Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.689.2025.3.MPU

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

    - prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa działek nr B, C i A wraz naniesieniami jest objęta zwolnieniem z podatku VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,

    - nieprawidłowe w zakresie, uznania, że dostawa działki nr D wraz naniesieniami jest objęta zwolnieniem z podatku VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:

    - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT,

    - dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, ale Stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

    - jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT,

    - otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę,

    - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 5 - Nabywca powinien udokumentować Płatność, o której mowa w pytaniu 5 fakturą VAT,

wpłynął 14 listopada 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie pismem z 22 grudnia 2025 r. oraz pismem z 23 grudnia 2025 r. (wpływ 24 grudnia 2025 r.).

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

 

(i) Działalność Stron i planowana Transakcja

ABC z siedzibą w (...) wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek.

XYZ z siedzibą w (...), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) (dalej: „Nabywca”, „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną.

Nabywca jest spółką celową zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości komercyjnych podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą głównie na zakupie i sprzedaży nieruchomości komercyjnych, wynajmie nieruchomości. Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Stronami”.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych wraz udziałami w prawie własności budynków oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz zabudowanych nieruchomości gruntowych (dalej: „Transakcja”) obejmujących wskazane poniżej działki gruntu będące przedmiotem użytkowania wieczystego jak również stanowiących własność Zbywcy posadowione na powyższych działkach budynki, budowle lub ich części znane jako (...), zlokalizowane w (...) przy ul. (...) (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca jest właścicielem i operatorem tego kompleksu. Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w punktach poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca, planuje tymczasowo prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność w zakresie wynajmu jej powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Działalność Nabywcy w tym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych (z tym, że najem będzie opodatkowany VAT).

Długofalowo, Nabywca (który jest jednocześnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z Nieruchomością mającą być przedmiotem Transakcji, na której to nieruchomości Nabywcy na znajduje się centrum handlowe należące do Nabywcy i wynajmowanej z VAT przez Nabywcę) planuje realizację projektu polegającego na budowie dużego obiektu handlowo-usługowego na gruntach, których jest już użytkownikiem wieczystym oraz na gruntach wchodzących w skład nabywanej Nieruchomości. W tym celu Nabywca nie wyklucza, że po Transakcji po kilku latach dokona rozbiórki lub gruntownej przebudowy (...) znajdującego się na Nieruchomości oraz na nieruchomości, której Nabywca jest już użytkownikiem wieczystym. Ostatecznie, Nabywca planuje prowadzić w nowo wybudowanym obiekcie  handlowo-usługowym działalność opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie powierzchni.

 

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) Prawo użytkowania wieczystego gruntu, na który składają się działki oznaczone numerami ewidencyjnymi:

   - A położonej w (...) przy ul. (...), obręb (...), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); identyfikator działki: (...),

   - B i C położonych w (...) przy ul. (...) i (...), obręb (...), o łącznej powierzchni (...) m², dla których Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); identyfikatory działek, odpowiednio: (...) oraz (...),

   - D położonej w (...) przy ul. (...) obręb (...), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); w przypadku tej działki Transakcja obejmować będzie nabycie udziału wynoszącego (...).

Działki gruntu o których mowa powyżej (dalej określane łącznie także jako: „Grunt”) w przeważającej części (tj. całość działek B, C, A oraz przeważająca część działki D) położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr (...) z dnia (...) r., zgodnie z którym przeznaczenie Gruntu jest następujące:

   - działka nr B przeznaczona jest pod teren usług - symbol planu 2UU;

   - działka nr C przeznaczona jest w częściach pod teren usług - 2UU oraz w części płd. Przeznaczona jest pod ulicę klasy L - symbol planu (…) i w niewielkiej płn-wsch części pod ulicę klasy L - symbol planu (…);

  -  działka nr D przeznaczona jest w częściach pod: wody powierzchniowe z terenami zieleni - symbol planu ZW, teren usług - symbol planu - 2UU, tereny tras komunikacyjnych: a) ulica klasy (…) - symbol planu - KS, oraz b) ulica klasy L - symbol planu - (…);

   - działka nr A przeznaczona jest w przeważającej części pod teren usług - symbol planu 2UU oraz w niewielkiej płd-zach części pod ulicę klasy L - symbol planu (…).

Niewielka część działki D położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr (...) z dnia (...) r., zgodnie z którym część działki D przeznaczona jest pod drogę publiczną klasy lokalnej - symbol planu (...).

b) Prawo własności dwóch budynków, tj.:

   - budynku usługowo-handlowego wraz z parkingiem podziemnym znajdującego się na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym A, zlokalizowanego przy ul. (...), wpisanego do rejestru budynków prowadzonego przez Prezydenta Miasta (...) pod numerem (...)

   - budynku usługowo-handlowego znajdującego się na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym C, zlokalizowanego przy ul. (...), wpisanego do rejestru budynków prowadzonego przez Prezydenta Miasta (...) pod numerem (...), posiadającego 2 kondygnacje, o powierzchni użytkowej (...) m² (dalej „Budynek 2”).

Budynki te będą w dalszej części wniosku określany jako: „Budynki”;

c) Prawo własności stanowiących odrębne nieruchomości dwóch lokali o innym niż mieszkalne przeznaczeniu wyodrębnionych z i znajdujących się w Budynku 1, tj.:

   - lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchni użytkowej (...) m² stanowiącego pasaż handlowy, usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

   - lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchni użytkowej (...) m² składającego się z hali sprzedaży, magazynu, biura, laboratorium i serwisu, usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), Lokale te będą w dalszej części wniosku określany jako: „Lokale”.

d) Prawo własności naniesień znajdujących się na Gruntach, tj.:

L.p.	Nazwa naniesienia	Nr działki
1.	Drogi	A, D
2.	Place i parkingi	C
3.	Oświetlenie	C
4.	Sieć wodociągowa	C
5.	Sieć kanalizacyjna	C
6.	Wiata	C
7.	Totem reklamowy, słupki do mocowania znaków drogowych	C

Naniesienia te będą w dalszej części wniosku określane jako: „Budowle”.

Podsumowując powyższe, należy zauważyć, iż wszystkie działki ewidencyjne stanowiące Grunty objęte przedmiotem niniejszej Transakcji są zabudowane, tj. znajdują się na nich naniesienia w postaci budynków, budowli lub ich części (tj. Budynki i Budowle), które są objęte przedmiotem Transakcji zgodnie z zasadą superficies solo cedit i łącznie składają się na przedmiotową Nieruchomość.

Należy wyjaśnić, że znajdujące się w Budynku 1 Lokale, będące przedmiotem Transakcji, stanowią prawnie wyodrębnione lokale o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.).

 

Z prawem własności Lokali związane są udziały w nieruchomości wspólnej, którą stanowią:

(i) opisane powyżej pod literą a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, obręb (...), o powierzchni (...) m² (ii) prawo własności tych części Budynku 1, które nie stanowią Lokali, (iii) prawo własności Budowli posadowionych na działce gruntu o numerze ewidencyjnym A. Dla nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Lokale, będące przedmiotem Transakcji stanowią wszystkie lokale wyodrębnione z Budynku 1, a udział związany z ich własnością stanowi łącznie 100% udziałów w opisanej powyżej nieruchomości wspólnej. Tym samym od strony prawnej Transakcja (w zakresie dotyczącym Nieruchomości) obejmować będzie nabycie przez Nabywcę:

   - prawo własności Lokali wraz ze związanym z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej, którą stanowią: (i) grunt, tj. działka o numerze ewidencyjnym A, obręb (...), o powierzchni (...) m² (identyfikator działki: (...)), (ii) te części Budynku 1, które nie stanowią Lokali, oraz (iii) Budowle położone na gruncie;

   - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych B (identyfikator działki (...)) i C (identyfikator działki (...)), obie z obrębu (...), o łącznej powierzchni (...) m², dla których Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) wraz z prawem własności znajdującego się na tych działkach Budynku 2 oraz znajdujących się na tych działkach Budowli;

   - udział w wysokości (...) część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym D położonej w (...) przy ul. (...) obręb (...), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) wraz z tym samym udziałem w prawie własności znajdujących się na tej działce Budowli.

 

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa z dnia (...) 2014 r. zawartej ze spółką (...) w formie aktu notarialnego (Repertorium (...)). Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Do pierwszego zasiedlenia Budynków (Budowli) dla celów VAT doszło przed nabyciem przez Sprzedającego.

Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje ją podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta).

Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT). Zbywca nie poniesie także takich wydatków (tzn. w wysokość co najmniej 30% ich wartości początkowej) przed datą Transakcji.

Zbywca nie wybudował na gruncie żadnych budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1993 r. Prawo budowlane w okresie ostatnich dwóch lat przed datą Transakcji.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Biorąc pod uwagę, iż przychody i koszty oraz należności i zobowiązania Spółki są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont - możliwe jest przypisanie tych pozycji do Nieruchomości.

Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości.
Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i prawdopodobnie zostanie zlikwidowany.

 

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie w szczególności prawo użytkowania wieczystego Gruntów, a także prawo własności położonych na nim Budynków i Lokali, których Zbywca jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

 

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy, w szczególności również:

    a) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

    b) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

    c) będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością (o ile wystąpią), wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji;

    d) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Nieruchomości wraz z prawami z gwarancji jakości, rękojmi i kaucji bądź kwot zatrzymanych wynikających z umów z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych (o ile takie wystąpią);

    e) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związane z Nieruchomością,

     f) będące w posiadaniu Zbywcy instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

    g) prawa do dwóch znaków towarowych: znaku słowno-graficznego „(...)” (nr prawa wyłącznego (...)) i znaku słownego „(...)” (nr prawa wyłącznego (...));

    h) prawa do domen internetowych związanych z prowadzoną na Nieruchomości działalnością gospodarczą;

     i) będąca w posiadaniu Zbywcy pozostałą dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością;

     j) prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości (np. decyzji wodnoprawnych, decyzji zezwalających na umieszczenie elementów nie drogowych w pasie drogi publicznej); w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana,

    k) licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości (o ile wystąpią),

     l) praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy z Miastem (...) z dnia (…) roku dotyczącej dzierżawy od Miasta (...) ok. (…) m² działki (...) na potrzeby wiaty rowerowej, w tym nakłady na tej działce w postaci wiaty rowerowej,

   m) praw i obowiązków wynikających z umów z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi sąsiednich nieruchomości lub podmiotami trzecimi (np. operatorami sieci światłowodowych lub teleinformatycznych) dotyczące zasad korzystania z infrastruktury położonej na Gruncie i rozliczania kosztów z tym związanych.

 

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

    a) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wskazanych w tym wniosku;

    b) praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy o zarządzanie aktywami (asset management) oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management);

    c) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

    d) praw i obowiązków z umów ubezpieczenia;

    e) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym m.in. umów o prowadzenie rozliczeń księgowych, świadczenia usług prawnych czy podatkowych.

    f) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

   g) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców lub wykonawców prac budowlanych i wykończeniowych);

    h) pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;

     i) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

 

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne  należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej lub na dostawę mediów przez Nabywcę (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

Wnioskodawca nie wyklucza także możliwości tymczasowego korzystania z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Umowa o zarządzanie nieruchomością (property management) zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości. Kupującą nie przejmie w ramach transakcji umowy o zarządzanie aktywami (asset management).

Zakładane jest, iż:

    - w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w  zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców,

    - czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

    - Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

    - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

    - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

    - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

    - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

    - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji. W związku z Transakcją Sprzedający
i Kupujący mogą również (w zależności od ostatecznych ustaleń oraz terminu zamknięcia Transakcji) dokonać pomiędzy sobą rozliczeń tzw. czynszów od obrotów, tj. czynszów, które niektórzy najemcy zobowiązani są do zapłaty w wysokości uzależnionej od generowanych przez nich obrotów. Rozliczenie to możliwe będzie (w zależności od danej umowy najmu) dopiero po Transakcji z uwagi na fakt, iż rozliczenie tych czynszów z najemcami następuje dopiero po upływie określonego w danej umowie najmu okresu, z którego obrót brany jest pod uwagę przy ustalaniu wysokości czynszu od obrotu. Rozliczenie czynszów od obrotu nastąpi w ten sposób, że Nabywca po Transakcji, w terminie wynikającym z danej umowy najmu, będzie uprawniony do wystawienia Najemcy faktury VAT dotyczącej czynszu od obrotu za cały okres obrotowy, w tym za czas sprzed Transakcji. W takim przypadku Nabywca będzie zobowiązany do zwrotu Zbywcy części zafakturowanej kwoty w części dotyczącej okresu, w którym właścicielem Nieruchomości (a więc wynajmującym) był Sprzedający.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Tym samym: 

  1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

  2) w związku z Transakcją co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów (ewentualnie z kilkoma wyjątkami);

  3) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

1) zarządzanie Nieruchomością;

2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(vi) Dodatkowe informacje

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną. Jest to standardowa praktyka w przypadku transakcji nieruchomościowych.

W związku z dostawą Nieruchomości, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji Budynków, Budowli lub ich części, znajdujących się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz finansowania dłużnego. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny (tzw. price split). VAT od ceny zostanie zapłacony z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.

W uzupełnieniu wskazali Państwo:

  1) „Czy Sprzedający jest i będzie na dzień Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

  2) „Czy Nabywca jest i będzie na dzień Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

  3) „Czy budowle wymienione we wniosku (znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową budynku? (proszę wskazać które)”.

Odpowiedź Wnioskodawcy: „NIE”

  4) „Czy wszystkie budowle znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią własność Sprzedającego; jeżeli nie to proszę wskazać do kogo należą (należy podać dla każdego naniesienia odrębnie wraz z jego lokalizacją na określonej działce)”.

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

„Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie uzupełnić wniosek poprzez wskazanie, iż przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić bądź znajdować się instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w zakres planowanej transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.,), takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego”.

  5) „W związku z przedstawionym opisem sprawy, że:

proszę o wskazanie:”

    a) „czy w planie miejscowym dla działki D wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

    b) „Czy na terenach dla których plan przewiduje przeznaczenie pod: wody powierzchniowe z terenami zieleni - symbol planu ZW, teren usług - symbol planu - 2UU, tereny tras komunikacyjnych a) ulica klasy (...) - symbol planu - KS, oraz b) ulica klasy L - symbol planu - (...) dopuszczalna jest możliwość jakiejkolwiek zabudowy?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

„Plan przewiduje następujące przeznaczenia:

   - Tereny ZW - tak - przeznaczenie podstawowe - wody powierzchniowe, zieleń urządzona, ścieżki, urządzenia rekreacji; przeznaczenie dopuszczalne - sieci infrastruktury technicznej, obiekty małej architektury

   - Tereny 2UU - przeznaczenie podstawowe - pod zabudowę usługową: obiekty i urządzenia umożliwiające realizację przedsięwzięć komercyjnych (obiekty handlu, gastronomii i rzemiosła usługowego, administracji, hoteli, obiekty rozrywki, rekreacje i kultury, centrum konferencyjno - wystawiennicze);

   - Tereny KS i KL - generalnie drogi określonej klasy, ale dopuszczalne są urządzenia towarzyszące użytkowaniu podstawowemu w postaci: przejść podziemnych, ciągów rowerowych, zatok autobusowych i wiat przystankowych, zieleni ochronnej izolacyjnej, ciągów infrastruktury technicznej oraz obiektów urządzeń infrastruktury technicznej o charakterze lokalnym, obiektów i urządzeń służących ograniczeniu uciążliwości komunikacyjnej, elementów małej architektury;”.

    c) „Czy na terenach dla których plan przewiduje przeznaczenie pod: wody powierzchniowe z terenami zieleni znajdują się budynki/budowle stanowiące budynek lub budowlę w rozumieniu prawa budowlanego?”

Odpowiedz Wnioskodawcy: „TAK”.

6) „Podali Państwo także w opisie sprawy, że:

b) Prawo własności dwóch budynków, tj.:

   - budynku usługowo-handlowego wraz z parkingiem podziemnym znajdującego się na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym A, zlokalizowanego przy ul. (...), wpisanego do rejestru budynków prowadzonego przez Prezydenta Miasta (...) pod numerem (...) (…),

proszę o wyjaśnienie:

    a) czy wyżej opisany budynek stanowi oznaczony w dalszej części wniosku „Budynek 1”?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

 7) „Wskazanie Numeru (oznaczenia) dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości innym niż mieszkalne przeznaczeniu wyodrębnionych z i znajdujących się w Budynku 1, tj.:

  - lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchni użytkowej (...) m² stanowiącego pasaż handlowy, usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numerze (...),

  - lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchni użytkowej (...) m² składającego się z hali sprzedaży, magazynu, biura, laboratorium i serwisu, usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

które we wniosku określane są jako: „Lokale”(należy podać dla każdego lokalu odrębnie)”.

Odpowiedź Wnioskodawcy: „Lokal mniejszy (o powierzani użytkowej (...) m²) to lokal numer 2 (Lokal numer 2), a lokal większy o powierzchni użytkowej (...) m² to lokal numer 1 (Lokal numer 1)”.

  8) „Czy „Budynek 1”, „Budynek 2” oraz dwa „Lokale” stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025, poz. 418, ze zm.)? (należy podać dla każdego budynku i lokalu odrębnie)”.

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK; Budynek 1 oraz Budynek 2 to budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a Lokale to części Budynku 1 (który jak wskazano jest budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane)”.

  9) „Czy naniesienia określane we wniosku jako „Budowle” tj.: Drogi, Place i parkingi, Oświetlenie, Sieć wodociągowa, Sieć kanalizacyjna, Wiata, Totem reklamowy, słupki do mocowania znaków drogowych (czyli obiekty, które będą znajdowały się na Nieruchomości w dniu planowanej dostawy) stanowią budynki, budowlę lub ich część, czy może urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? (należy podać dla każdego naniesienia odrębnie)”.

Odpowiedź Wnioskodawcy: „W poniższej tabeli w kolumnie „Klasyfikacja na gruncie ustawy Prawo budowlane” wskazano klasyfikacje naniesień na gruncie ustawy Prawo Budowlane.

 

L.p.	Nazwa naniesienia	Nr działki (na której znajduje się naniesienie)	Klasyfikacja na gruncie ustawy Prawo budowlane
1	Drogi,	A, D	Urządzenie budowlane
2	Place i parkingi	C	Urządzenie budowlane
3	Oświetlenie	C	Urządzenie budowlane
4	Sieć wodociągowa	C	Urządzenie budowlane
5	Sieć kanalizacyjna	C	Urządzenie budowlane
6	Wiata	C	Budowla
7	Totem reklamowy, słupki do mocowania znaków drogowych	C	Totem reklamowy - budowla Słupki do mocowania znaków drogowych - urządzenie budowlane

Wnioskodawca wskazuje również, że na działkach nr B oraz C znajdują się także drogi należące do Sprzedającego, które na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane należy zakwalifikować jako urządzenia budowlane (informacja ta nie była wskazana w pierwotnie złożonym wniosku). W związku z powyższym Wnioskodawca doprecyzowuje informacje przedstawione w tabeli na stronach 8-9 Wniosku, zgodnie z poniższym zestawieniem (doprecyzowanie tzn. dodanie działek B oraz C w wierszu numer 1 w tabeli zaznaczono kolorem czerwonym).

L.p.	Nazwa naniesienia	Nr działki
1.	Drogi	A, D, B, C
2.	Place i parkingi	C
3.	Oświetlenie	C
4.	Sieć wodociągowa	C
5.	Sieć kanalizacyjna	C
6.	Wiata	C
7.	Totem reklamowy, słupki do mocowania, znaków drogowych	C

Niezależnie Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż pomimo, iż większość naniesień wskazanych powyżej spełnia definicję urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 tej ustawy Prawo budowalne, gdyż zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, spełniają one również definicję budowli w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane (są obiektami budowlanymi niebędącymi budynkiem ani obiektem małej architektury). Na gruncie ustawy Prawo budowlane, można co do zasady bowiem przyjąć, iż każde urządzenie budowlane jest budowlą, lecz nie każda budowla jest urządzeniem budowlanym”.

10) „Czy nabytą w ramach Transakcji Nieruchomość, Nabywca będzie wykorzystywał wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?”

Odpowiedź Wnioskodawcy: „TAK”

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

    1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku Nr 1)

    2. Czy dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, ale Stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku Nr 2)

    3. Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku Nr 3)

    4. Czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę? (oznaczone we wniosku Nr 5)

    5. Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 5 - Nabywca powinien udokumentować Płatność, o której mowa w pytaniu 5 fakturą VAT? (oznaczone we wniosku Nr 6)

 

 

Stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

Zdaniem Wnioskodawcy:

    1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT. (stanowisko oznaczone we wniosku Nr 1)

    2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o  VAT, ale Stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. (stanowisko oznaczone we wniosku Nr 2)

    3. Jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT. (stanowisko oznaczone we wniosku Nr 3)

    4. Otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach  VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę. (stanowisko oznaczone we wniosku Nr 5)

    5. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 5 - Nabywca powinien udokumentować płatność, o której mowa w pytaniu 5 fakturą VAT. (stanowisko oznaczone we wniosku Nr 6)

 

UZASADNIENIE

 

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (oznaczone we wniosku Nr 1)

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT czy PCC, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Innymi słowy, w pierwszej należy dokonać klasyfikacji przedmiotu Transakcji.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga
o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.

Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawcy. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1) ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

 

Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

   - koncesje, licencje i zezwolenia,

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej,

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

   - tajemnice przedsiębiorstwa,

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

 

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

 

Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz, z mocy prawa, przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

   - wierzytelności i prawa z papierów wartościowych,

   - środki pieniężne (za wyjątkiem przekazania środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu bądź kaucji lub kwot zatrzymanych wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych),

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

   - zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

   - księgi rachunkowe Zbywcy,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym m.in. umów o prowadzenie rozliczeń księgowych, świadczenia usług prawnych czy podatkowych.

Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) jak również większości umów dotyczących obsługi Nieruchomości. Nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę - Zbywca nie zatrudnia pracowników. Należy przy tym podkreślić, że ocena czy  przedmiot Transakcji może stanowić przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część powinna zostać dokonana na moment Transakcji i z uwzględnieniem obecnej interpretacji właściwych przepisów.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską [Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku.]. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego - np. umowa na dostawę energii elektrycznej, choć nie jest to jeszcze przesądzone). A zatem, przy powyższym  zastrzeżeniu, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów [Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 04.12.2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn.: I FSK 572/14.] kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy czy też należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

 

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

   - istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

   - zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

   - zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

   - zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, w analizowanym przypadku, wybrane składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu.

W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nie posiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów (w szczególności, property management), brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości komercyjnej w formie (...). W celu prowadzenia własnej działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz podjąć szereg działań.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

 

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy tez oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością.
W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia  przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o  zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[…] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

 

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

   - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

   - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

 

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

 

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

    c) umowy zarządzania aktywami;

    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy wymienione w cytowanych wyżej pkt. a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

   - zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek mających na celu finansowanie działalności Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia  przyszłego, zamiarem stron nie jest w ogóle przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań finansowych Zbywcy (z zastrzeżeniem zobowiązań do zwrotu środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz kaucji lub kwot zatrzymanych wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych - o ile takie przypadki wystąpią);

   - Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management) zawartej przez Zbywcę. Przedmiotowa umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie. Nabywca nie przejmie również umowy zarządzanie aktywami (asset managment).

   - zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym (z zastrzeżeniem zobowiązania do przekazania na rzecz Nabywcy środków pieniężnych wynikających z kaucji wniesionych przez najemców tytułem zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kaucji lub kwot zatrzymanych wykonawców prac budowlanych i wykończeniowych oraz rozliczeniem Płatności).

 

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

1) zarządzanie Nieruchomością;

2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym we wniosku);

3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

 

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2: (oznaczone we wniosku Nr 2)

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy  nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkami i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

 

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawca zwraca uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, na dzień dokonania Transakcji w stosunku do całej Nieruchomości (w tym dla każdego Budynku oraz Budowli) upłynie okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego,  przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, o których mowa w art. 2
pkt 14) lit. b) ustawy o VAT.

 

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Strony będą uprawnione, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości. Co więcej, jak zostało wskazane w treści stanu faktycznego, Strony zamierzają skorzystać z prawa do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkować dostawę Nieruchomości podatkiem VAT. Stosowne oświadczenie Stron będzie integralną częścią aktu notarialnego stanowiącego umowę sprzedaży.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3: (oznaczonego we wniosku Nr 3)

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

 

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4: (oznaczonego we wniosku Nr 5)

 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:

- odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

- eksport towarów;

- import towarów na terytorium kraju;

- wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

- wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Rozliczenie czynszów najmu przez Strony w ramach Płatności nie będzie stanowiło rzeczy, jej części ani dostawy energii. Tym samym nie może być mowy o traktowaniu jej jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Płatność nie będzie stanowić dostawy towarów.

 

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

- przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

- zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

- świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, lub tolerowanie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

 

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

- istnieją jasno określone strony świadczenia (podmiot świadczący usługę i jej konkretny,  indywidualnie określony nabywca);

- świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

- istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;

- świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane  świadczenie (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem  wskazano w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

 

W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), m.in. w następujących orzeczeniach:

   - w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść
po stronie dostawcy towaru  lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT;

   - w orzeczeniu z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy;

   - w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie do czynności opodatkowanej VAT.
W szczególności, Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowić będzie jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).

Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie najemców
i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych.

W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie będzie świadczył na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie będzie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez  Nabywcę. Jej celem będzie wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy i wstąpienia przez Kupującego
w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do Płatności nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca stoi zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sytuacjach podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024. 1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

Natomiast w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.433.
2022.2. AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.

 

Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:

- interpretacja indywidualna z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO;

- interpretacja indywidualna z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP;

- interpretacja indywidualna z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT;

- interpretacja indywidualna z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.10.2021.2.SP;

- interpretacja indywidualna z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.875.2024.1.AKA;

- interpretacja indywidualna z 26 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.838.2024.2.WH.

Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowe rozliczenie czynszów najmu nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 (oznaczone we wniosku Nr 6)

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy przedstawionego w zakresie pytania nr 5, a zatem uznania, iż Płatność stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie zobowiązany do udokumentowania otrzymania Płatności fakturą VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie bowiem z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż (odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju) dokonaną przez niego na rzecz innego podatnika VAT.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

    - prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa działki nr B, C i A wraz naniesieniami jest objęta zwolnieniem z podatku VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,

    - nieprawidłowe w zakresie, uznania, że dostawa działki nr D wraz naniesieniami jest objęta zwolnieniem z podatku VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT,

    - prawidłowe w zakresie uznania, że otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 

Na wstępie wyjaśniam, że interpretacja ta dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

 

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

 

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

 

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

- w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

- świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

Pogląd, co do braku podstaw opodatkowania podatkiem VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, został podzielony również w szeregu orzeczeń m.in. przez: WSA w (...) (wyrok z dnia 1 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Wa 2112/11, wyrok z dnia 4 września 2013 r. III SA/Wa 9/13, wyrok z dnia 4 września 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 10/13), WSA we Wrocławiu (wyrok z dnia 4 lipca 2012 r. sygn. akt I SA/Wr 545/12).

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

 

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

 

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący zamierza nabyć w drodze planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych wraz udziałami w prawie własności budynków oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu na który składają się działki oznaczone numerami ewidencyjnymi oraz zabudowanych nieruchomości gruntowych „Transakcja” obejmujących działki gruntu A, B, C, D będące przedmiotem użytkowania wieczystego jak również stanowiących własność Zbywcy posadowione na powyższych działkach budynki, budowle lub ich części znane jako (...), zlokalizowane w (...) przy ul. (...) „Nieruchomość”. Zbywca jest właścicielem i operatorem tego kompleksu.

Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości.
Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i prawdopodobnie zostanie zlikwidowany.

 

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy, w szczególności również:

   - prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

   - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

   - będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością (o ile wystąpią), wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji;

   - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Nieruchomości wraz z prawami z gwarancji jakości, rękojmi i kaucji bądź kwot zatrzymanych wynikających z umów z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych (o ile takie wystąpią);

   - prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związane z Nieruchomością;

   - będące w posiadaniu Zbywcy instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

   - prawa do dwóch znaków towarowych: znaku słowno-graficznego „(...)” (nr prawa wyłącznego (...)) i znaku słownego „(...)” (nr prawa wyłącznego (...));

   - prawa do domen internetowych związanych z prowadzoną na Nieruchomości działalnością gospodarczą;

   - będąca w posiadaniu Zbywcy pozostałą dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością;

   - prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości (np. decyzji wodnoprawnych, decyzji zezwalających na umieszczenie elementów nie drogowych w pasie drogi publicznej); w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana;

   - licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości (o ile wystąpią);

   - praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy z Miastem (...) z dnia (...) roku dotyczącej dzierżawy od Miasta (...) ok. (…) m² działki (...) na potrzeby wiaty rowerowej, w tym nakłady na tej działce w postaci wiaty rowerowej;

   - praw i obowiązków wynikających z umów z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi sąsiednich nieruchomości lub podmiotami trzecimi (np. operatorami sieci światłowodowych lub teleinformatycznych) dotyczące zasad korzystania z infrastruktury położonej na Gruncie i rozliczania kosztów z tym związanych.

 

Nabywca w ramach Transakcji nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

   - należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wskazanych w tym wniosku;

   - praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy o zarządzanie aktywami (asset management) oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management);

   - praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

   - praw i obowiązków z umów ubezpieczenia;

   - praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym m.in. umów o prowadzenie rozliczeń księgowych, świadczenia usług prawnych czy podatkowych.

   - ksiąg rachunkowych Zbywcy;

   - praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców lub wykonawców prac budowlanych i wykończeniowych);

   - pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;

   - tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne  należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej lub na dostawę mediów przez Nabywcę (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

 

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

   - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

   - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

   - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

   - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

   - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

 

Tym samym:

   - w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

   - w związku z Transakcją co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów (ewentualnie z kilkoma wyjątkami);

   - Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej), zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że nabywany majątek będzie umożliwiał Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Odnosząc się do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że Transakcja nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części z tego powodu, że w związku z dostawą Nieruchomości nie doszło do przeniesienia na Nabywcę wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo, a wymienionych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego. Na Nabywcę nie przeniesiono: należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wskazanych w tym wniosku, praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy o zarządzanie aktywami (asset management) oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management), praw  i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy, praw i obowiązków z umów ubezpieczenia, praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym m.in. umów o prowadzenie rozliczeń księgowych, świadczenia usług prawnych czy podatkowych, ksiąg rachunkowych Zbywcy, praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców lub wykonawców prac budowlanych i wykończeniowych), pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników, tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości. Ponadto umowa o zarządzanie nieruchomością (property management) zawarta przez Sprzedającego zostanie  rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę  o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości. Kupującą nie przejmie w ramach transakcji umowy o zarządzanie aktywami (asset management). Zbywane składniki majątkowe nie spełniają przede wszystkim kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego. Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów.

Natomiast Nabywający zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, serwisowe lub na dostawę mediów. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości.

W oparciu o wskazane składniki majątku Nabywca nie ma możliwości kontynuowania działalności Zbywcy bez zaangażowania dodatkowych czynności, co wyklucza uznanie zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwo. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Nabywca, a które jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, ale Stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

 

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

 

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

 

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać Transakcji, w skład której wejdzie:

   - prawo użytkowania wieczystego gruntu, na który składają się działki oznaczone numerami ewidencyjnymi nr A, B, C oraz działki D w przypadku której Transakcja obejmować będzie nabycie udziału wynoszącego (...);

   - prawo własności dwóch budynków, tj.: „Budynek 1” oraz „Budynek 2”

   - prawo własności stanowiących odrębne nieruchomości dwóch lokali o innym niż mieszkalne przeznaczeniu wyodrębnionych z i znajdujących się w Budynku 1 wraz ze związanym z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej, którą stanowią: grunt, tj. działka o numerze ewidencyjnym A, te części Budynku 1, które nie stanowią Lokali, oraz Budowle położone na gruncie;

   - prawo własności naniesień znajdujących się na Gruntach określane jako: „Budowle”.

 

Jak wynika z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy na działce:

    - A znajduje się: Budynek 1, drogi - stanowiące odpowiednio: budynek oraz urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

    - B znajduje się: Budynek 2, drogi - stanowiące odpowiednio: budynek oraz urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

    - C znajduje się: Budynek 2 (budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), wiata, totem reklamowy (budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) oraz  drogi, place i parkingi, oświetlenie, Sieć wodociągowa, Sieć kanalizacyjna,  słupki do mocowania znaków drogowych - stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

    - D znajduje się: drogi - stanowiąca urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

 

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr A, B, C, D zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynków, ich części, Budowli posadowionych na tych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje ją podmiotom trzecim za wynagrodzeniem.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w formie aktu notarialnego a Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Do pierwszego zasiedlenia Budynków  i Budowli dla celów VAT doszło przed nabyciem przez Sprzedającego.

Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT). Zbywca nie poniesie także takich wydatków (tzn. w wysokość co najmniej 30% ich wartości początkowej) przed datą Transakcji. Zbywca nie wybudował na gruncie żadnych budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1993 r. Prawo budowlane w okresie ostatnich dwóch lat przed datą Transakcji.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynków, Lokali i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Do pierwszego zasiedlenia dla celów VAT doszło przed nabyciem przez Sprzedającego. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku, Lokali i Budowli, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków oraz ich części - Lokali - jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż Budynków, Lokali i Budowli znajdujących się na działkach nr A, C, B będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Jednocześnie, jak już wyjaśniono wcześniej, w przypadku gdy  w zakresie dostawy Budynków, Lokali oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynków, Lokali i Budowli posadowionych na działce A, B i działce C będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Tym samym dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu, na który składają się działki oznaczone numerami ewidencyjnymi A, C, B) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8.

Z wniosku wynika ponadto, że przedmiotem dostawy będą także urządzenia budowlane (drogi, place i parkingi, oświetlenie, Sieć wodociągowa, Sieć kanalizacyjna, Totem reklamowy, słupki do mocowania znaków drogowych) znajdujące się na działkach nr A, B, C. Urządzenia te należy opodatkować łącznie z budynkami i budowlami, z którymi są powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od budynku i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych zlokalizowanych na działkach nr A, B, C będzie dzieliła los podatkowy budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, z którym są związane.

Zatem dostawa urządzeń budowlanych (w tym również znajdujących się na działce D) przynależnych do Budynków, Lokali i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, tak jak dostawa tych Budynków i Budowli, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast po skutecznym spełnieniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i skorzystania z opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT także dostawa urządzeń budowlanych będzie opodatkowana według tej stawki VAT.

Odnosząc się do działki nr D na której znajduje się wyłącznie droga - która według Państwa wskazania - stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane to działkę te należy traktować jako działkę niezabudowaną do której nie ma zastosowanie norma wynikająca z art. 29a ust. 8 ustawy,

W związku z powyższym, w niniejszej sytuacji zasadne jest przeanalizowanie przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży działki nr D na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren
z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz - w przypadku braku takiego planu - wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm.):

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że przeważająca część działki D położone jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (...), zgodnie z którym przeznaczenie Gruntu jest następujące:

   - działka nr D przeznaczona jest w częściach pod: wody powierzchniowe z terenami zieleni - symbol planu ZW, teren usług - symbol planu - 2UU, tereny tras komunikacyjnych: a) ulica klasy (...) - symbol planu - KS, oraz b) ulica klasy L - symbol planu - (...)

Niewielka część działki D położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (...), zgodnie z którym część działki D przeznaczona jest pod drogę publiczną klasy lokalnej - symbol planu (...).

W planie miejscowym dla działki D wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Na terenach dla których plan przewiduje przeznaczenie pod: wody powierzchniowe z terenami zieleni - symbol planu ZW, teren usług - symbol planu - 2UU, tereny tras komunikacyjnych a) ulica klasy (...) - symbol planu - KS, oraz b) ulica klasy L - symbol planu - (...) dopuszczalna jest możliwość zabudowy.

 

Plan przewiduje następujące przeznaczenia:

   - Tereny ZW - przeznaczenie podstawowe - wody powierzchniowe, zieleń urządzona, ścieżki, urządzenia rekreacji; przeznaczenie dopuszczalne - sieci infrastruktury technicznej, obiekty małej architektury;

   - Tereny 2UU - przeznaczenie podstawowe - pod zabudowę usługową: obiekty i urządzenia umożliwiające realizację przedsięwzięć komercyjnych (obiekty handlu, gastronomii i rzemiosła usługowego, administracji, hoteli, obiekty rozrywki, rekreacje i kultury, centrum konferencyjno - wystawiennicze);

   - Tereny KS i KL - generalnie drogi określonej klasy, ale dopuszczalne są urządzenia towarzyszące użytkowaniu podstawowemu w postaci: przejść podziemnych, ciągów rowerowych, zatok autobusowych i wiat przystankowych, zieleni ochronnej izolacyjnej, ciągów infrastruktury technicznej oraz obiektów urządzeń infrastruktury technicznej o charakterze lokalnym, obiektów i urządzeń służących ograniczeniu uciążliwości komunikacyjnej, elementów małej architektury.

Zatem działka D wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy ww. działka nr D stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. A od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje ją podmiotom trzecim za wynagrodzeniem.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy działki D.

W konsekwencji w momencie dostawy ww. działka stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro dla dostawy działki D nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, dostawa działek nr B, C i A wraz naniesieniami (w wyniku złożenia skutecznej rezygnacji ze zwolnienia) oraz działki nr D wraz z naniesieniem będzie opodatkowana podatkiem VAT, przy czym dostawa działki nr D wraz z naniesieniami, będzie opodatkowana na innej podstawie prawnej niż wskazali Państwo w stanowisku.

 

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest

- prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa działki nr B, C i A wraz naniesieniami jest objęta zwolnieniem z podatku VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,

- nieprawidłowe w zakresie, uznania, że dostawa działki nr D wraz naniesieniem jest objęta zwolnieniem z podatku VAT.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

 

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą na dzień Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabytą w ramach Transakcji Nieruchomość, Nabywca będzie wykorzystywał wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w zakresie wynajmu jej powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Działalność Nabywcy w tym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych (z tym, że najem będzie opodatkowany VAT).

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji Transakcja, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto w sytuacji, gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dla dostawy ww. Budynków i Budowli lub ich części zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Zatem należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

 

Z opisu sprawy wynika, że zakładane jest, iż:

    - w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w  zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców,

    - czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

    - Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji. W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą również (w zależności od ostatecznych ustaleń oraz terminu zamknięcia Transakcji) dokonać pomiędzy sobą rozliczeń tzw. czynszów od obrotów, tj. czynszów, które niektórzy najemcy zobowiązani są do zapłaty w wysokości uzależnionej od generowanych przez nich obrotów. Rozliczenie to możliwe będzie (w zależności od danej umowy najmu) dopiero po Transakcji z uwagi na fakt, iż rozliczenie tych czynszów z najemcami następuje dopiero po upływie określonego w danej umowie najmu okresu, z którego obrót brany jest pod uwagę przy ustalaniu wysokości czynszu od obrotu. Rozliczenie czynszów od obrotu nastąpi w ten sposób, że Nabywca po Transakcji, w terminie wynikającym z danej umowy najmu, będzie uprawniony do wystawienia Najemcy faktury VAT dotyczącej czynszu od obrotu za cały okres obrotowy, w tym za czas sprzed Transakcji. W takim przypadku Nabywca będzie zobowiązany do zwrotu Zbywcy części zafakturowanej kwoty w części dotyczącej okresu, w którym właścicielem Nieruchomości (a więc wynajmującym) był Sprzedający.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że przekazanie Kupującemu kwoty czynszu odpowiadającej wysokości czynszu za okres od dnia następującego po dniu Transakcji do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji, nie będzie stanowiło świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Kupującym a Sprzedającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji (o ile Transakcja będzie mieć miejsce w innym dniu niż ostatni dzień miesiąca), Kupujący nie będą wykonywali żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, Płatność jaka będzie dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia czynszu nie będzie można uznać za zapłatę za usługę - będzie to płatność, która będzie miała na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy kupującym, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Kupującego jako Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.

Zatem dokonanie Płatności pomiędzy Sprzedającym i Państwem za ustalony przez Strony Transakcji okres, nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Również rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (Państwem) na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie można uznać za zapłatę za usługę. W przypadku rozliczenia opłat eksploatacyjnych celem stron jest dokonanie rozliczenia opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne.

Podsumowując dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (Państwa) na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowić usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Również rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (Państwem) za zasadach zawartych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowić świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 (oznaczone we wniosku nr 5) należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 5 (oznaczone we wniosku nr 6), ponieważ uzależnili Państwo uzyskanie odpowiedzi na te pytanie od uznania odpowiedzi w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5) za nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy oraz ze stanowiska własnego, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

 

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143).; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.