Interpretacja 0111-KDSB1-2.440.294.2025.3.LSP

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

Przedmiot wniosku: towar – budynek mieszkalny jednorodzinny – (…)

Opis towaru: budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę jako (…) Budynek przeznaczony będzie do stałego zamieszkania. (…) Teren, na którym znajduje się budynek został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny mieszkaniowe jednorodzinne.

Rozstrzygnięcie: PKOB 11

Stawka podatku od towarów i usług: 8%

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek, uzupełniony w dniach 17 czerwca 2025 r., 24 lipca 2025 r., 31 lipca 2025 r. oraz 18 sierpnia 2025 r. w zakresie sklasyfikowania ww. towaru dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.

W treści dołączonego do wniosku dokumentu przedstawiono następujący opis:

(…)

Wnioskodawca planuje budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a następnie sprzedaż znajdujących się w nich lokali mieszkalnych [Inwestycja]. Inwestycja powstanie na (…)

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…)

Inwestycja będzie obejmować budowę (…).

Każdy Budynek składać się będzie z dwóch lokali mieszkalnych. Każdy lokal posiadać będzie oddzielne wejście od strony gruntu.

Inwestycja przewiduje (…).

Przedmiotowy wniosek dotyczy lokalu o powierzchni użytkowej (…)

Obecnie na (…) działkach nie znajdują się jakiekolwiek zabudowania. Budynki będą całkowicie nowe tzn. zostaną wybudowane od podstaw.

Budynki mieszkalne jednorodzinne (Budynki) będą projektowane i budowane jako budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe.

Każdy Budynek położony będzie na pojedynczej działce gruntu, (…).

Każdy Nabywca wraz z nabyciem prawa własności lokalu, nabędzie udział w prawie własności Nieruchomości [Udział w Nieruchomości], obliczonym zgodnie z postanowieniami art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) [ustawa o WL]. (…)

Przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą (…). Jest to zgodne nie tylko z utrwaloną praktyką rynkową, lecz przede wszystkim z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego wg. art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.) [Prawo Budowlane], w myśl której budynek mieszkalny jednorodzinny to "budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku".

Zgodnie z przepisami ustawy o WL w przypadku własności lokali mieszkalnych w nieruchomości wspólnej, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Zatem w sytuacji zrealizowania Inwestycji (…)

Każdy z lokali będzie zaprojektowany jako samodzielna mieszkaniowo część, z osobnym wejściem z poziomu gruntu oraz instalacjami.

(…) planuje zaprojektowanie, wybudowanie i sprzedaż wspomnianych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) - przy czym przedmiotem sprzedaży pojedynczemu Nabywcy byłby wyodrębniony lokal mieszkalny w dwulokalowym budynku mieszkalnym jednorodzinnym, z odrębnym wejściem z poziomu gruntu oraz instalacjami, wraz z Udziałem w Nieruchomości (…).

Z punktu widzenia funkcjonalności przedmiotu sprzedaży, Nabywca będzie zainteresowany nabyciem domu jednorodzinnego z oddzielnym wejściem z poziomu gruntu i z przeznaczoną do wyłącznego korzystania częścią działki (…).

Powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych (…)

W dalszej Wnioskodawca wskazał:

(…) wnosi o dokonanie klasyfikacji na gruncie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) [Rozporządzenie PKOB] (…), a w konsekwencji o potwierdzenie możliwości stosowania do jego dostawy 8% stawki VAT.

Powierzchnia użytkowa Lokalu zgodnie z Rozporządzeniem PKOB to (…).

