Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.302.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nowoprojektowanej działki. Uzupełnił go Pan pismem z 9 czerwca 2026 r. (wpływ 9 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (...) 2003 r. przed notariuszem (…), będąc stanu wolnego, obywatelem polskim, zawarł Pan z Pana nieżyjącą już babcią A.C. umowę darowizny, zarejestrowaną w Repertorium A nr (...), obejmującą prawo własności nieruchomości opisanej wówczas w księdze wieczystej nr (…) Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...). Obecnie nieruchomość ujęta jest w księdze wieczystej: (...). Powierzchnia nieruchomości, w chwili zawierania wskazanej umowy, wynosiła (...) ha.

W dniu (…) 2012 r. zawarł Pan związek małżeński z B.D-C, trwający do chwili obecnej.

W dniu (…) 2016 r., na Pana wniosek, Burmistrz (...) wydał decyzję nr (...), która stała się ostateczna w dniu (…) 2016 r. ustalającą warunki zabudowy dwóch budynków mieszkalnych na terenie działki nr 1/6 (wówczas o powierzchni (...) ha). Działka została podzielona – zgodnie z projektem podziału – na nieruchomości o powierzchniach:

1) (...) ha,

2) (...) ha,

3) (...) ha.

Działka o powierzchni (...) ha, na mocy aktu notarialnego z dnia (…) 2017 r., Repertorium A nr (...) stała się przedmiotem darowizny między Panem a Pana siostrą E.F. Siostra stała się w efekcie zawarcia umowy darowizny właścicielem nieruchomości gruntowej, na której następnie wzniosła dom jednorodzinny, zamieszkały przez nią i jej rodzinę do chwili obecnej (adres: ul. (...)).

W dniu (…) 2017 r. w Kancelarii Notarialnej (...), ul. (...) zawarł Pan z żoną B.D-C umowę darowizny obejmującą wydzieloną wcześniej działkę o powierzchni (...) ha. W akcie notarialnym ujętym w Repertorium A nr (...) zawarta została treść umowy, zgodnie z którą darował Pan do majątku wspólnego małżeńskiego wspomnianą działkę gruntu. Na nieruchomości wybudowaliście Państwo dom jednorodzinny, w którym mieszkacie do chwili obecnej (adres: ul. (...)). Przywołany akt notarialny to jedyna umowa, którą powiększył Pan majątek wspólny małżeński o przedmiot pochodzący z Pana majątku osobistego.

W dniu (…) 2020 r. Burmistrz (...) wydał decyzję (...), zgodnie z którą zatwierdził podział nieruchomości (...) o powierzchni (...) (część pozostała po wskazanych wcześniej umowach darowizny) na działki powierzchni: (...) ha oraz (...) ha ((...) metrów kwadratowych). Z treści decyzji wynika, że mniejsza działka zostaje wydzielona na poszerzenie istniejącej drogi, czyli działki nr 2/3 oraz z mocy prawa przechodzi na własność Skarbu Państwa – zarządcy drogi powiatowej. W efekcie opisanej decyzji powierzchnia działki będącej Pana własnością wynosiła: (...) ha.

Decyzją Burmistrza (...) z dnia (…) 2019 r. uzyskał Pan decyzję nr (...) w sprawie (...) ustalającą warunki zabudowy na budowę (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie nieruchomości. Nie podejmował Pan w oparciu o tę decyzję żadnych ruchów majątkowych, w szczególności – nie ogłaszał Pan w żaden sposób chęci sprzedaży poszczególnych działek, nie korzystał Pan z pomocy pośredników trudniących się sprzedażą i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Co więcej, wniosek o wydanie warunków zabudowy sporządzał Pan samodzielnie. W żadnym aspekcie i na żadnym etapie nie korzystał Pan z pomocy innych osób. Nie doprowadził Pan do realizacji przedsięwzięcia z przyczyn ekonomicznych.

Przeprowadzona przez Pana analiza kosztów związanych z przygotowaniem terenu do ewentualnej sprzedaży skutkowała odstąpieniem od zamysłu podzielenia gruntu na mniejsze działki a następnie ich zbycia.

W dniu (…) 2021 r. Burmistrz (...), na Pana wniosek, wydał decyzję (...) zatwierdzającą podział nieruchomości na działki o powierzchniach: (...) ha oraz (...) ha. Działka o powierzchni (...) ha, o numerze w ewidencji gruntów 1/42, zapisana w księdze wieczystej (...) (takiej samej jak działka o większej powierzchni) użytkowana jest do chwili obecnej przez Pana, bowiem przylega bezpośrednio do działki, na której znajduje się zamieszkały przez Pana i Pana rodzinę dom przy ul. (...) wzniesiony na działce pozostającej aktualnie współwłasnością Pana żony i Pana (wspólność majątkowa małżeńska).

W dniu (…) 2021 r. w Kancelarii Notarialnej (...) przy ul. (...), zawarł Pan z Y i Z małżonkami X umowę sprzedaży nieruchomości, zapisaną w akcie notarialnym Repertorium A nr (...), obejmującą działkę o powierzchni (...) ha, wydzieloną z działki o powierzchni (...) ha. Przed sprzedażą działki wystąpił Pan o ustalenie warunków zabudowy na zbywaną działkę. Uzyskał Pan decyzję Burmistrza nr (...) z dnia (…) 2021 r. o warunkach zabudowy – inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem w bryle. Następnie, dnia (…) 2021 r. Burmistrz (...) wydał decyzję nr (...) w sprawie przeniesienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy na tej działce na rzecz Y.X i Z.X. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę (...) złotych ((...) złotych). Na działce tej trwa do chwili obecnej budowa domu jednorodzinnego, realizowana jest przez Y.Z. małżonków X.

Po sprzedaży działki małżonkom X nieruchomość (...) składała się z dwóch działek o powierzchni:

1) (...) ha (użytkowana do chwili obecnej przez Pana),

2) (...) ha.

W dniu (…) 2022 r. w Kancelarii Notarialnej (...) zawarł Pan dwie umowy darowizny realizując tym samym zobowiązanie, jakie przyjął na siebie w przeszłości, wobec poprzedniej właścicielki, Pana nieżyjącej już babci A.C., od której – w drodze darowizny – otrzymał Pan prawo własności gruntu w roku 2003. Istota przyrzeczenia sprowadzała się do zawarcia umowy darowizny prawa własności części gruntu – z jej synami a Pana stryjami.

Jedyną przewidzianą prawnie formułą umożliwiającą wyodrębnienie fragmentów większego gruntu (nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego) pozostawało uprzednie przeprowadzenie postępowania administracyjnego związanego z wydaniem warunków zabudowy dla fragmentu działki, co w odniesieniu do każdej z powstałych części nastąpiło. W dalszej kolejności, w konsekwencji wydania przez Burmistrza (...) decyzji podziałowej nr (...) z dnia (…) 2022 r. na działki o powierzchni:

1) (...) ha,

2) (...) ha,

3) (...) ha,

możliwe było zawarcie umów darowizny, zapisanych pod nr rep. (...) z dnia (…) 2022 r. (z G.C oraz nr rep. (...) z dnia (...) 2022 r. (ze H.C. w Kancelarii Notarialnej notariusza (...) w (...). Dla wydzielonych obszarów - każdego o powierzchni (...) ha – urządzono odrębne księgi wieczyste, odpowiednio: (...) (właściciel: G.C)), oraz (...) (właściciel H.C.). Zawarcia umów dokonał Pan nieodpłatnie, nie odnosząc żadnej korzyści finansowej.

W efekcie powyższych działań aktualnie nieruchomość ujęta w księdze wieczystej (...), znajdująca się w (...) przy ul. (...) składa się z działek:

1) 1/42 – o powierzchni (...) ha,

2) 1/48 – o powierzchni (...) ha,

łącznie nieruchomość ma powierzchnię: (...) ha.

Grunt był w przeszłości przedmiotem dzierżawy. Z dniem (…) 2026 r. rozwiązał Pan z dzierżawcą (...) umowę dzierżawy gruntu zawartą w dniu (…) 2010 r., następnie aneksowaną dnia (…) 2013 r., (...) 2016 r., (...) 2018 r., (...) 2019 r., (...) 2022 r., ustnie w 2025 r. Grunt rolny dzierżawiony był rolnikowi na cele rolnicze. Podatek rolny był odprowadzany przez właściciela. Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, grunt ten, będący gospodarstwem rolnym, nie podlegał zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro wydzierżawiono go rolnikowi na cele rolnicze, opodatkowaniu.

W dniu (…) 2022 r. w Kancelarii Notarialnej (...), pod Repertorium nr (...), z udziałem Pana i przedstawiciela Spółki 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w (...) zawarto umowę, zgodnie z którą w dziale (...) księgi wieczystej (...) wpisano ograniczone prawo rzeczowe w postaci odpłatnej i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz Spółki 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w (...). Szczegółowa treść służebności ujęta jest w stosownym zapisie w dziale (...) księgi wieczystej (...).

W dniu (…) 2026 r. w Kancelarii Notarialnej (...) przy ul. (...), zawarł Pan z I.J., działającym w imieniu i na rzecz 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), podmiotem niebędącym cudzoziemcem, KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...), przedwstępną umowę sprzedaży (Repertorium A nr (...)) – w celu umożliwienia Spółce realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, zgodnie z koncepcją Spółki, polegającego na prowadzeniu przez Spółkę przedsięwzięcia, polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i w zabudowie bliźniaczej, wewnętrznego układu komunikacyjnego, placów gospodarczych, budowa zewnętrznej instalacji wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, instalacji gazu i instalacji elektrycznej oraz przyłączy do sieci, zjazdów z dróg publicznych na działce o numerze 1/48 obręb (...) w (...) przy ul. (...), w zakresie zgodnym ze standardami jej prowadzenia przez Spółkę, przy czym zmiana przedmiotowej koncepcji nie wymaga zgody sprzedającego (czyli Pana).

Przedmiotem sprzedaży, zgodnie z treścią przedwstępnej umowy obejmuje część działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha.

Zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez geodetę (...), działka nr 1/48 o powierzchni (...) ha projektowana jest do podziału na działki:

1) 1/49 – o powierzchni: (...) ha,

2) 1/50 – o powierzchni: (...) ha,

3) 1/51 – o powierzchni: (...) ha, mająca dostęp do drogi publicznej – ul. (...).

Zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości odnosi się do projektowanej działki o numerze 1/51 o powierzchni (...) ha za cenę netto (...) zł ((...) złotych). W treści umowy zobowiązał się Pan do przedłożenia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zaświadczenia Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych, zaświadczenia z właściwego Urzędu Gminy o braku zaległości podatkowych z tytułu podatku od nieruchomości, zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych, a także do przedłożenia indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT w związku z realizacją umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się warunku – uzyskania kosztem i staraniem Spółki ostatecznej i prawomocnej decyzji ustalającej dla przedmiotu umowy (wskazanego fragmentu nieruchomości) warunki zabudowy umożliwiające, zgodnie z koncepcją Spółki, realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i w zabudowie bliźniaczej, wewnętrznego układu komunikacyjnego, placów gospodarczych, budowa zewnętrznej instalacji wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, instalacji gazu i instalacji elektrycznej oraz przyłączy do sieci, zjazdów z dróg publicznych na działce o numerze 1/48 obręb (...) w (...) przy ul. (...). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określono na dzień (…) 2026 r. W przypadku nieuzyskania w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy wspomnianej decyzji ustalającej warunki opisanej zabudowy, każda ze stron umowy będzie mogła odstąpić od umowy.

Nie bierze Pan żadnego udziału w staraniach własnych Spółki o uzyskanie decyzji właściwych organów administracji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla omawianej nieruchomości. Nie występował Pan również z wnioskiem o dokonanie podziału nieruchomości. Przedstawione informacje o propozycji uprawnionego geodety w zakresie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1/48 o powierzchni (...) ha są efektem zleconych działań własnych Spółki.

Notariusz ujął w treści aktu notarialnego aktualnie istniejące informacje w księdze wieczystej (...), w tym zapisane w dziale (...) (służebność przesyłu).

Ponadto w dniu (…) 2026 r. zawarł Pan z I.J., działającym w imieniu i na rzecz 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), podmiotem niebędącym cudzoziemcem, KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...), pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (bez zachowania formy aktu notarialnego), mianowicie projektowanych, wskazywanych wcześniej działek:

1) 1/49 – o powierzchni: (...) ha – za cenę (...) złotych ((...) złotych),

2) 1/50 – o powierzchni: (...) ha – za cenę (...) złotych ((...) złotych).

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się warunku – uzyskania kosztem i staraniem Spółki ostatecznej i prawomocnej decyzji ustalającej dla przedmiotu umowy (wskazanego fragmentu nieruchomości) warunki zabudowy umożliwiające, zgodnie z koncepcją Spółki, realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i w zabudowie bliźniaczej, wewnętrznego układu komunikacyjnego, placów gospodarczych, budowa zewnętrznej instalacji wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, instalacji gazu i instalacji elektrycznej oraz przyłączy do sieci, zjazdów z dróg publicznych na działce o numerze 1/48 obręb (...) w (...) przy ul. (...).

Przyrzeczona umowa sprzedaży – po ziszczeniu się wskazanego w akapicie poprzednim warunku – zostanie zawarta – w odniesieniu do projektowanej działki nr 1/50 i powierzchni (...) ha – do dnia (…) 2027 r., zaś w odniesieniu do projektowanej działki nr 1/49 i powierzchni (...) ha - do dnia (…) 2027 r.

Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT. Jest Pan zatrudniony na (...). Jest to Pana jedyna forma zatrudnienia.

Nie prowadził Pan nigdy żadnej zorganizowanej działalności w zakresie nabywania, dzielenia i sprzedaży nieruchomości, nie podejmował Pan działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży. Nie występował Pan też wobec nabywców jako profesjonalny podmiot świadczący usługi w obrocie nieruchomościami. Zbywanie – poza przypadkiem zbycia Państwu X (budującym dom do chwili obecnej) – następowało w celu obdarowania osób dla Pana najbliższych.

Dodał Pan, iż tylko jednokrotnie zbył fragment nieruchomości, tj. opisaną wcześniej działkę o powierzchni (...) ha na rzecz małżonków X za kwotę (...) złotych. Sumę tę przeznaczył Pan na budowę domu jednorodzinnego przy ul. (...) – na działce wcześniej darowanej z majątku osobistego do majątku wspólnego małżeńskiego – Pana żony i Pana. Każdorazowo działał Pan w omawianej sferze samodzielnie. Nie korzystał Pan z pomocy innych osób, w szczególności działających w branży obrotu nieruchomościami. Pan Y.X dowiedział się o tym, iż jest Pan właścicielem nieruchomości, gdy spotkał Pana przypadkowo na działce, na której obecnie znajduje się Pana dom. Spotkanie odbyło się z jego inicjatywy w czasie, gdy wykonywał Pan prace w trakcie budowy domu a Pan Y.X poszukiwał wówczas, o czym wspomniał, działki, na której mógłby wybudować własny dom.

Po otrzymaniu korespondencji – zawiadomienia z Urzędu Miejskiego w (...) z dnia (...) 2026 r. w sprawie (...) – o prowadzonym postępowaniu w przedmiocie wydania warunków zabudowy dla sąsiadujących z Pana działką – nieruchomości 1/47 oraz 1/46 położonych w (...) przy ul. (...), arkusz mapy (…), obręb geodezyjny (...), gmina (...), z wniosku Spółki 2 (z uwagi na sąsiadowanie wskazanych działek z działką 1/48 – jest Pan stroną postępowania administracyjnego), skontaktował się Pan telefonicznie z pracownikiem Spółki wskazując, iż gdyby Spółka była zainteresowana nabyciem i inwestowaniem również na Pana działce, to poprosił o kontakt zostawiając swój numer telefonu. Podczas spotkania z Panem I.J w Pana domu, ustalili Państwo warunki sprzedaży nieruchomości – opisane wcześniej, odzwierciedlone w stosownych umowach.

Opisane zbycie fragmentu działki o powierzchni (…) metrów kwadratowych nastąpiło na rzecz Skarbu Państwa i to w celu poszerzenia w ten sposób pasa drogowego (ul. (...) w (...)). Działania związane z nabyciem przez Skarb Państwa fragmentu działki spowodowane były faktem, iż przy wytyczaniu przez geodetę działki pod budowę domu, w którym zamieszkuje Pan, okazało się, iż lampy oświetlenia ulicznego obecnie usytuowane wzdłuż ulicy (...) w (...) po stronie, po której wzniesiono dom, posadowiono na długości kilkudziesięciu metrów na nieruchomości (...). Informację tę przekazał Pan do Urzędu Miasta w (...) i Starostwa Powiatowego w (...). Efektem tego zgłoszenia było następcze poszerzenie pasa drogowego – kosztem uszczuplenia powierzchni Pana nieruchomości. Działania, po Pana zgłoszeniu, podejmowano już na szczeblu organów administracji. Pana zamysłem było odzwierciedlenie stanu rzeczywistego ze stanem prawnym.

Zbycie nieodpłatne części nieruchomości traktował Pan jako zarządzanie majątkiem własnym, bowiem przeniesienie prawa własności wydzielonych części nieruchomości następowało wyłącznie na rzecz osób dla Pana najbliższych, tj. – chronologicznie – siostry E.F ((…) 2017 r.), żony B.D-C ((…) 2017 r.), stryjów (braci Pana ojca K.C – w związku ze zobowiązaniem naturalnym – wobec babci A.C): G.C i H.C ((...) 2022 r.).

Pana siostra i żona (wspólnie z Panem) wykorzystały nieruchomości na cele mieszkalne. Stryjowie nie informowali Pana o planie przeznaczenia nieruchomości otrzymanych w drodze umowy darowizny. Wcześniejsze występowanie o uzyskanie warunków zabudowy (opisane w treści wniosku) było warunkiem niezbędnym dokonania w sposób nieodpłatny dyspozycji nieruchomością.

Identycznie, a więc jako gospodarowanie majątkiem własnym, potraktował Pan incydentalną sprzedaż Państwu X działki o powierzchni (...) ha. Oni również wykorzystują nieruchomość jako przeznaczoną na cele mieszkalne (dom nadal w budowie).

Z powyższych faktów wynika, że w efekcie działań związanych z podziałem działek nie uzyskiwał Pan cyklicznego dochodu, co więcej, poza transakcją z Państwem X, Pana działania skutkowały uszczupleniem własnego majątku. Nie działał Pan zatem w celach zarobkowych, pomijając opisaną umowę z Państwem X.

Na działce numer 1/48 nie wykonywał Pan żadnych prac zwiększających jej wartość.

Przez nieruchomość przebiega sieć wodociągowa, o czym wspomniał Pan wcześniej, bowiem z tego względu na działce ustanowiona została służebność przesyłu. Dodał Pan, że rok budowy sieci wodociągowej nie jest Panu znany, powstała ona na długo wcześniej, zanim został Pan jej właścicielem, czyli przed rokiem 2003. Co więcej, o przebiegu sieci wodociągowej na nieruchomości nie wiedziała również poprzednia właścicielka.

Nieruchomość nie leży na obszarze Centralnego Portu Komunikacyjnego, nie leży w specjalnej strefie ekonomicznej, nie znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nie została także przeznaczona na cele publicznej, w tym planowaną rozbudowę lub przebudowę dróg publicznych. Nie została – w odniesieniu do nieruchomości - wydana żadna decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia (…) 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest dzierżawiona, nie stanowi lasu, nie znajdują się na niej wody śródlądowe stojące. Nie leży w obszarze Natura 2000 ani żadnego rezerwatu ani innego chronionego prawnie obszaru ochrony. Poza wskazaną siecią wodociągową (dział (...) księgi wieczystej (...)) nie znajdują się na niej inne podziemne instalacje, zbiorniki, sieci techniczne czy inne elementy budowlane. Nie prowadzono na niej żadnych prac archeologicznych, nie jest objęta ochroną konserwatorską. Nie jest zanieczyszczona w rozumieniu ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. Nie składowano na niej odpadów w rozumieniu ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach.

Pytanie formułowane w ramach wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej odnosi się do kwestii opisanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, zawartej w dniu (...) 2026 r. w Kancelarii Notarialnej (...) przy ul. (...), zawarłem z I.J., działającym w imieniu i na rzecz 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), podmiotem niebędącym cudzoziemcem, KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...), przedwstępną umowę sprzedaży (Repertorium A nr (...)) – w celu umożliwienia Spółce realizacji opisanego wcześniej przedsięwzięcia gospodarczego, mianowicie – ewentualnej konieczności naliczenia podatku VAT od transakcji sprzedaży (w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wskazywanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości) przez Pana Spółce projektowanej działki o numerze 1/51 o powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych). Działka nowoprojektowana, według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzi w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, jest ujęta w księdze wieczystej (...), której jest Pan jedynym właścicielem.

Innymi słowy, czy uwzględniając opisany stan faktyczny dokonując sprzedaży działki nowoprojektowanej o numerze 1/5, powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych), według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzącej w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, ujętej w księdze wieczystej (...), będącej Pana własnością, działać będzie Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT?

Uzupełnienie opisu sprawy

Pytanie formułowane w ramach wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej odnosi się do kwestii opisanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, zawartej w dniu (...) 2026 r. w Kancelarii Notarialnej (...) przy ul. (...),  która zawarł Pan z I.J, działającym w imieniu i na rzecz 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), podmiotem niebędącym cudzoziemcem, KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...), przedwstępną umowę sprzedaży (Repertorium A nr (...)) – w celu umożliwienia Spółce realizacji opisanego wcześniej przedsięwzięcia gospodarczego, mianowicie – ewentualnej konieczności naliczenia podatku VAT od transakcji sprzedaży (w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wskazywanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości) przeze mnie Spółce projektowanej działki o numerze 1/51 o powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych). Działka nowoprojektowana, według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzi w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, jest ujęta w księdze wieczystej (...), której jest Pan jedynym właścicielem.

1.    Numer działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży: 1/51.

2.    Jest Pan jedynym właścicielem tej działki.

3.    Działka ta na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

4.    W odpowiedzi na pytanie:

„W nawiązaniu do informacji:

proszę o wskazanie:

a)    który konkretnie grunt był przedmiotem dzierżawy;

b)    czy dzierżawa dotyczyła gruntu, który planuje Pan sprzedać;

c)    czy przedmiotowy grunt obejmujący działkę, której dotyczy Pana pytanie, oprócz ww. dzierżawy, był od momentu rozwiązania ww. umowy dzierżawy udostępniany przez Pana osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, innej umowy dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

                                            i.   czy była to umowa odpłatna,

                                           ii.    w jakim czasie obowiązywała,

                                            iii.   czy zawarta ona była z przyszłym kupującym działkę,

                                         iv.   jaka dokładnie była to umowa?”,

wskazał Pan:

„4a) cały grunt ujęty w księdze wieczystej (...) był w przeszłości przedmiotem dzierżawy. W opisie stanu faktycznego wskazywałem na zawieranie umów darowizny na rzecz osób dla mnie najbliższych oraz jednokrotną sprzedaż, co powodowało, mocą przeniesienia prawa własności fragmentów gruntu na inne osoby (co szczegółowo opisałem w odniesieniu do każdej z umów), zmniejszenie powierzchni uprawy,

4b) tak, dzierżawa dotyczyła gruntu, który zamierzam sprzedać; nowoprojektowana działka nr 1/51 wchodzi w skład działki nr 1/48 (str. 4 mojego wniosku),

4c. nie – od momentu rozwiązania umowy grunt nie był udostępniany innym osobom na podstawie jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej”.

5.    Podkreślił Pan, że szczegółowo opisał poszczególne etapy posiadania i wykorzystywania gruntu, wykorzystanie gruntu na cele Pana prywatne to wybudowanie na nim domu, w którym Pan zamieszkuje i nadal planuje Pan tam mieszkać z żoną i (…)-letnim synem, zaspokaja Pana cele prywatne.

6.    Grunt nie był przez Pana wykorzystywany, bo był przedmiotem dzierżawy przez jedną osobę – rolnika na cele rolnicze, grunt rolny był dzierżawiony rolnikowi wyłącznie na cele rolnicze – uprawiał tam zboża, nie jest on płatnikiem VAT. Pan również nie jest Vatowcem, nie jest Pan w stanie wskazać podstawy prawnej tego zwolnienia z uwagi na długi okres dzierżawienia gruntu jednej osobie oraz zmiany stanu prawnego, których Pan nie śledzi, ale od samego początku taką informację powziął Pan w Urzędzie Skarbowym w (...), z której wynikało, że zgodnie z przepisem art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, grunt ten, będący gospodarstwem rolnym, nie podlegał zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro wydzierżawiono go rolnikowi na cele rolnicze, opodatkowaniu.

7.    Nie dokonywał Pan zbiorów i dostaw z gruntu objętego pytaniem.

8.    Na pytanie:

„Czy w odniesieniu do ww. gruntu obejmującego działkę, której dotyczy Pana pytanie, ponosił/będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem ww. gruntu do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności gruntu, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady?”,

odpowiedział Pan, że nie będzie Pan ponosić we wskazanym okresie żadnych nakładów związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży, o warunki zabudowy wystąpił planujący nabycie, nie uczestniczył Pan w tym procesie, po wysłaniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zawarł Pan umowę o wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej z Przedsiębiorstwem (...), w treści której wskazano, że wszelkie prace i koszty z tym związanej podejmie spółka 2, która planuje kupić od Pana przedmiotowy grunt, i zostanie ta spółka Pana następcą prawnym tej umowy, powodem podpisania przez Pana tej umowy był fakt, że właścicielem gruntu jest Pan, a (...) odmówił podpisania umowy przez spółkę, która dopiero po zakupie nieruchomości zostanie właścicielem a umowa ta była niezbędna do przedłożenia przez 2 dokumentów do wniosku o wydanie warunków zabudowy.

9.    Posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać, opisał Pan to na s. 5 wniosku, gdzie wskazał Pan na umowę z dnia (...) 2026 r., czyli pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (bez zachowania formy aktu notarialnego), dotyczącą projektowanych, wskazywanych we wniosku działek:1) 1/49 – o powierzchni: (...) ha – za cenę (...) złotych ((...) złotych),2) 1/50 – o powierzchni: (...) ha – za cenę (...) złotych ((...) złotych). Działki te (nowoprojektowane) wchodzą w skład należącej wyłącznie do Pana działki nr 1/48 o aktualnej powierzchni (...) ha. Na s. 4-5 wniosku opisał Pan szczegółowo taki zamysł.

10. Na moment sprzedaży przedmiotowej działki nie będzie Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

11. Nikomu nie udzielał Pan pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem działki będącej przedmiotem rozpatrywanego wniosku do sprzedaży.

12. Na pytanie:

„W związku z informacją:

proszę wskazać:

a)    czy służebność przesyłu związana jest z gruntem będącym przedmiotem Pana zapytania?

b)    czy otrzymuje Pan wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu?

c)    w jaki sposób dokumentuje Pan wynagrodzenie z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności przesyłu?

d)    czy wynagrodzenie z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności jest dokumentowane fakturami VAT?”,

odpowiedział Pan:

„12a) opisana służebność przesyłu jest związana z gruntem będącym przedmiotem mojego pytania – odnosi się bowiem do całej nieruchomości ujętej w księdze wieczystej nr (...),

12b) nie otrzymuję wynagrodzenia za ustanowienie służebności; za jej ustanowienie otrzymałem jednorazowe wynagrodzenie, na s. 9 wniosku wskazałem na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2024 r. w sprawie I FSK 1233/20 – wydane w sprawie nie mojej - jako uzasadnienie, że wspomniane jednorazowe wynagrodzenie nie powoduje uznania takiej czynności za prowadzenie przeze mnie działalności gospodarczej – to orzeczenie było jedynie ilustracją mojego poglądu – że nie jestem Vatowcem,

12c) i 12d) nie dokumentuję wynagrodzenia, bo go nie otrzymuję, wynagrodzenie było jednorazowe”.

Pytanie formułowane w ramach wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej odnosi się do kwestii opisanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, zawartej w dniu (...) 2026 r. w Kancelarii Notarialnej (...) w (...) przy ul. (...), zawarł Pan z I.J., działającym w imieniu i na rzecz B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), podmiotem niebędącym cudzoziemcem, KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...), przedwstępną umowę sprzedaży (Repertorium A nr (...)) – w celu umożliwienia Spółce realizacji opisanego wcześniej przedsięwzięcia gospodarczego, mianowicie – ewentualnej konieczności naliczenia podatku VAT od transakcji sprzedaży (w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wskazywanej w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości) przez Pana Spółce projektowanej działki o numerze 1/51 o powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych). Działka nowoprojektowana, według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzi w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, jest ujęta w księdze wieczystej (...), której jest Pan jedynym właścicielem.

Pytanie

Czy uwzględniając opisany stan faktyczny dokonując sprzedaży działki nowoprojektowanej o numerze 1/51, powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych), według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzącej w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, ujętej w księdze wieczystej (...), będącej Pana własnością, działać będzie Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie (uzupełnione w piśmie z 9 czerwca 2026 r.)

Uważa Pan, że w opisanej sytuacji nie będzie Pan działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Przedstawia Pan argumenty wynikające z bieżącego orzecznictwa sądowoadministracyjnego przemawiające za prezentowaną przez Pana optyką.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2025 r. w sprawie I FSK 2011/22:

osoby fizycznej nie można uznać za podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Z uzasadnienia: Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że prawidłowa wykładnia art. 15 ustawy o VAT, który realizuje wdrożenie do polskiego porządku prawnego art. 9 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej musi uwzględniać wskazania wynikające z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku Trybunału z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181 /10, ECLI:EU:C:2011:589.

Zasadniczym wskazaniem powołanego orzeczenia jest teza, zgodnie z którą dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz tego, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak uznał TSUE, osoby fizycznej, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w związku ze sprzedażą gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. W powołanym wyroku TSUE zawarł wskazówki pomocne przy ocenie charakteru podejmowanej działalności akcentując aktywność podejmowanych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, z zaangażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na czynieniu nakładów na grunt albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 40-41 wyroku). Wnioskodawca w niniejszej sprawie wyraźnie wskazał, że nie będzie dokonywał żadnych czynności inwestycyjnych, w tym działki nie będą wystawione na sprzedaż.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2025 r. w sprawie I FSK 881/22: Grunty rolne o powierzchni 4 ha, z których powstały działki objęte wnioskiem, zostały nabyte przez skarżącego w 2008 r. Chociaż skarżący nie wykluczał, że grunty zostaną w przyszłości sprzedane, przez wiele lat nie podejmował aktywnych działań w celu realizacji tej sprzedaży. Dopiero w 2014 r. rozpoczął stopniowy podział gruntów na mniejsze działki, z czym wiązała się konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydzielenia drogi. Pierwsza sprzedaż miała miejsce cztery lata później, w 2018 r. Od 2018 r. do połowy 2020 r. sprzedanych zostało 14 działek. Dokonując sprzedaży działek skarżący nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłą formę ogłoszenia – ograniczył się do zamieszczania ogłoszeń na portalu internetowym. Skarżący nie podejmował też działań mających na celu uatrakcyjnienie działek, np. poprzez ich uzbrojenie. Opisane wyżej działania nie mają charakteru profesjonalnego i mieszczą się w ramach zwykłych czynności podejmowanych przy sprzedaży gruntów.

Wniosek: skoro w analizowanym przypadku podmiot podejmował działania, których Pan nie podejmował i nie został – mimo tego – uznany za podatnika VAT, to tym bardziej nie dostrzega Pan po Pana stronie aktywności, którą można kwalifikować jako skutkującą koniecznością naliczenia VAT od transakcji.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 czerwca 2025 r. w sprawie I FSK 1610/22, odnoszący się do okoliczności świadczących o nieprofesjonalnym zbywaniu nieruchomości przez osobę fizyczną: Jedyną aktywnością przedsprzedażową, jaką skarżący podjął, był podział geodezyjny działek z tej części nieruchomości, dla której prawnie wyznaczono przeznaczenie pod zabudowę letniskową. W związku z tym skarżący poniósł koszty usług geodezyjnych. Jest to działanie stosunkowo proste i nie wymaga profesjonalnej wiedzy, umiejętności, ani znacznych nakładów finansowych. Mieści się w ramach zwykłego gospodarowania mieniem prywatnym.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2025 r. w sprawie I SA/Sz 468/24: Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży mieści się w działaniach właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży. Także przyłączenie się do zainicjowanego przez sąsiada procesu doprowadzenia do nieruchomości energii elektrycznej nie stanowi działań o profesjonalnym charakterze.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2024 r. w sprawie I FSK 228/21: Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter bardzo szeroki, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana jest z działalnością gospodarczą.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2024 r. w sprawie I FSK 20/21: O działaniu jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie mogą świadczyć jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki, wytyczenie drogi wewnętrznej, czy też wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności są działaniami, które podejmuje się również w ramach obrotu zaliczanego do zarządu majątkiem prywatnym.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 27 czerwca 2024 r. w sprawie I SA/Ke 219/24: Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

W kwestii jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu (identycznie jak w przypadku nieruchomości (...)) wypowiedziano się m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2024 r. w sprawie I FSK 1233/20: Uzyskanie jednorazowego wynagrodzenia w związku z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu jawi się jako niewystraczające do uznania, że skarżący przy wykorzystaniu gruntu rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, co miało by się dalej przekładać na ocenę charakteru zbycia tego gruntu jako składnika majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej).

Uważa Pan zatem – podobnie jak ujęto to w tezie orzeczenia – nie wykorzystał Pan gruntu do prowadzenia jakiejkolwiek działalności, intencją Pana pozostawało wyłącznie odzwierciedlenie w księdze wieczystej stanu rzeczywistego, czyli uwidocznienia faktu przebiegu sieci wodociągowej przez nieruchomość.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia (...) 2024 r. w sprawie I SA/Łd 19/24:

1.    W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki.

2.    Nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki.

Podsumowując, w przywołanym orzecznictwie wskazano na działania właścicieli nieruchomości dalej idące niż podejmowane przez Pana – w zakresie obejmującym prywatny zarząd majątkiem. Uważa Pan zatem, iż nie przekroczył formuły prywatnego zarządu majątkiem, zatem nie zostało spełnione kryterium do naliczenia podatku VAT od transakcji, co do której sformułował Pan pytanie i sugerowaną interpretację podatkową, uważa Pan więc, iż dokonując sprzedaży działki nowoprojektowanej o numerze 1/5, powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych), według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzącej w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, ujętej w księdze wieczystej (...), będącej Pana własnością nie będzie Pan działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Podsumowując, w przywołanym orzecznictwie wskazano na działania właścicieli nieruchomości dalej idące niż podejmowane przez Pana – w zakresie obejmującym prywatny zarząd majątkiem. Uważa Pan zatem, iż nie przekroczył formuły prywatnego zarządu majątkiem, zatem nie zostało spełnione kryterium do naliczenia podatku VAT od transakcji, co do której sformułował Pan pytanie i sugerowaną interpretację podatkową, uważa Pan więc, iż dokonując sprzedaży działki nowoprojektowanej o numerze 1/5, powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, za cenę netto (...) zł ((...) złotych), według projektu wskazanego wcześniej geodety, wchodzącej w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, ujętej w księdze wieczystej (...), będącej Pana własnością nie będzie Pan działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT") wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Uważa Pan, że w opisanej sytuacji nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Świadczenie usług na gruncie podatku od towarów i usług ma szersze znaczenie niż świadczenie usług w rozumieniu potocznym. Stosownie do treści powołanych przepisów każde świadczenie na rzecz osób fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, uznawane jest na gruncie ustawy za usługę.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć również należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż nowoprojektowanej działki nr 1/51 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi Ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

-        nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT;

-        jest Pan zatrudniony (...);

-        (...) 2003 r. zawarł Pan z Pana babcią umowę darowizny, obejmującą prawo własności nieruchomości opisanej wówczas w księdze wieczystej nr (...) Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...). Obecnie nieruchomość ujęta jest w księdze wieczystej: (...). Powierzchnia nieruchomości, w chwili zawierania wskazanej umowy, wynosiła (...) ha;

-        działka została podzielona – zgodnie z projektem podziału – na nieruchomości o powierzchniach: (...) ha, (...) ha, (...) ha;

-        działka o powierzchni (...) ha, na mocy aktu notarialnego z dnia (…) 2017 r., Repertorium A nr (...) stała się przedmiotem darowizny między Panem a Pana siostrą;

-        zawarł Pan z żoną umowę darowizny obejmującą wydzieloną wcześniej działkę o powierzchni (...) ha, zgodnie z którą darował Pan do majątku wspólnego małżeńskiego wspomnianą działkę gruntu. Na nieruchomości wybudowali Państwo dom jednorodzinny, w którym mieszkają do chwili obecnej;

-        nieruchomość (...) o powierzchni (...) (część pozostała po wskazanych wcześniej umowach darowizny) została podzielona na działki powierzchni: (...) ha oraz (...) ha ((...) metrów kwadratowych). Mniejsza działka zostaje wydzielona na poszerzenie istniejącej drogi. W efekcie opisanej decyzji powierzchnia działki będącej Pana własnością wynosiła: (...) ha;

-        po późniejszych podziałach ww. nieruchomości (szczegółowo opisanych w opisie sprawy), wskazał Pan, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka nr 1/51;

-        działka na moment sprzedaży będzie niezabudowana;

-        jest Pan jedynym właścicielem przedmiotowej działki;

-        nie prowadził Pan nigdy żadnej zorganizowanej działalności w zakresie nabywania, dzielenia i sprzedaży nieruchomości, nie podejmował Pan działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży;

-        wskazał Pan, że zbywanie – poza przypadkiem zbycia Państwu X – następowało w celu obdarowania osób dla Pana najbliższych;

-        jednokrotnie zbył Pan fragment nieruchomości, tj. opisaną działkę o powierzchni (...) ha na rzecz małżonków X za kwotę (...) złotych. Sumę tę przeznaczył Pan na budowę domu jednorodzinnego – na działce wcześniej darowanej z majątku osobistego do majątku wspólnego małżeńskiego – Pana żony i Pana;

-        zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do projektowanej działki o numerze 1/51 o powierzchni (...) ha;

-        nikomu nie udzielał Pan pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem działki będącej przedmiotem rozpatrywanego wniosku do sprzedaży;

-        ma Pan inne działki, które zamierza Pan zbyć.

Wskazał Pan też, że przez nieruchomość przebiega sieć wodociągowa, z tego względu na działce ustanowiona została służebność przesyłu. Rok budowy sieci wodociągowej nie jest Panu znany, powstała ona na długo wcześniej, zanim został Pan jej właścicielem, czyli przed rokiem 2003. Nie otrzymuje Pan wynagrodzenia za ustanowienie służebności, otrzymał Pan jednorazowe wynagrodzenie.

Odnosząc się do kwestii służebności przesyłu wskazać należy, że instytucja służebności przesyłu uregulowana została w art. 305¹ - 305⁴ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

W świetle art. 305¹ Kodeksu cywilnego:

W art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Na podstawie art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 305⁴ Kodeksu cywilnego:

Pojęcie służebności gruntowej zdefiniowane zostało w art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa wskazać należy, że odpłatne ustanowienie służebności przesyłu (jako rodzaju służebności gruntowej) wiąże się ze zobowiązaniem właściciela gruntu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z tym, będąc jednocześnie czynnością polegającą na wykorzystywaniu towaru dla celów zarobkowych (realizowaną za wynagrodzeniem), zyskuje charakter odpłatnej usługi, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z istoty ustalonej służebności przesyłu wynika, że na jej podstawie doszło do odpłatnego świadczenia usług przez Pana na rzecz przedsiębiorstwa. Spółka w zamian za ustaloną służebność przesyłu wypłaciła Panu ww. wynagrodzenie. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Uwzględniając powyższe, jak również przedstawiony opis sprawy, wskazać należy, że poprzez ustanowienie służebności przesyłu na rzecz podmiotu trzeciego, świadczy Pan w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy (definicja działalności gospodarczej nie odnosi się do sposobu regulowania należności, a zatem bez względu czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu wypłacane jest jednorazowo, czy okresowo, spełnia przesłankę świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej), usługi zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy. Czynność ta, ze względu na jej odpłatny charakter, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, wskazał Pan, że grunt, który zamierza Pan sprzedać, był przedmiotem dzierżawy przez jedną osobę – rolnika na cele rolnicze, który uprawiał tam zboża. Z dniem (…) 2026 r. rozwiązał Pan z dzierżawcą umowę dzierżawy gruntu zawartą (...) 2010 r., następnie aneksowaną (...) 2013 r., (...) 2016 r., (...) 2018 r., (...) 2019 r., (...) 2022 r., ustnie w 2025 r.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955):

Co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla tej czynności. Wyjątek stanowi dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 powołanego powyżej rozporządzenia.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot dzierżawy stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty. W związku z powyższym, oddanie przez Pana nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy z rolnikiem, spowodowało, że nieruchomość niezabudowana była wykorzystywana w sposób ciągły, charakterystyczny dla działalności gospodarczej. W konsekwencji, dzierżawiąc przedmiotową działkę, działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była do czasu sprzedaży wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania w odniesieniu do gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży (tj. oddanie nieruchomości w dzierżawę po wcześniejszych szczegółowo przez Pana opisanych podziałach nieruchomości, którą otrzymał Pan w drodze darowizny od swojej babci oraz ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem) wykluczają sprzedaż przez Pana działki w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Tym samym, będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Mając na uwadze wszystkie przedstawione okoliczności w sprawie, należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki nowoprojektowanej o numerze 1/51, o powierzchni (...) ha, z dostępem do drogi publicznej, według projektu geodety, wchodzącej w skład działki nr 1/48 o powierzchni (...) ha, ujętej w księdze wieczystej (...), będącej Pana własnością, działać będzie Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element argumentacji Wnioskodawcy, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.