Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.718.2025.3.MPU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości wpłynął 30 listopada 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 21 grudnia 2025 r. (wpływ tego samego dnia) oraz 29 stycznia 2026 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.         Zainteresowany będący stroną postępowania

X.;

2.         Zainteresowany niebędący stroną postępowania

Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje o Wnioskodawcach i planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości

X. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, spółka została założona (...) 2014 r., a wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego (...) 2014 r.X. pozostaje w pełni własnością luksemburskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Z., która posiada bezpośrednie udziały kapitałowe w polskich spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością będących właścicielami aktywów nieruchomościowych w Polsce.

Główną działalnością Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także kompleksowa obsługa rynku nieruchomości. Sprzedający prowadzi inwestycje budowlane obejmujące zarówno budowę nowych obiektów, jak i wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku X. jest właścicielem nieruchomości (...), tj. działek gruntu oraz zlokalizowanych na niej budynków, budowli, obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych opisanych szczegółowo poniżej („Nieruchomość”).

Szczegółowy opis ww. Nieruchomości znajduje się w dalszej części wniosku.

Nabywca jest luksemburską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (fr. Société à responsabilité limitée) zarejestrowaną i istniejącą zgodnie z prawem Luksemburga.

Głównym przedmiotem działalności Nabywcy jest bezpośrednie nabywanie, zagospodarowywanie, posiadanie, zarządzanie, sprzedaż i/lub wynajem nieruchomości w Polsce.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający oraz Nabywca planują zawarcie w 2026 r. (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Nabywcę Nieruchomość, tj. prawo własności zdefiniowanych poniżej działek oraz posadowionych na nich budynków i budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”).

Wnioskodawcy nie są, i na moment Transakcji nie będą, podmiotami powiązanymi zarówno  w rozumieniu ustawy o VAT, jak i w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U.2025.278 ze zm.).

Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje: prawo własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: V1., V2., V3, V4, V5, (...).

Wszystkie działki (...) i zwane są dalej łącznie: „Działkami”. Każda z wymienionych działek z osobna zwana będzie również dalej jako Działka nr „X”, gdzie X oznaczać będzie odpowiedni numer ewidencyjny danej działki.

Działka nr V1. zabudowana jest następującymi budynkami (dalej: „Budynki”):

·     HALA G – obiekt magazynowy, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

·     HALA H – obiekt magazynowy, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

·     Pompownia – obiekt, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...)  m².

·     Wartownia – obiekt, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

Na Działce nr V1. znajdują się również naniesienia w postaci budowli, obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które służą do prawidłowego korzystania z Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (zwane dalej łącznie: „Budowlami”). Poniższa tabela zawiera informacje o Budowlach wykazywanych przez Sprzedającego w deklaracji na podatek od nieruchomości, znajdujących się na ww. Działce:

L.p.	Działka	Budowle	Podmiot, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku w stosunku do naniesień
1.	V1.	Hala H – Instalacja tryskaczowa	Sprzedający
2.	V1.	Hala H – Instalacje elektryczne	Sprzedający
3.	V1.	Hala H – Instalacje wodno-kanalizacyjne	Sprzedający
4.	V1.	Hala H – Montaż bram i doków	Sprzedający
5.	V1.	Hala H – Instalacja chłodu	Sprzedający
6.	V1.	Hala H – Nawierzchnie utwardzone	Sprzedający
7.	V1.	Hala H – Przyłącze wodociągowe	Sprzedający
8.	V1.	Hala H – Sieć zewnętrzna	Sprzedający
9.	V1.	Hala H – Tereny zielone, ogrodzenia	Sprzedający
10	V1.	Hala G – Przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową	Sprzedający
11	V1.	Hala G – Przyłącze kablowe SN-15 Kv	Sprzedający
12	V1.	Hala G – Przyłącze kanalizacji sanitarnej	Sprzedający
13	V1.	Hala G – Zbiorniki na gaz	Sprzedający
14	V1.	Hala H – Oznakowanie	Sprzedający
15	V1.	Hala G – Oznakowanie	Sprzedający
16	V1.	Hala H – Schody, chodnik, barierka	Sprzedający
17	V1.	Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych	Sprzedający
18	V1.	Hala G – Destrafikatory	Sprzedający
19	V1.	Hala H – Destrafikatory	Sprzedający
20	V1.	Hala G – Wiaty rowerowe	Sprzedający
21	V1.	Hala H – Wiaty rowerowe	Sprzedający
22	V1.	Hala H – Rejestrator temperatury i wilgotności	Sprzedający
23	V1.	Hala G – Instalacja fotowoltaiczna	Sprzedający
24	V1.	Hala G – Instalacja fotowoltaiczna	Sprzedający

Na Działkach nr V2., V3, V4, V5 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub inne naniesienia posadowione przez X. Przez powierzchnię niektórych z ww. Działek przechodzą podziemne urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych, lecz urządzenia te nie będą przedmiotem Transakcji.

Wszystkie Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z informacjami zawartymi w MPZP na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne:

1)    Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...),;

2)    Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...);

3)    Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...)

4)    Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...)

W związku z powyższym wszystkie Działki stanowią tereny zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umów sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa własności zawartych w dniu (...) 2016 r. (…). Przedmiotem nabycia były działki niezabudowane.

Nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z tymi transakcjami.

Sprzedający rozpoczął prace budowlane, w wyniku których powstały opisane powyżej Budynki  i Budowle. Budynki w postaci Hali G, pompowni oraz wartowni zostały wybudowane i oddane do użytkowania w 2017 roku. Hala H została wybudowana w 2018 roku, niemniej została oddana do użytkowania w dwóch częściach, odpowiednio w 2018 i 2019 roku. Poszczególne Budowle stanowią elementy użytkowe hal G i H i pełnią w stosunku do nich funkcje służebne. Budowle te budowane były stopniowo, przy czym oznaczone w znajdującej się powyżej tabeli:

·     numerami 1-13 zostały wybudowane i oddane do użytkowania w latach 2017-2019,

·     numerami 14-16 zostały wybudowane i oddane do użytkowania w latach 2021-2023,

·     numerami 17-24 zostały wybudowane i oddane do użytkowania w 2024 roku.

Po oddaniu Budynków oraz Budowli do użytkowania Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie niektórych Budynków oraz Budowli. W stosunku do niektórych Budynków oraz Budowli łączna wartość ulepszeń mogła przekroczyć 30% w stosunku do ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej, niemniej jednak przekroczenie wartości tego progu nie nastąpiło w okresie ostatnich dwóch lat od dnia złożenia niniejszego wniosku. Sprzedający nie poniesie również takich wydatków, które mogłyby skutkować przekroczeniem ww. progu do dnia Transakcji, tj. do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży.

Sprzedający poniósł koszty nabycia Działek oraz budowy (i ulepszeń) Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza VAT naliczony.

Na dzień składania niniejszego wniosku poszczególne Budynki wynajęte są łącznie w ok. 91% dostępnej powierzchni najmu. Historycznie, pierwsze umowy najmu dotyczące poszczególnych Budynków były zawierane przed lub niezwłocznie po ich oddaniu do użytkowania i 100% dostępnej powierzchni podlegało umowom najmu. Sprzedający w latach 2016-2020 zawarł umowy z pięcioma najemcami i umowa z każdym z najemców była aneksowana co najmniej jeden raz. Z uwagi zatem na zmieniające się w czasie realia rynkowe oraz potrzeby najemców, nie zawsze Sprzedający wynajmuje całą powierzchnię dostępnego najmu.

Mając na uwadze powyższe, opisane Budynki były wynajmowane w całości przez Sprzedającego  w okresie wcześniejszym niż 2 lata przed złożeniem niniejszego wniosku. Natomiast w ocenie Sprzedającego wszystkie Budowle stanowią funkcjonalną całość z Budynkami – halą G i halą H,  z których korzystają najemcy. Budowle te nie są przedmiotem odrębnych umów najmu, niemniej korzystanie z nich jest ściśle związane z użytkowaniem wynajmowanych Budynków.

W tym miejscu należy również wskazać, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Szczegółowy opis Transakcji

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia  1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2025.1071 t.j.; dalej: „KC”) Nabywca wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu i dzierżawy zawartych  w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Nabywcę następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały  na dzień Transakcji):

-     Wyposażenie Budynków oraz część środków trwałych używanych i znajdujących się w Hali G, Hali H, Pompowni oraz Wartowni,

-     Umowy dotyczące dostawy mediów do wyżej wymienionych Budynków, wyłącznie  w wyjątkowych przypadkach, np. gdy ich rozwiązanie z dostawcami mediów nie będzie możliwe przed dniem przeprowadzenia Transakcji lub gdy będzie to miało na celu zapewnienie Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów. Co do zasady jednak umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów (przy czym nie można wykluczyć,  że mogą to być dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw  i obowiązków wynikających z takich umów).