Nieruchomość, na której prowadzona jest Inwestycja, w ramach której zostanie wybudowany Budynek (dom jednorodzinny), w którym zostanie wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny stanowiący przedmiot Wniosku (tj. Lokal) obecnie jest objęta księgą wieczystą (…)

Wnioskodawca uzyskał (…)

Lokale znajdujące się w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych wskazanych we wniosku (…)

Lokal będzie przeznaczony do stałego zamieszkania i stanowić będzie samodzielny lokal mieszkalny, w rozumieniu ustawy o WL, tj. wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Sposób wykończenia Lokalu to (…). Standard ten obejmuje: (…)

Do Lokalu (…)

Udział (…)

Wniosek o sklasyfikowanie towarów składany jest w oparciu o art. 42a pkt 2 lit. a ustawy o VAT i dotyczy stosowania art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W ocenie (…) sprzedaż Lokalu (…), powinna zostać zakwalifikowana jako obejmująca sprzedaż w ramach 1110 klasy PKOB tj. „budynki mieszkalne jednorodzinne”. W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, stawką podatku w wysokości 8% podlega również zbycie współwłasności działki gruntu, z którym przedmiotowy lokal jest związany.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że powierzchnia Lokalu nie przekroczy 300 m², (…) zamierza opodatkować dostawę Lokalu w całości stawką VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Kolejno, Wnioskodawca wskazał uzasadnienie klasyfikacji towarów:

Z przepisów Rozporządzenia PKOB wynika, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113).

Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” (PKOB 1110) obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Zgodnie z objaśnieniami do PKOB - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

i. powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

ii. powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

iii. powierzchni komunikacji, np. klatek schodowych, dźwigów, przenośników.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa Budowlanego, to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ustawa o WL w art. 2 wyróżnia dwie kategorie pomieszczeń, których istnienie i kwalifikacja mają istotne znaczenie dla posiadania przez dany lokal charakteru samodzielnej nieruchomości.

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy o WL, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Według art. 3 ust. 1 ustawy o WL, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o WL, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Mieszkaniem - stosownie do § 3 pkt 9 ww. rozporządzenia - jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Z kolei, przez pomieszczenie techniczne należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§ 3 pkt 12 powołanego rozporządzenia).

Natomiast, pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych - § 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia.

Zatem w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dostawy Lokalu wraz z Udziałem w Nieruchomości, przedmiotem sprzedaży w aspekcie ekonomicznym będą budynki mieszkalne jednorodzinne co potwierdza klasyfikacja PKOB. Zdaniem Wnioskodawcy opisany we wniosku Lokal klasyfikowany jest do klasy 1110 PKOB.

W dalszej części dokumentu Wnioskodawca powołał się na uzasadnienie zastosowania stawki VAT:

Opodatkowanie VAT dostawy Lokalu

W ocenie Wnioskodawcy, kluczowe znaczenie dla zaprezentowanego stanowiska ma brzmienie i interpretacja: art. 5a, art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 12-12c art. 146a pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5a ustawy o VAT, „towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne”.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy, „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 „stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.

Pojęcie „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym” zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy oznacza „obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.”.

Art. 41 ust. 12b ustawy o VAT wyłącza z zakresu budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym budynki jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m². Zgodnie z ust. 12c, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity powierzchni użytkowej, „stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej”.

Dla uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy kluczowe znaczenie ma definicja i zakres przedmiotowy „obiektów budownictwa mieszkaniowego”, a następnie „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym” w rozumieniu ustawy o VAT, która w tym zakresie odwołuje się do PKOB, wprowadzając dodatkowo ograniczenie związane z limitem powierzchni użytkowej budynku jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego.

W wyniku realizacji zamierzenia Wnioskodawcy przedmiotem dostawy będzie opisany szczegółowo powyżej samodzielny lokal mieszkalny w budynku jednorodzinnym (dwulokalowym), klasyfikowanym w dziale 11 PKOB, tym samym spełniający kryterium obiektu budownictwa mieszkaniowego.

Pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupie 111 PKOB.

Ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają jednak definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie klasyfikacją PKOB.

Limity powierzchniowe określone w art. 41 ust. 12b ustawy odnoszą się do pojęcia obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części będących przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę klasyfikację PKOB, dostawa lokalu mieszkalnego z oddzielnym wejściem z poziomu gruntu, o powierzchni użytkowej powyżej 150 m², ale nie większej niż 300 m² w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (dwulokalowym) sklasyfikowana w klasie 1110 PKOB stanowi w istocie - w sensie ekonomicznym i podatkowym - dostawę domu jednorodzinnego z osobnym własnym wejściem z poziomu gruntu, do którego zastosowanie znajduje limit powierzchni użytkowej, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 (300 m²), a nie limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT (150 m²).

Wnioskodawca pragnie wskazać, że zgodnie z przedstawionym uzasadnieniem w zakresie klasyfikacji PKOB, lokal mieszkalny z oddzielnym wejściem z poziomu gruntu, o powierzchni użytkowej (…) w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (dwulokalowym) sklasyfikowanym w klasie 1110 PKOB powinien stanowić w istocie - w sensie ekonomicznym i podatkowym - budynek jednorodzinny do którego zastosowanie powinien znaleźć limit powierzchni użytkowej 300 m², a nie limit dla lokalu mieszkalnego (150 m²).

Zaprezentowane powyżej stanowisko potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt. I FSK 1721/12, w myśl którego pojęcie „budynku jednorodzinnego mieszkalnego” jako przedmiotu dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT powinno być interpretowane zgodnie z opisem zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Natomiast „lokalem mieszkalnym” w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy będzie taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB, czyli np. lokale mieszkalne w budynkach wielomieszkaniowych (dział 11 grupa 112 PKOB). W uzasadnieniu ww. wyroku, Sąd podkreślił, że „dokonując kwalifikacji danej czynności na potrzeby podatku od towarów i usług należy zatem skoncentrować się na aspekcie ekonomicznym, ze szczególnym uwzględnieniem tego, czy w ramach danej czynności zrealizowany został obrót podlegający opodatkowaniu VAT, a także co jest przedmiotem tego obrotu (…) W świetle powyższego pojęcie „budynek jednorodzinny mieszkalny”, jako przedmiot dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u., powinno być interpretowane zgodnie z opisem zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Natomiast pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 u.p.t.u. należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a u.p.t.u., który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Będą to np. lokale mieszkalne w budynkach wielomieszkaniowych (dział 11 grupa 112 PKOB)”.

Powyższe wnioski potwierdzają (…).

Pogląd ten potwierdzają również (…).

Powyższe stanowisko potwierdzają także m.in. (…).

W ocenie Wnioskodawcy należy zatem przypisać przedmiot planowanej dostawy (Lokal) do klasy 1110 PKOB, kierując się przede wszystkim cechami Budynku, w tym kryterium oddzielnego własnego wejścia z poziomu gruntu do każdego z lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym (dwulokalowym).

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Lokalu wraz z Udziałem w Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu według stawki 8% VAT, (tj. bez konieczności uwzględniania proporcji wynikającej z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT), ponieważ powierzchnia użytkowa Lokalu nie przekroczy 300 m².

Do wniosku dołączono (…).

Do uzupełnienia z dnia 17 czerwca 2025 r. Wnioskodawca dołączył: (…).

Pismami z dnia 24 lipca 2025 r. (data wpływu 24 lipca 2025 r. oraz 31 lipca 2025 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie WIS z dnia 16 lipca 2025 r. znak: 0111-KDSB1-2.440.294.2025.1.LSP, Wnioskodawca wskazał:

Na pytanie Organu o: jednoznaczne potwierdzenie, że Wnioskodawca złożył wniosek dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał: (…)

Na pytanie Organu o: jednoznacznie potwierdzenie, że przedmiotowy wniosek dotyczy dostawy towaru – planowanej sprzedaży (…)

Wnioskodawca wskazał: Wnioskodawca potwierdza, że przedmiotowy wniosek dotyczy dostawy towaru (…)

Na pytanie Organu o: jednoznaczne wskazanie prawidłowej powierzchni użytkowej, zgodnie z zasadami metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 30 grudnia 1999 r., nr 112, poz. 1316 ze zm.) wraz z podziałem na poszczególne pomieszczenia z podaniem ich przeznaczenia i powierzchni.

Wnioskodawca wskazał: Wnioskodawca potwierdza, że prawidłowa powierzchnia użytkowa Lokalu będącego przedmiotem planowanej dostawy, zgodnie z zasadami metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 30 grudnia 1999 r., nr 112, poz. 1316 ze zm.) wynosi (…) Powierzchnia użytkowa poszczególnych pomieszczeń wynosi: (…)

Wnioskodawca wskazuje, że (…)

Na pytanie Organu o: wskazanie, co konkretnie będzie związane ze sprzedażą lokalu stanowiącego przedmiot wniosku, a także czy elementy te stanowią wraz z lokalem przedmiot wniosku. Jeśli tak, należy wskazać, czy w momencie sprzedaży elementy te objęte będą jedną umową sprzedaży, jednym aktem notarialnym oraz jedną księgą wieczystą.

Wnioskodawca wskazał: Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem sprzedaży (…)

Na pytanie Organu o: wskazanie, czy przedmiotowy (…) będzie wykorzystywany oddzielnie od drugiego lokalu w zabudowie.

Wnioskodawca wskazał: Wnioskodawca wskazuje, że (…)

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał:

Wnioskodawca doprecyzowuje, że powierzchnia lokali (…)

(…)

Do uzupełnienia Wnioskodawca dołączył (…)

W trybie przewidzianym w art. 200 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zwanej dalej „Ordynacją podatkową”, postanowieniem z dnia 26 sierpnia 2025 r. nr 0111-KDSB1-2.440.294.2025.2.LSP tut. Organ wyznaczył Stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Postanowienie zostało skutecznie doręczone w dniu 1 września 2025 r. Do dnia wydania niniejszej decyzji z prawa tego Strona nie skorzystała.

Uzasadnienie klasyfikacji towaru

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze Scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury Scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury Scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Zgodnie z art. 42a pkt 2 lit. a ustawy, WIS zawiera m.in. klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, jednakże tylko w sytuacji, w której jest ona niezbędna do określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Klasyfikacja ustala symbole, nazwy i zakres poszczególnych grupowań klasyfikacyjnych na czterech poziomach tj.: sekcji, działów, grup i klas.

Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB – przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m² powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,

- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

W sekcji 1 Budynki w dziale 11 w grupie 111 Budynki mieszkalne jednorodzinne Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych mieści się klasa 1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

­ Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

­ Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Z treści wniosku, uzupełnienia, a także z przedłożonych dokumentów wynika (…)

Teren na którym jest zlokalizowana działka (…)

Budynek, określany przez Wnioskodawcę jako (…)

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis oraz dokumenty złożone w niniejszej sprawie – budynek mieszkalny jednorodzinny – (…), należy klasyfikować jako budynek mieszkalny w dziale PKOB 11.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z kolei na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

Na podstawie art. 146ef ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%,

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Z kolei art. 41 ust. 12 ustawy stanowi, że stawkę podatku o której mowa w ust. 2 stosuje się do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,

– w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2024 r. poz. 1361, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to – jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części. Po drugie, obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z budynkiem sklasyfikowanym w PKOB 11. Z analizy zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że powierzchnia użytkowa budynku będzie wynosić (…).

Teren na którym zlokalizowana jest działka (…) objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…)

W związku z powyższym należy uznać, że dostawa przedmiotowego budynku stanowi w istocie dostawę obiektu budowlanego, zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeżeli mamy do czynienia z działką, na której znajduje się więcej niż jeden budynek, dostawa budynku mieszkalnego spełniającego kryterium budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym następuje wraz z proporcjonalnie obliczoną w stosunku, np. do powierzchni użytkowej budynku, dostawą gruntu.

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę (…) jest budynkiem stałego zamieszkania klasyfikowanym do działu PKOB 11 oraz nie jest wymieniony w wyłączeniu w związku z art. 41 ust. 12b ustawy, jego dostawa wraz z dostawą gruntu, na którym jest posadowiony będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy.

Informacje dodatkowe

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług. W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43‑300 Bielsko‑Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do towaru tożsamego pod każdym względem z towarem będącym przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do dostawy towaru będącego jej przedmiotem, w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 1 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

- towar, będący przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS,

albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do towaru będącego przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że

- klasyfikacja towaru, lub

- stawka podatku właściwa dla towaru, lub

- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 Ordynacji podatkowej.

POUCZENIE

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).