Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.290.2026.1.EK

Interpretacja indywidualna 
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku naliczenia i zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Historia nabycia

Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z (…) października 2012 r., nabył 1/2 udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w (…) składającą się z działki ewidencyjnej nr 1/1, o powierzchni łącznej (...) ha. Następnie, na podstawie umowy sprzedaży z (…) października 2013 r., nabył 1/2 udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w (…) składającą się z działki ewidencyjnej nr 1/1, o powierzchni łącznej (...) ha (dalej łącznie jako „Nieruchomość”). W następstwie zawarcia wskazanych umów sprzedaży Wnioskodawca uzyskał status wyłącznego właściciela Nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1/1.

Wnioskodawca był, a częściowo jest nadal, jedynym właścicielem ww. nieruchomości.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy jako właściciela ww. nieruchomości były umowa sprzedaży z (…) października 2012 r. oraz umowa sprzedaży z (…) października 2013 r.

Nieruchomość stanowiła i częściowo nadal stanowi prywatny majątek Wnioskodawcy.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, w szczególności budowy domu na terytorium Polski. Nabycie nastąpiło w okresie, w którym Wnioskodawca przebywał już na stałe poza granicami kraju, tj. w (…), jednak wówczas nie posiadał jeszcze sprecyzowanych i ostatecznych planów co do miejsca swojego docelowego zamieszkania.

W kolejnych latach sytuacja życiowa Wnioskodawcy uległa istotnej zmianie – Wnioskodawca podjął decyzję o trwałym związaniu swojej przyszłości z (…), co w konsekwencji spowodowało, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana zgodnie z pierwotnym zamiarem i przez długi okres (od nabycia do sprzedaży) pozostawała całkowicie niewykorzystana.

Decyzja o podziale nieruchomości oraz sprzedaży wydzielonych działek została podjęta dopiero na późniejszym etapie, w związku z uzyskaniem przez Wnioskodawcę informacji o planowanych zmianach przepisów prawa dotyczących warunków zabudowy, w tym w szczególności wprowadzenia tzw. planów ogólnych od 2026 r. Plany te mogły w istotny sposób ograniczyć możliwość zagospodarowania nieruchomości lub wpłynąć negatywnie na jej zbycie w przyszłości.

Podkreślenia wymaga, iż powyższe działania Wnioskodawcy stanowiły reakcję na zmienione okoliczności o charakterze zarówno osobistym, jak i regulacyjnym, i nie były przejawem prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej ani realizacją uprzednio zaplanowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego o charakterze zarobkowym.

Zmiany geodezyjne

W roku 2025 Wnioskodawca dokonał podziału geodezyjnego przedmiotowej nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 13 działek ewidencyjnych, w tym 10 działek o przeznaczeniu budowlanym oraz 3 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Czynność ta miała charakter techniczno-prawny i była podyktowana potrzebą racjonalnego zagospodarowania nieruchomości oraz umożliwienia jej ewentualnego zbycia w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, przy uwzględnieniu planowanych zmian w systemie planowania przestrzennego, w szczególności wprowadzenia planu ogólnego gminy.

Przedmiot sprzedaży

Przedmiotem dokonanych przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży było 7 działek, stanowiących niezabudowane nieruchomości gruntowe, których zbycie nastąpiło przed złożeniem niniejszego wniosku. Przedmiotem planowanych transakcji sprzedaży pozostają 3 działki, również stanowiące niezabudowane nieruchomości gruntowe, które na moment składania niniejszego wniosku nie zostały jeszcze sprzedane.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości:

a)    w dziale I-O: ujawniona jest nieruchomość o łącznej powierzchni (...) ha, składającą się z działek ewidencyjnej o numerach: 1/5, 1/7 oraz 1/8 (działki, które są przedmiotem planowanej sprzedaży), sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R – grunty orne, położona w (…);

b)    w dziale I-Sp: brak wpisów;

c)    w dziale II jako właściciel wpisany jest Wnioskodawca;

d)    w dziale III: brak wpisów;

e)    w dziale IV: brak wpisów.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość (zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży) nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia nieruchomości Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy, zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

Nieruchomość (zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży) (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do nieruchomości nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu nieruchomości, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa. Powyższe dotyczy zarówno działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia nieruchomości lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu. Powyższe dotyczy zarówno działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia nieruchomości, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków. Powyższe dotyczy zarówno działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

Na nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie są i nie będą przed sprzedażą prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Wykorzystywanie nieruchomości przez Wnioskodawcę

Nieruchomość w całym okresie jej posiadania nie była wykorzystywana do czynności: opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość (zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży) nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób – ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze. Nieruchomości nie były w żadnym momencie wykorzystywane do działalności gospodarczej, wynajmu, dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej formy działalności przynoszącej dochód. Do czasu sprzedaży nieruchomości pozostawały/pozostają niewykorzystywane.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do ich komercyjnego wykorzystania, nie uzyskiwał z nich żadnych dochodów, ani nie oddawał ich do używania osobom trzecim. Do czasu sprzedaży nieruchomości pozostawały/pozostają zupełnie niewykorzystywane.

Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca dokonał opisanego powyżej podziału geodezyjnego nieruchomości. Działki nie zostały przy tym fizycznie uzbrojone w infrastrukturę techniczną; wydzielona została jedynie droga wewnętrzna, co było niezbędne dla zapewnienia dostępu do poszczególnych działek. Ponadto Wnioskodawca wystąpił o warunki techniczne dotyczące zaopatrzenia w wodę, co dotyczyło wszystkich działek zarówno już sprzedanych, jak i przeznaczonych do sprzedaży.

Jednocześnie, wyłącznie w odniesieniu do 3 działek, które nie zostały jeszcze sprzedane, Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed ich planowaną sprzedażą. Działanie to było podyktowane planowanymi zmianami przepisów w zakresie planowania przestrzennego, w tym wprowadzeniem planu ogólnego, które mogłyby w przyszłości uniemożliwić zabudowę tych działek, co istotnie ograniczyłoby ich wartość rynkową.

Poza wskazanymi powyżej, Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie były przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową.

Poza geodetą (niezbędnym do podziału nieruchomości) Wnioskodawca nie korzystał z usług żadnych innych profesjonalistów. Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał i nie będzie zawierał żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych. Kupujący sami zgłosili się do Wnioskodawcy, a w zakresie trzech działek, które dopiero mają zostać sprzedane Wnioskodawca również nie planuje podejmować takich działań.

Poza wskazanymi powyżej czynnościami oraz opisanym w złożonym wniosku, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie ich atrakcyjności.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi i w ostatnich 10 latach nie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca pracuje (na podstawie umowy o pracę) i na co dzień mieszka w (…). Wnioskodawca nie jest i w ostatnich 10 latach nie był płatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nigdy nie nabywał nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży dla zysku ani nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Informacje na temat innych nieruchomości Wnioskodawcy

Wnioskodawca oświadcza, że nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości poza nieruchomością opisaną we wniosku, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada prawa własności do żadnych innych nieruchomości.

Informacje na temat nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca, poza nieruchomościami opisanymi w niniejszym wniosku (7 działek powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości), dokonał sprzedaży działek rolnych nabytych w roku 2013, które zostały zbyte w latach 2023 oraz 2025. Identyfikatory sprzedanych działek to:

(…).

Działki te stanowiły niewielkie, odrębne nieruchomości rolne, wobec których Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań inwestycyjnych ani nie dokonywał zmian w ich przeznaczeniu. Przed sprzedażą nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób. Zostały one sprzedane jednemu nabywcy (...) w celu powiększenia areału rolnego.

Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje nabyć jakichkolwiek innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie planuje zbyć jakiejkolwiek nieruchomości w ciągu najbliższych 10 lat (poza wskazanymi we wniosku).

Wnioskodawca nie posiada nieograniczonego obowiązku podatkowego na terytorium Polski, gdyż od dłuższego czasu przebywa i pozostaje rezydentem podatkowym w (…), gdzie odprowadza należne podatki zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały, a w zakresie jeszcze niesprzedanych działek zostaną przeznaczona na utworzenie rezerwy finansowej w postaci oszczędności, stanowiących zabezpieczenie sytuacji życiowej Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Wnioskodawca jest/będzie zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży działek?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy podkreślić, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd, zaprezentowany m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11), zgodnie z którym do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, każdorazowo wymagane jest zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.

Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych (por. interpretacja indywidualna z 10 czerwca 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.370.2025.3.KP).

W przedmiotowej sprawie, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, nie można przyjąć, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż nieruchomości, będzie miała charakter profesjonalny.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nigdy nie zajmował się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej w Polsce. Wnioskodawca od lat mieszka i pracuje w (…). Nie ulega wątpliwości, iż sprzedaż ma charakter incydentalny i jest wyzbyciem się przez Wnioskodawcę majątku prywatnego.

Interpretacja indywidualna z 28 grudnia 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.529.2023.2.PM) dotyczyła sytuacji, w której wnioskodawca odziedziczył działkę rolną, podzielił ją na 13 działek budowlanych (w tym drogę wewnętrzną) i zamierzał sprzedać 6 z nich. Nie prowadził działalności gospodarczej ani nie był wcześniej podatnikiem VAT. Organ potwierdził, że sprzedaż tych niezabudowanych działek jest realizacją prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą, więc czynność ta pozostaje poza zakresem Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż nie mogła spowodować obowiązku naliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna z 9 marca 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.59.2023.3.PRM) dotyczyła stanu faktycznego, w którym wnioskodawczyni otrzymała w spadku udziały w nieruchomościach (wraz z domem) po ojcu. Dla zwiększenia szans sprzedaży współwłaściciele dokonali geodezyjnego podziału gruntu na mniejsze działki. Wnioskodawczyni (mimo że równolegle prowadziła działalność gospodarczą w innym zakresie) nie podjęła względem tych działek aktywności wykraczającej poza zwykłe prawo własności – nie uzbrajała terenu, nie ogrodziła, nie występowała o pozwolenia, nie prowadziła marketingu (jedynie zamierzała zamieścić ogłoszenia). Dyrektor KIS zgodził się, że sprzedaż udziału w wydzielonych działkach to wyzbycie się majątku osobistego, a nie działalność handlowa. W interpretacji podkreślono, że przedmiotem dostawy są składniki majątku prywatnego, a zbycie stanowi wykonywanie prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym. W związku z tym sprzedaż tych działek nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ wnioskodawczyni nie wystąpiła w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie jest zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości (10 działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, tj. działki nr ewid. 1/1).

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawca uważa, że – w świetle przedstawionego stanu faktycznego – nie jest zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu dokonanej już przez Pana sprzedaży 7 działek oraz planowanej przez Pana sprzedaży pozostałych 3 działek, które to działki powstały z podziału działki o nr ewid. 1/1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości wskazanych we wniosku jest/będzie Pan zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do 7 działek już sprzedanych oraz 3 działek przeznaczonych do sprzedaży spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął/podejmie Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia drogi wewnętrznej i przeanalizować ją w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie drogi wewnętrznej w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·        W wyniku zawarcia umowy sprzedaży z (…) października 2012 r. oraz umowy sprzedaży z (…) października 2013 r. uzyskał Pan status wyłącznego właściciela działki o numerze ewidencyjnym 1/1.

·        Był Pan, a częściowo jest nadal, jedynym właścicielem ww. nieruchomości.

·        Nieruchomość stanowiła i częściowo nadal stanowi Pana prywatny majątek.

·        Nieruchomość została przez Pana nabyta z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, w szczególności budowy domu na terytorium Polski. Nabycie nastąpiło w okresie, w którym przebywał Pan już na stałe poza granicami kraju, jednak wówczas nie posiadał Pan jeszcze sprecyzowanych i ostatecznych planów co do miejsca swojego docelowego zamieszkania. W kolejnych latach Pana sytuacja życiowa uległa istotnej zmianie – podjął Pan decyzję o trwałym związaniu swojej przyszłości z (…), co w konsekwencji spowodowało, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana zgodnie z pierwotnym zamiarem i przez długi okres (od nabycia do sprzedaży) pozostawała całkowicie niewykorzystana.

·        W roku 2025 dokonał Pan podziału geodezyjnego przedmiotowej nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 13 działek ewidencyjnych, w tym 10 działek o przeznaczeniu budowlanym oraz 3 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Czynność ta miała charakter techniczno-prawny i była podyktowana potrzebą racjonalnego zagospodarowania nieruchomości oraz umożliwienia jej ewentualnego zbycia w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, przy uwzględnieniu planowanych zmian w systemie planowania przestrzennego, w szczególności wprowadzenia planu ogólnego gminy.

·        Przedmiotem dokonanych przez Pana transakcji sprzedaży było 7 działek, stanowiących niezabudowane nieruchomości gruntowe, których zbycie nastąpiło przed złożeniem niniejszego wniosku. Przedmiotem planowanych transakcji sprzedaży pozostają 3 działki, również stanowiące niezabudowane nieruchomości gruntowe, które na moment złożenia wniosku nie zostały jeszcze sprzedane.

·        Nie zawierał Pan żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia nieruchomości lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu. Powyższe dotyczy zarówno działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

·        Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia nieruchomości, jak również prowadzących do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków. Powyższe dotyczy zarówno działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży.

·        Na nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie są i nie będą przed sprzedażą prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

·        Nieruchomość (zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży) nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób – ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze. Nieruchomości nie były w żadnym momencie wykorzystywane do działalności gospodarczej, wynajmu, dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej formy działalności przynoszącej dochód. Do czasu sprzedaży nieruchomości pozostawały/pozostają niewykorzystywane.

·        Nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do ich komercyjnego wykorzystania, nie uzyskiwał z nich żadnych dochodów, ani nie oddawał ich do używania osobom trzecim. Do czasu sprzedaży nieruchomości pozostawały/pozostają zupełnie niewykorzystywane.

·        Działki nie zostały fizycznie uzbrojone w infrastrukturę techniczną; wydzielona została jedynie droga wewnętrzna, co było niezbędne dla zapewnienia dostępu do poszczególnych działek. Ponadto wystąpił Pan o warunki techniczne dotyczące zaopatrzenia w wodę, co dotyczyło wszystkich działek zarówno już sprzedanych, jak i przeznaczonych do sprzedaży. Jednocześnie, wyłącznie w odniesieniu do 3 działek, które nie zostały jeszcze sprzedane, wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed ich planowaną sprzedażą. Działanie to było podyktowane planowanymi zmianami przepisów w zakresie planowania przestrzennego, w tym wprowadzeniem planu ogólnego, które mogłyby w przyszłości uniemożliwić zabudowę tych działek, co istotnie ograniczyłoby ich wartość rynkową.

·        Poza wskazanymi powyżej czynnościami nie podejmował Pan żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie były przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową. Poza geodetą (niezbędnym do podziału nieruchomości) nie korzystał Pan z usług żadnych innych profesjonalistów.

·        Przed sprzedażą nie zawierał i nie będzie Pan zawierał żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi dotyczących sprzedaży nieruchomości.

·        Nie podejmował Pan żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych. Kupujący sami zgłosili się do Pana, a w zakresie trzech działek, które dopiero mają zostać sprzedane również nie planuje Pan podejmować takich działań.

·        Poza wskazanymi powyżej czynnościami nie podejmował Pan i nie będzie podejmował żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie ich atrakcyjności.

·        Nigdy nie prowadził Pan profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

·        Nie prowadzi Pan i w ostatnich 10 latach nie prowadził działalności gospodarczej. Pracuje Pan (na podstawie umowy o pracę) i na co dzień mieszka w (…). Nie jest Pan i w ostatnich 10 latach nie był płatnikiem podatku VAT.

·        Nigdy nie nabywał Pan nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży dla zysku ani nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

·        Nie jest Pan właścicielem żadnych innych nieruchomości poza nieruchomością opisaną we wniosku, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży. Nie posiada Pan prawa własności do żadnych innych nieruchomości.

·        Poza nieruchomościami opisanymi we wniosku (7 działek powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości), w latach 2023 oraz 2025 sprzedał Pan działki rolne, które nabył Pan w roku 2013. Działki te stanowiły niewielkie, odrębne nieruchomości rolne, wobec których nie podejmował Pan żadnych działań inwestycyjnych ani nie dokonywał zmian w ich przeznaczeniu. Przed sprzedażą nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób. Zostały one sprzedane jednemu nabywcy (właścicielowi stadniny koni) w celu powiększenia areału rolnego.

·        Nie planuje Pan nabyć jakichkolwiek innych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy stwierdzam, że w analizowanej sytuacji brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dokonana już przez Pana sprzedaż 7 działek oraz planowana przez Pana sprzedaż pozostalych 3 działek, będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Pana w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy nieruchomość, tj. działka o nr ewid. 1/1, stanowiła i częściowo nadal stanowi Pana prywatny majątek. Nieruchomość została przez Pana nabyta z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, w szczególności budowy domu na terytorium Polski. Nieruchomość (zarówno w zakresie działek już sprzedanych, jak i przeznaczonych do planowanej sprzedaży) nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób – ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze. Nieruchomości nie były w żadnym momencie wykorzystywane do działalności gospodarczej, wynajmu, dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej formy działalności przynoszącej dochód. Do czasu sprzedaży nieruchomości pozostawały/pozostają niewykorzystywane. W roku 2025 dokonał Pan podziału geodezyjnego nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 13 działek ewidencyjnych, w tym 10 działek o przeznaczeniu budowlanym oraz 3 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Wyjaśnił Pan, że czynność ta miała charakter techniczno-prawny i była podyktowana potrzebą racjonalnego zagospodarowania nieruchomości oraz umożliwienia jej ewentualnego zbycia w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, przy uwzględnieniu planowanych zmian w systemie planowania przestrzennego, w szczególności wprowadzenia planu ogólnego gminy. Działki nie zostały przy tym fizycznie uzbrojone w infrastrukturę techniczną; wydzielona została jedynie droga wewnętrzna, co było niezbędne dla zapewnienia dostępu do poszczególnych działek. Ponadto wystąpił Pan o warunki techniczne dotyczące zaopatrzenia w wodę, co dotyczyło wszystkich działek zarówno już sprzedanych, jak i przeznaczonych do sprzedaży. Jednocześnie, wyłącznie w odniesieniu do 3 działek, które nie zostały jeszcze sprzedane, wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed ich planowaną sprzedażą. Działanie to było podyktowane planowanymi zmianami przepisów w zakresie planowania przestrzennego, w tym wprowadzeniem planu ogólnego, które mogłyby w przyszłości uniemożliwić zabudowę tych działek, co istotnie ograniczyłoby ich wartość rynkową. Poza wskazanymi powyżej czynnościami nie podejmował Pan żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie były przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową. Jak Pan wskazał nigdy nie zajmował się Pan profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej w Polsce – od lat mieszka Pan i pracuje w (…). Jak Pan zauważył sprzedaż ma charakter incydentalny i jest wyzbyciem się przez Pana majątku prywatnego.

Działania podjęte przez Pana w związku ze sprzedażą nieruchomości, które powstały z podziału działki o nr ewid. 1/1, nie stanowiły/nie stanowią więc ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował/nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek, które powstały z podziału działki o nr ewid. nr 1/1, wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działek korzysta/będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży ww. nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak już wyjaśniłem, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak.

W związku z powyższym – w kontekście sformułowanego przez Pana pytania – nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Podsumowanie

Zarówno w zakresie dokonanej, jak i planowanej przez Pana sprzedaży działek, które powstały z podziału działki o nr ewid. 1/1, nie działa/nie będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż przez Pana ww. działek nie jest/nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji nie jest/nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

Tym samym Pana stanowisko oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·      zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie podkreślam, że przy planowanej sprzedaży 3 działek, które powstały z podziału działki nr 1/1, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.