Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.703.2025.3.JSU

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w części dotyczącej uznania, że:

  - Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie do niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT (pytanie nr 1) - jest prawidłowe;

  - Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanału sanitarnego, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków (część pytania nr 2) - jest prawidłowe;

  - Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do nieużywanej kanalizacji (część pytania nr 2) - jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 5 listopada 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący w podatku od towarów i usług uznania, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i nie znajdzie do niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT oraz że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony, wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję, wpłynął 17 listopada 2025 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 grudnia 2025 r. (wpływ 29 grudnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 30 stycznia 2026 (wpływ 30 stycznia 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- X. S.A.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Y. sp. z o.o.

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Podstawowe informacje o Wnioskodawcy i Spółce

X. Spółka Akcyjna (dalej: „Wnioskodawca” lub „Zbywca”) jest spółką akcyjną z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, która podlega (i na moment zaistnienia zdarzenia opisanego w niniejszym wniosku będzie podlegać) w Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (dalej: „CIT”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, która podlega (i na moment zaistnienia zdarzenia opisanego w niniejszym wniosku będzie podlegać) w Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu CIT od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Spółka na dzień złożenia niniejszego wniosku są i będą na dzień planowanej transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Nabywca posiada co do zasady prawo do odliczenia VAT.

Intencją Nabywcy jest, aby po transakcji (opisanej i zdefiniowanej poniżej) prowadzić działalność opodatkowaną, w tym wykorzystując nabyte w ramach transakcji składniki majątkowe do działalności opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca i Spółka nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 278 ze zm.) (dalej: „ustawy o CIT”).

2. Przedmiot działalności Wnioskodawcy i Spółki

Zbywca należy do międzynarodowej grupy kapitałowej Q. (dalej: „Grupa Q.”) zajmującej się działalnością produkcyjno-handlową z produkcją w (...) oraz klientami w międzynarodowym przemyśle (...) i (...) handlu detalicznym. Spółką dominującą w Grupie Q. jest spółka akcyjna z siedzibą w (...).

Do (...) r., główną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy było (...). Działalność ta była prowadzona wyłącznie poprzez jeden zakład należący do Wnioskodawcy (dalej: „Zakład”), zlokalizowany w (...).

Nabywca należy do międzynarodowej grupy kapitałowej Z. Główną działalnością gospodarczą Nabywcy jest sprzedaż (...) pod marką Z., których produkcja jest skoncentrowana we własnym zakładzie punkcyjnym.

3. Opis planowanej transakcji

Ze względu na trudną sytuację finansową w Grupie Q. i generowane na działalności straty została podjęta decyzja o restrukturyzacji działalności zlokalizowanej w Polsce. W ramach ww. restrukturyzacji 1 (...) roku Wnioskodawca zbył na rzecz Spółki wyżej wspomniany Zakład. Sprzedaż Zakładu została dokonana jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa i była wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Kwalifikacja sprzedaży Zakładu jako sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowi przedmiot odrębnego wniosku o interpretacje złożonego do tut. Organu.

Ponadto, 2 (...) r. Wnioskodawca i Spółka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży trzech działek gruntu rolnego (dalej: „Transakcja”) będących własnością Wnioskodawcy. Przedmiotowe działki stanowią tereny zadrzewione otaczające Zakład i bezpośrednio przylegające do działek, na których Zakład jest zlokalizowany. Wskazane działki nie były również częścią transakcji dotyczącej zbycia Zakładu, tj. udokumentowanej osobnym aktem notarialnym.

W ramach Transakcji, na Nabywcę mają zostać przeniesione działki gruntu o numerach (...), (...) oraz (...) o łącznym obszarze (...) ha znajdujące się w miejscowości (...) (gmina (...), powiat (...), województwo (...)) (dalej: „Nieruchomość”). Na dzień składania niniejszego wniosku, Nieruchomość jest własnością Wnioskodawcy. Dla przedmiotowej Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się:

 a) słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia, stanowiące własność zakładu energetycznego;

 b) kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków, stanowiący własność Zbywcy;

 c) nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu, lecz nie została nigdy wykorzystana przez Zbywcę (obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania), stanowiąca własność Zbywcy, oraz;

 d) kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków, stanowiąca własność Zbywcy. W tym zakresie Zbywca świadczył na rzecz lokalnej Gminy usługi związane z przyjmowaniem nieczystości płynnych.

Budowle wskazane w pkt b) i d) powyżej (dalej łącznie jako: „Budowle”) będące własnością Zbywcy były wykorzystywane przez Zbywcę do działalności gospodarczej na przestrzeni dłuższej niż ostatnie 2 lata przed Transakcją. Dodatkowo, w odniesieniu do Budowli, Zbywca nie dokonywał istotnych nakładów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Należy również wskazać, że wartość Budowli jest nieznaczna w porównaniu do ogólnej wartości rynkowej samych działek gruntu.

Budowla wskazana w pkt c) powyżej nigdy nie była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności gospodarczej (została nabyta razem z nieruchomością i nigdy jej nie uruchomiono). Obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania, a jej wartość jest nieistotna.

Budowla wskazana w pkt a) powyżej nie stanowi własności Zbywcy, w związku z czym nie jest przedmiotem Transakcji, pomimo, że znajduje się na Nieruchomości.

Dla kompletności, Zainteresowani chcą podkreślić, że Nieruchomość sama w sobie nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”), ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów prawa podatkowego tj. art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i art. 4a pkt 4 ustawy o CIT. Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego zespołu składników materialnych i niematerialnych w przedsiębiorstwie służącego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zawarcie Transakcji zbycia Nieruchomości w przyszłości jest uzależnione od ziszczenia się warunku polegającego na uzyskaniu przez Wnioskodawcę we współpracy ze Spółką ostatecznej decyzji administracyjnej obejmującej zgodę na nabycie Nieruchomości wydawaną przez (…).

Po ziszczeniu się ww. Warunku planowane jest zawarcie umowy przyrzeczonej w zakresie zbycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, która to planuje wykorzystywać Nieruchomość dla celów prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Ponadto, Zainteresowani planują złożyć przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości wraz z Budowlami podatkiem VAT.

 

W uzupełnieniu wniosku z 29 grudnia 2025 r. oraz w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r. - w odpowiedzi na pytanie Oranu:

1. Na których konkretnie działkach (proszę wskazać numery tych działek) znajdują się:

a) słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia, stanowiące własność zakładu energetycznego;

b) kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków, stanowiący własność Zbywcy;

c) nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu, stanowiąca własność Zbywcy;

d) kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków, stanowiąca własność Zbywcy,

- odpowiedzieli Państwo:

Wnioskodawca wskazuje poniżej, na których działkach znajdują się poszczególne budowle.

 2. Czy ww. budowle spełniają definicje budowli, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli wskażą Państwo, że któreś z naniesień nie stanowi budowli, to proszę wskazać czy jest urządzeniem budowlanym, w rozumieniu Prawa budowlanego oraz z jakim budynkiem/budowlą jest związane - odpowiedzieli Państwo:

Tak, wskazane we Wniosku budowle, tj.:

a) słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia;

b) kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków;

c) nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu;

d) kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków;

           - spełniają definicje budowli, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

 3. Czy od tego pierwszego zasiedlenia Budowli wskazanej w pkt c), tj. nieużywanej kanalizacji, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu, do dnia planowanej transakcji minie okres dwóch lat - odpowiedzieli Państwo:

Tak, od okresu pierwszego zasiedlenia Budowli wskazanej w pkt c), tj. nieużywanej kanalizacji, do dnia planowanej transakcji minie okres dwóch lat (odpowiedź skorygowana ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r.).

 4. Czy w związku z nabyciem ww. budowli przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzystał - odpowiedzieli Państwo:

Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem budowli (dot. budowli wskazanych w pkt b), c), d)) i Zbywca z tego prawa nie skorzystał. Zbywca nabył wskazane budowle w (...) r., podczas gdy podatek od towarów i usług został wprowadzony w Polsce ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r., która weszła w życie dnia 5 lipca 1993 r. W dacie nabycia wskazanych budowli przez Zbywcę nie obowiązywały przepisy dot. podatku od towarów i usług (odpowiedź skorygowana ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r.).

 5. Czy ww. budowle były wykorzystywane przez Zbywcę przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych - odpowiedzieli Państwo:

Kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków nie były wykorzystywane przez Zbywcę przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych - były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych.

Natomiast nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu nigdy nie była wykorzystywana przez Zbywcę (odpowiedź skorygowana ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r.).

 6. Czy w związku z nabyciem działek nr (...), (...) i (...) Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku i czy Zbywca z tego prawa skorzystał - odpowiedzieli Państwo:

W związku z nabyciem działek nr (...), (...) i (...) Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku i Zbywca z tego prawa nie skorzystał. Zbywca nabył wskazane działki w (...) r., podczas gdy podatek od towarów i usług został wprowadzony w Polsce ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r., która weszła w życie dnia 5 lipca 1993 r. W dacie nabycia wskazanych działek nie obowiązywały przepisy dot. podatku od towarów i usług (odpowiedź skorygowana ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r.).

 7. Czy poszczególne działki gruntu były wykorzystywane przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych - odpowiedzieli Państwo:

Działki nr (...), (...) i (...) nie były wykorzystywane przez Zbywcę przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych - były wykorzystywane do działalności opodatkowanej (odpowiedź skorygowana ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 30 stycznia 2026 r.).

 8. Czy Zbywca ponosił/będzie ponosił do dnia planowanej transakcji wydatki na ulepszenie budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, to proszę jednoznacznie wskazać:

    - w odniesieniu do których konkretnie budowli były/będą ponoszone takie wydatki;

   - czy miało/będzie miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budowli po ich ulepszeniu?

   - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

   - czy od tego ulepszenia przysługiwało/będzie przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzysta/ł;

- odpowiedzieli Państwo:

Nie, Zbywca nie ponosił i nie będzie ponosił do dnia planowanej Transakcji wydatków na ulepszenie budowli (dot. wszystkich budowli wskazanych w pkt IV Ad. 2 powyżej), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

9. Czy po transakcji Nabywca będzie wykorzystywał nabyte w ramach transakcji składniki majątkowe do działalności opodatkowanej podatkiem VAT - odpowiedzieli Państwo:

Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT poniższe składniki majątkowe:

a) słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia;

b) kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków;

c) kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków.

Zasadniczo bowiem, wyłącznym celem zakupu przedmiotowych działek, które przylegają bezpośrednio do już posiadanego terenu zakładu jest, aby Nabywca miał możliwości ich wykorzystywania w działalności gospodarczej. W przeciwnym wypadku, zakup tych działek były dla Nabywcy bezcelowy.

Nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, gdyż obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania.

10. Czy wskazane we wniosku słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia (niebędące własnością Zbywcy), są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego? Odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień - odpowiedzieli Państwo:

Tak, słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

11. Czy wymienione we wniosku naniesienia, znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową gruntu? Proszę wskazać które - odpowiedzieli Państwo:

Wymienione we wniosku naniesienia (dot. wszystkich budowli wskazanych w pkt IV Ad. 2 powyżej), znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży są częścią składową gruntu i nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Pytania w podatku od towarów i usług

 1. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie do niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT?

 2. Czy Nabywcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktury/faktur dokumentujących Transakcję? (pytanie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 29 grudnia 2025 r.)

 

Państwa stanowisko w sprawie (zmodyfikowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 29 grudnia 2025 r.)

 

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym:

 1. Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie do niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT.

 2. Nabywcy na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony, wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję.

 

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do Pytania 1

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają m.in.:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Niemniej jednak, kluczowe dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jest również to, czy Nieruchomość jest „niezabudowana”. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, pojęcie „terenu niezabudowanego” należy rozumieć w kontekście faktycznego stanu gruntu. Grunt, na którym znajdują się jakiekolwiek obiekty budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.) (dalej: „Prawo budowlane”), nie może być uznany za teren niezabudowany.

 

W przedmiotowym stanie faktycznym, w skład Nieruchomości wchodzą:

   - kanał odprowadzający ścieki oczyszczone z oczyszczalni ścieków, stanowiący własność Zbywcy;

   - słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia, stanowiące własność zakładu energetycznego;

   - nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu, leczy nie została nigdy wykorzystana (obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania), stanowiąca własność Zbywcy;

   - kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z domów w (...) do oczyszczalni ścieków, stanowiący własność Zbywcy.

 

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury. Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego definiuje budowlę jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, wymieniając m.in. sieci techniczne i sieci uzbrojenia terenu. Dodatkowo, art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego precyzuje, że obiekt liniowy to obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, np. wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna. Wymienione powyżej obiekty, takie jak kanały, kanalizacja oraz linia przesyłowa wraz ze słupem, bezsprzecznie spełniają definicję budowli i obiektów liniowych w rozumieniu Prawa budowlanego. Ich obecność na Nieruchomości powoduje, że grunt ten należy uznać za grunt zabudowany w sensie faktycznym - Nieruchomości nie można uznać za niezabudowaną.

Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. w wyroku z dnia 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, gdzie Sąd stwierdził: „(...) określenie "teren niezabudowany" oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zarazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab initio u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym)”. Podobny pogląd wyrażono w wyroku NSA z dnia 30 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 889/16.

W kontekście przepisów ustawy o VAT, kluczowe znaczenie ma również rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, o którym mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Należy podkreślić, że wyrażenie to nie jest tożsame z cywilnoprawnym prawem własności. Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), w tym m.in. wyrok w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V., akcentuje koncepcję „własności ekonomicznej”, rozumianej jako faktyczna możliwość dysponowania rzeczą, niezależnie od formalnego przeniesienia tytułu własności w sensie prawnym. Zgodnie z tym wyrokiem, „dostawa towarów” w rozumieniu przepisów wspólnotowych oznacza przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym.

Jak wskazują organy podatkowe (tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 kwietnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.172.2025.1.MJ), w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany, ponieważ znajdują się na nim budynki/budowle, nawet jeśli nie są one własnością zbywcy).

W analizowanym stanie faktycznym, trzy z czterech obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości jest własnością Zbywcy, jeden jest własnością zakładu energetycznego (słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia). Jak wskazujemy w niniejszym uzasadnieniu, bez znaczenia jest fakt czy zbywca jest właścicielem budowli znajdujących się na danym gruncie czy nie - w obu przypadkach grunt należy uznać za zabudowany, jeśli znajdują się na nim jakiekolwiek budowle.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości, na której znajdują się budowle. Wskazane budowle będą znajdować się na Nieruchomości w dacie sprzedaży Nieruchomości. Wśród nich jest słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia, stanowiące własność zakładu energetycznego, a nie Wnioskodawcy. W tym przypadku, nie sposób więc przyjąć, że Wnioskodawca dokona dostawy Nieruchomości wraz z tymi konkretnymi naniesieniami należącymi do podmiotu trzeciego. To zakład energetyczny, jako podmiot trzeci, znajduje się w faktycznym posiadaniu wspomnianych naniesień i korzysta z nich jak właściciel. W konsekwencji, dostawa słupa i linii przesyłowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT realizowanej przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, w przypadku planowanej dostawy Nieruchomości, przedmiotem dostawy będą trzy działki gruntu (w tym budowle wchodzące w skład Nieruchomości, będące własnością Zbywcy), dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże, ze względu na posadowienie na nim wspomnianych budowli/obiektów budowlanych (w tym zarówno budowli będących własnością Zbywcy i budowli niebędących własnością Zbywcy), Nieruchomości nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem posadowione są na nim budowle.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że planowana dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość jest gruntem zabudowanym w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

 

Ocena Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:

1.    w interpretacji indywidualnej z dnia 2 kwietnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.172.2025.1.MJ;

2.    w interpretacji indywidualnej z dnia z dnia 31 października 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.366. 2023.2.JO;

3.    w interpretacji indywidualnej z dnia 7 grudnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.625.2023. 1.MWJ.

 

Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że wartość gruntu nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania budynku, a więc całość transakcji (budowla wraz z gruntem) jest traktowana jako jedna dostawa towarów. W konsekwencji grunt jest opodatkowany według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budowle na nim posadowione.

Kluczowe zatem jest ustalenie właściwej stawki VAT dla Budowli będących przedmiotem Transakcji.

 

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostaw i nabywca budynku, budowli lub ich części:

 a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

 b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków lub budowli może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:

 a) dokonujący dostawy nie miał w stosunku do danego budynku lub budowli prawa do odliczenia podatku naliczonego,

 b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku lub budowli, uprawniających go do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

 

Biorąc pod uwagę brzmienie przytoczonych powyżej przepisów, dostawa Budowli podlegałaby obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT wyłącznie w zakresie, w którym dotyczyć będzie:

 1) budowli lub ich części, w odniesieniu do których upłynęły co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - wyłącznie w przypadku niezłożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT;

 2) budowli lub ich części w odniesieniu do których nie upłynęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia - wyłącznie w przypadku, w którym Zbywca nie miał w stosunku do nich prawa do odliczenia podatku naliczonego ani nie ponosił wydatków na ich ulepszenie o wartości co najmniej 30% ich wartości początkowej.

 

Mając na względzie powyższe, należy wskazać, że Budowle:

- używane były przez Zbywcę do działalności gospodarczej co najmniej 2 lata przed Transakcją;

- ponadto, w odniesieniu do Budowli, Zbywca nie dokonywał istotnych nakładów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji należy przyjąć, że do ich pierwszego zasiedlenia doszło ponad 2 lata temu. Jednocześnie brak jest zdarzenia, które mogłoby prowadzić to tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa Budowli dokonywana będzie (w ramach Transakcji) w okresie po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, w odniesieniu do dostawy Budowli nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Ponadto, nie znajdzie również w tym zakresie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, z uwagi na fakt, że przed dostawą Budowli, Zainteresowani złożą wspólne oświadczenie o wyborze ich opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie znajdzie dla niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z podatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do Pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwoty podatku wynikająca z faktur otrzymanych podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Art. 88 ustawy o VAT wskazuje jednocześnie sytuacje, w jakich podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT. Przykładowo, art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT stanowi, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawowym mechanizmem zapewniającym neutralność podatkową rozliczeń w VAT dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Powyższe znajduje potwierdzenie w wielu orzeczeniach TSUE. W szczególności w wyroku z 14 lutego 1985 r. w sprawie C-268/83 D.A. Rompelman i E.A. Rompelman-Van Deelen (Zb.Orz. 1985, s. 00655) Trybunał podkreślił, że: „system odliczeń ma na celu całkowite uwolnienie podmiotu gospodarczego od obciążeń z tytułu podatku VAT przypadającego do zapłaty lub zapłaconego w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej. Wspólny system podatku VAT gwarantuje w ten sposób, iż wszelka działalność gospodarcza, niezależnie od jej celu lub rezultatu, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny pod warunkiem, że działalność ta podlega temu podatkowi”. Podobnie wypowiadają się polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe.

 

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek:

  i. odliczenia dokonuje podmiot prowadzący działalność gospodarczą (podatnik), który nabył towary/usługi;

 ii. towary i usługi, na nabyciu których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych;

iii. nie wystąpiła żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT.

 

Jednocześnie, przepisy ustawy o VAT wskazują, że podatnik może dokonać odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług w następujących terminach:

 1) w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (art. 86 ust. 10 ustawy o VAT), jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT);

 2) w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w ww. terminie (art. 86  ust. 11 ustawy o VAT).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca jest oraz będzie na dzień Transakcji zarejestrowany jako czynny podatnik VAT . Co więcej, intencją Nabywcy jest aby po Transakcji prowadzić działalność opodatkowaną VAT wykorzystując nabytą Nieruchomość wraz z Budowlami.

W związku z tym, Nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji nabyta przez Nabywcę wraz z Budowlami będzie bezpośrednio związana z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT (w tym w szczególności odliczenia VAT naliczonego przez Nabywcę dotyczyć będzie Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji, która nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT ani nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT).

Tym samym Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług, w części dotyczącej uznania, że:

   - Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie do niej zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10a ustawy o VAT (pytanie nr 1) - jest prawidłowe;

   - Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanału sanitarnego, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków (część pytania nr 2) - jest prawidłowe;

   - Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do nieużywanej kanalizacji (część pytania nr 2) - jest nieprawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Zbywca w odniesieniu do sprzedaży trzech działek gruntu o numerach (...), (...) i (...) wraz z Budowlami, będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości wraz z Budowlami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

 

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem planowanej transakcji będą działki gruntu o numerach (...), (...) oraz (...), na których posadowione są:

  - słup oraz nadziemna linia przesyłowa wysokiego napięcia, stanowiące własność zakładu energetycznego (działka nr (...)),

  - kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków, stanowiący własność Zbywcy (działka nr (...) i (...)),

  - nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu, lecz nie została nigdy wykorzystana przez Zbywcę (obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania), stanowiąca własność Zbywcy (działka nr (...)),

  - kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych w (...) do oczyszczalni ścieków, stanowiąca własność Zbywcy. W tym zakresie Zbywca świadczył na rzecz lokalnej Gminy usługi związane z przyjmowaniem nieczystości płynnych (działka nr (...)),

które spełniają definicje budowli, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Tym samym, uznać należy, że wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią teren zabudowany.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu, dotyczących braku możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania dla planowanej transakcji, m.in. o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, zgodzić należy się z Państwem, że planowana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Słusznie Państwo bowiem wywiedli, że przedmiotowej Nieruchomości (działek nr (...), (...) i (...)) nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem posadowione są na nim budowle. Zatem, Nieruchomość jest gruntem zabudowanym w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, do dostawy którego nie będzie miało zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Natomiast w celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej Transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z Budowlami zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowych Budowli będących własnością Zbywcy, a tym samym będących przedmiotem transakcji (tj. kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków; nieużywanej kanalizacji oraz kanału sanitarnego), doszło, a jeśli tak to kiedy, do pierwszego zasiedlenia.

Z przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia przyszłego wynika, że znajdujący się na działkach nr (...) i (...) kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków (posadowiony na działce nr (...)), będące własnością Zbywcy, były wykorzystywane przez Zbywcę do działalności gospodarczej na przestrzeni dłuższej niż ostatnie 2 lata przed Transakcją. Wskazali Państwo, również że od okresu pierwszego zasiedlenia nieużywanej kanalizacji (znajdującej się na działce nr (...)) do dnia planowanej transakcji minie okres dwóch lat.

Ponadto, Zbywca nie ponosił i nie będzie ponosił do dnia planowanej Transakcji wydatków na ulepszenie ww. budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa będących przedmiotem Transakcji Budowli (kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków; nieużywanej kanalizacji oraz kanału sanitarnego) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budowli, a dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budowli (kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków; nieużywanej kanalizacji oraz kanału sanitarnego) zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budowli - będących własnością Zbywcy - tj. kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków; nieużywanej kanalizacji oraz kanału sanitarnego, przez Sprzedającą będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wskazano wcześniej, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani planują złożyć przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości wraz z Budowlami podatkiem VAT. Ponadto, wskazali Państwo, że są i będą na dzień planowanej transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budowli (kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków; nieużywanej kanalizacji oraz kanału sanitarnego) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa działek, na których posadowione są ww. kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków, nieużywana kanalizacja oraz kanał sanitarny.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii ustalenia czy Nabywcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktury/faktur dokumentujących Transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że intencją Nabywcy jest, aby po transakcji prowadzić działalność opodatkowaną, w tym wykorzystując nabyte w ramach transakcji składniki majątkowe do działalności opodatkowanej VAT.

Podali Państwo, że po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT słup oraz nadziemną linię przesyłową wysokiego napięcia, kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków i kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków.

Natomiast, nieużywana kanalizacja, która miała służyć w przeszłości rozbudowie Zakładu nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, gdyż obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania.

Ponadto, Nabywca jest i będzie na dzień planowanej transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i - zgodnie z Państwa wskazaniem - posiada co do zasady prawo do odliczenia VAT.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja - dostawy Nieruchomości wraz z Budowlami (kanałem odprowadzającym oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków, nieużywaną kanalizacją oraz kanałem sanitarnym) - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze, że Nabywca (czynny podatnik podatku VAT) będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT kanał odprowadzający oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanał sanitarny, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków, to w konsekwencji, będzie mu przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony, wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanału sanitarnego, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków.

Natomiast, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony, wynikający z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do nieużywanej kanalizacji, która - jak Państwo wskazali - nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, gdyż obecnie nie nadaje się do użytku i wykorzystania.

 

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest:

   - prawidłowe w zakresie uznania, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z oczyszczalni ścieków oraz kanału sanitarnego, którym dostarczane są ścieki z gospodarstw domowych do oczyszczalni ścieków;

   - nieprawidłowe w zakresie uznania, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z wystawionych przez Zbywcę faktur/faktury dokumentujących Transakcję w odniesieniu do nieużywanej kanalizacji.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy nadmienić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień objętych treścią pytań zadanych we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług i została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis zdarzenia przyszłego.

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają przedstawione przez Państwa pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytań) w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.