-     Umowy najmu wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami w formie depozytów, gwarancji (w tym  w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucji pieniężnych,

-     Prawa wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów,

-     Wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, w zakresie dotyczącym Nieruchomości,

-     Własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone,

-     Pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości oraz prawa i obowiązki wynikające z decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego wydane w stosunku do Nieruchomości; oraz

-     Własność infrastruktury związanej z mediami doprowadzonymi do Nieruchomości (w tym energii elektrycznej, wody, kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej), której właścicielem jest Sprzedający, a która zlokalizowana jest poza granicami Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający przekaże Nabywcy dokumentację prawną oraz techniczną dotyczącą Nieruchomości.

Wymienione powyżej składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Nabywcę razem  z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane „Przenoszonymi Elementami”. Zastrzec przy tym należy, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu/dzierżawy oraz Przenoszonymi Elementami.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

-     Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,

-     Licencje na korzystanie z praw własności intelektualnej, takie jak znak towarowy i logo należące do Grupy,

-     Środki pieniężne przypisane do X. pozwalające na kontynuowanie działalności,

-     Zobowiązania związane z działalnością X., takie jak zobowiązania z tytułu zakupu kosztów usług serwisowych, mediów, usług reklamowych, refaktury kosztów wyposażenia biura,

-     Należności związane z działalnością X., takie jak należności z tytułu czynszu najmu, opłat serwisowych, zużycia mediów, refaktury kosztów, czy wszelkich innych należności,

-     Rozliczenia międzyokresowe, płatności odroczone, rezerwy związane z działalnością X.,

-     Dokumentacja dotycząca działalności gospodarczej, dokumentacja handlowa i dokumentacja księgowa działalności, w tym ewidencja księgowa, dokumenty handlowe, zestawienia,

-     Istniejące i wymagalne na dzień transakcji wierzytelności pieniężne,

-     Know-how i tajemnice handlowe Sprzedającego i Grupy,

-     Prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych,

-     Umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego (które zostaną rozwiązane) wypowiedziane przez Sprzedającego lub wygasają na mocy art. 823 § 3 KC,

-     Prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego,

-     Umowy związane z usługami i mediami zawarte przez Sprzedającego (umowy serwisowe), w tym umowy związane z utrzymaniem czystości, ochroną, monitoring CCTV, dostawę energii elektrycznej, wody, gazu, umowy o zapewnienie usług sieciowych, umowy związane ze specjalistycznymi systemami teleinformatycznymi), chyba że ich rozwiązanie nie będzie możliwe przed dniem przeprowadzenia Transakcji lub gdy będzie to miało na celu zapewnienie Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów. Ponadto w innych wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów),

-     Należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

-     Prawa do domen internetowych związanych z działalnością Sprzedającego lub Grupy,

-     Baza kontaktów z najemcami,

-     Patenty i inne prawa własności przemysłowej,

-     Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy),

-     Koncesje, licencje i zezwolenia, z wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami.

Wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Sprzedającego związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem Transakcji zostaną rozwiązane lub nie będą przeniesione na Nabywcę. Dotyczy to  m.in. umów o zarządzanie aktywami oraz zarządzanie nieruchomościami.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, wobec czego w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie żadnych pracowników zatrudnionych obecnie przez Sprzedającego do Nabywcy.  W ramach Transakcji nie dojdzie zatem do przejścia ze Sprzedającego na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks Pracy (Dz.U.2025.277 t.j. ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”). W związku ze sprzedażą Nieruchomości będącą przedmiotem Transakcji, Sprzedający będzie prowadził dotychczasową działalność przy wykorzystaniu pozostałych składników majątku do chwili jej ewentualnego zakończenia (np. poprzez likwidację lub zbycie).

W związku z powyższym, intencją Sprzedającego jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Sprzedający oraz Nabywca planują złożyć, bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne i zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości  z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim jej dostawa podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji i działalność Sprzedającego

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy nieobjęte Transakcją (jak np. umowy o dostarczenie mediów, umowy o zarządzanie nieruchomością, itd.) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Nabywca nie będzie prowadził na Nieruchomości działalności zwolnionej z VAT lub wyłączonej z opodatkowania VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców, z którymi zawrze umowy.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne  do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu zawarte w wezwaniu wskazali Państwo ponadto że:

Sprzedający pragnie zauważyć, że we wniosku posługiwał się pojęciem „budowle” w rozumieniu  art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2025. 707 t.j. z późn. zm.), które to pojęcie obejmowało takie obiekty jak naniesienia znajdujące się na działce nr. V1.. Obiekty te, na cele podatku do nieruchomości, zostały zaklasyfikowane jako budowle i w taki sposób opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jednocześnie Sprzedający, na wezwanie Organu, dokonał ponownej oceny naniesień wskazanych  we wniosku, zgodnie z przepisami ustawy Kodeks cywilny i oświadcza, iż „budowle” wymienione we wniosku (znajdujące się na Działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży) nie stanowią ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego.

Sprzedający dokonując dodatkowej oceny na wezwanie Organu wskazuje, iż Hala G, Hala H, Pompownia oraz Wartownia, o których mowa we wniosku, stanowią budynki w rozumieniu art. 3  pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Sprzedający pragnie zauważyć, że we wniosku posługiwał się pojęciem „budowle” w rozumieniu  art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2025. 707 t.j. z późn. zm.), które to pojęcie obejmowało takie obiekty jak naniesienia znajdujące się na działce nr. V1.. Obiekty te, na cele podatku do nieruchomości, zostały zaklasyfikowane jako budowle i w taki sposób opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jednocześnie Sprzedający, na wezwanie Organu, dokonał ponownej analizy naniesień wskazanych  w tabeli zawartej we wniosku, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Budowlane. W wyniku dokonanej analizy Sprzedający wskazuje, iż obiekty znajdujące się na działce V1. klasyfikuje następująco:

 

L.p.	Działka	naniesienie	dodatkowy opis	Klasyfikacja na gruncie ustawy Prawo Budowlane
1.	V1.	Hala H – Instalacja tryskaczowa	pozycja dotyczy zewnętrznych, podziemnych elementów instalacji tryskaczowej (poza bryłą głównego budynku, infrastruktura podziemna)	Urządzenie budowlane – art. 3 pkt 9) ustawy Prawo Budowlane
2.	V1.	Hala H – Instalacje elektryczne	pozycja dotyczy zewnętrznych, podziemnych kanałów/ciągów dla infrastruktury elektroenergetycznej ( poza bryłą głównego budynku, infrastruktura podziemna)	Urządzenie budowlane – art. 3 pkt 9) ustawy Prawo Budowlane
3.	V1.	Hala H – Instalacje wodno-kanalizacyjne		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
4.	V1.	Hala H – Montaż bram i doków	bramy i doki stanowią część głównego budynku, a nie odrębną budowlę oderwaną od budynku	Część składowa budynku – art. 3 pkt 2) ustawy Prawo Budowlane
5.	V1.	Hala H – Instalacja chłodu	Pozycja dotyczy instalacji (agregatów chłodniczych) stanowiących część budynków G i H, które nie są odrębną od głównej konstrukcji budynku budowlą	Część składowa budynku – art. 3 pkt 2) ustawy Prawo Budowlane
6.	V1.	Hala H – Nawierzchnie utwardzone		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
7.	V1.	Hala H – Przyłącze wodociągowe		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
8.	V1.	Hala H – Sieć zewnętrzna		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
9.	V1.	Hala H – Tereny zielone, ogrodzenia	Klasyfikacja obejmuje wyłącznie część naniesienia stanowiącego ogrodzenie z wyłączeniem części, która stanowi „tereny zielone”, a które to nie będą żadną z pozycji, o które pyta Organ.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
10	V1.	Hala G – Przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
11	V1.	Hala G – Przyłącze kablowe SN-15 kV	Pozycja dotyczy przyłącza elektroenergetycznego średniego napięcia	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
12	V1.	Hala G – Przyłącze kanalizacji sanitarnej		Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
13	V1.	Hala G – Zbiorniki na gaz	Pozycja dotyczy podziemnych zbiorników na gaz, które zostały usunięte z terenu nieruchomości ok. 2019/2020 - nie znajdują się już one na terenie nieruchomości.	Brak wskazanego naniesienia na terenie nieruchomości
14	V1.	Hala H – Oznakowanie	Pozycja dotyczy oznakowania poziomego jezdni stanowiącego część drogi.	Urządzenie budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo budowlane
15	V1.	Hala G – Oznakowanie	Pozycja dotyczy oznakowania poziomego jezdni stanowiącego część drogi.	Urządzenie budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo budowlane
16	V1.	Hala H – Schody, chodnik, barierka	Pozycja dotyczy „Schodów”, które nie są elementem samodzielnym - służą budynkom. „Chodniki” i „barierki” stanowią natomiast elementy zagospodarowania terenów zewnętrznych.	Część składowa budynku – art. 3 pkt 2) ustawy Prawo Budowlane (schody), a także urządzenia budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo Budowlane (chodniki i barierki)
17	V1.	Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych	Pozycja dotyczy ładowarki do pojazdów elektrycznych, która jest trwale zamocowana do podłoża.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
18	V1.	Hala G – Destrafikatory	Pozycja dotyczy destratifikatora, który jest elementem wyposażenia wewnętrznego budynku (element techniczny), odpowiedzialnego za wymuszenie cyrkulacji powietrza wewnątrz budynku.	Urządzenie budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo budowlane
19	V1.	Hala H – Destrafikatory	Pozycja dotyczy destratifikatora, który jest elementem wyposażenia wewnętrznego budynku (element techniczny), odpowiedzialnego za wymuszenie cyrkulacji powietrza wewnątrz budynku.	Urządzenie budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo budowlane
20	V1.	Hala G – Wiaty rowerowe	Pozycja dotyczy wiaty rowerowej, która jest trwale związana z gruntem.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
21	V1.	Hala H – Wiaty rowerowe	Pozycja dotyczy wiaty rowerowej, która jest trwale związana z gruntem.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
22	V1.	Hala H – Rejestrator temperatury i wilgotności	Pozycja dotyczy rejestratora temperatury i wilgotności, który jest urządzeniem technicznym stanowiącym część wyposażenia budynku.	Urządzenie budowlane - art. 3 pkt 9) ustawy Prawo budowlane
23	V1.	Hala G – Instalacja fotowoltaiczna	Pozycja dotyczy paneli fotowoltaicznych wraz z konstrukcją wsporczą posadowioną na prefabrykowanych płytach betonowych.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane
24	V1.	Hala G – Instalacja fotowoltaiczna	Pozycja dotyczy paneli fotowoltaicznych wraz z konstrukcją wsporczą posadowioną na prefabrykowanych płytach betonowych.	Budowla – art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane

Sprzedający wskazuje, iż podtrzymuje dotychczasowe stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2025 r., w którym wskazano, że:

„Biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy analizować jedynie  w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej poprzedniemu zwolnieniu, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy tego przepisu jest zasadne jedynie  w zakresie części Nieruchomości obejmującej Budowle wybudowane w okresie dwóch lat przed ich dostawą (tj. Budowle oznaczone w tabeli Budowli numerami 17-24, w przypadku których w dniu Transakcji ww. okres dwóch lat nie minie).”Sprzedający potwierdza, że do momentu dostawy nie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia dla Budowli oznaczonych w tabeli numerami 17-24,  co wyraźnie oświadczył w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wszystkie Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z informacjami zawartymi w MPZP na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne:

1)    Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...);

2)    Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...);

3)    Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...);

4)    Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...) W związku z powyższym wszystkie Działki stanowią tereny zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający wskazuje, że podziemne urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych przechodzą przez powierzchnie następujących działek: przez powierzchnię działki V2. przebiega sieć kanalizacyjna, natomiast przez powierzchnię działek nr V3, V4 oraz V5 nie przebiegają żadne podziemne urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych.

Sprzedający nie jest właścicielem ww. podziemnych urządzeń przesyłowych, natomiast na wezwanie Organu urządzenia znajdujące się na działce działki V2. (przyłącze kanalizacyjne) klasyfikuje zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawa Budowlane jako urządzenia budowlane.

Zgodnie z MPZP dla obszaru obejmującego wskazane działki, Sprzedający potwierdza, że plan wyznacza linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu oraz zasadach zagospodarowania.

Jednocześnie Sprzedający podtrzymuje stanowisko przedstawione we wniosku, zgodnie z którym to „Zgodnie z informacjami zawartymi w MPZP na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne: 1) Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...),; 2) Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...); 3) Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...); 4) Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...). W związku z powyższym wszystkie Działki stanowią tereny zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę”.

Sprzedający zauważa przy tym, że zgodnie z właściwym MPZM na terenach zabudowy usługowej  i zieleni urządzonej, oznaczonych symbolami (...), między innymi „ustala się możliwość lokalizowania: a) budynków handlowych i budynków usługowych o powierzchni sprzedaży  do (...) m²; b) obiektów małej architektury.” Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 pkt 1) ustawy z dnia  27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W planie miejscowym określa się obowiązkowo: 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania”. MPZP w zakresie, w jakim określa zagospodarowanie przestrzenne ww. działek w części oznaczonej symbolami (...) nie zawiera linii rozgraniczających świadczących o różnym przeznaczeniu tych terenów. Powyższe wraz z mieszanym (zabudowa wraz z terenem zielonym) przeznaczeniem bazowym terenów o symbolu (...) potwierdza, iż również ta część działek stanowi w całości tereny przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający wskazuje, że zgodnie z § 18 MPZP właściwego dla wskazanych terenów, na terenach zieleni urządzonej obowiązuje zakaz lokalizowania obiektów, z wyjątkiem obiektów małej architektury oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

Jednocześnie Sprzedający podtrzymuje stanowisko przedstawione we wniosku, zgodnie z którym to „Zgodnie z informacjami zawartymi w MPZP na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne: 1) Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...),; 2) Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...); 3) Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...); 4) Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...). W związku z powyższym wszystkie Działki stanowią tereny zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę”.

Sprzedający zauważa przy tym, że zgodnie z właściwym MPZM na terenach zabudowy usługowej  i zieleni urządzonej, oznaczonych symbolami (...), między innymi „ustala się możliwość lokalizowania: a) budynków handlowych i budynków usługowych o powierzchni sprzedaży  do (...) m²; b) obiektów małej architektury. „Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 pkt 1) ustawy z dnia  27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym” W planie miejscowym określa się obowiązkowo: 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. MPZP w zakresie, w jakim określa zagospodarowanie przestrzenne ww. działek w części oznaczonej symbolami (...) nie zawiera linii rozgraniczających świadczących o różnym przeznaczeniu tych terenów. Powyższe wraz z mieszanym (zabudowa wraz z terenem zielonym) przeznaczeniem bazowym terenów o symbolu (...) potwierdza, iż również ta część działek stanowi w całości tereny przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający pragnie zauważyć, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na terenach, dla których plan przewiduje przeznaczenie pod: zieleń urządzoną znajduje się jedynie przyłącze kanalizacyjne stanowiące urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego.

Jednocześnie Sprzedający podtrzymuje stanowisko przedstawione we wniosku, zgodnie z którym to „Zgodnie z informacjami zawartymi w MPZP na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne: 1) Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...); 2) Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...); 3) Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...); 4) Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...). W związku z powyższym wszystkie Działki stanowią tereny zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę”.

Sprzedający zauważa przy tym, że zgodnie z właściwym MPZM na terenach zabudowy usługowej  i zieleni urządzonej, oznaczonych symbolami (...), między innymi „ustala się możliwość lokalizowania: a) budynków handlowych i budynków usługowych o powierzchni sprzedaży  do (...) m²; b) obiektów małej architektury”. Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W planie miejscowym określa się obowiązkowo: 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania”. MPZP w zakresie, w jakim określa zagospodarowanie przestrzenne ww. działek w części oznaczonej symbolami(...) nie zawiera linii rozgraniczających świadczących o różnym przeznaczeniu tych terenów. Powyższe wraz z mieszanym (zabudowa wraz z terenem zielonym) przeznaczeniem bazowym terenów o symbolu (...) potwierdza, iż również ta część działek stanowi w całości tereny przeznaczone pod zabudowę.

Tereny sklasyfikowane jako Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...) w MPZP obejmują te działki objęte przedmiotem Transakcji, co do których Sprzedający wskazał we wniosku o wydanie interpretacji, iż stanowią działki niezabudowane.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.   Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców polegające na przyjęciu, że w przypadku zbycia Nieruchomości, Przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT  na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz będzie musiała zostać udokumentowana fakturą VAT?

2.   Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT,  w stosunku do dostawy Budynku oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.   Czy w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostanie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem – Nabywca będzie miał prawo  do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikających z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1.    W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy stoją na stanowisku,  że w przypadku zbycia Nieruchomości, Przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT  i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT  i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

2.    Zdaniem Wnioskodawców:

a.    dostawa Nieruchomości w części obejmującej Działkę nr V1. zabudowaną Budynkami oraz Budowlami wybudowanymi przez Sprzedającego będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, w stosunku do dostawy Budynku oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

b.    dostawa Nieruchomości w części obejmującej Działki V2., V3, V4, V5 będzie stanowiła dostawę działek niezabudowanych i będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

3.    Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostanie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad VAT należnym na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Z uwagi na to, że Nabywca i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za Przedmiot Transakcji (tj. czy powinna być ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

Uwagi wstępne

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1)    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)    eksport towarów;

3)    import towarów na terytorium kraju;

4)    wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)    wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. Należy zatem posłużyć się w tym zakresie definicją sformułowaną w KC.

Według art. 55¹ KC przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych  i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje  w szczególności:

1)    oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)    własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)    prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)    wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)    koncesje, licencje i zezwolenia;

6)    patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)    majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)    tajemnice przedsiębiorstwa;

9)    księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jednakże jak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia  26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19, jakkolwiek definicja przedsiębiorstwa zawarta jest  w art. 55¹ KC, ma ona „tylko pomocnicze znaczenie do interpretacji tego co się składa na zorganizowaną część przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT”.

Zgodnie zaś z brzmieniem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w ramach istniejącego przedsiębiorstwa;

3)    zespół składników jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące  ww. zadania gospodarcze.

Aby spełniona była definicja ZCP, nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest bowiem sumą poszczególnych składników, które potencjalnie mogłyby służyć do prowadzenia odrębnego przedsiębiorstwa, lecz zorganizowanym, autonomicznym zespołem tych składników.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że:

1)    zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład, poświadczone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego;

2)    wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje kierownik, dyrektor, kadra menedżerska, której podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej.

Z kolei poprzez wyodrębnienie finansowe wskazuje się często:

1)    zdolność do samodzielności finansowej;

2)    prowadzenie ewidencji rachunkowej na podstawie wydzielonych kont w systemie finansowo-księgowym;

3)    odrębny rachunek bankowy;

4)    możliwe szczegółowe określenie pozycji finansowej zorganizowanej części przedsiębiorstwa  (w tym przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań na podstawie bilansu i rachunku zysków i strat);

5)    należności i zobowiązania związane organizacyjnie i finansowo z wyodrębnionym majątkiem służyć mają realizacji określonych zadań gospodarczych jako niezależne przedsiębiorstwo.

Dla uznania danej masy majątkowej za ZCP, konieczne jest także spełnienie przesłanki samodzielności, tj. by ZCP mogła potencjalnie stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), w orzeczeniu w sprawie Schriever (sygn. C-444/10) z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że „stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części  w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/3881 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”.

Pogląd ten jest również szeroko akceptowany w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz rozstrzygnięciach organów podatkowych i stanowi podstawowe kryterium oceny, czy sprzedawane aktywa stanowią przedsiębiorstwo lub ZCP. Na przykład Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: “NSA”) w wyroku z dnia 22 marca 2019 r., sygn. I FSK 784/17, orzekł, że „zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego”. Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: „WSA”) w Rzeszowie w wyroku z dnia 6 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 525/19, ocenił, że wyodrębnienie ZCP „może (...) zaistnieć, gdy w danym przedsiębiorstwie istnieje jego część posiadająca własną strukturę,  z odrębnym pionem podległości służbowej, majątkiem na którym wykonywana jest działalność. Istotne jest tutaj to, aby ta wyodrębniona część przedsiębiorstwa była organizacyjnie zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Wyodrębnienie to jest na tyle wyraźne, że ta część firmy organizacyjnie może być uznana za samodzielnie działającą jej część”. Zasadność tego stanowiska potwierdził NSA w wyroku  z dnia 27 maja 2021 r., sygn. I FSK 300/20.

Powyższe uwagi są szczególnie istotne dla określenia, czy zbycie nieruchomości, która po transakcji będzie przedmiotem najmu, stanowić będzie wyłączoną z zakresu podatku VAT transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a jeśli nie – jakie są kryteria odróżnienia takiej transakcji od klasycznej sprzedaży aktywów, mającej za przedmiot nieruchomości.

Jednoznacznej odpowiedzi na te wątpliwości udzielił NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15. W ocenie NSA „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby  to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt u.p.t.u.”.

NSA w wyroku z dnia 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17 stwierdził podobnie, że „same  w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.”.

Analogiczna konkluzja została przedstawiona w wyroku WSA z dnia 17 lutego 2022., sygn. akt I SA/Sz 877/21.

Również pogląd dotyczący tego, że sam fakt wykorzystywania nieruchomości komercyjnej  w działalności gospodarczej prowadzonej przez nabywcę nie może warunkować istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, został jednolicie zaprezentowany przez NSA w wyrokach  z 26 stycznia 2019 r., sygn. akt II FSK 293/17, z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 czy  z 30 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 418/16.

Kolejna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę przy ocenie takich transakcji, znajduje się w wyroku  o sygn. I FSK 1605/18 z 21 marca 2019 r. W tym wyroku NSA zgodził się z sądem pierwszej instancji, że fakt, iż w związku z nabyciem nieruchomości nabywca musiał samodzielnie zawrzeć umowę  o zarządzanie nieruchomością, przemawia za tym, że przenoszony majątek nie posiadał cechy „zdolności do samodzielnego funkcjonowania”. Bez tego typu umowy niemożliwe jest bowiem, zdaniem Sądu, prowadzenie działalności polegającej na wynajmie. W przedmiotowej sprawie sąd pierwszej instancji zwrócił również uwagę, że brak było wyodrębnienia funkcjonalnego nieruchomości, gdyż na nabywcę nie przeszły aktywa i zobowiązania stanowiące zaplecze finansowe działalności polegającej na zarządzaniu i wynajmowaniu nieruchomości.

Poza czynnikami wskazującymi na fakt, że zbywany zestaw aktywów umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej analogicznej do tej, którą prowadził zbywca, orzecznictwo formułuje również warunek podmiotowy uznania sprzedaży nieruchomości za zbycie ZCP – zgodnie z nim istotny jest również zamiar nabywcy kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej  w oparciu o nabywany majątek. Jak stwierdził TSUE w wyroku w sprawie Zita Modes Sàrl (sygn.  C-497/01), w odniesieniu do nabywanych aktywów, dla uznania, że zastosowanie znajdzie art. 5  ust. 8 VI Dyrektywy (a więc i analogicznie art. 19 Dyrektywy VAT) „nabywca musi jednak posiadać zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów”. Stanowisko to zostało powielone w orzecznictwie m.in. w wyrokach NSA: z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I FSK 216/14 oraz z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1668/13.

Analizując orzecznictwo TSUE i sądów administracyjnych oraz idące za nimi rozstrzygnięcia organów podatkowych, można zatem sformułować następujący zespół przesłanek (które muszą być spełnione łącznie), decydujący o tym, czy sprzedaż nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT:

1)    odrębność i całość zbywanego zestawu aktywów, umożliwiająca prowadzenie działalności gospodarczej analogicznej do Sprzedającego bez dokonywania dodatkowych czynności; o braku takiej odrębności świadczyć mogą m.in.:

a.    konieczność zawarcia przez nabywcę dodatkowych umów umożliwiających prowadzenie działalności (takich jak umowy serwisowe),

b.    brak przeniesienia na nabywcę aktywów i zobowiązań stanowiących zaplecze finansowe działalności, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów finansowania przeznaczonego na utrzymanie i rozwój nieruchomości, czy wymagalnych przed momentem sprzedaży roszczeń i zobowiązań wynikających z umów najmu,

c.    brak księgowego i administracyjnego wyróżnienia zespołu nieruchomości;

2)    wola nabywcy do kontynuowania działalności sprzedawcy.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W dokumencie tym sformułowane zostały dwie naczelne przesłanki uznania transakcji za stanowiącą sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Zgodnie z Objaśnieniami dla stwierdzenia, że transakcja stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP konieczne jest uznanie, że występują łącznie:

1)    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących Przedmiotem Transakcji, oraz

2)    faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Zgodnie z tezami przedstawionymi w Objaśnieniach, należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

a.    angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są Przedmiotem Transakcji, lub

b.    podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Dla uznania, że sprzedaż aktywów stanowi pozostające poza zakresem podatku od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, oprócz przeniesienia „standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych” (do których należą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu), konieczne jest również przeniesienie elementów takich jak:

a.    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

b.    umowy o zarządzanie nieruchomością,

c.    umowy zarządzania aktywami,

d.    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w ocenie Ministra Finansów, podobnie jak w ocenie sądów administracyjnych,  „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki”.

