Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.102.2026.2.JKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismami z: 27 stycznia 2026 r. (wpływ 2 lutego 2026 r.), z 16 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.) oraz z 4 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 8 października 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 1, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księga wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa i R V.

W dniu 22 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 1/2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 2, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księga wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek I klasa) R IVa, R lvb i R V.

W dniu 9 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep.(...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 1/2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 3, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księgą wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa i R IVb.

W dniu 9 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 4, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księga wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVb i R V.

W dniu 9 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 1/2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 5, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księgą wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa, R lvb i R V.

W dniu 22 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 6, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księgą wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa, Rlvb i R V.

W dniu 22 września 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) nabył Pan wraz z żoną A. B. prawo własności po 2 cz. do nieruchomości rolnej oznaczonej numerem 7, położonej w obrębie miejscowości (...), powiat (...), województwo (...), o powierzchni (...) ha, objętej księgą wieczystą KW (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa i R V.

Ww. zakup zwolniony był z podatku od towarów i usług.

Ww. zakup wszystkich nieruchomości został dokonany do majątku osobistego w ramach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej.

Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane, użytkowane do tej pory oraz obecnie rolniczo, oraz położone są obok siebie i stanowią jeden zwarty obszar posiadający dostęp do drogi publicznej, z tym, że każda z ww. działek posiada odrębną księgę wieczystą.

Działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, położone w obrębie miejscowości (...), w dniu ich nabycia przez Państwa nie były i obecnie nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, położonych w obrębie miejscowości (...), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), zatwierdzony uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 12 grudnia 1994 r. (Dz. U. Województwa (...)), utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r. na podstawie art. 67 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity z 1999 r. Dz. U. Nr 15, poz. 139 ze zmianami).

W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 23 września 2021 r. ze zmianą, działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, położone w obrębie miejscowości (...), na dzień ich nabycia przez Państwa i obecnie, przeznaczone są pod obszary rolne.

W dniu 22 grudnia 2025 r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy Wójta Gminy (...) Nr (...), obejmującą działki o numerach 1,2,3, 4, 5, 6 i 7, położone w obrębie miejscowości (...), dla inwestycji polegającej na budowie (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej – (...) segmentów, wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Wraz z żoną zamierza Pan zbyć w całości Państwa prawo własności do wszystkich ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu – spółki prawa handlowego, zajmującej się budową budynków mieszkalnych.

Zgodnie z wpisem do CEiDG prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się robotami murarskimi – PDK 43.91.Z. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Prowadzi Pan działalność w zakresie usług budowlanych oraz działalność deweloperską. Dokonuje zakupu działek, wznosi Pan budynki w różnym etapie wykończenia. Sprzedaż zwykle jest dokonywana na rzecz osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Usługi budowlane świadczy Pan również dla firm.

Działki budowlane nie zostały zakupione jako towar handlowy, a także nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, od przedmiotowych działek nie odliczono podatku od towarów i usług.

Małżonka nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Nie prowadziła działalności handlowej i usługowej.

Uzupełnienie wniosku

1.  Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży.

2.  Każda działka wymieniona pkt 1 została nabyta na podstawie aktu notarialnego, nie zostały wystawione do nich FV VAT z wykazaną kwotą podatku.

3.  Przy nabyciu ww. działek (do żadnej z nich) nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ zbywca korzystał ze zwolnienia z VAT. Sprzedawca nie działał jako handlowiec, sprzedawał grunty rolne, które użytkował w ramach prowadzonej przez siebie działalności rolniczej. Zgodnie z oświadczeniem rolnika – był właścicielem tych działek od ponad 30 lat.

4.  Nieruchomości wymienione w pkt 1, które mają być przedmiotem sprzedaży znajdują się w Pana majątku osobistym. Mimo zakupu z zamiarem sprzedaży nigdy nieruchomości nie były wprowadzone do rejestru środków trwałych lub jako towary handlowe.

5.  Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

6.  Nie prowadził Pan działalności rolniczej i nie był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem z tego tytułu.

7.  Od chwili zakupu wszystkie wymienione w pkt 1 działki nie były przez Pana wykorzystywane do działalności gospodarczej. Były wykorzystywane w dalszym ciągu do działalności rolniczej, jednak nie przez Pana. Umowa słowna z rolnikiem dotyczyła możliwości zbioru zasadzonych przez niego plonów.

