Interpretacja 0111-KDSB1-1.440.435.2025.1.ND

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

 

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 27 października 2025 r. (data wpływu 27 października 2025 r.), uzupełnionego pismami z dnia 27 października 2025 r. (data wpływu 30 października 2025 r.) oraz 16 stycznia 2026 r. (data wpływu 16 stycznia 2026 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

 

Przedmiot wniosku: towar (świadczenie kompleksowe) - dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego (…) wraz z udziałem w częściach wspólnych, prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (…) oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą

 

Opis towaru: Budynek mieszkalny jednorodzinny (…) w zabudowie bliźniaczej o powierzchni użytkowej (…) m² wraz z udziałem w częściach wspólnych (…), prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (…) oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą, (…). Budynek w stanie deweloperskim, zlokalizowany będzie w (…) na działce o numerze (…). Budynek oznaczony numerem (…) stanowi odrębny obiekt budowlany, został oddzielony od drugiego segmentu ścianą przeciwpożarową przebiegającą od fundamentu po dach. Budynek spełniać będzie kryteria zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych oraz przeznaczony będzie do stałego zamieszkania. Budynek wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą objęty zostanie jedną księgą wieczystą wraz z działką.

 

Rozstrzygnięcie: PKOB 11

 

Stawka podatku od towarów i usług: 8%

 

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy

 

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług

 

UZASADNIENIE

 

W dniu 27 października 2025 r. do tut. Organu wpłynął wniosek, uzupełniony w dniach 30 października 2025 r. oraz 16 stycznia 2026 r., w zakresie sklasyfikowania ww. przedmiotu wniosku dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.

 

W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis towaru (świadczenia kompleksowego):

(…)

 

Obecnie Wnioskodawca realizuje przedsięwzięcie budowlane w postaci (…) składającego się z (…) domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z ogrodami, zlokalizowanego w (…).

 

W ramach tego przedsięwzięcia oferowane są do sprzedaży domy o powierzchni użytkowej (…) m² (…).

 

(…)

 

Przedmiotem niniejszego wniosku jest wchodzący w skład wskazanej inwestycji dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej, który w ramach przedmiotowego przedsięwzięcia budowlanego został oznaczony jako (…) (dalej: „Dom”, „Lokal”, lub „Nieruchomość”).

 

Nieruchomość ma powierzchnię (…) m² (…)

 

Dom jest oddawany w stanie deweloperskim w wysokim standardzie wykończenia, na który składają się:

(…)

 

Z Nieruchomością związany będzie udział w gruncie (działce, na której została ona wybudowana) oraz w częściach wspólnych. Z uwagi na charakter przedmiotowej inwestycji, tj. budowy domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności, będzie dokonywany podział nieruchomości wspólnej do korzystania, w ten sposób, że właścicielom określonych budynków będzie przysługiwało prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej (…).

 

Nabywcom nie będzie przysługiwać prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim do korzystania z niej na zasadzie wyłączności są uprawnieni właściciele innych budynków. Każdy budynek będzie miał określony na mapie teren do wyłącznego użytkowania.

 

(…)

 

Nieruchomość jest częścią inwestycji, dla której zostały udzielone stosowne pozwolenia (…)

 

Dom ma własne wejście z poziomu gruntu, własne instalacje, które będą oddzielnie wykorzystywane. Posiada również powierzchnię użytkową mniejszą niż 300 m² i jest oddzielony od pozostałych lokali (…)

 

(…)

 

Nieruchomość będzie sprzedawana razem z następującą infrastrukturą techniczną i towarzyszącą:

(…)

 

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że wszystkie powyższe elementy:

- są nierozerwalnie związane z budynkiem,

- są niezbędne do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

- są przekazywane obowiązkowo w ramach dostawy budynku,

- nie są przekazywane na życzenie nabywcy.

 

Wraz z dostawą przedmiotowej Nieruchomości udostępniony zostanie dostęp do (…)

 

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie towary wchodzące w zakres dostawy tworzą świadczenie kompleksowe, którego głównym elementem jest Nieruchomość. Elementy infrastruktury są z nią ściśle powiązane i stanowią integralną część świadczenia, nie mogą być dostarczane oddzielnie. Wnioskodawca podkreśla również, że dostawa infrastruktury jest funkcjonalnie i technicznie związana z Nieruchomością. Bez niej nie mogłaby spełniać swojej funkcji (…).

 

Dominującym świadczeniem jest dostawa Nieruchomości, natomiast elementy infrastruktury technicznej i towarzyszącej mają charakter pomocniczy, przy czym są one niezbędne do korzystania z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

 

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że wynagrodzenie za świadczenie będzie kalkulowane łącznie, jako cena za dostawę budynku wraz z infrastrukturą. Nie przewiduje się odrębnego rozliczania poszczególnych elementów.

 

Dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie obejmować wyposażenia budynku, rozumianego jako elementy ruchome (np. meble, sprzęt AGD, wyposażenie kuchni/łazienki). Przedmiotem dostawy jest wyłącznie budynek z infrastrukturą stałą.

 

Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskodawcy, dostawa niniejszego Lokalu powinna być objęta obniżoną stawką VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”).

 

Zgodnie z art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT, obniżoną stawkę VAT, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

 

Warunkiem zastosowania 8% stawki jest więc spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części. Po drugie, obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

 

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r. poz. 1436, 1597, 1681 i 1762), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

 

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT.

 

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) została określona w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Dział 11 tego dokumentu dotyczy budynków mieszkalnych i jest podzielony na trzy grupy:

               111. Budynki mieszkalne jednorodzinne (samodzielne budynki takie jak pawilony, wille domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp. oraz domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu);

               112. Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach, budynki o trzech i więcej mieszkaniach);

               113. Budynki zbiorowego zamieszkania (np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., a także budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych oraz budynki rezydencji prezydenckich i biskupich).

 

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy szeregowe i domy bliźniacze), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

 

Jednocześnie w art. 41 ust. 12b ustawy VAT przewidziano również limit powierzchniowy dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z tą regulacją, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

 

Biorąc pod uwagę powyższe, dla grupy 111 ma zastosowanie limit 300 m² (tylko bowiem ta grupa została określona jako budynki mieszkalne jednorodzinne), natomiast w pozostałych dwóch przypadkach (grupa 112 i 113) jest to limit 150 m² przypadających na jeden lokal.

 

W sytuacji, w której powyższe limity zostałyby przekroczone, preferencyjną stawkę podatku VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (tj. 150 m² albo 300 m²) w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy VAT).

 

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedawany Lokal w postaci domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej powinien zostać zaklasyfikowany do grupy 111 PKOB - tj. budynki mieszkalne jednorodzinne - do których zalicza się m.in. domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

 

Realizowany budynek w zabudowie połączonej, posiada ściany wydzielające lokale mieszkalne, spełniające parametry ścian pożarowych, jak również osobne wejście i instalacje, a także będzie sprzedawany i użytkowany oddzielnie od pozostałych.

 

W takim przypadku nie powinno ulegać wątpliwości, że przy sprzedaży wskazanego lokalu mieszkalnego w zabudowie szeregowej przysługuje prawo do skorzystania z preferencyjnej stawki VAT w wysokości 8%.

 

Takie podejście potwierdzają również wydane dotychczas Wiążące Informacje Stawkowe (WIS). Przykładem może być m.in. WIS z dnia 11 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDSB1-1.440.29.2025.3.GB, z dnia 13 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDSB1-1.440.372.2024.4.MSM, czy z dnia 20 lutego 2024 r. sygn. 0111-KDSB1-1.440.486.2023.4.PK.

 

Do wniosku dołączono:

(…)

 

W dniu 30 października 2025 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku, do którego Wnioskodawca dołączył:

(…)

 

W dniu 16 stycznia 2026 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku, w którym Wnioskodawca wskazał:

(…)

 

Uzasadnienie występowania świadczenia kompleksowego (dostawy towarów)

 

Należy podkreślić, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedno świadczenie obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka czynności, świadczenie to nie powinno być sztucznie dzielone dla celów podatkowych.

 

Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za czynność zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do czynności zasadniczej.

 

Aby móc wskazać, że dane świadczenie jest świadczeniem złożonym (kompleksowym), powinno składać się ono z różnych czynności, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na świadczenie kompleksowe składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne czynności pomocnicze. Natomiast czynność należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania świadczenia zasadniczego. Pojedyncza czynność traktowana jest zatem jak element świadczenia kompleksowego wówczas, jeżeli cel świadczenia czynności pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez czynności pomocniczej.

 

Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia, świadczenie nie powinno być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będzie jedno świadczenie kompleksowe, obejmujące kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład wykonywanego świadczenia wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

 

W przypadkach, w których występuje kilka czynności, które składają się w rezultacie na jedno zasadnicze świadczenie, możemy mówić o pewnym kompleksie świadczeń. Zagadnienie to było przedmiotem wielu orzeczeń wydawanych zarówno przez TSUE, jak i sądy administracyjne. Można tu przywołać, np. wyroki TSUE, które zapadły w sprawach C-111/05 Aktiebolaget NN v. Skatteverket i C-41/04 Levob Verzekeringen BV v. OV Bank NV, z których jednoznacznie wynika, że w sytuacji gdy dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

 

Stanowisko takie przedstawił również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 25 lutego 1999 r., nr C-349/96 stwierdzając, że: Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za usługę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako usługi pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej. Usługę należy uznać za usługę pomocniczą w stosunku do usługi zasadniczej, jeśli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz jest środkiem do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

 

Odnosząc się do zagadnienia będącego przedmiotem wniosku, wskazać również należy, że:

   - w wyroku TSUE z dnia 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen, Trybunał wskazał, że po pierwsze z art. 2 ust. 1 szóstej dyrektywy wynika, że każda transakcja powinna być uznawana za odrębną i niezależną, a po drugie, że czynność złożona z jednego świadczenia w sensie ekonomicznym nie powinna być sztucznie rozdzielana, by nie zakłócać funkcjonowania podatku VAT. W ocenie Trybunału, aby określić, czy mamy do czynienia z jednym świadczeniem, należy przede wszystkim poszukać elementów charakterystycznych dla rozpatrywanej czynności celem ustalenia, czy podatnik dostarcza konsumentowi kilka odrębnych świadczeń głównych, czy też jedno świadczenie (pkt 20 wyroku). Podobnie jest w przypadku, jeśli dwa (lub więcej) świadczenia (lub czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta, rozumianego jako przeciętny konsument, są tak ściśle związane, że stanowią one obiektywnie jedno tylko nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (punkt 22 wyroku),

   - w wyroku z dnia 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP Trybunał wskazał, że aby móc uznać, że ogół świadczeń zapewnianych przez wynajmującego najemcy stanowi jedno świadczenie, należy zbadać czy wykonywane świadczenia stanowią jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, czy też obejmują one świadczenie główne, względem którego pozostałe świadczenia mają charakter dodatkowy (pkt 22 wyroku).

 

Charakter danego świadczenia należy oceniać biorąc pod uwagę punkt widzenia nabywcy oraz cechy charakterystyczne tego świadczenia (vide: wyrok TSUE z 21 lutego 2008 r. w sprawie C-425/06 Part Service srl, ECLI:EU:C:2008:108, pkt 51-53; z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro, ECLI:EU:C:2009:365, pkt 17-19 oraz z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV, ECLI:EU:C:2009:722, pkt 36-38).

 

Stanowisko takie przedstawiła również Rzecznik Generalna Juliane Kokott w opinii z 22 października 2020 r. do sprawy C-581/19 Frenetikexito - Unipessoal Lda przeciwko Autoridade Tributária e Aduaneira wskazując, że Wskazówką świadczącą o istnieniu jednego świadczenia złożonego jest też jednolity cel gospodarczy transakcji (26). Jeżeli przeciętnemu świadczeniobiorcy zależy właśnie na połączeniu kilku świadczeń, przemawia to za istnieniem jednego świadczenia złożonego. W świetle orzecznictwa Trybunału jedno świadczenie złożone występuje wtedy, kiedy wszystkie elementy świadczenia są niezbędne dla osiągnięcia jego celu (27). Rzecznik Generalna zauważyła także, że Jeżeli zespół świadczeń i czynności ustala cenę łączną, w świetle orzecznictwa Trybunału jest to również wskazówka świadcząca o istnieniu jednego świadczenia złożonego (30). Odwrotnie natomiast: uzgodnienie odrębnych cen za poszczególne elementy świadczenia również jest jedynie wskazówką przemawiającą za istnieniem kilku niezależnych świadczeń (31). Należy zauważyć, że powołaną wyżej opinię podzielił TSUE w wydanym 4 marca 2021 r. wyroku C-581/19.

 

Podsumowując zatem powyższe, świadczenie kompleksowe ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy, dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze - tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego (lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego). Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy - wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa (lub więcej), niezależnie opodatkowane świadczenia.

 

Jednym z decydujących czynników uznania towaru za „świadczenie kompleksowe” jest zatem także to, czy przeciętny konsument (tj. przeciętny świadczeniobiorca) postrzega otrzymane świadczenie jako wiele niezależnych świadczeń, czy też jedno pojedyncze świadczenie. Kluczowym kryterium w tym przypadku jest powszechny odbiór, a więc to, co rozumie pod tym ogół ludności. Cechą charakterystyczną jednego świadczenia złożonego jest nierozerwalność jego poszczególnych elementów. Ponadto wskazówką świadczącą o istnieniu jednego świadczenia złożonego jest też jednolity cel gospodarczy transakcji. Jeżeli przeciętnemu świadczeniobiorcy zależy właśnie na połączeniu kilku świadczeń, przemawia to za istnieniem jednego świadczenia złożonego. W świetle orzecznictwa TSUE jedno świadczenie złożone występuje zatem wtedy, kiedy wszystkie elementy świadczenia są niezbędne dla osiągnięcia jego celu.

 

Warto jednak zauważyć, że oceniając powiązanie różnych czynności pod kątem występowania świadczenia kompleksowego, należy zwrócić szczególną uwagę na indywidualny charakter całego świadczenia. Oznacza to, że te same czynności, wykonywane w różnych warunkach, przez różne podmioty mogą podlegać różnym kryteriom oceny, zważywszy na aspekt ekonomiczny oraz cel całej transakcji. W niniejszej sprawie istotne kryterium oceny stanowi nietypowość, niepowtarzalność całego przedsięwzięcia o innowacyjnym charakterze.

 

W tym miejscu należy wyjaśnić także, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

 

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

 

Jeżeli mamy do czynienia z działką, na której znajduje się więcej niż jeden budynek, dostawa budynku mieszkalnego spełniającego kryterium budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym następuje wraz z proporcjonalnie obliczoną w stosunku, np. do powierzchni użytkowej budynku, dostawą gruntu.

 

Ponadto zauważyć należy, że dostawa infrastruktury technicznej i towarzyszącej przynależnej do budynku również powinna zostać obliczona proporcjonalnie w stosunku np. do powierzchni użytkowej budynku. Istotne jest, aby przyjęty klucz podziału był rzetelny i miarodajny, a tym samym odzwierciedlał stan faktyczny.

 

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, uwzględniając opis zawarty we wniosku, jego uzupełnieniu i załącznikach, należy wskazać, że czynności składające się na dostawę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (…) w zabudowie bliźniaczej, wraz z udziałem w częściach wspólnych, prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą - są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

 

Także wszystkie podjęte czynności zmierzają do efektu końcowego, którym jest dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego (…) w zabudowie bliźniaczej, wraz z udziałem w częściach wspólnych, prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą. Klient nie jest zainteresowany nabyciem poszczególnych elementów osobno, samodzielnie nie mają one dla Niego istotnego znaczenia i służą tylko osiągnięciu celu końcowego. Nie da się bowiem dostarczyć infrastruktury technicznej i towarzyszącej bez dostarczenia budynku, a jednocześnie budynek bez tej infrastruktury ma znacząco gorsze - a w przypadku przyłączy mediów wręcz uniemożliwiające - zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Nie da się również odłączyć infrastruktury od lokalu i sprzedać ją osobno, innym nabywcom. Ponadto infrastruktura nie może być przedmiotem odrębnego, niezależnego obrotu, gdyż nie stanowi ona prawa rzeczowego lub ograniczonego prawa rzeczowego.

 

Dodatkowo wyjaśnić należy, że z własnością budynku związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten stanowi prawo nierozerwalnie związane z własnością budynku i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. W konsekwencji sprzedaż budynku obejmuje również z mocy prawa przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej, który stanowi jego integralny element. Ponadto w przedmiotowej sprawie prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (…), także nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu.

