Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.82.2026.2.PJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wpłynął 17 lutego 2026 r. Uzupełniła go Pani pismem z 16 marca 2026 r. stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako komornik sądowy będzie Pani dokonywać sprzedaży nieruchomości dłużnika w drodze licytacji. Zajęta nieruchomość dotyczy dłużnika, który obecnie ma status VAT zwolniony, zwolnienie podmiotowe. Nieruchomość została nabyta w 2011 roku. Dłużnik nie oświadczył jednoznacznie czy dokonywał odliczenia podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na pytania Organu wskazała Pani, ponadto że:

 1. Jakiego rodzaju podmiotem jest dłużnik - osobą fizyczną, osoba prawną czy inną jednostką organizacyjną?

   - Dłużnik jest osobą prawną: (...).

 2. Jaką działalność gospodarczą prowadził Dłużnik? Czy była to działalność gospodarcza związana z obrotem nieruchomościami?

   - Zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem działalności dłużnika jest:

(...).

 3. Z jakim zamiarem Dłużnik nabył Nieruchomość?

   - Nie posiada Pani wiedzy z jakim zamiarem dłużnik nabył nieruchomość.

 4. Czy Nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej?

   - Z posiadanej przez Panią wiedzy nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej.

 5. Jeżeli Nieruchomość nie była przez Dłużnika będącego osobą fizyczną wykorzystywana do działalności gospodarczej proszę wskazać do jakim celom służyła?

   - Nie dotyczy.

 6. Czy Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie przez Dłużnika będącego osobą fizyczną w prowadzonej działalności rolniczej, z której dokonywana była sprzedaż płodów rolnych opodatkowana podatkiem VAT?

   - Nie dotyczy.

 7. Czy Nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy, w związku z którą Dłużnik otrzymywał wynagrodzenie za udostępnianie Nieruchomości osobom trzecim?

   - Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy przez osoby trzecie i w związku z tym dłużnik otrzymuje wynagrodzenie - czynsz, do którego nie dolicza podatku VAT i nie wystawia faktury VAT ze względu na to, iż dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

 8. Czy transakcje związane z Nieruchomością miały charakter pomocniczy dla działalności gospodarczej Dłużnika?

   - Nie posiada Pani wiedzy czy transakcje związane z nieruchomością miały bądź mają charakter pomocniczy dla działalności gospodarczej dłużnika.

 9. Czy obrót z tytułu sprzedaży Nieruchomości przekroczy 240 000 zł?

   - Obrót z tytułu sprzedaży licytacyjnej nieruchomości przekroczy 240 000,00 zł.

         10. Oznaczenie Nieruchomość, będącej przedmiotem planowanej dostawy (nr działki, adres budynku lub nr księgi wieczystej). Jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek ewidencyjnych proszę wskazać oznaczenia wszystkich działek.

   - Oznaczenie nieruchomości: (...).

        11. W jaki sposób Dłużnik nabył Nieruchomość? Czy nabycie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

   - Dłużnik nabył nieruchomość w dniu (...) 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Z aktu notarialnego wynika, że nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Sprzedający wskazał, iż budynki i budowle stanowiły towar używany - w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (o podatku VAT) bowiem użytkował nieruchomość w okresie od jej nabycia i wspólnie z osobami działającymi w imieniu kupującej spółki (obecnie dłużnika) oświadczył, że z tytułu dokonania dokumentowanej aktem notarialnym czynności prawnej, nie są opodatkowani podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku [od towarów i usług] (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

        12. Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości?

   - W związku z tym jak ustalono Ad 11 przy sprzedaży nie był naliczony podatek VAT, kupującemu (dłużnikowi) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

        13. Jakiego rodzaju jest to nieruchomość: (...)?

   - Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami przemysłowymi, drogami wewnętrznymi oraz placami, urządzeniem wagi.

       14. Jeżeli nieruchomość stanowi grunt niezabudowany:

a) czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

b) jakie przeznaczenie jest przewidziane dla nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

c) czy dla nieruchomości została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy?

   - Nieruchomość zabudowana, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym (...).

        15. Jeżeli nieruchomość stanowi grunt zabudowany, budynek lub lokal:

   a) kiedy budynki lub budowle posadowione na gruncie zostały wybudowane? Czy znajdowały się one na gruncie w momencie jego nabycia?

   b) na jakiej działce ewidencyjnej posadowiony jest budynek lub budowla?

   c) czy w związku z wybudowaniem budynków lub budowli Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych w związku z ich wybudowaniem?

   d) kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub lokalu? Kiedy budynek, budowla lub lokal został oddany do użytkowania?

   e) czy Dłużnik ponosił w stosunku do budynku, budowli lub lokalu wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym?

    f) czy w stosunku do tych wydatków Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

   g) jeżeli zostały poniesione takie wydatki to czy były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej budynku, budowli lub lokalu?

   h) kiedy zakończono ulepszenie budynku, budowli lub lokalu? Proszę podać dokładną datę.

Odpowiadając na to pytanie proszę odnieść się do każdego budynku i budowli osobno.

   - Budynek magazynowy z biurami rok zakończenia budowy 1980, budowla po zbiorniku wodnym rok zakończenia budowy 1984, budynek stacji trafo rok zakończenia budowy 2002, budynek stróżówki rok zakończenia budowy 1980, budynek przemysłowy - stacji trójwentylatorowej rok zakończenia budowy 1980, obiekt wyremontowany po pożarze w listopadzie 2018 roku, budynek magazynowy rok zakończenia budowy 1980.

Ww. budynki posadowione są na działce numer ewidencyjny: (...). Przedmiotowa nieruchomość zakupiona została przez dłużnika (...) 2011 r. Z Informacji otrzymanych od dłużnika wynika, iż spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków, od których przysługiwałoby odliczenie podatku VAT, w związku z tym nie wystąpiły również wydatki przekraczające 30 % wartości początkowej budynków.

         16. Czy Nieruchomość była przez Dłużnika wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z opodatkowania?

   - Nie posiada Pani wiedzy do jakiej działalności była wykorzystywana nieruchomość przez dłużnika, czy do opodatkowanej, czy zwolnionej, czy do mieszanej.

Obecnie posiada Pani wiedzę, że nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy i dłużnik, jako podatnik VAT zwolniony, nie nalicza podatku VAT do czynszu.

         17. Czy prowadziła Pani udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług?

   - Wzywała Pani dłużnika na piśmie do złożenia oświadczenia czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości ma być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Prokurent dłużnika złożyła oświadczenie, następującej treści:

„Wystawiając faktury z tytułu dzierżawy dłużnik nie dolicza do czynszu podatku VAT, co utwierdziło mnie w przekonaniu, że skoro spółka nie jest czynnym podatnikiem VAT to również sprzedaż nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. Informacje dotyczące ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży uzyskałam od byłego księgowego spółki który wskazał, że z tego co pamięta nieruchomość została nabyta przez spółkę z naliczonym VAT. Nie posiada on jednak kopii umowy zakupu z tamtego okresu, co uniemożliwia jednoznaczne potwierdzenie tej okoliczności. Według jego wiedzy nabycie nieruchomości miało miejsce w 2011 roku. Również ja nie dysponuję kopią umowy zakupu, w związku z czym nie mam możliwości jednoznacznego potwierdzenia czy transakcja nabycia była objęta podatkiem VAT. Złożone przeze mnie oświadczenie zostało sporządzone wyłącznie na podstawie powyższych informacji oraz ustnych relacji i nie stanowi kategorycznego rozstrzygnięcia w tej sprawie”.

Pytanie

Czy powinna Pani naliczać podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Nie powinna Pani naliczać podatku VAT w związku z tym, że dłużnik obecnie ma status VAT-zwolniony, zwolnienie podmiotowe.

Zgodnie z art. 106e ust. 4 ustawy o VAT, faktura VAT podatnika VAT zwolnionego ze względu na limit obrotów powinna zawierać:

   - datę wystawienia, numer kolejny, imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy, nazwę (rodzaj) towaru lub usługi, miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów (...), cenę jednostkową towaru lub usługi i kwotę należności ogółem.

Podatnik zwolniony z VAT nie może wystawić faktury z naliczonym podatkiem VAT. Wystawia fakturę, która nie zawiera stawek ani kwoty podatku VAT, a jedynie kwotę brutto.

Nie powinna Pani także naliczać podatku VAT obecnie, ponieważ ewentualna korekta podatku naliczonego a uprzednio odliczonego przez dłużnika należała do jego obowiązków przy wyborze zwolnienia z VAT na podstawie art. 91 ust. 7 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Z art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Dłużnik jest spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez niego transakcje i w jego imieniu (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jako wskazała Pani w opisie zdarzenia przyszłego i jego uzupełnieniu Dłużnik obecnie ma status VAT zwolniony, Dłużnik prowadził działalność gospodarczą m.in. (...), według Pani wiedzy nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej, a ponadto nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy przez osoby trzecie i w związku z tym Dłużnik otrzymuje wynagrodzenie.

Zatem w stosunku do dostawy opisanej we wniosku nieruchomości Dłużnik będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Panią opisanej nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zwolnienie może mieć charakter przedmiotowy zależny od tego co będzie przedmiotem danej czynności, lub podmiotowy na który wpływ mają okoliczności dotyczące podatnika dokonującego danej czynności.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

 

Jednocześnie zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

   1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

         1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

   2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

-  jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

   4) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

 

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:

Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

 

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 ustawy, stanowi, że:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

    a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

    b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

   - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

   - wyrobów tytoniowych,

   - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

    c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

    d) terenów budowlanych,

    e) nowych środków transportu,

     f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

- urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),

- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

   g) hurtowych i detalicznych części do:

- pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),

- motocykli (PKWiU 45.4);

2) świadczących usługi:

    a) prawnicze,

    b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

    c) jubilerskie,

    d) ściągania długów, w tym factoringu.

Zgodnie z art. 18 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Dłużnik obecnie ma status VAT zwolniony. jednocześnie jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku obrót z tytułu sprzedaży licytacyjnej nieruchomości przekroczy 240 000,00 zł.

Zatem, aby ocenić czy w stosunku do planowanej sprzedaży Dłużnik będzie występował w charakterze podatnika zwolnionego należy ocenić czy obrót z tytułu egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości będzie wliczał się do limitu umożliwiającego skorzystanie ze zwolnienia z art. 113 ustawy.

W odniesieniu do transakcji związanych z nieruchomościami, o tym czy obrót z ich tytułu wlicza się do ww. limitu istotne znaczenia ma to, czy podlegają jednemu ze zwolnień wynikających z art. 43 ustawy, z których do dostawy nieruchomości zabudowanych - takich jak opisana we wniosku - odnosi się art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia na działce o numerze ewidencyjnym (...) posadowione są:

- budynek magazynowy z biurami rok zakończenia budowy 1980,

- budowla po zbiorniku wodnym rok zakończenia budowy 1984,

- budynek stacji trafo rok zakończenia budowy 2002,

- budynek stróżówki rok zakończenia budowy 1980,

- budynek przemysłowy - stacji trójwentylatorowej rok zakończenia budowy 1980, obiekt wyremontowany po pożarze w listopadzie 2018 roku,

- budynek magazynowy rok zakończenia budowy 1980.

Przedmiotowa nieruchomość zakupiona została przez dłużnika (...) 2011 r.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynek ten i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a planowaną dostawą w drodze licytacji komorniczej upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto z informacji otrzymanych od Dłużnika wynika, iż spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków, od których przysługiwałoby odliczenie podatku VAT, w związku z tym nie wystąpiły również wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynków

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do budynków jak i budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem dostawa działki nr (...) również będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym od podatku od towarów i usług.

Art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wskazuje, że do wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Zgodnie z art. 284 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, ze zm.; dalej: Dyrektywa 2006/112):

Jednocześnie zgodnie z art. 288 Dyrektywy 2006/112

1. Kwota rocznego obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 284, obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:

   a) wartość dostaw towarów i świadczenia usług w zakresie, w jakim byłyby one opodatkowane, gdyby zostały dokonane przez podatnika nieobjętego zwolnieniem;

   b) wartość transakcji zwolnionych, z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie, zgodnie z art. 98 ust. 2 lub art. 105a;

   c) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146–149 oraz art. 151, 152 i 153;

   d) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 138, gdy zastosowanie ma zwolnienie przewidziane w tym artykule;

   e) wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g), oraz usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.

2. Zbycie materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych przedsiębiorstwa nie jest jednak uwzględniane przy obliczaniu obrotu.

Przepisy ustawy zatem w sposób ścisły odwzorowują przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, która w art. 288 ust. 1 lit. e również stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa -http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy jest związana z zasadniczą działalnością i czy stanowi ona jej uzupełnienie.

Z brzmienia cytowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 (czyli uprawniającej do zwolnienia od podatku) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nieruchomość będąca przedmiotem licytacji komorniczej była przez Dłużnika wykorzystywana w działalności gospodarczej polegającej na wydzierżawianiu jej osobom trzecim w związku z czym Dłużnik otrzymuje wynagrodzenie - czynsz. Tym samym z okoliczności sprawy nie wynika, aby sprzedaż nieruchomości miała charakter transakcji pomocniczej. Wydzierżawianie nieruchomości i jej sprzedaż nie ma charakteru pomocniczego

do prowadzonej przez Dłużnika działalności w zakresie m.in. (...) ale są to dwie różne transakcje podstawowe – w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Dłużnika działalności.

Tym samym obrót z tytułu sprzedaży nieruchomości - działki nr (...) wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami będzie wliczał się do limitu 240 000 zł, od którego uzależnione jest stosowanie zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie z uwagi na to, że - jak już wskazano - opisana we wniosku dostawa nieruchomości nie będzie odbywała się w warunkach pierwszego zasiedlenia, przed nim, ani w ciągu dwóch lat po nim, a więc w przypadkach o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy, to nie będzie miało zastosowania wyłączenie ze zwolnienia podmiotowego wskazane w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit c ustawy.

Z powołanych przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, odpowiadając wprost na Pani pytanie należy stwierdzić, że nie będzie Pani naliczać podatku VAT przy sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości - działki nr (...) wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami. Nie można jednak zgodzić się z Pani stanowiskiem zgodnie z którym nie powinna Pani naliczać podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości w związku z tym, że Dłużnik obecnie ma status VAT-zwolniony, zwolnienie podmiotowe, biorąc pod uwagę bowiem, że przewidywany przez Panią obrót z tytułu sprzedaży licytacyjnej nieruchomości przekroczy 240 000 zł, to sprzedaż ta będzie pierwszą czynnością która spowoduje u Dłużnika przekroczenie limitu uprawniającego do zwolnienia. Opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z innego tytułu – z uwagi na objęcie jej zwolnieniem przedmiotowym wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a więc na innej podstawie prawnej.

Tym samym oceniając całościowo Pani stanowisko przedstawione we wniosku należy uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zadanego pytania) w zakresie podatku od towarów i usług, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, takie jak obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz elementów, które powinny znaleźć się na fakturze nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.