Interpretacja 0111-KDWB.4014.62.2026.1.APA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2026 r., wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pani nabyć od osoby fizycznej nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Przedmiotem sprzedaży jest jedna nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych:

-     działki A zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,

-     działki B zabudowanej budynkami gospodarczymi.

Na działce A znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. Na działce B znajduje się budynek gospodarczy wyposażony w instalację fotowoltaiczną, altana wyposażona w instalację fotowoltaiczną oraz infrastruktura techniczna służąca korzystaniu z budynku mieszkalnego, w szczególności przyłącze energetyczne oraz główna rozdzielnia elektryczna. Działka ta pełni funkcję gospodarczą i techniczną względem budynku mieszkalnego znajdującego się na działce A.

Zgodnie z ewidencją gruntów działka B obejmuje użytki:

-     Br-PsIV – (...) ha,

-     PsIV – (...) ha,

-     LsIV – (...) ha.

Powierzchnia oznaczona jako las stanowi jedynie niewielką część powierzchni tej działki. Z uwagi na częściowe oznaczenie działki B jako las oraz objęcie jej uproszczonym planem urządzenia lasu sprzedaż nieruchomości podlega ustawowemu prawu pierwokupu Skarbu Państwa wykonywanemu przez Lasy Państwowe. W związku z tym strony zawrą warunkową umowę sprzedaży, a po niewykonaniu prawa pierwokupu zostanie zawarta umowa przenosząca własność.

Przedmiotem sprzedaży jednak jest cała nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą. Na potrzeby umowy warunkowej zostanie wskazana wartość przypadająca na każdą z działek odrębnie.

Wyodrębnienie wartości poszczególnych działek ma charakter techniczny i wynika z obowiązków notariusza związanych z prawem pierwokupu. Zgodnie z treścią projektowanego aktu notarialnego przedmiotowa transakcja stanowi niepodzielną całość i nie może zostać zrealizowana częściowo. Nie jest możliwe nabycie wyłącznie działki A ani wyłącznie działki B.

Zamierza Pani nabyć nieruchomość w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przed dniem planowanego nabycia nie przysługiwało i nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach.

Notariusz poinformował Panią, że zamierza zastosować zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącznie do części ceny odpowiadającej działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym, natomiast od wartości przypisanej działce B pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Pani wątpliwość dotyczy zakresu zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych ma zastosowanie do nabycia całej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą, stanowiącej jeden niepodzielny przedmiot sprzedaży, obejmującej dwie działki ewidencyjne, z których jedna jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, natomiast druga pozostaje z nią funkcjonalnie związana, mimo że posiada odrębny numer ewidencyjny oraz niewielka część tej działki oznaczona jest w ewidencji gruntów jako las?

Pana stanowisko w sprawie

Pani zdaniem opisane nabycie korzysta w całości ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem nabycia jest jedna nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą. Składa się ona wprawdzie z dwóch działek ewidencyjnych, jednak stanowi jeden przedmiot prawa własności oraz jeden przedmiot sprzedaży. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie uzależnia zastosowania zwolnienia od liczby działek ewidencyjnych tworzących nieruchomość ani od możliwości ich odrębnego obrotu. Takie kryterium nie wynika z treści art. 9 pkt 17 ustawy. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym transakcja ma charakter niepodzielny. Zgodnie z projektowaną umową sprzedaży nie może zostać zrealizowana częściowo. Nie istnieje możliwość nabycia budynku mieszkalnego bez jednoczesnego nabycia działki B. Działka B pozostaje funkcjonalnie związana z budynkiem mieszkalnym. Znajduje się na niej budynek gospodarczy wyposażony w instalację fotowoltaiczną, altana wyposażona w instalację fotowoltaiczną oraz infrastruktura techniczna niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego, w szczególności przyłącze energetyczne oraz główna rozdzielnia elektryczna.

W Pani ocenie brak jest podstaw prawnych do wyłączenia ze zwolnienia części jednej nieruchomości wyłącznie z tego powodu, że jedna z działek posiada odrębny numer ewidencyjny lub że niewielki fragment tej działki oznaczony jest jako las.

Celem zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy było ułatwienie nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej przez osoby zaspokajające własne potrzeby mieszkaniowe. Cel ten jest realizowany również w sytuacji, gdy wraz z budynkiem mieszkalnym nabywana jest funkcjonalnie związana z nim działka stanowiąca część tej samej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Panią we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Pani zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191, dalej: „ustawa PCC”) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC:

Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy PCC:

Jak stanowi art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy PCC, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy PCC:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pani nabyć nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Przedmiotem sprzedaży jest jedna nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych. Na działce A znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. Na działce B znajduje się budynek gospodarczy wyposażony w instalację fotowoltaiczną, altana wyposażona w instalację fotowoltaiczną oraz infrastruktura techniczna służąca korzystaniu z budynku mieszkalnego, w szczególności przyłącze energetyczne oraz główna rozdzielnia elektryczna jak i również obejmuje użytki Br-PsIV, PsIV, LsIV. Działka ta pełni funkcję gospodarczą i techniczną względem budynku mieszkalnego znajdującego się na działce A. Zamierza Pani nabyć nieruchomość w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przed dniem planowanego nabycia nie przysługiwało i nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach.

Pani zdaniem, opisane nabycie korzysta w całości ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Opisana umowa sprzedaży podlega bowiem zwolnieniu z opodatkowania tylko w zakresie tej działki ewidencyjnej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. budynek mieszkalny. Mając zatem na uwadze ww. zasadę superficies solo cedit, z omawianego zwolnienia korzysta sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem gospodarczym, o ile stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.

Tym samym, w stosunku do nabycia działki A zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – o ile w istocie zostały przez stronę kupującą spełnione wymagane w przepisie przesłanki – będzie Pani przysługiwało zwolnienie z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży drugiej działki ewidencyjnej B zabudowanej budynkiem gospodarczym wyposażonym w instalację fotowoltaiczną, altaną wyposażoną w instalację fotowoltaiczną, infrastrukturą techniczną służącą korzystaniu z budynku mieszkalnego, oraz obejmującą użytki Br-PsIV, PsIV, LsIV, pomimo objęcia jej tą samą księgą wieczystą co działki ewidencyjnej nr (....) zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania. Zwolnieniu podlega jedynie sprzedaż obejmująca m.in. budynek mieszkalny i tym samym części składowe działki, na której jest usytułowany. Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.

Tym samym, w stosunku do tej części przedmiotu sprzedaży, czyli nabycia działki ewidencyjnej B, nie będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, nie mogliśmy podzielić Pani stanowiska, bowiem zwolnieniem objęta jest tylko część umowy sprzedaży a nie jak Pani twierdzi, całość.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.