 

(…) przyznane zostaną nabywcy w ramach umowy quoad usum, tj. określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem prawa korzystania z tych elementów przez inne osoby. Zatem w przypadku sprzedaży przedmiotowego budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, zastosowanie będzie miała jedna stawka VAT.

 

Mając na uwadze, przedstawione okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że czynności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu, mają charakter kompleksowy.

 

Elementem dominującym (głównym) w ramach opisanego świadczenia będzie dostawa budynku, natomiast elementy pomocnicze to wszystko to, co stanowi udział w częściach wspólnych, prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej oraz infrastrukturę techniczną i towarzyszącą pozwalającą na korzystanie z budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i zapewniając lepsze warunki korzystania z budynku.

 

Wobec powyższego stwierdzić należy, że dostawa budynku (…) jest kluczowym elementem realizowanego świadczenia. Pozostałe elementy świadczenia przyczyniają się do efektywniejszego wykonania świadczenia głównego.

 

Powyższe wywołuje skutki w zakresie jednolitego opodatkowania wszystkich czynności wchodzących w skład tego świadczenia, zgodnie z usługą główną (dominującą). Tym samym, w dalszej części decyzji dokonano klasyfikacji dla towaru - budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (…).

 

Uzasadnienie klasyfikacji towaru

 

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy - towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

 

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) - Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Klasyfikacja ustala symbole, nazwy i zakres poszczególnych grupowań klasyfikacyjnych na czterech poziomach tj.: sekcji, działów, grup i klas.

 

Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB - przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

 

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m² powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

 

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

 

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

 

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

 

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

 

Z treści wniosku, uzupełnienia, a także z przedłożonych dokumentów wynika, iż przedmiotowy budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, zlokalizowany będzie na działce o numerze (…). Przedmiotowy budynek będzie oddzielony od drugiego segmentu ścianą przeciwpożarową przebiegającą od piwnicy po dach, będzie miał własne wejście z poziomu gruntu oraz własne instalacje. Powierzchnia użytkowa budynku wyliczona zgodnie z PKOB będzie wynosić (…) m², natomiast powierzchnia mieszkalna wynosić będzie powyżej 50% jego całkowitej powierzchni użytkowej.

 

W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w sekcji 1 Budynki w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (grupa 113).

W grupie 111 Budynki mieszkalne jednorodzinne mieści się klasa 1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

- Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

- Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis oraz przedłożone dokumenty, budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej (…), należy klasyfikować, jako budynek mieszkalny w dziale PKOB 11. W przedmiotowym budynku ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana będzie dla celów mieszkalnych.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług

 

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

 

Z kolei na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

 

Jak stanowi art. 146ef ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

 

W tym miejscu należy ponownie wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

 

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

 

Jak wynika z art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do:

 1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

 2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

        - w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

 

Stosownie do treści art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. z 2024 r. poz. 1361, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

 

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to - jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy - budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

 

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części. Po drugie, obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

 

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku towar (świadczenie kompleksowe) - budynek mieszkalny jednorodzinny (…) w zabudowie bliźniaczej, wraz udziałem w częściach wspólnych, prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (…) oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą, będący budynkiem stałego zamieszkania, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m², klasyfikowany jest do PKOB 11 oraz jest zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, jego dostawa będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy.

 

Informacje dodatkowe

 

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług. W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.

 

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do towarów (świadczeń kompleksowych) tożsamych pod każdym względem z towarem będącym przedmiotem niniejszej decyzji.

 

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, w odniesieniu do towaru (świadczenia kompleksowego) będącego jej przedmiotem, który zostanie sprzedany, zaimportowany lub wewnątrzwspólnotowo nabyty w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 3 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

­   - podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

­   - towar (świadczenie kompleksowe), będący przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

 

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS,

albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

 

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do towaru będącego przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że:

­   - klasyfikacja towaru (świadczenia kompleksowego), lub

­   - stawka podatku właściwa dla towaru (świadczenia kompleksowego), lub

­   - podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

 

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową.

 

POUCZENIE

 

Od niniejszej decyzji - stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej - służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

 

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/ e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

 

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).