Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.738.2025.2.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 12 grudnia 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący skutków podatkowych dostawy nieruchomości zabudowanej, wpłynął 12 grudnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

ABC,

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

XYZ.

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Status Zainteresowanych

XYZ (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in.: działalność w zakresie architektury, prowadzenie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, prowadzenie robót związanych z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej, roboty budowlane specjalistyczne czy magazynowanie i działalność usługowa wspierająca transport. Zbywca jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w miejscowości (...), gmina (...), opisanej szczegółowo poniżej. Zbywca prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. Nieruchomość jest wynajmowana na rzecz najemcy będącego podmiotem powiązanym ze Zbywcą.

Jedynym wspólnikiem Zbywcy jest (...) z siedzibą w (...).

ABC (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest spółką kapitałową prawa (...), posiadającą siedzibę działalności gospodarczej oraz będącą rezydentem podatkowym w (...). Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność polegająca m.in. na posiadaniu udziałów w spółkach (...) oraz zagranicznych (działalność holdingowa), udzielaniu pożyczek oraz gwarancji i innych zabezpieczeń w celu zabezpieczenia wykonania zobowiązań przez spółki, w których nabywca posiada udziały, a także nabywanie i obrót oraz wynajem nieruchomości położonych w (...) i zagranicą. Na moment planowanej Transakcji (opisanej szczegółowo poniżej) Sprzedający oraz Kupujący będą czynnymi podatnikami VAT.

Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę Nieruchomość (opisaną szczegółowo w pkt 2 poniżej), w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”). Strony planują zawrzeć Transakcję, pod warunkiem dojścia do porozumienia co do istotnych elementów Transakcji. Strony planują, że Transakcja odbędzie się najprawdopodobniej w marcu 2026 roku, jednak nie można wykluczyć, że nastąpi to w terminie późniejszym.

2.  Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1.  prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni (...) m², położonej przy ul. (...) w miejscowości (...) dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej: „Grunt”);

2.  prawo własności stanowiących części składowe Gruntu budynków posadowionych na Gruncie (w tym (...) budynków magazynowych, (...) budynków biurowych, budynek zaplecza technicznego, budynek portierni, magazyn palet, budynek pompowni tryskaczy wraz ze zbiornikami, budynek zawierający toalety zewnętrzne oraz budynek zawierający stację transformatorową) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) (dalej jako: „Budynki”);

3.  prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie, w tym parkingi i drogi dojazdowe, sieci nadziemne i podziemne, ciepłociąg, ogrodzenie, strefa wypoczynku, zbiornik retencyjny i rowy retencyjne, zbiornik przeciwpożarowy oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w Prawa budowlanego (dalej jako: „Budowle”) – z zastrzeżeniem infrastruktury, która stanowi własność przedsiębiorstw przesyłowych;

- zwanymi dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Ponadto, na Gruncie ustanowiono nieodpłatne służebności przesyłu na rzecz spółki (...)oraz spółki (...) zajmujących się odpowiednio dostawą energii elektrycznej.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku VAT (w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego), a także PCC, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji, (4.) jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (5.) zakres Transakcji, (6.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego dnia (…) 2019 r., sporządzonej przez (...), notariusza w (…), Rep. A nr. (...) Zbywca nabył od poprzedniego właściciela Nieruchomości, tj. (...) (dalej: „Poprzedni Właściciel”) prawo własności Gruntu oraz związane z nimi prawo własności Budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą i wszelkimi naniesieniami na gruncie istniejącymi na moment transakcji, w szczególności urządzeniami i Budowlami - poza częścią Budynków oraz Budowli wytworzonymi przez Zbywcę po transakcji nabycia nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, tj.:

1.  (...) budynki magazynowe (wpis do rejestru środków trwałych odpowiednio (…) 2020 oraz (…) 2021),

2.  budynek biurowy (wpis do rejestru środków trwałych odpowiednio (…) 2025),

3.  toalety zewnętrzne (wpis do rejestru środków trwałych (…) 2024),

4.  stacja transformatorowa (wpis do rejestru środków trwałych (…) 2022),

5.  infrastruktura zewnętrzna dotycząca wytworzonych przez Zbywcę budynków (wpis do rejestru środków trwałych odpowiednio (…) 2020, (…) 2021 oraz (…) 2025),

6.  sieci naziemne i podziemne dotyczące wytworzonych przez Zbywcę budynków (wpis do rejestru środków trwałych odpowiednio (…) 2020, (…) 2021 oraz (…) 2025),

7.  zbiorniki retencyjne (wpis do rejestru środków trwałych odpowiednio (…) 2020 oraz (…) 2023),

dalej łącznie jako: „Budynki i Budowle wytworzone przez Zbywcę”

Grunt w momencie nabycia go przez Zbywcę był zabudowany Budynkami i Budowlami (z wyjątkiem Budynków oraz Budowli wytworzonych przez Zbywcę), które były w pełni wynajmowane przez Zbywcę -a zatem część Budynków i Budowli – z wyłączeniem Budynków i Budowli wytworzonych przez Zbywcę, była „zasiedlona” w rozumieniu ustawy o VAT przez Poprzedniego Właściciela (a najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę).

Zważywszy, że Zbywca nabył Nieruchomość od Poprzedniego Właściciela w ramach transakcji nabycia poszczególnych składników majątkowych (tj. nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części) oraz ze względu na fakt iż Zbywca oraz Poprzedni Właściciel zrezygnowali ze zwolnienia z VAT dostawy ww. Nieruchomości, transakcja nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% od uzgodnionej ceny sprzedaży. Zbywca odliczył w pełnej wysokości VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela.

4.  Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości. Zasadniczo, Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Zbywca prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości od początku swojej działalności (tj. Zbywca nie prowadzi innej działalności niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości). Działalność ta jest opodatkowana VAT w Polsce. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Ponadto, ewidencja dotycząca przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związana z działalnością Zbywcy w Polsce jest prowadzona przez zewnętrzną firmę. Niemniej, mimo iż możliwym jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, Zbywca nie sporządza odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat w stosunku do Nieruchomości.

Najemca Nieruchomości jest zobowiązany do ponoszenia niemalże wszystkich kosztów dotyczących Nieruchomości na podstawie zawartej umowy najmu, gdzie na przykład bieżące opłaty eksploatacyjne są pokrywane przez najemcę. Jedynie nadzwyczajne koszty konserwacji wynikające z wynajmu Nieruchomości dotyczące konstrukcji oraz zużycia są pokrywane przez Zbywcę na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Zbywca zawarł umowę o zarządzenie, ale zostanie ona rozwiązana przed Transakcją. Najemca, choć pełni funkcję operacyjną w zakresie bieżącego utrzymania Nieruchomości, działa w tym zakresie wyłącznie na podstawie zawartej umowy najmu i nie przejmuje roli decyzyjnej, która miałaby charakter strategiczny lub właścicielski.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków lub Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które były nabyte od Poprzedniego Właściciela, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji.

Według stanu na moment złożenia niniejszego wniosku, 100% powierzchni Budynków przeznaczonych na wynajem było wynajęte przez 1 najemcę. Najemca ten, w ramach swojej działalności gospodarczej podnajmuje powierzchnię wynajętą od Zbywcy na rzecz innych podmiotów lub świadczy na ich rzecz kompleksowe usługi magazynowe z wykorzystaniem Nieruchomości.

Ponadto, nadmienienia wymaga fakt, iż Budynki i Budowle wytworzone przez Zbywcę w większości zostały przekazane do użytkowania najemcy co najmniej 2 lata od daty planowanej Transakcji. Natomiast według podatkowego rejestru środków trwałych budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego zostały oddane do użytkowania najemcy w marcu 2025 r. Ponadto, należy wskazać iż w stosunku do tych obiektów Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT.

Na potrzeby dalszej części niniejszego wniosku o wydanie interpretacji, w części odnoszącej się do ustalenia potwierdzenia opodatkowania transakcji podatkiem VAT, Budynki oraz Budowle w odniesieniu do których do dnia zawarcia planowanej Transakcji upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zostały zdefiniowane jako Nieruchomość 1, w tym toalety zewnętrzne, które według rejestru środków trwałych zostały oddane do użytkowania (…) 2024 (tj. co najmniej 2 lata przed datą planowanej Transakcji, która planowana jest na marzec 2026 r.).

W konsekwencji, mając na uwadze powyższe, na moment składania niniejszego wniosku Nieruchomość 1 została „zasiedlona” w rozumieniu ustawy o VAT oraz na moment planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia.

Natomiast Budynki oraz Budowle w odniesieniu do których do dnia zawarcia Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia, tj. m.in. budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego zostały zdefiniowane jako Nieruchomość 2.

5.  Szczegółowy opis Transakcji

W ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi:

1)  przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności Nieruchomości,

2)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości oraz naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntem i stanowią własność Sprzedającego);

3)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynków i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w tym gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych dostarczonych przez wykonawców lub kwot zatrzymanych z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują),

przy czym powyższe przeniesienie może zostać dokonane pod warunkiem (zawieszającym) uzależniającym jego skuteczność od wcześniejszego zaistnienia okoliczności polegającej na wygaśnięciu, rozwiązaniu lub wypowiedzeniu nowej umowy najmu, która zostanie zawarta pomiędzy Kupującym (jako nowym właścicielem Nieruchomości) a dotychczasowym najemcą;

4)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te są posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia powyższego upoważnienia;

5)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

6)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego pozwolenia wodnoprawnego zezwalającego na odprowadzanie wody oraz ścieków z Nieruchomości;

7)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego pozwoleń na lokalizację i utrzymanie w pasie drogowym instalacji służących funkcjonowaniu Nieruchomości (o ile Sprzedający będzie je posiadał na dzień finalizacji Transakcji);

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

1)  dokumentacji prawnej oraz technicznej dotyczącej Nieruchomości;

2)  kart gwarancyjnych, instrukcji użytkowania (lub innych), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3)  dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości oraz wszelkich będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;

4)  dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości oraz wszelkich będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;

5)  pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych);

- jeżeli na moment Transakcji dokumentacja ta będzie posiadana przez Sprzedającego.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (w istocie Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Zgodnie z planami Stron, lista składników Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

1)  prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego – dotychczasowa umowa najmu będzie rozwiązana, a Nabywca zawrze z najemcą nową umowę najmu z tym samym najemcą na nowych warunkach; przedmiotem transakcji nie będą również zabezpieczenia z tytułu depozytu udzielone stosownie do zawartej przez Sprzedającego umowy najmu, bowiem zostaną zwrócone najemcy,

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

3)  pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

5)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

7)  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

8)  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy,

9)  prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości, które są zasadniczo zawarte przez najemcę,

10)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

11)  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

12)  należności o charakterze pieniężnym,

Jak wskazano powyżej, w związku z Transakcją, rozwiązaniu ulegnie umowa najmu pomiędzy Zbywcą a najemcą, a Nabywca zawrze w tym zakresie nową umowę najmu z dotychczasowym najemcą. Strony planują, że w związku z Transakcją Sprzedający zasadniczo rozwiąże obecnie obowiązujące umowy dotyczące Nieruchomości, których stroną na dzień zawarcia Transakcji będzie Sprzedający (w miarę możliwości do dnia zawarcia Transakcji).

Ponadto, ponieważ to najemca, a nie Zbywca zawarł umowy na dostawę ciepła, energii elektrycznej, wody i gazu oraz inne umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (z wyjątkiem umowy o zarządzaniem nieruchomością) umowy te nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Również umowa o zarządzanie nieruchomością zostanie rozwiązana przez Zbywcę przed Transakcją i nie będzie przedmiotem Transakcji.

Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą Nieruchomości 1, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego

Nabywca jest spółką kapitałową prawa (...) będącą rezydentem podatkowym w (...), tj. podlega tamże niegraniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Nabywca po nabyciu Nieruchomości zawrze z najemcą nową umowę najmu i planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się w Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie służyła Nabywcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Niemniej, mając na uwadze, że:

1)  w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2)  Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) finansowanie nieruchomości (2) strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomością, (3) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (4) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Zważywszy, że Zbywca prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Zbywcy. Niemniej, na obecną chwilę, decyzje w tym zakresie nie zostały podjęte i będą one uzależnione od postanowień umowy zawartej z Nabywcą w celu realizacji Transakcji.

7. Dodatkowe informacje

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz finansowania dłużnego, które zostanie pozyskane przez Kupującego (nie dojdzie do przeniesienia istniejącego finansowania Zbywcy). Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Niewykluczone, że po Transakcji Kupujący oraz najemca dokonają rozliczenia nakładów (tj. ulepszeń, modernizacji Budynków i Budowli) poniesionych przez najemcę na Nieruchomość w okresie gdy była ona własnością Sprzedającego, których własność nie została nabyta przez Sprzedającego na mocy umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym, a najemcą. Rozliczenie takie będzie odzwierciedlone w cenie za Nieruchomość, tj. wartość takich nakładów będzie pomniejszała cenę należną Sprzedającemu za Nieruchomość i związane z nią prawa przenoszone w ramach Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)  Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy?

2)  Czy dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3)  Czy dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, gdyż nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT?

4)  W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1, 2 oraz 3 powyżej (tj. jeśli dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT), czy Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1)  W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy.

2)  W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3)  W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

4)  W ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeżeli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1.

Uwaga wstępna dotycząca interesu Zainteresowanych w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też PCC, koniecznym jest ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z Gruntu, Budynków i Budowli niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a przy tym Transakcja ma charakter odpłatny. Tym samym, zasadniczo sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę wypełnia znamiona odpłatnej dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, iż w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP jego dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zatem w celu dokonania prawidłowej oceny, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

2. Normatywna definicja „przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Dlatego też dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Stanowisko takie jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ; interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK; interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)  koncesje, licencje i zezwolenia,

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)  tajemnice przedsiębiorstwa,

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

3. Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Stron, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład nadmienionej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

1)  prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego – dotychczasowa umowa najmu będzie rozwiązana, a Nabywca zawrze nową umowę najmu z tym samym najemcą na nowych warunkach; przedmiotem Transakcji nie będą również zabezpieczenia z tytułu depozytu udzielone stosownie do zawartej przez Sprzedającego umowy najmu, bowiem zostaną zwrócone najemcy,

2)  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczącej finansowania,

3)  pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (property and asset management) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

5)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

7)  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

8)  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy,

9)  prawa i obowiązki dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości, które są zasadniczo zawarte przez najemcę,

10)  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

11)  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umowy najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

12)  należności o charakterze pieniężnym,

13)  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.

Prawidłowość stanowiska, iż brak przejęcia istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu zbycie przedsiębiorstwa na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, w tym w m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

1.  z dnia 27 listopada 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW, dotyczącej stanu faktycznego, w którym mimo, że zbywca nie posiadał poza zbywaną nieruchomością innych istotnych aktywów, i nie prowadził innej poza wynajmem powierzchni działalności gospodarczej, uznano, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część – w związku z brakiem wyodrębnienia składników majątku pod względem funkcjonalnym, finansowym i organizacyjnym, wskazują m.in., że „[…] przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Zbywcy (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu), umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o komercyjne zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości”;

2.  z dnia 6 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ, zgodnie z którą: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) […] nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów”;

3.  z dnia 26 listopada 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, zgodnie z którą: „przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy. […] przedmiotu opisanej transakcji nie stanowią m.in. prawa i obowiązki z umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nie zostały przeniesione również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym m.in. nazwa przedsiębiorstwa, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak zawarcie umów serwisowych, na dostawę mediów oraz umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów.

Tym samym, przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

4. Przedmiot Transakcji nie stanowi całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym

Stanowisko Stron, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest także poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską, która – co należy zaznaczyć – była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.). Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczyła treści art. 4a pkt 4 ustawy o CIT, jednakże w przekonaniu Zainteresowanych konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w analizowanym przypadku.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w Transakcji zasadniczo nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy. Co istotne, w ramach Transakcji nie przejdą również prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym a obecnym najemcą – dotychczasowa umowa najmu będzie rozwiązana, a Nabywca zawrze z najemcą nową umowę najmu na nowych warunkach; przedmiotem transakcji nie będą również zabezpieczenia z tytułu depozytu, bowiem zostaną zwrócone najemcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 6 października 1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08 (orzeczenie prawomocne), jak również stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawarte np. w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2023 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.383.2023.2.PM oraz z dnia 15 września 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.385.2023.2.MJ, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 2995/10 - orzeczenie prawomocne, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1261/16 - orzeczenie prawomocne oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn. I SA/Gd 1205/13 – orzeczenie prawomocne) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu jako że m.in. know - how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, ubezpieczenia nieruchomości, umowa o finansowanie oraz umowa o komercyjne zarządzania nieruchomością nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Podobne stanowisko zostało przedstawione również przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej który w interpretacji indywidualnej z dnia 26 czerwca 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ, w które stwierdzono, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

5. Normatywna definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być także uznane za ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS, z dnia 15 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG, z dnia 2 sierpnia 2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.337.2022.2.AWY oraz z dnia 1 kwietnia 2022 r. o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.692.2021.3.JKU, z dnia 12 marca 2025 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z dnia 27 lutego 2025 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z dnia 12 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania (w razie zaistnienia takiej potrzeby) w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że z ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

6. Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP

6.1 Wyodrębnienie organizacyjne

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być umiejscowiony w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji, tj. uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Przedmiot Transakcji (tj. zbywana w jej ramach Nieruchomość) nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach analizowanej Transakcji.

6.2 Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Zbywcy. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstw od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 691/19.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku planowanej Transakcji nie została spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego.

6.3 Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest poprawnie wyodrębniony organizacyjnie, jest dedykowany do realizowania konkretnych funkcji (zadań) i posiada zdolność do ich realizowania. Kluczowe jest natomiast to w jakim stopniu te składniki są powiązane między sobą. Mianowicie, takie ustrukturyzowanie przekładać się z kolei powinno na zdolność do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące takie zadania.

Ustawa o CIT ani ustawa o VAT nie przedstawiają szczegółów w zakresie wykładni pojęcia wyodrębnienia funkcjonalnego. Odpowiednie wytyczne można natomiast znaleźć w obszernej praktyce organów podatkowych. Pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego zostało wskazane w m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z dnia 22 lutego 2024 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.741.2023.4.MŻ, w którym organ wskazał, że: „[…] wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Tym samym, samodzielność ZCP oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w punkcie 3 powyżej elementów pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało ich ewentualne zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

6.4 Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej zasadniczo nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy (poza ew. wybranymi zobowiązaniami, o ile będą istniały na moment Transakcji). Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Potwierdzają to również organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lipca 2022 r. o 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ wskazał, że: „Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)”.

