Prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wnioskodawca nabył w 2025 r. wraz z matką lokal mieszkalny na współwłasność w udziałach 1/5 i 4/5. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie kupił nieruchomości. Jego rodzice budowali dom jednorodzinny od 1978 r., który nie został formalnie oddany do użytku. Ojciec odziedziczył 1/4 kamienicy. Po śmierci ojca…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego. Uzupełnił go Pan pismami z 6 lipca 2026 r. i z 14 lipca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu (...) 2025 r. w Kancelarii Notarialnej (…) został zawarty akt notarialny Repetytorium A nr (…) pomiędzy (…) a (…).
Przedmiotem aktu był lokal mieszkalny znajdujący się w (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Wyżej wymieniony lokal został zakupiony za kwotę (...) zł, od której został uiszczony podatek PCC w kwocie (...) zł.
(…) (matka) nabyła 4/5 części za kwotę (...) zł, a (…) (Wnioskodawca) nabył 1/5 część za kwotę (...) zł.
Uzupełnienie wniosku (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 lipca 2026 r.)
W 1978 r. Pana rodzice - (…) - budowali budynek mieszkalny jednorodzinny, którego każdy był właścicielem w 1/2 części. Budynek ten nie został formalnie oddany do użytku do dnia dzisiejszego. Oprócz tego ojciec odziedziczył 1/4 kamienicy po zmarłym swoim ojcu (…), a Pana dziadku.
Po śmierci (…) w 1993 r. została przeprowadzona sprawa spadkowa, po czym (…) - żona zmarłego i (…) - syn zmarłego (Wnioskodawca) odziedziczyli po połowie spadku po zmarłym, czyli po 1/4 budynku jednorodzinnego i po 1/8 udziału w kamienicy.
W 2025 r. zostały zbyte udziały w kamienicy i zakupione zostało mieszkanie własnościowe o pow. 38 m2, przy czym (…) zakupiła 4/5, a (…) (Wnioskodawca) 1/5.
Poinformował Pan, że nigdy wcześniej nie kupił Pan jakiejkolwiek nieruchomości/lokalu mieszkalnego oraz nie miał Pan prawa do lokalu spółdzielczego. Jak również nie kupił Pan domu wolnostojącego lub jego części, tylko udziały w ww. lokalu.
Pytanie
Czy w Pana przypadku słusznie został zapłacony podatek PCC?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, niesłusznie został pobrany podatek PCC od 1/5 Pana udziału w wymienionej nieruchomości, gdyż był to pierwszy Pana zakup. Wcześniej nie kupował Pan żadnej nieruchomości, jedynie odziedziczył w drodze spadku 1/4 innej nieruchomości.
Powołał się Pan na wyrok NSA o sygn. akt III FSK 281/25, który dotyczy zwolnienia proporcjonalnego tych współnabywców, którzy spełniają warunki ustawy z dnia 31 sierpnia 2023 r.
Z posiadanych przez Pana informacji wynika, iż organy podatkowe potwierdzają, że zwolnienie z 2% PCC dotyczy również nabycia udziału w nieruchomości a nie tylko jej całości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jak stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy:
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W myśl art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży jest sporządzana w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w Pana przypadku słusznie został zapłacony podatek PCC.
Z opisu sprawy wynika, że (...) 2025 r. został zawarty akt notarialny, którego przedmiotem był lokal mieszkalny. Wyżej wymieniony lokal został zakupiony za kwotę (...) zł, od której został uiszczony podatek PCC w kwocie (...) zł. Pana matka nabyła 4/5 części za kwotę (...) zł, a Pan nabył 1/5 część za kwotę (...) zł.
Pana rodzice budowali budynek mieszkalny jednorodzinny, którego każdy był właścicielem w 1/2 części. Budynek ten nie został formalnie oddany do użytku do dnia dzisiejszego. Oprócz tego Pana ojciec odziedziczył 1/4 kamienicy po swoim ojcu. Po śmierci Pana ojca wraz z matką odziedziczył Pan po połowie spadku po zmarłym, czyli po 1/4 budynku jednorodzinnego i po 1/8 udziału w kamienicy.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57 , po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek, budowany przez Pana rodziców, nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy budynek, który budowali Pana rodzice nie został formalnie oddany do użytku, zatem nie spełnia on warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Jak wskazano powyżej, aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, każdy z kupujących powinien spełniać warunki określone w tym przepisie, tj. w dniu sprzedaży i przed tym dniem żadnemu z kupujących nie może przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, za wyjątkiem sytuacji, gdy udział w opisywanych prawach został nabyty tytułem dziedziczenia, a wielkość tego udziału nie przekracza 50%.
Przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego zarówno Pan, jak i Pana matka posiadali po 1/8 udziału w kamienicy, odziedziczone po Pana ojcu. Udziały te zostały zbyte w 2025 r. Pana matka od 1978 r. posiada 1/2 udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, który do dziś nie został formalnie oddany do użytku. Ponadto, po śmierci Pana ojca, zarówno Pan jak i Pana matka odziedziczyli po 1/4 udziału w ww. budynku mieszkalnym.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro budynek, wybudowany przez Pana rodziców, do dziś nie został oddany do użytku, to nie sposób uznać, że Pan lub Pana matka na dzień zawarcia opisanej umowy sprzedaży lub przed tym dniem posiadali prawo do udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Odziedziczone przez Pana i Pana matkę udziały w kamienicy nie przekroczyły natomiast 50%.
Skoro zatem, jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy sprzedaży był cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, który został nabyty na współwłasność w częściach ułamkowych (przez Pana i Pana matkę), to przysługiwało Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Gdyby druga kupująca (…) chciała uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinna się zwrócić z odrębnym wnioskiem.
Odnosząc się do przywołanego przez Pana orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że zostało one wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Natomiast organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo