Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.648.2025.3.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT i braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 października 2025 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem z 26 listopada 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X.)

(ul. (…), (…)-(…) (…))

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

M. G.

(ul. (…) (…), (…)-(…) (…))

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. A. G.

(ul. (…) (…), (…)-(…) (…))

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję polegającą na budowie parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej: „Działka”).

Inwestycja

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla Nieruchomości przed Transakcją zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Strony planują, że przed Transakcją zostanie również wydane pozwolenie na budowę oraz dojdzie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp).

Budynki, budowle lub ich części

Na Działce znajdują się zabudowania w postaci obiektów służących odprowadzaniu wód opadowych, a także sieci elektroenergetyczne, w tym słupy elektroenergetyczne (dalej łącznie: „Sieci”). Sieci nie stanowią własności Sprzedających.

Sieci stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w (…) roku. Sprzedający nabyli Nieruchomość na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i są wyłącznymi właścicielami nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości w roku (…) nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającym nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedających względem Nieruchomości

Sprzedający prowadzili oraz prowadzą działalność rolniczą. Pobierają również świadczenia emerytalne. Sprzedający posiadają status rolników ryczałtowych. Nie byli i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze – Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości jako rolnicy ryczałtowi.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy (była natomiast przedmiotem użyczenia, które zostało opisane poniżej).

Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

-     ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

-     dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

-     podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

-     wydzielanie drogi wewnętrznej;

-     podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

-     występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży i umowa użyczenia

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”).

W Umowie przedwstępnej Sprzedający przyznali Deweloperowi prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, tj. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo Budowlane w tym dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

Sprzedający przyznali również Deweloperowi prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, tj. (a) składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa; (b) uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych (o ile będzie to konieczne), (c) występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt planu remediacji dla Nieruchomości (o ile będzie to konieczne); (d) wejścia na Nieruchomość w celu wykonania inwentaryzacji dendrologicznej, przyrodniczej, opisu taksacyjnego lasu, mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych (o ile będzie to konieczne); (d) występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz do wykonania nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile będzie to konieczne); (e) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej; (f) składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

(…) (…) (…) r. Deweloper dokonał cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Wnioskodawcy. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Wnioskodawcy.

Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty powiązane osobowo.

W związku z planowaną Transakcją, (…) (…) (…) roku Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą umowę użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielili w niej Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie:

-     występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

-     uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-     składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomości polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-     składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;

-     składania oświadczeń woli, w tym zgód na likwidację studni głębinowych na Nieruchomości (o ile będzie konieczne);

-     wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomości inwestycji; po uzgodnieniu wcześniej z Właścicielem;

-     występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);

-     uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów;

-     dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający (…) (…) (…) r. zawarli również wcześniej umowę użyczenia z jedną ze spółek z grupy kapitałowej Wnioskodawcy, w której oddali tej spółce Nieruchomość do bezpłatnego używania oraz zezwolili jej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie wskazanym poniżej. Strony umowy uzgodniły, że umowa ta stanowi tytuł do korzystania z Nieruchomości, na podstawie którego biorący w użyczenie uprawniony jest we własnym imieniu do:

-     występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości Inwestycją;

-     uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-     uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-     składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomości polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-     składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;

-     składania oświadczeń woli, w tym zgód na likwidację studni głębinowych na Nieruchomości (o ile będzie to konieczne);

-     wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomości inwestycji (po uzgodnieniu wcześniej ze Sprzedającymi);

-     występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);

-     uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów;

-     dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedających. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz cesji. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiadają również inne nieruchomości oprócz Działki objętej zakresem niniejszego wniosku. Nieruchomości te nie są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą). Sprzedający nie planują zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający dokonali w przeszłości (w latach (…)-tych) jednostkowej sprzedaży nieruchomości, przy czym nie była ona dokonana w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą) i w związku z tym nie podlegała ona opodatkowaniu VAT.

Udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwa

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera (a następnie w aneksie do umowy również przedstawicielom Wnioskodawcy) do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (…), prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) – (…) (…) w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Udzielone pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wniosku o ujawnienie podziału geodezyjnego nieruchomości w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej oraz właściwym rejestrze ewidencji gruntów i budynków, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

-     wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

-     wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

-     wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

-     zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

-     zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

-     zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

-     zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

-     zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;

-     informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

-     zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;

-     innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielom Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na Nieruchomości, prawomocnej i ostatecznej decyzji lokalizacji zjazdu, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedających wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, a także pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu doprowadzenia do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia działek stanowiących Nieruchomość z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp) w tym uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów i map, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tej zmiany w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej.

Dodatkowo, Sprzedający udzielili również oddzielnego pełnomocnictwa przedstawicielowi Dewelopera - do występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

- wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

- wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmiany oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

- wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

- zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

- zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

- zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

- zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczący specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych.

(…) (…) (…) roku Sprzedający upoważnił również osoby działające w imieniu Wnioskodawcy poprzez udzielenie im pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:

-     przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;

-     otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

-     przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

-     przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomości;

-     otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;

-     otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;

-     wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym między innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie;

-     występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów w dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;

-     otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;

-     otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);

-     uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;

-     uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

-     otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;

-     przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;

-     otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji, dokumentów lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych, osób prawnych, osób fizycznych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, w tym w szczególności informacji i dokumentów dotyczących objęcia Nieruchomości jakąkolwiek koncesją (w tym koncesją na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż ropy naftowej i gazu ziemnego lub koncesją na wydobywanie kopalin ze złóż) oraz informacji i dokumentów dotyczących wszelkich postępowań administracyjnych związanych z wyżej opisanymi koncesjami.

Status VAT Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w (…) r.

W uzupełnieniu z 26 listopada 2025 r. w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

1) czy wskazane we wniosku sieci: w postaci obiektów służących odprowadzaniu wód opadowych, a także sieci elektroenergetyczne, w tym słupy elektroenergetyczne (niebędące własnością Sprzedającego), są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego – odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień.

Odpowiedź Zainteresowanych:

Wskazane we Wniosku Sieci, tj. obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych oraz sieci elektroenergetyczne (w tym słupy elektroenergetyczne) stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

2) czy ww. sieci znajdujące się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową gruntu?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Ponieważ powyższe Sieci stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, na podstawie art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie stanowią one części składowej gruntu.

3) Czy obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych, stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?a jeśli nie

4) Czy obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych, stanowią urządzenia budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odpowiedź Zainteresowanych w zakresie pytań 3-4:

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we Wniosku, wszystkie Sieci, w tym również urządzenia służące odprowadzaniu wód opadowych, stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

5) Jeżeli obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych stanowią budowle w ww. rozumieniu to czy:

-   znajdowały się na sprzedawanej działce nr (…) w momencie jej nabycia czy zostały przez Sprzedających wybudowane? Jeśli Sprzedający je wybudowali, prosimy wskazać kiedy to nastąpiło?

-   z tytułu wybudowania obiektów służących do odprowadzaniu wód opadowych znajdujących się na ww. działce, przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie lub wydatki poniesione na ich budowę? (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)

-   od pierwszego zajęcia (używania) budowli (obiektów służących do odprowadzaniu wód opadowych) do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)

6) Jeżeli (obiekty służące do odprowadzaniu wód opadowych) są budowlą stanowiącą własność Sprzedających i będą przedmiotem sprzedaży proszę wskazać również:

- czy Sprzedający ponosili wydatki na ulepszenie obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

- kiedy Sprzedający ponosili wydatki na ulepszenie obiektów?

- czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektów?

- czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania obiektów, po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej do dnia sprzedaży minął/minie okres co najmniej 2 lat.

- czy Sprzedający mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie obiektów?

7) Czy w sytuacji gdy obiekty służące do odprowadzaniu wód opadowych są budowlą i uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy:

- Sprzedający zarejestrują się jako czyni podatnicy VAT

- Strony zrezygnują ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, przy zachowaniu norm przewidzianych w tym przepisie.

8) Czy budowle/urządzenia budowlane (obiekty służące do odprowadzaniu wód opadowych) były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

9) Czy budowle/urządzenia budowlane (obiekty służące do odprowadzaniu wód opadowych) były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy wskazać przepis na podstawie którego działalność korzystała ze zwolnienia) (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

Odpowiedź Zainteresowanych w zakresie pytań 5-9:

Jak zostało wskazane we Wniosku oraz niniejszej odpowiedzi, obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych nie stanowią własności Sprzedających, a stanowią one własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, jak wskazano we Wniosku, nie będą one przedmiotem Transakcji. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych odpowiedź na powyższe pytania nie powinna wpłynąć na konsekwencje podatkowe Transakcji. Obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych nie będą bowiem jej przedmiotem. Tym niemniej, Zainteresowani poniżej przedstawiają odpowiedzi na przedmiotowe pytania w celu przedstawienia pełnego opisu faktów.

Obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych znajdowały się na Działce w momencie jej nabycia przez Sprzedających w (…)r.

Sprzedający nie wybudowali tych obiektów. W konsekwencji Sprzedającym nie mogło również przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wybudowania obiektów.

Sprzedający nie ponosili również wydatków na ulepszenie obiektów.

Obiekty nie były oddane przez Sprzedających w najem, dzierżawę lub inną umowę o podobnym charakterze, a także nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, ponieważ Sprzedający nie są właścicielami obiektów.

Ponieważ zabudowania znajdujące się na Działce nie stanowią własności Sprzedających, nie będą one przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji będzie Działka. Tym samym, Zainteresowani nie zamierzają składać oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktur VAT z tego tytułu?

3. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występują jako podatnicy VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

2. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktur VAT z tego tytułu.

3. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

1. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedających w charakterze podatników VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w (…) r. Działka nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Sprzedających podlegającej opodatkowaniu VAT. Działka nie została również nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość była wykorzystywana w celach rolniczych – była uprawiana a Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych działając jako rolnicy ryczałtowi.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT, nie zostało udokumentowane fakturami VAT, a Sprzedający nie odliczyli VAT z tytułu nabycia (ponieważ podatek VAT nie został naliczony w związku z nabyciem).

Od momentu nabycia Sprzedający w praktyce nie wykonywali żadnej aktywności mającej na celu zwiększenie wartości posiadanego gruntu, poza nielicznymi czynnościami ściśle związanymi z dbaniem o posiadany majątek.

Również sposób nawiązania kontaktu Sprzedających z Wnioskodawcą od strony Sprzedających nie jest charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomościowym. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Działki. Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedających. Sprzedający nie dążyli zatem aktywnie do sprzedaży Nieruchomości.

Także fakt udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz odpowiednich pełnomocnictw nie wskazuje na zorganizowany charakter działalności Sprzedających. W opinii Zainteresowanych, podjęte przez Sprzedających czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe czynności (udzielenie pełnomocnictwa / prawa do dysponowania gruntem) stanowiły warunki wymagane przez Dewelopera. Sprzedający podjęli je już po tym jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży gruntu. Sprzedający nie wykonywali tych działań w celu uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodzili się na niektóre warunki Dewelopera. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą. Za takie działania można by uznać przykładowo (wskazano przykładowe czynności, które w ocenie Zainteresowanych samoistnie nie powinny przesądzać o charakterze działalności, ale powinny być brane pod uwagę w ocenie całokształtu działalności):

- finansowanie nabycia kredytem inwestycyjnym,

- nabycie w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT,

- rozpoznawanie kosztów podatkowych/odliczanie VAT w związku z zakupami,

- uzbrojenie działek,

- wydzielanie dróg wewnętrznych,

- podziały / połączenia nieruchomości,

- występowanie o decyzje o warunkach zabudowy,

- angażowanie profesjonalnych zasobów w celu sprzedaży nieruchomości.

Natomiast należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmowali żadnej ze wskazanych powyżej czynności, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający weszli w posiadanie Działki w wyniku umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Zdaniem Zainteresowanych zbycie Nieruchomości należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W ocenie planowanej Transakcji kluczowe jest, że w jej ramach Sprzedający nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne (producentów, handlowców i usługodawców). Trybunał stwierdził, że charakteru decydującego nie mają również takie okoliczności jak długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, które nie wystąpiły w ramach przedmiotowej Transakcji.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki, nie zaciągali kredytu inwestycyjnego, nie podejmowali działań zmierzających do wzrostu wartości Nieruchomości oraz nie zaangażowali w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa na rzecz przedstawicieli Dewelopera/Wnioskodawcy oraz udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności te mają na celu ocenę stanu/przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, a nie na potrzeby Sprzedających. Rola Sprzedających ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedającego praw do Działki. Celem Sprzedających jest jedynie incydentalna sprzedaż Działki (warto podkreślić, że Sprzedający nie planują obecnie kolejnych sprzedaży w przyszłości), a czynności podejmowane przez Dewelopera/Wnioskodawcę mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedających. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzystają w żaden sposób z działań podejmowanych przez Dewelopera/Wnioskodawcę.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało przyjęte m. in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedających w przedmiotowej sprawie:

-     orzeczeniu NSA z dnia 3 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 1888/17 (podjęte działania obejmowały takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości),

-     orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy),

-     orzeczeniu NSA z dnia 24 listopada 2023 r. o sygn. I FSK 816/20 (podjęte działania obejmowały m.in. dokonanie podziału działek, udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie kupującemu pełnomocnictwa w celu m.in. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, w tym dotyczących relokacji linii energetycznej i urządzenia melioracji - rowu krytego, a także do prowadzenia na nim - w terminie uzgodnionym ze sprzedającymi i na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji),

-     orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (podjęte działania obejmowały m. in. kilkuletnią umowę dzierżawy nieruchomości),

-     orzeczeniu NSA z dnia 8 grudnia 2022 r. o sygn. I FSK 863/19 (posiadanie kilku nieruchomości, zakup w celu lokaty kapitału),

-     orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (kilkuletnia dzierżawa),

-     orzeczeniu NSA z 20 czerwca 2024 r. o sygn. I FSK 1233/20 (ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podział, wcześniejsze transakcje sprzedaży),

-     orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 727/20 (na moment sporządzenia wniosku, brak uzasadnienia pisemnego),

-     orzeczeniu WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Go 215/20 (podjęte działania obejmowały ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu),

-     orzeczeniu WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT”,

-     orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”,

-     orzeczeniu WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. (…) Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT”,

-     orzeczeniu WSA w Krakowie z dnia 13 marca 2024 r. o sygn. I SA/Kr 103/24 (podjęte działania obejmowały udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonywania wszelkich czynności związanych m.in. z uzyskaniem decyzji związanych z możliwością zabudowania przedmiotowego terenu oraz uzyskaniem pozwolenia na realizację inwestycji w takim zakresie, który przewidywała umowa przedwstępna),

-     orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

-     orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy),

-     orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Gl 798/19,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.308.2025.2.ESZ,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.303.2025.2.AB,

-     interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 17 czerwca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.307.2025.3.AK.

2. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędna dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren niezabudowany. Sieci znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią własności Sprzedających. Nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym, biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość należy uznać za teren niezabudowany na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego. Stanowisko takie zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO oraz interpretacji indywidualnej z 26 maja 2022 roku o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.194.2022.2.MAT.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy Nieruchomość stanowi teren budowlany.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dla Nieruchomości zostanie wydana przed Transakcją decyzja o warunkach zabudowy.

Tym samym, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, na chwilę dokonania Transakcji, powinna zostać uznana w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a więc powinna zostać uznana za tzw. teren budowlany w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji Sprzedającym nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją, nie zostanie spełniona przesłanka do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, do Transakcji nie będą miały zastosowania również inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktur z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji również zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na argumentację wskazaną powyżej. Co więcej, gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby Transakcji, ponieważ Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, nie będą one przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznanie, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące uznania, że Sprzedający w zakresie Transakcji powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.Dz.U.z2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji ostanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest "rolnikiem ryczałtowym". Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym (…), istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach Transakcji nabędą Państwo od Sprzedających działkę o numerze ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą (…) na której planują Państwo wybudować park magazynowo-produkcyjno-logistyczny z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedający zostali właścicielami Nieruchomości na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w (…) roku na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i są jej wyłącznymi właścicielami. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający prowadzili oraz prowadzą działalność rolniczą. Pobierają również świadczenia emerytalne. Sprzedający posiadają status rolników ryczałtowych. Nie byli i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze – Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości jako rolnicy ryczałtowi. Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy (była natomiast przedmiotem użyczenia).

Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

- występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Sprzedający posiadają również inne nieruchomości oprócz Działki objętej zakresem niniejszego wniosku. Nieruchomości te nie są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą). Sprzedający nie planują zbycia ww. nieruchomości. Sprzedający dokonali w przeszłości (w latach (…)-tych) jednostkowej sprzedaży nieruchomości, przy czym nie była ona dokonana w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą) i w związku z tym nie podlegała ona opodatkowaniu VAT.

Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim (Deweloper). Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą umowę użyczenia Nieruchomości. Sprzedający udzielili w niej Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji Inwestycji.

Deweloper (…) (…) (…) r. dokonał cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Państwa. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedających do Państwa.

Sprzedający w związku z planowaną Transakcją (…) (…) (…) roku zawarli z Wnioskodawcą umowę użyczenia Nieruchomości. Sprzedający udzielili w niej Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Wcześniej tj. (…) (…) (…) r. Sprzedający zawarli również umowę użyczenia z jedną ze spółek z grupy kapitałowej Wnioskodawcy, w której oddali tej spółce Nieruchomość do bezpłatnego używania oraz zezwolili jej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Informacje o Nieruchomości Deweloper pozyskał poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedających. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz cesji. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera (a następnie w aneksie do umowy również przedstawicielom Wnioskodawcy) do przeglądania akt księgi wieczystej. Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wniosku o ujawnienie podziału geodezyjnego nieruchomości w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej oraz właściwym rejestrze ewidencji gruntów i budynków, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości.

Dodatkowo, Sprzedający udzielili również oddzielnego pełnomocnictwa przedstawicielowi Dewelopera - do występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający (…) (…) (…) roku upoważnił również osoby działające w imieniu Wnioskodawcy poprzez udzielenie im pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu Sprzedających związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (tj. Państwo) już się zgłosił, właściciele gruntu (Sprzedający) nie musieli już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka nr (…), została udostępniona na rzecz Państwa (kupującego), na mocy umowy użyczenia, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą – Państwa Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę - Państwa działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz Państwa Spółka jako nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr (…) Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr (…), a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr (…) Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr (…), objęta księgą wieczystą (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W konsekwencji uznania Państwa stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz z uwagi na charakter warunkowy pytania nr 2 i nr 3, nie udzielono odpowiedzi na pytanie nr 2 i nr 3.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j.Dz.U.z2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacja podatkowa.