Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.742.2025.2.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 17 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii czy sprzedaż działek w (…) roku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wpłynął 19 grudnia 2025 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2026 r. (wpływ 28 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 26 stycznia 2026 r. (wpływ 28 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz uzupełnieniem

W dniu (…) roku nabył Pan wspólnie z żoną (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) do majątku prywatnego nieruchomości w postaci działek nr (…), (…), (…) o powierzchni (…) ha, Księgi Wieczyste nr: (…), (…). Zakup nie był udokumentowany fakturą z wykazanym podatkiem VAT, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Działki w całym okresie użytkował Pan wraz z żoną do celów prywatnych. Postanowił Pan wraz z żoną sprzedać nieruchomość w (…) roku.

Nie dokonał Pan wraz z żoną uzbrojenia działek, i nadal działki nie są uzbrojone.

Sprzedaży będzie podlegać całość trzy działki, zapisane w dwóch ww. Księgach Wieczystych. W (…) roku w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego część działki nr (…) ok (…) ha, oraz część działki (…) w części ok. (…) ha została ujęta jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W uzupełnieniu wskazał Pan:

1. „Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Numer NIP: (…)

z tytułu przeważającej działalności gospodarczej (…) (…), od (…) roku”.

2. „Działka nr (…) od początku nabycia jest utrzymywana w dobrej kulturze rolnej - uprawiana przez lokalnego rolnika na podstawie umowy dzierżawy, aż do chwili planowanej sprzedaży.

Działka nr (…) od początku nabycia jest utrzymywana w dobrej kulturze rolnej - uprawiana przez lokalnego rolnika na podstawie umowy dzierżawy, aż do chwili planowanej sprzedaży.

Działka nr (…) od początku nabycia jest utrzymywana w dobrej kulturze rolnej - uprawiana przez lokalnego rolnika na podstawie umowy dzierżawy, aż do chwili planowanej sprzedaży”.

3. „Sprzedaż działek nr (…), (…), (…) - nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą nie była przez Pana ogłaszana w środkach masowego przekazu, istniała umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - umowa na czas określony (…) do (…) r.”.

4. „Dla działek nr (…), (…), (…) - nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą przed sprzedażą nie planuj Pan działań dotyczących zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Forma pozyskania klienta w celu sprzedaży zostanie zlecona pośrednikowi, ponieważ nie posiada Pan odpowiednich kwalifikacji jak i czasu na takie działania. Uważa Pan również, że współpraca z biurem pośrednictwa nie podnosi wartości nieruchomości. Aktualnie nie jest Pan związany umową z żadnym biurem nieruchomości”.

5. „Dla działek nr (…), (…), (…) - nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą na chwilę obecną działki nie są wystawione do sprzedaży i nie ma Pan jeszcze klienta zainteresowanego nabyciem”.

6. „Dla działki nr (…), nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla działki (…), nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla działki nr (…) nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

7. „Działki nr (…),(…), (…) nabył Pan dla prywatnych celów, z zamiarem przekazania dzieciom, wnukom”.

8. „Działka nr (…) nie stanowi towaru handlowego w Pana działalności.

Działka nr (…) nie stanowi towaru handlowego w Pana działalności.

Działka nr (…) nie stanowi towaru handlowego w Pana działalności”.

9. „Działka nr (…) była i jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy gruntów rolnych z lokalnym rolnikiem celem utrzymania gruntów według zasad dobrej kultury co jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa.

Działka nr (…) była i jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy gruntów rolnych z lokalnym rolnikiem celem utrzymania gruntów według zasad dobrej kultury co jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa.

Działka nr (…) była i jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy gruntów rolnych z lokalnym rolnikiem celem utrzymania gruntów według zasad dobrej kultury co jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa.

Całość wydzierżawiana była za symboliczną kwotę pokrywającą podstawowe koszty utrzymania w tym podatku od nieruchomości, (…) zł/miesiąc (1/2 udziału)”.

10. „Działka nr (…) nie była, nie jest wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, jest natomiast wykorzystywana na cele działalności rolniczej, przez dzierżawcę (...).

Działka nr (…) nie była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, jest natomiast wykorzystywana na cele działalności rolniczej, przez dzierżawcę p. (…) (…).

Działka nr (…) nie była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, jest natomiast wykorzystywana na cele działalności rolniczej, przez dzierżawcę p. (…) (…)”.

11. „Nie prowadził Pana i nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy”.

12. „Z działki nr (…) nie były, nie są przez Pana dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT. Nie wykorzystywałem produktów rolnych na własne potrzeby.

Z działki nr (…) nie były, nie są przez Pana dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT. Nie wykorzystywałem produktów rolnych na własne potrzeby.

