Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.224.2026.2.DS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług związanych wyłącznie i bezpośrednio z działalnością nr 3;

-     braku praw do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością nr 1 oraz działalnością nr 2;

-     zastosowania proporcji w celu rozliczenia podatku naliczonego od kosztów ogólnych stosowanie do art. 90 ust. 2 i 3 ustawy;

-     braku prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością prowadzoną w Budynku B.

Uzupełnili go Państwo pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 27 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik jest spółką prawa handlowego. Celem Spółki jest (…). Zgodnie ze Statutem, Spółka nie działa w celu osiągnięcia zysku. Zysk netto osiągnięty w roku obrotowym, po pomniejszeniu o odpisy obowiązkowe, Spółka przeznacza w całości na cele statutowe.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w trzech obszarach generujących różne skutki w podatku od towarów i usług (VAT):

1.  Działalność projektowa (UE): realizacja projektów finansowanych ze środków UE, które nie podlegają opodatkowaniu VAT (czynności pozostające poza zakresem ustawy o VAT);

2.  Działalność finansowa: udzielanie pożyczek (pośrednictwo finansowe). Przychody są zwolnione od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT;

3.  Działalność komercyjna: najem powierzchni biurowych i magazynowych. Przychody są opodatkowane stawką 23% VAT.

Podatnik ponosi zarówno wydatki, które można bezpośrednio przypisać do konkretnego rodzaju działalności oraz wydatki na koszty ogólne zarządu i Spółki, których nie da się jednoznacznie przypisać do jednego źródła przychodów.

Zdarzenie przyszłe:

Podatnik zamierza wnioskować o uzyskanie dofinansowania na budowę budynku (dalej zwanym: Budynek B) w ramach środków unijnych. Podatnik będzie posiadał zatem dwa budynki (Budynek A i Budynek B), w których będzie prowadził działalność gospodarczą:

1.  Budynek A, w którym prowadzona będzie działalność nr 3 – najem komercyjny 23%.

Zdaniem podatnika, w tym zakresie przysługuje Mu prawo do odliczenia podatku VAT w 100% od wszystkich zakupów związanych z tym budynkiem.

Wydatki te mają bezpośredni związek wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi (najem 23%).

2.  Budynek B, w którym prowadzona będzie działalność nr 1 – Projekty UE oraz nr 2 – Pożyczki zwolnione:

a)    Działalność nr 1 (Projekty UE): Jest to działalność „poza zakresem VAT”, projekty nie generują sprzedaży opodatkowanej, podatek VAT naliczony od wydatków na tę część budynku nie podlega odliczeniu,

b)    Działalność nr 2 (Pożyczki zwolnione): Jest to czynność podlegająca pod ustawę o VAT, ale korzystająca ze zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 38). Zgodnie z zasadami VAT, od zakupów służących sprzedaży zwolnionej również nie przysługuje prawo do odliczenia,

c)    Koszty ogólne dotyczące Zarządu i Spółki – Biuro Zarządu Spółki będzie mieściło się w Budynku B i będzie obsługiwało całą Spółkę, czyli zarówno działalność związaną z najmem w Budynku A, jak i pożyczki/projekty mieszczące się w Budynku B.

Podatnik ponosząc koszty ogólne zastosuje wskaźnik proporcji, wyłącznie do rozliczania kosztów ogólnych i do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w zakresie wyłącznie kosztów ogólnych. Obowiązek stosowania proporcji wynika z art. 90 ustawy o VAT, wynosi u podatnika mniej niż 98% (około 90%). Możliwość pomniejszenia podatku należnego o naliczony od kosztów ogólnych powstaje, ponieważ podatnik prowadzi działalność mieszaną czyli opodatkowaną (najem) i działalność zwolnioną (udzielanie pożyczek).

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.  Spółka (…) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym od (...) r.

2.  Budynek A jest już wybudowany, stanowi środek trwały Spółki od (...)1992 r.

Wyjaśnienie sytuacji:

Spółka prowadzi działalność w trzech obszarach:

1)  Działalność projektową – realizację projektów finansowanych ze środków UE (nr 1);

2)  Działalność finansową – udzielanie pożyczek (pośrednictwo finansowe) (nr 2);

3)  Działalność komercyjną – związaną z najmem powierzchni biurowych i magazynowych (nr 3).

Spółka jest właścicielem następujących nieruchomości:

1)  Budynek biurowy przy ulicy (…) – wszystkie biura przeznaczone są na wynajem;

2)  Pawilon handlowy przy ulicy (…) – składający się z (...) lokali handlowo-usługowych, wszystkie lokale przeznaczone są na wynajem;

3)  Nieruchomości przy ulicy (…), w skład których wchodzą:

(…)

Główna siedziba Spółki znajduje się obecnie w innej lokalizacji, tj. przy ulicy (…), gdzie mieszczą się biura Zarządu oraz wszystkich pracowników Spółki. W tym miejscu prowadzona jest podstawowa działalność Spółki. Właścicielem powierzchni biurowych wynajmowanych przez Spółkę jest podmiot trzeci. Spółka wynajmuje od tego podmiotu powierzchnie biurowe na podstawie umowy najmu.

W (...) 2025 r. Spółka podjęła decyzję o budowie Budynku B, który będzie nowym budynkiem, zlokalizowanym na gruncie należącym do Spółki i znajdującym się przy ulicy (…). W tym celu część z istniejących magazynów zostanie wyburzona i tym samym przestanie być źródłem przychodów dla Spółki. Planują Państwo, że budowa Budynku B zakończy się w roku 2029 i wtedy nastąpi przyjęcie Budynku B na ewidencję środków trwałych Spółki. Spółka stara się uzyskać dofinansowanie ze środków UE na budowę Budynku B.

Budynek B będzie docelowo nową siedzibą Spółki, do której Spółka przeniesie swoją działalność nr 1 i nr 2 wraz z biurem Zarządu, a działalność nr 3 zostanie przeniesiona do budynku A. W Budynku B będzie więc prowadzona działalność nr 1 pozostająca poza ustawą o VAT oraz działalność nr 2 korzystająca ze zwolnienia na gruncie ustawy o VAT. Wskazane działalności nie dają prawa do odliczania podatku VAT. W Budynku B będzie mieściła się również siedziba Zarządu Spółki.

Budynek A (administracyjny) pozostanie w tym samym stanie i dalej będzie w nim prowadzona działalność polegająca na wynajmie powierzchni biurowej podmiotom trzecim, a także w tym budynku będą pracowali pracownicy zajmujący się obszarem działalności nr 3.

3.  Budynek A jest budynkiem istniejącym w środkach trwałych Spółki od roku 1992.

4.  Pytanie: Jakie dokładnie wydatki objęte są pytaniem nr 1 wskazanym we wniosku?

Odpowiedź:

Wydatki objęte pytaniem nr 1 to m.in.:

-     serwis systemu alarmowego budynków przy ulicy (…),

-     wywóz odpadów z ulicy (…),

-     artykuły do sprzątania pomieszczeń w budynku administracyjnym – (Budynek A) przy ulicy (…),

-     usługi internetowe przy ulicy (…),

-     serwis informatyczny przy ulicy (…),

-     odśnieżanie powierzchni placu przy ulicy (…),

-     monitoring całodobowy placu i budynków przy ulicy (…),

-     usługi remontowe, naprawcze, hydrauliczne, elektryczne przy ulicy (…),

-     energia elektryczna oraz energia cieplna budynku administracyjnego i budynków magazynowych, oraz budynków na ulicy (…),

-     woda i ścieki przy ulicy (…).

5.  Pytanie: Czy ww. wydatki – wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 4 – będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych?

Odpowiedź: W ramach katalogu wydatków wymienionych w pkt 4 wymienione zostały tylko i wyłącznie wydatki związane z czynnościami opodatkowanymi takie jak: energia elektryczna, energia cieplna, woda i ścieki, monitoring całodobowy, usługi remontowe, elektryczne, hydrauliczne itp. Wydatki te są bezpośrednio związane z zarządzaniem nieruchomościami podlegającymi usłudze najmu (działalność nr 3). Faktury dotyczą nieruchomości w konkretnych lokalizacjach: na ulicy (…).

6.  Pytanie: Jakie konkretnie wydatki są bezpośrednio związane z działalnością nr 1 i nr 2?

Odpowiedź:

Do katalogu wydatków bezpośrednio związanych z działalnością nr 1 i 2 należą m.in.:

-     koszty związane z wynagrodzeniem personelu projektu,

-     koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem pracowników zatrudnionych w projekcie,

-     koszty usług doradczych dla uczestników projektu,

-     koszty usług szkoleniowych dla uczestników projektu,

-     koszty wynajmu sali na szkolenie dla uczestników projektu,

-     koszty usług gastronomicznych na szkoleniach dla uczestników projektu,

-     koszty usług reklamowych związane z promocją projektów,

-     wydatki dotyczące wyjazdów służbowych związanych z realizacją projektów (przeloty, hotele, transport),

-     koszty usług tłumaczeniowych podczas spotkań/wyjazdów związanych z realizacją projektu,

-     koszty usług eksperckich dla uczestników projektu lub związane z realizacją projektu,

-     inne usługi obce w zależności od zakresu/potrzeb projektu.

Wytyczne dotyczące kwalifikowalności wydatków w projektach finansowanych ze środków UE przewidują również rozliczanie wydatków administracyjnych i organizacyjnych związanych z realizacją tychże projektów oraz związanych z zaangażowaniem pracowników, którzy realizują te projekty. W projektach rozliczane są więc nie tylko koszty wynagrodzenia pracowników i koszty bezpośrednio związane z realizacją projektów wymienione powyżej, ale również koszty administracyjne związane z miejscem pracy pracowników zaangażowanych w projekt (wyliczane w oparciu o przyjętą metodologię). Są to przede wszystkim:

·      usługi najmu powierzchni biurowych przy ulicy (…) (obszar działalności nr 1 i 2), które to przestaną być kosztami w momencie oddania Budynku B w użytkowanie i stworzenia tam siedziby Spółki,

·      wydatki związane z eksploatacją powierzchni biurowych (woda, energia elektryczna, energia cieplna, konserwacja dźwigu, monitoring, wywóz odpadów) (obszar działalności nr 1 i 2), które będą ponoszone w momencie oddania Budynku B w użytkowanie i stworzenia tam siedziby Spółki,

·      wydatki związane z usługami obcymi dla całej Spółki: usługi prawne, informatyczne, outsorcing (RODO), BHP i PPOŻ, serwis urządzeń biurowych, usługi sprzątania pow. biurowych, usługi pocztowe, obsługa stron www – (obszar działalności nr 1, 2 i 3),

·      usługi internetowe, telefonii komórkowej i stacjonarnej (obszar działalności nr 1, 2 i 3).

7.  Pytanie: Czy są Państwo w stanie wydzielić i przyporządkować wydatki ponoszone do działalności nr 1, nr 2 i nr 3?

Odpowiedź: Tak, podatnik jest w stanie wydzielić, które wydatki są bezpośrednio związane z działalnością nr 1, nr 2 i nr 3 oprócz wydatków wymienionych w pkt 10 określonych jak „koszty ogólne” Spółki.

8.  Pytanie: Od kiedy stosują Państwo proporcję na podstawie art. 90 ust. 2 i 3 ustawy, o której mowa w treści pytania nr 3 wniosku?

Odpowiedź: Proporcja stosowana jest od około roku 2012.

9.  Pytanie: Jakie dokładnie wydatki są objęte pytaniem nr 3 wskazanym we wniosku?

Odpowiedź: Wydatki objęte pytaniem to wydatki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności związanej z działalnością projektową nr 1, finansową nr 2 lub związanej z najmem nr 3. Przykładowo taki wydatek stanowi opłata za prowadzenie rejestru akcji, paliwo dotyczące wyjazdów służbowych Zarządu związanych z ogólną działalnością Spółki i inne które wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 10.

 10.  Pytanie: Co rozumieją Państwo pod pojęciem „kosztów ogólnych”? Proszę szczegółowo wyjaśnić.

Odpowiedź: Koszty ogólne to koszty administracyjne i organizacyjne związane z funkcjonowaniem Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności związanej z działalnością projektową nr 1, finansową nr 2 lub związanej z najmem nr 3.

Są to koszty związane z ogólną działalnością i bieżącym funkcjonowaniem Spółki, np. usługa związana z prowadzeniem rejestru akcji, badania lekarskie pracowników spółki, usługa prawna dotycząca sporządzenia protokołu Walnego Zgromadzenia Wspólników, abonament telefonu komórkowego sekretariatu lub Zarządu, usługi pocztowe związane z wysyłką korespondencji Zarządu (np. wysyłka materiałów na Walne Zgromadzenie Wspólników), wynajem parkingu dla pracowników Spółki, serwis urządzenia wielofunkcyjnego w sekretariacie, paliwo samochodu służbowego używanego przez Zarząd i nie związanego z wyjazdami w ramach projektów, domena ogólnej strony www Spółki, podpisy kwalifikowane Zarządu, dystrybutor z wodą dla pracowników Spółki i gości, aktualizacja programu księgowego obsługującego całą Spółkę, serwis niszczarki będącej do dyspozycji całej Spółki.

 11.  Pytanie: Do wykonywania jakich konkretnie czynności będą służyć Państwu ponoszone wydatki objęte pytaniem nr 3 wskazanym we wniosku tj. do czynności:

a)    opodatkowanych podatkiem VAT (jakich?)

b)    zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT (jakich?)

c)    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ?

-     prosimy wskazać uwzględniając fakt, czy jego wykorzystanie przekłada się na obszar działalności opodatkowanej podatkiem VAT oraz/lub działalności zwolnionej od podatku VAT, oraz/lub działalności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odpowiedź: Ponoszenie kosztów ogólnych (wydatków administracyjnych i organizacyjnych) przekłada się na funkcjonowanie całej Spółki i wszystkich jej obszarów działalności, ale nie sposób konkretnie przypisać, czy jest to działalność nr 1, nr 2 czy nr 3. Przykładem jest prowadzenie rejestru akcji. Jest to koszt, który musi ponieść Spółka i związany jest z jej funkcjonowaniem, ale nie stanowi bezpośredniego kosztu związanego z realizacją projektów (działalność nr 1), czy kosztu związanego z udzielaniem pożyczek (działalność nr 2), czy kosztu związanego z wynajmem powierzchni biurowej dla podmiotu trzeciego (działalność nr 3). W związku z tym, że nie można konkretnie przypisać realizowanej czynności do konkretnego obszaru działalności, dlatego określamy ją jako „koszt ogólny” Spółki.

Pytania

1.  Czy w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego (100%) odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług związanych wyłącznie i bezpośrednio z działalnością nr 3 (najem opodatkowany) prowadzona w Budynku A?

2.  Czy Podatnik prawidłowo uznaje, że nie przysługuje Mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością nr 1 (poza VAT) oraz działalnością nr 2 (zwolniona) prowadzona w Budynku B?

3.  Czy w celu rozliczenia podatku naliczonego od kosztów ogólnych (których nie można przypisać bezpośrednio), Podatnik prawidłowo stosuje proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i 3 ustawy o VAT, obliczoną jako udział obrotu z tytułu działalności opodatkowanej (najem) w całkowitym obrocie z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (opodatkowane) oraz czynności zwolnionych (pożyczki)?

4.  Czy w świetle ustawy o podatku VAT dla Budynku B podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością prowadzoną w Budynku B?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem:

1.  Tak, zdaniem Podatnika, w zakresie w jakim zakupy służą wyłącznie czynnościom opodatkowanym (najem 23%), przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z zasadą niezwłocznego związku z obrotem opodatkowanym.

2.  Tak, zdaniem Podatnika, odliczenie nie przysługuje, ponieważ zgodnie z art. 86 ust. 1, prawo to powstaje tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych – Działalność nr 1 (poza VAT) oraz nr 2 (zwolniona) nie dają takiego prawa.

3.  Tak, Podatnik uważa, że dla kosztów ogólnych (wspólnych) musi stosować tzw. proporcję sprzedaży (WSP). Przy obliczaniu mianownika proporcji Podatnik uwzględnia przychody z najmu (opodatkowane) oraz przychody z odsetek od pożyczek (zwolnione). Przychody z działalności nr 1 (dotacje/projekty poza VAT) nie są uwzględniane w obrocie przy wyliczaniu proporcji VAT, gdyż nie stanowią sprzedaży w rozumieniu ustawy. Współczynnik ten następnie stosowany jest wyłącznie do zakupów, których nie da się przypisać bezpośrednio, czyli do tzw. kosztów ogólnych ponoszonych przez Spółkę.

4.  Tak, Podatnik uważa, że dla wydatków (kosztów) związanych z działalnością prowadzoną w Budynku B (projekty UE i pożyczki zwolnione) nie przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Podatnik będzie prowadził wyodrębnioną ewidencję kosztów, aby możliwe było rozpoznanie miejsce powstania kosztów i wskazanie braku związku wydatków ponoszonych w Budynku B z działalnością opodatkowaną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Uprawnienie do dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługuje zatem w przypadku nabycia towarów i usług, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy:

-     w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, przysługuje Państwu prawo do pełnego (100%) odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług związanych wyłącznie i bezpośrednio z działalnością nr 3 (najem opodatkowany) prowadzoną w Budynku A (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

-     nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością nr 1 (poza VAT) oraz działalnością nr 2 (zwolniona) prowadzona w Budynku B (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

-     dla Budynku B nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością prowadzoną w Budynku B (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Tym samym, zasada ta wyłącza możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

W omawianej sprawie w zakresie pytania nr 1 warunki uprawniające do odliczenia będą spełnione, bowiem – jak Państwo wskazali – Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nadto, w ramach katalogu wydatków objętych pytanie nr 1, wymienione zostały tylko i wyłącznie wydatki związane z czynnościami opodatkowanymi takie jak: energia elektryczna, energia cieplna, woda i ścieki, monitoring całodobowy, usługi remontowe, elektryczne, hydrauliczne itp. Wydatki te są bezpośrednio związane z zarządzaniem nieruchomościami podlegającymi usłudze najmu (Działalność nr 3). Jednocześnie – jak Państwo wskazali – wydatki te będą wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Odnośnie natomiast pytania nr 2 i nr 4 warunek uprawniający do odliczenia nie będzie spełniony, bowiem mimo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to – jak Państwo wskazali:

-     w zakresie pytania nr 2 – działalność projektowa (UE) dotyczy realizacji projektów finansowanych ze środków UE, które nie podlegają opodatkowaniu VAT (czynności pozostające poza zakresem ustawy o VAT), a Działalność finansowa dotycząca udzielania pożyczek (pośrednictwo finansowe) jest zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy;

-     w zakresie pytania nr 4 – na Budynku B będzie prowadzona działalność nr 1 pozostająca poza ustawą o VAT oraz działalność nr 2 korzystająca ze zwolnienia na gruncie ustawy.

Jednocześnie – jak Państwo wskazali – są Państwo w stanie wydzielić, które wydatki są bezpośrednio związane z działalnością nr 1, nr 2 i nr 3.

W związku z powyższym, w zakresie pytania nr 2 i nr 4 nie będą mieli Państwo prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością nr 1 i działalnością nr 2 prowadzoną w Budynku B (pytanie nr 2) oraz od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością prowadzoną w Budynku B (pytanie nr 4), gdyż nie będzie spełniony jeden z warunków określonych w art. 86 ust. 1 ustawy, jakim jest związek nabywanych towarów i usług z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Podsumowanie

W świetle art. 86 ust. 1 ustawy, przysługuje Państwu prawo do pełnego (100%) odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług związanych wyłącznie i bezpośrednio z działalnością nr 3 (najem opodatkowany) prowadzoną w Budynku A (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością nr 1 (poza VAT) oraz działalnością nr 2 (zwolnioną od VAT) prowadzoną w Budynku B (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Ponadto, nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony od zakupów związanych bezpośrednio z działalnością prowadzoną w Budynku B (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, nr 2 i nr 4 uznałem za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy w celu rozliczenia podatku naliczonego od kosztów ogólnych (których nie można przypisać bezpośrednio), prawidłowo stosują Państwo proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i 3 ustawy, obliczoną jako udział obrotu z tytułu działalności opodatkowanej (najem) w całkowitym obrocie z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (opodatkowane) oraz czynności zwolnionych (pożyczki).

Należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy. Powyższe przepisy stanowią uzupełnienie regulacji art. 86 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:

Przepis art. 90 ust. 4 ustawy:

Z art. 90 ust. 5 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 90 ust. 6 ustawy:

Z kolei na mocy art. 90 ust. 8 ustawy:

W myśl art. 90 ust. 9 ustawy:

Natomiast w myśl art. 90 ust. 9a ustawy:

Ponadto zgodnie z art. 90 ust. 10 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że:

-     koszty ogólne są to koszty związane z ogólną działalnością i bieżącym funkcjonowaniem Spółki, np. usługa związana z prowadzeniem rejestru akcji, badania lekarskie pracowników spółki, usługa prawna dotycząca sporządzenia protokołu Walnego Zgromadzenia Wspólników, abonament telefonu komórkowego sekretariatu lub Zarządu, usługi pocztowe związane z wysyłką korespondencji Zarządu (np. wysyłka materiałów na Walne Zgromadzenie Wspólników), wynajem parkingu dla pracowników Spółki, serwis urządzenia wielofunkcyjnego w sekretariacie, paliwo samochodu służbowego używanego przez Zarząd i nie związanego z wyjazdami w ramach projektów, domena ogólnej strony www Spółki, podpisy kwalifikowane Zarządu, dystrybutor z wodą dla pracowników Spółki i gości, aktualizacja programu księgowego obsługującego całą Spółkę, serwis niszczarki będącej do dyspozycji całej Spółki;

-     koszty ogólne to koszty administracyjne i organizacyjne związane z funkcjonowaniem Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności związanej z działalnością projektową nr 1, finansową nr 2 lub związanej z najmem nr 3;

-     ponoszenie kosztów ogólnych (wydatków administracyjnych i organizacyjnych) przekłada się na funkcjonowanie całej Spółki i wszystkich jej obszarów działalności, ale nie sposób konkretnie przypisać, czy jest to działalność nr 1, nr 2 czy nr 3. Przykładem jest prowadzenie rejestru akcji. Jest to koszt, który musi ponieść Spółka i związany jest z jej funkcjonowaniem, ale nie stanowi bezpośredniego kosztu związanego z realizacją projektów (działalność nr 1), czy kosztu związanego z udzielaniem pożyczek (działalność nr 2), czy kosztu związanego z wynajmem powierzchni biurowej dla podmiotu trzeciego (działalność nr 3). W związku z tym, że nie można konkretnie przypisać realizowanej czynności do konkretnego obszaru działalności, dlatego określamy ją jako „koszt ogólny” Spółki;

-     proporcję na podstawie art. 90 ust. 2 i 3 ustawy stosują Państwo od około roku 2012.

Jak wskazano powyżej, odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z czynnościami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT lub zwolnionych.

Podatnik w celu odliczenia podatku naliczonego, w pierwszej kolejności ma obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji.

Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do podatku naliczonego związanego z zakupem towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych z opodatkowania.

W przypadkach, gdy podatnik wykonuje czynności uprawniające do odliczenia VAT i nieuprawniające do tego odliczenia, tj. zwolnione od tego podatku i nie ma możliwości przyporządkowania ponoszonych wydatków do czynności opodatkowanych i zwolnionych z VAT, zastosowanie znajduje przepis art. 90 ustawy, który ma na celu określenie wartości podatku naliczonego, służącego wyłącznie czynnościom opodatkowanym, z pominięciem tej części podatku naliczonego, w jakiej nabyte towary i usługi będą wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.

W odniesieniu do stosowanej metody wyodrębnienia podatku należy wskazać, że sposób wyodrębnienia kwot podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną, winien mieć charakter obiektywny, determinowany okolicznościami sprawy. Wybór metody wyodrębnienia kwot podatku naliczonego należy wyłącznie do obowiązków Wnioskodawcy. Ważne jest jedynie, by przyjęta metoda stanowiła właściwe odzwierciedlenie odliczenia podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi. Jednakże należy podkreślić, że wyłącznie Wnioskodawca znający specyfikę, organizację i podział pracy w swojej jednostce jest w stanie wyodrębnić część podatku naliczonego, związaną ze sprzedażą opodatkowaną. Warto nadmienić że metody, czy też sposoby, na podstawie których Wnioskodawca dokona wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego muszą odpowiadać wartościom faktycznym i rzeczywistym. W związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania. Każda metoda, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Przy czym należy podkreślić, że prawidłowość wyboru klucza alokacji może zostać zweryfikowana wyłącznie w toku postępowania kontrolnego (podatkowego) w oparciu o całokształt zgromadzonego w jego toku materiału dowodowego.

W przedmiotowej sprawie wskazali Państwo, że koszty ogólne (koszty administracyjne i organizacyjne) związane z funkcjonowaniem Spółki, nie są Państwo w stanie bezpośrednio przypisać do działalności związanej z działalnością projektową nr 1, finansową nr 2 lub związaną z najmem nr 3. Nadto, od około roku 2012 do rozliczenia ww. kosztów ogólnych przyjęli Państwo zasadę proporcji, ustaloną w oparciu o art. 90 ust. 2 i 3 ustawy.

Zatem, na tle przedstawionych informacji należy stwierdzić, że skoro nie są Państwo w stanie przypisać poniesionych kosztów ogólnych odpowiednio wyłącznie do czynności opodatkowanych i zwolnionych od podatku, to przysługuje Państwu częściowe prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków stanowiących koszty ogólne (koszty administracyjne i organizacyjne) związane z funkcjonowaniem Państwa Spółki, które są wykorzystywanego przez Państwa zarówno do czynności opodatkowanych oraz czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług i powinni Państwo zastosować przepisy art. 90 ust. 2, 3 i następne ustawy, tj. zastosować wskaźnik struktury sprzedaży.

Podsumowanie

W celu rozliczenia podatku naliczonego od kosztów ogólnych zobowiązani są Państwo stosować proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i 3 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności prawidłowości stosowanej proporcji, obliczonej jako udział obrotu z tytułu działalności opodatkowanej (najem) w całkowitym obrocie z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (opodatkowane) oraz czynności zwolnionych (pożyczki).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.