczyć, że na podstawie prowadzonych ksiąg możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów zewnętrznych.

III.        Opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będą działki gruntu, tj. działka o numer A., (...) oraz działki o numerach B., C. oraz D. (...) (razem łącznie „Grunt”, indywidualnie „Działka A.”, „Działka B.”, „Działka C.” oraz „Działka D.”). Zbywca jest właścicielem Gruntu.

Grunt jest obecnie zabudowany budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 poz. 418 ze zm.; „Prawo Budowlane”), tj. budynkiem usługowo-handlowym o powierzchni zabudowy wynoszącej ok. (...) m² („Budynek”).

Poza Budynkiem, Grunt jest również zabudowany innymi naniesieniami, w szczególności wymienionymi w tabeli poniżej. Stanowią one własność Zbywcy i w ocenie Wnioskodawców należy uznać je za budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego („Budowle”). Ponadto, nie jest wykluczone, że na Gruncie mogą znajdować się również inne obiekty, które w ocenie Wnioskodawców nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, lecz są kwalifikowane jako urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury. Na potrzeby niniejszego Wniosku, również te obiekty będą definiowane łącznie jako Budowle.

Działka	Budowle
A.	•    Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe)
B.	•    Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe)
C.	•    Tereny utwardzone (chodniki, drogi)
D.	·         Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe) ·         Rów melioracyjny

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdują się instalacje (np. przyłącza: CO na działkach B. i D., wody na działce C., energii elektrycznej na działce C.) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych), z których część w świetle Prawa Budowlanego może być kwalifikowana jako budowle („Instalacje”). Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j., Dz. U. 2025.1071; „Kodeks Cywilny”), Instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie Instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości, i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji, nie będą uwzględnione w podstawie opodatkowania VAT w zw. z planowaną Transakcją ani nie zostaną wykazane na fakturze VAT dokumentującej dostawę przedmiotu Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle dalej określone będą również łącznie jako „Nieruchomość”. Nieruchomość stanowi jedyne, główne aktywo Zbywcy oraz jego jedyne źródło przychodów.

IV.       Historia Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Zbywca nabył prawo własności Gruntu (wraz z prawem własności działki o numerze (...) która nie jest przedmiotem Transakcji) od (...), na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2011 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego, nr (...). Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego, Zbywca nabył Grunt jako niezabudowany potrzeby rozumieniu VAT.

Dostawa Gruntu na podstawie ww. umowy podlegała opodatkowaniu VAT.

Po nabyciu Gruntu Zbywca realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace. Budynek oraz Budowle, zostały oddane do użytkowania w (...) 2012 r. Powierzchnia Budynku była sukcesywnie wynajmowana kolejnym najemcom i przez nich zajmowana. Jednocześnie, najemcy bezpośrednio lub pośrednio korzystali (i dalej korzystają) również z Budowli. Wszystkie części Budynku składające się na powierzchnię przeznaczoną do wynajęcia zostały wydane najemcom więcej niż dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W dacie złożenia niniejszego wniosku (...)% powierzchni Budynku przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu.

Zbywca nie poniósł (ani na dzień Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie Budynku lub poszczególnych Budowli w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 278 ze zm.; „Ustawa o CIT”), których wartość byłaby większa lub równa 30% wartości początkowej Budynku lub danej Budowli tj. indywidualnie Budynku lub każdej indywidualnej Budowli. Zbywca wykazuje Budynek oraz Budowle jako jedną pozycję w ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej od VAT przez Zbywcę.