Z działki nr (…) nie były, nie są przez Pana dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT. Nie wykorzystywałem produktów rolnych na własne potrzeby”.

13. „Działka nr (…) była i jest wydzierżawiana na cele działalności rolniczej.

Działka nr (…) była i jest wydzierżawiana na cele działalności rolniczej.

Działka nr (…) była i jest wydzierżawiana na cele działalności rolniczej”.

14. „Nie posiada Pana innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)”.

15. „Nie dokonywał Pana wcześniej sprzedaży nieruchomości”.

„Oświadcza Pana również, że nie ponosił nakładów inwestycyjnych wykraczających poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym - kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10, oraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego”.

Pytanie

Czy sprzedaż działek w 2026 roku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie

Nieruchomości stanowią majątek prywatny, w związku z czym sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…)

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr (…), (…), (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane zaprowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust.1akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu przeważającej działalności gospodarczej w zakresie (…) od (…) roku. W dniu (…) roku nabył Pan wspólnie z żoną (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) do majątku prywatnego nieruchomości w postaci działek nr (…), (…), (…). Zakup nie był udokumentowany fakturą z wykazanym podatkiem VAT, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Postanowił Pan wraz z żoną sprzedać nieruchomość w (…) roku i sprzedaży będzie podlegać całość tj. ww. trzy działki. Nie dokonał Pan wraz z żoną uzbrojenia działek, i nadal działki nie są uzbrojone. W (…) roku w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego część działki nr (…) ok (…) ha, oraz część działki (…) w części ok. (…) ha została ujęta jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Ponadto jak wskazał Pan w uzupełnieniu działki nr (…), (…), (…) od początku ich nabycia są utrzymywane w dobrej kulturze rolnej - uprawiane przez lokalnego rolnika na podstawie umowy dzierżawy, aż do chwili planowanej sprzedaży. Sprzedaż działek nr (…), (…), (…) - nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą nie była przez Pana ogłaszana w środkach masowego przekazu, istniała umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - umowa na czas określony od (…) do (…) r. Dla działek nr (…), (…), (…) - nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą przed sprzedażą nie planuje Pan działań dotyczących zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Forma pozyskania klienta w celu sprzedaży zostanie zlecona pośrednikowi, ponieważ nie posiada Pan odpowiednich kwalifikacji jak i czasu na takie działania. Aktualnie nie jest Pan związany umową z żadnym biurem nieruchomości. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr (…), (…), (…). Działki nr (…), (…), (…) nabył Pan dla celów prywatnych, z zamiarem przekazania dzieciom, wnukom. Działki nr (…), (…), (…) nie stanowią towaru handlowego w Pana działalności. Działki nr (…), (…), (…) były i są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy gruntów rolnych z lokalnym rolnikiem celem utrzymania gruntów według zasad dobrej kultury co jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa. Całość wydzierżawiana była za symboliczną kwotę pokrywającą podstawowe koszty utrzymania w tym podatku od nieruchomości, (…) zł/miesiąc (1/2 udziału). Działki nr (…), (…), (…) nie były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, są natomiast wykorzystywane na cele działalności rolniczej, przez dzierżawcę. Nie prowadził Pan i nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Z działek nr (…), (…), (…) nie były, nie są przez Pana dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT i nie wykorzystywał Pan produktów rolnych na własne potrzeby. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku) i nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Oświadcza Pan również, że nie ponosił nakładów inwestycyjnych wykraczających poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym - kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, oraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek w 2026 roku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działki nr (…), (…), (…), będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana wątpliwości, należy wskazać, że w opisie sprawy wskazał Pan, że działki nr (…), (…), (…) były i są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy gruntów rolnych z lokalnym rolnikiem celem utrzymania gruntów według zasad dobrej kultury co jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa. Całość wydzierżawiana była za symboliczną kwotę pokrywającą podstawowe koszty utrzymania w tym podatku od nieruchomości, (…) zł/miesiąc (1/2 udziału).

Problematyka dzierżawy została uregulowana w art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Natomiast z § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Zaś w art. 708 Kodeksu cywilnego wskazane jest, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Jak wskazałem wyżej, dzierżawa nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, oddanie w dzierżawę działek nr (…), (…), (…) przez Pana spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. działek spowodowało, że będą one wykorzystywane wprowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach Pana majątku osobistego.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zatem w planowanej sprzedaży działek nr (…), (…), (…), będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż działek nr (…), (…), (…), które są objęte Pana wnioskiem, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, iż Nieruchomości stanowią majątek prywatny, w związku z czym sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.