8.  Wszystkie działki wymienione w pkt 1 w okresie Pana władania do dnia sprzedaży nie były wykorzystywane do żadnych celów zarobkowych.

9.  Wszystkie działki wymienione w pkt 1 zostały nabyte na podstawie aktu notarialnego.

10.  W momencie nabycia działek nie został naliczony podatek VAT z uwagi na zwolnienie z VAT zbywcy.

11.  Nie ponosił Pan żadnych wydatków związanych z produkcją rolną, nie zbierał Pan plonów z przedmiotowych działek, nie otrzymywał Pan przychodów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

12.  Nie zawarł Pan żadnych umów z osobami trzecimi dotyczących najmu, dzierżawy lub użyczenia lub innych o podobnym charakterze. Poprzedni właściciel otrzymał zgodę na zebranie plonów. Zbiór plonów był nieodpłatny.

13.  Dnia 22 grudnia 2025 r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy na działkach wymienionych w pkt 1. Miał Pan zamiar wybudować na przedmiotowych działkach budynki mieszkalne jednorodzinne.

14.  Wszystkie działki wymienione w pkt 1 od dnia sprzedaży nie były wykorzystywane do żadnych czynności zwolnionych lub opodatkowanych.

15.  Umów przedwstępnych nie zawarto z nabywcą przedmiotowych działek wymienionych w pkt 1.

16.  Nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw osobom trzecim do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek wymienionych w pkt 1.

17.  Nie występował Pan o pozwolenie na budowę na przedmiotowych działkach wymienionych w pkt 1.

18.  Nie ponosił Pan żadnych nakładów związanych z przedmiotowymi działkami wymienionymi w pkt 1.

19.  Wielokrotnie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, oprócz wskazanych we wniosku, działając jako przedsiębiorca. Nieruchomości te zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży. Wielokrotnie sprzedaż następowała po wzniesieniu na nich budynków o charakterze mieszkalnym. Środki zostały przeznaczone na dalszy rozwój działalności gospodarczej. Z tytułu tych sprzedaży naliczył Pan podatek należny i był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT. Posiada Pan również inne nieruchomości poza tymi wskazanymi we wniosku, które będą sprzedawane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości zostały nabyte w różnych okresach z zamiarem dalszej odsprzedaży. Na chwilę obecną posiada Pan również puste niezabudowane działki.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 marca 2026 r.)

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę, na rzecz jednego podmiotu – spółki prawa handlowego, wszystkich nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, położonych w obrębie miejscowości (...), stanowiących grunty niezabudowane, nabyte do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 marca 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż wszystkich nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, położonych w obrębie miejscowości (...), powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT według stawki 23%, gdyż sprzedaż ta nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, całokształt podjętych przez niego działań wskazuje, że planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowi zwykłego wykonywania prawa własności w ramach majątku prywatnego, lecz nosi cechy zorganizowanej i profesjonalnej aktywności gospodarczej, porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami lub przygotowaniem gruntów pod inwestycje budowlane.

W szczególności Wnioskodawca wskazuje, że:

-     uzyskał jedną decyzję o warunkach zabudowy obejmującą wszystkie działki, przewidującą budowę (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej,

-     decyzja ta w sposób istotny zmieniła przeznaczenie ekonomiczne gruntów, przekształcając je z gruntów rolnych w grunty przeznaczone pod intensywną zabudowę mieszkaniową,

-     działki zostały przygotowane do sprzedaży jako zwarty, jednorodny teren inwestycyjny, przeznaczony dla profesjonalnego inwestora – spółki prawa handlowego,

-     sprzedaż nastąpi na rzecz podmiotu zajmującego się realizacją inwestycji budowlanych, co wskazuje na gospodarczy charakter transakcji.

Dodatkowo istotne znaczenie ma fakt, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w tym w zakresie związanym z budownictwem, co powoduje, że posiada on wiedzę, doświadczenie oraz zaplecze organizacyjne typowe dla profesjonalnych uczestników obrotu gospodarczego. W ocenie Wnioskodawcy, okoliczność ta przemawia za uznaniem, że sprzedaż nieruchomości następuję w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeżeli same nieruchomości nie były formalnie wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a przygotowanie gruntów pod zabudowę mieszkaniową i ich sprzedaż z zyskiem spełnia tę definicję.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą::

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że

-     prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się robotami murarskimi – PDK 43.91.Z., w zakresie usług budowlanych oraz działalność deweloperską,

-     dokonuje Pan zakupu działek, wznosi Pan budynki w różnym etapie wykończenia. Sprzedaż zwykle jest dokonywana na rzecz osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Usługi budowlane świadczy Pan również dla firm, jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT,

-     nabył Pan wraz z żoną prawo własności po 2 cz. do nieruchomości rolnej (działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (użytek i klasa) R IVa i R V,

-     ww. zakup zwolniony był z podatku od towarów i usług,

-     ww. zakup wszystkich nieruchomości został dokonany do majątku osobistego w ramach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej,

-     wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane, użytkowane do tej pory oraz obecnie rolniczo, oraz położone są obok siebie i stanowią jeden zwarty obszar posiadający dostęp do drogi publicznej, z tym, że każda z ww. działek posiada odrębną księgę wieczystą,

-     Działki w dniu ich nabycia przez Państwa nie były i obecnie nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

-     22 grudnia 2025 r. dla działek uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej – (...) segmentów, wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

-     wraz z żoną zamierza Pan zbyć w całości Państwa prawo własności do wszystkich ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu – spółki prawa handlowego, zajmującej się budową budynków mieszkalnych,

-     Pana żona nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, nie prowadziła działalności handlowej i usługowej,

-     działki zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży,

-     wielokrotnie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, oprócz wskazanych we wniosku, działając jako przedsiębiorca. Nieruchomości te zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży. Wielokrotnie sprzedaż następowała po wzniesieniu na nich budynków o charakterze mieszkalnym. Środki zostały przeznaczone na dalszy rozwój działalności gospodarczej. Z tytułu tych sprzedaży naliczył Pan podatek należny i był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT,

-     posiada Pan również inne nieruchomości poza tymi wskazanymi we wniosku, które będą sprzedawane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości zostały nabyte w różnych okresach z zamiarem dalszej odsprzedaży. Na chwilę obecną posiada Pan również puste niezabudowane działki.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą wskazania, czy planowana przez Pana sprzedaż, na rzecz jednego podmiotu – spółki prawa handlowego, wszystkich nieruchomości gruntowych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, stanowiących grunty niezabudowane, nabyte do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że wszystkie nieruchomości gruntowe, choć formalnie nabyte do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, od momentu nabycia była przeznaczona wyłącznie na cele prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość od momentu zakupu nie były wykorzystywana do celów prywatnych ani osobistych Pana ani Pana małżonki. Jak wskazał Pan we wniosku od początku istniał zamiar wykorzystania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a następnie jej sprzedaży jako składnika majątku związanego z Pana działalnością gospodarczą.

Skoro więc wszystkie nieruchomości gruntowe, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, będą wykorzystywane wyłącznie przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, a taką jest działalność deweloperska/budowlana oraz sprzedaż nieruchomości, to Pan jest w sensie ekonomicznym właścicielem tych Nieruchomości gruntowych i w efekcie to Pan dokona dostawy Nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania tymi wszystkimi nieruchomościami gruntowymi, jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży wszystkich nieruchomości gruntowych stanowiących współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Pana. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku zamierzał Pan od momentu zakupu wykorzystywać nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że wyłącznie Pan będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że zamierzał Pan od momentu zakupu wykorzystywać Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Uznać należy zatem, że Nieruchomości są związane tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, to po stronie Pana wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. wszystkich nieruchomości gruntowych.

Zatem, skoro wszystkie nieruchomości gruntowe zostały zadysponowane przez małżonków wyłącznie do Pana działalności gospodarczej, zaś Pana żona w żaden sposób nabytych nieruchomości gruntowych nie wykorzystywała, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży nieruchomości, w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, wystąpi wyłącznie Pan.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości gruntowych w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Planowana sprzedaż, na rzecz jednego podmiotu – spółki prawa handlowego, wszystkich nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, położonych w obrębie miejscowości (...), stanowiących grunty niezabudowane, nabyte do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Tym samym należy zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja ta dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla współwłaściciela działki – Pana żony, który chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego w ww. zakresie może złożyć wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.