V.        Zakres Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)    prawo własności Gruntu, Budynku, Budowli,

2)    prawo własności ruchomości stanowiących przynależności związane z Nieruchomością,

3)    autorskie i pokrewne prawa majątkowe wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości dotyczące Budynku,

4)    prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

5)    prawo własności dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z przenoszonymi w ramach Transakcji aktywami, będącą w posiadaniu Zbywcy, w tym w szczególności:

a)       dokumenty (fizyczne kopie) stanowiące materiały badania „due diligence” przeprowadzonego przez Nabywcę oraz doradców Nabywcy w związku z Transakcją,

b)       dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości – m.in. oryginały umów najmu oraz dokumentów instrumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu (w zależności od rodzaju zabezpieczenia, np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji itp.),

c)       dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości – w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowy, kopie korespondencji z organami dotyczącej Nieruchomości, dokumenty dotyczące odpowiednich projektów Budynku i Budowli, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy w Budynku oraz jego systemów przeciwpożarowych, dzienniki Budynku, oryginały świadectw charakterystyki energetycznej; oraz

d)       projekty i dokumenty związane z konserwacją Nieruchomości, w tym dokumentacja powykonawcza Budynku oraz rysunki powykonawcze wraz z specyfikacjami technicznymi, zatwierdzeniami technicznymi oraz dokumentacją techniczną dotyczącą prac wykończeniowych (w tym wszystkimi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi procesu budowy),

6)   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego,

7)   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w odniesieniu do których okres najmu nie rozpoczął się i przedmiot umowy najmu nie został wydany najemcy przed datą przeprowadzenia Transakcji, wobec których art. 678 Kodeksu Cywilnego nie znajduje zastosowania,

8)   prawa wynikające z instrumentów zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu umów najmu Nieruchomości tj. depozyty najemców oraz wszelkie inne zabezpieczenia dostarczone przez najemców, takie jak np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w zakresie, w jakim uprawnienie Nabywcy do skorzystania z tych zabezpieczeń nie przechodzi z mocy prawa (np. uprawnienie do żądania nadania tytułowi egzekucyjnemu - oświadczeniu o poddaniu się egzekucji - klauzuli wykonalności wynikać będzie wprost z art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego),

9)   prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (gwarancje bankowe, kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

10) pozwolenia związane z Nieruchomością, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzje wodnoprawne, środowiskowe itp.,

11) profil w mediach społecznościowych oraz umowa dzierżawy domeny internetowej (Zbywca pełni rolę dzierżawcy).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych elementów w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1)    praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynku i Budowli,

2)    praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

3)    praw i obowiązków z umowy z operatorem parkingu Nieruchomości,

4)    praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,

5)    praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

6)    dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy (poza dokumentami, które zostały udostępnione Nabywcy w ramach procesu „due diligence”),

7)    praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

8)    praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

9)    środków pieniężnych innych niż depozyty najemców oraz zabezpieczenia gwarancji budowlanych, o których mowa w opisie zakresu Transakcji,

10) know-how Zbywcy (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”),

11) firmy Zbywcy,

12) innej dokumentacji handlowej czy korporacyjnej związanej z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, o której mowa w opisie zakresu Transakcji,

13) należności gospodarczych (innych niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowych Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do ich przeniesienia, w szczególności przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, wszystkie umowy związane z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy.

Nie można również wykluczyć, że Nabywca zawrze nową umowę o obsługę parkingu Nieruchomości z tym samym podmiotem, który świadczył usługi w tym zakresie na rzecz Zbywcy.

Nie można również wykluczyć, że Nabywca zawrze nowe umowy finansowania (na potrzeby sfinansowania nabycia przedmiotu Transakcji) z tym samym podmiotem, który udzielił Zbywcy finansowania (na potrzeby wybudowania Budynku wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami).

VI.       Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca na moment składania niniejszego wniosku jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji. Nabywca został utworzony na podstawie aktu notarialnego z dnia (...) 2026 r., (...).

Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji.

Celem działalności Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i późniejsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości. Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Po Transakcji, Nabywca nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji do celów działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management), przy czym w zależności od sytuacji, o której mowa powyżej, niektóre z umów mogą zostać przeniesione, jak również nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem Nieruchomości dla celów komercyjnych.

VII.      Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Wnioskodawcy zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości) nastąpi w 2026 r.