Z kolei Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r. o sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazał, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za ZCP.

6.5 Stanowisko Stron w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych – przykładowo w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. o sygn. akt I FSK 293/17, zgodnie z którym: „Naczelny Sąd Administracyjny, wbrew stanowisku przyjętemu przez organy podatkowe i Sąd pierwszej instancji, uważa, że wstąpienie nabywcy w uprzednio zawarte umowy najmu nie świadczy o tym, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółkę zbywającą obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że Skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują (ochrona, sprzątanie, naprawy, remonty). W kontekście uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie ma znaczenia z jakimi podmiotami Spółka podpisała następczo umowy związane z funkcjonowaniem C. H. Powyższa okoliczność w żaden sposób nie powinna być utożsamiana z przeniesieniem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. [...] Mając na uwadze powyższą argumentację i stanowisko Ministra Finansów przedstawione w Objaśnieniach podatkowych, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego C.H. nie było u zbywcy zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, gdyż nie zostały spełnione warunki w postaci wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego oraz finansowego. W związku z tym jego sprzedaż nie mogła podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Co istotne, w planowanej Transakcji intencją stron jest rozwiązanie istniejącej umowy najmu i zawarcie z dotychczasowym najemcą nowej umowy, co tylko wzmacnia konkluzję, że przedmiot Transakcji nie powinien być uznany za ZCP.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również m.in. w wyroku NSA z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt I FSK 324/20.

6.6 Podsumowanie

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

7. Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień. Zgodnie bowiem z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1)  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2)  nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

3)  umowy zarządzania aktywami;

4)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę – np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

1)  ruchomości,

2)  prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

4)  prawa autorskie,

5)  prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej gwarancji jakości lub rękojmi za wady,

6)  dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

7)  pozwolenia wodnoprawne czy pozwolenia na lokalizację i utrzymanie w pasie drogowym instalacji służących funkcjonowaniu zbywanej nieruchomości.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą co najwyżej wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, dokumentacja czy prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców). Co więcej, przedmiotem Transakcji nie będzie żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1) umowa dotycząca finansowania,

2) umowa o zarządzanie Nieruchomością czy jakiekolwiek inne umowy o zarządzanie,

3) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

4) umowy ubezpieczeniowe.

Dodatkowo, po raz kolejny wymaga podkreślenia, w związku z Transakcją nie dojdzie do przejścia aktualnie obowiązującej umowy najmu ani zabezpieczeń związanych z tą umową (zostaną zwrócone najemcy).

Jak zostało wskazane powyżej, stosownie do Objaśnień, oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, dopiero przeniesienie wszystkich następujących elementów: (i) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów, (ii) umów o zarządzanie nieruchomością (iii) umów zarządzania aktywami oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, może świadczyć o tym, iż przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku powyższe elementy nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Stąd też pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania przez Nabywcę dodatkowych czynności. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Tym samym, zdaniem Zaineresowanych, w analizowanym przypadku może nie być spełniona również druga przesłanka, której łączne spełnienie jest konieczne w kontekście Objaśnień do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

8. Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

•     będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji,

•     będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

•     nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, zgodnie z art. 6 ustawy o VAT.

Ad 2 i Ad 3.

1. Uwagi wstępne

Mając na uwadze że w ocenie Zainteresowanych planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy ta dostawa będzie opodatkowana VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, na Nieruchomość składa się przede wszystkim Grunt zabudowany Budynkami i Budowlami. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku dostawy gruntów zabudowanych, w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na gruncie budynków oraz budowli (tj. dostawa gruntu zabudowanego będzie opodatkowana lub zwolniona z opodatkowania na tych samych zasadach co dostawa budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych).

Z kolei w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

2. Niepodleganie dostawy Nieruchomości zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała z powyższego zwolnienia, gdyż Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Nieruchomość 1

3. Podleganie dostawy Nieruchomości 1 zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu, lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Nieruchomość 1 została „zasiedlona” w rozumieniu ww. przepisu przez Zbywcę w okresach wcześniejszych niż okres 2 lat, tj. już przez Poprzedniego Właściciela (a najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę od Poprzedniego Właściciela we wrześniu 2019 r.). W konsekwencji, pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości 1 a planowaną dostawą Nieruchomości 1 upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Zbywca od momentu/oddania do użytkowania Nieruchomości 1, nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków lub Budowli wchodzących w jej skład, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4. Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, powyższe oświadczenie musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron, stąd też pierwszy z wymienionych w powyższym przepisie warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, należy uznać za spełniony.

Ponadto, w razie potwierdzenia przez organ, iż dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, przy czym będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) – odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Nieruchomości 1. Tym samym, w razie potwierdzenia podlegania opodatkowaniu VAT transakcji i korzystania przez dostawcę ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 1. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT wg odpowiedniej stawki.

Nieruchomość 2

5. Niepodleganie dostawy Nieruchomości 2 zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Jak zostało wskazane powyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu, lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Nieruchomość 2 została „zasiedlona” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT przez Zbywcę w okresach nieprzekraczających 2 lat. W konsekwencji, pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości 2 a planowaną dostawą Nieruchomości 2 nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

6. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Nieruchomości 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości 1 będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Powyższy sposób opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW, wskazując, że: „[…] jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne”.

W ocenie Zainteresowanych również do dostawy Nieruchomości 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie w przypadku, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy (Zbywcy) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tymczasem, w odniesieniu do tych obiektów Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy zarówno Nieruchomości 1, jak i dostawy Nieruchomości 2, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

7. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

•     dostawa Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

•     przy czym jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to transakcja dostawy Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT (w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 10a ustawy o VAT),

•     dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT, w konsekwencji dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT.

Ad 4.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT wg odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Działalność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT. W związku z tym, nie znajdzie w szczególności zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Nieruchomości) i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Nabywca w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt, prawo wieczystego użytkowania gruntów, budynki czy budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że XYZ – Zbywca, jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

ABC, – Nabywca, jest spółką kapitałową prawa (...), posiadającą siedzibę działalności gospodarczej oraz będącą rezydentem podatkowym w (...)

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę zdefiniowaną w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę

Na moment planowanej Transakcji (opisanej szczegółowo poniżej) Sprzedający oraz Kupujący będą czynnymi podatnikami VAT.

W ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi:

1)  przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności Nieruchomości,

2)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości oraz naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntem i stanowią własność Sprzedającego);

3)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynków i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w tym gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych dostarczonych przez wykonawców lub kwot zatrzymanych z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują),

przy czym powyższe przeniesienie może zostać dokonane pod warunkiem (zawieszającym) uzależniającym jego skuteczność od wcześniejszego zaistnienia okoliczności polegającej na wygaśnięciu, rozwiązaniu lub wypowiedzeniu nowej umowy najmu, która zostanie zawarta pomiędzy Kupującym (jako nowym właścicielem Nieruchomości) a dotychczasowym najemcą;

4)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te są posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia powyższego upoważnienia;

5)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

6)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego pozwolenia wodnoprawnego zezwalającego na odprowadzanie wody oraz ścieków z Nieruchomości;

7)  przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego pozwoleń na lokalizację i utrzymanie w pasie drogowym instalacji służących funkcjonowaniu Nieruchomości (o ile Sprzedający będzie je posiadał na dzień finalizacji Transakcji);

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

1)  dokumentacji prawnej oraz technicznej dotyczącej Nieruchomości;

2)  kart gwarancyjnych, instrukcji użytkowania (lub innych), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3)  dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości oraz wszelkich będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;

4)  dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości oraz wszelkich będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;

5)  pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych);

- jeżeli na moment Transakcji dokumentacja ta będzie posiadana przez Sprzedającego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (w istocie Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Zgodnie z planami Stron, lista składników Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

1)  prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego – dotychczasowa umowa najmu będzie rozwiązana, a Nabywca zawrze z najemcą nową umowę najmu z tym samym najemcą na nowych warunkach; przedmiotem transakcji nie będą również zabezpieczenia z tytułu depozytu udzielone stosownie do zawartej przez Sprzedającego umowy najmu, bowiem zostaną zwrócone najemcy,

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

3)  pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

5)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

7)  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

8)  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy,

9)  prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości, które są zasadniczo zawarte przez najemcę,

10)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

11)  zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

12)  należności o charakterze pieniężnym,

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazana przez Państwa Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W tym zakresie zauważyć należy, że jak Państwo wskazali, Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Z opisu sprawy wynika, że przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała cech zorganizowania, do których odnosi się wyodrębnienie organizacyjne, tym samym nie będzie ona wyodrębnienia na tej płaszczyźnie. Z kolei w odniesieniu do wyodrębnienia funkcjonalnego, z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nie można uznać, iż zbywana Nieruchomość będzie wykazywała kryterium samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza. Należy podkreślić, że w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomością. W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni finansowanie nieruchomości, strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomością, świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości. Podjęcie przez Kupującego kroków w tym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 2) oraz Nieruchomości 2 (pytanie nr 3).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części czy też „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości (budynków, budowli lub ich części), które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten ma zastosowanie również do prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1.  prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni (...) m², położonej przy ul. (...) w miejscowości (...) dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (Grunt);

2.  prawo własności stanowiących części składowe Gruntu budynków posadowionych na Gruncie (w tym (...) budynków magazynowych, (...) budynków biurowych, budynek zaplecza technicznego, budynek portierni, magazyn palet, budynek pompowni tryskaczy wraz ze zbiornikami, budynek zawierający toalety zewnętrzne oraz budynek zawierający stację transformatorową) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (Budynki);

3.  prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie, w tym parkingi i drogi dojazdowe, sieci nadziemne i podziemne, ciepłociąg, ogrodzenie, strefa wypoczynku, zbiornik retencyjny i rowy retencyjne, zbiornik przeciwpożarowy oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (Budowle) – z zastrzeżeniem infrastruktury, która stanowi własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Tym samym, z powyższego opisu wynika, że działka gruntu nr (...) jest działką zabudowaną m.in. wymienionymi wyżej budynkami i budowlami, stąd też, w pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia jej dostawy ze wskazanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10.

W tym zakresie, wskazali Państwo, że w 2019 r., Zbywca nabył od poprzedniego właściciela Nieruchomości prawo własności Gruntu oraz związane z nimi prawo własności Budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą i wszelkimi naniesieniami na gruncie istniejącymi na moment transakcji, w szczególności urządzeniami i Budowlami, poza częścią Budynków oraz Budowli wytworzonymi przez Zbywcę po transakcji nabycia nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, tj.:

1.  dwa budynki magazynowe,

2.  budynek biurowy,

3.  toalety zewnętrzne,

4.  stacja transformatorowa,

5.  infrastruktura zewnętrzna dotycząca wytworzonych przez Zbywcę budynków,

6.  sieci naziemne i podziemne dotyczące wytworzonych przez Zbywcę budynków,

7.  zbiorniki retencyjne,

- określone przez Państwa łącznie jako Budynki i Budowle wytworzone przez Zbywcę.

Grunt w momencie nabycia go przez Zbywcę był zabudowany Budynkami i Budowlami (z wyjątkiem Budynków oraz Budowli wytworzonych przez Zbywcę), które były w pełni wynajmowane przez Zbywcę - a zatem część Budynków i Budowli – z wyłączeniem Budynków i Budowli wytworzonych przez Zbywcę, była zasiedlona w rozumieniu ustawy o VAT przez Poprzedniego Właściciela, najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę, tj. – jak wynika z opisu sprawy – w 2019 r. Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków lub Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które były nabyte od Poprzedniego Właściciela, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji.

Z kolei Budynki i Budowle wytworzone przez Zbywcę w większości zostały przekazane do użytkowania najemcy co najmniej 2 lata od daty planowanej Transakcji. Natomiast według podatkowego rejestru środków trwałych budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego zostały oddane do użytkowania najemcy w marcu 2025 r.

W tym zakresie, w opisie zdarzenia przyszłego dokonali Państwo następującego podziału:

1)  Budynki oraz Budowle w odniesieniu do których do dnia zawarcia planowanej Transakcji upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zostały zdefiniowane jako Nieruchomość 1,

2)  Budynki oraz Budowle w odniesieniu do których do dnia zawarcia Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia, tj. jak wynika z powyższego opisu – budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego, zostały zdefiniowane jako Nieruchomość 2.

W ramach odpowiedzi na zadane pytanie nr 2, oczekują Państwo wskazania czy, dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Z powyższego wynika więc, że w skład Nieruchomości 1 wchodzą wszystkie wskazane przez Państwa Budynki i Budowle poza Budynkiem biurowym wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego. Wskazali Państwo wprost, że Nieruchomość 1 została zasiedlona w rozumieniu ustawy o VAT oraz, że na moment planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia. Ponadto, Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków lub Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które były nabyte od Poprzedniego Właściciela, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji.

Zatem, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą Budynków i Budowli zdefiniowanych jako Nieruchomości 1 upłyną więcej niż 2 lata, dla ich dostawy zostaną więc spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, również dostawa działki nr (...), z którą związana są opisane Budynki i Budowle funkcjonujące w ramach Nieruchomości 1 będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponieważ dostawa ww. Budynków i Budowli posadowionych na działce nr (...), funkcjonujących w ramach Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna, bo przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będą miały w tym przypadku zastosowania.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym zakresie, w opisie zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że w związku z dostawą Nieruchomości 1, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to wówczas dostawa Budynków i Budowli należących do Zbywcy, funkcjonujących w ramach Nieruchomości 1, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że w skład Nieruchomości wchodzą również wskazane przez Państwa jako niezbędne – urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie, które nie stanowią odrębnych budowli. Obiekty te, gdy są funkcjonalnie w sposób trwały związane Budynkami i Budowlami wchodzącymi w skał Nieruchomości 1, to ich dostawa będzie opodatkowana analogicznie jak dostawa tych Budynków i Budowli, z którymi są związane. W sytuacji gdy obiekty te (urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie) nie są w sposób trwały związane Budynkami i Budowlami wchodzących w skał Nieruchomości 1, ich dostawa może być zwolniona od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 2, o ile spełnią przesłanki niezbędne do zwolnienia wskazane w tym przepisie. W tym zakresie wskazali Państwo, że Zbywca prowadzi działalność opodatkowaną, nie można zatem uznać, że urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie były wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem dostawa tych omawianych obiektów (urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie nie związanych w sposób trwałych z Budynkami lub Budowlami) nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 42 ust. 1 pkt 2, tym samym będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując dostawa działki nr (...), w części na której posadowione są ww. Budynki i Budowle należące do Zbywcy, zdefiniowane jako Nieruchomość 1 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Należy więc zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym twierdzą Państwo, że dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa dalsze wątpliwości, wyrażone w pytaniu nr 3 dotyczą ustalenia czy dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, przez Nieruchomość 2 należy rozumieć Budynki oraz Budowle w odniesieniu do których do dnia zawarcia Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia, tj. jak wynika z powyższego opisu – budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego.

