Interpretacja 0111-KDSB1-2.440.181.2025.7.DS

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (...) z dnia 30 kwietnia 2025 r. (data wpływu 30 kwietnia 2025 r.), uzupełnionego pismami z dnia 2 czerwca 2025 r. (data wpływu 2 czerwca 2025 r.), 1 lipca 2025 r. (data wpływu 1 lipca 2025 r.), 11 lipca 2025 r. (data wpływu 11 lipca 2025 r.) oraz 13 sierpnia 2025 r. (data wpływu 13 sierpnia 2025 r.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

Przedmiot wniosku: towar – budynek mieszkalny zlokalizowany (...).

Opis towaru: budynek mieszkalny zlokalizowany na działce (...).

Rozstrzygnięcie: PKOB 11

Stawka podatku od towarów i usług: 8%

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek, uzupełniony w dniach 2 czerwca 2025 r., 1 lipca 2025 r., 11 lipca 2025 r. oraz 13 sierpnia 2025 r. w zakresie sklasyfikowania ww. towaru dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.

W treści dołączonego do wniosku dokumentu przedstawiono następujący opis:

Wnioskodawca jest (...).

Przedmiotem przeważającej działalności (...).

(...) jest właścicielem nieruchomości opisanej szczegółowo poniżej (dalej: "Nieruchomość").

Nieruchomość obejmuje własność:

(...)

Nieruchomość zlokalizowana jest (...). Działka została sklasyfikowana jako grunt zabudowany przeznaczany na tereny mieszkaniowe (...). Na działce posadowione zostały dwa budynki niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności:

Pierwszy z nich to trzykondygnacyjny budynek (...). Budynek posiada identyfikator: (...).

Drugi budynek o identyfikatorze: (...). Według Klasyfikacji Środków Trwałych został on zaklasyfikowany jako budynek mieszkalny. (...)

Wnioskodawca przedstawił proponowaną przez siebie klasyfikacje usługi według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w zakresie stawki podatku od towarów i usług w następujący sposób:

Z art. 42a ustawy o VAT wynika, że wiążąca informacja stawkowa (dalej: „WIS") jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;

2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług niezbędną do:

a. określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi;

b. stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

Z powyższego wynika więc, że w sytuacji gdy stawka podatku od towarów i usług jest uzależniona od zakwalifikowania danego towaru lub usługi do odpowiedniej klasyfikacji (CN, PKOB, PKWiU), przedmiotem postępowania w zakresie wydania WIS jest ustalenie, czy opisany towar lub usługa spełnia wymogi wskazane przez ustawodawcę w zakresie zakwalifikowania danej usługi do odpowiedniej klasyfikacji (CN, PKOB, PKWiU).

Zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) - przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m² powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla).

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Dla budynków, pierwszym kryterium klasyfikacyjnym jest charakter budynku- mieszkalny lub niemieszkalny. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z uwagi na fakt, że ani ustawa, ani przepisy wykonawcze do niej, ani rozporządzenie PKOB nie zawierają definicji "celów mieszkaniowych", należy posiłkować się w tym zakresie definicjami słownikowymi.

Zgodnie z Wielkim Słownikiem Języka Polskiego dostępnym na stronie internetowej https://wsjp.pl "mieszkać" to przebywać gdzieś na stałe lub przez dłuższy czas i mieć tam swoje gospodarstwo lub miejsce do spania i jedzenia. Z kolei opierając się na definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego PWN dostępnym na stronie internetowej https://sjp.pwn.pl "mieszkać", to zajmować jakieś pomieszczenie i traktować je jako główne miejsce swojego pobytu.

Zgodnie z Rozporządzeniem do obiektów budownictwa mieszkaniowego kwalifikuje się wszystkie budynki z działu 11 PKOB. Do obiektów budownictwa mieszkaniowego należy zatem zaliczyć:

1) budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111);

2) budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112);

3) budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113).

(...).

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis towaru przedmiotową Nieruchomość - w opinii Wnioskodawcy - należy zaklasyfikować jako budynek mieszkalny w dziale 11 PKOB.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do:

1. dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2. robót konserwacyjnych dotyczących:

a. obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b. lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

W ust. 12a art. 41 ustawy o VAT znajduje się definicja budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z nim przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264- wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r. poz. 1436, 1597, 1681 i 1762), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Stosownie do art. 41 ust. 12c ustawy o VAT w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2.

W tym miejscu wskazać także należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie dostawy przedmiotowej Nieruchomości w części nieprzekraczającej limitu określonego w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka VAT. Spełniona bowiem została przesłanka określona w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - przedmiotem dostawy towarów będzie nieruchomość, która jest klasyfikowana jako budynki mieszkalne. W pozostałej części nieruchomości zastosowanie znajdzie podstawowa, 23% stawka podatku VAT.

Pismami z dnia 2 czerwca 2025 r. (data wpływu 2 czerwca 2025 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie WIS z dnia 16 maja 2025 r. znak: 0111-KDSB1-2.440.181.2025.1.PKG, Wnioskodawca wskazał:

Na pytanie o wskazanie jednego budynku, który ma być przedmiotem wniosku.

Wnioskodawca wskazał:

Przedmiotem wniosku o wydanie więżącej informacji stawkowej jest budynek o powierzchni (...).

Na pytanie o wskazanie, czy budynek wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę posiada dach oraz fundament tj. czy spełnia przesłanki zawarte w art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane oraz wskazanie jego stanu wykończenia (należy opisać sposób wykończenia, np. standard deweloperski, pod klucz itp., wraz ze wskazaniem ewentualnego wyposażenia – tj. meble, itp. oraz wskazanie, czy są/będą one trwale połączone z budynkiem).

Wnioskodawca wskazał:

Ww. budynek będący przedmiotem wniosku posiada dach oraz fundament. (...).

Na pytanie o wskazanie, czy przedmiotowy budynek wraz z gruntem, w momencie sprzedaży, będą objęte jedną księgą wieczystą.

Budynek wraz z gruntem posiada jedną Księgę Wieczystą (...). W momencie sprzedaży budynek wraz z gruntem będzie posiadał jedną księgę wieczystą.

Na pytanie o wskazanie zestawienia według metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych całkowitej powierzchni użytkowej budynku wraz z podziałem na pomieszczenia, z podaniem ich przeznaczenia i powierzchni – na poszczególnych kondygnacjach.

Wnioskodawca wskazał:

Zgodnie z metodologię PKOB powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

‒ powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

‒ powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

‒ powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Zgodnie z tą metodologią całkowita powierzchnia użytkowa budynku wynosi (...). (...).

Wnioskodawca, nawiązując do prośby o przedłożenie dokumentów dotyczących przedmiotu wniosku, odpowiedział:

(…) (...).

Do uzupełnienia Wnioskodawca dołączył: (...).

Ponadto, pismem z dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawca przesłał również: (...).

Pismem z dnia 1 lipca 2025 r. (data wpływu 1 lipca 2025 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie WIS z dnia 17 czerwca 2025 r. znak: 0111-KDSB1-2.440.181.2025.2.PKG, Wnioskodawca odpowiedział:

Na pytanie o wskazanie, czy budynki znajdujące się na działce o nr (...) zlokalizowane na (...), posiadają wspólne wejście, klatkę schodową oraz instalacje.

Wnioskodawca odpowiedział:

Budynki znajdujące się na działce nr (...) posiadają wspólne wejście, klatkę schodową oraz instalacje.

Na pytanie o wskazanie, czy budynki są oddzielone pomiędzy sobą ścianą przeciwpożarową, jeśli tak, czy sięga ona od fundamentu aż po dach budynku.

Wnioskodawca odpowiedział:

Budynki nie są oddzielone ścianą przeciwpożarową.

Na pytanie o wyjaśnienie rozbieżności w adresie budynków.

