Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.301.2025.3.EB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

− braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr (A) jest nieprawidłowe;

− braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr (B) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 30 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 23 lipca 2025 r. (wpływ 23 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiada on nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. W latach 90 otrzymał Pan w drodze spadkobrania nieruchomości gruntowe położone w miejscowości Mścice w województwie zachodniopomorskim. Grunty te miały przeznaczenie role, albowiem spadkodawca wykorzystywał je do działalności rolniczej. Grunty te nie są gospodarstwem rolnym. Wnioskodawca nie posiada wykształcenia zarówno rolnego jak i kierunkowego w zakresie obrotu nieruchomościami czy też budowlanego.

Wnioskodawca postanowił, że dokona podziału działek na mniejsze około 20-30 arowe, celem ich sprzedaży. Po dokonaniu podziałów, Wnioskodawca otrzymał 30 działek. Uzyskał dla nich warunki zabudowy.

Wnioskodawca zamierza samodzielnie wystawić działki na sprzedaż na portalu (...) celem minimalizacji kosztów transakcji. Wnioskodawca wykorzysta środki ze zbycia tych działek w części na własne potrzeby, natomiast większą część zatrzyma dla jego małoletniego dziecka, które będzie mogło skorzystać z tych pieniędzy po osiągnięciu pełnoletności np. na zakup mieszkania czy też studia.

Ponadto pismem z 30 czerwca 2025 r. odpowiedział Pan na pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku oraz doprecyzował Pan opis uzupełnienia w piśmie z 23 lipca 2025 r.:

Wnioskodawca koryguje stan faktyczny w sprawie poprzez wskazanie, że nieruchomości objęte wnioskiem otrzymał nie w drodze spadkobrania a w drodze darowizny od wujka. Darowizna od wuja miała miejsce w latach 90.

Dodatkowo Wnioskodawca potwierdza, że dokonuje obsiewów działek i jest rolnikiem ryczałtowym – we wniosku dokonał on omyłki w podanym stanie faktycznym.

1) jakie konkretnie nieruchomości gruntowe są przedmiotem wniosku, tj. należy wskazać ich oznaczenie geodezyjnie (nr działek) oraz ich powierzchnię.

Odpowiedź: Przedmiotem wniosku są działki:

(…)

2) w jaki sposób otrzymane w latach 90-tych ubiegłego wieku w drodze spadkobrania nieruchomości gruntowe od momentu ich odziedziczenia były/są/będą przez Pana wykorzystywane?

Odpowiedź: Działki zostały podzielone na mniejsze i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do zasiewów rolnych (Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego), poza działkami (A), które są przedmiotem dzierżawy.

3) czy ww. nieruchomości gruntowe do momentu sprzedaży dzierżawi/będzie Pan dzierżawił, wynajmował, udostępniał w inny sposób (jaki?) odpłatnie bądź nieodpłatnie?

Odpowiedź: Działki numer (A) są przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 14 lipca 2021 r. odpłatnie. Umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana 15 lipca 2025 r. ze skutkiem na dzień 31 października 2025 r.

4) czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży 30 działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości gruntowych otrzymanych w spadku?

Odpowiedź: Wnioskodawca jedyne działania marketingowe jakie podjął to umieszczenie samodzielnie ogłoszeń na portalu (...) z informacjami o powierzchni działek, cenie i specyfikacji dotyczącej tych nieruchomości (uzbrojenie, pozwolenia na zabudowę).

5) czy zamierza Pan zawrzeć z nabywcami poszczególnych działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

– jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

– czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę? Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca w zależności czy nabywcy będą gotowi zapłacić całość ceny od razu czy będą posiłkowali się kredytem na zakup działek, będzie zawierał albo od razu umowy przenoszące własność do nieruchomości albo umowy przedwstępne i dopiero przenoszące własność. Umowa przedwstępna będzie standardową umową zobowiązującą określającą essentialia negoti umowy sprzedaży i oznaczenie terminu przeniesienia prawa własności. Będzie to umowa w formie aktu notarialnego celem zabezpieczenia sprzedawcy w zakresie możliwości roszczenia o przeniesienie prawa własności. Umowa nie będzie umożliwiała nabywcy inwestycji w infrastrukturę do czasu przeniesienia prawa własności.

6) czy udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?

Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca nie przewiduje takiego rozwiązania.

7) czy dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku występował Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to w jakim celu? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie występował z takim wnioskiem.

8) kto, na podstawie jakiego dokumentu (np. pełnomocnictwa udzielonego przez Pana) i w jakim celu wystąpił o warunki zabudowy dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku? Jakie wynika z nich przeznaczenie działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy, początkowo Wnioskodawca myślał o celu inwestycyjnym w postaci zabudowy tych działek ale odstąpił od tego pomysłu dlatego, że nie posiada on środków na takie działalności.

9) czy poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek działania lub poniósł/poniesie Pan nakłady dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia ww. działek, jeśli tak to jakie i kiedy (np.: uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej ogrodzenie, wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianę, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.). Jeśli tak, to proszę opisać, jakie były/będą to czynności (nakłady).

Odpowiedź: Wnioskodawca jedyne co wykonał to wystąpił o warunki zabudowy, natomiast z tego co Wnioskodawca ustalił, są one nieaktualne z uwagi na zmianę przepisów budowlanych tym samym nabywcy będą musieli wystąpić o nowe warunki zabudowy. Wnioskodawca również celem poinformowania o możliwości zakupu działek umieścił ogłoszenie na portalu (...). Są to jednak znikome koszty.

10) czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pan własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:

a) czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b) jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pana własność/współwłasność?

Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca nie posiada innych niż takie, w których realizuje własne cele mieszkaniowe.

11) czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że wszystkie informacje są wspólne dla sprzedanych działek, dlatego, że były to działki uzyskane w ten sam sposób i w taki sam sposób zbyte.

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca wszedł w posiadanie działek tak samo jak inne działki wymienione w części I pkt 1, tj. w formie darowizny od wujka w latach 90.

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: Wnioskodawca nabył je w formie darowizny.

c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

Odpowiedź: Były to działki rolne.

d) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Do produkcji rolnej.

e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca sprzedał je gdyż chciał zrobić remont domu. Sprzedaż następowała w maju 2020 r., styczniu 2021 r., czerwcu 2021 r. oraz październiku 2024 r.

f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Działek zostało sprzedanych 4 do których wydane były warunki zabudowy, teren otwarty.

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Na remont domu, docieplenie i piec nieruchomości, gdzie Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe.

12) czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie posiada na ten moment potrzeby zakupu innych nieruchomości.

13) czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomości będące przedmiotem wniosku były wykorzystywane w tej działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

14) czy był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim zakresie i od kiedy (w jakim okresie) prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej ustawą?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie był nigdy czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

15) czy działki mające być przedmiotem zbycia do czasu sprzedaży były/będą wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Informacji należy udzielić odrębnie do każdej działki, której dotyczy Pana pytanie.

Odpowiedź: Działki są przeznaczone do działalności rolnej (Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym) oraz są wynajmowane, w zakresie działek (A).

16) czy Pan był/jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

17) czy do momentu sprzedaży ww. nieruchomości gruntowych działki mające być przedmiotem zbycia były przedmiotem najmu, dzierżawy itp.? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) czy była to umowa odpłatna,

b) w jakim czasie obowiązywała,

c) kto zawarł ww. umowę?

d) czy dokonywał Pan rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy/najmu przedmiotowych działek?

e) w przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy/najmu działki/działek będących przedmiotem sprzedaży nie był/nie jest rozliczany przez Pana, prosimy wskazać z jakiego powodu?

f) czy czynsz z tytułu dzierżawy/najmu działki/działek był dokumentowany fakturami?

Informacji należy udzielić odrębnie do każdej działki, której dotyczy Pana pytanie.

Odpowiedź:

Działki:

(A)

Są przedmiotem umowy dzierżawy. Jest to umowa odpłatna.

a. Obowiązuje od 14 lipca 2021 roku i będzie obowiązywała do 31 października 2025.

b. Wnioskodawca jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej i spóła, która miała na tych działkach posadowić elektrownie słoneczne – czego jednak nie dokonała.

c. Nie, dlatego, że wartość roczna czynszu to 4500,00 zł.

d. Z powodu po pierwsze tego, że Wnioskodawca nie występuje w tym zakresie jako podatnik (rozporządza on swoim majątkiem prywatnym) i nie prowadzi działalności gospodarczej. Po drugie zwolnienie podmiotowe to rocznie 200.000,00 zł, natomiast roczny czynsz dzierżawy to (…) zł.

e. Nie, nie był on dokumentowany fakturami.

f. Nie, dlatego, że wartość roczna czynszu to (…) zł.

g. Z powodu po pierwsze tego, że Wnioskodawca nie występuje w tym zakresie jako podatnik (rozporządza on swoim majątkiem prywatnym) i nie prowadzi działalności gospodarczej. Po drugie zwolnienie podmiotowe to rocznie 200.000,00 zł, natomiast roczny czynsz dzierżawy to (…) zł.

h. Nie, nie był on dokumentowany fakturami.

18) czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie prowadzi takich usług.

19) w przypadku, gdy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości, czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości był Pan obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tych sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca zgodnie z odpowiedziami udzielonymi na pytanie w części I pkt 11, wskazuje, że w ramach sprzedaży 4 działek nie dokonywał tych dostaw w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny, w żadnym z tych lat wartość sprzedaży nie przekraczała 200.000,00 zł. Wnioskodawca nie prowadził jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy Wnioskodawca podczas sprzedaży opisanych działek będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, podczas sprzedaży opisanych działek nie będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, dalej: „ustawa o VAT”), podatnikami VAT są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. W świetle ust. 2 tego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym nieruchomości) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. (sprawy połączone C-180/10 i C-181/10 - Słaby i Kuć) wskazał, że sama okoliczność dokonania podziału gruntu i uzbrojenia terenu nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, jeśli czynności te mają charakter przygotowawczy i nie są podejmowane w sposób profesjonalny.

Analogicznie, w orzeczeniu z dnia 17 listopada 2022 roku WSA w Gliwicach (sygn. akt I SA/GI 367/22), sąd stwierdził, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem koniecznym uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Natomiast ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Identycznie w sprawie orzekł WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 29 maja 2024 roku w sprawie I SA/ Gd 177/24.

W ocenie Wnioskodawcy, nie podejmuje on działań, które można zakwalifikować jako profesjonalne, ciągłe i zorganizowane wykorzystywanie nieruchomości. Brak inwestycji infrastrukturalnych, brak wykształcenia branżowego, brak zaangażowania podmiotów trzecich (np. pośredników) oraz samodzielna sprzedaż działek przez ogłoszenia wskazuje, że nie działa on jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

− braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr (A) jest nieprawidłowe;

− braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr (B) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że:

· Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej.

· W latach 90 otrzymał w drodze darowizny od wujka nieruchomości gruntowe.

· Grunty te miały przeznaczenie rolne, albowiem darczyńca wykorzystywał je do działalności rolniczej.

· Postanowił Pan, że dokona podziału działek na mniejsze około 20-30 arowe, celem ich sprzedaży. Po dokonaniu podziałów otrzymał Pan 30 działek oraz uzyskał dla nich warunki zabudowy.

· Przedmiotem wniosku są działki: (...)

· Działki numer (A) są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy z 14 lipca 2021 r. Umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana 15 lipca 2025 r. ze skutkiem na dzień 31 października 2025 r.

· Otrzymane w drodze darowizny nieruchomości są wykorzystywane przez Pana do zasiewów rolnych, poza działkami (A), które są przedmiotem dzierżawy.

· Jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

· Zamierza Pan samodzielnie wystawić działki na sprzedaż na portalu (...) celem minimalizacji kosztów transakcji.

· Jedyne działania marketingowe jakie Pan podjął w celu sprzedaży 30 działek to umieszczenie samodzielnie ogłoszeń na portalu (...) z informacjami o powierzchni działek, cenie i specyfikacji dotyczącej tych nieruchomości (uzbrojenie, pozwolenia na zabudowę).

· Nie przewiduje Pan udzielenia nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek.

· Dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku nie występował Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

· Wystąpił Pan o warunki zabudowy.

· Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań ani nie poniósł nakładów dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia ww. działek.

· Nie prowadził Pan jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem należy wskazać, że umowa dzierżawy są cywilnoprawnymi umowami nakładającymi na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem i dzierżawa stanowią świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że działki nr (A) nie były wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego. Przedmiotowe działki – jak Pan wskazał w opisie sprawy – są przedmiotem umowy dzierżawy z 14 lipca 2021 r. – jest to umowa odpłatna. Umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana 15 lipca 2025 r. ze skutkiem na dzień 31 października 2025 r.

Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowych działek nr (A) sprawił, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy ww. działek, nie dokonuje Pan zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Tym samym z tytułu opisanej we wniosku transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przez Pana nieruchomości stanowiących niezabudowane działki nr (A) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do dostawy działek nr (B), które są wykorzystywane przez Pana – jako rolnika ryczałtowego – do zasiewów rolnych i do dnia sprzedaży jedyne działania jakie Pan podjął to podział działek, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, umieszczanie samodzielne ogłoszeń na portalu. Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że w związku z zamiarem sprzedaży ww. działek nie podejmował Pan nigdy żadnych działań w odniesieniu do przedmiotowych działek, które wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek nr (B) w Pana przypadku wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w związku z dostawą działek nr (B). Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Dokonując planowanej sprzedaży działek nr (A) będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przez Pana działek nr (A) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr (B) nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pan jedynie korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym sprzedaż przez Pana działek nr (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samy stanowisko dotyczące uznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży działek:

− nr (A) uznałem za nieprawidłowe;

− nr (B) uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.