Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie.
Wnioskodawca planuje nabyć od osób fizycznych udział w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie. Budynek jest murowany, wolnostojący, jednopiętrowy, niepodpiwniczony, a stopień zaawansowania budowy wynosi 90% (stan deweloperski bez elewacji). Posiada fundamenty, ściany, strop, dach, stolarkę okienną i drzwiową oraz instalacje (c.o. z pompą ciepła, elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną). Budynek nie został formalnie oddany do użytkowania.…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan pismem z 6 lipca 2026 r. (przekazanym do organu zgodnie z właściwością 8 lipca 2026 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego udział w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej w (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…), o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).
Nieruchomość jest zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, wolnostojącym, jednopiętrowym, niepodpiwniczonym. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym (…) r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. A. A., nr uprawnień (…), przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W operacie wskazano powierzchnię użytkową budynku (…) m², natomiast według zestawienia powierzchni z dokumentacji projektowej łączna powierzchnia wynosi (…) m², w tym łączna powierzchnia użytkowa bez kotłowni (…) m². Według operatu na działce rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej, a na dzień wyceny wykonano stan deweloperski bez elewacji.
Stopień zaawansowania budowy określono na 90%. Budynek posiada fundamenty betonowe, betonowe ściany fundamentowe, ściany konstrukcyjne murowane z betonu komórkowego, ścianki działowe murowane, strop żelbetowy oraz dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, pokryty blachą. Wykonano również stolarkę okienną, stolarkę drzwiową zewnętrzną, posadzki betonowe i tynki gipsowe. Budynek posiada lub przewidziano w nim instalacje typowe dla funkcji mieszkalnej, tj. c.o. z pompą ciepła, instalację elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną. Rzeczoznawca ocenił stan techniczny budynku jako bardzo dobry, funkcjonalność jako bardzo dobrą, a docelowy standard jako deweloperski. Operat wskazuje, że nieruchomość po zakończeniu inwestycji ma charakter typowo mieszkalny, a jej sposób użytkowania jest zgodny z przeznaczeniem.
Budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania. Brak zakończenia budowy wynika z tego, że część prac, w szczególności związanych z dokończeniem i wykończeniem budynku, zostanie wykonana przez Wnioskodawcę po nabyciu nieruchomości. Wnioskodawca zamierza po zakupie kontynuować i zakończyć budowę, a następnie wykorzystywać budynek do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Nabycie nastąpi od osób fizycznych na rynku wtórnym i nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.
W dniu sprzedaży i przed tym dniem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego, ani udział w tych prawach, z wyjątkiem przypadków dopuszczonych w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Planowane nabycie będzie pierwszym nabyciem nieruchomości mieszkalnej przez Wnioskodawcę.
Pytanie
Czy sprzedaż opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, który według operatu szacunkowego znajduje się w stanie deweloperskim bez elewacji, a stopień zaawansowania budowy wynosi 90%, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna nabywana przez Wnioskodawcę, a budynek jest przeznaczony do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, a nie nieruchomość niezabudowana. Potwierdza to operat szacunkowy, w którym przedmiot wyceny opisano jako nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Budynek znajduje się w stanie deweloperskim bez elewacji, a stopień zaawansowania budowy został określony na 90%. Budynek ten jest przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość, jest trwale związany z gruntem oraz posiada cechy budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Okoliczność, że budowa nie została jeszcze formalnie zakończona i budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania, nie powinna pozbawiać Wnioskodawcy prawa do zwolnienia z PCC, ponieważ art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie uzależnia zwolnienia od formalnego zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie ani złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż opisanej nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Wnioskodawca spełnia warunek podmiotowy przewidziany w tym przepisie, ponieważ nabywana nieruchomość będzie jego pierwszą nieruchomością mieszkalną. Przed dniem sprzedaży Wnioskodawcy nie przysługiwały prawa wymienione w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC ani udziały w tych prawach, poza wyjątkami dopuszczonymi w tym przepisie. Spełniony jest również warunek przedmiotowy. Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka niezabudowana, lecz nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie.
Potwierdza to operat szacunkowy, w którym nieruchomość została opisana jako zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wolnostojącym, jednopiętrowym i niepodpiwniczonym. Dodatkowo według operatu budynek znajduje się już w stanie deweloperskim bez elewacji, a stopień zaawansowania budowy wynosi 90%.
