Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.702.2025.2.JSU

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 20 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący nieuznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT z tytułu sprzedaży Lokalu nr 1 oraz planowanej sprzedaży pozostałych Lokali, a w konsekwencji braku obowiązku podatkowego w podatku VAT z tytułu dostawy lokali, wpłynął 25 listopada 2025 r. Uzupełnił go Pan pismem z 5 stycznia 2026 r. (wpływ 12 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, posiada siedzibę i nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Wnioskodawca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Prowadził działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG w latach (...) (w tym okresie działalność ta była wielokrotnie zawieszana). Ostatnio Wnioskodawca prowadził działalność w okresie od (...) roku do (...) roku. W tym czasie działalność również była zawieszana:

1) w okresie od (...) roku do (...) roku;

2) w okresie od (...) roku do (...) roku.

Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest obecnie czynnym podatnikiem podatku VAT. Faktycznym przedmiotem działalności Wnioskodawcy było wykonywanie robót wykończeniowych, w tym tynkowanie, zakładanie stolarki okiennej, malowanie i szklenie, posadzkarstwo, tapetowanie, wykonywanie instalacji elektrycznych. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie tzw. działalności deweloperskiej ani obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności gospodarczej z dniem (...) roku.

Wnioskodawca w (...) roku zakupił mieszkanie, a następnie sprzedał je w (...) roku. W (...) roku Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową, na której rozpoczął budowę domu, a następnie sprzedał w (...) roku. Wnioskodawca wziął ślub w (...) roku i planował powiększenie rodziny.

Dnia (...) roku Wnioskodawca zakupił za własne środki, do majątku osobistego, nieruchomość gruntową niezabudowaną działkę nr A o powierzchni (...) ha położoną w (...) (dalej: Nieruchomość), dla której założona jest księga wieczysta nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości obejmującej działkę o nr B stanowiącej drogę dojazdową do Nieruchomości. Sprzedający zobowiązali się dokonać jednorazowego utwardzenia i podniesienia poziomu drogi dojazdowej celem zapewnienia dojazdu pasem szerokości 5 m od Nieruchomości. Sprzedający oświadczyli w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości, że zawarto w (…) roku umowę z (…) o przyłączenie do sieci gazowej oraz zobowiązali się na własny koszt do przyłączenia Nieruchomości do sieci gazowej.

Wnioskodawca zakupił Nieruchomość celem wybudowania domu wielorodzinnego - bliźniaka, w którym w jednej części miał zamieszkać Wnioskodawca wraz z żoną, a w drugiej części siostra przyrodnia Wnioskodawcy wraz z rodziną. Każdy z lokali (połówek bliźniaka) miał mieć dwa osobne wejścia, jedno na parter i jedno na piętro, o łącznej powierzchni ok. (…) m kw. Nieruchomość miała zostać podzielona na dwie ogrodzone działki o powierzchni ok. (…) m kw. (liczonych łącznie z powierzchnią gruntu na której posadowiony miał być dom) z osobnymi wejściami.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. W (…) roku Wnioskodawca wykorzystując własne środki finansowe rozpoczął na Nieruchomości budowę domu - bliźniaka, zgodnie z założeniami opisanymi powyżej. Budowa prowadzona była tzw. metodą gospodarczą. Wnioskodawca zlecał wykonanie części prac, a także osobiście je realizował. Wnioskodawca nie posiada faktur ani rachunków dokumentujących realizację prac, gdyż nie potrzebował dokumentów księgowych - budowa była realizowana na prywatne cele. Wnioskodawca samodzielnie uzyskiwał wszystkie niezbędne projekty, zgody i decyzje konieczne do przeprowadzenia procesu budowlanego, w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie. Pozwolenie na budowę od początku obejmowało cztery osobne lokale (po dwa dla każdej połowy bliźniaka) z możliwością połączenia lokali. Każdy z lokali składa się z dwóch pokoi oraz łazienki (jeden pokój większy - salon połączony z aneksem kuchennym oraz mniejszy przeznaczony na sypialnię). Było to spowodowane tym, że z dwóch lokali dla siostry przyrodniej Wnioskodawcy, jeden miała przeznaczyć dla siebie, a drugi dla dorosłego syna. Natomiast Wnioskodawca zakładał, że początkowo będzie wykorzystywał całość połówki bliźniaka (dwa lokale), natomiast w przyszłości, gdy będzie taka potrzeba - podzieli połowę bliźniaka na dwa osobne lokale - jeden dla siebie, a drugi dla dziecka.

Niestety w międzyczasie zmieniła się sytuacja rodzinna Wnioskodawcy, który w (…) roku rozwiódł się z żoną. Niezależnie od tego, siostra przyrodnia Wnioskodawcy, z uwagi na utratę źródła finansowania zakupu części bliźniaka (zmarła babcia, która miała wspomóc ją finansowo), zrezygnowała z zakupu bliźniaka. Tym samym, biorąc pod uwagę nowe okoliczności Wnioskodawca postanowił w (…) roku, że nie potrzebuje domu o takiej powierzchni i na tym etapie życia nie chce mieszkać w bliźniaku z obcymi osobami. W związku z powyższym zaplanował sprzedaż czterech osobnych lokali mieszkalnych.

Budowa została zakończona w (…) roku, a Wnioskodawca w (…) roku uzyskał wypis z kartoteki budynków oraz lokali wydane z up. (…), z których wynika, że na Nieruchomości wybudowany został dom mieszkalny o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o pow. (…) m kw. przy ul. (…) z budynkiem mieszkalnym o dwóch kondygnacjach o pow. (…) m kw. przy ul. (…). W budynku przy ul. (…) znajdują się z kolei dwa lokale: lokal nr 1 o powierzchni (…) m kw., lokal nr 2 o powierzchni (…) m kw. W budynku przy ul. (...) znajdują się dwa lokale: lokal nr 1 o powierzchni (…) m kw., lokal nr 2 o powierzchni (…) m kw.

W celu sprzedaży lokali mieszkalnych Wnioskodawca samodzielnie podjął działania mające na celu wystawienie na portalu internetowym ogłoszenia o sprzedaży wraz z opisem. Nie korzystał z pomocy pośrednika w procesie sprzedaży.

Dnia (...) roku na podstawie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży. Wnioskodawca ustanowił odrębną własność lokalu nr 1 oraz sprzedał lokal nr 1 w budynku przy ul. (...) (dalej: Sprzedaż Lokalu nr 1) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W akcie notarialnym dokonano również podziału quoad usum Nieruchomości, na skutek czego kupującym przysługiwać będzie prawo do nieodpłatnego i bezterminowego korzystania, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z części Nieruchomości o powierzchni (…) m kw. Taka sytuacja oznacza, że Nieruchomość nie będzie podzielona na dwie osobne działki, jak pierwotnie zakładał Wnioskodawca.

Aktualnie w ramach opisanych powyżej ogłoszeń, Wnioskodawca planuje sprzedać pozostałe trzy lokale (dalej: Planowana Sprzedaż Pozostałych Lokali). Wnioskodawca jest w trakcie negocjacji z potencjalnymi nabywcami lokali, rozważając również opcję zamiany nieruchomości, w zależności od tego czy na skutek zamiany nabyłby nieruchomość, w której sam mógłby zamieszkać. Wnioskodawca, w związku z Planową Sprzedaży Pozostałych Lokali nie planuje podejmować żadnych innych czynności niż podejmowane w przypadku Sprzedaży Lokalu nr 1 tj. w szczególności nie planuje zlecić sprzedaży pośrednikowi w sprzedaży nieruchomości. Celem jest znalezienie nabywców chętnych do sprzedaży/zamiany oraz zakończenie działań związanych z zakupioną Nieruchomością. Środki ze sprzedaży wszystkich lokali (w przypadku sprzedaży, a nie np. zamiany) Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe oraz bieżące utrzymanie.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie Organu:

1. w jakim celu (z jakim zamiarem wykorzystania) nabył Pan mieszkanie w (…) r., które następnie sprzedał Pan w (…) r. – odpowiedział Pan:

Wnioskodawca zakupił mieszkanie w (…) roku w celu zamieszkania w nim i mieszkał w nim aż do sprzedaży w (…) roku.

2. czy zakup ww. mieszkania, sfinansowany został ze środków finansowych pochodzących z działalności gospodarczej czy ze środków prywatnych – odpowiedział Pan:

Zakup mieszkania w (…) roku był finansowany ze środków prywatnych.

3. czy mieszkanie, o którym mowa powyżej, zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – odpowiedział Pan:

Zakupione w (…) roku mieszkanie nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

4. na co przeznaczył Pan środki ze sprzedaży ww. mieszkania – odpowiedział Pan:

Środki ze sprzedaży mieszkania zakupionego w (…) roku Wnioskodawca przeznaczył na własne cele, w tym na własne cele mieszkaniowe tj. zakup nieruchomości gruntowej zakupionej w (…) roku.

5. w jakim celu (z jakim zamiarem wykorzystania) rozpoczął Pan budowę domu, który następnie sprzedał Pan w (…) r. – odpowiedział Pan:

Rozpoczęta budowa domu sprzedana przez Wnioskodawcę w (…) roku została dokonana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

6. czy zakup nieruchomości gruntowej w (…) r., na której rozpoczął Pan budowę domu, sfinansowany został ze środków finansowych pochodzących z działalności gospodarczej czy ze środków prywatnych – odpowiedział Pan:

Zakup nieruchomości gruntowej w (…) roku został sfinansowany ze środków prywatnych, w tym z oszczędności Wnioskodawcy. Wnioskodawca w (…) roku otrzymał odszkodowanie oraz uzyskał środki w drodze spadkobrania - łącznie około (…) zł. Ze środków tych się utrzymywał i dokonywał częściowo zakupu nieruchomości opisanych we wniosku oraz pkt 9 poniżej.

7. czy nieruchomość gruntowa, którą zakupił Pan w (…) r., została wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej– odpowiedział Pan:

Nieruchomość gruntowa zakupiona w (…) roku nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

8. na co przeznaczył Pan środki ze sprzedaży powyższej nieruchomości– odpowiedział Pan:

Środki ze sprzedaży nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową domu Wnioskodawca przeznaczył na własne cele, w tym na własne cele mieszkaniowe tj. zakup działki A i udziału w działce B.

9. czy środki ze sprzedaży powyższych nieruchomości przeznaczył Pan na zakup kolejnych nieruchomości– odpowiedział Pan:

Środki ze sprzedaży opisanych powyżej nieruchomości Wnioskodawca przeznaczył na własne cele, w tym częściowo na zakup nieruchomości opisanych we wniosku. Wnioskodawca dokonał również zakupu nieruchomości w (…) roku - domu w (…) przy ul. (…), w którym obecnie mieszka (adres zamieszkania wskazany we wniosku). Miał to być dom przeznaczony na tzw. okres przejściowy, do czasu wybudowania domu w (...). Od (…) roku do (…) roku Wnioskodawca wynajmował mieszkanie.

10. czy zakup nieruchomości gruntowej tj. niezabudowanej działki nr A wraz z udziałem w nieruchomości obejmującej działkę o nr B (stanowiącej drogę dojazdową do Nieruchomości) sfinansowany został ze środków finansowych pochodzących z działalności gospodarczej czy ze środków prywatnych– odpowiedział Pan:

Zakup działki A oraz udziału w działce B w (…) roku był finansowany ze środków prywatnych tj. ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową domu oraz oszczędności opisanych w pkt 6.

11. czy planował Pan sprzedać swojej siostrze część domu wielorodzinnego (bliźniaka) po jego wybudowaniu? Czy z takim zamiarem zakupił Pan działkę – odpowiedział Pan:

Wnioskodawca planował po zakończeniu inwestycji rozliczyć się z siostrą i przenieść na nią część bliźniaka, który był pierwotnie przeznaczony dla niej. Rozważano różne opcje rozliczenia, ale do czasu zakończenia budowy. Wnioskodawca samodzielnie ponosił wydatki związane z budową. Rozliczenie miało nastąpić bez zysku po stronie Wnioskodawcy, poprzez darowiznę za zwrotem poniesionych przez Wnioskodawcę części kosztów budowy bliźniaka, lub w drodze sprzedaży udziału w bliźniaku dla siostry Wnioskodawcy, ale bez zysku - tylko za cenę równą poniesionym przez Wnioskodawcę kosztów budowy części bliźniaka, jaka była przeznaczona dla siostry Wnioskodawcy. Jednak do żadnego rozliczenia nigdy nie doszło, z przyczyn opisanych w treści wniosku.

12. jakie działania marketingowe (poza wystawieniem na portalu internetowym ogłoszenia o sprzedaży) podjął Pan w celu sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych – odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań marketingowych, poza opisanymi we wniosku.

13. w jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla Lokalu nr 1 – odpowiedział Pan:

Nabywca Lokalu nr 1 znalazł ofertę na portalu (…).

14. w jaki sposób zamierza Pan pozyskać nabywców dla pozostałych lokali – odpowiedział Pan:

Wnioskodawca planuje pozyskać nabywców w taki sam sposób, jak nabywcę Lokalu nr 1, tj. poprzez ogłoszenia na portalach (…).

15. czy poniósł Pan/zamierza ponieść nakłady finansowe, a jeśli tak to jakie, w celu sprzedaży przedmiotowych lokali – odpowiedział Pan:

Wnioskodawca poniósł już wszystkie nakłady finansowe w celu sprzedaży lokali, jedyne koszty będą związane z odnowieniem/ponownym wystawieniem ogłoszeń na portalach ogłoszeniowych.

16. co było powodem wielokrotnego zawieszania przez Pana działalności gospodarczej – odpowiedział Pan:

Przede wszystkim Wnioskodawca wyjaśnia, że w okresie od (…) roku do (…) roku faktycznie (realnie) prowadził działalność gospodarczą łącznie przez okres około (…) lat tj. od (…) i w (…) roku, w którym przebywał za granicą i tam prowadził działalność gospodarczą, opodatkowaną w kraju. Po otrzymaniu środków opisanych w pkt 6, Wnioskodawca nie wykonywał działalności gospodarczej i utrzymywał się z oszczędności. W tym okresie Wnioskodawca przebywał również poza granicą Polski.

Zawieszenia działalności gospodarczej były spowodowane częściowo brakiem zleceń, a częściowo brakiem potrzeby jej wykonywania.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w związku ze Sprzedażą Lokalu nr 1 Wnioskodawca nie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i w związku z tym nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu dostawy towaru?

2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w związku z Planowaną Sprzedażą Pozostałych Lokali Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i w związku z tym nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towar w i usług z tytułu dostawy towaru?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1 i 2:

W ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu zarówno do Sprzedaży Lokalu nr 1, jak również Planowanej Sprzedaży Pozostałych Lokali, Wnioskodawca nie występował/nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i w związku z tym nie powstał/nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu dostawy towaru.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towar w i usług podlegają odpłatna dostawa towar w i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W okolicznościach opisanych powyżej, kluczową jest ocena, czy w tych zastosowanie powinien znaleźć art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast ust. 2 wyżej cytowanego przepisu stanowi, że: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie podatnika podatku od towarów i usług konstruowane na podstawie art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT, poprzez odwołanie się do definicji działalności gospodarczej, obejmuje swym zakresem wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność - w tym rolniczą, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ustawodawca określił podmiot zobowiązany na tyle szeroko, by w każdym wypadku profesjonalnej aktywności zawodowej, wykonywanej w sposób niezależny i z zamiarem dokonywania czynności opodatkowanych w taki sposób - mógł on zostać uznany za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza ma miejsce również wówczas, gdy nie przynosi ona żadnych widocznych efektów, co dotyczy także podjęcia czynności przygotowawczych do faktycznego rozpoczęcia danego typu działalności.

Należy zatem przyjąć, że w każdym przypadku, gdy działalność m.in. osoby fizycznej przybierze charakter zorganizowany oraz zarobkowy - stanie się działalnością gospodarczą. Działalność handlowa oznacza dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży, wskazujący na zamiar kontynuacji tej działalności. Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Powyższe potwierdza m.in. powołany przez wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym Trybunał uznał, że:

- dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r. (dalej w skrócie: „Dyrektywa 112”), niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności,

- osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby,

- jeżeli osoba ta, w celu dokonania wspomnianej sprzedaży, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej,

- okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 112 jest w tym zakresie bez znaczenia.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się. że z powyższego wyroku TSUE wynika, że liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży; okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej; długość okresu, w jakim te transakcje następowały oraz wysokość osiągniętych z nich przychodów; same w sobie nie są okolicznościami przesądzającymi o działaniu w charakterze podatnika. Elementy te mogą bowiem wiązać się z także zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga zatem dokonania oceny uwzględniającej okoliczności faktyczne danej sprawy. Oznacza to. że w każdym przypadku należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec. Akcentuje się także, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy wziąć pod uwagę wszystkie etapy tej aktywności rozpatrując je w całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Przede wszystkim zaś powinno się uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (np. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2020 r., I FSK 1476/17).

Ponadto w judykaturze akcentuje się, że nie mają znaczenia zamiar, czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb (np. mieszkaniowych) także jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku VAT. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (wyrok NSA z dnia 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17).

Podkreśla się także, że w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Dotyczy to także sytuacji, w której podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Przy tej ocenie istotna jest także okoliczność, że planujący sprzedaż właściciel nie podejmuje, ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych, a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej (np. wyrok NSA z dnia 30 lipca 2020 r., I FSK 357/19).

Takie podejście w kwestii stosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT dominuje obecnie także w najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych. Na przykład w wyroku z 17 marca 2023 r. (I FSK 2290/18) NSA stwierdził m.in., że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się. że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Ponadto NSA w powołanym wyroku przypomniał, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług. Odnosząc się do konkretnych okoliczności faktycznych rozstrzyganej sprawy NSA zwrócił uwagę, że wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również uznać zamieszczenie ogłoszeń w internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową. Trzeba bowiem uwzględnić, że skala podejmowanych czynności była nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej.

Z kolei uznając, że w konkretnych okolicznościach faktycznych transakcje były dokonywane w sposób właściwy dla podatników podatku VAT, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że wprawdzie liczba transakcji, ich częstotliwość oraz zakres sprzedaży nieruchomości same przez się nie świadczą od razu o dokonywaniu transakcji zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, to jednak decyduje ocena wszystkich okoliczności spornych transakcji we wzajemnej łączności - przy jednoczesnym ustaleniu, że towarzyszyło im zaangażowanie środków charakterystycznych dla profesjonalisty. Zdaniem NSA, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Jeżeli z okoliczności faktycznych wynika, że konkretną działalność cechuje odpowiedni stopień organizacji, wykraczający poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, na co wskazuje przygotowanie wcześniej nabytych nieruchomości do sprzedaży, m.in. przez ich podział administracyjny na mniejsze działki, wydzielenie dróg, występowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu uatrakcyjnienia oferty dla potencjalnego kupca oraz ciągłość realizacji tego rodzaju czynności na przestrzeni kilkunastu lat. to całość tych okoliczności wskazuje na spełnienie przesłanek zawodowego (stałego i zorganizowanego) charakteru tej działalności handlowej, wykraczającej poza ramy zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak NSA w wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r., I FSK 1758/17).

Mając powyższe na uwadze należy z całą stanowczością stwierdzić, że w okolicznościach faktycznych tej sprawy nie sposób uznać, aby Wnioskodawca, przy zawarciu opisanych we wniosku transakcji - zarówno Sprzedaży Lokalu nr 1. jak również Planowanej Sprzedaży Pozostałych Lokali, występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności i nie spowodowały, że Wnioskodawca z tytułu sprzedaży stał/stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakup Nieruchomości był z przeznaczeniem na własne potrzeby (zamieszkanie razem z żoną po sprzedaży nieruchomości prywatnej w (…) roku) oraz z przeznaczeniem dla siostry przyrodniej Wnioskodawcy (która miała zamieszkać w drugiej połowie bliźniaka razem ze swoją rodziną). Okoliczności spowodowały jednak, że nowe zdarzenia po stronie Wnioskodawcy (rozwód z żoną) oraz jego siostry przyrodniej (utrata źródła finansowania) uniemożliwiły realizację pierwotnych planów, a Wnioskodawca nie był zainteresowany na tym etapie życiowym zamieszkiwaniem w tzw. bliźniaku w bliskim sąsiedztwie obcych osób.

Czynności jakie poczynił Wnioskodawca w związku ze Sprzedażą Lokalu nr 1, jak również Planowaną Sprzedażą Pozostałych Lokali nie decydowały o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca z uwagi na zdobyte doświadczenie życiowe i wcześniej realizowaną pracę zawodową był w stanie samodzielnie zrealizować część prac związanych z procesem budowlanym, jednak sama budowa w celu dalszej sprzedaży nie była motywem podjętych działań. Wnioskodawca występował o zgody i pozwolenia oraz samodzielnie podjął starania związane z ogłoszeniem o sprzedaży lokali. Jak opisano powyżej, wiele czynności niezbędnych do rozpoczęcia oraz realizacji procesu budowlanego było podjętych przez sprzedających Nieruchomość, którzy zapewnili utwardzoną drogę wewnętrzną umożliwiającą dojazd oraz przyłącze gazowe do Nieruchomości.

Aktywność Wnioskodawcy była i jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, przedstawione przez niego stanowisko co do obu pytań jest prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy).

Takie zdefiniowanie konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, że przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy, pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Idąc dalej należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy.

Należy więc uznać, że dostawa towarów powinna podlegać ocenie przede wszystkim z punktu widzenia swoich aspektów ekonomicznych, mniejsze zaś znaczenie mają jej skutki o charakterze cywilnoprawnym, występujące na gruncie prawa cywilnego.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działał Pan/będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) roku zakupił Pan za własne środki, do majątku osobistego, Nieruchomość celem wybudowania domu wielorodzinnego - bliźniaka, w którym w jednej części miał zamieszkać Pan wraz z żoną, a w drugiej części Pana siostra przyrodnia z rodziną. Każdy z lokali (połówek bliźniaka) miał mieć dwa osobne wejścia, jedno na parter i jedno na piętro. Nieruchomość miała zostać podzielona na dwie ogrodzone działki.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (polegającej na wykonywaniu robót wykończeniowych, w tym tynkowania, zakładania stolarki okiennej, malowania i szklenia, posadzkarstwa, tapetowania, wykonywania instalacji elektrycznych). W (…) roku wykorzystując własne środki finansowe rozpoczął Pan na Nieruchomości budowę (metodą gospodarczą) domu – bliźniaka, która realizowana była na prywatne cele. Samodzielnie uzyskiwał Pan wszystkie niezbędne projekty, zgody i decyzje konieczne do przeprowadzenia procesu budowlanego, w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie. Pozwolenie na budowę obejmowało cztery osobne lokale (po dwa dla każdej połowy bliźniaka) z możliwością połączenia lokali. Każdy z lokali składa się z dwóch pokoi oraz łazienki (jeden pokój większy - salon połączony z aneksem kuchennym oraz mniejszy przeznaczony na sypialnię). Było to spowodowane tym, że z dwóch lokali dla Pana siostry przyrodniej, jeden miała przeznaczyć dla siebie, a drugi dla dorosłego syna. Natomiast Pan zakładał, że początkowo będzie wykorzystywał całość połówki bliźniaka (dwa lokale), natomiast w przyszłości, gdy będzie taka potrzeba - podzieli połowę bliźniaka na dwa osobne lokale - jeden dla siebie, a drugi dla dziecka.

Z powodu zmiany Pańskiej sytuacji rodzinnej (rozwiódł się Pan z żoną) oraz rezygnacji Pana przyrodniej siostry z zakupu bliźniaka (z powodu utraty źródła finansowania), postanowił Pan, że nie potrzebuje domu o takiej powierzchni i na tym etapie życia nie chce mieszkać w bliźniaku z obcymi osobami. W związku z powyższym zaplanował sprzedaż czterech osobnych lokali mieszkalnych.

Wskazał Pan, że nie podejmował w stosunku do przedmiotowych Lokali żadnych działań marketingowych poza wystawieniem na portalu internetowym ogłoszenia o sprzedaży - nie korzystał Pan z pomocy pośrednika w procesie sprzedaży.

Ponadto, nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie działalności deweloperskiej ani obrotu nieruchomościami, natomiast prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na wykonywaniu robót wykończeniowych, zakończył Pan (...) roku.

(...) roku na podstawie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży, ustanowił Pan odrębną własność lokalu nr 1 oraz sprzedał ten lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Planuje Pan sprzedać pozostałe trzy lokale i jest Pan w trakcie negocjacji z potencjalnymi nabywcami, rozważając również opcję zamiany nieruchomości, w zależności od tego czy na skutek zamiany nabyłby nieruchomość, w której sam mógłby zamieszkać. W związku z planową sprzedażą pozostałych Lokali nie planuje Pan podejmować żadnych innych czynności niż podejmowane w przypadku Sprzedaży Lokalu nr 1 tj. w szczególności nie planuje Pan zlecić sprzedaży pośrednikowi w sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

W związku z powyższym, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie podejmował Pan oraz jakie zamierza Pan podjąć do dnia sprzedaży, w odniesieniu do sprzedanego już Lokalu nr 1 oraz planowanej sprzedażą pozostałych Lokali, przez cały okres ich posiadania, w tym w związku z przygotowaniem ich do sprzedaży.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w związku z dokonaną sprzedażą Lokalu nr 1 oraz planowaną sprzedażą pozostałych Lokali – należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że celem części budowy domu od początku był zamiar wybudowania części bliźniaka dla Pana przyrodniej siostry i jej rodziny, na zasadzie rozliczenia się z siostrą i przeniesienia na nią części bliźniaka po zakończeniu inwestycji. Podał Pan, że pozwolenie na budowę od początku obejmowało cztery osobne lokale (po dwa dla każdej połowy bliźniaka) z możliwością połączenia lokali, co było spowodowane faktem, że z dwóch lokali dla Pana siostry przyrodniej, jeden miała przeznaczyć dla siebie, a drugi dla dorosłego syna.

Z powyższego wynika, że część bliźniaka (dwa lokale), przeznaczona dla przyrodniej siostry, nie była budowana z zamiarem wykorzystania jej na Pana własne potrzeby mieszkaniowe lecz z zamiarem sprzedaży udziału w bliźniaku Pańskiej siostrze lub darowizny za zwrotem poniesionych przez Pana części kosztów budowy bliźniaka.

Na gruncie podatku VAT, przekazanie przyrodniej siostrze dwóch lokali stanowi dostawę towarów. Bez znaczenia dla oceny charakteru tej transakcji jest kto jest nabywcą i w jaki sposób będą dokonane wzajemne rozliczenia ani to czy dostawa będzie dokonana z zyskiem czy „po kosztach”.

Zatem w sytuacji gdy Pan od samego początku budować część „bliźniaka” z zamiarem jego sprzedaży to na gruncie podatku VAT działał Pan jak typowy przedsiębiorca, który chce wytworzyć towar (w tym przypadku dwa lokale) i go sprzedać.

Zatem, uznać należy, że w odniesieniu do części bliźniaka (budowanego od początku z zamiarem przeniesienia prawa do rozporządzania tą częścią jak właściciel na Pańską przyrodnią siostrę), działał Pan jak podatnik podatku VAT.

Natomiast, w odniesieniu do części bliźniaka, która miała być przeznaczona na Pana cele mieszkaniowe, istotne znaczenie ma fakt, że już w trakcie budowy, zdecydował Pan o sprzedaży lub zamianie nieruchomości i podjął Pan czynności charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

Już w trakcie budowy wiedział Pan, że budowane przez Pana lokale (które pierwotnie miały służyć Pana celom mieszkaniowym) nie będą służyły Pana celom prywatnym. Zatem w tym przypadku pomimo wstępnym innych zamiarów ostatecznie zachował sie Pan - podobnie jak w odniesieniu lokali przeznaczonych dla siostry - jak typowy podatnik, tj. wytworzył Pan towar na sprzedaż.

W analizowanej sprawie nie można zatem mówić o czynnościach związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przemawiają za tym takie fakty jak:

- rozpoczęcie w (…) roku budowy domu – bliźniaka, w tym części dla przyrodniej siostry i jej rodziny, z planowym zamiarem rozliczenia się z siostrą i przeniesienia na nią części bliźniaka, po zakończeniu inwestycji;

- podjęcie decyzji o sprzedaży domu jeszcze w trakcie jego budowy i ukończenie tej budowy w (…) roku - pomimo zmiany Pana sytuacji życiowej w (…) roku, jak również rezygnacji Pana siostry przyrodniej z zakupu bliźniaka;

- uzyskania przez Pana w (…) roku wypisu z kartoteki budynków oraz lokali, z których wynika, że na Nieruchomości wybudowany został dom mieszkalny o dwóch kondygnacjach nadziemnych,

- ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży (...) roku na podstawie oświadczenia - ustanowił Pan odrębną własność lokalu nr 1 oraz sprzedał Pan lokal nr 1 w budynku przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

- planowana sprzedaż pozostałych trzech lokali.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy dokonana sprzedaż Lokalu nr 1 oraz planowana sprzedaż pozostałych Lokali stanowiła i będzie stanowiła działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, gdyż – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności występują przesłanki świadczące o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. Lokali, która to aktywność jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Okoliczności przedstawione w opisie sprawy pozwalają uznać, że dokonując sprzedaży Lokalu nr 1 oraz planując sprzedaż pozostałych Lokali wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że dokonana sprzedaż Lokalu nr 1 oraz planowana sprzedaż pozostałych Lokali podlegała i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że z tytułu tych transakcji działał i będzie działał Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego, stwierdzić należy, że powstał/powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towar w i usług z tytułu dostawy opisanych lokali.

Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

- zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.