Budynek przy ul. (...) stanowi odrębną własność i nie jest powiązany z budynkiem przy (...). (...).

Budynek przy (...) w jednym miejscu zachodzi ok. 20-30 cm na działkę będącą własnością Wnioskodawcy, jednak są to całkowicie odrębne budynki. Właściwym i jedynym adresem budynku będącego przedmiotem wniosku jest (...).

Na pytanie o wyjaśnienie rozbieżności co do powierzchni zabudowy budynków.

Wnioskodawca wskazał:

(...).

Na pytanie o wskazanie, czy w związku z informacjami zawartymi w przedłożonym akcie notarialnym zaktualizowana została kartoteka budynku.

Wnioskodawca wskazał:

Na dzień złożenia niniejszej odpowiedzi kartoteka budynku nie została zaktualizowana.

Na prośbę o wskazanie zestawienia według metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Wnioskodawca wskazał:

(...)

Na prośbę o przesłanie zaktualizowanej kartoteki budynków, jeśli zostały dokonane takie aktualizacje.

Wnioskodawca odpowiedział:

Wnioskodawca wskazuje, że kartoteka budynku nie została zaktualizowana w związku z czym nie posiada zaktualizowanej kartoteki budynków.

Na prośbę o przesłanie wzoru umowy sprzedaży przedmiotu wniosku, którą Wnioskodawca będzie zawierał z kupującym.

Wnioskodawca odpowiedział:

(...).

Do uzupełnienia Wnioskodawca ponownie dołączył (...).

Pismem z dnia 11 lipca 2025 r. Wnioskodawca wskazał:

(...) że przedmiotem wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej jest jeden budynek podzielony na dwie części. Budynek posiada wspólną dla obu części klatkę schodową.

W przypadku sprzedaży przedmiotu wniosku, Wnioskodawca będzie sprzedawał cały budynek (obie części).

Pismem z dnia 13 sierpnia 2025 r. (data wpływu 13 sierpnia 2025 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie WIS z dnia 23 lipca 2025 r. znak: 0111-KDSB1-2.440.181.2025.3.PKG, Wnioskodawca wskazał:

Na pytanie o wskazanie zestawienia według metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów, całkowitej powierzchni użytkowej budynku położonego (...) (obu jego części) wraz z podziałem na poszczególne pomieszczenia, z podaniem ich przeznaczenia i powierzchni – na poszczególnych kondygnacjach oraz wyjaśnienie z czego wynikają rozbieżności w zakresie powierzchni użytkowej budynku.

Wnioskodawca wskazał:

Przedmiotowe rozbieżności wynikają z tego, iż wcześniejsze uzupełnienia wniosku WIS na potrzeby pytań sformułowanych przez Organ dot. jednej z części budynku będącego przedmiotem WIS znajdującego się przy (....). Zważywszy, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie cała nieruchomość tj. wyłącznie obydwie części budynku stanowiące funkcjonalnie całość (m.in. wspólna klatka schodowa), w kontekście powierzchni użytkowej trzeba rozpatrywać wszystkie pomieszczenia znajdujące się w obydwu częściach. Ten opis prezentowany jest w dalszej części pisma.

Jak już wcześniej wskazano budynek objęty wnioskiem nie posiada wyodrębnionych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. (...).

Wnioskodawca przedstawił również graficzne rozróżnienie części budynku oraz opisał powierzchnię poszczególnych części budynku w następujący sposób:

Znajdujące się w budynku wydzielona ścianami pomieszczenia oraz piwnica, były przeznaczone do celów mieszkalnych, jako pomieszczenia mieszkalne, pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania. Nie są to jednak lokale w rozumieniu przedmiotu odrębnej własności. Znajdujące się na poszczególnych kondygnacjach ściany działowe są częściowo zburzone/zniszczone ze względu na zdewastowanie wnętrza nieruchomości.

Precyzując, należy zwrócić uwagę, że części budynków są różnej wysokości. Część 2, której dotyczyły wcześniejsze uzupełnienia jest niższa, nie wyszczególniono w niej konkretnie drugiego piętra (jako kondygnacji), natomiast kondygnacje nad pierwszym piętrem stanowi poddasze uwzględnione w inwentaryzacji, przy czym nie jako osobny lokal. Część 2 (niższa) stanowi więc stricte część dwukondygnacyjną, a część 2 (wyższa) trójkondygnacyjną.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych całkowita powierzchnia użytkowa budynku przy (...), będącego przedmiotem wniosku, wynosi (...) (jest to łączna powierzchnia użytkowa obu części). W szczegółach wygląda to w sposób następujący:

(...)

Mając na uwadze powyższe oraz odnosząc to do wątpliwości Organu, suma powierzchni wszystkich lokali wykazanych w inwentaryzacji nie jest tożsama z całkowitą powierzchnią użytkową budynku. Natomiast wskazana poprzednio całkowita powierzchnia w wysokości (...) dot. wyłącznie Części 2 budynku. Łączna powierzchnia użytkowa budynku (łącznie części 1 i części 2) zgodnie z PKOB to (...).

Z kolei wskazywana poprzednio powierzchnia (...), która dot. części 2 budynku to powierzchnia zabudowy, które nie jest tożsama z powierzchnią użytkową w rozumieniu PKOB.

Powyższe informacje w ocenie Wnioskodawcy powinny wyjaśniać dotychczasowe rozbieżności w zakresie powierzchni użytkowej budynku w rozumieniu PKOB. Wnioskodawca zobowiązuje się uzupełnić wszelkie dodatkowe informacje wymagane przez Organ do wydania WIS.

W kontekście uwag Organu co to braku zgodności ilości oraz powierzchni użytkowej części budynku położonego (...) o powierzchni zabudowy wynoszącej (...) (w dołączonej inwentaryzacji budynku nie wskazano pomieszczenia (...), pomieszczenia te nie zostały wykazane w inwentaryzacji jako osobne lokale (stanowią one bowiem poddasze), natomiast powierzchnia tych pomieszczeń została wyszczególniona w inwentaryzacji i jest zgodna z poprzednio wskazanymi informacjami. Przy czym raz jeszcze należy wskazać, że poprzednie uzupełnienie dot. wyłącznie Części 2 budynku. Następnie po ustaleniach z Organem przyjęto, że WIS będzie obejmował cały budynek (stanowiący w praktyce jeden towar).

Pismem z dnia 9 września 2025 r. znak 0111-KDSB1-2.440.181.2025.4.DS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwrócił się do (...) z prośbą o udzielenie informacji czy na działce (...) znajduje się jeden budynek w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którą budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W piśmie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwrócił się również z prośbą o wskazanie, czy budynek ten jest budynkiem wielorodzinnym klasyfikowanym zgodnie z PKOB do klasy 1122 Budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

W dniu 10 września 2025 r. zostało skierowane do Wnioskodawcy zawiadomienie, w którym Organ wskazał, że pismem z dnia 9 września 2025 r. zwrócił się do (...).

W dniu 11 września 2025 r. do tutejszego Organu wpłynęło pismo (...) z dnia 11 września 2025 r. znak (...), w którym wskazano, że na działce nr (...) znajdują się dwa budynki mieszkalne wielorodzinne:

‒ budynek o identyfikatorze (...),

‒ budynek o identyfikatorze (...).

W trybie przewidzianym w art. 200 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zwanej dalej „Ordynacją podatkową”, postanowieniem z dnia 12 września 2025 r. nr 0111-KDSB1-2.440.181.2025.6.DS tut. Organ wyznaczył Stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Postanowienie zostało skutecznie doręczone w dniu 22 września 2025 r. Do dnia wydania niniejszej decyzji z prawa tego Strona nie skorzystała.

Uzasadnienie klasyfikacji towaru

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze Scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury Scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury Scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Zgodnie z art. 42a pkt 2 lit. a ustawy, WIS zawiera m.in. klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, jednakże tylko w sytuacji, w której jest ona niezbędna do określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Klasyfikacja ustala symbole, nazwy i zakres poszczególnych grupowań klasyfikacyjnych na czterech poziomach tj.: sekcji, działów, grup i klas.

Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB – przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m² powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,

- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w sekcji 1 Budynki w dziale 11 sklasyfikowane są Budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (grupa 113).

W grupie 112 Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe mieści się klasa 1122 Budynki o trzech i więcej mieszkaniach w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

‒ Budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach.

Klasa nie obejmuje:

‒ Budynków zbiorowego zamieszkania (1130)

‒ Hoteli (1211)

‒ Schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212)

W analizowanej sprawie Wnioskodawca pierwotnie wskazał, że przedmiotem wniosku jest budynek o powierzchni zabudowy (...). Natomiast z przedstawionych informacji oraz dokumentów wynikało, że wskazany przez Wnioskodawcę budynek o powierzchni (...) stanowi wraz budynkiem o powierzchni zabudowy (...) jedną całość.

Na dołączonych do akt sprawy (...).

Z dołączonego do sprawy (...).

Ponadto, w (...).

Uwzględniając powyższe informacje należało uznać, że na (...) zlokalizowany jest jeden budynek w rozumieniu PKOB.

Mając na uwadze powyższe pismem z dnia 11 lipca 2025 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem wniosku jest jeden budynek podzielony na dwie części.

W tym miejscu należy wskazać, że przedmiotowy budynek zlokalizowany jest na (...), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczona została symbolem (...), którego przeznaczenie to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Ponadto, w dokumentach takich jak (...), budynek ten został określony jako mieszkalny według KŚT.

Potwierdzeniem powyższego jest pismo (...) z dnia 11 września 2025 r. znak (...), w którym wskazano, że pod adresem (...) znajduje się jeden budynek mieszkalny wielorodzinny o identyfikatorze (...).

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis oraz dokumenty złożone w niniejszej sprawie – Budynek zlokalizowany na działce (...), należy klasyfikować jako budynek mieszkalny w dziale PKOB 11.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z kolei na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

Na podstawie art. 146ef ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%,

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Z kolei art. 41 ust. 12 ustawy stanowi, że stawkę podatku o której mowa w ust. 2 stosuje się do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,

– w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2024 r. poz. 1361, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to – jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części. Po drugie, obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z budynkiem sklasyfikowanym w PKOB 11. Z analizy zgormadzonego materiału dowodowego wynika, że powierzchnia użytkowa budynku będzie wynosić (...).

Ponadto, z treści wniosku, uzupełnienia, a także z przedłożonych dokumentów wynika, iż przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalny zlokalizowanym na działce (...), która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym na terenie tym możliwa jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Tym samym, przedmiotowy budynek będzie służył zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym należy uznać, że dostawa przedmiotowego budynku stanowi w istocie dostawę obiektu budowlanego, zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeżeli mamy do czynienia z działką, na której znajduje się więcej niż jeden budynek, dostawa budynku mieszkalnego spełniającego kryterium budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym następuje wraz z proporcjonalnie obliczoną w stosunku, np. do powierzchni użytkowej budynku, dostawą gruntu.

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku budynek mieszkalny zlokalizowany na działce (...), jest budynkiem stałego zamieszkania klasyfikowanym do działu PKOB 11 oraz nie jest wymieniony w wyłączeniu w związku z art. 41 ust. 12b ustawy, jego dostawa wraz z dostawą gruntu, na którym jest posadowiony będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy.

Informacje dodatkowe

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług. W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43‑300 Bielsko‑Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do towaru tożsamego pod każdym względem z towarem będącym przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do dostawy towaru będącego jej przedmiotem, w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 1 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

- towar, będący przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS,

albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do towaru będącego przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że

- klasyfikacja towaru, lub

- stawka podatku właściwa dla towaru, lub

- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 Ordynacji podatkowej.

POUCZENIE

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).