Zgodnie z Objaśnieniami, konieczność podejmowania samodzielnych działań przez nabywcę przemawia przeciwko uznaniu transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP nawet w przypadku, gdy podpisane po sprzedaży umowy o zarządzanie nieruchomością zawarte są z podmiotami świadczącymi wcześniej przedmiotowe usługi na rzecz sprzedawcy. W ocenie Ministra Finansów „sytuacja taka [tj. wykluczająca możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę – przyp. Wnioskodawców] ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Objaśnienia wymieniają również szereg czynników, które pozostają nieistotne dla oceny, czy transakcja stanowi zbycie ZCP. Do takich nieistotnych okoliczności należy fakt przeniesienia  na nabywcę m.in.:

-     praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

-     praw z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

-     dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej sprzedawanych budynków.

Status Transakcji

Zbycie przedsiębiorstwa

W zakresie składników majątku Spółki przenoszonych w ramach Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie przewiduje się przeniesienia na rzecz Nabywcy takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak:

I. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,

II.  środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowach rachunków bankowych,

III. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (np. handlowe, korporacyjne),

IV. zobowiązania Spółki,

V. wierzytelności Spółki,

VI.  koncesje, licencje i zezwolenia,

VII. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (z wyjątkiem objętych Przedmiotem Transakcji),

VIII. tajemnica przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

IX. należności z tytułu utrzymania i obsługi Nieruchomości, takich jak zużycie mediów, serwis, utrzymanie Nieruchomości w czystości,

X. prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów, np. rachunków bankowych, a także wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i usług doradztwa podatkowego,

XI. bazę kontaktów z najemcami.

Ponieważ sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy, to jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Ponieważ Sprzedający nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC stanowią przedsiębiorstwo, a jedynym przedmiotem zbycia ma być Nieruchomość,  w konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, nie ma możliwości uznania przedmiotu Transakcji  za zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Należy zbadać kwestie wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego przeniesionych aktywów w ramach Transakcji, aby móc określić czy planowana Transakcja będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP czy nie, a tym samym czy będzie podlegać podatkowi VAT czy PCC.

Przy analizie wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego Wnioskodawcy zauważają następująco:

a.    Wyodrębnienie organizacyjne

W opinii Wnioskodawców, warunek wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełniony w odniesieniu do Nieruchomości będącej Przedmiotem Transakcji.

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wspomnianym powyżej, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych  i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wnioskodawcy zauważają, że Nieruchomość będąca Przedmiotem Transakcji nigdy nie została formalnie wydzielona w istniejącej strukturze organizacyjnej Sprzedającego jako dział, oddział, pion, wydział, zakład, itp. Przeniesieniu nie podlegają również żadne aktywa inne niż te określone  w Przedmiocie Transakcji.

b.    Wyodrębnienie finansowe

W ocenie Wnioskodawców, nie można również uznać Nieruchomości za wyodrębnioną finansowo  w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zdaniem Wnioskodawców wyodrębnienie finansowe oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów  i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Tymczasem Nieruchomość będąca Przedmiotem Transakcji nie posiada (ani nigdy nie posiadała) zdolności do samodzielności finansowej. Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego nie wyodrębniono rachunków bankowych dla Nieruchomości. Dla Nieruchomości nie prowadzono również ewidencji rachunkowej na podstawie wydzielonych kont w systemie finansowo-księgowym.

Ponadto, Przedmiotem Transakcji nie są objęte należności, środki pieniężne ani inne aktywa związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. Na Nabywcę nie przechodzą także zobowiązania związane z Nieruchomością (inne niż wynikające z przejętych umów najmu lub umów, w tym umów serwisowych, których rozwiązanie nie będzie obiektywnie niemożliwe).

c.    Wyodrębnienie funkcjonalne, ocena samodzielności zakładu

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, zbywana przez Sprzedającego Nieruchomość nie miałaby zdolności do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym po dokonaniu wydzielenia  z przedsiębiorstwa. Nie może zostać również uznana za przedsiębiorstwo lub ZCP ze względu na brak kluczowych elementów wchodzących w skład kompleksu zbywanych składników, które decydują  o istnieniu przedsiębiorstwa lub ZCP. W szczególności, wraz z Nieruchomością na rzecz Nabywcy nie zostanie przeniesiony żaden dział Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia też żadnych pracowników, zatem nie dochodzi również do przejścia zakładu pracy.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, nie można stwierdzić, że Nieruchomość będzie w stanie funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo w takim kształcie, w jakim zostanie zbyta przez Sprzedającego.

W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić wyodrębnionej funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Równocześnie, Nieruchomość nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa, samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Na koniec zauważyć należy, że nie jest możliwe samodzielne funkcjonowanie Nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, gdyż taka działalność (polegająca np. na wynajmie nieruchomości) wymagałaby odrębnych środków finansowych, posiadania umów serwisowych, w tym np. umów o zarządzanie Nieruchomością czy obsługi księgowej. Zauważyć zaś należy, że planowana sprzedaż nie obejmie, co do zasady, tych umów  czy związanych z nimi zobowiązań. Powyższe oznacza, że prowadzenie działalności gospodarczej  z wykorzystaniem zbywanej Nieruchomości wymagać będzie od Nabywcy dokonania szeregu dodatkowych czynności, w tym zawarcia niezbędnych umów, by tę działalność prowadzić.

Klasyfikacja Transakcji w świetle treści Objaśnień

Jak wskazano wyżej, pod uwagę należy brać również dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie do kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie – fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych (z wyjątkiem pewnych podstawowych czynności, takich jak zawarcie umów o dostarczanie mediów). Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie; innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości było zapewnione przez umowy zawarte z dostawcami mediów takich jak elektryczność, woda, gaz. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja obejmuje jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt (Działki), Budynki, Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu. Transakcja obejmuje lub może objąć również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT.

Oprócz tego, jak wskazano powyżej, nabywane przez Nabywcę same Nieruchomości nie umożliwią prowadzenia działalności bez podejmowania pewnych dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Nabywcę – w takim znaczeniu, że gdyby Przedmiot Transakcji przenieść do zupełnie pustej spółki kapitałowej np. nowo powołanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, to taka spółka dla prowadzenia działalności gospodarczej musiałaby zostać wyposażona w dodatkowe składniki (np. zatrudnienie personelu księgowego, wyposażenie w środki pieniężne niezbędne dla bieżącej działalności operacyjnej, zatrudnienie personelu odpowiedzialnego za kontakty z najemcą oraz bieżącą obsługą oraz kontrolę nad Nieruchomością, zawarcie umów związanych  z funkcjonowaniem Nieruchomości np. ochrony budynku, zawarcie nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości itp.).

Zatem, w opinii Wnioskodawców, Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych czynności. Wnioskodawcy pragną podkreślić po raz kolejny fakt, że zbywane aktywa są niewystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności m.in. ze względu na:

-     brak przejścia umów o zarządzanie aktywami oraz zarządzanie nieruchomościami,

-     co do zasady brak przejścia umów związanych z usługami i mediami zawartych przez Sprzedającego (umowy serwisowe), chyba że rozwiązanie danej umowy nie będzie możliwe przed zbyciem Nieruchomości,

-     brak przejścia umów dot. finansowania dłużnego zaciągniętego przez Sprzedającego,

-     brak przejścia na Nabywcę nazwy przedsiębiorstwa, jego tajemnic, ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności,

-     brak przejścia rachunków bankowych oraz gotówki Sprzedającego,

-     brak przejścia należności pieniężnych Sprzedającego wynikających z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,

-     konieczność samodzielnego zapewnienia personelu obsługującego działalność Nabywcy.

W świetle przedstawionych wyżej uwag należy stwierdzić, że ze względu na niespełnienie koniecznych przesłanek, zdaniem Wnioskodawców należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako niewyłączona z jego zakresu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Uwagi wstępne

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,  a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie rozumie się z kolei, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu, lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednakże, jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą,

a.    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b.    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-     zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku,  o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ad. 2a Dostawa Nieruchomości w części obejmującej Działkę nr V1. zabudowaną Budynkami oraz Budowlami wybudowanymi przez Sprzedającego

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Budynki oraz Budowle znajdujące się na Działce nr V1. zostały wybudowane przez Sprzedającego.

W odniesieniu do sposobu opodatkowania części Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Budowlami wybudowanymi przez Sprzedającego, należy zwrócić uwagę na przytoczony powyżej przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT mówiący o tym, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych (lub części takich budynków lub budowli) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że jeśli przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, to w świetle przepisów ustawy o VAT transakcję należy traktować jak dostawę budynku lub budowli, a podstawa opodatkowania powiększana jest o wartość gruntu. W konsekwencji grunt jest w takich wypadkach opodatkowany taką samą stawką jak zbywany budynek (budowla) – jeśli budynek (budowla) podlega zwolnieniu z opodatkowania, to również dostawa gruntu, na którym nieruchomość ta jest posadowiona, podlega temu zwolnieniu (tak np. NSA w wyroku z 4 września 2018 r., sygn. I FSK 1274/16: „uwzględniając art. 29a ust. 8 u.p.t.u., stanowiący, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to dostawa budynku (budowli) determinuje sposób opodatkowania gruntu, na którym te nieruchomości budowlane są posadowione”).

Powyższa teza znajduje poparcie również w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 9 października  2019 r., sygn. I SA/GI 623/19 oraz w pismach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia  20 kwietnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.81.2022.2.MG, z dnia 8 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.55.2022.2.BS, z dnia 21 lutego 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.876.2021.1.KS, z dnia 3 grudnia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.615.2021.4.MB oraz z dnia 20 maja 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.131.2021.2.MB.

W przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego wieloma budynkami lub budowlami, które podlegają różnym stawkom podatku od towarów i usług (w tym zwolnieniu z tego podatku), poszczególne stawki podatku nalicza się od odpowiednich części wartości tego gruntu, odpowiadających udziałowi budynków (budowli) w całkowitej wartości sprzedawanej nieruchomości (obliczonej np. według klucza powierzchniowego).

Przechodząc do analizy konkretnych regulacji determinujących zastosowanie właściwej stawki VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem „zwolnienie podatkowe, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy ma zastosowanie do takich dostaw, które nie mogą być objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie w przypadku, gdy budynki, budowle (lub ich części) są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim, bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia” (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia  1 września 2015 r., sygn. I SA/Rz 637/15).

Oznacza to, że w pierwszej kolejności należy zbadać, czy do danej transakcji znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a dopiero w przypadku odpowiedzi negatywnej analizie należy poddać zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Po pierwsze należy więc zbadać, czy dostawa Budynków i Budowli posadowionych na przedmiotowej działce zostanie dokonana w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z przedstawioną wyżej definicją pierwszego zasiedlenia, aby do niego doszło, konieczne jest spełnienie dwóch warunków:

a)    wybudowanie budynku, budowli lub ich części lub ich ulepszenie, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,

b)    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne nieruchomości.

Z powyższego wynika, że do pierwszego zasiedlenia jednej nieruchomości może dojść wielokrotnie – „o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana” (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku  z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. I SA/Go 262/19). Tym samym, jeżeli do pierwszego zasiedlenia już doszło, kolejne może mieć miejsce jedynie pod warunkiem, że następnie na nieruchomość zostały poniesione wydatki stanowiące przynajmniej 30% jej wartości początkowej.

Wszystkie znajdujące się na Działce o numerze V1. Budynki były wybudowane przez Sprzedającego i zostały wcześniej oddane do użytkowania pierwszym użytkownikom na podstawie umów najmu. Wszystkie Budowle stanowią zaś elementy użytkowe hal G i H i pełnią w stosunku do hal G i H funkcje służebne. Budowle te, od chwili ich oddania do użytkowania, wykorzystywane są przez najemców, wobec czego należy uznać, że z chwilą oddania ich do użytkowania zostały one zasiedlone, gdyż Sprzedający rozpoczął ich użytkowanie na potrzeby własne zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zauważyć przy tym należy, że Sprzedającemu przysługiwało również prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy budowie tych Budynków oraz Budowli.

Po oddaniu ww. Budynków oraz Budowli do użytkowania Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie niektórych Budynków oraz Budowli. W stosunku do niektórych Budynków oraz Budowli łączna wartość ulepszeń mogła przekroczyć 30% w stosunku do ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej niemniej jednak, przekroczenie wartości tego progu nie nastąpiło w okresie ostatnich dwóch lat od dnia złożenia niniejszego wniosku. Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie poniesie również takich wydatków, które mogłyby skutkować przekroczeniem tego progu wydatków do dnia Transakcji, tj. do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawców planowana w ramach Transakcji dostawa Budynków  i Budowli lub ich części znajdujących się na Działce o numerze V1. nie będzie dokonana ani  w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wynika z opisu sprawy, Budynki oraz Budowle znajdujące się na Nieruchomości co do zasady zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Oznacza to, iż w tym zakresie znajdzie zastosowanie zwolnienie dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy analizować jedynie  w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej poprzedniemu zwolnieniu, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy tego przepisu jest zasadne jedynie  w zakresie części Nieruchomości obejmującej Budowle wybudowane w okresie dwóch lat przed ich dostawą (tj. Budowle oznaczone w tabeli Budowli numerami 17-24, w przypadku których w dniu Transakcji ww. okres dwóch lat nie minie).

Wobec tego, że w stosunku do Budowli oznaczonych w tabeli Budowli numerami 17-24, wybudowanych w okresie dwóch lat przed ich dostawą, przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa tej części Nieruchomości w ocenie Wnioskodawców będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców dostawa Budynków i Budowli wybudowanych przez Sprzedającego znajdujących się na Działce o numerze V1. co do zasady podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wnioskodawcy będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy  o VAT, i jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają skorzystać z tego uprawnienia, składając odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w przytoczonych wyżej przepisach. Jedynie dostawa Budowli oznaczonych w tabeli Budowli numerami 17-24, które zostały wybudowane w okresie dwóch lat przed ich planowaną dostawą, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Tym samym dostawa Działki nr V1. oraz posadowionych na niej Budynku i Budowli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2b Dostawa działek nr V3, V2., V4, V5

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, na Działkach nr V3, V2., V4, V5 znajduje się jedynie stosunkowo mała część posiadanego przez Sprzedającego gruntu, oddzielona drogą od działki nr V1., która nie jest zabudowana. Przez niektóre z tych działek przechodzą jedynie podziemne urządzenia przesyłowe (kanalizacyjne lub telekomunikacyjne).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Według art. 48 Kodeksu Cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu Cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji,  do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego.

Stanowisko w tej sprawie zajmował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku  z dnia 27 sierpnia 2021 r., sygn. III SA/Wa 1515/21, w którym stwierdził, że „(...) na spornych działkach gruntu nie znajdują się żadne budynki, czy budowle poza urządzeniami przesyłowymi, które są częścią innego przedsiębiorstwa, a Spółka nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń. Wobec powyższego sensem ekonomicznym czynności dostawy będzie sprzedaż gruntu, a nie znajdujących się na nim urządzeń przesyłowych. Ponadto urządzenia przesyłowe nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych związanych ze spornym terenem mającym być przedmiotem dostawy, gdyż ich celem jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania wody, pary, czy przesyłu gazu i prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a u.p.b. i pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego przedsiębiorstwa. Mając na względzie wykładnię art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zawartą w wiążącym Sąd wyroku NSA, nie sposób więc uznać, że posadowienie na gruncie przez przedsiębiorcę będącego podmiotem trzecim wobec Spółki urządzeń przesyłowych czyni z terenu, na którym nie znajdują się żadne inne budynki i budowle, teren zabudowany. Urządzenia te, poprzez ich charakter, a także fakt, że są one częścią innego przedsiębiorstwa, nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako terenu zabudowanego”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 czerwca 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2021.2.MKA wskazał zaś, że: „(…) skoro znajdujące się na działce gruntu  nr 1 naniesienie wymienione we wniosku są własnością przedsiębiorstwa energetycznego  i telekomunikacyjnego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy nieruchomości oznaczonej jako działka 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie działka gruntu, a więc elementy infrastruktury technicznej (ww. naniesienia) nie mogą być uwzględnione przy ustalaniu stawki podatku VAT. (...) Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w niniejszych okolicznościach przedmiotem dostawy dokonanej przez Sprzedających będzie wyłącznie sam grunt”. Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził w interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.192.2021.3.AMA.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że w omawianym zakresie przedmiotem dostawy będą poszczególne działki, tj. V3, V2., V4, V5, które nie są zabudowane żadnymi innymi Budynkami ani Budowlami.

W rezultacie dostawa w tym zakresie będzie obejmowała dostawę niezabudowanych działek gruntu. Ze względu na fakt, że wszystkie te działki są objęte postanowieniami MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę, w omawianym przypadku nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a zatem Transakcja w zakresie obejmującym sprzedaż Działek nr V3, V2., V4, V5 będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce podstawowej.

Ad 3.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi  są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa  w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,  z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego,  o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi,  z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Nabywcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów  w rozumieniu art. 7.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, od podatku zwalnia się usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nieruchomości sprzedawane przez Sprzedającego nie obejmują budynków mieszkalnych i w żaden sposób nie są związane z celami mieszkaniowymi.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku  do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne  ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT (w stosunku do Budynków i Budowli oznaczonych w tabeli Budowli numerami  1-16 oraz Budowli oznaczonych numerami 17-24 wybudowanych przez Sprzedającego w okresie dłuższym niż dwa lata przed ich planowaną dostawą, znajdujących się na Działce o numerze  V1. Wnioskodawcy będą mieli, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwość rezygnacji  ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają skorzystać z tego uprawnienia składając odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w przytoczonych wcześniej przepisach).

Nie ulega zatem wątpliwości, że nabywane towary (Nieruchomości) będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a tym samym w odniesieniu do tych obiektów spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia. W konsekwencji, w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Nabywcy.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku wynikających z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie z niego zwolniona (w tym z uwagi na rezygnację ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT  w stosunku do Budynków i Budowli oznaczonych w tabeli Budowli numerami 1-16 oraz Budowli oznaczonych numerami 17-24 wybudowanych przez Sprzedającego w okresie dłuższym niż dwa lata przed ich planowaną dostawą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone nr 1, 2 i 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

·    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

·    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)   umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)   umowy zarządzania aktywami;

d)   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że główną działalnością Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także kompleksowa obsługa rynku nieruchomości. Sprzedający prowadzi inwestycje budowlane obejmujące zarówno budowę nowych obiektów, jak i wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Na podstawie umowy sprzedaży Sprzedający przeniesie na Nabywcę Nieruchomość, w skład której będą wchodziły prawo własności działek oraz posadowionych na nich budynków i budowli, jak również inne prawa i obowiązki.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Nabywca wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu i dzierżawy zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Z wniosku wynika, że w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Nabywcę poniższe składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

-     Wyposażenie Budynków oraz część środków trwałych używanych i znajdujących się w Hali G, Hali H, Pompowni oraz Wartowni,

-     Umowy dotyczące dostawy mediów do wyżej wymienionych Budynków, wyłącznie  w wyjątkowych przypadkach, np. gdy ich rozwiązanie z dostawcami mediów nie będzie możliwe przed dniem przeprowadzenia Transakcji lub gdy będzie to miało na celu zapewnienie Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów. Co do zasady jednak umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów (przy czym nie można wykluczyć,  że mogą to być dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw  i obowiązków wynikających z takich umów).

-     Umowy najmu wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami w formie depozytów, gwarancji (w tym  w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucji pieniężnych,

-     Prawa wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów,

-     Wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, w zakresie dotyczącym Nieruchomości,

-     Własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone,

-     Pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości oraz prawa i obowiązki wynikające z decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego wydane w stosunku do Nieruchomości; oraz

-     Własność infrastruktury związanej z mediami doprowadzonymi do Nieruchomości (w tym energii elektrycznej, wody, kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej), której właścicielem jest Sprzedający, a która zlokalizowana jest poza granicami Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający przekaże Nabywcy dokumentację prawną oraz techniczną dotyczącą Nieruchomości.

Wskazali Państwo, że planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza prawem własności Działek, prawem własności Budynków i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu/dzierżawy oraz Przenoszonymi Elementami.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, przedmiotem zbycia nie będą:

-     Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,

-     Licencje na korzystanie z praw własności intelektualnej, takie jak znak towarowy i logo należące do Grupy,

-     Środki pieniężne przypisane do X. pozwalające na kontynuowanie działalności,

-     Zobowiązania związane z działalnością X., takie jak zobowiązania z tytułu zakupu kosztów usług serwisowych, mediów, usług reklamowych, refaktury kosztów wyposażenia biura,

-     Należności związane z działalnością X., takie jak należności z tytułu czynszu najmu, opłat serwisowych, zużycia mediów, refaktury kosztów, czy wszelkich innych należności,

-     Rozliczenia międzyokresowe, płatności odroczone, rezerwy związane z działalnością X.,

-     Dokumentacja dotycząca działalności gospodarczej, dokumentacja handlowa i dokumentacja księgowa działalności, w tym ewidencja księgowa, dokumenty handlowe, zestawienia,

-     Istniejące i wymagalne na dzień transakcji wierzytelności pieniężne,

-     Know-how i tajemnice handlowe Sprzedającego i Grupy,

-     Prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych,

-     Umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego (które zostaną rozwiązane) wypowiedziane przez Sprzedającego lub wygasają na mocy art. 823 § 3 KC,

-     Prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego,

-     Umowy związane z usługami i mediami zawarte przez Sprzedającego (umowy serwisowe), w tym umowy związane z utrzymaniem czystości, ochroną, monitoring CCTV, dostawę energii elektrycznej, wody, gazu, umowy o zapewnienie usług sieciowych, umowy związane ze specjalistycznymi systemami teleinformatycznymi), chyba że ich rozwiązanie nie będzie możliwe przed dniem przeprowadzenia Transakcji lub gdy będzie to miało na celu zapewnienie Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów. Ponadto w innych wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów),

-     Należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

-     Prawa do domen internetowych związanych z działalnością Sprzedającego lub Grupy,

-     Baza kontaktów z najemcami,

-     Patenty i inne prawa własności przemysłowej,

-     Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy),

-     Koncesje, licencje i zezwolenia, z wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami.

Podali Państwo, że wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Sprzedającego związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem Transakcji zostaną rozwiązane lub nie będą przeniesione na Nabywcę. Dotyczy to m.in. umów o zarządzanie aktywami oraz zarządzanie nieruchomościami.

Ponadto, Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, wobec czego w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie żadnych pracowników zatrudnionych obecnie przez Sprzedającego do Nabywcy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu/dzierżawy oraz Przenoszonymi Elementami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Jak bowiem Państwo wskazali, Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Z wniosku wynika, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie będzie spełnione.

Analiza okoliczności sprawy wskazuje, że na dzień dokonania zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych, będący przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Przedmiot Transakcji w dniu zbycia nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – zbywane składniki majątkowe nie będą umożliwiały Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Jak sami Państwo wskazali w opisie sprawy, Nabywca, po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy nieobjęte Transakcją (jak np. umowy o dostarczenie mediów, umowy o zarządzanie nieruchomością, itd.) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości.

Działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców, z którymi zawrze umowy.

Z powyższego wynika, że w celu prowadzenia własnej działalności gospodarczej przy pomocy nabytego Przedmiotu Transakcji, konieczne będzie podjęcie przez Nabywcę dodatkowych działań oraz angażowanie własnych środków w celu zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

W konsekwencji, Przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości w tym znaczeniu, że Nabywca – celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości – będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia w ramach Transakcji nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przyszły Nabywca Nieruchomości na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT – a dostawa jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury na podstawie art. 106b ustawy, z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, w stosunku do dostawy Budynku oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego  w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów  ze zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo  do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku,  że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest  do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: V1., V2., V3, V4, V5.

Działka nr V1. zabudowana jest następującymi budynkami („Budynki”):

·     HALA G – obiekt magazynowy, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

·     HALA H – obiekt magazynowy, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

·     Pompownia – obiekt, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

·     Wartownia – obiekt, którego powierzchnia użytkowa wynosi (...) m².

Na Działce nr V1. znajdują się również naniesienia w postaci budowli, obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które służą do prawidłowego korzystania z Budynków wchodzących w skład Nieruchomości („Budowlami”).

Odnosząc się zatem do ww. działki, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie, dla sprzedaży ww. zabudowanej działki, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z przedstawionego opisu Sprzedający Nieruchomości nabył jako działki niezabudowane.

Sprzedający rozpoczął prace budowlane, w wyniku których powstały obecne Budynki i Budowle. Budynki w postaci Hali G, pompowni oraz wartowni zostały wybudowane i oddane do użytkowania  w 2017 roku. Hala H została wybudowana w 2018 roku, niemniej została oddana do użytkowania  w dwóch częściach, odpowiednio w 2018 i 2019 roku. Poszczególne Budowle stanowią elementy użytkowe hal G i H i pełnią w stosunku do nich funkcje służebne. Budowle te budowane były stopniowo:

·     wybudowane i oddane do użytkowania w latach 2017-2019 zostały:

Budowle:

-   Hala H – Instalacje wodno-kanalizacyjne,

-   Hala H – Nawierzchnie utwardzone,

-   Hala H – Przyłącze wodociągowe,

-   Hala H – Sieć zewnętrzna,

-   Hala H – Tereny zielone, ogrodzenia, (część naniesienia stanowiącego ogrodzenie  z wyłączeniem części, która stanowi „tereny zielone”),

-   Hala G – Przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową,

-   Hala G – Przyłącze kablowe SN-15 kV,

-   Hala G – Przyłącze kanalizacji sanitarnej,

Części składowe budynku:

-    Hala H – Montaż bram i doków, (bramy i doki stanowią część głównego budynku, a nie odrębną budowlę oderwaną od budynku),

-    Hala H – Instalacja chłodu (dotyczy instalacji (agregatów chłodniczych) stanowiących część budynków G i H, które nie są odrębną od głównej konstrukcji budynku budowlą),

Urządzenia budowlane:

-    Hala H – Instalacja tryskaczowa,

-    Hala H – Instalacje elektryczne,

·     wybudowane i oddane do użytkowania w latach 2021-2023 zostały:

Część składowa budynku:

-     Hala H – Schody, chodnik, barierka;( dotyczy „Schodów”, które nie są elementem samodzielnym - służą budynkom. „Chodniki” i „barierki” stanowią natomiast elementy zagospodarowania terenów zewnętrznych),

Urządzenia budowlane:

-     Hala H – Oznakowanie,

-     Hala G – Oznakowanie,

·     wybudowane i oddane do użytkowania w 2024 roku zostały:

Budowle:

-    Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych,

-    Hala G – Wiaty rowerowe,

-    Hala H – Wiaty rowerowe,

-    Hala G – Instalacja fotowoltaiczna,

-    Hala G – Instalacja fotowoltaiczna

Urządzenia budowlane:

-    Hala G – Destrafikatory,

-    Hala H – Destrafikatory,

-    Hala H – Rejestrator temperatury i wilgotności.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa: Hali G, Hali H, pompowni, wartowni, Hala H – Instalacje wodno-kanalizacyjne, Hala H – Nawierzchnie utwardzone, Hala H – Przyłącze wodociągowe,  Hala H – Sieć zewnętrzna, Hala H – Tereny zielone, ogrodzenia, (część naniesienia stanowiącego ogrodzenie  z wyłączeniem części, która stanowi „tereny zielone”), Hala G – Przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową, Hala G – Przyłącze kablowe SN-15 kV, Hala G – Przyłącze kanalizacji sanitarnej, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – do ich pierwszego zasiedlenia doszło w okresie wcześniejszym niż 2 lata przed planowaną dostawą.

Mając na uwadze okoliczność sprawy stwierdzić należy, że budynki, budowle znajdujące się na działce (za wyjątkiem Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna), zostały już zasiedlone, a pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, do ich pierwszego zasiedlenia doszło w latach  w latach 2017-2019. Wprawdzie po oddaniu budynków oraz budowli do użytkowania Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie niektórych budynków oraz budowli, to jednak wskazali Państwo,  że w stosunku do niektórych Budynków oraz Budowli łączna wartość ulepszeń mogła przekroczyć 30% w stosunku do ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej, niemniej jednak przekroczenie wartości tego progu nie nastąpiło w okresie ostatnich dwóch lat od dnia złożenia niniejszego wniosku.

Podali Państwo, że Sprzedający nie poniesie również takich wydatków, które mogłyby skutkować przekroczeniem ww. progu do dnia Transakcji, tj. do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży. Tak więc podane okoliczności sprawy wskazują, że planowana w ramach transakcji dostawa Budynków, Budowli (za wyjątkiem Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Zatem w rozpatrywanej sprawie – do dostawy Budynków, Budowli w rozumieniu prawa budowlanego (za wyjątkiem Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna) zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego  z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków, Budowli (za wyjątkiem Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na dzień dokonania Transakcji.

Sprzedający oraz Nabywca planują złożyć, bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne i zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim jej dostawa podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej dostawy Nieruchomości opcji opodatkowania i spełnienia przez Strony wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, planowana dostawa Budynków, Budowli w rozumieniu prawa budowlanego (za wyjątkiem Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Natomiast zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie zastosowania w stosunku do budowli Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, w przypadku których do dnia transakcji minie okres krótszy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Konieczne zatem jest w stosunku do ww. budowli i urządzeń budowlanych zbadanie przesłanek do zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazali Państwo, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w zakresie poniesionych kosztów budowy i ulepszeń budowli.

Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w odniesieniu do Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna.

Tym samym w odniesieniu do ww. budowli zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do ww. budowli, w zakresie której od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata, bowiem nie będą spełnione wynikające z niego warunki. Zgodnie z podanym opisem Sprzedający nie wykorzystywał żadnego z naniesień (w tym ww. budowli) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem dostawa Hala G – Ładowarka do pojazdów elektrycznych, Hala G – Wiaty rowerowe, Hala H – Wiaty rowerowe, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, Hala G – Instalacja fotowoltaiczna, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa własności działki nr V1., na której posadowione  są ww. budynki, budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Również dostawa znajdujących się na działce nr V1.: Hala H – bramy i doki (stanowią część głównego budynku, a nie odrębną budowlę oderwaną od budynku), Hala H – Instalacja chłodu (dotyczy instalacji (agregatów chłodniczych) stanowiących część budynków G i H, które nie są odrębną od głównej konstrukcji budynku budowlą), Hala H – schody, chodnik, barierka; ( dotyczy „Schodów”, które nie są elementem samodzielnym - służą budynkom. „Chodniki” i „barierki” stanowią natomiast elementy zagospodarowania terenów zewnętrznych) będzie podlegała opodatkowaniu według zasad właściwych dla dostawy tych budynków i budowli.

Z wniosku wynika ponadto, że na działce nr V1. znajdują się urządzenia budowlane: Hala H – Instalacja tryskaczowa, Hala H – Instalacje elektryczne, Hala H – Oznakowanie, Hala G – Oznakowanie, Hala G – Destrafikatory, Hala H – Destrafikatory, Hala H – Rejestrator temperatury  i wilgotności oraz „Chodniki” i „barierki”. Urządzenia te należy opodatkować łącznie z budynkami i budowlami, z którymi są powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od budynku i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych zlokalizowanych na działce będzie dzieliła los podatkowy budynków i budowli znajdujących się na tej działce, z którym są związane.

Przedmiotem Transakcji sprzedaży będą także działki niezabudowane w związku z powyższym,  w niniejszej sytuacji zasadne jest przeanalizowanie przesłanki do zastosowania zwolnienia  od podatku dla sprzedaży działki: nr V2., V3, V4, V5 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren  z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie  w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane  i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm.):

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku,  o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym,  że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Przedmiotem sprzedaży będą działki nr V2., V3, V4, V5 na których nie znajdują się żadne budynki, budowle lub inne naniesienia posadowione przez Sprzedającego.

Wszystkie Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania MPZP a na Działkach znajdują się następujące strefy funkcyjne:

1)    Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolami (...);

2)    Tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej, oznaczone symbolami (...);

3)    Tereny dróg publicznych zbiorczych, oznaczone symbolami (...);

4)    Tereny dróg publicznych dojazdowych, oznaczone symbolami (...).

Wskazali Państwo w opisie sprawy, że podziemne urządzenie przesyłowe (sieć kanalizacyjna) należące do przedsiębiorstw przesyłowych przechodzi przez powierzchnie działki V2.. Natomiast przez powierzchnię działek nr V3, V4 oraz V5 nie przebiegają żadne podziemne urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych.

Jak podali Państwo urządzenie znajdujące się na działce V2. zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawa Budowlane stanowi urządzenia budowlane.

Zgodnie Państwa wskazaniem, z MPZP dla obszaru obejmującego wskazane działki, plan wyznacza linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu oraz zasadach zagospodarowania. MPZP w zakresie, w jakim określa zagospodarowanie przestrzenne ww. działek w części oznaczonej symbolami (...) nie zawiera linii rozgraniczających świadczących o różnym przeznaczeniu tych terenów. Powyższe wraz z mieszanym (zabudowa wraz z terenem zielonym) przeznaczeniem bazowym terenów o symbolu (...) potwierdza, iż również ta część działek stanowi w całości tereny przeznaczone pod zabudowę.

Zatem działki nr V2., V3, V4, V5 wypełniają definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy ww. działki nr V2., V3, V4, V5 stanowić będą teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego  o podatek naliczony z tytułu nabycia działek nr V2., V3, V4, V5 oraz  z wniosku nie wynika, że ww. działki nie były przez Zainteresowanych wykorzystywane wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy działki nr V2., V3, V4, V5.

W konsekwencji w momencie dostawy ww. działki stanowić będą teren budowlany, zdefiniowany  w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro dla dostawy działki nr V2., V3, V4, V5 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Podsumowując w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania,  o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli, korzystających  ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie  w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca, zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Nabywca nie będzie prowadził na Nieruchomości działalności zwolnionej z VAT lub wyłączonej z opodatkowania VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a więc nie będzie podlegało wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Ponadto w sytuacji, gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dla dostawy ww. budynków i budowli zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. budynków i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·         Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·         Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.