Interpretacja 0111-KDSB1-2.440.352.2025.2.DS

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (...) z dnia 25 lipca 2025 r. (data wpływu 25 lipca 2025 r.), uzupełnionego pismem z dnia 2 września 2025 r. (data wpływu 2 września 2025 r.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

Przedmiot wniosku: towar – budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę jako (...) – wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania (...).

Opis towaru: budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę jako (...) – (...). Przedmiotem sprzedaży poza budynkiem będzie udział w nieruchomości wspólnej wraz z prawem do wyłącznego korzystania (...). (...).

Rozstrzygnięcie: PKOB 11

Stawka podatku od towarów i usług: 8%

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek uzupełniony 2 września 2025 r., w zakresie sklasyfikowania ww. towaru dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług.

W treści dołączonego do wniosku formularza oraz dodatkowego dokumentu przedstawiono następujący opis:

(...)

(...) realizuje przedsięwzięcia deweloperskie na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

(...)

(...), zawiera i będzie zawierać umowy z wykonawcami (dalej: Wykonawcy), których przedmiotem będzie realizacja robót budowlanych obejmujących budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w stanie deweloperskim, w stanie surowym z dachem lub w stanie surowym otwartym, położonych na działkach gruntu stanowiących własność (...).

Wykonanie przedmiotu umów będzie obejmować w szczególności:

(...).

Szczegółowy zakres robót będący realizacją przedmiotu umów będzie z reguły określony w dokumentacji technicznej, w szczególności w projekcie technicznym oraz specyfikacji robót, stanowiących załączniki do umowy, z których wynika m.in. następujący zakres prac wykonawcy:

(...).

Zakres robót nie obejmuje usług projektowych, które są odrębnie wykonywane przez pracownie projektowe.

(...).

Przedmiotem wniosku jest określenie stawki podatku VAT właściwej dla planowanej przez (...) dostawy towaru - samodzielnego lokalu (...), o powierzchni użytkowej (...).

Lokal (Towar) jest zlokalizowany w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym przy (...). Dopuszczalność wydzielenia dwóch lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jest zgodna nie tylko z utrwaloną praktyką rynkową, ale przede wszystkim z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz., 682), zgodnie z którą budynek mieszkalny jednorodzinny jest zdefiniowany jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W ramach prowadzonego przez (...) przedsięwzięcia deweloperskiego, projektowane budynki mieszkalne jednorodzinne będą spełniały powyższe kryterium wydzielenia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.

Przedmiotem sprzedaży na rzecz nabywców - w ramach zawieranych z nabywcami umów deweloperskich będzie wskazany wyżej Lokal (Towar) - samodzielny lokal mieszkalny w takim budynku, stanowiący odrębną własność. Zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, (...) zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego w zabudowie wolnostojącej pod wskazanym w umowie adresem, zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę, w którym znajdować się będą dwa samodzielne lokale mieszkalne, oraz ustanowienia odrębnej własności jednego z tych lokali i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na Nabywcę.

Z własnością w/w Lokalu (Towaru), zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, będzie związany udział w nieruchomości wspólnej (pozostanie w dotychczasowej księdze wieczystej), na którą (...)

Zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, strony postanowią, że w zawieranej umowie przeniesienia prawa własności Lokalu zostanie ustanowiony podział do korzystania z nieruchomości w ten sposób, że każdoczesny właściciel samodzielnego lokalu mieszkalnego (...).

Nabywca zobowiązuje się do oświadczenia w umowie przeniesienia prawa własności Lokalu, że:

(...).

Wnioskodawca (...).

Ponadto zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, Wnioskodawca oświadczy, że jednocześnie ze sprzedażą pierwszego lokalu z budynku położonego na działce, (...)

Sprzedający zapewnia także, że nabywcy (...).

Nabywcy zobowiązują się w umowie deweloperskiej do zapłaty ceny sprzedaży w/w Lokalu w określonych ratach i terminach, (...).

Oba lokale w budynku dwulokalowym zostaną objęte odrębnymi księgami wieczystymi - przy akcie notarialnym sprzedaży na rzecz nabywców będzie składany wniosek o założenie dla lokalu odrębnej księgi wieczystej. Aktualnie budynki są w trakcie realizacji i lokale nie mają nadanych własnych ksiąg wieczystych.

Podział faktyczny i prawny pomiędzy dwoma lokalami będzie realizowany w układzie pionowym, tj. każdy samodzielny lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży, w tym wskazany wyżej lokal (Towar) będzie posiadał dwie kondygnacje (parter i piętro). Każdy lokal mieszkalny, w tym Towar, będzie odrębnie wykorzystywany, będzie posiadał osobne wejście z poziomu parteru i będzie wyposażony w odrębne instalacje.

Lokal będzie przeznaczony do stałego zamieszkania. Lokal będzie posiadał stosowne zaświadczenie wydane przez właściwy organ potwierdzające, że stanowi samodzielny lokal mieszkalny.

Powierzchnia użytkowa każdego lokalu w w/w budynku, w tym Lokalu, przeznaczona na cele mieszkalne obejmuje ponad połowę jego powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa Lokalu będącego przedmiotem wniosku obliczona zgodnie z zasadami metodologii Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w oparciu o normę (...) wynosi (...) i obejmuje następujące pomieszczenia:

(...)

Lokal będzie sprzedawany w standardzie deweloperskim.

Standard wykończenia Lokalu (...).

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy w ramach niniejszego wniosku jest kwestia określenia właściwej stawki VAT dla planowanej przez (...) sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego (Towaru) znajdującego się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, tj. czy do sprzedaży takiego Lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym znajdzie zastosowanie stawka VAT w wysokości 8% z uwzględnieniem limitu powierzchni użytkowej określonego na podstawie:

‒ Art. 41 ust. 12a pkt 2 ustawy o VAT, tj. limitu 150 m² przewidzianego dla lokali mieszkalnych, co oznacza, że sprzedaż Lokalu powinna być opodatkowana wg stawki 8% do tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (150 m²) w całkowitej powierzchni użytkowej, a wg stawki 23% do podstawy opodatkowania przekraczającej w/w limit

‒ czy też na podstawie art. 41 ust. 12a pkt 1 ustawy o VAT, tj. limitu 300 m² właściwego dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a w konsekwencji właściwą stawką VAT dla sprzedaży Lokalu będzie wyłącznie stawka 8%, skoro powierzchnia użytkowa każdego z samodzielnych lokali mieszkalnych traktowanych jako osobne budynki mieszkalne nie przekroczy 300 m².

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym opisie sprawy Lokal mieszkalny w opisanym budynku będzie stanowił w istocie samodzielny budynek jednorodzinny, bowiem będzie posiadał odrębne wejście, odrębne instalacje i będzie odrębnie użytkowany, a także będzie przeznaczony do stałego zamieszkania.

W związku z tym należy uznać, że z uwagi na fakt, iż powierzchnia użytkowa Lokalu - traktowanego jako samodzielny budynek - nie będzie przekraczać 300 m², właściwą stawką podatku VAT dla sprzedaży Lokalu będzie wyłącznie stawka podatku VAT w wysokości 8%.

Wnioskodawca przedstawił również swoje uzasadnienie w następujący sposób:

Uzasadniając powyższe stanowisko należy wskazać, że w świetle art. 41 ust. 2 i ust. 12 ustawy o VAT, stawka podatku w wysokości 8% ma zastosowanie do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

-w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r. poz., 1436, 1597, 1681 i 1762), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art, 41 ust, 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust, 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2 (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Definicja obiektów budownictwa mieszkaniowego znajduje się w art, 2 pkt 12 ustawy o VAT -rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek, tj.:

1) przedmiot musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części,

2) oraz obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Odnosząc powyższe do przedstawionego opisu usługi, nie ulega wątpliwości, że spełniony będzie pierwszy warunek, tj. (...) będzie dokonywać dostawy Lokalu mieszkalnego na rzecz Nabywców.

W dalszej kolejności należy więc przeanalizować spełnienie drugiego warunku, tj. ustalić czy przedmiot sprzedaży będzie stanowić obiekt budowlany zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Należy więc ponownie zauważyć, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB - przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla).

W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

W przypadku budynków połączonych między- sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnymi, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu wynika, że przedmiotem realizowanej inwestycji jest budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, który w ocenie (...) zaliczyć należy do działu 11 PKOB, a co za tym idzie - jest to obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Wobec powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy budzi praktyczne zastosowanie przepisu art. 41 ust. 12b ustawy o VAT. zgodnie z którym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przedstawionym stanie faktycznym wątpliwości budzi kwestia, który z ww. limitów powinien znajdować zastosowanie, tj. czy dostawa Lokalu powinna być objęta limitem 300 m² właściwym dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, czy też limitem 150 m² dla lokali mieszkalnych.