Nabywca i Zbywca nie są i w momencie Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 Ustawy o CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Wnioskodawców do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów „due diligence” (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu wskazali Państwo ponadto że:

1.    Czy któreś z naniesień znajdujących się na działkach, których prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży, jest częścią składową budynku lub gruntu (proszę wskazać które)?

·         Spółka informuje, że Budynek stanowi część składową Gruntu.

Częścią składową poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu, oprócz Budynku, są:

·         A. – Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe),

·         B. – Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe),

·         C. – Tereny utwardzone (chodniki, drogi),

·         D. – Tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe), rów melioracyjny.

Fizycznie połączone z Budynkiem są będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych: przyłącze CO, przyłącze wody, przyłącze energii elektrycznej – zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego nie stanowią one części składowej nieruchomości – oraz będąca własnością Zbywcy instalacja kanalizacji ściekowej i wód opadowych.

2.   Czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży znajdują się elementy infrastruktury niestanowiące ani własności sprzedającego, ani przedsiębiorstwa przesyłowego; jeżeli tak, to należy wskazać te naniesienia oraz nr działki, na której się znajdują?

·         Spółka informuje, że na poszczególnych działkach znajdują się:

·         na działce nr B. - maszt Z., - postawiony przez najemcę na podstawie umowy najmu powierzchni. Prawa i obowiązki z przedmiotowej umowy najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, w związku z czym maszt ten nie wchodzi w zakres przedmiotowy Transakcji;

·         na działce nr A. - ładowarki samochodowe - postawione przez najemcę na podstawie umowy najmu powierzchni. Prawa i obowiązki z przedmiotowej umowy najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, w związku z czym ładowarki te nie wchodzą w zakres przedmiotowy Transakcji;

·         na działce nr D. – (...) - postawione przez najemcę na podstawie umowy najmu powierzchni. Prawa i obowiązki z przedmiotowej umowy najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, w związku z czym (...) te nie wchodzą w zakres przedmiotowy Transakcji.

3.   Czy naniesienia niestanowiące własności sprzedającego ani przedsiębiorstwa przesyłowego stanowią część składową budynku lub gruntu (należy wskazać które)?

·         Maszt Z. oraz ładowarki samochodowe stanowią część składową gruntu.

4.   Na których konkretnie działkach posadowiony jest budynek usługowo-handlowy znajdujący się na Gruncie?

·         Budynek znajduje się na wszystkich czterech działkach składujących się na Grunt.

5.   Dla obiektów stanowiących urządzenia budowlane – z jakim budynkiem lub budowlą są one funkcjonalnie związane? Proszę odnieść się odrębnie do każdego obiektu.

·         Przyłącza CO zlokalizowane na Działce B. oraz na Działce D., przyłącze wody zlokalizowane na Działce C. oraz przyłącze energii elektrycznej zlokalizowane na Działce C. stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego, funkcjonalnie związane z Budynkiem.

6.   Czy Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Gruntu niezabudowanego?

·         Spółka informuje, że w związku z nabyciem Gruntu Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

7.   Jeżeli na Nieruchomości znajdują się obiekty małej architektury, to dla każdego takiego obiektu proszę wskazać:

a)    czy jest on trwale związany z gruntem czy stanowi ruchomość?

b)    czy jest on funkcjonalnie związany z budynkiem lub budowlą? jeśli tak to z jakim obiektem?

c)    czy Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z jego wzniesieniem?

d)    czy był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania?

·         Na Nieruchomości znajdują się obiekty małej architektury, tj. ławki, kosze oraz wiaty. W odniesieniu do tych obiektów:

e)    nie są one trwale związane z Gruntem,

f)     są funkcjonalnie związane z Budynkiem,

g)    Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich wzniesieniem,

h)    nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.    Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2.    Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy?

3.    Czy w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT) na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy , a uprawnienia te nie będą objęte ograniczeniem z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1.     Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2.     Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy.

3.     W przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT) na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy , a uprawnienia te nie będą objęte ograniczeniem z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty PCC.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

I.             Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń od opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu Ustawy o VAT.

W przypadku natomiast gdy przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa („ZCP”) nie podlega ona opodatkowaniu VAT - na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT, konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa”. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – „NSA” – z dnia 6 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112‑KDIL4.4012. 435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)    oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)    własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)    prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)    wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)    koncesje, licencje i zezwolenia;

6)    patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)    majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)    tajemnice przedsiębiorstwa;

9)    księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa dla celów Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym firma Zbywcy, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”) oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział.

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej nie można wykluczyć, że na podstawie prowadzonych ksiąg możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Zbywcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki majątku jak:

1)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego budowy Budynku i Budowli,

2)    prawa i obowiązku z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j., Dz.U. 2025.277 ze zm.) (z powodu braku pracowników u Zbywcy; funkcje normalnie wykonywane przez pracowników w spółce u Zbywcy wykonywane są w ramach usług wsparcia/doradczych świadczonych przez inne podmioty, które to umowy/usługi nie są przedmiotem Transakcji).

W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mająca za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami wydanymi przez Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami, „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)    zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1)    przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2)    nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając, czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

1)    angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

2)    podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

3)    umowy zarządzania aktywami;

4)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców w opisie zdarzenia przyszłego, elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą w szczególności składające się na Nieruchomość, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (m.in. prawa własności intelektualnej, zabezpieczenia, gwarancje, czy pozwolenia), ruchomości stanowiące przynależności związane z Nieruchomością, dokumentacja prawna, techniczna i projektowa itp.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte m.in. (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynku i Budowli, (b) prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie nieruchomością, (c) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości, (d) prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami (z uwagi na to, że Zbywca nie jest stroną takiej umowy).

W konsekwencji, Wnioskodawcy wskazują, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje (zgodnie z Objaśnieniami) możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umowy najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynku, jego obsługą techniczną, oraz dostawami różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, ale do oddania w najem, a następnie – do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu), jak w opisanym zdarzeniu przyszłym, za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (na przykład interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r., sygn.. 0114-KDIP1‑1.4012. 444.2019.3.EW, z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, i z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4‑3.4012.322.2021.2.IG, z dnia 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, z dnia 7 kwietnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.56.2023.2.MS, z dnia 22 grudnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.383.2023.2.AM z dnia 29 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3‑1.4012. 288.2024.3.MSO, z dnia 28 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3‑1.4012.521.2024.3.EP, z dnia 14 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.596.2024.3.EJU.

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa dla celów Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie stanowić podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów.

II.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W ramach planowanej Transakcji Zbywca dokona dostawy m.in. Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli, posadowionymi na Gruncie (trwale związanymi z Gruntem).

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż budynku, budowli lub ich części posadowionych na gruncie stanowi dostawę budynku, budowli lub ich części, a grunt dzieli ich los podatkowy dla celów VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, w stosunku do Budynku oraz Budowli upłynął okres dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia.

Trzeba przy tym podkreślić, że przed Transakcją Zbywca nie ponosił oraz nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku/Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b Ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, Budowli lub ich części.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki zwolnienia od opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

c)    zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zbywca jest i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości (na warunkach wskazanych w tym przepisie).

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała przedmiotowemu zwolnieniu, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od VAT.

Ponadto, przy wybudowaniu Budynku oraz Budowli, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

A zatem, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia.

Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT do Transakcji

Wnioskodawcy zauważają również, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało także zastosowania zwolnienie od VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

1)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

Tymczasem, Transakcja będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jako dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania).

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Instalacje

Dla uniknięcia wątpliwości i w celu przedstawienia pełnego uzasadnienia dotyczącego naniesień będących przedmiotem planowanej Transakcji, w tym fragmencie Wnioskodawcy odnoszą się również do kwestii braku opodatkowania VAT Instalacji w związku z Transakcją.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W ocenie Wnioskodawców, dokonując kwalifikacji danej czynności w celu określenia jej skutków na gruncie VAT, podstawowe znaczenie ma jej aspekt ekonomiczny, a nie prawny.

Innymi słowy, każda transakcja powinna być oceniana przede wszystkim z uwzględnieniem jej ekonomicznego sensu i zamiaru stron, a nie treści cywilnoprawnej. Konieczność uwzględnienia kryterium ekonomicznego w ocenie transakcji na gruncie Ustawy o VAT wynika przede wszystkim z bogatego w tym przedmiocie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

Przykładowo, w orzeczeniu z 20 lutego 1997 r. w sprawie C-260/95 (DFDS A/S), TSUE podkreślił, że „(...) analiza rzeczywistej sytuacji gospodarczej jest fundamentalnym kryterium zastosowania wspólnego systemu VAT”. Jako fundamentalne w tym zakresie należy wskazać orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 (Shipping and Forwarding Enterprise Safe), w którym TSUE „oderwał” wprost definicję dostawy towarów od cywilistycznego przeniesienia własności, wskazując, iż dostawa towarów w rozumieniu podatku od wartości dodanej oznacza przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel również w przypadku, gdy nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym.

Orzecznictwo TSUE w powyższym zakresie znalazło odzwierciedlenie również w praktyce polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 31 maja 2012 r., sygn. akt. I FSK 1375/11 uznał, że „dostawa towarów na gruncie podatku VAT ma rozumienie szersze niż sprzedaż w ujęciu cywilistycznym. W przypadku dostawy kładzie się nacisk na ekonomiczny (gospodarczy) aspekt transakcji, nie tylko rozumiany jak to sugeruje Skarżąca w kontekście tzw. własności ekonomicznej, tj. rozporządzania towarem jak właściciel, ale też celu danej dostawy. Skoro dostawa ma miejsce także, gdy mamy do czynienia z nabyciem tzw. własności ekonomicznej, to przy dostawie liczy się przede wszystkim to, jaki jest efekt ekonomiczny danej transakcji”.

Także w orzeczeniu z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Dieter Armbrecht), TSUE zauważa, że skoro przedmiotem rozważań jest, czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, to nie jest zasadne stosowanie w tym celu regulacji prawa cywilnego. Ekonomiczny charakter transakcji powinien być również kluczowym czynnikiem w analizie skutków transakcji dotyczących nieruchomości. W szczególności, w przypadku, gdy z punktu widzenia prawnego mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, istotne jest ustalenie czy naniesienia (budynki lub budowle) znajdujące się na tym gruncie stanowią ekonomiczny element tej transakcji i składają się na jej gospodarczą treść. Nie w każdym przypadku będą one bowiem stanowić jej element z biznesowego punktu widzenia.

W orzeczeniu z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV), przedmiotem rozważań TSUE była sprzedaż gruntu z naniesieniami. Analizując skutki tej transakcji na gruncie podatku od wartości dodanej, TSUE podkreślił konieczność uwzględniania w analizie celu gospodarczego tej czynności, tj. ustalenia czy naniesienia decydowały o przedmiocie transakcji. Dla ustalenia ekonomicznej treści danej transakcji niezbędne jest zidentyfikowanie zamiaru stron co do tej transakcji. W orzecznictwie TSUE można wskazać utrwalony pogląd, zgodnie z którym „zgłoszony zamiar stron dotyczący opodatkowania danej czynności podatkiem VAT powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności takiej transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek” - wyrok z 18 lutego 2013 r. C-543/11 (Woningstichting Maasdriel), wyrok z 10 listopada 2011 r. C-444/10 (Christel Schriever), wyrok z 12 lipca 2012 r. C-326/11 (J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV).

W ocenie Wnioskodawców, przedstawione wyżej tezy zawarte w orzeczeniach TSUE powinny znaleźć zastosowanie również do planowanej Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w momencie Transakcji na Gruncie znajdować się będą Instalacje.

Infrastruktura w postaci Instalacji w ujęciu cywilnoprawnym nie stanowi własności Zbywcy – jest ona bowiem (zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego) własnością przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym, Instalacje nie powinny zostać w ogóle uznane jako wchodzące w zakres dostawy dokonywanej przez Zbywcę w związku z Transakcją w rozumieniu Ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, w którym Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

III.        Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że:

1)    Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie podlegała VAT; oraz

2)    Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania tej dostawy Nieruchomości,

- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

W konsekwencji, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego), należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej Ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

·         zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

·         faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Przedmiotem Transakcji będą działki gruntu o numerach A., B., C. oraz D.. Grunt jest obecnie zabudowany budynkiem usługowo-handlowym oraz innymi naniesieniami, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (Budowle). Ponadto, na Gruncie mogą znajdować się również inne obiekty, które nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, lecz są kwalifikowane jako urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)    prawo własności Gruntu, Budynku, Budowli,

2)    prawo własności ruchomości stanowiących przynależności związane z Nieruchomością,

3)    autorskie i pokrewne prawa majątkowe wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości dotyczące Budynku,

4)    prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

5)    prawo własności dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z przenoszonymi w ramach Transakcji aktywami, będącą w posiadaniu Zbywcy, w tym w szczególności:

a)    dokumenty (fizyczne kopie) stanowiące materiały badania „due diligence” przeprowadzonego przez Nabywcę oraz doradców Nabywcy w związku z Transakcją,

b)    dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości – m.in. oryginały umów najmu oraz dokumentów instrumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu (w zależności od rodzaju zabezpieczenia, np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji itp.),

c)    dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości – w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowy, kopie korespondencji z organami dotyczącej Nieruchomości, dokumenty dotyczące odpowiednich projektów Budynku i Budowli, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy w Budynku oraz jego systemów przeciwpożarowych, dzienniki Budynku, oryginały świadectw charakterystyki energetycznej; oraz

d)    projekty i dokumenty związane z konserwacją Nieruchomości, w tym dokumentacja powykonawcza Budynku oraz rysunki powykonawcze wraz z specyfikacjami technicznymi, zatwierdzeniami technicznymi oraz dokumentacją techniczną dotyczącą prac wykończeniowych (w tym wszystkimi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi procesu budowy),

6)   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego,

7)   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w odniesieniu do których okres najmu nie rozpoczął się i przedmiot umowy najmu nie został wydany najemcy przed datą przeprowadzenia Transakcji, wobec których art. 678 Kodeksu Cywilnego nie znajduje zastosowania,

8)   prawa wynikające z instrumentów zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu umów najmu Nieruchomości tj. depozyty najemców oraz wszelkie inne zabezpieczenia dostarczone przez najemców, takie jak np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w zakresie, w jakim uprawnienie Nabywcy do skorzystania z tych zabezpieczeń nie przechodzi z mocy prawa (np. uprawnienie do żądania nadania tytułowi egzekucyjnemu - oświadczeniu o poddaniu się egzekucji - klauzuli wykonalności wynikać będzie wprost z art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego),

9)   prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (gwarancje bankowe, kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

10) pozwolenia związane z Nieruchomością, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzje wodnoprawne, środowiskowe itp.,

11) profil w mediach społecznościowych oraz umowa dzierżawy domeny internetowej (Zbywca pełni rolę dzierżawcy).

