WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)
Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (...) z dnia 20 marca 2026 r. (data wpływu 20 marca 2026 r.), uzupełnionego pismami z dnia 24 kwietnia 2026 r. (data wpływu 24 kwietnia 2026 r.), 10 czerwca 2026 r. (data wpływu 10 czerwca 2026 r.), 11 czerwca 2026 r. (data wpływu 11 czerwca 2026 r.) oraz 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.
Przedmiot wniosku:
Usługa – budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze
Opis towaru:
Roboty budowlane wykonywane w ramach usługi budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym, oznaczonego nr (...), zlokalizowanego na terenie inwestycji znajdującej się (...).
Przedmiotowy budynek po jego wybudowaniu posiadać będzie (...) kondygnacji nadziemnych (w tym (...) kondygnacje mieszkalne i 1 kondygnację usługową) oraz (...) kondygnacje podziemne. W budynku tym znajdować się będą m.in. (...) lokale mieszkalne i (...) lokali usługowych.
Sposób wykończenia budynku to standard deweloperski.
Rozstrzygnięcie:
PKWiU 2015 - 41
Stawka podatku:
23%
Podstawa prawna:
art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy
Cel wydania WIS:
określenie stawki podatku od towarów i usług
UZASADNIENIE:
W dniu 20 marca 2026 r. Wnioskodawca złożył wniosek, uzupełniony w dniach 24 kwietnia 2026 r., 10 czerwca 2026 r., 11 czerwca 2026 r. i 16 czerwca 2026 r., w zakresie sklasyfikowania ww. usługi dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.
W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi:
(...)
Decyzją z (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił dla (...) pozwolenia na budowę obejmującego: (...) budynki mieszkalne wielorodzinne, w tym (...) z usługami na parterze, wraz z garażami podziemnymi, (...) instalacjami wewnętrznymi: (...), na działkach (...) w (...)
(...) Teren inwestycji został przeznaczony pod zabudowę usługową, zabudowę mieszkalną wielorodzinną, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, z ustaleniem minimum 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny oraz minimum 1 miejsce parkingowe na każde 50 m2 powierzchni użytkowej funkcji usługowej lokalizowane w ramach zagospodarowania terenu inwestycji.
(...)
Z projektu architektoniczno-budowlanego zatwierdzonego w pozwoleniu na budowę wynikają dane w m2 dla budynku nr (...), którego dotyczy wniosek:
- suma powierzchni użytkowej mieszkań (...);
- suma powierzchni użytkowa lokali (niemieszkalnych) (...);
- suma powierzchni ruchu (...);
- suma powierzchni garaży (...);
- suma komórek lokatorskich (...);
- suma powierzchni pomieszczeń technicznych i gospodarczych (...);
- suma powierzchni budynku (...).
Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w dziale 11.
Zgodnie z art. 41 ust. 12 stawkę podatku 8% stosuje się do budowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ust. 12a stanowi, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.
Kluczowe znaczenie mają wyjaśnienia zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w części I. Objaśnienia wstępne. 2. Pojęcia podstawowe.
Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jeżeli mniej niż połowa powierzchni użytkowej budynku jest wykorzystywana na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny.
Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:
- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.
Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).
Zgodnie z podanym Objaśnieniem należy pominąć sumę powierzchni ruchu (...) oraz sumę powierzchni pomieszczeń technicznych i gospodarczych (...), co daje sumę powierzchni użytkowej budynku (...) m2, a do powierzchni mieszkań dodać powierzchnię komórek lokatorskich, co daje sumy:
- powierzchni użytkowej mieszkań i komórek lokatorskich (...),
- powierzchni użytkowa lokali (niemieszkalnych) (...) m2,
- powierzchni garaży (...) m2.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
- art. 2 ust. 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.;
- art. 2 ust. 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".;
- art. 3 ust. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
- art. 3 ust. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Objaśnienia wstępne PKOB wskazują, że część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Wózkarnia i suszarnia to nazwy pomieszczeń pomocniczych (wspólnych) w budynkach mieszkalnych, zwłaszcza wielorodzinnych.
Wózkarnia to wydzielone pomieszczenie przeznaczone do przechowywania: wózków dziecięcych, wózków inwalidzkich, czasem także chodzików, rowerów dziecięcych lub hulajnóg. Cechy charakterystyczne: znajduje się zwykle na parterze lub w pobliżu klatki schodowej/windy, ma ułatwiony dostęp (brak schodów, szerokie drzwi), służy wszystkim mieszkańcom budynku (część wspólna).
Suszarnia to pomieszczenie przeznaczone do suszenia prania mieszkańców budynku. Cechy charakterystyczne: wyposażona w linki, drążki lub stojaki do wieszania prania, ma dobrą wentylację (naturalną lub mechaniczną), często zlokalizowana na poddaszu, ostatniej kondygnacji albo w piwnicy, również stanowi część wspólną nieruchomości.
Garaż może być:
1) samodzielnym lokalem niemieszkalnym (art. 2 ust. 2 u.w.l.), wtedy można go uznać za lokal niemieszkalny,
2) pomieszczeniem przynależnym do lokalu, będąc częścią składową lokalu (art. 2 ust. 4 u.w.l.), wtedy powinien być traktowany tak samo jak piwnica i zaliczony do części mieszkalnej,
3) pomieszczeniem nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.), co prowadzi do pytania, jak zakwalifikować powierzchnię takiego garażu, czy do części mieszkalnej, czy niemieszkalnej.
Powierzchnie nieruchomości wspólnej (które nie są lokalami), a przy tym niestanowiące powierzchni nieistotnej dla kwalifikacji budynku (według PKOB pomija się powierzchnię pomieszczeń technicznych instalacji ogólnobudowlanych, powierzchnię komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki), a więc takie jak hale garażowe będące częścią nieruchomości wspólnej, nie mogą być w całości przypisane do jednej kategorii mieszkalnej albo niemieszkalnej.
Należy je rozliczyć proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i lokali niemieszkalnych. Jeśli części wspólne służą całemu budynkowi, to ich metraż musi zostać rozdzielony na obie funkcje (mieszkaniową i niemieszkalną) zgodnie z proporcją powierzchni samych lokali. Jeśli budynek posiada lokale mieszkalne i lokale niemieszkalne (np. biura, sklepy, usługi), a garaż jest częścią wspólną, to dla potrzeb klasyfikacji PKOB powierzchnię garażu należy doliczyć do obu kategorii powierzchni w stosunku, w jakim pozostaje powierzchnia lokali mieszkalnych do niemieszkalnych.
W naszym przypadku proporcja powierzchni użytkowej mieszkań i komórek lokatorskich (...) do powierzchni użytkowej lokali (niemieszkalnych) (...) wynosi (...), inaczej mówiąc (...)% całości. Po zastosowaniu tego wskaźnika proporcji do powierzchni garażu, okazuje się, że część mieszkalna stanowi (...)% powierzchni użytkowej budynku. Jeśli powierzchnia użytkowa budynku mieszkalna przekracza 50% sumy powierzchni użytkowej mieszkalnej i niemieszkalnej, to wówczas uzyskana proporcja powinna być odniesiona także do niewyodrębnionej hali garażowej (niestanowiącej odrębnego lokalu), związanej zarówno z powierzchnią mieszkalną, jak i niemieszkalną budynku.
Inwestor nie przewiduje wyodrębnienia hali garażowej jako odrębnego lokalu, lecz uznaje ją – według projektu budowlanego zatwierdzonego w pozwoleniu na budowę – za część nieruchomości wspólnej przeznaczonej do wspólnego użytku właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych i będzie sprzedawane jako prawo do korzystania.
(...) Budynek zalicza się do budynku objętego społecznym budownictwem mieszkaniowym.
Do wniosku dołączono:
(...)
W piśmie z dnia 24 kwietnia 2026 r. (data wpływu 24 kwietnia 2026 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 17 kwietnia 2026 r., znak: 0111-KDSB1-1.440.83.2026.1.ND, Wnioskodawca wskazał:
(…)
Ad. 1) Potwierdzamy, że w ramach złożonego, w dniu 20 marca 2026 roku wniosku, oczekujemy sklasyfikowania usługi budowy budynku (...)
Ad. 2) Szczegółowy zakres czynności, które wykonujemy (...) określa (...)
Ad. 3) Wyjaśniamy, że przedmiotem naszego wniosku są tylko prace realizowane wyłącznie w bryle budynku. Zakres naszej umowy zawiera również czynności wykonywane poza obrębem budynku (...), ale nie wchodzą one w zakres złożonego wniosku.
Ad. 4) Realizacja budynku (...) odbywa się w poniższej lokalizacji. Adres nieruchomości: (...).
(...)
Ad. 5) Wyjaśniamy, iż w ramach realizowanej umowy oddamy Inwestorowi budynek w standardzie deweloperskim – (...)
Podkreślamy, że realizowana przez nas umowa, a tym samym zakres wniosku, nie obejmuje w żadnym elemencie dostawy wyposażenia budynku. (...).
(…)
Do uzupełnienia dołączono:
(...)
W piśmie z dnia 10 czerwca 2026 r. (data wpływu 10 czerwca 2026 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 3 czerwca 2026 r., znak: 0111-KDSB1-1.440.83.2026.2.ND, Wnioskodawca wskazał:
Potwierdzamy, że w ramach złożonego, w dniu 20 marca 2026 roku wniosku, oczekujemy sklasyfikowania usługi budowy budynku (...)
(…)
Do uzupełnienia dołączono:
(...)
W dniu 16 czerwca 2026 r. Wnioskodawca przesłał (...)
W trybie przewidzianym w art. 200 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zwanej dalej Ordynacją podatkową, postanowieniem z dnia 16 czerwca 2026 r. tut. Organ wyznaczył Stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Postanowienie zostało skutecznie doręczone w dniu 16 czerwca 2026 r.
W dniu 23 czerwca 2026 r. Wnioskodawca przesłał do tut. Organu pismo, w którym wskazał: W odpowiedzi na postanowienie z dnia 16 czerwca 2026 roku przekazuję, iż podtrzymujemy stanowisko zawarte we wniosku z dnia 20 marca 2026 roku uszczegółowione pismem wyjaśniającym z dnia 24 kwietnia oraz 10 i 16 czerwca 2026 roku.
Uzasadnienie klasyfikacji usługi:
Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.
Do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie świadczonych usług należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.).
Podstawowe cele, konstrukcje i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretacje wskazują zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w ww. rozporządzeniu.
Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).
Zgodnie z pkt 1.2 zasad metodycznych, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) składa się z:
- niniejszych zasad metodycznych,
- uwag do poszczególnych sekcji,
- schematu klasyfikacji.
Natomiast schemat klasyfikacji – jak wskazano w pkt 1.4 zasad metodycznych – stanowi wykaz grupowań i obejmuje:
- symbole grupowań,
- nazwy grupowań.
Stosownie do pkt 5.3.2 zasad metodycznych, każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.
W pkt 7.6 zasad metodycznych zawarto ogólne reguły klasyfikowania usług. I tak, na podstawie pkt 7.6.2, gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:
- grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,
- usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,
- usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.
Zgodnie z tytułem, Sekcja F Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług obejmuje „OBIEKTY BUDOWLANE I ROBOTY BUDOWLANE”.
W świetle wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), sekcja F obejmuje:
- budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej oraz wodnej,
- roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym,
- opracowywanie kosztorysów stanowiących integralną część robót budowlanych,
- realizację projektów budowlanych do sprzedaży.
Sekcja ta nie obejmuje:
- zarządzania projektami budowlanymi w zakresie obiektów inżynierii lądowej i wodnej, sklasyfikowanego w 71.1,
- wynajmu maszyn i urządzeń budowlanych bez operatora, sklasyfikowanego w 77.32,
- usług instalowania mechanicznych lub elektrycznych urządzeń do zamykania sejfów i skarbców, powiązane z późniejszym ich monitorowaniem, sklasyfikowanych w 80.20.10.0.
W sekcji F zawarty jest m.in. dział 41 „BUDYNKI I ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW”, który obejmuje:
- budynki mieszkalne i niemieszkalne,
- roboty ogólnobudowlane związane ze wznoszeniem kompletnych budynków mieszkalnych, budynków biurowych, budynków handlowych oraz innych budynków użyteczności publicznej, budynków gospodarstw rolnych itp., na własny rachunek lub na zlecenie.