Ustawa o PCC nie zawiera własnej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dlatego pomocniczo należy odwołać się do Prawa budowlanego. Opisany budynek posiada cechy budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, ponieważ jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty i dach oraz jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Spełnia również cechy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, ponieważ jest budynkiem wolnostojącym, konstrukcyjnie samodzielnym i przeznaczonym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Brak formalnego zakończenia budowy albo brak oddania budynku do użytkowania nie powinien wyłączać prawa do zwolnienia. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie uzależnia zwolnienia od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy ani pełnego wykończenia budynku. Skoro ustawodawca nie wprowadził takiego warunku, nie powinien on być dodawany w drodze wykładni.
Prawo budowlane rozróżnia budowę, roboty budowlane i użytkowanie obiektu, co oznacza, że budynek może istnieć jako budynek mieszkalny jednorodzinny również przed formalnym zakończeniem procesu budowlanego. W niniejszej sprawie obiekt jest zaawansowany w 90%, posiada podstawowe elementy konstrukcyjne i instalacyjne, a jego przeznaczenie mieszkalne wynika z projektu, operatu oraz celu nabycia. Celem zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC jest preferencyjne traktowanie osób fizycznych nabywających pierwszą nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Odmowa zwolnienia tylko dlatego, że część prac zostanie wykonana po zakupie, byłaby sprzeczna z tym celem.
Wnioskodawca nabywa bowiem pierwszą nieruchomość mieszkalną, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w celu zakończenia budowy i zamieszkania w tym budynku. W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości nr (…) powinna korzystać ze zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest nieruchomość niezabudowana ani działka z rozpoczętymi jedynie pracami przygotowawczymi, lecz nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Potwierdza to operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym przedmiot wyceny został opisany jako nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W operacie wskazano, że budynek jest murowany, wolnostojący, jednopiętrowy, niepodpiwniczony, w budowie, a na dzień wyceny wykonano stan deweloperski bez elewacji. Stopień zaawansowania budowy został określony na 90%.
Powyższy stan faktyczny ma istotne znaczenie dla oceny prawa do zwolnienia. Budynek nie znajduje się na wczesnym etapie realizacji. Posiada podstawowe cechy budynku: jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty, ściany konstrukcyjne, ściany działowe, strop oraz dach. Wykonano również stolarkę okienną i drzwiową zewnętrzną, posadzki betonowe, tynki wewnętrzne oraz instalacje właściwe dla funkcji mieszkalnej, w tym instalację centralnego ogrzewania z pompą ciepła, instalację elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną. Rzeczoznawca majątkowy ocenił stan techniczny budynku jako bardzo dobry, a funkcjonalność jako bardzo dobrą.
W ocenie Wnioskodawcy okoliczności te odróżniają niniejszy stan faktyczny od sytuacji, w których przedmiotem nabycia jest budynek w stanie surowym otwartym albo surowym zamkniętym, wymagający dopiero wykonania podstawowych robót umożliwiających uzyskanie cech budynku mieszkalnego. W niniejszej sprawie budynek posiada już zasadnicze elementy konstrukcyjne, instalacyjne i użytkowe właściwe dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a pozostałe prace dotyczą przede wszystkim dokończenia i wykończenia inwestycji.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera warunku, zgodnie z którym dla zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 tej ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny musi być formalnie oddany do użytkowania. Przepis ten nie uzależnia zwolnienia od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy ani od wykonania wszystkich prac wykończeniowych. Gdyby ustawodawca zamierzał ograniczyć zwolnienie wyłącznie do budynków formalnie zakończonych i dopuszczonych do użytkowania, powinien taki warunek wyraźnie wprowadzić do treści przepisu.
Zwolnienie należy interpretować zgodnie z jego celem, przy jednoczesnym poszanowaniu literalnego brzmienia przepisu. Celem art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest wsparcie osób fizycznych nabywających pierwszą nieruchomość mieszkalną. Wnioskodawca realizuje ten cel wprost, ponieważ nabywa pierwszą nieruchomość mieszkalną w celu zakończenia budowy i zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Odmowa zwolnienia wyłącznie z powodu braku formalnego zakończenia budowy prowadziłaby do zawężenia przepisu o warunek, którego ustawodawca w nim nie przewidział.
Pomocniczo należy odwołać się do przepisów ustawy Prawo budowlane. Opisany budynek spełnia cechy budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, ponieważ jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty i dach oraz jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Spełnia również cechy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, ponieważ jest budynkiem wolnostojącym, konstrukcyjnie samodzielnym i przeznaczonym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Prawo budowlane rozróżnia pojęcie budowy, robót budowlanych oraz przystąpienia do użytkowania. Z samego faktu, że obiekt nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania, nie wynika, że nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Formalne zakończenie budowy jest etapem procesu inwestycyjnego, ale nie powinno decydować o utracie prawa do zwolnienia podatkowego, jeżeli obiekt ma cechy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jest zaawansowany w wysokim stopniu i jest nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Wnioskodawca wskazuje, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest stanowisko korzystne dla podatników w analogicznych sprawach. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 3 września 2024 r., sygn. akt I SA/GI 227/24, sąd zakwestionował stanowisko organu podatkowego zawężające zwolnienie wyłącznie do budynków formalnie oddanych do użytkowania. Korzystny kierunek wykładni został następnie potwierdzony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2026 r., sygn. akt III FSK 1463/24. W orzecznictwie tym podkreślono, że art. 9 pkt 17 ustawy o PCC powinien być interpretowany z uwzględnieniem celu przepisu, którym jest wsparcie nabywców pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
Wnioskodawca jest świadomy, że w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych pojawiały się rozstrzygnięcia niekorzystne dla podatników nabywających budynki w trakcie budowy. Jednakże niniejsza sprawa wymaga indywidualnej oceny konkretnego stanu faktycznego. Przedmiotowy budynek znajduje się w stanie deweloperskim bez elewacji, a stopień zaawansowania budowy wynosi 90%. Nie jest to więc sytuacja nabycia obiektu na początkowym etapie budowy, lecz nabycie niemal ukończonego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego przeznaczenie mieszkalne nie budzi wątpliwości.
Ewentualne przyjęcie wykładni, zgodnie z którą zwolnienie przysługuje wyłącznie przy nabyciu budynku formalnie oddanego do użytkowania, prowadziłoby do nieracjonalnego zróżnicowania podatników. Osoba nabywająca pierwszy dom ukończony mogłaby skorzystać ze zwolnienia, natomiast osoba nabywająca pierwszy dom niemal ukończony, z zamiarem dokończenia prac i zamieszkania w nim, byłaby tego prawa pozbawiona. Takie rozróżnienie nie wynika z treści art. 9 pkt 17 ustawy o PCC i byłoby sprzeczne z celem tego przepisu.
W konsekwencji Wnioskodawca wniósł o uznanie, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, znajdującym się w stanie deweloperskim bez elewacji, przy stopniu zaawansowania budowy 90%, korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pod warunkiem spełnienia przez Wnioskodawcę przesłanek podmiotowych wskazanych w tym przepisie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ponadto, kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem opisanej umowy sprzedaży, jest zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, wolnostojącym, jednopiętrowym, niepodpiwniczonym.
Budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania. Brak zakończenia budowy wynika z tego, że część prac, w szczególności związanych z dokończeniem i wykończeniem budynku, zostanie wykonana przez Pana po nabyciu nieruchomości. Zamierza Pan po zakupie kontynuować i zakończyć budowę, a następnie wykorzystywać budynek do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.
Pana zdaniem, sprzedaż opisanej nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57 , po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Wskazał Pan, że budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Tym samym zakup nieruchomości zabudowanej murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w budowie, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.
Skoro zatem przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w budowie, nie oddany jeszcze do użytkowania, to nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Końcowo nadmienić należy, iż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jako organ wydający interpretację – w ramach danych mu uprawnień – może jedynie wyjaśnić brzmienie przepisu podatkowego mającego zastosowanie w sytuacji opisanej przez osobę składającą wniosek o interpretację. W interpretacji tej wskazuje jakie prawa i obowiązki płyną dla tej osoby z tego przepisu, w kontekście przedstawionego przez nią zdarzenia. Organ interpretacyjny nie ma kompetencji, aby prowadzić postępowanie wyjaśniające i oceniać załączone do wniosku dowody. Analiza dokumentów (dowodów) zastrzeżona jest dla naczelnika właściwego urzędu skarbowego. To on ma też uprawnienia do tego, aby ustalić jaki był stan rzeczywisty zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo