Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.213.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 5 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·    braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy sprzedaży lokalu mieszkalnego, w przypadku uznania, że sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 7 maja 2026 r. (wpływ 8 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest wspólnikiem spółki cywilnej, w ramach której prowadzi działalność gospodarczą, jako biuro rachunkowe. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawczy prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie – (...) – Działalność rachunkowo-księgowa. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W roku 2026 Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła mieszkanie w stanie deweloperskim do majątku prywatnego. Wnioskodawczyni kupiła lokal jako konsument. Mieszkanie położone jest w A, przy ul. B, A. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą numer (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w A. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem przystosowała mieszkanie do użytkowania. Nakłady poczynione przez Wnioskodawczynię polegały na wykonaniu sufitów, położeniu gładzi, wykonaniu łazienki, montażu drzwi, wyposażeniu kuchni, salonu i sypialni. Nakłady poczynione na przystosowanie mieszkania nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu.

Wnioskodawczyni nie odliczała Pani podatku VAT od zakupu nieruchomości, ani od nakładów oraz wyposażenia zakupionych w związku z przystosowaniem mieszkania. Lokal mieszkalny nadal nie został oddany do użytkowania.

Lokal nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy odpłatnego udostępnienia. Ponadto, Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza standardowe formy ogłoszeń.

Aktualnie Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawczyni w roku 2025 dokonała sprzedaży innego lokalu mieszkalnego bez podatku VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Nabycie mieszkania w roku 2026 w stanie deweloperskim nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

2.  Zakup ww. mieszkania został udokumentowany fakturą VAT:

a)    na fakturze została wykazana stawka VAT 8%,

b)    z tytułu nabycia mieszkania Wnioskodawczyni i Jej małżonkowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

c)    Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia mieszkania z uwagi na to, że nieruchomość została nabyta na cele osobiste.

3.  W roku 2024 Wnioskodawczyni, z uwagi na sytuację osobistą, rozważała z mężem separację, a później rozwód. Z tego względu zostało zakupione najpierw pierwsze mieszkanie, a w roku 2025 wraz z mężem dokonała rezerwacji na zakup drugiego mieszkania. W pierwszym mieszkaniu miał zamieszkać jeden z małżonków, a drugi małżonek miał zamieszkać dopiero po sprzedaży wspólnego domu po rozwodzie. Jednak z czasem Wnioskodawczyni porozumiała się z mężem w związku z czym małżonkowie wspólnie postanowili sprzedać pierwsze mieszkanie.

4.  Wnioskodawczyni nie zakupiła mieszkania z zamiarem jego odsprzedaży.

5.  Podjęcie decyzji o sprzedaży mieszkania nastąpiło po przeliczeniu kosztów związanych z jego dodatkowym utrzymaniem. Wnioskodawczyni nie chciała ponosić dodatkowych kosztów. Wnioskodawczyni nie chciała z mężem wynajmować osobom trzecim tego mieszkania. Sprzedaż tego mieszkania pozwoli małżonkom spłacić zaciągnięty kredyt i pożyczkę na zakup ww. mieszkania.

6.  Wnioskodawczyni nie zna daty sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni chciałaby dokonać sprzedaży w roku 2026.

7.  Ww. mieszkanie miało być przez Wnioskodawczynię przeznaczone wyłącznie na cele prywatne. Nie było przeznaczone do czynności opodatkowanych, ani zwolnionych od podatku VAT.

8.  Ww. mieszkanie nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystane do dnia sprzedaży. Mieszkanie nie będzie przez Wnioskodawczynię udostępniane osobom trzecim.

9.  Mieszkanie nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

10. Mieszkanie nie jest przez Wnioskodawczynię wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

11. Mieszkanie nie stanowi towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

12. Na moment sprzedaży nie będzie Wnioskodawczyni prowadziła działalności w zakresie usług deweloperskich lub innego tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

13. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań polegających na ogłoszeniu sprzedaży mieszkanie. Standardowa forma ogłoszeń będzie występowała w chwili, kiedy mieszkanie będzie udostępnione do sprzedaży. Nastąpi to prawdopodobnie przez stronę (...) sprzedaż mieszkań. Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z usług biura nieruchomości.

14. Mąż Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowany, jako czynny podatnik od towarów i usług, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

15. Ww. mieszkanie nie jest wykorzystywane do prowadzenia dzielności gospodarczej przez Wnioskodawczyni męża.

16. Mieszkanie sprzedane w roku 2025, jak zostało wskazane w punkcie 3, zostało zakupione w celu zamieszkania przez jednego z małżonków:

a.    zostało zakupione w roku 2024 na podstawie aktu notarialnego z majątku prywatnego,

b.    zostało nabyte w celu zamieszkania przez jednego z małżonków,

c.    lokal był wykorzystany do celów prywatnych,

d.    sprzedaż została dokonana w dniu 23 maja 2025 r. z uwagi na konieczność pozyskania pieniędzy.

17. Poza sprzedażą lokalu mieszkalnego w roku 2025 Wnioskodawczyni nie dokonywała z mężem żadnych innych sprzedaży nieruchomości.

18. Wnioskodawczyni nie zamierza nabyć innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

19. Na pytanie o treści: „Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. mieszkania, będącego przedmiotem wniosku dojdzie do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, tj. do pierwszego zajęcia (oddania do używania)? Jeśli tak, proszę wskazać kiedy to nastąpi (proszę podać dokładną datę)”, wskazała Wnioskodawczyni, że: „Nie. Budynek nie był i nie będzie wykorzystywany do dnia sprzedaży”.

20. Na pytanie o treści: „Czy między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) ww. mieszkania a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, wskazała Wnioskodawczyni, że: „Nie. Budynek nie był i nie będzie wykorzystywany do dnia sprzedaży”.

21. Na pytanie o treści: „Czy ponosiła Pani lub Pani mąż wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. mieszkania w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. mieszkania, tj. dokonała Pani lub Pani mąż istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia? (…)”, wskazała Wnioskodawczyni, że: „nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiłyby wartość co najmniej 30% wartości początkowej”.

22. Na pytanie o treści: „Czy ww. mieszkanie jest/będzie wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę podać podstawę prawną zwolnienia”, wskazała Wnioskodawczyni, że: „Ww. mieszkanie nie będzie wykorzystywane do żadnej dzielności gospodarczej”.

Pytanie

1.  Czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.  W przypadku uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, czy w przypadku, gdy nakłady poczynione na przystosowanie lokalu nie przekroczyły 30% wartości początkowej, czy sprzedaż lokalu może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.:   Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm. – dalej: „ustawa”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)    określone udziały w nieruchomości,

2)    prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)    udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy – Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy – Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z kolei, kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie   (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zaangażowanie Wnioskodawczyni w odniesieniu do sprzedawanego lokalu nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Czynności wykonywane przez Wnioskodawczynię nie można porównać do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanych lokali wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Lokal nie został nigdy oddany do użytkowania. Lokal nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy odpłatnego udostępnienia. Ponadto, Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza standardowe formy ogłoszeń.

W związku z powyższym, należy uznać, że sprzedaż lokalu przez Wnioskodawczynię nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, za wyjątkiem, gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), posługują się pojęciem pierwszego zasiedlenia, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji (pkt 41 ww. wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r.). w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14.

Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Oznacza to, że jeżeli budynek nie został oddany do użytkowania, to nie został zakończony dla celów podatkowych proces jego budowy. Tym samym, sprzedaż nieruchomości nie może skorzystać ze zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT.

Tożsame stanowisko zostało wyrażone przez w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie 0111-KDIB3-3.4012.544.2019.2.PJ, w której wskazano, że „W rozpatrywanej sprawie budynek posadowiony na działce nr 1, mimo że był przedmiotem dostawy na rzecz Wnioskodawczyni w celu używania w działalności gospodarczej, nigdy nie został oddany do użytkowania, czyli tym samym nie została spełniona przesłanka zawarta zarówno w przepisach Dyrektywy 112 jak i w art. 2 pkt 14 ustawy, a dotycząca oddania danego budynku do używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej danego podmiotu. Tym samym więc, dostawa ww. budynku jako budynku, którego budowa nie została zakończona będzie odbywać się przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ww. przepisów. W takiej sytuacji przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie miał zastosowania, gdyż nie zostanie spełniony warunek upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia tego obiektu – przeciwnie jego dostawa będzie się odbywać przed pierwszym zasiedleniem. W konsekwencji dostawa budynku mieszkalnego nie zaliczającego się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie będzie korzystać ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie powyżej 30% wartości początkowej. Wnioskodawczyni nie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatku w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości (mieszkania). Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze   (np. współwłasności nieruchomości – mieszkania) stanowi odpłatną dostawę towarów.   Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia   23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości – mieszkania, jak również udziału w mieszkaniu, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy   do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym   o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen   v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. lokalu mieszkalnego) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak   i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego – będącego przedmiotem zapytania – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż lokalu mieszkalnego należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy:

• W roku 2026 zakupiła Pani wraz z mężem mieszkanie w stanie deweloperskim do majątku prywatnego. Kupiła Pani lokal jako konsument.
• Nabycie mieszkania w roku 2026 w stanie deweloperskim nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Zakup ww. mieszkania został udokumentowany fakturą. Nie przysługiwało Pani prawo odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia mieszkania z uwagi na to, że nieruchomość została nabyta na cele osobiste.
• Nie zakupiła Pani mieszkania z zamiarem jego odsprzedaży.
• Mieszkanie miało być przez Panią przeznaczone wyłącznie na cele prywatne. Nie było przeznaczone do czynności opodatkowanych, ani zwolnionych od podatku VAT.
• Pani wraz z małżonkiem przystosowała mieszkanie do użytkowania. Nakłady poczynione polegały na wykonaniu sufitów, położeniu gładzi, wykonaniu łazienki, montażu drzwi, wyposażeniu kuchni, salonu i sypialni. Nakłady poczynione na przystosowanie mieszkania nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu.
• Nie odliczała Pani podatku VAT od zakupu nieruchomości, ani od nakładów oraz wyposażenia zakupionych w związku z przystosowaniem mieszkania.
• Lokal mieszkalny nadal nie został oddany do użytkowania.
• Lokal nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy odpłatnego udostępnienia.
• W roku 2024, z uwagi na sytuację osobistą, rozważała Pani z mężem separację, a później rozwód. Z tego względu zostało zakupione najpierw pierwsze mieszkanie, a w roku 2025 wraz z mężem dokonała Pani rezerwacji na zakup drugiego mieszkania. W pierwszym mieszkaniu miał zamieszkać jeden z małżonków, a drugi małżonek miał zamieszkać dopiero po sprzedaży wspólnego domu po rozwodzie. Jednak z czasem porozumiała się Pani z mężem, w związku z czym wspólnie postanowili Państwo sprzedać pierwsze mieszkanie.
• Aktualnie rozważa Pani sprzedaż nieruchomości.
• Podjęcie decyzji o sprzedaży mieszkania nastąpiło po przeliczeniu kosztów związanych z jego dodatkowym utrzymaniem. Nie chciała ponosić Pani dodatkowych kosztów. Nie chciała Pani z mężem wynajmować osobom trzecim tego mieszkania. Sprzedaż tego mieszkania pozwoli Państwu spłacić zaciągnięty kredyt i pożyczkę na zakup ww. mieszkania.
• Nie zna Pani daty sprzedaży mieszkania. Chciałaby Pani dokonać sprzedaży w roku 2026.
• Mieszkanie nie będzie przez Panią wykorzystane do dnia sprzedaży. Mieszkanie nie będzie przez Panią udostępniane osobom trzecim.
• Na dzień dzisiejszy nie podejmowała Pani żadnych działań polegających na ogłoszeniu sprzedaży mieszkania. Standardowa forma ogłoszeń będzie występowała w chwili, kiedy mieszkanie będzie udostępnione do sprzedaży. Nastąpi to prawdopodobnie przez stronę (...) sprzedaż mieszkań. Nie będzie korzystała Pani z usług biura nieruchomości.
• Mieszkanie sprzedane w roku 2025 zostało zakupione w celu zamieszkania przez jednego z małżonków. Zostało zakupione w roku 2024 na podstawie aktu notarialnego do majątku prywatnego. Zostało nabyte w celu zamieszkania przez jednego z małżonków. Lokal był wykorzystany do celów prywatnych. Sprzedaż została dokonana w dniu 23 maja 2025 r. z uwagi na konieczność pozyskania pieniędzy.
• Poza sprzedażą lokalu mieszkalnego w roku 2025 nie dokonywała Pani z mężem żadnych innych sprzedaży nieruchomości.
• Nie zamierza nabyć innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.
• Jest Pani wspólnikiem spółki cywilnej, w ramach której prowadzi Pani działalność gospodarczą, jako biuro rachunkowe. Nie jest Pani zarejestrowana, jako podatnik VAT czynny.
• Mieszkanie nie będzie przez Panią wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej.
• Mieszkanie nie jest przez Panią wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
• Mieszkanie nie stanowi towaru handlowego w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
• Na moment sprzedaży nie będzie prowadziła Pani działalności w zakresie usług deweloperskich lub innego tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
• Pani mąż nie jest zarejestrowany, jako czynny podatki od towarów i usług, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.
• Mieszkanie nie jest wykorzystywane do prowadzenia dzielności gospodarczej przez Pani męża.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pani w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego, znajdującego się we wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pani cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku planowana sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dokonana przez Panią w przyszłości sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

Dokonując planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie Pani działała jako podatnik podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii, zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy sprzedaży lokalu mieszkalnego, w przypadku uznania, że sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, że z tytułu ww. czynności nie będzie Pani działała jako podatnik i sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT to rozpatrywanie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy do omawianej planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego jest bezpodstawne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja ta dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy   z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej