Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.409.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych przekazania Gminie nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów). Uzupełnili go Państwo pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 4 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) jest jednoosobową spółką komunalną, w której 100% udziałów posiada Gmina. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

W celu realizacji zadania własnego Gminy w zakresie polityki mieszkaniowej, Gmina wniosła do Spółki aportem nieruchomość gruntową (działkę) z naliczeniem podatku VAT. Spółka nie odliczyła VAT naliczonego z tytułu otrzymania aportu.

Pierwotnym celem aportu było umożliwienie Spółce realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych, w ramach programu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), z przeznaczeniem na wynajem, jako lokale komunalne i socjalne. Jednak ze względu na wymogi formalne oraz preferencje instytucji finansującej, ostatecznie inwestorem została bezpośrednio Gmina.

Budynki zostały w całości wybudowane przez Gminę na nieruchomości, której właścicielem formalnie w czasie budowy pozostawała Spółka (działka została wcześniej przekazana aportem). W przyszłości planowany jest zwrot nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi) do Gminy w drodze umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki), w wyniku czego prawo własności do nieruchomości przejdzie z powrotem na Gminę. W czasie posiadania nieruchomości przez Spółkę nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przez Spółkę – nie zostały one ani wynajęte, ani oddane do używania komukolwiek na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy innej. Stroną umowy najmu jest Gmina.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1. Przekazanie, o którym mowa we wniosku dotyczy następujących nieruchomości:

· nieruchomości gruntowej o nr 1 zabudowanej drogą wewnętrzną do budynku nr (...) i budynku nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 2 zabudowanej budynkiem nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 3 zabudowanej budynkiem nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 4 zabudowanej parkingiem budynku nr (...) i budynku nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 5 zabudowanej parkingiem budynku nr (...) i budynku nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 6 zabudowanej parkingiem budynku nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 7 zabudowanej budynkiem nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 8 zabudowanej budynkiem nr (...),

· nieruchomości gruntowej o nr 9 zabudowanej budynkiem nr (...).

2. Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

3. W ramach realizacji zadań własnych Gminy, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.), Spółka realizuje na rzecz Gminy zadania z zakresu użyteczności publicznej, w szczególności:

a) Usługi wodociągowo-kanalizacyjne: (…).

b) Usługi ciepłownicze: (…).

c) Usługi komunalne: (…).

d) Zarządzanie nieruchomościami, w tym gospodarka mieszkaniowa: (…).

4. Spółka w drodze aportu otrzymała następujące nieruchomości gruntowe: nr 1, nr 2, nr 6, nr 10, nr 3, nr 5, nr 4, nr 7, nr 8, nr 9 oraz nr 11.

5. Akt notarialny dotyczący przeniesienia aportem miał miejsce w dniu 16 czerwca 2017 r., w dniu 16 czerwca 2017 r. nastąpiło przyjęcie na stan Spółki, a podwyższenie kapitału zakładowego zarejestrowanie w KRS nastąpiło w dniu 6 października 2017 r.

6. Nabycie przez Spółkę nieruchomości gruntowej (działki niezabudowanej) w drodze aportu nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT, ponieważ przedmiotem aportu była niezabudowana nieruchomość gruntowa o charakterze budowlanym, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.

7. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości gruntowej (działki/działek), ponieważ celem wniesienia nieruchomości było wybudowanie przez Spółkę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przeznaczonych do zaspokojenia w sposób zorganizowany potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej w ramach budownictwa czynszowego.

8. Nabycie nieruchomości gruntowych zostało udokumentowane fakturą, na której była wskazana kwota podatku VAT.

9. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku, od momentu ich przyjęcia na stan Spółki do momentu zakończenia realizowanej przez Gminę inwestycji budowlanej oraz ich przekazania do zarządzania Spółce w imieniu Gminy, były przekazane Gminie w użyczenie, Spółka tych nieruchomości nie wykorzystywała do celów prowadzenia działalności podlegającej podatkowi VAT.

W tym okresie nieruchomości pozostawały w fazie przygotowawczej – na podstawie zawartej umowy użyczenia zostały udostępnione Gminie w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej w ramach komunalnego zasobu mieszkaniowego, tj. na potrzeby zadania własnego Gminy, jako jednostki samorządu terytorialnego.

Po zakończeniu inwestycji przez Gminę nieruchomości zostały przekazane w zarządzanie Spółce. Spółka rozpoczęła wykorzystywanie ich w zakresie prowadzenia działalności polegającej na zarządzaniu zasobem komunalnym w imieniu Gminy.

10. Na ww. działkach nabytych aportem znajdują się dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, budynek nr (...) i budynek nr (...) obejmujące 44 lokale mieszkalne komunalne. Na nieruchomości nie znajdują się lokale użytkowe.

11. W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

W związku z powyższym poprosiłem Państwa o jednoznaczne wskazanie:

a. jakiej dokładnie umowie najmu jest mowa powyżej? Proszę o wyjaśnienie i w szczególności wskazanie:

a) kto dokładnie (jakie podmioty) zawarły ww. umowę najmu?

Państwa odpowiedź:

Umowę najmu zawiera Gmina z lokatorem/lokatorami będącym osobą fizyczną, która spełnia warunki do przyznania jej lokalu socjalnego. Spółka występuje w umowach najmu na określony lokal zawartej z lokatorem reprezentując Gminę na podstawie odrębnego pełnomocnictwa (umocowania).

b) kiedy i na jaki okres została zawarta ta umowa?

Państwa odpowiedź:

Pierwsze umowy najmu lokalu mieszkalnego zostały zawarte od 4 grudnia 2024 r. na czas nieokreślony. Zasadą jest zawieranie umów najmu z lokatorami na czas nieoznaczony.

c) co dokładnie jest przedmiotem tej umowy?

Państwa odpowiedź:

Przedmiotem umowy najmu jest korzystanie przez osobę fizyczną z lokalu mieszkalnego komunalnego.

b. kto dokładnie (jaki podmiot) poniósł nakłady na wybudowanie budynku/budynków znajdującego się na działce/działkach, które Spółka nabyła aportem i które zamierza przekazać Gminie?

Państwa odpowiedź:

Nakłady na wybudowanie budynków poniosła w całości Gmina, która była również beneficjentem dofinansowania do budowy tych budynków.

c. czy zawarli Państwo z Gminą umowę (lub sporządzone zostały inne formalne dokumenty, jakie?) dotyczącą ponoszenia przez Gminę wydatków na budowę budynków na gruncie, który otrzymali Państwo aportem? Proszę o wskazanie/wyjaśnienie na jakiej podstawie Gmina ponosiła ww. wydatki?

Państwa odpowiedź:

Spółka zawarła z Gminą umowę użyczenia gruntu w celu budowy zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Spółka wyraziła zgodę na realizowanie inwestycji przez Gminę na ww. nieruchomościach, jednak bez przenoszenia własności nakładów przez Gminę na Spółkę.

d. czy zawarli Państwo z Gminą umowę (lub sporządzone zostały inne formalne dokumenty, jakie?) dotyczącą przekazania przez Gminę na rzecz Państwa Spółki nakładów poniesionych przez Gminę na wybudowanie ww. budynków? Proszę o wyjaśnienie, czy nastąpiło/nastąpi rozliczenie między Państwa Spółką a Gminą nakładów poniesionych przez Gminę na wybudowanie budynków mieszkalnych.

Państwa odpowiedź:

Gmina nie przekaże nakładów poniesionych na wybudowanie ww. budynków. Nie nastąpi rozliczenie nakładów na wybudowanie budynków mieszkalnych. Spółka w ramach umowy zawartej z Gminą będzie zarządzać nieruchomościami mieszkalnymi należącymi do Gminy.

e. w przypadku, gdy przed planowanym zwrotem działki/działek wraz ze znajdującymi się na niej/nich budynkami mieszkalnymi nastąpiło/nastąpi rozliczenie między Państwa Spółką a Gminą nakładów poniesionych na budynki mieszkalne, to należy wskazać:

a) kiedy miało/będzie miało to miejsce i na podstawie jakiej dokładnie umowy (lub sporządzonego innego formalnego dokumentu, jakiego?) nabyli/nabędą Państwo te nakłady?

Państwa odpowiedź:

Gmina nie przeniesie własności nakładów na inwestycję w budynki na ww. nieruchomościach, dlatego również nie nastąpi rozliczenie nakładów pomiędzy Spółką a Gminą.

b) czy z tytułu nabycia przez Państwa ww. nakładów przysługiwało Państwa Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to dlaczego.

Państwa odpowiedź

Spółka nie była Inwestorem budowy, tylko Gmina. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka nie miała podstaw do odliczenia podatku VAT, ponieważ nie nabyła nakładów na budynki na ww. nieruchomościach.

c) czy nabycie przez Państwa Spółkę ww. nakładów zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

Państwa odpowiedź:

Spółka nie nabyła nakładów na budynki wybudowane przez Gminę na ww. nieruchomościach, nie wystawiła również faktury na rozliczenie tych nakładów, ani nie otrzymała faktury związanej z ww. nakładami.

12. W odpowiedzi na pytanie „Czy i kiedy dokładnie budowa ww. budynków mieszkalnych została zakończona? Proszę o podanie konkretnych dat dla każdego z ww. budynków”,

wskazali Państwo:

Spółka nie ma wiedzy, kiedy konkretnie została zakończona budowa, ponieważ nie była Inwestorem. Inwestorem była Gmina.

13. W odpowiedzi na pytanie: „W jaki dokładnie sposób i przez kogo dokładnie ww. budynki były wykorzystywane od zakończenia ich budowy? Proszę o podanie informacji odrębnie dla każdego z ww. budynków”,

wskazali Państwo:

Budynki od zakończenia budowy były wykorzystywane przez Gminę, a następnie zostały przekazane na podstawie umów najmu z lokatorami osobom zajmującym określone lokale. Od dnia 31.10.2024 r. Spółka świadczy usługę zarządzania ww. lokalami wykonując w tym zakresie zadanie własne Gminy.

14. W odpowiedzi na pytanie: „Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków mieszkalnych, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)”,

wskazali Państwo:

Pierwsze umowy najmu z lokatorami zostały zawarte od 4 grudnia 2024 r.

15. Na dzień sporządzenia niniejszej informacji, data planowanego przekazania budynków mieszkalnych na rzecz Gminy w ramach wynagrodzenia z tytułu umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki) nie została jeszcze ustalona. W związku z powyższym, nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, czy w chwili dokonania tej czynności upłynie okres dłuższy niż 2 lala od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy jednak przyjąć, że okres 2 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu z lokatorem jeszcze nie upłynie.

Z uwagi na powyższe, poniżej przedstawiamy informacje dotyczące dat pierwszego zasiedlenia dla każdego z budynków:

1. Budynek nr 1:

Data pierwszego zasiedlenia: 04.12.2024 r. (podpisania pierwszej umowy najmu lokalu).

2. Budynek nr 2:

Data pierwszego zasiedlenia: 04.12.2024 r. (podpisania pierwszej umowy najmu lokalu)

16. Spółka nie ponosiła żadnych nakładów na ww. budynki.

17. W związku z informacją w opisie sprawy, że „W przyszłości planowany jest zwrot nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi) do Gminy w drodze umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki), w wyniku czego prawo własności do nieruchomości przejdzie z powrotem na Gminę” poprosiłem o wskazanie:

1) w jaki sposób i na podstawie jakich przepisów Państwa Spółka zamierza dokonać umorzenia udziałów? Proszę to szczegółowo opisać.

Państwa odpowiedź:

Planowany mechanizm:

· Gmina, jako jedyny wspólnik (100% udziału), poprzez Zgromadzenie Wspólników podejmie uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego i umorzeniu udziałów w ilości na podstawie art. 199 ustawy z dnia 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych (dalej: „KSH”) i wyrazi zgodę na dobrowolne umorzenie części swoich udziałów w Spółce.

· Wynagrodzeniem za umorzone udziały zostanie wypłacone w formie rzeczowej w wysokości stanowiącej wartość nominalną umorzonych udziałów. Zamiast wy nagrodzenia wypłaconego w formie pieniężnej zostanie na Gminę przeniesiona własność ww. nieruchomości, tzn. gruntów stanowiąca równowartość umorzonych udziałów. Z uwagi na cudze nakłady w nieruchomość, nakłady te nie mogą stanowić wartości dokonanej czynności przeniesienia własności nieruchomości.

· Umorzenie udziałów nastąpi poprzez ich nabycie w celu umorzenia przez Spółkę w zamian za nabycie przez Gminę i zbycie po stronie Spółki nieruchomości stanowiącej równowartość wniesionych przez Gminę gruntów (bez naniesień).

2) czy Państwa Spółka zamierza podjąć uchwałę o umorzeniu udziałów na zasadach i warunkach określonych w art. 199 Kodeksu spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm.)? Jeśli tak, to jakie postanowienia będą z niej wynikać.

Państwa odpowiedź:

Spółka planuje obniżenie kapitału zakładowego poprzez procedurę dobrowolnego umorzenia udziałów za wynagrodzeniem w formie rzeczowej (nabycie udziałów od Wspólnika) zgodnie z przepisami:

· art. 199 § 1-3 KSH,

· w związku z art. 192-195 KSH – w zakresie procedury obniżenia kapitału zakładowego.

Pytania

1. Czy przekazanie Gminie nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów) będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Spółki?

2. Jeśli tak – czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu jako:

- dostawa towarów,

- nieodpłatna dostawa towarów,

- świadczenie usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, przekazanie nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi) na rzecz Gminy w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów) stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W przedstawionej sytuacji dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Gminy, w zamian za umorzenie udziałów, co stanowi ekwiwalentne świadczenie.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu jako:

a) dostawa towarów – ponieważ przedmiotem przekazania jest nieruchomość, a transakcja ma charakter odpłatny (ekwiwalentny – następuje w zamian za umorzenie udziałów).

b) nieodpłatna dostawa towarów – nie znajduje zastosowania, gdyż istnieje świadczenie wzajemne.

c) świadczenie usług – nie dotyczy, ponieważ nieruchomość stanowi towar w rozumieniu ustawy o VAT.

Dodatkowo, Spółka wskazuje, że:

1. Nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przez Spółkę – nie były one oddane do używania w wykonaniu czynności podlegających VAT (najem, dzierżawa).

2. Tym samym, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie ma zastosowania zwolnienie z VAT, ponieważ dostawa budynków następuje przed pierwszym zasiedleniem.

3. Spółka nie będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego z tytułu tej transakcji, ponieważ nie poniosła nakładów na budowę budynków, ani nie wykorzystywała ich do działalności opodatkowanej.

4. Pomimo braku prawa do odliczenia VAT, Spółka ma obowiązek naliczenia VAT od tej czynności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą tych towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku dla sprzedaży towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

W świetle art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów teren budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”, lub – w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego – decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że w świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy są grunty, na których posadowione są budynki, niestanowiące własności zbywcy, to mimo, że budynki te stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy są w takim przypadku tylko same grunty.

Zaznaczyć należy, że zasady dotyczące umorzenia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zostały zawarte w art. 199 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 18 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem spółek handlowych”.

Jak wynika z treści art. 199 § 1 Kodeksu spółek handlowych:

Na podstawie art. 199 § 2 Kodeksu spółek handlowych:

Stosownie do art. 199 § 3 Kodeksu spółek handlowych:

Według art. art. 192 Kodeksu spółek handlowych:

Zgodnie z art. 193 Kodeksu spółek handlowych:

W myśl art. 194 Kodeksu spółek handlowych:

W świetle art. 195 Kodeksu spółek handlowych:

Z powyższych przepisów wynika, że umorzenie udziałów jest czynnością zmierzającą do likwidacji pewnej partii lub wszystkich udziałów, a w konsekwencji powoduje likwidację określonej części kapitału zakładowego albo samych udziałów – w przypadku, gdy umorzenie nie jest połączone z obniżeniem kapitału zakładowego (odbywa się z zysku). Umorzenie dobrowolne zostało zdefiniowane jako dokonywane za zgodą wspólnika, w drodze nabycia udziału przez spółkę (np. sprzedaż, darowizna).

Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych przekazania Gminie nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów).

W świetle powyższego należy zauważyć, że czynność nabycia przez Spółkę udziałów od wspólnika w celu ich umorzenia w zamian za wynagrodzenie nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, ani świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Wobec tego, przedmiotowa czynność nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nadmienić należy, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem, tj. sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu.

Przywołane wyżej regulacje prawne wskazują, że w sytuacji przeniesienia na rzecz wspólników własności towarów w zamian za udziały, które mają podlegać umorzeniu, skutki podatkowe dokonania czynności przekazania towarów oraz umorzenia udziałów należy oceniać odrębnie.

Należy zaznaczyć, że aby uznać transakcję za odpłatną, a tym samym podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między dostawą towarów lub świadczeniem usług a świadczeniem wzajemnym. Tego rodzaju bezpośredni związek ma miejsce, gdy pomiędzy świadczeniodawcą a świadczeniobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż świadczenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartości usługi świadczonej usługobiorcy.

Powyższe wnioski potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które w kwestii związanej z transakcjami dotyczącymi akcji/udziałów jednolicie wskazuje, że samo posiadanie, czy też emisja udziałów i innych papierów wartościowych, jak również samo ich nabycie, nie stanowi działalności gospodarczej. Nie stanowią tym samym działalności również transakcje polegające na zbyciu wkładów w innych przedsiębiorstwach (np. w wyrokach: z dnia 26 września 2013 r. C-283/12, z dnia 20 czerwca 1996 r. C 155/94).

Jednakże w sytuacji przekazania towaru – w zamian za akcje/udziały, które mają być umorzone – należy przyjąć, że czynność ta stanowi dostawę towarów (następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług).

Potwierdza to wyrok TSUE z 13 czerwca 2018 r. w sprawie C‑421/17, w którym stwierdzono, że:

Należy bowiem zwrócić uwagę na kwestię wystąpienia odpłatności (wynagrodzenia).W wyroku w sprawie C-16/93 Tolsma TSUE wskazał, że podstawą wymiaru podatku od świadczenia usług jest to wszystko, co stanowi wynagrodzenie za usługę oraz że świadczenie usług jest opodatkowane tylko wtedy, jeżeli istnieje bezpośrednie powiązanie między wykonaną usługą i otrzymanym wynagrodzeniem. Oznacza to, że pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem powinien istnieć bezpośredni związek. Dodatkowo wynagrodzenie musi być możliwe do określenia w wartościach pieniężnych, przy czym może przybrać inną formę niż pieniężną (np. dostawa towarów, papierów wartościowych). W takim przypadku dla opodatkowania istotna jest możliwość wyrażenia tego wynagrodzenia w formie pieniężnej.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem dostawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

· Państwa Spółka jest jednoosobową spółką komunalną, w której 100% udziałów posiada Gmina;

· są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

· Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT;

· w ramach realizacji zadań własnych Gminy, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym Państwa Spółka realizuje na rzecz Gminy zadania z zakresu użyteczności publicznej, w szczególności: usługi wodociągowo-kanalizacyjne, usługi ciepłownicze, usługi komunalne, zarządzania nieruchomościami, w tym gospodarki mieszkaniowej;

· w celu realizacji zadania własnego Gminy w zakresie polityki mieszkaniowej, Gmina wniosła do Państwa Spółki aportem nieruchomość gruntową (działkę) z naliczeniem podatku VAT;

· Państwa Spółka w drodze aportu otrzymała następujące nieruchomości gruntowe: nr 1, nr 2, nr 6, nr 10, nr 3, nr 5, nr 4, nr 7, nr 8, nr 9 oraz nr 11;

· akt notarialny dotyczący przeniesienia ww. nieruchomości miał miejsce w dniu 16 czerwca 2017 r., w dniu 16 czerwca 2017 r. nastąpiło przyjęcie na stan Spółki, a podwyższenie kapitału zakładowego zarejestrowanie w KRS nastąpiło w dniu 6 października 2017 r.;

· nabycie przez Państwa Spółkę nieruchomości gruntowej (działki niezabudowanej) w drodze aportu nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT, ponieważ przedmiotem aportu była niezabudowana nieruchomość gruntowa o charakterze budowlanym, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową;

· nie przysługiwało Państwa Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tego tytułu, ponieważ celem wniesienia nieruchomości było wybudowanie przez Państwa Spółkę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przeznaczonych do zaspokojenia w sposób zorganizowany potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej w ramach budownictwa czynszowego;

· nabycie przez Państwa Spółkę w drodze aportu ww. nieruchomości gruntowych zostało udokumentowane fakturą, na której była wskazana kwota podatku VAT;

· pierwotnym celem aportu było umożliwienie Państwa Spółce realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych w ramach programu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), z przeznaczeniem na wynajem, jako lokale komunalne i socjalne. Jednak ze względu na wymogi formalne oraz preferencje instytucji finansującej, ostatecznie inwestorem została bezpośrednio Gmina;

· budynki zostały w całości wybudowane przez Gminę na nieruchomości, której właścicielem formalnie w czasie budowy pozostawała Państwa Spółka;

· w przyszłości planują Państwo zwrot nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi) do Gminy w drodze umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki), w wyniku czego prawo własności do nieruchomości przejdzie z powrotem na Gminę;

· przekazanie dotyczy m.in. nieruchomości:

- nieruchomości gruntowej o nr 2 zabudowanej budynkiem nr (...),

- nieruchomości gruntowej o nr 3 zabudowanej budynkiem nr (...),

- nieruchomości gruntowej o nr 7 zabudowanej budynkiem nr (...),

- nieruchomości gruntowej o nr 8 zabudowanej budynkiem nr (...),

- nieruchomości gruntowej o nr 9 zabudowanej budynkiem nr (...);

· Państwa Spółka nie wykorzystywała tych nieruchomości do celów prowadzenia działalności podlegającej podatkowi VAT od momentu ich przyjęcia na stan Spółki do momentu zakończenia realizowanej przez Gminę inwestycji budowlanej oraz ich przekazania do zarządzania Spółce w imieniu Gminy, były przekazane Gminie w użyczenie. W tym okresie ww. nieruchomości pozostawały w fazie przygotowawczej – na podstawie zawartej umowy użyczenia zostały udostępnione Gminie w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej w ramach komunalnego zasobu mieszkaniowego, tj. na potrzeby zadania własnego Gminy, jako jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast, po zakończeniu inwestycji przez Gminę nieruchomości zostały przekazane w zarządzanie Państwa Spółce. Wówczas Państwa Spółka rozpoczęła wykorzystywanie ich w zakresie prowadzenia działalności polegającej na zarządzaniu zasobem komunalnym w imieniu Gminy;

· Państwa Spółka zawarła z Gminą umowę użyczenia gruntu w celu budowy zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

· Państwa Spółka wyraziła zgodę na realizowanie inwestycji przez Gminę na ww. nieruchomościach, jednak bez przenoszenia własności nakładów przez Gminę na Spółkę;

· na ww. działkach nabytych aportem znajdują się dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, budynek nr (...) i budynek nr (...) obejmujące 44 lokale mieszkalne komunalne. Na nieruchomości nie znajdują się lokale użytkowe;

· nakłady na wybudowanie budynków poniosła w całości Gmina, która była również beneficjentem dofinansowania do budowy tych budynków;

· Gmina nie przeniesie własności nakładów na inwestycję w budynki na ww. nieruchomościach, dlatego również nie nastąpi rozliczenie nakładów pomiędzy Spółką a Gminą. Spółka w ramach umowy zawartej z Gminą będzie zarządzać nieruchomościami mieszkalnymi należącymi do Gminy;

· Państwa Spółka nie była Inwestorem budowy, tylko Gmina. Zatem, Państwa Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka nie miała podstaw do odliczenia podatku VAT, ponieważ nie nabyła nakładów na budynki na ww. nieruchomościach;

· Państwa Spółka nie wystawiła również faktury na rozliczenie tych nakładów, ani nie otrzymała faktury związanej z ww. nakładami, ponieważ Spółka nie nabyła nakładów na budynki wybudowane przez Gminę;

· Państwa Spółka nie ma wiedzy, kiedy konkretnie została zakończona budowa, ponieważ nie była Inwestorem. Inwestorem była Gmina;

· ww. budynki od zakończenia budowy były wykorzystywane przez Gminę, a następnie zostały przekazane na podstawie umów najmu z lokatorami osobom zajmującym określone lokale. Od dnia 31.10.2024 r. Państwa Spółka świadczy usługę zarządzania ww. lokalami wykonując w tym zakresie zadanie własne Gminy;

· umowa najmu, o której mowa w opisie sprawy dotyczy umowy najmu, którą zawiera Gmina z lokatorem/lokatorami będącym osobą fizyczną, która spełnia warunki do przyznania jej lokalu socjalnego. Państwa Spółka występuje w umowach najmu na określony lokal zawartej z lokatorem reprezentując Gminę na podstawie odrębnego pełnomocnictwa (umocowania).Pierwsze umowy najmu lokalu mieszkalnego zostały zawarte od 4 grudnia 2024 r. na czas nieokreślony. Zasadą jest zawieranie umów najmu z lokatorami na czas nieoznaczony;

· data planowanego przekazania budynków mieszkalnych przez Państwa Spółkę na rzecz Gminy w ramach wynagrodzenia z tytułu umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki) nie została jeszcze ustalona. W związku z powyższym, nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, czy w chwili dokonania tej czynności upłynie okres dłuższy niż 2 lala od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy jednak przyjąć, że okres 2 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu z lokatorem jeszcze nie upłynie;

· Państwa Spółka nie ponosiła żadnych nakładów wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynków;

· Państwa Spółka zamierza dokonać umorzenia udziałów w następujący sposób:

- Gmina, jako jedyny wspólnik (100% udziału), poprzez Zgromadzenie Wspólników podejmie uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego i umorzeniu udziałów w ilości na podstawie art. 199 ustawy Kodeksu spółek handlowych („KSH”) i wyrazi zgodę na dobrowolne umorzenie części swoich udziałów w Spółce,

- wynagrodzeniem za umorzone udziały zostanie wypłacone w formie rzeczowej w wysokości stanowiącej wartość nominalną umorzonych udziałów. Zamiast wynagrodzenia wypłaconego w formie pieniężnej zostanie na Gminę przeniesiona własność ww. nieruchomości tzn. gruntów stanowiąca równowartość umorzonych udziałów. Z uwagi na cudze nakłady w nieruchomość, nakłady te nie mogą stanowić wartości dokonanej czynności przeniesienia własności nieruchomości,

- umorzenie udziałów nastąpi poprzez ich nabycie w celu umorzenia przez Państwa Spółkę w zamian za nabycie przez Gminę i zbycie po stronie Państwa Spółki nieruchomości stanowiącej równowartość wniesionych przez Gminę gruntów (bez naniesień);

· Państwa Spółka planuje obniżenie kapitału zakładowego poprzez procedurę dobrowolnego umorzenia udziałów za wynagrodzeniem w formie rzeczowej (nabycie udziałów od Wspólnika) zgodnie z przepisami:

- art. 199 § 1-3 KSH,

- w związku z art. 192-195 KSH – w zakresie procedury obniżenia kapitału zakładowego.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że zbywane przez Państwa grunty, o których mowa w zadanym przez Państwa pytaniu, zabudowane są budynkami mieszkalnymi niebędącymi Państwa własnością, lecz stanowią własność Gminy. Jak bowiem Państwo wskazali w opisie sprawy, Gmina wniosła do Państwa Spółki aportem nieruchomość gruntową (działki niezabudowane). Pierwotnym celem aportu było umożliwienie Państwa Spółce realizację inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych w ramach programu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) z przeznaczeniem na wynajem, jako lokale komunalne i socjalne. Jednak ze względu na wymogi formalne oraz preferencje instytucji finansującej, ostatecznie inwestorem została bezpośrednio Gmina. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – zawarli Państwo z Gminą umowę użyczenia gruntu w celu budowy zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wyrazili Państwo zgodę na realizowanie inwestycji przez Gminę na ww. nieruchomościach, jednak bez przenoszenia własności nakładów przez Gminę na Państwa. Podkreślić należy, że nakłady na wybudowanie budynków poniosła w całości Gmina. Gmina nie przeniesie własności nakładów poniesionych na wzniesienie budynków na ww. nieruchomościach, nie nastąpi rozliczenie nakładów pomiędzy Państwem a Gminą. Państwa Spółka jedynie w ramach umowy zawartej z Gminą będzie zarządzać nieruchomościami mieszkalnymi należącymi do Gminy. Tym samym, podmiotem posiadającym władztwo ekonomiczne nad nakładami (budynkami mieszkalnymi) jest Gmina, a nie Państwo.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem planowanego przez Państwa zwrotu nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi) do Gminy w drodze umorzenia udziałów (obniżenia kapitału zakładowego Spółki) będzie sam grunt.

