Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.763.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek z 12 grudnia 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. ustalenia czy Sprzedająca dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, wpłynął 29 grudnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- ABC

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- XYZ

 

Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje

ABC („Wnioskodawca”, „Nabywca”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

XYZ („Sprzedający”) jest współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna numer X, o powierzchni (...) ha, z obrębu (...), położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) („Nieruchomość”).

Sprzedający nabył udział wynoszący (...) części w prawie własności Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (...) r., przez (...) notariusza w (...), Rep nr (...) („Udział w prawie własności Nieruchomości”).

Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym i ma w Polsce stałe miejsce zamieszkania.

Wnioskodawca planuje nabyć od Sprzedającego Udział w prawie własności Nieruchomości na warunkach i w okolicznościach opisanych w dalszej części wniosku.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony”.

Informacje dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości

W dniu (...) r. przed notariuszem (...) Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości, objętą aktem notarialnym Rep. nr (...) („Umowa Przedwstępna”).

Stronami Umowy Przedwstępnej, obok Sprzedającego, są również inne osoby fizyczne - pozostali współwłaściciele Nieruchomości oraz właściciele nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością. Sprzedający oraz wskazane osoby fizyczne będą dalej łącznie określani jako „Sprzedający”, natomiast Nieruchomość wraz z gruntami sąsiednimi - jako „Przedmiot Sprzedaży”.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości, natomiast pozostali Sprzedający - do sprzedaży pozostałych udziałów w Nieruchomości oraz nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością, tak aby łącznie doszło do zbycia całego Przedmiotu Sprzedaży. Strony ustaliły odrębne ceny sprzedaży dla każdej z nieruchomości lub udziałów w Nieruchomości, zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej.

 

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawca oraz Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

 1. stan prawny i faktyczny Przedmiotu Sprzedaży opisany w Umowie Przedwstępnej, nie ulegnie zmianie do chwili zawarcia Umów Przyrzeczonych, z wyjątkiem zmian wymaganych i określonych w Umowie Przedwstępnej lub uprzednio uzgodnionych przez strony Umowy Przedwstępnej;

 2. oświadczenia Sprzedających, są prawdziwe według stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umów Przyrzeczonych;

 3. wyniki przeprowadzonego przez Wnioskodawcę audytu stanu prawnego, audytu glebowo - środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży będą - według oceny Wnioskodawcy, satysfakcjonujące zgodnie z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, przez które rozumiane jest m.in. (...) („Inwestycja”);

 4. nabyciu przez Wnioskodawcę w trybie bezprzetargowym nieruchomości, tj. działek o numerach ewidencyjnych (...), należących do Skarbu Państwa, które to działki wchodzą w skład terenu planowanej inwestycji;

 5. uzyskaniu przez Wnioskodawcę od właściwego organu, decyzji środowiskowej dot. uwarunkowań środowiskowych dla Inwestycji - na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca złożył już stosowny wniosek o jej wydanie;

 6. przedstawienia Wnioskodawcy, prawomocnego orzeczenia w sprawie zasiedzenia działki o numerze ewidencyjnym Z, z uwzględnieniem że przedmiotowa działka będzie gotowa pod kątem prawnym i technicznym - według oceny Wnioskodawcy, do nabycia i razem z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład terenu planowanej Inwestycji;

 7. uzyskaniu przez Wnioskodawcę informacji że Inwestycja posiadać będzie dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, w tym m.in. zapewniającą obsługę komunikacyjną Inwestycji dla samochodów ciężarowych (typu TIR) o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi napędowej co najmniej 11 ton;

 8. uzyskaniu przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących warunków technicznego przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji i urządzeń z nimi związanych a kolidujących z planowaną Inwestycją;

 9. zawarcia do dnia (...) przez Wnioskodawcę umów przedwstępnych z właścicielami nieruchomości o numerach (...) {na dzień złożenia niniejszego wniosku umowy przedwstępne dot. wskazanych działek zostały już zawarte przez Wnioskodawcę), które wraz z ww. działkami należącymi do Skarbu Państwa łącznie stanowić będą teren planowanej Inwestycji, oraz że wszyscy właściciele tych wymienionych nieruchomości zawrą umowy przyrzeczone;

       10. Wnioskodawca nabędzie własność wszystkich nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych;

       11. Sprzedający uzyskają indywidualne interpretacje podatkowe określające skutki dostawy nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej Inwestycji.

Jednocześnie zgodnie z Umową Przedwstępną, warunki wskazane w ww. pkt 1-10 zostały zastrzeżone na korzyść Wnioskodawcy, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (i w takich okolicznościach warunek/warunki, których zrzekł się Wnioskodawca będą uważane za spełnione).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Wnioskodawca do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej upoważniony jest do przeprowadzenia na swój wyłączny koszt, m.in. badań prawnych, środowiskowych oraz technicznych (badanie gleby, podglebia, wód gruntowych, itp. - „Audyty”).

 

W związku z uprawnieniem Wnioskodawcy do przeprowadzenia Audytów, Sprzedający zobowiązali się do:

 1. udostępnienia wszelkich posiadanych dokumentów, odnoszących się do Przedmiotu Sprzedaży lub jakikolwiek sposób z nim związanych;

 2. udzielenia pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Wnioskodawcę, upoważniającego te osoby do uzyskania informacji i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia Audytów (zakres pełnomocnictwa poniżej). Pełnomocnictwo będzie zawierało zakaz dokonywania czynności prawnych i faktycznych w imieniu właściciela związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości oraz składania wniosków o wyłączenie z produkcji rolnej.

 

Zgodnie z zakresem pełnomocnictwa, o którym mowa w pkt 2.14.2, Wnioskodawca jest uprawniony do:

 1. przeglądania księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz akt i dokumentów załączonych do ww. księgi wieczystej, jak też do przeglądania ksiąg wieczystych i akt oraz dokumentów załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla ww. Nieruchomości lub jakiejkolwiek części Nieruchomości, jak też do uzyskiwania lub sporządzania odpisów, kopii oraz fotokopii (w tym wykonania fotografii cyfrowych) wyżej wymienionych ksiąg wieczystych lub dokumentów (akt) dołączonych do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych oraz akt załączonych do tych ksiąg wieczystych;

 2. uzyskiwania informacji z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie lokalizacji inwestycji celu publicznego;

 3. uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

 4. uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

 5. uzyskiwania wszelkich informacji dotyczących dostępu Nieruchomości do drogi publicznej;

 6. uzyskiwania wszelkich informacji dot. pochodzenia gleby znajdującej się na Nieruchomości, w tym również stanu zanieczyszczenia Nieruchomości, ewentualnych przeprowadzonych na terenie Nieruchomości remediacjach oraz osiągniętych w ich wyniku efektach ekologicznych, prowadzonych w tym zakresie postępowaniach administracyjnych w tym do uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska;

 7. uzyskiwania wszelkich informacji zw. z występowaniem Nieruchomości na obszarze chronionym, w tym m.in zagrożonym wystąpieniem powodzi;

 8. uzyskiwania wszelkich informacji dot. objęcia Nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania, w tym m.in. ewentualnym objęciem Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu;

 9. uzyskiwania wszelkich informacji zw. z potencjalnym wystąpieniem Nieruchomości terenie górniczym, w tym zw. z ustaleniem, czy na obszarze Nieruchomości występuje jakiekolwiek kopaliny;

10. uzyskiwania wszelkich informacji w zakresie ewentualnego położenia Nieruchomości strefie ochrony przyrodniczej, w tym m.in. w strefie rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego lub obszaru Natura 2000, jak również uzyskiwania informacji, czy na terenie Nieruchomości znajduje się jakikolwiek pomnik przyrody, stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny lub zespół przyrodniczo-krajobrazowy:

11. uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie rewitalizacji, na obszarze zdegradowanym lub na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;

             12. uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością, ewentualnych roszczeń o zwrot Nieruchomości, ustanowienie użytkowania wieczystego, prawidłowości jej nabycia;

             13. przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących Nieruchomości zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania lub sporządzania wszelkich kopii, fotokopii (w tym wykonywania fotografii cyfrowych), odpisów i wypisów z tych akt;

             14. uzyskiwania informacji o Nieruchomości w Urzędzie Lotnictwa Cywilnego;

             15. uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

             16. uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości podatkowych oraz braku zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

             17. podejmowanie wszelkich działań celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia na Nieruchomości, w tym do dokonywania wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią otrzymanie tej decyzji, uzgodnień, postanowień i opinii zgodnie z obowiązującym Prawem ochrony środowiska, Ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku oraz Kodeksem Postępowania Administracyjnego, w tym również do złożenia we właściwym urzędzie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia, występowania przed urzędami, instytucjami, władzami RP wszystkich instancji, a także podmiotami gospodarczymi, dostawcami mediów i osobami fizycznymi, odbioru dokumentacji dot. inwestycji z urzędu w celu jej uzupełnienia, składania i odbioru pism, wniosków i dokumentów z tym związanych, a także do dokonywania wszelkich czynności, jakie w tym celu okażą się konieczne;

             18. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

               19. uzyskiwania decyzji administracyjnych, m.in. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów położonych na Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji;

             20. dokonywania badan gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Nieruchomości możliwe będzie zrealizowanie zamierzenia inwestycyjnego;

             21. uzyskiwania map do celów projektowych;

             22. dysponowania Nieruchomością w celu wykonania niniejszego pełnomocnictwa, w tym uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych.

Opisane wyżej pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń i innych dokumentów, przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Jednocześnie pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu właściciela Nieruchomości zobowiązań finansowych, nie upoważnia do dokonywania czynności prawnych i faktycznych związanych ze scalaniem lub podziałem Nieruchomości, nie upoważnia do składania wniosków o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający zobowiązali się należycie współpracować z Wnioskodawcą w odniesieniu do wszystkich kwestii związanych z Audytami, w szczególności Sprzedający odpowiedzą, w zakresie swojej wiedzy, na pytania otrzymane od Wnioskodawcy oraz w miarę możliwości przekażą posiadaną dokumentację.

Sprzedający i Wnioskodawca uzgodnili w Umowie Przedwstępnej, iż w dniu jej zawarcia udzielą Wnioskodawcy zgody na dysponowanie Przedmiotem sprzedaży, dla celów prowadzonych przez Wnioskodawcę Audytów, tj. na potrzeby składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia że na Nieruchomości możliwa będzie realizacja Inwestycji, z zastrzeżeniem, że koszty ww. działań ponosić będzie Wnioskodawca.

Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości oraz pozostałych opisanych wyżej nieruchomościach wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji - Inwestycję (tj. budowę hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży). Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej sprzedaży w ramach czynności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku.

Informacje dot. Nieruchomości

Nieruchomość objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (...) r. poz. (...) (dalej „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „3UP" (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowi grunt orny. Nieruchomość jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nieruchomość jest terenem zmeliorowanym, na którym w ziemi znajdują się rury drenażowe (rurociągi drenarskie) (dalej „Budowle”), które stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 199 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) i które zostały wybudowane wiele lat temu (a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej) i służą do odprowadzania wody z terenu Nieruchomości.

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów (wydatków) na Budowle (tj. rury drenażowe), w szczególności nie ponosił żadnych nakładów (wydatków) na Budowle (tj. rury drenażowe) w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą.

Przez „Udział w prawie własności Budowli” rozumie się udział Sprzedającego w prawie własności Budowli jako części składowych Nieruchomości, objętych współwłasnością w takim samym ułamku jak Nieruchomość.

Ww. rury drenażowe stanowią część składową gruntu (Nieruchomości).

Okoliczności związane z wykorzystaniem Nieruchomości

Na Nieruchomości Sprzedający nie prowadzi i nie prowadził działalności rolnej, leśnej ani jakiejkolwiek innej działalności. W odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych inwestycji.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Sprzedający nie ponosił nakładów na Nieruchomość.

Sprzedający nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający w latach 2020-2022 dokonał sprzedaży innych nieruchomości (działek) tj. działek nr (...), przy czym z tytułu zbycia tych nieruchomości (działek) Sprzedający nie odprowadzał podatku VAT (traktował je jak zbycie majątku prywatnego).

Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od tego podatku ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nie szukał nabywców dla Nieruchomości, Wnioskodawca jak i poprzedni potencjalny nabywca (szerzej opisane w pkt poniżej) zgłosili się sami.

Sprzedający nie podejmował i nie będzie podejmował w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość Nieruchomości.

Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Sprzedający nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do dokonywania zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych.

Opis umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zawartej w przeszłości z (...)

W przeszłości Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości z podmiotem trzecim - spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Podmiot Trzeci”).

 

Podmiot Trzeci oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), będąca czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „(...)”), zawarli umowę, na podstawie której (...) nabył prawa i wierzytelności oraz przejął zobowiązania z ww. umowy przedwstępnej. Planowane było, iż wykonaniu ww. umowy przedwstępnej (...) oraz Sprzedający zawrą (przyrzeczoną) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Udział w prawie własności Nieruchomości na rzecz (...). Następnie (...), po nabyciu również pozostałych udziałów w Nieruchomości, planowała wybudować na Nieruchomości oraz sąsiadujących i pobliskich nieruchomościach, niebędących własnością Sprzedającego inwestycję w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego. Zgodnie z ww. umową przedwstępną umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości miała zostać zawarta po spełnieniu się w szczególności następujących warunków, przy czym warunki te zastrzeżone były na korzyść (...) (tzn. (...) mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregokolwiek z tych warunków):

 1. uzyskaniu przez (...) satysfakcjonujących warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej,

 2. uzyskaniu przez (...) na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji - pozwoleń wodnoprawnych, niezbędnych dla celów realizacji inwestycji na obszarze inwestycji,

 3. uzyskaniu przez (...) zgody od właściwego organu na zjazd i dojazd z/do drogi publicznej do obszaru inwestycji, który zapewni w przyszłości obsługę komunikacyjną (samochodową, w tym dla samochodów ciężarowych typu TIR), na warunkach satysfakcjonujących (...),

 4. nabyciu przez (...) wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru inwestycji, bądź też uzyskaniu przez (...) nieodwołalnych pełnomocnictw od obecnych właścicieli tych nieruchomości do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży w wykonaniu umów przedwstępnych,

 5. uzyskaniu przez (...) na swoją rzecz prawomocnych i ostatecznych decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na obszarze inwestycji lub, w przypadku braku konieczności uzyskania decyzji w tym zakresie, dokonania przez Wnioskodawcę kompletnego zgłoszenia wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanego do właściwego organu administracyjnego.

Dodatkowym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości było uzyskanie przez (...) oraz Sprzedającego interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości. Przed transakcją (...) planowała również uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji (decyzja ta mogła zostać wydana na rzecz Podmiotu Trzeciego, a następnie przeniesiona na (...) w trybie administracyjnym).

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający udzielił osobom fizycznym wskazanym przez Podmiot Trzeci prawa do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych na rzecz (...), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. Sprzedający zobowiązał się w umowie przedwstępnej do udzielenia na żądanie (...) pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji.

 

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości oddali (...) Nieruchomość na czas określony do dnia (...) 2023 roku, do bezpłatnego używania, a (...) Nieruchomość do bezpłatnego używania przyjęła (umowa użyczenia). Zgodnie z ww. umową Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zezwolili (...) na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie w szczególności:

 1. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

 2. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

 3. dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

 4. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na Nieruchomości, jak również, dokonywania zgłoszeń wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanych do właściwych organów administracyjnych.

Sprzedający oraz (...) wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o interpretację indywidualną, w odpowiedzi na który została wydana interpretacja indywidualna z dnia 13 czerwca 2023 roku (nr 0114-KDIP4-1.4012.218.2023.1.RMA).

Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości pomiędzy (...) a Sprzedającym.

 

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie Organu:

 1. W jaki konkretnie sposób Pani XYZ wykorzystywała działkę nr X od momentu nabycia w niej udziału w 2017 r., na podstawie dziedziczenia do chwili sprzedaży - odpowiedzieli Państwo:

Od momentu nabycia udziału w działce nr X (dalej: „Nieruchomość”) do chwili jej sprzedaży, Nieruchomość pozostawała w majątku prywatnym Pani XYZ (dalej: „Sprzedającego”).

Nieruchomość od momentu jej nabycia leżała odłogiem, tj. nie była w żaden sposób wykorzystana przez Sprzedającego, tj. nie była użytkowana, zagospodarowana ani wykorzystywana do jakichkolwiek celów, w szczególności nie była użytkowana rolniczo, leśnie, rekreacyjnie ani gospodarczo, nie była oddawana do korzystania osobom trzecim oraz nie generowała jakichkolwiek pożytków lub przychodów, nie była wykorzystana do celów uprawy na własne potrzeby.

 2. Czy Pani XYZ występowała z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki nr X, jeśli tak to kiedy i w jakim celu - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę tego planu w odniesieniu do Nieruchomości, nie inicjował ani nie uczestniczył w procedurach planistycznych dotyczących tej działki.

Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

 3. Jeśli Sprzedająca nie występowała o opracowanie MPZM, to na czyj wniosek dla działki nr X został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy (...) z (...) r. - odpowiedzieli Państwo:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomość, przyjęty uchwałą Rady Gminy (...) z dnia (...) r., nie został uchwalony na wniosek Sprzedającego.

Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

Sprzedający nie posiada wiedzy, kto był inicjatorem sporządzenia tego planu ani na czyj wniosek procedura planistyczna została wszczęta.

 4. Czy Pani XYZ wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr X, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią XYZ było konieczne, jeśli tak to dlaczego - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości.

Takie czynności nie były również wykonywane w imieniu Sprzedającego na podstawie stosownych pełnomocnictw lub upoważnień.

 5. Czy to Pani XYZ wybudowała rury drenażowe (Budowle), czy znajdowały się one już na działce nr X w momencie nabycia do niej udziału na podstawie dziedziczenia? Do kogo należą przedmiotowe Budowle - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie wybudował rur drenażowych (budowli) znajdujących się na Nieruchomości. Rury drenażowe znajdowały się na tej działce już w momencie jej nabycia przez Sprzedającego. Budowle te stanowią część składową Nieruchomości i należą do współwłaścicieli gruntu, w tym do Sprzedającej, w takim samym ułamku jak udział w prawie własności działki nr X.

 6. Jeśli to Pani XYZ wybudowała rury drenażowe to z jakim zamiarem i w jakim celu
- odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie wybudował rur drenażowych (budowli) znajdujących się na Nieruchomości.

 7. Czy Pani XYZ posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, poza Nieruchomością opisaną we wniosku.

Sprzedający jest natomiast właścicielem innych nieruchomości, w odniesieniu do których nie planuje sprzedaży i nie podejmuje działań zmierzających do pozyskania nabywców, tj. działek o numerach ewidencyjnych (...), objętych tą samą księgą wieczystą co działka ewidencyjna nr X (Nieruchomość) oraz nabytych w ten sam sposób.

 8. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pani XYZ ze sprzedaży swojego udziału w działce nr X - odpowiedzieli Państwo:

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Sprzedającego na własne oszczędności.

 9. W odniesieniu do rur drenażowych znajdujących się na działce nr X, będących Budowlami w rozumieniu prawa budowlanego, proszę wskazać:

 a) czy przy wytworzeniu/nabyciu rur drenażowych (Budowli) przysługiwało Pani XYZ prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy wytworzeniu ani przy nabyciu rur drenażowych, gdyż Sprzedający nie wytwarzał ani nie nabywał tych Budowli, a znajdowały się one na Nieruchomości już w momencie jej nabycia przez Sprzedającego.

 b) kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych rur drenażowych (Budowli) - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie posiada wiedzy, kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych rur drenażowych, gdyż Budowle te zostały wybudowane oraz były używane już przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego.

Pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych Budowli nastąpiło zatem przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego, a tym samym co najmniej na 2 lata przed planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Rury drenażowe (Budowle) od momentu ich pierwszego zajęcia (używania) służą do odprowadzaniu wody z terenu Nieruchomości.

 c) czy rury drenażowe (Budowle) były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu - odpowiedzieli Państwo:

Rury drenażowe nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

Rury drenażowe (Budowle) od momentu ich pierwszego zajęcia (używania) służą do odprowadzaniu wody z terenu Nieruchomości.

 d) czy Pani XYZ ponosiła wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym rur drenażowych (Budowli), w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - odpowiedzieli Państwo:

Sprzedający nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie rur drenażowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Tym samym Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie rur drenażowych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z jakimikolwiek wydatkami dotyczącymi tych Budowli.

 e) jeżeli Pani XYZ ponosiła takie wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej rur drenażowych (Budowli), kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę - odpowiedzieli Państwo:

Nie dotyczy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym rur drenażowych (Budowli).

  f) czy po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Pani XYZ miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej rur drenażowych (Budowli), doszło do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy - odpowiedzieli Państwo:

Nie dotyczy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym rur drenażowych (Budowli). 

 g) czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia rur drenażowych (Budowli) po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata - odpowiedzieli Państwo:

Nie dotyczy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym rur drenażowych (Budowli), a pierwsze zajęcie (używanie) tych Budowli nastąpiło przed nabyciem Nieruchomości Sprzedającego.

 h) czy rury drenażowe (Budowle) były wykorzystywane przez Panią XYZ, przez cały okres ich posiadania, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku - odpowiedzieli Państwo:

Rury drenażowe (Budowle) od momentu ich pierwszego zajęcia (używania) - co miało miejsce przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego - służą do odprowadzaniu wody z terenu Nieruchomości.

Rury drenażowe nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej ani do czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT.

Budowle te znajdowały się na Nieruchomości będącej majątkiem prywatnym Sprzedającego i nie były przez niego wykorzystywane do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec tego rury drenażowe (Budowle) nie były wykorzystywane przez Sprzedającego przez cały okres ich posiadania, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, gdyż Sprzedający nie prowadził przy wykorzystaniu rur drenażowych (Budowli) działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, zwolnionej od tego podatku lub opodatkowanej tym podatkiem według właściwej stawki.

               10. Czy Zbywca wraz z Państwem (Nabywcą) złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - odpowiedzieli Państwo:

      (i) w odpowiedzi na pytanie nr 1 Organ uzna, że Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z udziałem w prawie własności Budowli działa w charakterze podatnika VAT oraz

      (ii) w odpowiedzi na pytanie nr 2 Organ uzna, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z udziałem w prawie własności Budowli podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

w takim przypadku Sprzedający i Nabywca (Wnioskodawcą) złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT dostawy udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z udziałem w prawie własności Budowli, bądź to przed dniem dokonania dostawy do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, bądź to w akcie notarialnym obejmującym umowę przyrzeczoną.

 

Pytania w podatku od towarów i usług

1.  Czy dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT? (dalej: „Pytanie nr 1”).

2.  W przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania że Sprzedający dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie działał w charakterze podatnika VAT, to czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

3.  W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona (w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), czy Wnioskodawcy, jako nabywcy Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz Udziałem w prawie własności Budowli przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, wynikającego z faktury wystawionej w związku ze sprzedażą Udziału w Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli? (dalej: „Pytanie nr 3”).

Państwa stanowisko w sprawie

1.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 1 - Sprzedający dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

2.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 2 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

3.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 3 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona (w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), Wnioskodawcy jako nabywcy Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, wynikającego z faktury wystawionej w związku ze sprzedażą Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli.

Uzasadnienie

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 1 (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że Sprzedający dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o Vat. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej dotyczącej zbywanej rzeczy, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przykładowymi czynnościami, które mogłyby wskazywać na profesjonalny (zawodowy) charakter czynności prowadzących do zbycia nieruchomości, i uzyskania w tym zakresie podatnika podatku od towarów i usług może być podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, które wykraczałoby poza zwykłe formy informowania lub oferowania nieruchomości stosowane przez osoby prywatne, jak również zbywanie gruntów i innych nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich. Nie będzie wystarczającym dla ustalenia profesjonalnego charakteru stwierdzenie wystąpienia jedynie pojedynczych, incydentalnych czynności.

W analizowanej sprawie, od momentu nabycia Udziału w prawie własności Nieruchomości nie zaistniała aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a Sprzedający nie podjął ciągu zorganizowanych działań, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze czynności zbycia nieruchomości (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, oraz ogrodzenie działek, pozyskanie warunków zabudowy). Sprzedający nie ponosił i nie zamierza ponieść żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, a jedynie wykonuje czynności związane z zarządem prywatnym majątkiem.

Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi żadnych działań o charakterze marketingowym lub w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, nie podejmował również żadnych czynności mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy lub najmu.

W konsekwencji, mając na uwadze powyższe okoliczności, nie sposób uznać, że Sprzedający działa jako podmiot profesjonalny w odniesieniu do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości.

Dalszej ocenie należy poddać czynności dokonywane (lub które mają być dokonane) przez Wnioskodawcę, a wcześniej (...) na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego oraz zgód na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

W tym zakresie, przy ocenie charakteru czynności dokonywanych przez dany podmiot należy wziąć pod uwagę czynności, które zostały dokonane samodzielnie przez Sprzedającego lub na jego rzecz, oraz czy odniósł on korzyść z tego tytułu.

Jeżeli przyszły nabywca podejmuje działania w celu dokonania audytu nieruchomości, mającego na celu potwierdzenie możliwości realizacji na nieruchomości inwestycji lub ewentualnego przystosowania nieruchomości do własnych potrzeb inwestycyjnych (np. uzyskuje pozwolenia, warunki techniczne, wykonuje badania czy odwierty geologiczne) to starania przyszłego nabywcy nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy Zgodnie z ukształtowaną praktyką organów podatkowych, w takich przypadkach ww. okoliczność nie powoduje, iż sprzedający działa w charakterze podatnika VAT (poniżej Wnioskodawca przytacza przedmiotowe interpretacje).

Udzielenie pełnomocnictw i zgody na dysponowanie Nieruchomością ma charakter czynności rutynowej, typowej dla zawieranych umów przedwstępnych nabycia nieruchomości i samo takie działanie formalne Sprzedającego nie powinno wpływać na ocenę, czy działa jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

W konsekwencji samo formalne i bierne działanie Sprzedającego polegające wyłącznie na udzieleniu pełnomocnictw i zgody na dysponowanie Nieruchomością co jest powiązane z posiadaniem prawa własności do Nieruchomości, nie może zostać uznane za świadczące i przemawiające za podejmowaniem działań o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym przez Sprzedającego

W analizowanej sprawie, Umowa Przyrzeczona będzie zawarta, o ile m.in. wyniki przeprowadzonego przez Wnioskodawcę audytu stanu prawnego, audytu glebowo -środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży będą - według oceny Wnioskodawcy, satysfakcjonujące zgodnie z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, przez które rozumiane jest m.in. (...) nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży, jak również Wnioskodawca uzyska od właściwego organu, decyzję środowiskową dot. uwarunkowań środowiskowych dla Inwestycji, jak również uzyska satysfakcjonujące warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyska warunki techniczne.

W związku z zastrzeżeniem ww. warunków, Wnioskodawca jest uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt audytu stanu prawnego, audytu glebowo-środowiskowego (np. wykonania badań i odwiertów geologicznych) oraz technicznego, jak również uzyskania pozwoleń i decyzji administracje (w tym decyzji środowiskowej) oraz uzyskania warunków technicznego przyłączenia Inwestycji do sieci, a wszystkie te działania mają na celu potwierdzenie możliwości realizacji na Nieruchomości (oraz pozostałych nieruchomościach stanowiących teren planowanej Inwestycji) Inwestycji planowanej przez Wnioskodawcę.

Analogiczne warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej były zresztą przewidziane w umowie zawartej z (...). Jednocześnie ewentualne wyniki przeprowadzonych przez (...) audytów oraz ewentualne zgody, pozwolenia i decyzje nie zostały udostępnione Wnioskodawcy, co dobitnie świadczy o tym, iż nie ulepszyły one Nieruchomości, nie wpłynęły na jej wartość i atrakcyjność. Sprzedający bowiem nie oferuje do sprzedaży Nieruchomości gotowej do realizacji inwestycji (jak ma to przykładowo miejsce w sytuacjach, w których sprzedający dokonują „odrolnienia” działki, jej uzbrojenia, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i taką gotową nieruchomość oferują na rynku).

Również w przypadku ewentualnego nie dojścia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający nie będzie uprawniony do uzyskania od Wnioskodawcy dokumentacji audytowej, wszelkich ewentualnych decyzji, pozwoleń i zgód, które mógłby ewentualnie wykorzystać oferując Nieruchomość na rynku.

Powyższe jednoznacznie potwierdza, że wszystkie działania podjęte przez Wnioskodawcę (a wcześniej (...)) nie są staraniami Sprzedającego podejmowanymi w tym celu pozyskania kupującego, aby uczynić Nieruchomość atrakcyjniejszą dla potencjalnego nabywcy, ale są działaniami podejmowanymi wyłącznie w interesie konkretnego potencjalnego nabywcy i w żaden sposób nie uatrakcyjniają Nieruchomości dla Sprzedającego. Zgodnie z ukształtowaną praktyką organów podatkowych, w takich przypadkach ww. okoliczność nie powodują, iż sprzedający działa w charakterze podatnika VAT (poniżej Wnioskodawca przytacza przedmiotowe interpretacjach).

Dodatkowo - w odniesieniu do decyzji środowiskowej - podkreślenia wymaga, iż ma ona charakter indywidualny - jest bowiem wydawana na rzecz określonego wnioskodawcy (Wnioskodawcy) i nie jest decyzją „dla nieruchomości” w tym sensie, że nie przenosi żadnych uprawnień na właściciela gruntu, jeśli nim nie jest adresat decyzji. Do uzyskania decyzji środowiskowej przez Wnioskodawcę nie jest potrzebne udzielenia mu przez Sprzedającego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ani stosownych pełnomocnictw Uzyskanie przez Wnioskodawcę decyzji środowiskowej nie będzie mieć żadnego wpływu na uatrakcyjnienie Nieruchomości dla Sprzedającego (dotyczyć będzie bowiem osobiście Wnioskodawcy).

Wnioskodawca nie działa również jako przedstawiciel Sprzedającego, czynności podejmowanych rzez Wnioskodawcę nie można też przypisać Sprzedającemu.

W konsekwencji, należy uznać, iż podejmowane przez Wnioskodawcę na podstawie pełnomocnictw oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością czynności (lub wykonywane przez osoby przez niego upoważnione), które zostały opisane powyżej, nie mogą być przypisane Sprzedającemu ani uznane za działania charakterystyczne, podobne do tych jakie podejmują profesjonalne podmioty, zajmujące się zawodowo obrotem nieruchomościami. Starania Wnioskodawcy (czy wcześniej (...)) nie mogą być uznane za starania Sprzedającego, podejmowane w celu pozyskania nabywcy, zwiększenia atrakcyjności oferowanego gruntu dla potencjalnych kupujących czy podniesienia jego wartości rynkowej.

Mając na uwadze poczynione powyżej uwagi, należy uznać, że działania Sprzedającego nie mają charakteru zorganizowanego i nie stanowią logicznego ciągu zdarzeń ukierunkowanego na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Sprzedający, dokonując sprzedaży, nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca .2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.378.2025.2.MKW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb i dzierżawa gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia z dnia 31 maja 2024 r., sygn., 0111-KDIB3-3.4012.133.2024 3.PJ uznał, że: „(...) działania Kupującego, jakie będą podjęte na mocy pełnomocnictwa Sprzedającej oraz wystąpienie przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości i zinwentaryzowanie zieleni, zabezpieczają interes prawny Kupującego. Ponadto, o takie informacje może wystąpić każdy podmiot, a nie tylko Kupujący. Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictw w ww., ograniczonym zakresie i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. W przedmiotowym wypadku cena (czy przychód Sprzedającej) jest już ustalona zanim Kupujący skorzysta z pełnomocnictw Sprzedającej”.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 30 lipca 2025 r. sygn. 0112-KDIL3.4012.318.2025.2.MC: „Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 23 lipca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.359.2025.2.DM, uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, wskazując w uzasadnieniu, że: „Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Panią działek nr A/1 oraz nr A/5 powstałych po podziale działki nr A, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców”.

Podobnie w interpretacji podatkowej z dnia 4 lipca 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.434. 2025.3.MC Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością”.

W interpretacji podatkowej z dnia 18 marca 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-2 4012.1.2025.4.AS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „W stosunku do przedmiotowych działek nie podejmowała Pani takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych działań - dokonała Pani wyłącznie działania dotyczące geodezyjnego podziału działek (...) W odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.395.2025.1.DK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do ww. działek, jak Pan wskazał, był podział działki nr xx, a następnie podział działki xx/A na 10 nowych działek oraz podpisanie umowy dotyczącej pośrednictwa w zbyciu działek z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z uwagi na konieczność uzyskania pomocy w procesie sprzedaży działek. Wszystko to oznacza, że przeznaczone do sprzedaży działki powstałe w wyniku podziału działki nr xx/A oraz działka nr xx/B nie były i nie są dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażowali Oni środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.

Podsumowując, Sprzedający dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie wskazanym w pkt 2 (odpowiedzi na Pytanie nr 2), tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (uznanie za nieprawidłowe stanowiska w zakresie Pytania nr 1) to taka sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Przepisy prawa

Zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55 (1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

 

Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

 a) składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

 b) ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp ), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Nieruchomość, na której znajduje się jedynie budowla w postaci ogrodzenia, stanowi samodzielny składnik majątkowy i nie tworzy zespołu elementów umożliwiających prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podjęcia dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a tym samym jej sprzedaż będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie ma statusu podatnika VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W związku z tym Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym w szczególności nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Konsekwentnie dostawa Udziału w prawie własności Nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, za pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W analizowanej przypadku planowane jest, iż przedmiotem transakcji będzie Udział w prawie własności Nieruchomość wraz z Udziałem w prawie własności Budowli (rurociągi drenarskie), które stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i które zostały wybudowane wiele lat temu (a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej) i służą do odprowadzania wody z terenu Nieruchomości. Sprzedający nie ponosił nakładów na Budowle.

W związku z tym należy uznać, że pierwsze zasiedlenie Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło dawniej niż 2 lata przed dniem planowanej sprzedaży i zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a sprzedaż Udziału w prawie własności Budowli (wraz z Udziałem w prawie własności Nieruchomością) nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym, nie zajdzie zastosowania żadna z przesłanek uniemożliwiających skorzystanie przez Sprzedającego z prawa do zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, które przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawa o VAT.

 

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie wypełniała hipotezę przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy nie będzie miało zastosowania w niniejszej sprawie

 

Skoro w niniejszej sprawie nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie od VAT na podstawie art. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ale zwolnienie fakultatywne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwe jest zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybranie opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

 a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

 b) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

           - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku uznania przez Organ w odpowiedzi na Pytanie 1, że Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie działał w charakterze podatnika VAT i Sprzedający będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, i jednocześnie Strony złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego żart. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli podatkiem VAT, bądź to przed dniem dokonania dostawy do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, bądź to w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną, to sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Mając na uwadze powyższe, po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i opodatkowaniu sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli tym podatkiem, sprzedaż będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku, co wynika z faktu, iż Sprzedający oraz Wnioskodawca zrezygnują z fakultatywnego zwolnienia z VAT.

Reasumując, w opinii Zainteresowanych sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie od tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Strony oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 3 (odpowiedzi na Pytanie 3), tj. że przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), Wnioskodawcy jako nabywcy Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Budowlami, wynikającego z faktury wystawionej w związku ze sprzedażą Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli.

Przepisy prawa

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie podlegała opodatkowaniu VAT (i nie będzie od tego podatku zwolniona) na podstawie złożonego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane towary lub usługi wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Dla oceny prawa do odliczenia VAT znaczenie ma zamiar podatnika co do wykorzystania zakupionych towarów i usług w momencie ponoszenia wydatku, jak również związek ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT i nie zwolnioną od tego podatku. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Po nabyciu Nieruchomości (wraz z Budowlami) oraz sąsiadujących nieruchomości, Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu hal magazynowo biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany do działalności opodatkowanej VAT i niezwolnionej od tego podatku.

W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT i nie zwolnioną od tego podatku, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT.

Sprzedający wystawi fakturę VAT potwierdzającą sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli w reżimie opodatkowania VAT i braku zastosowania zwolnienia od VAT w związku ze złożonym oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udział w prawie własności Budowli, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania, że sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku
z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), Wnioskodawcy, jako nabywcy Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT, wynikającego z faktury wystawionej w związku ze sprzedażą Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług, w zakresie pytania nr 1, jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.):

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

 

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Krakowie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca - będąca współwłaścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna numer X - w dniu (...) r. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w prawie własności ww. Nieruchomości. Stronami Umowy Przedwstępnej, obok Sprzedającej, są również pozostali współwłaściciele Nieruchomości oraz właściciele nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości, natomiast pozostali Sprzedający - do sprzedaży pozostałych udziałów w Nieruchomości oraz nieruchomości gruntowych sąsiadujących z Nieruchomością, tak aby łącznie doszło do zbycia całego Przedmiotu Sprzedaży. Celem nabycia przez Spółkę ww. Nieruchomości jest realizacja planowanej inwestycji - budowy hal magazynowo-biurowych, o wysokości (...) metrów każda i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu Sprzedaży.

 

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną, Spółka oraz Sprzedająca zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży po spełnieniu się następujących warunków:

   - stan prawny i faktyczny Przedmiotu Sprzedaży opisany w Umowie Przedwstępnej, nie ulegnie zmianie do chwili zawarcia Umów Przyrzeczonych, z wyjątkiem zmian wymaganych i określonych w Umowie Przedwstępnej lub uprzednio uzgodnionych przez strony Umowy Przedwstępnej;

   - oświadczenia Sprzedających, są prawdziwe według stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umów Przyrzeczonych;

   - wyniki przeprowadzonego przez Spółkę audytu stanu prawnego, audytu glebowo - środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży będą - według oceny Spółki, satysfakcjonujące zgodnie z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, przez które rozumiane jest m.in. (...) nie mniejszej niż (...)% powierzchni Przedmiotu sprzedaży;

   - nabyciu przez Spółkę w trybie bezprzetargowym nieruchomości, tj. działek o numerach ewidencyjnych (...), należących do Skarbu Państwa, które to działki wchodzą w skład terenu planowanej inwestycji;

   - uzyskaniu przez Spółkę od właściwego organu, decyzji środowiskowej dot. uwarunkowań środowiskowych dla Inwestycji - na dzień złożenia niniejszego wniosku, Spółka złożyła już stosowny wniosek o jej wydanie;

   - przedstawienia Spółce, prawomocnego orzeczenia w sprawie zasiedzenia działki o numerze ewidencyjnym Z, z uwzględnieniem że przedmiotowa działka będzie gotowa pod kątem prawnym i technicznym - według oceny Spółki, do nabycia i razem z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład terenu planowanej Inwestycji;

   - uzyskaniu przez Spółkę informacji że Inwestycja posiadać będzie dostęp do drogi publicznej, zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, w tym m.in. zapewniającą obsługę komunikacyjną Inwestycji dla samochodów ciężarowych (typu TIR) o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi napędowej co najmniej 11 ton;

   - uzyskaniu przez Spółkę satysfakcjonujących warunków technicznego przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji i urządzeń z nimi związanych a kolidujących z planowaną Inwestycją;

   - zawarcia do dnia (...) przez Spółkę umów przedwstępnych z właścicielami nieruchomości o numerach (...) ;

   - Spółka nabędzie własność wszystkich nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej inwestycji w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych;

   - Sprzedający uzyskają indywidualne interpretacje podatkowe określające skutki dostawy nieruchomości wchodzących w skład terenu planowanej Inwestycji.

 

Zgodnie z Umową Przedwstępną Spółka do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej upoważniona jest do przeprowadzenia na swój wyłączny koszt, m.in. badań prawnych, środowiskowych oraz technicznych (badanie gleby, podglebia, wód gruntowych, itp.).

 

W związku z uprawnieniem Spółki do przeprowadzenia Audytów, Sprzedająca zobowiązała się do:

   - udostępnienia wszelkich posiadanych dokumentów, odnoszących się do Przedmiotu Sprzedaży lub jakikolwiek sposób z nim związanych;

   - udzielenia pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Spółkę, upoważniającego te osoby do uzyskania informacji i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia Audytów (zakres pełnomocnictwa poniżej). Pełnomocnictwo będzie zawierało zakaz dokonywania czynności prawnych i faktycznych w imieniu właściciela związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości oraz składania wniosków o wyłączenie z produkcji rolnej.

 

Zgodnie z zakresem pełnomocnictwa, Spółka jest uprawniona do:

   - przeglądania księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz akt i dokumentów załączonych do ww. księgi wieczystej, jak też do przeglądania ksiąg wieczystych i akt oraz dokumentów załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla ww. Nieruchomości lub jakiejkolwiek części Nieruchomości, jak też do uzyskiwania lub sporządzania odpisów, kopii oraz fotokopii (w tym wykonania fotografii cyfrowych) wyżej wymienionych ksiąg wieczystych lub dokumentów (akt) dołączonych do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych oraz akt załączonych do tych ksiąg wieczystych;

   - uzyskiwania informacji z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie lokalizacji inwestycji celu publicznego;

   - uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym z adnotacja, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencja gruntów i budynków;

   - uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

   - uzyskiwania wszelkich informacji dotyczących dostępu Nieruchomości do drogi publicznej;

   - uzyskiwania wszelkich informacji dot. pochodzenia gleby znajdującej się na Nieruchomości, w tym również stanu zanieczyszczenia Nieruchomości, ewentualnych przeprowadzonych na terenie Nieruchomości remediacjach oraz osiągniętych w ich wyniku efektach ekologicznych, prowadzonych w tym zakresie postępowaniach administracyjnych w tym do uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska;

   - uzyskiwania wszelkich informacji zw. z występowaniem Nieruchomości na obszarze chronionym, w tym m.in zagrożonym wystąpieniem powodzi;

   - uzyskiwania wszelkich informacji dot. objęcia Nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania, w tym m.in. ewentualnym objęciem Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu;

   - uzyskiwania wszelkich informacji zw. z potencjalnym wystąpieniem Nieruchomości terenie górniczym, w tym zw. z ustaleniem, czy na obszarze Nieruchomości występuje jakiekolwiek kopaliny;

   - uzyskiwania wszelkich informacji w zakresie ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie ochrony przyrodniczej, w tym m.in. w strefie rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego lub obszaru Natura 2000, jak również uzyskiwania informacji, czy na terenie Nieruchomości znajduje się jakikolwiek pomnik przyrody, stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny lub zespół przyrodniczo-krajobrazowy:

   - uzyskiwania informacji dot. ewentualnego położenia Nieruchomości w strefie rewitalizacji, na obszarze zdegradowanym lub na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;

   - uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością, ewentualnych roszczeń o zwrot Nieruchomości, ustanowienie użytkowania wieczystego, prawidłowości jej nabycia;

   - przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących Nieruchomości zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania lub sporządzania wszelkich kopii, fotokopii (w tym wykonywania fotografii cyfrowych), odpisów i wypisów z tych akt;

   - uzyskiwania informacji o Nieruchomości w Urzędzie Lotnictwa Cywilnego;

   - uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

   - uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości podatkowych oraz braku zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

   - podejmowanie wszelkich działań celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia na Nieruchomości, w tym do dokonywania wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią otrzymanie tej decyzji, uzgodnień, postanowień i opinii zgodnie z obowiązującym Prawem ochrony środowiska, Ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku oraz Kodeksem Postępowania Administracyjnego, w tym również do złożenia we właściwym urzędzie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia, występowania przed urzędami, instytucjami, władzami RP wszystkich instancji, a także podmiotami gospodarczymi, dostawcami mediów i osobami fizycznymi, odbioru dokumentacji dot. inwestycji z urzędu w celu jej uzupełnienia, składania i odbioru pism, wniosków i dokumentów z tym związanych, a także do dokonywania wszelkich czynności, jakie w tym celu okażą się konieczne;

   - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

   - uzyskiwania decyzji administracyjnych, m.in. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów położonych na Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji;

   - dokonywania badan gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Nieruchomości możliwe będzie zrealizowanie zamierzenia inwestycyjnego;

   - uzyskiwania map do celów projektowych;

   - dysponowania Nieruchomością w celu wykonania niniejszego pełnomocnictwa, w tym uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych.

Ww. pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń i innych dokumentów, przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Jednocześnie pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu właściciela Nieruchomości zobowiązań finansowych, nie upoważnia do dokonywania czynności prawnych i faktycznych związanych ze scalaniem lub podziałem Nieruchomości, nie upoważnia do składania wniosków o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Ponadto, Sprzedająca i Spółka uzgodnili w Umowie Przedwstępnej, że w dniu jej zawarcia udzielą Spółce zgody na dysponowanie Przedmiotem sprzedaży, dla celów prowadzonych przez Spółkę Audytów, tj. na potrzeby składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia że na Nieruchomości możliwa będzie realizacja Inwestycji, z zastrzeżeniem, że koszty ww. działań ponosić będzie Spółka.

Z opisu sprawy wynika, że w przeszłości Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości z podmiotem trzecim - spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Zgodnie z ww. umową przedwstępną umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości miała zostać zawarta po spełnieniu się określonych warunków.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedająca udzieliła osobom fizycznym wskazanym przez Podmiot Trzeci prawa do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. Sprzedająca zobowiązała się również w umowie przedwstępnej do udzielenia pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji.

 

Zgodnie z ww. umową przedwstępną Sprzedająca wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości oddali Nieruchomość na czas określony, do bezpłatnego używania i zezwolili potencjalnemu nabywcy na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie:

  - występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

  - składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

   - dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

  - składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji zezwalających na rozbiórkę wszelkich banerów reklamowych zlokalizowanych na Nieruchomości, jak również, dokonywania zgłoszeń wykonywania prac budowlanych związanych z rozbiórką takich banerów reklamowych skierowanych do właściwych organów administracyjnych.

Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości pomiędzy potencjalnym nabywcą a Sprzedającą.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dokonując sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (pytanie nr 1).

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli Sprzedająca spełni przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającą dostawa Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającej za podatnika tego podatku.

Z wniosku wynika, że Sprzedająca jest współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer X, którą nabyła w 2017 r. na podstawie dziedziczenia. Jak wskazali Państwo we wniosku, od momentu nabycia udziału w działce nr X do chwili jej sprzedaży, Nieruchomość pozostawała w majątku prywatnym Sprzedającej. Nieruchomość od momentu jej nabycia leżała odłogiem, tj. nie była w żaden sposób wykorzystana przez Sprzedającą, tj. nie była użytkowana, zagospodarowana ani wykorzystywana do jakichkolwiek celów, w szczególności nie była użytkowana rolniczo, leśnie, rekreacyjnie ani gospodarczo, nie była oddawana do korzystania osobom trzecim oraz nie generowała jakichkolwiek pożytków lub przychodów, nie była wykorzystana do celów uprawy na własne potrzeby.

Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną, nie ponosiła nakładów na Nieruchomość, nie prowadziła działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, nie szukała nabywców dla Nieruchomości, nie ogłaszała się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości - Nabywca jak i poprzedni potencjalny nabywca zgłosili się sami.

Nieruchomość nie była również przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Podali państwo, że Sprzedająca nie podejmowała i nie będzie podejmowała w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość Nieruchomości.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytania nr 1, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Sprzedającą Państwu pełnomocnictwa do wykonania szeregu określonych czynności, m.in. składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń i innych dokumentów, przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem, a w szczególności do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskiwania decyzji administracyjnych, m.in. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów położonych na Nieruchomości.

Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże udzielenie Państwu pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do Państwa potrzeb (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedającej, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Podjęte przez Państwa czynności dokonywane były we własnym interesie, na własny koszt, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb. W rozpatrywanej sprawie Państwo sami zgłosili się do Sprzedającej, która nie musiała już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do Państwa potrzeb przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej, nie powoduje, że Sprzedająca zostanie z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Udziału w Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Udziału w Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedającą działania do momentu dostawy Udziału w prawie własności Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającej za podatnika VAT, zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Jak wskazano powyżej, Sprzedająca z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zatem planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Z uwagi na powyższe odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2, dotyczące uznania, czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Udziału w prawie własności Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budowli na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona. Oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, a zatem w przypadku gdy Sprzedająca będzie uznana za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej transakcji sprzedaży opisanej we wniosku.

Nie udzielam również odpowiedzi na pytanie nr 3, dotyczące prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Udziału w prawie własności Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 2 będzie prawidłowe. Natomiast jak wyjaśniłem powyżej, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2 z uwagi na uznanie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe.

W tym miejscu wskazuję również, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania, że z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, wraz z Udziałem w prawie własności Budowli, Sprzedająca nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawcy powołali się na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

ABC (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.