Jak wyżej wskazano, budynki mieszkalne jednorodzinne mogą posiadać dwa niezależne lokale - wynika tak chociażby z powołanej wcześniej definicji zawartej w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682). zgodnie z którą budynek mieszkalny jednorodzinny jest zdefiniowany jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielna całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Taka sytuacja ma miejsce w opisanym stanie faktycznym, gdzie przedmiotem budowy będzie budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy - posiadający wydzielone w każdym budynku dwa samodzielne lokale mieszkalne, które będą stanowić samodzielną cześć każdego budynku, z osobnym niezależnym wejściem z poziomu gruntu, z niezależnymi instalacjami, odrębnie wykorzystywaną przez przyszłych właścicieli.

Należy zauważyć, iż w licznych Wiążących Informacjach Stawkowych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, została potwierdzona prawidłowość stosowania 8% stawki VAT dla dostawy takich lokali, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m² ale nie przekracza 300 m², wydzielonych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych - a tym samym prawidłowość zakwalifikowania takich lokali mieszkalnych na gruncie analizowanych przepisów o VAT jako budynków mieszkalnych - przykładów w wiążącej informacji stawkowej z dnia 19 grudnia 2022 r. o sygn. 0111-KDSB2-2.440.202.2022.3.MM. wskazano m.in.: „(...) Z opisu przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniach - wynika, że przedmiotem wniosku jest samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni (...) m², który będzie znajdował się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (dwulokalowym), będzie posiadał własne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje i będzie przeznaczony do oddzielnego -wykorzystania. Lokal będzie stanowić odrębny samodzielny przedmiot sprzedaży. Sprzedaży Lokalu będzie towarzyszyć sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej oraz prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej. Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać zgodnie z metodologią PKOB, że przedmiotowy lokal mieszkalny stanowić będzie w rzeczywistości odrębny budynek. W konsekwencji nabywca tego lokalu mieszkalnego (pod względem cywilnoprawnym) w aspekcie ekonomicznym i faktycznym będzie dysponował budynkiem mieszkalnym,(...) Uwzględniając powyższe, towar - budynek mieszkalny jednorodzinny - samodzielny lokal mieszkalny, o powierzchni użytkowej (...) m² zlokalizowany (...), przeznaczony do stałego zamieszkania, należy klasyfikować w grupowaniu PKOB 11 jako budynek mieszkalny (...) W wiązka z powyższymi, ponieważ opisany we wniosku towar - budynek mieszkalny jednorodzinny - samodzielny lokal mieszkalny, o powierzchni użytkowej (...) m² zlokalizowany (...) - klasyfikowany jest do działu 11 PKOB oraz nie jest wymieniony w wyłączeniu w związku z art. 41 ust. 12b ustawy, jego dostaw a podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%(...) ”.

Także w WIS z dnia 16 stycznia 2023 r. o sygn. 0111-KDSB2-1.440.242.2022.3.AZG czytamy: „(...) Uwzględniając powyższe, towar - budynek mieszkalny jednorodzinny - samodzielny lokal mieszkalny oznaczony jako (...), zlokalizowany przy ul. (...) w (...), położony na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym: (...) o nr księgi wieczystej (...), jako samodzielny budynek, posiadający- własne wejście z poziomu gruntu, przeznaczony do stałego zamieszkania, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne, należy klasyfikować w grupowaniu PKOB 11 jako budynek mieszkalny. (...) W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku towar - budynek mieszkalny jednorodzinny -samodzielny lokal mieszkalny oznaczony jako (...), zlokalizowany przy ul. (...) w (...), położony na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym: (...) z obrębu (...) o nr księgi wieczystej (...) - klasyfikowany jest do działu 11 PKOB oraz nie jest wymieniony w wyłączeniu w związku z art. 41 ust. 12b ustawy, jego dostawa podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ea pkt 2 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy (...)”.

Podobne stanowisko zaprezentowane zostało także w:

· WIS z dnia 18 sierpnia 2023 r. o sygn. 0111-KDSB 1-1.440.197.2023.3.JJ,

· WIS z dnia 16 listopada 2022 r. o sygn. 0111-KDSB1-2.440.222.2022.1.PP,

· WIS z dnia 15 listopada 2022 r. o sygn. 0111-KDSB 1-2.440.225.2022.l.LSP,

· WIS z dnia 7 listopada 2022 r. o sygn. 0111-KDSB2-2.440.193.2022.l.EA,

· WIS z dnia 2 września 2022 r. o sygn. 0111-KDSB 1-2.440.176.2022.1.GL,

· WIS z dnia 28 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDSB2-2.440.101.2022.3.AD.

Wracając do kwestii ustalenia stawki VAT dla dostawy lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym. Należy więc stwierdzić, że w przypadku, gdy dwa lokale mieszkalne w budynku jednorodzinnym dwulokalowym posiadają osobne wejścia, osobne instalacje, są oddzielnie wykorzystywane i stanowią samodzielną mieszkaniowo część budynku - to będą to w sensie podatkowym dwa odrębne domy mieszkalne jednorodzinne.

W ocenie Wnioskodawcy, powyższa sytuacja dotyczy także będącego przedmiotem zapytania budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego bowiem budynek ten będzie się składał z dwóch połączonych ze sobą samodzielnych lokali mieszalnych, przy czym każdy z tych lokali będzie spełniał definicję budynku mieszkalnego, bowiem każdy z lokali będzie posiadał własne wejście, będzie wyposażony w instalacje i będzie oddzielnie wykorzystywany.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że:

• w ramach opisanego przedsięwzięcia inwestycyjnego dojdzie do wybudowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych składających się - na potrzeby podatku VAT - z dwóch połączonych ze sobą samodzielnych budynków mieszkalnych:

• ponieważ powierzchnia Lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku traktowanego jako samodzielny budynek nie będzie przekraczać limitu 300 m², właściwa stawka VAT dla jego sprzedaży wynosić będzie 8%, i nie znajdzie zastosowania regulacja określona w art. 41 ust. 12c ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy Towaru - sprzedaży Lokalu w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, gdzie powierzchnia użytkowa Lokalu w tym budynku, przekracza 150 m² ale nie przekracza 300 m² - zastosowanie powinna znaleźć stawka w wysokości 8%.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył:

(...).

Pismem z dnia 2 września 2025 r. (data wpływu 2 września 2025 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku o wydanie WIS z dnia 25 sierpnia 2025 r. znak: 0111- KDSB1-2.440.352.2025.1.DS, Wnioskodawca wskazał:

Niniejszym doprecyzowujemy opis przedmiotu wniosku poprzez wskazanie, że przedmiotem wniosku (Towarem) jest samodzielny lokal mieszkalny oznaczony zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym jako (...), o powierzchni użytkowej (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, na którą składa się prawo własności działki, na której budynek jest posadowiony oraz części wspólne budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z treścią wniosku, w zawieranej umowie przeniesienia prawa własności Lokalu zostanie ustanowiony podział do korzystania z nieruchomości w ten sposób, że każdoczesny właściciel samodzielnego lokalu mieszkalnego (...) będzie miał prawo do wyłącznego korzystania z części działki zaznaczonej obrysem koloru zielonego na rzucie (stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej), tj. ogrodu, miejsc postojowych przed garażem, chodnika przy budynku.

Nabywca zobowiązuje się do oświadczenia w umowie przeniesienia prawa własności Lokalu, że:

(...)

Powyższe elementy stanowiące wraz z lokalem przedmiot wniosku, tj. udział w nieruchomości wspólnej (...) podczas sprzedaży będą objęte jednym aktem notarialnym, ale pozostaną w dotychczasowej księdze wieczystej.

W akcie notarialnym sprzedaży (przeniesienia własności) zostanie złożony wniosek o założenie dla lokalu odrębnej księgi wieczystej.

Natomiast udział w nieruchomości wspólnej pozostanie w dotychczasowej księdze wieczystej.

(...)

Wyjaśniając rozbieżności dotyczące części wspólnych wspólnych budynku, w którym znajduje się (...), Wnioskodawca wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej składać się będzie:

(...)

Wnioskodawca doprecyzował, że (...) będzie posiadał części wspólne z sąsiadującym lokalem B znajdującym się w budynku - wskazane powyżej w pkt 2), tj. ścianę dzielącą lokale, ściankę w ogrodzie pomiędzy tarasami i koryto odpływowe pomiędzy dachami.

Wnioskodawca wskazał również, że Wnioskodawca, tj. właściciel Lokalu (...) nie będzie (...).

(...).

(...).

Wnioskodawca nie dysponuje na chwilę obecną podpisaną umową przeniesienia prawa własności Lokalu - jak wskazano w szczegółowym opisie Towaru - budynek jest aktualnie w trakcie realizacji, a tym samym nie zostały jeszcze zawarte żadne umowy przeniesienia prawa własności lokalu.

Należy jednak zaznaczyć, iż aktualnie projekt umowy deweloperskiej, którym (...) dysponuje (...)

Chodzi w tym miejscu o postanowienia (...):

(...)

Do uzupełnienia Wnioskodawca dołączył (...).

Uzasadnienie klasyfikacji towaru

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze Scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury Scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury Scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Zgodnie z art. 42a pkt 2 lit. a ustawy, WIS zawiera m.in. klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, jednakże tylko w sytuacji, w której jest ona niezbędna do określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Klasyfikacja ustala symbole, nazwy i zakres poszczególnych grupowań klasyfikacyjnych na czterech poziomach tj.: sekcji, działów, grup i klas.

Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB – przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m² powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,

- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

W sekcji 1 Budynki w dziale 11 w grupie 111 Budynki mieszkalne jednorodzinne Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych mieści się klasa 1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

­ Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

­ Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Z treści wniosku, uzupełnienia, a także z przedłożonych dokumentów wynika, iż przedmiotowy budynek zlokalizowany będzie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym zlokalizowanym przy (...) , położonym na działce gruntowej o numerze ewidencyjnym (...).

Budynek, określany przez Wnioskodawcę jako lokal (...), będzie posiadał własne wejście z poziomu gruntu, oraz własne instalacje, a jego powierzchnia użytkowa wynosić będzie (...).

Teren na którym zlokalizowana jest działka (...) objęty jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka objęto symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w budynkach wolno stojących lub willach wielkomiejskich

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis oraz dokumenty złożone w niniejszej sprawie – budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę jako lokal (...), należy klasyfikować jako budynek mieszkalny w dziale PKOB 11.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z kolei na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

Na podstawie art. 146ef ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%,

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Z kolei art. 41 ust. 12 ustawy stanowi, że stawkę podatku o której mowa w ust. 2 stosuje się do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,

– w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2024 r. poz. 1361, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to – jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem zastosowania 8% stawki podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części. Po drugie, obiekty budowlane lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z budynkiem sklasyfikowanym w PKOB 11. Z analizy zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że powierzchnia użytkowa budynku będzie wynosić (...).

Teren na którym zlokalizowana jest działka o numerze ewidencyjnym (...), został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w budynkach wolno stojących lub willach wielkomiejskich.

W związku z powyższym należy uznać, że dostawa przedmiotowego budynku stanowi w istocie dostawę obiektu budowlanego, zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeżeli mamy do czynienia z działką, na której znajduje się więcej niż jeden budynek, dostawa budynku mieszkalnego spełniającego kryterium budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym następuje wraz z proporcjonalnie obliczoną w stosunku, np. do powierzchni użytkowej budynku, dostawą gruntu.

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku budynek mieszkalny jednorodzinny – określany przez Wnioskodawcę jako lokal (...) jest budynkiem stałego zamieszkania klasyfikowanym do działu PKOB 11 oraz nie jest wymieniony w wyłączeniu w związku z art. 41 ust. 12b ustawy, jego dostawa wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, prawem do wyłącznego korzystania z ogrodu, miejsc postojowych przed garażem oraz chodnika przy budynku będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy z zw. z art. 41 ust. 12 ustawy oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy.

Informacje dodatkowe

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług. W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43‑300 Bielsko‑Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do towaru tożsamego pod każdym względem z towarem będącym przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do dostawy towaru będącego jej przedmiotem, w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 1 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

- towar, będący przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS,

albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do towaru będącego przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że

- klasyfikacja towaru, lub

- stawka podatku właściwa dla towaru, lub

- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową.

POUCZENIE

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).