Zaznaczyć należy, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez stronę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntów spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nich budynków mieszkalnych, które na dzień transakcji nie będą własnością zbywcy, jako części składowych gruntów, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakim są niewątpliwie ww. budynki mieszkalne niebędące własnością zbywcy w rozumieniu ustawy.

W tym miejscu ponownie należy powtórzyć, że sama czynność umorzenia udziałów nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż – jak już wskazano – nie będzie stanowić ani dostawy towarów ani świadczenia usług.

Natomiast przekazanie przez Spółkę składników majątku w postaci nieruchomości na rzecz Gminy – właściciela nakładów na gruncie zabudowanym budynkami mieszkalnymi, które to nakłady nie zostały poczynione przez Państwa, a władztwo ekonomiczne nad nimi przysługuje Gminie, w zamian za przejęte udziały będzie odpowiadać hipotezie art. 7 ust. 1 ustawy i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy bowiem zauważyć, że w wyniku ww. czynności dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel przez Państwa na rzecz Gminy, a Państwa Spółka w odniesieniu do tej czynności wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Przeniesienie to będzie mieć charakter odpłatny, ponieważ wartość udziałów, które zostaną umorzone, jest wyrażalna w wartościach pieniężnych, zatem zaistnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą ww. nieruchomości, a wynagrodzeniem stanowiącym konkretną wartość pieniężną.

Tym samym, przekazanie składników majątku o charakterze rzeczowym pomiędzy Państwem a Gminą będzie stanowiło dostawę towarów, o której mowa w ww. przepisie i tym samym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się zatem do dostawy działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi nr 2, nr 3, nr 7, nr 8 oraz nr 9 – których dotyczy Państwa pytanie – w związku z tym, że przedmiotem dostawy będzie sam grunt, należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie mieć miejsca w opisanej sprawie. W analizowanej sprawie działka nr 2 zabudowana jest budynkiem nr (...), działka nr 3 zabudowanej budynkiem nr (...), działka nr 7 zabudowana jest budynkiem nr (...), działka nr 8 zabudowana jest budynkiem nr (...) oraz działka nr 9 zabudowana jest budynkiem nr (...).

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do dostawy ww. działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, powtórzyć należy, że skoro znajdujące się na ww. działkach zabudowania w postaci budynków mieszkalnych nie są Państwa własnością, to nie dokonają Państwo dostawy gruntów wraz ze znajdującymi się na nich ww. zabudowaniami.

Tym samym, nie znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem nie dokonają Państwo dostawy ww. zabudowań.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i 10a ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, nie wykorzystywali Państwo tych nieruchomości do celów prowadzenia działalności podlegającej podatkowi VAT od momentu ich przyjęcia na stan Spółki do momentu zakończenia realizowanej przez Gminę inwestycji budowlanej oraz ich przekazania do zarządzania Państwu w imieniu Gminy, były przekazane Gminie w użyczenie, Spółka tych nieruchomości nie wykorzystywała do celów prowadzenia działalności podlegającej podatkowi VAT. Natomiast, po zakończeniu inwestycji przez Gminę nieruchomości zostały przekazane Państwu w zarządzanie. Wówczas Państwa Spółka rozpoczęła wykorzystywanie ich w zakresie prowadzenia działalności polegającej na zarządzaniu zasobem komunalnym w imieniu Gminy. Zatem, należy stwierdzić, że przedmiotowe nieruchomości nie były/nie są i nie będą wykorzystywane przez Państwa tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

W rezultacie w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że ich dostawa będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując

Przekazanie przez Państwa Spółkę Gminie nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi (które to budynki są własnością Gminy) w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów) będzie po stronie Spółki stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów w postaci gruntów. Jednocześnie czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dostawa ta będzie więc opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, ze względu na inne uzasadnienie prawne, oceniając całościowo Państwa stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii podlegania opodatkowaniu po stronie Spółki przekazania Gminie innych nieruchomości zabudowanych, które nie są zabudowane budynkami mieszkalnymi, w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.