Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.766.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 29 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 29 grudnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5 lutego 2026 r. (data wpływu 5 lutego 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

A. Działalność Zbywcy

Y (dalej: „ Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”).

Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Pozostała działalność obejmuje w szczególności przygotowanie terenu pod budowę, wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, realizację pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, prowadzenie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, a także pozostałą działalność usługową, gdzie indziej niesklasyfikowaną.

W ostatnich latach Zbywca prowadzi z wykorzystaniem Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) działalność operacyjną zorientowaną na dzierżawę i wynajem nieruchomości.

B. Działalność Nabywcy

X z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej (...) i jest zarejestrowanym przedsiębiorcą prowadzącym działalność komercyjną.

Nabywca działa w formie cywilnej spółki inwestującej w nieruchomości komercyjne, funkcjonującej w modelu zbliżonym do funduszy nieruchomości o stabilnym profilu wypłat. Zarządzanie jego aktywami sprawuje (…) - zarejestrowany przedsiębiorca prowadzący działalność (...), odpowiedzialny za podejmowanie decyzji inwestycyjnych oraz bieżące zarządzanie portfelem nieruchomości (obejmujące m.in. zakup, najem, sprzedaż i obsługę operacyjną) zgodnie z przepisami (...) Kodeksu monetarnego i finansowego (…).

Nabywca jest jednym z (...) funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez (…) i stanowi (…) (...) fundusz typu (…) inwestujący poza strefą euro, w tym m.in. w (…).

Nabywca posiada udokumentowane doświadczenie inwestycyjne w Polsce, gdzie zrealizował transakcje nabycia nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej (...) EUR.

Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

C. Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.2025.278, „Ustawa CIT”).

Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

D. Ogólny opis Transakcji

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zlokalizowanego w (…), wraz z posadowionym na nim budynkiem, budowlami, urządzeniami budowlanymi oraz innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującymi również przejęcie praw i obowiązków wynikających z określonych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (lub fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

A. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

·      prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

·      prawo własności posadowionego na Gruncie budynku hotelowego (…), stanowiącego odrębną nieruchomość, (…) (dalej: „Budynek”);

·      inne składniki majątkowe opisane w dalszej części Wniosku.

Grunt, Budynek oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

Budynek posadowiony jest na działce o numerze ewidencyjnym (…).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi budowlami: naziemne miejsca parkingowe przynależne do Budynku.

Przyłącza wodne, kanalizacyjne, telekomunikacyjne, energetyczne, gazowe.

B. Szczegółowe zestawienie budynków, budowli i urządzeń technicznych wchodzących w skład Transakcji i ich położenie:

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu Ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U.2025.418 t.j. („Prawo budowlane”) wchodzące w skład Nieruchomości: (…)

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są trwale związane z Gruntem i nie stanowią odrębnych od niego ruchomości.

C. Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

D. Planowana data Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności posadowionego na niej Budynku i Budowli oraz określonymi składnikami związanymi z Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest na pierwszą połowę 2026 r.

E. Status działek - zabudowa, decyzja, WZ, MPZP

Grunt objęty jest postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP), uchwalonego w dniu (...) 2003 r. przez (…), zgodnie z którym zabudowana działka gruntu o nr (…) położona jest w strefie mieszanej - o funkcjach usługowo-mieszkaniowych.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (…), wraz z prawem własności znajdującego się na niej ówcześnie budynków, stanowiących odrębne nieruchomości, dla których to nieruchomości gruntowej i budynkowej Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…), na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (...) 2006 r., sporządzonego przez notariusza (…) pomiędzy (…) (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zbywca po dokonaniu przebudowy, o której mowa w części Historia Nieruchomości oraz nakłady ulepszeniowe poniesione przez Zbywcę na Nieruchomość poniżej, wykorzystywał Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej polegającej wyłącznie na odpłatnym udostępnianiu nieruchomości komercyjnej (dzierżawie oraz najmie), stanowiącej czynność opodatkowaną VAT.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

4. Historia Nieruchomości oraz nakłady ulepszeniowe poniesione przez Zbywcę na Nieruchomość

Pierwotne zabudowania będące częścią Nieruchomości zlokalizowane od strony ul. (…) powstały ok. (…). Następnie w wyniku działań wojennych został zniszczony i wymagał odbudowy, która została przeprowadzona w latach (…). Kamienica nr (…) stanowiąca element Budynku wpisana jest do (…).

Zbywca po nabyciu Nieruchomości w 2006 r. prowadził proces inwestycyjny obejmujący przebudowę istniejących ówcześnie budynków tj. na Budynek zrealizowany na podstawie kolejnych decyzji administracyjnych (…) wydawanych w latach (…). Decyzje te obejmowały zatwierdzenie projektów budowlanych oraz udzielenie pozwoleń na budowę i ich zmian, umożliwiając sukcesywną przebudowę ówczesnych budynków, które wcześniej pełniły funkcję (…), na obiekt hotelowy. W ramach inwestycji dokonano rozbudowy kamienicy oraz nadbudowy oficyny, a także wykonano niezbędne instalacje i prace adaptacyjne dostosowujące obiekt do nowej funkcji. Proces przebudowy i rozbudowy ówczesnych budynków do osiągnięcia aktualnej postaci Budynku zakończono w 2018 r., kiedy to Zbywca uzyskał pozwolenie na jego użytkowanie jako obiektu hotelowego. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zbywca zawarł umowę dzierżawy części Nieruchomości, która była i jest wykorzystywana przez dzierżawcę m.in. do prowadzenia działalności hotelowej oraz umowę najmu części Nieruchomości, z podmiotem, który prowadzi na wynajmowanej powierzchni m.in. (…). Zbywca bezpośrednio nie prowadził z wykorzystaniem Nieruchomości działalności hotelowej, restauracyjnej, czy działalności (…).

