Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.379.2025.3.EB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 2 lipca 2025 r. (wpływ 4 lipca 2025 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
(…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będącą stroną postępowania oraz zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (dalej: „Zainteresowani”).

Zainteresowani nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Źródłem dochodu Zainteresowanych jest w przypadku Zainteresowanej umowa o pracę, natomiast w przypadku Zainteresowanego – kontrakt menedżerski.

Zainteresowani posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

Zainteresowani w 2019 r. nabyli od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa):

1) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…),

2) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…),

3) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…),

4) udział (…) części w niezabudowanej działce nr (…) (droga dojazdowa do działek nr (…), (…) oraz (…).

Zainteresowani nabyli powyższe działki celem zabezpieczenia finansowego trójki swoich dzieci. Z uwagi jednak na zmianę planów życiowych dzieci. Zainteresowani zdecydowali się sprzedać powyższe nieruchomości, a uzyskane w ten sposób środki pieniężne zdecydowali się przeznaczyć na zabezpieczenie swojej starości oraz wsparcie finansowe dzieci.

Celem szybszego spieniężenia ww. nieruchomości Zainteresowani dokonali w (…) r. ich podziału, w następujący sposób:

1) działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…),

2) działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…) (droga wewnętrzna),

3) działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…).

Zainteresowani, aby dokonać powyższego podziału zmuszeni byli do uprzedniego wystąpienia o warunki zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane w latach (…).

Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na sprzedaż nowo wydzielone działki o nr: (…) zwane dalej: „Działkami”.

Zainteresowani wskazują, że przez cały okres posiadania powyższych Działek w żaden sposób ich nie wykorzystywali, w szczególności nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z tego podatku. Zainteresowani powyższych Działek nigdy nikomu nie udostępniali, nie wydzierżawiali ani nie wynajmowali. Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość Działek, w szczególności nie doprowadzali do nich wody, prądu, ani nie utwardzali gruntu.

Zainteresowani nie zamierzają podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży. Zainteresowani ograniczą się wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (...). Zainteresowani nie zamierzają korzystać z usług biura nieruchomości. Jeżeli jednak będą miel trudności ze sprzedażą Działek, rozważą skorzystanie z pomocy profesjonalisty – biura nieruchomości.

Zainteresowani na chwilę obecną nie posiadają żadnych kupców zainteresowanych kupnem Działek. Nie zawarli w związku z tym żadnych przedwstępnych umów sprzedaży ani nie udzielali żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie mogą jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami Działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu będą stawiali zawarcie takich umów.

Zainteresowani w przeszłości byli właścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych złożonych z kilku działek ewidencyjnych. Jedną nieruchomość nabyli w roku (…) celem ulokowania wolnych środków pieniężnych i sprzedali ją w latach (…) przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży na zakup mieszkania. Natomiast drugą nieruchomość nabyli w roku (…) i sprzedali w latach (…) przeznaczając uzyskane w ten sposób środki pieniężne na oszczędności (lokata), na pomoc dzieciom (darowizna) oraz na zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej, na której kiedyś będą chcieli wybudować dom, w którym zamieszkają. Obie powyższe nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Zainteresowanych, w szczególności nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ani zwolnionych z tego podatku. Nie były również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowani nie posiadają więcej nieruchomości (poza domem, w którym mieszkają), w szczególności nie posiadają więcej nieruchomości na sprzedaż (poza Działkami, o których mowa we wniosku).

Celem Zainteresowanych nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym.

W piśmie z 2 lipca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy z tytułu sprzedaży wcześniej przez Państwa nieruchomości, tj. w latach (…) i (…) byli Państwo (Pani lub Pani mąż) obowiązani do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tych sprzedaży?

Odpowiedź: Z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. w latach (…), w Państwa ocenie, nie byli Państwo (Pani i Pani mąż) obowiązani do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tych sprzedaży. Jak wskazali Państwo we wniosku, środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w latach (…) zostały przeznaczone na zakup mieszkania, w którym Państwo zamieszkali (cele mieszkaniowe). Natomiast środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w latach (…) r. w części zostały przeznaczone na zakup nieruchomości gruntowej, na której kiedyś będziecie Państwo chcieli wybudować dom, w którym Państwo zamieszkają (cele mieszkaniowe), natomiast pozostała część została przeznaczona na oszczędności (lokata) oraz na pomoc dzieciom (darowizna). W obu przypadkach działali Państwo w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie zamierzali Państwo działać w charakterze podmiotów obracających nieruchomościami. Nieruchomości te nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. W żaden sposób ich Państwo nie wykorzystywali.

2. Kiedy zamierzają Państwo dokonać sprzedaży nowo wydzielonych działek o nr: (…)?

Odpowiedź: Nowo wydzielone działki o nr: (…) zamierzają Państwo sprzedać w najbliższym czasie. Po uzyskaniu interpretacji, o którą Państwo wnioskowaliście zamierzacie wystawić je na sprzedaż. Nie wiedzą Państwo, kiedy znajdzie się na nie kupiec, może to być za miesiąc, za rok, ale również za 3 lata.

3. W jaki sposób ww. działki będą wykorzystywane przez Państwa do momentu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Ww. działki nie będą przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane do momentu ich sprzedaży.

4. Czy działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będą zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, gdy na działkach będą znajdowały się zabudowania, proszę wskazać jakie zabudowania znajdują się na poszczególnych działkach.

Odpowiedź: Działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

5. Czy nowo wydzielone działki będące przedmiotem wniosku, tj. działki o nr: (…) będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne? W jakim czasie będą obowiązywały te umowy?

Odpowiedź: Nowo wydzielone działki o nr: (…) do dnia sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia.

6. Czy w stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży zamierza Pani wraz z Pani mężem prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź: W stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży nie zamierzają Państwo prowadzić żadnych działań, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

7. W związku ze wskazanie w opisie sprawy, że:

Wobec powyższego, proszę o wskazanie:

a) jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki/działek będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyć na kupującym, a jakie na Pani i Pani mężu?

c) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

d) czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca dokona na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakich inwestycji dokona?

Odpowiedź: Na chwilę obecną posiadają Państwo jednego kupca zainteresowanego kupnem jednej działki nr (…) (oraz udziału wynoszącego (…) części w działce nr (…) (droga dojazdowa) oraz udział wynoszący (…) w działce nr (…) (droga dojazdowa)). Na pozostałe działki na tą chwilę nie posiadają Państwo żadnych kupców zainteresowanych kupnem Działek. Nie mogą Państwo jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami Działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu, będą stawiali zawarcie takich umów.

W stosunku natomiast do działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) oraz działce nr (…) wyjaśnili Państwo, że zawarli przedwstępną umowę sprzedaży i odpowiedzi na pytania organu udzielili Państwo w oparciu o jej zapisy:

a) Z postanowień zawartej umowy przedwstępnej wynika jedynie zamiar zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz konieczność wpłacenia przez kupującego zadatku. Nie wynikają z niej żadne warunki dot. uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.

b) Na kupującym ciąży jedynie obowiązek zapłaty zadatku. Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli do czasu przeniesienia własności wyjdą na jaw jakiekolwiek wady prawne nieruchomości, o których wcześniej nie wiedział.

Na Państwu, jako sprzedawcy, ciąży natomiast obowiązek przeniesienia w określonym terminie własności nieruchomości, a Państwa prawem jest otrzymanie zadatku oraz pozostałej ceny sprzedaży w określonych terminach.

c) Jedynym warunkiem, który musiał zostać spełniony w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności działki na nabywcę była konieczność wpłacenia zadatku w terminie 3 dni roboczych od zawarcia umowy.

d) Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie może dokonywać na działce inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Jak Państwo wskazali wyżej, z Państwa inicjatywy nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży w stosunku do pozostałych Działek. Jeżeli jednak nabywca będzie uzależniał kupno nieruchomości od zawarcia takiej umowy, rozważą Państwo jej podpisanie. Nie wiedzą Państwo jednak jakie dokładnie zapisy będą znajdować się w przedmiotowej umowie. Nie są Państwo osobami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomości, więc nie wiedzą Państwo jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie. Z pewnością byłby to zapis, że zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość danej osobie w określonym czasie – tak jak zrobili to Państwo w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, którą opisali Państwo wyżej.

8. Czy udzielą Państwo przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: (…) lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a) jakie działania podejmie podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki?

b) kto (Państwo, czy podmiot działający jako Państwa pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Państwo udzielą?

Odpowiedź: Nie zamierzają Państwo udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: (…) ani żadnej innej osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Jeżeli jednak kupujący jako warunek zakupu wskaże udzielenie takiego pełnomocnictwa, rozważą Państwo jego udzielenie.

9. Czy dla nowo wydzielonych działek o nr: (…) zostało wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla nowo wydzielonych działek o nr: (…) nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nie zostanie ono również wydane do momentu planowanej sprzedaży.

10. W opisie sprawy wskazali Państwo:

W związku z powyższym proszę wskazać jakie przeznaczenie działek wynika z otrzymanych decyzji?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdej z 9 wydzielonych działek.

Odpowiedź: Udzielili Państwo odpowiedzi oddzielnie dla każdej z 9 wydzielonych działek:

a) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

b) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

c) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

d) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

e) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

f) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

g) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

h) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

i) Działka o nr (…) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

11. Czy występowali Państwo lub będą występowali o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Nie występowali Państwo ani nie będą Państwo występować o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku.

12. Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych należy uznać za podatników podatku z tytułu tej transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik”. (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 marca 2025 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.6.2025.2.MG).

W rezultacie, żeby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykładnia art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe odpłatne zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT (zob. wyrok WA w Łodzi z dnia 16 stycznia 2024 r. sygn. akt I SA/Łd 870/23).

Zdaniem A. Bartosiewicza: „należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. (Zob. A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVIII, art. 15, dostęp LEX z dnia 18 kwietnia 2025 r.).

Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej, nigdy nie zamierzali i nie zamierzają trudzić się obrotem nieruchomościami. Planowana sprzedaż Działek związana jest z koniecznością finansowego wsparcia swoich dzieci, którym pierwotnie mieli darować przedmiotowe Działki, jednakże z uwagi na zmiany ich planów życiowych, zdecydowali się je spieniężyć i wesprzeć dzieci finansowo. Zainteresowani przedmiotowe Działki nabyli w 2019 r., w 2022 r. dokonali Ich podziału, a sprzedaż planują dopiero teraz. Natomiast jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia I SA/Bd 451/23 „Typowa działalność w zakresie obrotu nieruchomościami polega na tym, że w stosunkowo krótkim czasie nabywa się nieruchomość, podejmuje się czynności w bliskim okresie czasu mające na celu przekształcenie na cele budowlane, podział nieruchomości, doprowadzenie mediów oraz przeprowadza się szeroką akcję marketingową mająca na celu jak najszybszą sprzedaż nieruchomości z dużym zyskiem. Czyniąc to, angażuje się przy tym znaczne środki”. Nie można zatem uznać, że okoliczności niniejszej sprawy pokrywają się z tymi wskazanymi przez WSA w Bydgoszczy.

Podkreślić należy, że Zainteresowani nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalisty zajmującego się obrotem nieruchomościami. Nie ponosili żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości Działek, czy też ich atrakcyjności. Zainteresowani nie uzbrajali ich, nie utwardzali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali żadnych przyłączy.

Dokonany przez Zainteresowanych podział nieruchomości oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (które były warunkiem niezbędnym do dokonania podziału) były jedynymi czynnościami jakie Zainteresowani dokonali w stosunku do przedmiotowych Działek. Z kolei czynności te mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym, co jest potwierdzane przez sądy administracyjne.

Jak wskazał WSA w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 468/24 „Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży mieści się w działaniach właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży. Także przyłączenie się do zainicjowanego przez sąsiada procesu doprowadzenia do nieruchomości energii elektrycznej nie stanowi działań o profesjonalnym charakterze”. Podkreślić w tym miejscu należy, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było konieczne w celu możliwości podzielenia działek na mniejsze. Nie zmienia to jednak faktu, że Zainteresowani działają wyłącznie w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Jak skonstatował NSA w wyroku z dnia 10 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 20/22 „Działania w postaci złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, podział działek oraz decyzje o warunkach zabudowy mieszczą się w aktywności właściciela, który zabiega o uzyskanie najkorzystniejszych warunków dla zbycia nieruchomości”.

NSA w wyroku I FSK 427/23 z dnia 4 czerwca 2023 roku również potwierdził, że „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Jeszcze raz podkreślić należy – Zainteresowani będą jedynie rozporządzać majątkiem prywatnym, a jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32)”.

Zainteresowani nie dysponuje siecią kontaktów w branży obrotu nieruchomościami, taki jakimi dysponują profesjonaliści, by móc szybciej skontaktować się z potencjalnymi nabywcami i sprzedać Działki w krótkim czasie. W rezultacie sprzedaż wszystkich Działek może potrwać dłuższy okres niż obejmuje zazwyczaj jednorazowa transakcja, niemniej powyższe nie będzie świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w sposób „ciągły” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, na gruncie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa – z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej - wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Działek za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej.

Zainteresowani działają w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani znajdują w szeregu wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, m.in. interpretacji z dnia 20 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.871.2024.2.MM oraz w interpretacji z dnia 10 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.24.2025.1.KM.

Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania każdego z Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ze złożonego przez Państwa wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że:

− Są Państwo osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, pozostającymi w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej.

− Nie są Państwo zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Państwa źródłem dochodu jest w przypadku Pani umowa o pracę, natomiast w przypadku Pani męża – kontrakt menedżerski.

− W roku 2019 nabyli Państwo od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa): niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…); niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…); niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr (…) oraz udział (…) części w niezabudowanej działce nr (…) (droga dojazdowa do działek nr (…) oraz (…). Powyższe działki nabyli Państwo celem zabezpieczenia finansowego trójki swoich dzieci.

− Celem szybszego spieniężenia ww. nieruchomości dokonali Państwo w roku 2022 ich podziału, w następujący sposób: działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…), działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…) (droga wewnętrzna); działka nr (…) została podzielona na działki o nr: (…) oraz (…).

− Aby dokonać podziału wystąpili Państwo o warunki zabudowy.

− Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane w latach 2020-2021.

− Na sprzedaż zamierzają Państwo przeznaczyć nowo wydzielone działki o nr: (…).

− Wskazali Państwo, że przez cały okres posiadania powyższych działek w żaden sposób ich nie wykorzystywali, w szczególności nie wykorzystywali ich Państwo do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z tego podatku.

− Powyższych działek nigdy nikomu Państwo nie udostępniali, nie wydzierżawiali ani nie wynajmowali.

− Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zwiększających wartość działek, w szczególności nie doprowadzali Państwo do nich wody, prądu, ani nie utwardzali gruntu.

− Nie zamierzają Państwo podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży, ograniczą się Państwo wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (...).

− Nie zamierzają Państwo korzystać z usług biura nieruchomości, jeżeli jednak będą mieli Państwo trudności ze sprzedażą przedmiotowych działek, rozważą Państwo skorzystanie z pomocy profesjonalisty – biura nieruchomości.

− W przeszłości byli Państwo właścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych złożonych z kilku działek ewidencyjnych.

− Ww. działki nie będą przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane do momentu ich sprzedaży.

− Działki na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

− Nowo wydzielone działki o nr: (…) do dnia sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia.

− W stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży nie zamierzają Państwo prowadzić żadnych działań, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

− Na chwilę obecną posiadają Państwo jednego kupca zainteresowanego kupnem jednej działki nr (…) (oraz udziału wynoszącego (…) części w działce nr (…) (droga dojazdowa) oraz udział wynoszący (…) w działce nr (…) (droga dojazdowa). Na pozostałe działki na tą chwilę nie posiadają Państwo żadnych kupców zainteresowanych kupnem ww. działek.

− Nie mogą Państwo jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu, będą stawiali zawarcie takich umów. W stosunku natomiast do działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) oraz działce nr (…) wyjaśnili Państwo, że zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. W uzupełnieniu wniosku szczegółowo opisali Państwo postanowienia zawartej umowy przedwstępnej. Jak Państwo wskazali, z Państwa inicjatywy nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży w stosunku do pozostałych działek. Jeżeli jednak nabywca będzie uzależniał kupno nieruchomości od zawarcia takiej umowy, rozważą Państwo jej podpisanie. Nie wiedzą Państwo jednak jakie dokładnie zapisy będą znajdować się w przedmiotowej umowie.

− Nie są Państwo osobami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomości, więc nie wiedzą Państwo jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie. Z pewnością byłby to zapis, że zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość danej osobie w określonym czasie – tak jak zrobili to Państwo w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, którą szczegółowo opisali Państwo w uzupełnieniu.

− Nie zamierzają Państwo udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, ani żadnej innej osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Jeżeli jednak kupujący jako warunek zakupu wskaże udzielenie takiego pełnomocnictwa, rozważą Państwo jego udzielenie.

− Dla nowo wydzielonych działek o nr: (…) nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nie zostanie ono również wydane do momentu planowanej sprzedaży.

− Z otrzymanych przez Państwo decyzji wynika, że ww. działki przeznaczone będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie występowali Państwo ani nie będą Państwo występować o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Państwa sprzedaż nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy Zainteresowanych należy uznać za podatników z tytułu tej transakcji.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanej nieruchomości niezabudowanej będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęli Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się

i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W odniesieniu do dostawy działek nr (…), które są wykorzystywane przez Państwa jedyne działania jakie Państwo podjęli to dokonali Państwo podział działek, i wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że w związku z zamiarem sprzedaży ww. działek nie podejmowali Państwo nigdy żadnych działań w odniesieniu do przedmiotowych działek, które wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek nr (…) w Państwa przypadku wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmowali Państwo żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w związku z dostawą działek nr (…). Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy

Dokonując sprzedaży działek nr (…), będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaż działek nr (…) będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr (…) będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zainteresowani nie wystąpią w charakterze podatników podatku z tytułu tej transakcji.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków oraz interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).