Zatem, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą Budynków i Budowli zdefiniowanych jako Nieruchomość 2 nie upłyną 2 lata, dla tej transakcji nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zatem rozważyć możliwość skorzystania ze zwolnienia dostawy Budynków i Budowli funkcjonujących w ramach Nieruchomości 2 z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazano wyżej, przepis ten dotyczy zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10a, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym zakresie, wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że według podatkowego rejestru środków trwałych budynek biurowy wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz sieciami naziemnymi i podziemnymi do tego budynku biurowego (zdefiniowane jako Nieruchomość 2) zostały oddane do użytkowania najemcy w marcu 2025 r. Ponadto, należy wskazać iż w stosunku do tych obiektów Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT. Należy więc uznać, że w związku z tym odliczeniem, nie zostaną spełnione przesłanki do skorzystania ze zwolnienia planowanej dostawy Nieruchomości 2 z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Należy zatem przenalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia dostawy Budynków i Budowli funkcjonujących w ramach Nieruchomości 2 z art. 43 ust. 1 pkt 2, zgodnie z którym przepisem, jak wyżej wskazano, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W odniesieniu do zwolnienia planowanej dostawy Budynków i Budowli zdefiniowanych jako Nieruchomości 2, na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wskazać należy, że z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika aby Budynki i Budowle funkcjonujące w ramach Nieruchomości 2 były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Ponadto, powtórzyć należy, że Zbywcy w stosunku do tych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT. Tym samym nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, które umożliwiałyby skorzystanie ze zwolnienia od podatku dostawy Budynków i Budowli funkcjonujących w ramach Nieruchomości 2.

W tym miejscu powtórzyć należy, że w skład Nieruchomości wchodzą również wskazane przez Państwa jako niezbędne – urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie, które nie stanowią odrębnych budowli. Analogicznie jak przy Nieruchomości 1, wskazać należy, gdy obiekty są funkcjonalnie w sposób trwały związane Budynkami i Budowlami wchodzącymi w skał Nieruchomości 2, to ich dostawa będzie opodatkowana analogicznie jak dostawa tych Budynków i Budowli, z którymi są związane. W sytuacji gdy obiekty te (urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie) nie są w sposób trwały związane Budynkami i Budowlami wchodzącymi w skład Nieruchomości 2, ich dostawa może być zwolniona od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 2, o ile spełnią przesłanki niezbędne do zwolnienia wskazane w tym przepisie. W tym zakresie wskazali Państwo, że Zbywca prowadzi działalność opodatkowaną, nie można zatem uznać, że urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie były wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem dostawa tych omawianych obiektów (urządzenia, instalacje i systemy oraz wyposażenie nie związanych w sposób trwałych z Budynkami lub Budowlami) nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 42 ust. 1 pkt 2, tym samym będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, planowana dostawa Budynków i Budowli zdefiniowanych jako Nieruchomość 2 nie spełni warunków do skorzystania ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a, zatem jej dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie również dostawa działki nr (...), w części na której posadowione są ww. Budynki i Budowle należące do Zbywcy, zdefiniowane jako Nieruchomość 2 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym twierdzą Państwo, że:

-     dostawa Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

-     przy czym jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to transakcja dostawy Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT,

-     dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT, w konsekwencji dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

W tym zakresie wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca na moment planowanej Transakcji będą czynnymi podatnikami VAT. Ponad to, Nabywca po nabyciu Nieruchomości zawrze z najemcą nową umowę najmu i planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się w Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał do niej zastosowania. Ponad to, dostawa Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to transakcja dostawy Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Z kolei dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT, w konsekwencji dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT. Tym samym dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do Nieruchomości 1, to po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Przy czym podkreślić należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Zatem należy uznać, że Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111; ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

ABC (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.