Ponadto, dla kompletności Wnioskodawcy wskazują, że operator (…) prowadzonego w Budynku, w 2018 r. uzyskał pozwolenie na budowę obejmujące przebudowę lokalu na (…) wraz ze zmianą sposobu użytkowania piwnicy i parteru.

Nakłady Zbywcy poniesione w związku z prowadzoną w latach 2007-2018 przebudową przekroczyły 30% wartości początkowej Nieruchomości. W odniesieniu do poniesionych wydatków, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

5. Umowy związane z Nieruchomością

A. Umowa dzierżawy z obecnym operatorem hotelu prowadzonym w ramach Nieruchomości

Intencją Zbywcy było odseparowanie działalności inwestycyjnej od działalności operatorskiej (stricte hotelowej), stąd też Zbywca na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawia część Nieruchomości,
tj. część Budynku, wraz z miejscami parkingowymi zlokalizowanymi na terenie Nieruchomości, a także z wyposażeniem przekazanym w ramach umowy dzierżawy oraz urządzeniami i instalacjami na rzecz Y. („Obecny Operator”) („Umowa Dzierżawy”). Obecny Operator, jako operator hotelowy, prowadzi z wykorzystaniem Przedmiotu Dzierżawy działalność hotelową. Obecny Operator jest podmiotem powiązanym ze Zbywcą w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT.

Umowa Dzierżawy zostanie rozwiązana przed planowaną Transakcją.

B. Umowa najmu (…) oraz umowy podnajmu

Zbywca jest także stroną umowy najmu, w ramach, której wynajmuje na rzecz (…) część powierzchni Budynku oraz miejsca parkingowe znajdujące się na Nieruchomości (…). Zgodnie z aktualnymi ustaleniami prawa i obowiązki wynajmującego przysługujące Zbywcy na podstawie Umowy Najmu (…) miałyby zostać przeniesione na Obecnego Operatora po spełnieniu określonych warunków, niemniej jednak do takiego przeniesienia nie dojdzie przed Transakcją,a w konsekwencji to Nabywca na skutek Transakcji stanie się stroną Umowy Najmu (…) na podstawie art. 678 § kodeksu cywilnego.

Ponadto, w ramach Nieruchomości (…) oraz Obecny Operator podnajmują w ramach umów podnajmu część powierzchni udostępnionych im na podstawie Umowy Najmu (…) czy Umowy Dzierżawy („Umowy Podnajmu”).

Intencją Wnioskodawców jest, aby Umowy Podnajmu zostały przeniesione przed Transakcją na Zbywcę, tak aby to on stał się wynajmującym z ich tytułu, a następnie na skutek Transakcji ich stroną stał się Nabywca. Alternatywnie, możliwe jest również, że Umowy Podnajmu zostaną przeniesione bezpośrednio na Nabywcę lub nowego operatora wybranego przez Nabywcę albo w przypadku części z nich (…) pozostanie podnajemcą. Dopuszczalne jest również, że to Zbywca zostanie podnajemcą części powierzchni w ramach istniejących Umów Podnajmu.

C. Umowa Zarządzania Technicznego

Zbywca posiada ponadto zawartą umowę na zarządzanie i koordynację obsługi technicznej nieruchomości z Obecnym Operatorem („Umowa Zarządzania Technicznego”). Obecny Operator na podstawie Umowy Zarządzania Technicznego świadczy kompleksowe usługi w zakresie zarządzania nieruchomością, obejmujące przede wszystkim bieżącą obsługę techniczną, nadzór nad przeglądami, naprawami i serwisem instalacji oraz realizację obowiązków wynikających z gwarancji. Odpowiada również za obsługę relacji z najemcami, prowadzenie rozliczeń czynszowych i eksploatacyjnych, monitorowanie należności oraz egzekwowanie płatności. Do zadań Obecnego Operatora należy ponadto przygotowywanie budżetów, raportowanie na rzecz właściciela, prowadzenie dokumentacji technicznej i formalnoprawnej, koordynacja prac podmiotów serwisowych oraz zapewnienie zgodności funkcjonowania obiektu z obowiązującymi przepisami. Zakres świadczonych usług obejmuje więc pełny nadzór operacyjny nad nieruchomością, mający na celu jej prawidłowe utrzymanie oraz zapewnienie sprawnej i bezpiecznej eksploatacji.

Umowa Zarządzania Technicznego zostanie rozwiązana przed planowaną Transakcją.

D. Pozostałe Umowy

Zbywca, oprócz powyższego, jest również aktualnie stroną umów zarządzania administracyjnego Budynkiem z prowadzeniem rozliczeń mediów („Umowa Zarządzania Administracyjnego”), umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na monitoring przeciwpożarowy, serwis i konserwację wind, serwis instalacji bezpieczeństwa przeciwpożarowego, konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”) oraz umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach transakcji mogą być także prawa i obowiązki z umowy dzierżawy zawartej z (…) na korzystanie przez Zbywcę z dojazdu do parkingu Nieruchomości.

E. Umowy techniczne zawarte przez Obecnego Operatora

Niezależnie od umów wskazanych w pkt C oraz D powyżej, Obecny Operator jest stroną części umów (np. na dostawę telefonii i internetu, usługi czyszczenia separatora), jak również odpowiada za kwestie odbioru odpadów („Umowy Obecnego Operatora”). Umowy te stanowią dla Obecnego Operatora element operacyjnego prowadzenia działalności w obiekcie i pozostają związane z obsługą gości hotelowych oraz zapewnieniem standardowych usług dostępnych na terenie nieruchomości.

6. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

A. Pozostałe elementy objęte Transakcją

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

·      Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli oraz urządzeń budowalnych na trwałe związanych z Gruntem); prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku), do których należy zaliczyć w szczególności wyposażenie Budynku, instalację wodną, ściekową i wód opadowych, które znajdują się na działce nr (…) i działce nr (…), infrastrukturę elektryczną, znajdującą się na działce nr (…), schody i nadproża prowadzące do Budynku znajdujące się na działce nr (…), a także szklany daszek nad wejściem do Budynku i zewnętrzna latarnia przy wejściu do Budynku znajdujące się na działce nr (…);

·      Ponadto, w ramach Transakcji przejdą z mocy prawa lub przekazane zostaną na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki z Umowy Najmu (…) (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja);

·      prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy wynikające z Umowy Najmu (…) (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

·      wynikające z przenoszonej Umowy Najmu (…) zobowiązania Zbywcy wobec najemcy, który wpłacił kaucję, do jej zwrotu lub rozliczenia zgodnie z Umową Najmu (…), oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemcy, który dostarczył odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednią umową najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

·      autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty budowalne;

·      architektoniczne i inne opracowania powstałe w związku z przebudową Budynku przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

·      prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z przebudową Budynku i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynku z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

·      dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynku, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynku, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynku, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

·      znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności

-     Umowy Najmu (…), a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

-     dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcą w ramach Umowy Najmu (…);

·      prawa i obowiązku z umowy dzierżawy zawartej z (…) na korzystanie przez Zbywcę z dojazdu do parkingu Nieruchomości;

·      projekty koncepcyjne, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynku i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynku, dokumentację powykonawczą Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

·      pozwolenia administracyjne związane z utrzymywaniem infrastruktury technicznej w działkach stanowiących drogi publiczne.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

B. Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. praw i obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy;

2. praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Technicznego (przy czym nie można wykluczyć, że pomiędzy obecnym dostawcą tych usług, a Nabywcą lub nowym podmiotem świadczącym na rzecz Nabywcy usługi zarządzania Nieruchomością niezbędna będzie tymczasowa współpraca w celu prawidłowej realizacji zadań z zakresu zarządzania technicznego);

3. praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Administracyjnego, (przy czym nie można wykluczyć, że pomiędzy obecnym dostawcą tych usług, a Nabywcą lub nowym podmiotem świadczącym na rzecz Nabywcy usługi zarządzania Nieruchomością niezbędna będzie tymczasowa współpraca w celu prawidłowego rozliczenia mediów w odniesieniu do okresu rozliczeniowego, w którym dojdzie do Transakcji);

4. praw i obowiązków związanych z prowadzoną przez Obecnego Operatora działalnością hotelową, a w szczególności zobowiązań względem przeszłych oraz przyszłych klientów hotelu prowadzonego z wykorzystaniem przedmiotu Umowy Dzierżawy;

5. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów, czy Umów Obecnego Operatora. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe, a także Umowy Obecnego Operatora zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

6. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

7. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

8. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

9. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

10. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

11. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności - z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

12. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

13. praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

14. praw i obowiązków z umów rachunków bankowych, których stroną jest Zbywca;

15. praw i obowiązków wynikających z umów zarządzania tzw. asset management i property management;

16. koncesji, licencji (w tym licencji na oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania Nieruchomością) i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

17. patentów i innych praw własności przemysłowej;

18. majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

19. tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

C. Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

·      Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów operacyjnych Zbywcy;

·      Umowa Dzierżawy, Umowa Zarządzania Technicznego oraz Umowa Zarządzania Administracyjnego: Planowane jest, że Umowa Dzierżawy, Umowa Zarządzania Technicznego oraz Umowa Zarządzania Administracyjnego zostaną rozwiązane w związku z Transakcją. Nabywca zamierza natomiast zawrzeć nowe umowy w tym zakresie;

·      Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: W przypadku zawartych przez Zbywcę Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie ww. Umów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami Transakcji). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe). Ponadto, możliwe jest, że pomiędzy obecnym dostawcą usług zarządzania technicznego, czy administracyjnego, a Nabywcą lub nowym podmiotem świadczącym na rzecz Nabywcy usługi tego rodzaju niezbędna będzie tymczasowa współpraca w celu prawidłowej realizacji zadań z zakresu zarządzania Nieruchomością.

Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1. Z perspektywy prawa cywilnego na działce nr (…) znajdują się następujące naniesienia:

(i) przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczne nie stanowią części składowej Budynku a odrębne urządzenie budowlane;

(ii) przedproża stanowiące część składową Budynku (częściowo również na działce nr (…), na działce nr (…) znajdują się także prowadzące do nich schody);

(iii) parking niestanowiący części składowej Budynku.

2. Spółka wskazuje, że wszystkie elementy wskazane we Wniosku jako znajdujące się na sąsiednich działkach (…) należą do Sprzedającego i po sprzedaży będą własnością Kupującego. Wszystkie te naniesienia są również funkcjonalnie związane z Budynkiem.

3. Spółka wskazuje, że na działkach nr (…) znajdują się następujące urządzenia budowlane, które będą przedmiotem transakcji, o której mowa we wniosku:

(i) przyłącze wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej - działka nr (…)- część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…);

(ii) przyłącze kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej - działka nr (…) - część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…);

(iii) przyłącze elektroenergetyczne - działka nr (…) - część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…).

Wszystkie powyższe urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkiem znajdującym się na działce nr (…).

4. Spółka wskazuje, że na wymienionych działkach znajdują się:

(i) przyłącze wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej - działka nr (…) - część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…);

(ii) przyłącze kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej - działka nr (…) - część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…);

(iii) przyłącze elektroenergetyczne - działka nr (…) - część budowli wskazanej we Wniosku jako znajdująca się na działce nr (…);

(iv) schody prowadzące na przedproża i przedproża prowadzące do Budynku - działka nr (…) - część Budynku;

(v) szklany daszek nad wejściem do Budynku - działka nr (…) - część Budynku;

(vi) zewnętrzna latarnia przy wejściu do Budynku - działka nr (…) - część Budynku.

5. Spółka wskazuje, że wszystkie urządzenia budowlane znajdujące się na działce nr (…), tj.

(i) przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczne; oraz

(ii) parking;

są funkcjonalnie związane z Budynkiem.

6. Spółka wskazuje, że wyposażenie budynku i budowli, które będzie przedmiotem transakcji, nie jest co do zasady trwale związane z budynkiem i budowlami. Natomiast, w zakresie:

• zabudowy kuchennej;

• zabudowy meblowej takiej jak szafy;

• zabudowy łazienkowej

• przyłącza telekomunikacyjnego;

• grzejników łazienkowych elektrycznych z węzłem ciepła;

• separatorów tłuszczu, przepompowni, studni, zasuwy;

• wind osobowych;

• windy osobowo-towarowej;

• platformy schodowej;

• agregatów do centrali wentylacyjnych;

• klimatyzatorów;

• transformatorów;

• rozdzielnicy głównej;

takie trwałe związanie występuje.

7. Spółka wskazuje, że po 2018 r. Zbywca nie ponosił i do dnia planowanej transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i/lub budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

8. Spółka wskazuje, że z uwagi na treść odpowiedzi na pytanie nr 7, odpowiedź na pytanie nr 8 stała się bezcelowa.

9. Spółka wskazuje, że po ulepszeniach Nieruchomości w 2018 r. brak jest części budynku lub budowli znajdujących się na działce nr (…), które nie zostały zasiedlone.

10. Spółka wskazuje, że w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów zarządzania tzw. asset management i property management w związku z tym, że zostaną rozwiązane przez datą transakcji. Ponadto, po transakcji nie dojdzie do ich zawarcia przez Kupującego z podmiotami, które pełniły przed transakcją funkcję tzw. asset lub property managerów na rzecz Sprzedającego.

11.  Spółka wskazuje, że umowa dzierżawy (lub przeniesienie innego tytułu prawnego np. służebności) zawarta z (…) na korzystanie przez Zbywcę z dojazdu do parkingu Nieruchomości jest niezbędna do funkcjonowania budynku i budowli znajdujących się na działce nr (…), gdyż umożliwia dojazd do parkingu Nieruchomości.

12.  Zbywca i Nabywca, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

13.  Spółka wyjaśnia, że Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot transakcji wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

2. Czy dostawa Budynku i Budowli będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 [winno być art. 43 ust. 1 pkt 10 – przypis Organu] ustawy o VAT, a co za tym idzie złożenie wspólnego dla stron Transakcji oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, będzie skutkowało tym, że Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT?

3. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2. Dostawa Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie, złożenie wspólnego dla stron Transakcji oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, będzie skutkowało tym, że Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT.

3. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
(zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

A. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny, dalej: NSA, w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).

B. Definicja przedsiębiorstwa a przedmiot Transakcji

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo, muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55₂ KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż same przepisy dyrektywy 2006/112 pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku.

W orzeczeniu z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”.

Ponadto, w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie Christel Schriever (C-444/10) TSUE zaznaczył, że uregulowania Dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że pojęcie „przekazanie [...] całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Jeżeli działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie aktywów w rozumieniu wspomnianego przepisu szóstej dyrektywy może mieć miejsce również bez przekazania prawa własności nieruchomości.

Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku.

Słusznie więc stwierdza się również w polskim orzecznictwie (NSA, w wyroku z 25 czerwca 2013 r., I FSK 955/12 oraz w wyroku z 23 lipca 2015 r., I FSK 334/14), że czynność objęta jest podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów przedsiębiorstwa jest niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).

Zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT, ma zatem miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi co do zasady na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. Kontynuacja działalności przez nabywcę jest warunkiem wyłączenia spod działania Ustawy o VAT zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, dalej: WSA, w Białymstoku z dnia 2 października 2019 r., sygn. I SA/Bk 320/19). Jednocześnie jednak, jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie stanowiły przedmiotu transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, to nie można stwierdzić, że zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (wyrok WSA w Szczecinie z 12 czerwca 2019 r., sygn. I SA/Sz 328/19).

Co istotne jednak, w praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. W takiej sytuacji, dla przyjęcia iż pozostałe elementy będące przedmiotem transakcji mogą w dalszym ciągu stanowić przedsiębiorstwo konieczne jest, aby zbywane składniki materialne i niematerialne pozostawały ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług uznana będzie za zbycie przedsiębiorstwa, chociażby nie obejmowała ona wszystkich jego składników (tak np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dalej: Dyrektor KIS, z dnia 29 marca 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.4512.902.2016.2.ASz).

Podsumowując, z punktu widzenia uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo istotne jest tylko to, czy przedmiot zbycia jest przedsiębiorstwem po stronie zbywcy - w chwili zbycia.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (Nieruchomość oraz inne składniki Transakcji) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że wyżej przedstawiona definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ KC określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Zatem, składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Jak zauważył również Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM, „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”.

Tymczasem Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość wraz z innymi składnikami Transakcji. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części:

·      prawa do domeny internetowej, w tym wszystkie hasła (kody) i inne zabezpieczenia (jeśli mają zastosowanie) niezbędne do działania domeny oraz prawa do zarejestrowania Nabywcy (lub dowolnego podmiotu wybranego przez Nabywcę) jako użytkownika domeny;

·      prawa do znaków towarowych Zbywcy;

·      środki trwałe Zbywcy, które nie są w jakikolwiek funkcjonalny sposób związane z Nieruchomością;

·      prawa z Umowy Dzierżawy;

·      prawa z Umowy Zarządzania Technicznego;

·      nazwa przedsiębiorstwa;

·      środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym Zbywcy;

·      tajemnice przedsiębiorstwa, jak również księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

·      jakiekolwiek wierzytelności oraz zobowiązania Zbywcy.

W szczególności na Nabywcę nie zostanie przeniesiony know-how związany z prowadzoną przez Zbywcę działalnością gospodarczą.

Jak więc wynika z powyższego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę elementów działalności Zbywcy składających się na jego przedsiębiorstwo, czy elementów niezbędnych do prowadzenia działalności hotelowej prowadzonej w Nieruchomości przez Obecnego Operatora

Fakt ten dodatkowo potwierdza, że zbycie Nieruchomości jest jedynie zbyciem aktywa używanym do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, a Nieruchomość nie może być utożsamiana z przedsiębiorstwem czy zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa Zbywcy.

Natomiast - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie zmuszony do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie dzierżawy Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz własnych koncepcji gospodarczych. Nie ulega wątpliwości, iż pełnienie funkcji właścicielskich/funkcji wydzierżawiającego w stosunku do Nieruchomości (mającej charakter komercyjny) wymaga odpowiedniego stopnia zorganizowania. W istocie, element ludzki w zakresie świadczenia usług najmu/dzierżawy jest wręcz kluczowy, zaś sama Nieruchomość oraz inne składniki Transakcji są jedynie aktywem na bazie, którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Z powyższych względów nie można uznać, iż nabywany zespół składników majątkowych charakteryzuje się więzią o charakterze organizacyjnym, co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

C. Warunki do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.406.2021.2.WH, z 13 września 2021 r. sygn. 0111- KDIB3-3.4012.341.2021.2.MS, z 27 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.384.2021.3.AM, z 26 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.430.2021.2.MC, z 25 sierpnia 2021 r., sygn. 0114- KDIP4-1.4012.330.2021.2.RMA i wielu innych), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zatem, samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak stwierdza się w orzecznictwie, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń (tak WSA w Gdańsku w wyroku z 7 września 2021 r., sygn. I SA/Gd 534/21, NSA w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17 oraz WSA w Rzeszowie, w wyroku z 21 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 691/19).

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Słusznie w związku z tym podnosi się w doktrynie, iż elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czy też kadra pracownicza (podobnie w wyroku WSA w Rzeszowie z 6 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 525/19).

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 4 Ustawy CIT [winno być art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – przypis Oranu].

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy, których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Jak podkreślił NSA w orzeczeniu z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 327/16, „okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej (wyrok WSA w Warszawie z 20 lutego 2018 r., sygn. III SA/Wa 1896/17).

Z kolei w orzeczeniu z 13 grudnia 2022 r., sygn. III FSK 1346/21, NSA uznał, iż czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

a. Brak odrębności organizacyjnej przedmiotu Transakcji

W niniejszym przypadku zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. Zbywca nie wydzielił organizacyjnie Nieruchomości, ani żadnej części Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych (jak statut czy regulamin).

Zdaniem Wnioskodawców odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

b. Brak odrębności finansowej przedmiotu Transakcji

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia niejako odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W niniejszym przypadku nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, a możliwe jest jedynie przyporządkowanie przez Zbywcy do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów z uwagi na to, że Nieruchomość stanowi w istocie jedyne aktywo Zbywcy.

c. Brak odrębności funkcjonalnej przedmiotu Transakcji

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Wnioskodawców nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Przy czym należy uznać, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym, zakres wyodrębnionych zadań gospodarczych musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

1) funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa;

2) przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa;

3) składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jak słusznie stwierdził NSA w swoich najnowszych orzeczeniach, fakt, że nieruchomość może stanowić przedmiot najmu tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z niej zorganizowanej części przedsiębiorstwa (wyroki NSA z dnia 12 marca 2021 r. sygn. I FSK177/20 oraz z 12 stycznia 2021 r., sygn. I FSK 299/20).

W wyroku NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, stwierdzono, iż „decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania Ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Jak stwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Co więcej, okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze bez modyfikacji (wyrok WSA w Poznaniu z 11 grudnia 2019 r., sygn. I SA/Po 747/19). W wyroku z 3 grudnia 2020 r. sygn. WSA w Warszawie stwierdził, iż skoro art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT określa skutki zbycia przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to uprawniony jest wniosek, że cechy wskazane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT dany zespół składników majątkowych musi posiadać w momencie jego zbycia.

Z kolei jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”. (podobnie w wyroku NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12).

W orzeczeniu z 12 kwietnia 2019 r., NSA analizował przypadek transakcji sprzedaży centrum handlowego wskazując, iż w sprawie tej umowa sprzedaży nieruchomości nie obejmowała takich elementów, jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa sprzedającego), znak towarowy galerii handlowej, domeny internetowe związane z funkcjonowaniem galerii handlowej, inne niż wynikające z umów wierzytelności i zobowiązania sprzedającego, prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby sprzedającego, koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej sprzedającego oraz zakład pracy sprzedającego lub jakakolwiek jego część (spółka nie przejęła personelu zatrudnionego u sprzedającego). Z tych względów sąd wskazał iż trudno w takiej sytuacji mówić o przejęciu ZCP i o tym, by doszło do przeniesienia środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej bez jakichkolwiek modyfikacji, również w kontekście akcentowanej przez spółkę okoliczności braku przeniesienia na stronę umowy o zarządzanie nieruchomością. W realiach sprawy bowiem zbywca samodzielnie zarządzał sprzedanym centrum handlowym przy pomocy pracowników, których spółka nie przejęła.

Nie posiadając odpowiedniego zaplecza osobowego zmuszona była do zawiązania umowy na zarząd z podmiotem trzecim, która to umowa oprócz zwykłej obsługi technicznej i utrzymania obiektu, dotyczyła również komercjalizacji powierzchni handlowych oraz przeprowadzania rozliczeń z najemcami. W tym zakresie więc, kluczowy dla prowadzenia działalności gospodarczej element spółka pozyskała już po zawarciu transakcji.

Wreszcie, jak stwierdził słusznie WSA w Rzeszowie w wyroku z 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19, sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność tego rodzaju, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Okoliczność, że przedmiotu Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie można uznać za przedsiębiorstwo / zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy znajduje potwierdzenie również w nowszych interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na najświeższe interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z 23 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.278.2021.3.SKJ, z 19 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.249.2019.3.AK oraz 0114- KDIP1-2.4012.228.2019.2.WH, w których Dyrektor KIS zgodził się z Wnioskodawcami, iż nie można uznać przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną jego część z uwagi na fakt, iż w celu prowadzenia działalności w zakresie komercyjnego najmu Nieruchomości, Nabywca będzie obowiązany do podjęcia szeregu działań zarówno faktycznych jak i prawnych, bez których prowadzenie działalności, a wręcz odpowiednie jej utrzymanie i administrowanie nią nie byłoby możliwe.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 lipca 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.216.2023.2.AKS, Dyrektor KIS rozpatrywał przypadek, w którym osoba fizyczna, będąca właścicielem pensjonatu wraz z kompletnym wyposażeniem (w tym strefy SPA z sauną fińską oraz jacuzzi) dzierżawiła ten obiekt na rzecz Spółki, która w przedmiotowej nieruchomości prowadziła działalność turystyczno-hotelarską oraz restauracyjną. Dyrektor KIS, w przedmiotowej interpretacji przychylił się do stanowiska, iż sprzedaż tego obiektu przez osobę fizyczną nie stanowi sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bowiem zespół składników majątkowych mających być przedmiotem sprzedaży, ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności, składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży, były niewystarczające do prowadzenia działalności gospodarczej, tym samym nie umożliwiały nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez sprzedającego.

Mając na uwadze przedmiot Transakcji oraz określenie funkcji i zakres działalności, jakiej ma służyć Nieruchomość, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na wynajmie Nieruchomości. W przypadku przedmiotu Transakcji o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę nie może być mowy.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

D. Objaśnienia Ministra Finansów w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Przedstawione stanowisko w zakresie braku spełnienia warunków do zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa znajduje potwierdzenie w Objaśnieniach. Zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

1. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

2. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umowy najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

Przedmiotem Transakcji nie będzie równie Umowa Dzierżawy z Obecnym Operatorem, Umowa Zarządzania Technicznego, Umowa Zarządzania Administracyjnego, co do zasady także Umowy Serwisowe, czy Umowy na Dostawę Mediów.

W konsekwencji, Nabywca będzie zobowiązany do samodzielnego zorganizowania działalności Nieruchomości, podpisania nowych umów, tak aby umożliwić sobie prowadzenie z jej wykorzystaniem dalszej działalności gospodarczej.

W świetle Objaśnień: „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych", czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Ponadto, w ramach Transakcji, na Nabywcę nie przejdą także prawa i obowiązki z Umowy Dzierżawy niezbędne do prowadzenia na Nieruchomości działalności hotelowej.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wydzierżawione lub wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wydzierżawianiu lub wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wydzierżawieniem lub wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców lub dzierżawców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wydzierżawianiu lub wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile docelowo Budynek będzie stanowił pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) ona przeznaczona do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w dzierżawę lub najem, a następnie - do sprzedaży.

W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak bezpośredniego kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie zmuszony do podjęcia licznych działań pozwalających na prowadzenie działalności gospodarczej, która pomimo, że z pozoru wydawać może się zbliżoną tj. Nabywca wydzierżawi część Nieruchomości nowemu operatorowi w celu prowadzenia tam działalności hotelowej, to okoliczności faktyczne nie pozwalają stwierdzić, że działalność ta będzie kontynuowana.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna KIS z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS
z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna
z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczące dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu dostawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, co wyklucza spełnienie podstawowej przesłanki umożliwiającej zastosowanie omawianego zwolnienia. Sama okoliczność, że przy nabyciu Nieruchomości Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie ma znaczenia dla oceny spełnienia warunków zwolnienia, gdyż brak prawa do odliczenia nie wynikał z wykorzystania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. W konsekwencji, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania w analizowanej Transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działka o numerze (…), wchodząca w skład Gruntu zabudowana jest Budynkiem oraz dodatkowo Budowlami. Niezależnie od powyższego, warto również wskazać, że Grunt będący przedmiotem Transakcji jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działka wchodząca w jego skład położona jest w strefie mieszanej - o funkcjach usługowo-mieszkaniowych.

Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu, lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło po raz pierwszy w momencie wybudowania Budynku, a więc w bliżej nieokreślonej dacie przypadającej na długo przed nabyciem przez Zbywcę Nieruchomości (Budynek został wybudowany ok. XV w.). Następnie zasadne wydaje się uznanie, że do ponownego pierwszego zasiedlenia doszło w bliżej nieokreślonej dacie w latach 50. XX wieku, kiedy to Budynek został odbudowany po istotnym zniszczeniu w czasie II wojny światowej.

Wreszcie na skutek prac rewitalizacyjnych oraz przebudowy prowadzonej przez Zbywcę w latach 2007-2018, zdaniem Wnioskodawców doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia Budynku. Jednakże okoliczność ta pozostaje bez wpływu na ocenę zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż niezależnie od tego, czy poniesione nakłady stanowiły ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, czy nie - od zakończenia prac minęło ponad 2 lata. Bez wpływu na datę ostatniego „pierwszego zasiedlenia” pozostaje również przebudowa dokonana przez operatora (…) działającego w Budynku, bowiem to nie ten podmiot jest dokonującym dostawy Nieruchomości. Oznacza to, że ewentualne „ponowne pierwsze zasiedlenie” nastąpiło najpóźniej z chwilą zakończenia przebudowy w 2018 r, a więc również w okresie znacznie wcześniejszym niż planowana Transakcja. Niezależnie od tego, który z powyższych momentów uznać za ostatnie „pierwsze zasiedlenie” Budynku, to w każdym z nich do Transakcji upłynie więcej niż 2 lata.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości znajduje zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego strony Transakcji mogą zrezygnować w trybie art. 43 ust.10 i 11 ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy bowiem dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podczas gdy w odniesieniu do Transakcji spełnione są przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Podsumowując, w odniesieniu do Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji, z uwagi na upływ okresu przekraczającego dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia, dostawa Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT określonego wart. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto, w odniesieniu do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z pozostałych zwolnień przewidzianych wart. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa wart. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz niespełnieniu przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego
w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Nabywca planuje nabyć Nieruchomość (Grunt oraz własność Budynku, Budowli lub ich części znajdujące się na Gruncie) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Nabywcy jest prowadzenie działalności komercyjnej polegającej na dzierżawie lub wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wydzierżawiana i wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W świetle powyższego, przy dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.    oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.    własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.    prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.    wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.    koncesje, licencje i zezwolenia;

6.    patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.    majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.    tajemnice przedsiębiorstwa;

9.    księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

·    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

·    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca - Y oraz Nabywca - X planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu - działki nr (…), wraz z posadowionymi na nim budynkiem, budowlami, urządzeniami budowlanymi oraz innymi składnikami majątkowymi obejmującymi również przejęcie praw i obowiązków wynikających z określonych tam umów.

X posiada siedzibę działalności gospodarczej (...) i jest zarejestrowanym przedsiębiorcą prowadzącym działalność komercyjną. Y posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zarówno Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT na dzień planowanej Transakcji.

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

·      Nieruchomość - tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu – działki nr (…) oraz prawo własności Budynku i Budowli oraz urządzeń budowalnych na trwałe związanych z Gruntem); prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku), do których należy zaliczyć w szczególności wyposażenie Budynku, instalację wodną, ściekową i wód opadowych, które znajdują się na działce nr (…) i działce nr (…), infrastrukturę elektryczną, znajdującą się na działce nr (…), schody i nadproża prowadzące do Budynku znajdujące się na działce nr (…), a także szklany daszek nad wejściem do Budynku i zewnętrzna latarnia przy wejściu do Budynku znajdujące się na działce nr (…);

·      prawa i obowiązki z Umowy Najmu (…) (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja);

·      prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy wynikające z Umowy Najmu (…) (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

·      wynikające z przenoszonej Umowy Najmu (…) zobowiązania Zbywcy wobec najemcy, który wpłacił kaucję, do jej zwrotu lub rozliczenia zgodnie z Umową Najmu (…), oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemcy, który dostarczył odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednią umową najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

·      autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty budowalne;

·      architektoniczne i inne opracowania powstałe w związku z przebudową Budynku przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

·      prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z przebudową Budynku i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynku z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

·      dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynku, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynku, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynku, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

·      znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności

-     Umowy Najmu (…), a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

-     dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcą w ramach Umowy Najmu (…);

·      prawa i obowiązku z umowy dzierżawy zawartej z (…) na korzystanie przez Zbywcę z dojazdu do parkingu Nieruchomości;

·      projekty koncepcyjne, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynku i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynku, dokumentację powykonawczą Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

·      pozwolenia administracyjne związane z utrzymywaniem infrastruktury technicznej w działkach stanowiących drogi publiczne.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. praw i obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy;

2. praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Technicznego (przy czym nie można wykluczyć, że pomiędzy obecnym dostawcą tych usług, a Nabywcą lub nowym podmiotem świadczącym na rzecz Nabywcy usługi zarządzania Nieruchomością niezbędna będzie tymczasowa współpraca w celu prawidłowej realizacji zadań z zakresu zarządzania technicznego);

3. praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Administracyjnego, (przy czym nie można wykluczyć, że pomiędzy obecnym dostawcą tych usług, a Nabywcą lub nowym podmiotem świadczącym na rzecz Nabywcy usługi zarządzania Nieruchomością niezbędna będzie tymczasowa współpraca w celu prawidłowego rozliczenia mediów w odniesieniu do okresu rozliczeniowego, w którym dojdzie do Transakcji);

4. praw i obowiązków związanych z prowadzoną przez Obecnego Operatora działalnością hotelową, a w szczególności zobowiązań względem przeszłych oraz przyszłych klientów hotelu prowadzonego z wykorzystaniem przedmiotu Umowy Dzierżawy;

5. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów, czy Umów Obecnego Operatora. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe, a także Umowy Obecnego Operatora zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

6. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

7. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

8. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

9. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

10. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

11.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności - z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji
(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

12.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

13.  praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

14.  praw i obowiązków z umów rachunków bankowych, których stroną jest Zbywca;

15.  praw i obowiązków wynikających z umów zarządzania tzw. asset management i property management;

16.  koncesji, licencji (w tym licencji na oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania Nieruchomością) i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

17.  patentów i innych praw własności przemysłowej;

18.  majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

19.  tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Wskazali Państwo, że nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Zbywca na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawia część Nieruchomości, tj. część Budynku, wraz z miejscami parkingowymi zlokalizowanymi na terenie Nieruchomości, a także z wyposażeniem przekazanym w ramach umowy dzierżawy oraz urządzeniami i instalacjami na rzecz Y - Obecny Operator. Obecny Operator, jako operator hotelowy, prowadzi z wykorzystaniem Przedmiotu Dzierżawy działalność hotelową.

Zbywca jest także stroną umowy najmu, w ramach, której wynajmuje na rzecz (…) część powierzchni Budynku oraz miejsca parkingowe znajdujące się na Nieruchomości. Zgodnie z aktualnymi ustaleniami prawa i obowiązki wynajmującego przysługujące Zbywcy na podstawie Umowy Najmu (…) miałyby zostać przeniesione na Obecnego Operatora po spełnieniu określonych warunków, niemniej jednak do takiego przeniesienia nie dojdzie przed Transakcją, a w konsekwencji to Nabywca na skutek Transakcji stanie się stroną Umowy Najmu (…)a na podstawie art. 678 § kodeksu cywilnego.

Ponadto, w ramach Nieruchomości (…) oraz Obecny Operator podnajmują w ramach umów podnajmu część powierzchni udostępnionych im na podstawie Umowy Najmu (…) czy Umowy Dzierżawy. Intencją Wnioskodawców jest, aby Umowy Podnajmu zostały przeniesione przed Transakcją na Zbywcę, tak aby to on stał się wynajmującym z ich tytułu, a następnie na skutek Transakcji ich stroną stał się Nabywca. Alternatywnie, możliwe jest również, że Umowy Podnajmu zostaną przeniesione bezpośrednio na Nabywcę lub nowego operatora wybranego przez Nabywcę albo w przypadku części z nich (…). pozostanie podnajemcą. Dopuszczalne jest również, że to Zbywca zostanie podnajemcą części powierzchni w ramach istniejących Umów Podnajmu.

Zbywca posiada ponadto zawartą umowę na zarządzanie i koordynację obsługi technicznej nieruchomości z Obecnym Operatorem.

Zbywca, oprócz powyższego, jest również aktualnie stroną umów zarządzania administracyjnego Budynkiem z prowadzeniem rozliczeń mediów, umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na monitoring przeciwpożarowy, serwis i konserwację wind, serwis instalacji bezpieczeństwa przeciwpożarowego, konserwację, ochronę itp. oraz umów na dostawę mediów do Nieruchomości.

Przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach transakcji mogą być także prawa i obowiązki z umowy dzierżawy zawartej z (…) na korzystanie przez Zbywcę z dojazdu do parkingu Nieruchomości.

Obecny Operator jest stroną części umów (np. na dostawę telefonii i Internetu, usługi czyszczenia separatora), jak również odpowiada za kwestie odbioru odpadów („Umowy Obecnego Operatora”). Umowy te stanowią dla Obecnego Operatora element operacyjnego prowadzenia działalności w obiekcie i pozostają związane z obsługą gości hotelowych oraz zapewnieniem standardowych usług dostępnych na terenie nieruchomości.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił - na moment zawierania Umowy Sprzedaży - przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będą podlegały wyłącznie zabudowana Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie stanowiła również - na moment zawierania Umowy Sprzedaży - zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy, ponieważ, jak wynika z okoliczności sprawy, składniki majątkowe, które Zbywca planuje sprzedać nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań. Wskazali Państwo, że planowane jest, że Umowa Dzierżawy, Umowa Zarządzania Technicznego oraz Umowa Zarządzania Administracyjnego zostaną rozwiązane w związku z Transakcją. Nabywca zamierza natomiast zawrzeć nowe umowy w tym zakresie. W przypadku zawartych przez Zbywcę Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie ww. Umów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami Transakcji).

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że nabywana przez Kupującego Nieruchomość będzie umożliwiała prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie mogła być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) wraz z wraz z Budynkiem hotelowym i budowlami znajdującymi się na działce oraz pozostałymi składnikami będącymi przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2 należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty,
a w szczególności:

a)    kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b)    posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c)    użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będą m.in. posadowione na działce nr (…) budynek i budowle:

-     Budynek hotelowy;

-     Budowle: naziemne miejsca parkingowe przynależne do Budynku i przyłącza wodne, kanalizacyjne, telekomunikacyjne, energetyczne oraz gazowe.

Zbywca nabył Nieruchomość w 2006 r., następnie prowadził proces inwestycyjny obejmujący przebudowę istniejących ówcześnie budynków tj. na Budynek zrealizowany na podstawie kolejnych decyzji administracyjnych (…) wydawanych w latach 2007-2017. Decyzje te obejmowały zatwierdzenie projektów budowlanych oraz udzielenie pozwoleń na budowę i ich zmian, umożliwiając sukcesywną przebudowę ówczesnych budynków, które wcześniej pełniły funkcję (…), na obiekt hotelowy. Proces przebudowy i rozbudowy ówczesnych budynków do osiągnięcia aktualnej postaci Budynku zakończono w 2018 r., kiedy to Zbywca uzyskał pozwolenie na jego użytkowanie jako obiektu hotelowego. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zbywca zawarł umowę dzierżawy części Nieruchomości, która była i jest wykorzystywana przez dzierżawcę m.in. do prowadzenia działalności hotelowej oraz umowę najmu części Nieruchomości, z podmiotem, który prowadzi na wynajmowanej powierzchni m.in. (…). Operator (…) prowadzonego w Budynku, w 2018 r. uzyskał pozwolenie na budowę obejmujące przebudowę lokalu na (…) wraz ze zmianą sposobu użytkowania piwnicy i parteru. Nakłady Zbywcy poniesione w związku z prowadzoną w latach 2007-2018 przebudową przekroczyły 30% wartości początkowej Nieruchomości. W odniesieniu do poniesionych wydatków, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Zbywca nie ponosił i do dnia planowanej transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku i budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku oraz budowli znajdujących się na działce nr (…) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu Budynku hotelowego oraz budowli należących do Zbywcy, znajdujących się na działce nr (…).

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że Zbywca i Nabywca, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku hotelowego i budowli znajdujących się na działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu – działki nr (…) na której posadowione są ww. Budynek i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, a cała Transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej opisaną sprzedaż oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu Transakcji wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Ponadto, nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nie znajda zastosowania zwolnienia przedmiotowej transakcji z podatku VAT (w związku z rezygnacją Stron ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku, albowiem opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie objęta zwolnieniem.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej Transakcję. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Wskazuję ponownie, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych
w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.