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1)    praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynku i Budowli,

2)    praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

3)    praw i obowiązków z umowy z operatorem parkingu Nieruchomości,

4)    praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,

5)    praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

6)    dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy (poza dokumentami, które zostały udostępnione Nabywcy w ramach procesu „due diligence”),

7)    praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

8)    praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

9)    środków pieniężnych innych niż depozyty najemców oraz zabezpieczenia gwarancji budowlanych, o których mowa w opisie zakresu Transakcji,

10) know-how Zbywcy (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”),

11) firmy Zbywcy,

12) innej dokumentacji handlowej czy korporacyjnej związanej z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, o której mowa w opisie zakresu Transakcji,

13) należności gospodarczych (innych niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowych Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do ich przeniesienia, w szczególności przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił - na moment zawierania Transakcji - przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będą podlegały wyłącznie zabudowana Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie stanowiła również - na moment Transakcji - zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie ani faktycznie wyodrębniona jako dział, wydział, czy też oddział oraz że Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy, ponieważ, jak wynika z okoliczności sprawy, składniki majątkowe, które Zbywca planuje sprzedać nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań. Wskazali Państwo, że w odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, wszystkie umowy związane z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Wskazali Państwo również, że nie wyklucza się tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy oraz że Nabywca zawrze nowe umowy finansowania (na potrzeby sfinansowania nabycia przedmiotu Transakcji) z tym samym podmiotem, który udzielił Zbywcy finansowania (na potrzeby wybudowania Budynku wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami). Ponadto wskazali Państwo, ze celem działalności Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i późniejsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management). Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem Nieruchomości dla celów komercyjnych.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że nabywana przez Kupującego Nieruchomość będzie umożliwiała prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie mogła być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w przypadku obiektów małej architektury – należy stwierdzić, że nie stanowią one budowli czy też budynku zdefiniowanych w Prawie budowlanym. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w momencie Transakcji Grunt, obejmujący działki nr A., B., C. oraz D., będzie zabudowany Budynkiem (znajdować się on będzie na wszystkich działkach) oraz budowlami. Na działce nr A. znajdują się tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe). Na działce nr B. – tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe). Na działce nr C. – tereny utwardzone (chodniki, drogi). Natomiast na działce nr D. znajdują się tereny utwardzone (chodniki, drogi, miejsca postojowe) oraz rów melioracyjny.

Ponadto na działkach znajdują się

·         na działce nr B. – maszt operatora sieci komórkowej,

·         na działce nr A. – ładowarki samochodowe,

·         na działce nr D. – (...),

niestanowiące ani własności sprzedającego, ani przedsiębiorstwa przesyłowego. Maszt Z. oraz ładowarki samochodowe stanowią część składową gruntu.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdują się instalacje (np. przyłącza: CO na działkach B. i D., wody na działce C., energii elektrycznej na działce C.) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich.

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane budynkiem i budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynku i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynku i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynek ten i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku i budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, Zbywca realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace. Budynek oraz Budowle, zostały oddane do użytkowania w (...) 2012 r. Powierzchnia Budynku była sukcesywnie wynajmowana kolejnym najemcom i przez nich zajmowana. Jednocześnie, najemcy bezpośrednio lub pośrednio korzystali (i dalej korzystają) również z Budowli. Wszystkie części Budynku składające się na powierzchnię przeznaczoną do wynajęcia zostały wydane najemcom więcej niż dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Zbywca nie poniósł (ani na dzień Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie Budynku lub poszczególnych Budowli w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość byłaby większa lub równa 30% wartości początkowej Budynku lub danej Budowli tj. indywidualnie Budynku lub każdej indywidualnej Budowli.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do budynku jak i budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna..

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na dzień dokonania Transakcji.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Zatem, w związku ze spełnieniem warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 planowana dostawa Budynku usługowo-handlowego oraz Budowli będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy opodatkowana właściwą stawką podatku będzie również dostawa Gruntu tj. działek nr A., B., C. i D..

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na ww. działkach, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do celów działalności zwolnionej od VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, należy wskazać że dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że celem działalności Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i późniejsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości. Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji do celów działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a więc nie będzie podlegało wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto w sytuacji, gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dla dostawy Budynków i Budowli zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej Transakcję. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·           Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·           Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·           w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·           w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.