Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.159.2026.4.AR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

-     braku opodatkowania podatkiem VAT wycofania nieruchomości (lokalu) z działalności gospodarczej do majątku osobistego Pana i Pana małżonki w związku z tym, że przy nabyciu lokalu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego;

-     skutków podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości (lokalu);

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokalu użytkowego, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 7 kwietnia 2026 r. (wpływ 7 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z – brak daty (wpływ 15 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W dniu (…) 2002 r. Wnioskodawca – pozostający w związku małżeńskim w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość (samodzielny lokal użytkowy przeznaczony na cele biurowo-usługowe wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz we własności terenu) położoną w (...). W akcie notarialnym nabywcy oświadczyli, że lokal wraz z przynależnymi prawami objęty będzie wspólnością ustawową. Nadto nabywcy oświadczyli, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.

Sprzedaż dokonana została w warunkach określonych w ustawie o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r., która w chwili składania niniejszego wniosku już nie obowiązuje. Zgodnie art. 7 ust. 1 pkt 5 tej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego sprzedaż towarów używanych, z wyjątkiem importu, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku z powyższym przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek ten nie wystąpił.

Nieruchomość została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych Wnioskodawcy i była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej – (…) zwolnione z VAT. Wnioskodawca dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

W trakcie użytkowania Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej (remont generalny po zakupie podlegający uzyskaniu zezwolenia na budowę, wymiana (…) 2008 r.), ale odliczał od nich VAT w ograniczonym zakresie.

Wnioskodawca prowadził i nadal prowadzi działalność (…) zwolnione z VAT oraz działalność opodatkowaną stawką 23% – (...). Odliczenia VAT następują w oparciu o zmienną proporcję wynikającą ze stosunku przychodów ze sprzedaży opodatkowanej i nieopodatkowanej.

Wnioskodawca wycofał wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej z dniem (…) 2025 r. i przeniósł do majątku prywatnego małżonków (osobistego). Nastąpiło to poprzez wykreślenie z Ewidencji Środków Trwałych oraz sporządzenie stosownego oświadczenia na piśmie.

Po wycofaniu nieruchomości Wnioskodawca zamierza wynajmować nieruchomość w ramach tzw. Najmu prywatnego. Najem ten będzie miał charakter długoterminowy. Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz najemców usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelarskiej, takich jak: sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja czy gastronomia. Zarządzanie najmem będzie ograniczało się do czynności typowych dla zarządu majątkiem prywatnym (pobieranie czynszu, dbanie o stan techniczny w zakresie ustawowo obciążającym wynajmującego).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.  Pytanie „(…) a) co konkretnie jest przedmiotem wniosku; proszę o podanie dokładnych danych lokalu nr księgi wieczystej lub jego adresu, b) jaki jest/są nr działki/działek, na której/których posadowiona jest nieruchomość będąca przedmiotem wniosku?”.

Odp.: Przedmiotem wniosku jest samodzielny lokal użytkowy nr (…) położony (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Budynek posadowiony jest na działce nr 1 (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

2.  Pytanie: „Należy opisać, co dokładnie stanowią części wspólne nieruchomości?”.

Odp.: Części wspólne nieruchomości stanowią: klatka schodowa, korytarze w piwnicy, dach, mury zewnętrzne, udziały w gruncie pod budynkiem. Udział wnioskodawcy w częściach wspólnych wynosi (...).

3.  Pytanie: „Czy lokal, który będzie przedmiotem sprzedaży będzie stanowił samodzielny lokal w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232)?”.

Odp.: Tak, lokal będący przedmiotem sprzedaży stanowi (i będzie stanowił) samodzielny lokal w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

4.  Pytanie: „W jaki dokładnie sposób lokal będący przedmiotem wniosku był/jest/będzie wykorzystywany przez Pana żonę od dnia nabycia do dnia sprzedaży?”.

Odp.: Od dnia nabycia do momentu wycofania z działalności, lokal był wykorzystywany wyłącznie w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę (męża). Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała tego lokalu w sposób bezpośredni do jakichkolwiek własnych celów zarobkowych czy gospodarczych.

5.  Pytanie: „Do jakich czynności wykorzystuje/będzie Pan i Pana żona wykorzystywał/wykorzystywała od dnia nabycia do dnia sprzedaży lokal będący przedmiotem wniosku”.

Odp.: Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała i nie będzie wykorzystywać lokalu do czynności opodatkowanych, zwolnionych ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w ramach własnej działalności.

Wnioskodawca (mąż): Wykorzystywał lokal w prowadzonej działalności gospodarczej. Do momentu wycofania z ewidencji środków trwałych, lokal był wykorzystywany do czynności zwolnionych z VAT (… do roku 2016) oraz od roku 2016 do opodatkowanych stawką 23% (komercyjny wynajem długoterminowy).

6.  Pytanie: „W jaki dokładnie sposób lokal będzie, od dnia jego przekazania na cele osobiste do dnia planowanego najmu/sprzedaży, wykorzystywany przez Pana i Pana żonę? Prosimy o szczegółowe wyjaśnienie powyższej kwestii. Informacji należy udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony”.

Odp.: W okresie od wycofania na cele osobiste (… 2025 r. ) do dnia rozpoczęcia planowanego najmu długoterminowego, lokal nie będzie faktycznie wykorzystywany – będzie oczekiwał na zawarcie umowy najmu (ewentualne prace porządkowe w ramach zarządu majątkiem wspólnym). Zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona nie będą w tym przejściowym czasie prowadzić w nim żadnych czynności.

7.  Pytanie: „Do jakich czynności będzie Pan i Pana żona wykorzystywał/wykorzystywała od dnia przekazania na cele osobiste do dnia planowanej sprzedaży lokal objęty zakresem postawionych we wniosku pytań (…)”.

Odp.: Od momentu rozpoczęcia najmu do dnia planowanej sprzedaży, lokal będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wynajmu komercyjnego (najmu lokalu użytkowego). Wynajem lokalu użytkowego stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT stawką 23%. Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie będą wykorzystywać lokalu do czynności zwolnionych z VAT, ani niepodlegających VAT.

8.  Pytanie: „Jakie konkretnie cele osobiste Pana i Pana żony nieruchomość będąca przedmiotem wniosku będzie zaspakajała po przekazaniu jej do Państwa majątku osobistego? Informacji należy udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony”.

Odp.: Nieruchomość po przekazaniu do majątku osobistego będzie zaspakajała cele majątkowe rodziny (Wnioskodawcy i jego żony) jako forma lokaty kapitału prywatnego oraz źródło pożytków (pasywnego dochodu z najmu), wspierających budżet domowy.

9.  Pytanie: Co konkretnie będzie przedmiotem najmu długoterminowego? Proszę opisać”.

Odp.: Przedmiotem najmu długoterminowego będzie udostępnienie opisanego wyżej lokalu użytkowego najemcy w zamian za umówiony czynsz. Jak wskazano we wniosku, najem nie będzie obejmował usług dodatkowych typu sprzątanie, czy recepcja.

10.  Pytanie: „Kto dokładnie będzie stroną umowy najmu długoterminowego? Czy wyłącznie Pan, czy Pan i Pana żona?”

Odp.: Stroną umowy najmu długoterminowego (jako wynajmujący) będą oboje małżonkowie.

11.  Pytanie: „Do jakich czynności będzie Pan i Pana żona wykorzystywał/wykorzystywała nieruchomość w przypadku wynajmu długoterminowego (…)”.

Odp.: Od momentu rozpoczęcia najmu do dnia planowanej sprzedaży, lokal będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wynajmu komercyjnego (najmu lokalu użytkowego). Wynajem lokalu użytkowego stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT stawką 23%. Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie będą wykorzystywać lokalu do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających VAT.

12.  Pytanie „Kiedy zamierza Pan wraz z małżonką sprzedać lokal będący przedmiotem wniosku?”.

Odp.: Wnioskodawca wraz z żoną nie mają ustalonej konkretnej daty, ale nastąpi nie szybciej niż (...) 2032.

13.  Pytanie: „Czy do dnia sprzedaży będzie Pan i/lub Pana małżonka ponosił/ponosiła nakłady na ulepszenie ww. lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu? (…)”.

Odp.: Do dnia sprzedaży Wnioskodawca ani jego żona nie planują ponosić nakładów na ulepszenie lokalu stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

14.  Pytanie: „Wskazał Pan w opisie sprawy, że: „W trakcie użytkowania Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej (remont generalny po zakupie podlegający uzyskaniu zezwolenia na budowę, wymiana (…) 2008 r.), ale odliczał od nich VAT w ograniczonym zakresie. W związku z tym:

1)  czy oprócz ww. nakładów ponosił Pan wydatki na Nieruchomość, wskazaną w opisie sprawy? Jeśli tak, to jakie i kiedy?”.

Odp.: Wszystkie istotne wydatki zostały wymienione we wniosku. Pozostałe nakłady ponoszone w trakcie użytkowania lokalu wiązały się z utrzymywaniem go w niepogorszonym stanie tj. bieżące remonty takie jak malowanie, wymiana pieca gazowego.

2)  „czy w związku z poniesionymi nakładami na ww. Nieruchomość (wszystkimi jakie Pan poniósł) doszło do wytworzenia nieruchomości? Proszę opisać sytuację”.

Odp.: W związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość nie doszło do jej wytworzenia nieruchomości, ponieważ podjęte działania miały charakter wyłącznie remontowy. Prace polegały na przywróceniu lokalowi jego pierwotnego stanu technicznego oraz standardu umożliwiającego bezpieczne i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie.

3)  „czy w związku z poniesieniem ww. Nakładów przysługiwało Panu w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”.

Odp.: W związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość, przysługiwało Panu częściowe prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ w okresie ponoszenia nakładów prowadziłem działalność gospodarczą o charakterze mieszanym, obejmującą zarówno czynności opodatkowane podatkiem VAT, jak i czynności zwolnione z tego podatku zatem był Pan zobowiązany do stosowania tzw. proporcji sprzedaży.

Pytania

1. Czy wycofanie opisanej nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku osobistego Wnioskodawcy i jego małżonki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), biorąc pod uwagę fakt, że przy jej nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

2. Czy wynajmując nieruchomość w ramach najmu prywatnego Wnioskodawca będzie musiał naliczać VAT od pobieranego czynszu i przekazywać go do swojego urzędu skarbowego?

3.  Czy w przypadku planowanej w przyszłości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (uprzednio wycofanej do majątku osobistego i wynajmowanej), transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a jeśli tak, to czy będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 7 kwietnia 2026 r.)

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Wycofanie tej nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa (w tym wycofanie do majątku prywatnego) podlega opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów.

Przy nabyciu lokalu w roku 2002 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT (transakcja zwolniona, zakup z licytacji), zatem sam fakt wycofania nieruchomości z firmy nie podlega opodatkowaniu.

Fakt poniesienia nakładów na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej i odliczania od nich podatku VAT, nie zmienia tej zasady. Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE oraz polskie organy podatkowe (w licznych interpretacjach indywidualnych) jednolicie uznają, że decydujące jest prawo do odliczenia VAT przy nabyciu samej nieruchomości, a nie przy nabyciu usług lub towarów do jej ulepszenia.

Na Wnioskodawcy nie ciąży też obowiązek korekty wieloletniej VAT z art. 91 ustawy o VAT od wydatków na ulepszenie, ponieważ od momentu oddania ulepszeń do użytkowania minęło 10 lat.

Ad 2.

Wynajmując lokal Wnioskodawca musi naliczać podatek VAT od czynszu w wysokości 23% i odprowadzać go do urzędu skarbowego.

Pojęcie „najmu prywatnego” istnieje tylko na gruncie podatku dochodowego (PIT). Na gruncie podatku VAT, w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, wynajem nieruchomości dokonywany w sposób ciągły w celach zarobkowych jest zawsze traktowany jako działalność gospodarcza. Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu innych usług ((...)) a przedmiotem najmu jest lokal użytkowy (a nie mieszkalny wynajmowany na cele mieszkaniowe) najem nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT.

Zwolnienie z VAT dla najmu dotyczy wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym wynajmowanych na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36). Wynajem lokalu użytkowego jest zawsze opodatkowany stawką podstawową 23%. Należy więc wystawiać faktury (lub ujmować sprzedaż w ewidencji) i wykazywać ten podatek w plikach JPK_V7.

Ad 3. (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości przeniesionej do majątku prywatnego będzie podlegała ustawie o VAT.

Skoro Wnioskodawca wycofał lokal z ewidencji, ale następnie wynajmował go komercyjnie, to sprzedaż takiego majątku nadal rozpatruje się na gruncie VAT jako dostawę dokonywaną przez podatnika. Niemniej jednak, transakcja ta będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie to przysługuje, jeśli dostawa jest dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą minęły co najmniej 2 lata. Ponieważ od ostatniego ulepszenia lokalu o ponad 30% jego wartości (co stanowiło ponowne pierwsze zasiedlenie i oddanie do użytkowania po ulepszeniach w roku 2008 ) upłynął już wymagany prawem okres, sprzedaż będzie zwolniona z VAT. Do ceny sprzedaży Wnioskodawca nie będzie musiał doliczać podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą tych towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem). Jednocześnie ustawodawca zrównał niektóre dostawy towarów i świadczenia usług wykonywane nieodpłatne z odpłatną dostawą towarów i odpłatnym świadczeniem usług, a więc z czynnościami, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowanie konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, że przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Idąc dalej należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy.