Dział ten nie obejmuje:
- robót budowlanych związanych ze wznoszeniem obiektów przemysłowych (z wyłączeniem budynków), sklasyfikowanych w 42.99.1, 42.99.2,
- wyspecjalizowanych robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 43.
W PKWiU 41 mieści się klasa 41.00 „BUDYNKI I ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW”.
W związku z powyższym, usługa będąca przedmiotem wniosku spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 41 „BUDYNKI I ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW”.
Klasyfikacja została dokonana zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), zwłaszcza z uwzględnieniem pkt 5.3.2 tych zasad.
Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług:
W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Z kolei na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.
Na podstawie art. 146ef ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;
2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.
Podstawę do zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług do usługi budowy obiektu zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym przewiduje przepis art. 41 ust. 12 ustawy.
Jak stanowi art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy, stawkę podatku o której mowa w ust. 2 stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. z 2024 r. poz. 1361, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.
Obiekty budownictwa mieszkaniowego to – jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Stosownie do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Natomiast, obiekt budowlany, zgodnie z art. 3 pkt 1 powyższej ustawy - to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, jest spełnienie dwóch przesłanek, tj.:
- zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części,
- obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Niespełnienie jednej z nich wyklucza możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku.
Rodzaje usług wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy, których wykonanie w obiektach budowlanych lub ich częściach zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym daje podstawę do stosowania preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług, nie zostały zdefiniowane w tej ustawie. Ustawodawca nie odesłał również w tej materii do stosowania definicji zawartych w innych ustawach, w szczególności w Prawie budowlanym. Dlatego należy przyjąć, że czynności wymienione w art. 41 ust. 12 ustawy zostały wprowadzone do tej ustawy w rozumieniu przyjętym w języku powszechnym.
Według Słownika języka polskiego (Elżbieta Sobol, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2005, str. 70, kol. 2), przez „budowę” należy rozumieć m.in. wznoszenie budowli, budowanie (…). Natomiast „budować” to znaczy wznosić budowle, pomieszczenia, ich części lub zespoły.
Przedmiotem niniejszego wniosku jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym, oznaczonego (...), zlokalizowanego na terenie inwestycji znajdującej się na działkach (...)
W związku z powyższym, usługa wykonywana przez Wnioskodawcę dotyczy jednej z czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy. Jednakże, aby możliwe było zastosowanie przez Wnioskodawcę preferencyjnej stawki podatku VAT w związku ze świadczoną usługą, należy dokonać analizy czy budynek opisany we wniosku i jego uzupełnieniach jest obiektem zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Zatem, odnosząc się do drugiego ww. warunku, przypomnienia wymaga, że stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego (wskazane w art. 41 ust. 12a ustawy) rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Należy zauważyć, że ustawa, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.). Klasyfikacja ustala symbole, nazwy i zakres poszczególnych grupowań klasyfikacyjnych na czterech poziomach tj.: sekcji, działów, grup i klas.
Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB – przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.
Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla).
Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:
- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.
Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).
W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m2 powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel. Główne użytkowanie powinno być określane następująco:
- należy określić jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji - na najbardziej szczegółowym poziomie,
- następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą "góra-dół": najpierw określa się sekcję - 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu, itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy.
W tym miejscu wskazać należy, iż budynek (...) posiadać będzie (...) kondygnacje podziemne (hale garażowe, w których znajdować się będą (...)) oraz (...) kondygnacji nadziemnych (w tym 1 kondygnacje zajmowaną przez lokale usługowe i (...) kondygnacje, na których znajdować się będą lokale mieszkalne (...)).
Odnosząc się zatem do budynku pełniącego funkcję mieszkalną, z usługami na parterze, będącego przedmiotem analizy, należy w pierwszej kolejności ustalić charakter tego budynku, tj. czy jest to budynek mieszkalny, czy też niemieszkalny.
Wskazać należy, iż tut. Organ przy obliczaniu powierzchni użytkowej przedmiotowego budynku (zgodnie z metodologią PKOB) wziął pod uwagę powierzchnie pomieszczeń wynikające z przedłożonych przez Wnioskodawcę rzutów kondygnacji, (...)
Zatem zestawienie powierzchni użytkowej budynku (...) przedstawia się następująco:
- całkowita powierzchnia użytkowa budynku (...) wynosi: (...) m2;
- powierzchnia mieszkalna (do której wliczona została m.in. (...)) wynosi: (...) m2;
- powierzchnia niemieszkalna (do której wliczona została m.in. (...)) wynosi: (...) m2.
Z powyższego wynika, że powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku przeznaczona na część niemieszkalną przekracza połowę całkowitej powierzchni użytkowej budynku obliczonej zgodnie z metodologią PKOB.
W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca we wniosku wskazał m.in. powierzchnię użytkową budynku i wyjaśnił, że:
„Zgodnie z podanym Objaśnieniem należy pominąć sumę powierzchni ruchu (...) oraz sumę powierzchni pomieszczeń technicznych i gospodarczych (...), co daje sumę powierzchni użytkowej budynku (...) m2, a do powierzchni mieszkań dodać powierzchnię komórek lokatorskich, co daje sumy:
- powierzchni użytkowej mieszkań i komórek lokatorskich (...),
- powierzchni użytkowa lokali (niemieszkalnych) (...) m2,
- powierzchni garaży (...) m2.”
Ponadto zdaniem Wnioskodawcy:
„Powierzchnie nieruchomości wspólnej (które nie są lokalami), a przy tym niestanowiące powierzchni nieistotnej dla kwalifikacji budynku (według PKOB pomija się powierzchnię pomieszczeń technicznych instalacji ogólnobudowlanych, powierzchnię komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki), a więc takie jak hale garażowe będące częścią nieruchomości wspólnej, nie mogą być w całości przypisane do jednej kategorii mieszkalnej albo niemieszkalnej.
Należy je rozliczyć proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i lokali niemieszkalnych. Jeśli części wspólne służą całemu budynkowi, to ich metraż musi zostać rozdzielony na obie funkcje (mieszkaniową i niemieszkalną) zgodnie z proporcją powierzchni samych lokali. Jeśli budynek posiada lokale mieszkalne i lokale niemieszkalne (np. biura, sklepy, usługi), a garaż jest częścią wspólną, to dla potrzeb klasyfikacji PKOB powierzchnię garażu należy doliczyć do obu kategorii powierzchni w stosunku, w jakim pozostaje powierzchnia lokali mieszkalnych do niemieszkalnych.
W naszym przypadku proporcja powierzchni użytkowej mieszkań i komórek lokatorskich (...) do powierzchni użytkowej lokali (niemieszkalnych) (...) wynosi (...), inaczej mówiąc (...)% całości. Po zastosowaniu tego wskaźnika proporcji do powierzchni garażu, okazuje się, że część mieszkalna stanowi (...)% powierzchni użytkowej budynku. Jeśli powierzchnia użytkowa budynku mieszkalna przekracza 50% sumy powierzchni użytkowej mieszkalnej i niemieszkalnej, to wówczas uzyskana proporcja powinna być odniesiona także do niewyodrębnionej hali garażowej (niestanowiącej odrębnego lokalu), związanej zarówno z powierzchnią mieszkalną, jak i niemieszkalną budynku.”
W tym miejscu wyjaśnić należy, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232).
Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 2 ww. ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.
Ponownie należy wyjaśnić, że część mieszkalna budynku, zgodnie z wyjaśnieniami do PKOB obejmuje pomieszczenia mieszkalne, pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).
W związku z powyższym, hala garażowa nie może zostać zaliczona do części mieszkalnej budynku, gdyż w sensie funkcjonalnym służy do zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe, tj. przede wszystkim do parkowania samochodów lub innych pojazdów. Ponadto, niemożliwe jest obliczenie powierzchni garażu przynależącej proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych i usługowych, gdyż miejsca postojowe nie wypełniają znamion pomieszczeń – nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie budynku. Tym samym miejsca postojowe w hali garażowej nie mogą zostać uznane, czy to za pomieszczenia pomocnicze, czy przynależne i wliczone w powierzchnię użytkową danego lokalu mieszkalnego czy użytkowego.
Powyższe potwierdza również postanowienie Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 19 maja 2004 r. I CK 696/03, w którym Sąd wskazał m.in.:
„(…) Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia sprawy jest odpowiedź na pytanie, czy „miejsce garażowe” tego typu, jak w sprawie niniejszej jest „pomieszczeniem przynależnym” w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. Przepis ten stanowi, że do „pomieszczeń przynależnych” lokalu należą „w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż”.
Skarżący – wobec przykładowego wymienienia w ustawie pomieszczeń przynależnych, odwołując się do wykładni gramatycznej, systemowej i celowościowej – twierdzą, że wspomniane miejsce garażowe jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu przytoczonego przepisu. Z jednej strony starają się wykazać, że „miejsce garażowe” jest „pomieszczeniem”, a z drugiej strony, że jest „garażem”. Pogląd ten nie jest zasadny.
(…)
Na tle tych sformułowań trzeba przyjąć, za nieuprawnione na gruncie języka polskiego, zarówno twierdzenie skarżących, że „możliwe jest uznanie, iż stanowisko garażowe jest po prostu garażem”, jak i twierdzenie, że miejsce garażowe jest „pomieszczeniem”. W pojęciu pomieszczenia zawarty jest bowiem element oddzielenia go ścianami od pozostałej przestrzeni. Nie spełnia tego wymagania zaznaczenie miejsca garażowego na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l., aczkolwiek umożliwia ustalenie w przestrzeni granic miejsca garażowego.
(…)
W doktrynie trafnie zauważono, że pomieszczeniem przynależnym może być inny samodzielny lokal lub część budynku nie stanowiąca samodzielnego lokalu, jednakże w obu przypadkach pomieszczenie przynależne musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie, czego – jak wyżej przytoczono – brak w odniesieniu do miejsca garażowego. Pomieszczenie przynależne nie musi jednak koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych, jak samodzielny lokal.
W konsekwencji powyższego, skoro miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właścicieli lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie może być uznane za pomieszczenie przynależne do tego lokalu (art. 2 ust. 4 u.w.l.), to również zarzut naruszenia art. 3 ust. 7 u.w.l. jest niezasadny.
(…)”
Mając zatem na uwadze fakt, iż powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku przeznaczona na część niemieszkalną przekracza połowę całkowitej powierzchni użytkowej budynku, obliczonej zgodnie z metodologią PKOB, stwierdzić należy, że budynek będący przedmiotem analizy stanowi budynek niemieszkalny.
W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w sekcji 1 „Budynki” mieści się dział 12 „Budynki niemieszkalne”.
Uwzględniając powyższe, budynek mieszkalno-usługowy, oznaczony (...) zlokalizowany na terenie inwestycji znajdującej się na działkach (...), w którym ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele niemieszkalne, jest klasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w dziale 12.
Preferencyjna stawka podatku na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, nie będzie miała zatem zastosowania do usługi budowy budynku, będącej przedmiotem wniosku, ponieważ nie dotyczy ona budynku zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – bowiem opisany we wniosku budynek klasyfikowany jest do działu 12 PKOB jako budynek niemieszkalny.
W związku z powyższym, dla usługi budowy budynku (...), będącej przedmiotem wniosku, która to usługa sklasyfikowana jest w dziale 41 PKWiU i nie została wymieniona jako usługa, dla której ustawodawca, w ustawie o podatku od towarów i usług oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku – właściwa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.
Informacje dodatkowe:
Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług. W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.
Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do usług tożsamych pod każdym względem z usługą będącą przedmiotem niniejszej decyzji.
Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do usługi będącej jej przedmiotem, która zostanie wykonana w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 2 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:
- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),
- usługa, będąca przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).
Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).
Wis traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:
1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS,
albo
2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1
- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).
WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do usługi będącej przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że:
- klasyfikacja usługi, lub
- stawka podatku właściwa dla usługi, lub
- podstawa prawna stawki podatku
staje się niezgodna z tymi przepisami.
Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).
Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 Ordynacji podatkowej.
POUCZENIE:
Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.
Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym korzystając z formularza Pismo WIS. Następnie należy wybrać rodzaj pisma Odwołanie w sprawie WIS.
Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).