Należy więc uznać, że dostawa towarów powinna podlegać ocenie przede wszystkim z punktu widzenia swoich aspektów ekonomicznych, mniejsze zaś znaczenie mają jej skutki o charakterze cywilnoprawnym, występujące na gruncie prawa cywilnego.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte – w przypadku dostawy towarów w art. 7 ust. 2 ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 2 ustawy:

Przy czym, w świetle art. 2 pkt 14a ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Tym samym, niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania nieodpłatnego przekazania towarów w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako wyłączonego spod zakresu działania ustawy, bez względu na cel, na który zostały one przekazane.

Zatem, w przypadku, gdy podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (w tym także darowizna) tych towarów pozostaje poza zakresem opodatkowania (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania), bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).

Omawiany przepis jest odpowiednikiem art. 16 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, poz. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak wynika z treści art. 7 ust. 2 ustawy, przesłanka do opodatkowania nieodpłatnego przekazania towaru będącego składnikiem majątku przedsiębiorstwa, wystąpi nie tylko w sytuacji, gdy przy jego nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ale również wówczas, gdy prawo takie przysługiwało w związku z nabyciem lub wytworzeniem części składowych tego towaru.

Przesłanka do opodatkowania wystąpi zatem również w przypadku, gdy w ramach modernizacji nabyte zostaną części składowe towaru, od których przysługuje prawo do odliczenia, a fakt dokonania przez podatnika ulepszeń będzie wywierał wpływ na podwyższenie wartości towaru.

Analizując treść art. 7 ust. 2 ustawy, warto odwołać się również do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który wielokrotnie wypowiadał się w kwestii opodatkowania nieodpłatnych świadczeń. W wyroku z 27 czerwca 1989 r. w sprawie C-50/88 (Heinz Küchne) Trybunał stwierdził, że:

Również w orzeczeniu z 25 maja 1993 r. w sprawie C-193/91 (Gerhard Mohsche) oraz w orzeczeniu z 17 maja 2001 r. w połączonych sprawach C-322/99 (Hans-Georg Fisher) i C-323/99 (Klaus Brandenstein) Trybunał wskazał, że nieodpłatne świadczenia mogą być opodatkowane wyłącznie w takim zakresie, w jakim podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego.

Jak wynika z powyższego, kluczowym elementem determinującym opodatkowanie podatkiem od towarów i usług czynności polegającej na nieodpłatnym przekazaniu towarów jest to, czy przy nabyciu (w tym również imporcie lub wytworzeniu) tych towarów lub ich części składowych podatnikowi przysługiwało – w całości lub w części – prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Za prawidłowością takiego rozstrzygnięcia przemawia zarówno treść przywołanych wyżej przepisów, jak i wskazane orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który opowiada się za opodatkowaniem podatkiem VAT nieodpłatnych dostaw tych towarów, przy nabyciu których podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tylko takie rozwiązanie pozwala bowiem zarówno uniknąć podwójnego opodatkowania, jak i braku opodatkowania ostatecznej konsumpcji.

Innymi słowy art. 7 ust. 2 ustawy, zrównuje czynności dokonane bez wynagrodzenia z czynnościami odpłatnymi, przy spełnieniu warunków wymienionych w tym przepisie i z zastrzeżeniem płynącym z ust. 3 tego artykułu. W związku z powyższym nieodpłatne przekazanie przez podatnika należących do jego przedsiębiorstwa towarów (o których mowa w art. 2 pkt 6 ustawy), innych niż prezenty o małej wartości i próbki, jeżeli następuje na cele związane z działalnością gospodarczą podatnika, wchodzi w zakres objęty pojęciem „odpłatnej dostawy towarów”, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Natomiast, ustrój majątkowy małżeński, definiowany jako sytuacja prawna małżonka wobec majątku drugiego małżonka, regulują przepisy ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

W świetle art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Ponadto w myśl art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Dokonując analizy powołanych wyżej regulacji prawnych w odniesieniu do przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy należy podkreślić, że powołane wyżej przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie definiują małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich, wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest odrębnym podatnikiem tego podatku. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Co więcej autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług. Dopuszczalne jest dokonywanie czynności cywilnoprawnych między małżonkami pozostającymi w małżeńskiej wspólności majątkowej, jeżeli czynności te dotyczą sfery objętej zakresem ich działalności gospodarczej. Niezależnie więc od istniejących stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, w transakcjach zawieranych pomiędzy nimi mamy do czynienia z wykonywaniem czynności opodatkowanych pomiędzy dwoma odrębnymi podmiotami. Zatem transakcje dokonywane pomiędzy nimi, jako osobami prowadzącymi odrębnie działalność gospodarczą stanowią dostawę towarów lub świadczenie usług, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazał Pan, że:

·     Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą – jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

·     (…) 2002 r. – pozostając w związku małżeńskim w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – nabył Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość (samodzielny lokal użytkowy przeznaczony na cele biurowo-usługowe wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz we własności terenu). W akcie notarialnym nabywcy oświadczyli, że lokal wraz z przynależnymi prawami objęty będzie wspólnością ustawową oraz, że prowadzi Pan działalność gospodarczą.

·     Części wspólne nieruchomości stanowią: klatka schodowa, korytarze w piwnicy, dach, mury zewnętrzne, udziały w gruncie pod budynkiem. Udział wnioskodawcy w częściach wspólnych wynosi (...).

·     Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek ten nie wystąpił.

·     Nieruchomość została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych i była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – (…) zwolnione od VAT. Dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych.

·     W trakcie użytkowania lokalu ponosił Pan nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej (remont generalny po zakupie podlegający uzyskaniu zezwolenia na budowę, wymiana (…) 2008 r.). Pozostałe nakłady ponoszone w trakcie użytkowania lokalu wiązały się z utrzymywaniem go w niepogorszonym stanie, tj. bieżące remonty takie jak malowanie, wymiana pieca gazowego.

·     W związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość nie doszło do wytworzenia nieruchomości, ponieważ podjęte działania miały charakter wyłącznie remontowy. Prace polegały na przywróceniu lokalowi jego pierwotnego stanu technicznego oraz standardu umożliwiającego bezpieczne i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie.

·     W związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość, przysługiwało Panu częściowe prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ w okresie ponoszenia nakładów prowadziłem działalność gospodarczą o charakterze mieszanym, obejmującą zarówno czynności opodatkowane podatkiem VAT, jak i czynności zwolnione od tego podatku – był Pan zobowiązany do stosowania tzw. proporcji sprzedaży.

·     Wycofał Pan nieruchomość (samodzielny lokal użytkowy znajdujący się na działce nr 1) z działalności gospodarczej z dniem (…) 2025 r. i przeniósł do majątku prywatnego małżonków (osobistego) – wykreślenie z Ewidencji Środków Trwałych oraz sporządzenie stosownego oświadczenia na piśmie.

·     Po wycofaniu nieruchomości zamierza Pan wynajmować ww. lokal w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten będzie miał charakter długoterminowy.

·     Lokal będący przedmiotem sprzedaży stanowi (i będzie stanowił) samodzielny lokal w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.

·     Od dnia nabycia do momentu wycofania z działalności, lokal był wykorzystywany wyłącznie w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana.

·     Pana żona nie wykorzystywała i nie będzie wykorzystywać lokalu do czynności opodatkowanych, zwolnionych ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w ramach własnej działalności.

·     Do momentu wycofania z ewidencji środków trwałych, lokal był wykorzystywany do czynności zwolnionych od podatku VAT (… do roku 2016) oraz od roku 2016 – do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (komercyjny wynajem długoterminowy).

·     W okresie od wycofania na cele osobiste (… 2025 r. ) do dnia rozpoczęcia planowanego najmu długoterminowego, lokal nie będzie faktycznie wykorzystywany – będzie oczekiwał na zawarcie umowy najmu (ewentualne prace porządkowe w ramach zarządu majątkiem wspólnym). Zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona nie będą w tym przejściowym czasie prowadzić w nim żadnych czynności.

·     Nieruchomość po przekazaniu do majątku osobistego będzie zaspakajała cele majątkowe rodziny (Wnioskodawcy i jego żony) jako forma lokaty kapitału prywatnego oraz źródło pożytków (pasywnego dochodu z najmu), wspierających budżet domowy.

·     Od momentu rozpoczęcia najmu do dnia planowanej sprzedaży, lokal będzie wykorzystywany przez Pana do wynajmu komercyjnego (najmu lokalu użytkowego). Wynajem lokalu użytkowego stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Ani Pan, ani Pana żona nie będą wykorzystywać lokalu do czynności zwolnionych od podatku VAT, ani niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

·     Przedmiotem najmu długoterminowego będzie udostępnienie lokalu użytkowego najemcy w zamian za umówiony czynsz.

·     Stroną umowy najmu długoterminowego (jako wynajmujący) będą oboje małżonkowie.

·     Nie ma Pan wraz z żoną ustalonej konkretnej daty sprzedaży lokalu, ale nastąpi nie szybciej niż (...) 2032.

·     Do dnia sprzedaży ani Pan ani Pana żona nie planujecie Państwo ponosić nakładów na ulepszenie lokalu stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą braku opodatkowania wycofania lokalu użytkowego z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku osobistego Pana i Pana małżonki, w związku z tym, że przy nabyciu lokalu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów, co do zasady, podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy jest wykonywana odpłatnie (za wynagrodzeniem). Jednocześnie ustawodawca zrównał niektóre dostawy towarów dokonywane nieodpłatnie z odpłatną dostawą towarów, a więc z czynnościami, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z cytowanego powyżej art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy wynika, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów oraz nieodpłatna czynność z nią zrównana po spełnieniu warunków zawartych w art. 7 ust. 2 ustawy, tj. jeżeli:

-     dokonującym nieodpłatnego przekazania jest podatnik podatku od towarów i usług,

-     przekazane towary należą do jego przedsiębiorstwa,

-     przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tego towaru lub jego części składowych.

Oznacza to, że nieodpłatne przekazanie towarów uznaje się za odpłatną dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich nabyciem, importem lub wytworzeniem, w tym części składowych.

Wskazał Pan, że:

·     przedmiotowy lokal użytkowy – nabyty w roku 2002 do majątku wspólnego Pana i Pana żony – wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej,

·     wycofał Pan ww. lokal z działalności gospodarczej z dniem (…) 2025 r. i przeniósł Pan do majątku prywatnego (osobistego) Pana i Pana żony – na cele osobiste;

·     w okresie od wycofania ww. lokalu na cele osobiste do dnia rozpoczęcia planowanego najmu długoterminowego, lokal nie będzie faktycznie wykorzystywany (zarówno Pan, jak i Pana żona nie będą w tym czasie prowadzić żadnych czynności).

Dokonując analizy powołanych wyżej regulacji prawnych w odniesieniu do okoliczności sprawy przedstawionych we wniosku w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że prowadził Pan w oparciu o majątek wspólny (do ….2025 r.) indywidualną jednoosobową działalność gospodarczą. Zatem, w oparciu o składnik majątku wspólnego posiadał Pan odrębne przedsiębiorstwo (odrębną własność ekonomiczną), natomiast jako małżeństwo współwłasność łączną. Tak więc prowadząc swoje przedsiębiorstwo w oparciu o część składników majątku wspólnego miał Pan nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Mimo faktu, że prowadził Pan działalność gospodarczą w oparciu o część majątku wspólnego, to Pan w sensie ekonomicznym był właścicielem tej części majątku wspólnego.

Tym samym, pomimo zakupu lokalu użytkowego w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, składnik ten był przeznaczony wyłącznie do Pana działalności gospodarczej (jednego z małżonków) w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że z tytułu przekazania w wyniku wycofania lokalu do majątku prywatnego Pana żony, działa Pan jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy a przekazanie to stanowi nieodpłatną dostawę towarów.

Odnosząc się natomiast do Pana wątpliwości wskazać należy, że czynność wycofania przedmiotowego lokalu z Pana przedsiębiorstwa do majątku prywatnego Pana i Pana małżonki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy, gdyż w analizowanej sprawie – pomimo tego że nastąpiła dostawa towaru (lokalu) na cele osobiste – to przy jego nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, nie ponosił Pan wydatków na wytworzenie ww. nieruchomości (lokalu).

Zatem skoro:

·     lokal po wycofaniu z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego Pana i Pana żony jest wykorzystywany do zaspokajania potrzeb osobistych Pana i Pana żony;

·     przy jego nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia;

·     w związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość nie doszło do jej wytworzenia (podjęte działania miały charakter wyłącznie remontowy)

– to czynność wycofania lokalu do majątku prywatnego Pana i Pana żony nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy.

Podsumowanie

Wycofanie opisanej nieruchomości z Pana działalności gospodarczej do majątku osobistego Pana i Pana małżonki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy bowiem przy jej nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 uznałem za prawidłowe.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych związanych z najmem przedmiotowego lokalu.

Aby dana czynność (usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

1)  w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

2)  świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Trzeba podkreślić, że oba ww. warunki muszą być spełnione, aby świadczenie jako usługa podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 659 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej środków trwałych skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Wskazał Pan, że:

·     zamierza Pan wynajmować ww. lokal w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten będzie miał charakter długoterminowy;

·     nie będzie Pan świadczył na rzecz najemców usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelarskiej, takich jak: sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja czy gastronomia. Zarządzanie najmem będzie ograniczało się do czynności typowych dla zarządu majątkiem prywatnym (pobieranie czynszu, dbanie o stan techniczny w zakresie ustawowo obciążającym wynajmującego);

·      stroną umowy najmu długoterminowego (jako wynajmujący) będą oboje małżonkowie;

·      przedmiotem najmu jest lokal użytkowy (niewynajmowany na cele mieszkaniowe).

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz odnosząc się do Pana wątpliwości objętych zakresem pytania nr 2 należy stwierdzić, że najem nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatnej nieruchomości. W konsekwencji, planowany najem nieruchomości (lokalu użytkowego) po jej wycofaniu do majątku prywatnego będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu będzie Pan działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy na treść art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zgodnie z którym:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazać należy, że najem przedmiotowego lokalu nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy bowiem – jak wynika z wniosku – przedmiotowy lokal ma charakter użytkowy i nie będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Jak już wyżej wskazano, ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług będzie ten małżonek, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej). Prawnopodatkowa podmiotowość określona ww. przepisem, jak również prawa i obowiązki określone przepisami o podatku od towarów i usług (w tym również obowiązek rozliczenia tegoż podatku) w takiej sytuacji dotyczą tylko jednego z małżonków.

Zatem w sytuacji, gdy umowę najmu lokalu stanowiącego wspólność małżeńską podpisało oboje małżonków, wówczas każdy z nich z tego tytułu wykazuje obrót w składanych przez siebie deklaracjach, bowiem każdy z małżonków z tytułu prowadzonej działalności w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy osiąga obrót.

W konsekwencji, jako strona umowy najmy, będzie Pan działał jako podatnik VAT, o którym mowa art. 15 ust. 1 ustawy wykonujący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w zakresie odpłatnego świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, zgodnie art. 103 ust. 1 ustawy:

Podsumowanie

Wynajmując nieruchomość w ramach najmu prywatnego będzie Pan obowiązany naliczać podatek VAT od pobieranego czynszu i przekazywać go do właściwego urzędu skarbowego bowiem najem będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży lokalu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej (najem), określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Wobec powyższego, planowana przez Pana dostawa Pana udziału w lokalu (nie szybciej niż (...) 2032) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości (lokalu użytkowym), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do lokalu miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika, aby dostawa Pana udziału w lokalu znajdującego się na działce nr 1 miała nastąpić w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie krótszym niż dwa lata od tego momentu. Tym samym, spełnione zostaną warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także dostawa udziału w gruncie, na którym przedmiotowy lokal jest posadowiony.

Skoro planowana sprzedaż Pana udziału w lokalu użytkowym znajdującym się na działce nr 1, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek i rozstrzyganie dla tej transakcji zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Podsumowanie

W przypadku planowanej w przyszłości sprzedaży Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości (uprzednio wycofanej do majątku osobistego i wynajmowanej), transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dla której znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-     stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

-     zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności korekty, o której mowa w art. 91 ustawy, dokumentowania usług najmu oraz ujmowania ich w plikach JPK.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego przez Pana opisu sprawy, w szczególności na wskazaniu, że: „W związku z poniesionymi nakładami na przedmiotową nieruchomość nie doszło do jej wytworzenia nieruchomości, ponieważ podjęte działania miały charakter wyłącznie remontowy. Prace polegały na przywróceniu lokalowi jego pierwotnego stanu technicznego oraz standardu umożliwiającego bezpieczne i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznacza się, że interpretacja ta nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela lokalu użytkowego, tj. Pana małżonki, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Informuję, że ta interpretacja została wydana w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.