Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.431.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B, powstanie po stornie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku ze sprzedażą działek oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT zapłaty Zaliczki, powstanie po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku z zapłatą Zaliczki oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego od wydatku związanego z zapłatą Zaliczki (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

– jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B, powstanie po stornie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku ze sprzedażą działek oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT zapłaty Zaliczki, powstanie po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku z zapłatą Zaliczki oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego od wydatku związanego z zapłatą Zaliczki (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

- w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe, możliwości dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy i wybranie opodatkowania przy sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

- w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego pytania nr 3 za prawidłowe, w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B, powstanie po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 4);

- w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego pytania nr 3 za prawidłowe, w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy możliwości skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT zapłaconej Zaliczki, powstanie po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego, obowiązku korekty faktury przez Zainteresowanego dokumentującej otrzymanie Zaliczki oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2025 r. (wpływ 25 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:(…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:(…)

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (doprecyzowany pismem z 25 sierpnia 2025 r.)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i prowadzi działalność polegającą na (…). Sprzedaż (…) w ramach działalności podlega opodatkowaniu VAT.

X wybudowane są na gruntach, do których Spółka ma tytuł prawny w postaci umów o korzystanie z nieruchomości z właścicielami, mocą których Spółka ma prawo do wieloletniego używania tych gruntów na cele (…) w zamian za wynagrodzenie.

W celu realizacji inwestycji Y, Spółka zawarła umowę o korzystanie z nieruchomości (dalej: Umowa o Korzystanie) m.in. z Zainteresowanym, który również jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i który odpłatnie udostępnienia Spółce prawo korzystania z gruntów, które jest opodatkowanym podatkiem VAT świadczeniem usług.

Y jest zlokalizowany i eksploatowany przez Wnioskodawcę na dwóch nieruchomościach Zainteresowanego – zwanych dalej odpowiednio jako: Działka Cała A i Działka Cała B.

Zainteresowany nabył Działkę Całą A oraz Działkę Całą B w grudniu 2015 r. oraz wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Korzystanie, która względem tych działek obowiązywała wcześniej pomiędzy Wnioskodawcą a poprzednim właścicielem nieruchomości. Zainteresowany i Wnioskodawca w drodze aneksu do Umowy o Korzystanie potwierdzili obowiązywanie między nimi tego stosunku umownego. Początkowo Umowy o Korzystanie były zawarte na większy obszar działek. Później nieruchomości będące przedmiotem Umowy o Korzystanie zostały ograniczone do powierzchni, która dla Spółki była niezbędna do korzystania z infrastruktury Y. Powierzchnie ograniczone stanowią aktualny przedmiot Umowy o Korzystanie.

Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Na mocy tej umowy Zainteresowany zobowiązał się, że:

· do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona) dokona podziału Działki Całej A na:

o działkę zabudowaną Infrastrukturą Y (zdefiniowaną poniżej) (dalej: Działka Wydzielona A) oraz

o pozostałą część stanowiącą niezabudowaną działkę;

· do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej dokona podziału Działki Całej B na:

o działkę zabudowaną Infrastrukturą Y (zdefiniowaną poniżej) (dalej: Działka Wydzielona B) oraz

o pozostałą część stanowiącą niezabudowaną działkę.

Powierzchnia Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B będzie odpowiadać prawie w całości powierzchni będącej aktualnym przedmiotem Umowy o Korzystanie (przedmiotem sprzedaży będzie powierzchnia działek nieznacznie mniejsza niż będąca aktualnie przedmiotem Umowy o Korzystanie).

Zabudowa (dalej: Infrastruktura Y) znajdująca się na Działce Całej A oraz Działce Całej B, a dokładniej na powierzchniach, które docelowo będą wydzielone jako Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B, to:

(…).

Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B będą miały zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie oznaczone jako:

(…).

Dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że każda z działek będzie miała obydwa ww. przeznaczenia.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie nabycie własności Działki Wydzielonej A i Działki Wydzielonej B przez Wnioskodawcę. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Zainteresowany sprzeda Wnioskodawcy przysługujące mu prawo własności Działki Wydzielonej A oraz Wydzielonej B za oznaczoną przez strony łączną cenę, a Wnioskodawca Działkę Wydzieloną A oraz Działkę Wydzieloną B kupi.

Zainteresowany jest jedynym właścicielem Działki Całej A oraz Działki Całej B, a także będzie jedynym właścicielem Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B w momencie przeniesienia ich własności.

Infrastruktura Y stanowi własność Wnioskodawcy. Wynika to z Umowy o Korzystanie, a także z przepisów szczególnych art. 47-49 Kodeksu cywilnego, na które powołują się także zapisy ww. Umowy o Korzystanie. Przepisy powyższe ustanawiają wyjątki wyłączające zasadę przynależności, jako części składowej, rzeczy do gruntu.

Zainteresowany jest właścicielem wyłącznie nieruchomości gruntowych. Zainteresowany nie posiada też prawa do dysponowania Infrastrukturą Y znajdującą się na gruncie jak właściciel.

Na Działce Wydzielonej A oraz Działce Wydzielonej B, po ich nabyciu, Wnioskodawca nadal będzie prowadził działalność polegającą na (…). Wnioskodawca wskazuje, że (…) upłynęły już 2 lata.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, cena jest płatna następująco:

· część ceny w określonej kwocie powiększonej o podatek od towarów i usług, o ile będzie miał zastosowanie (dalej: Zaliczka), płatna przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanego w terminie 14 dni od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, zawierająca w sobie określoną kwotę zaliczki za Działkę Wydzieloną A oraz określoną kwotę zaliczki za Działkę Wydzieloną B;

· pozostała część ceny powiększona o podatek od towarów i usług, o ile będzie miał zastosowanie, płatna przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanego w terminie 14 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Ponieważ Działka Wydzielona B podlega prawu pierwokupu na podstawie ustawy o lasach, to zapłata pozostałej części ceny za nią nie nastąpi wcześniej niż po przeniesieniu jej własności, do czego może dojść dopiero po rezygnacji albo upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. Ze względów praktycznych, aby uniknąć wielokrotnych rozliczeń, Strony mogą porozumieć się, iż płatność pozostałej części ceny za Działkę Wydzieloną A również nastąpi dopiero po wyjaśnieniu kwestii pierwokupu Działki Wydzielonej B, nawet jeśli własność Działki Wydzielonej A zostanie przeniesiona wcześniej (czyli w praktyce płatność pozostałej części ceny może nastąpić trochę później niż pierwotnie umówione 14 dni).

Z tytułu zapłaty Zaliczki Zainteresowany wystawił na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT z wykazaną kwotą zaliczki netto oraz kwotą VAT obliczoną z zastosowaniem stawki 23%. Zaliczka została zapłacona przez Wnioskodawcę na rachunek bankowy Zainteresowanego.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1. Pytanie: Kiedy została/zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży?

odpowiedź: W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 31 sierpnia 2025 r. Ponieważ Działka Wydzielona B podlega prawu pierwokupu na podstawie ustawy o lasach, to strony postanowiły dodatkowo, że umowa przeniesienia własności w zakresie Działki Wydzielonej B zostanie zawarta w terminie 14 dni od rezygnacji albo upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. Aktualnie Strony planują przedłużenie terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej do określonego przez nie dnia we wrześniu lub październiku 2025 r. (dokładna data dzienna, do której termin zostanie przedłużony, będzie jeszcze ustalona). Przy czym, zawarcie umowy przeniesienia własności w zakresie Działki Wydzielonej B nie będzie mogło nastąpić wcześniej niż po rezygnacji albo upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu.

2. Pytanie: Czy na moment sprzedaży zostanie dokonany podział Działki A i Działki B? Jeśli tak, proszę o wskazanie numerów ewidencyjnych ww. działek po podziale. Jeśli nie, proszę o wskazanie numerów ewidencyjnych działek określanych we wniosku jako: „Działka Cała A i Działka Cała B”.

odpowiedź: Tak, na moment sprzedaży zostanie dokonany podział, w efekcie czego powstanie Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B. Na ten moment podział jeszcze nie nastąpił, w związku z czym podaniem numerów Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B nie jest możliwe. Wnioskodawca wskazuje, że Działka Cała A ma oznaczenie: numer ewidencyjny (…), a dla działki prowadzona jest księga wieczysta (…), zaś Działka Cała B ma oznaczenie: numer ewidencyjny (…), a dla działki prowadzona jest księga wieczysta (…).

3. Pytanie: W związku z informacją, że zgodnie z Umową Przedwstępną zostaną wypłacone zaliczki za Wydzieloną Działkę A i za Wydzieloną Działkę B proszę o wskazanie, czy kwoty te będą zaliczone na poczet ceny ich sprzedaży? Jeśli nie, proszę szczegółowo opisać postanowienia, co do rozliczenia tych zaliczek.

odpowiedź: Wnioskodawca doprecyzowuje, że zaliczki za Działkę Wydzieloną A oraz za Działkę Wydzieloną B zostały już zapłacone. Jeżeli Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, to zaliczki będą zaliczone na poczet ceny sprzedaży odpowiednio Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B.

4. Pytanie: Czy w sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zaliczki podlegają zwrotowi? Proszę szczegółowo opisać sytuację. Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej zaliczki.odpowiedź: Jeśli nie dojdzie do podpisania Umowy Przyrzeczonej, to rozliczenie zaliczek będzie wyglądało następująco:

· zaliczka w takiej sytuacji ma zostać zatrzymana przez Zainteresowanego i uznana za przedpłatę na poczet należnych od Spółki czynszu i innych opłat wynikających z łączącej Spółkę i Zainteresowanego Umowy o Korzystanie lub ewentualnie z innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego, na której znajduje się (…) (w przypadku gdyby Strony zdecydowały się zastąpić aktualną Umowę o Korzystanie inną umową);

· w razie wygaśnięcia Umowy o Korzystanie łączącej Spółkę i Zainteresowanego oraz gdyby nie było innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego, wówczas zaliczka podlega zwrotowi na rzecz Spółki;

· jednakże gdyby brak zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikał z wystąpienia określonych przez Strony zdarzeń (m.in. wydania negatywnej decyzji o podziale; braku uzyskania przez Zainteresowanego określonych dokumentów; odmowy zawarcia przez Zainteresowanego aneksu do Umowy o Korzystanie lub umowy ustanowienia służebności przesyłu mimo poczynionych ustaleń Stron), to zaliczka ta podlega zwrotowi na rzecz Spółki lub zatrzymaniu przez Zainteresowanego i za zgodą Spółki uznaniu za przedpłatę na poczet czynszu i innych opłat wynikających z łączącej Spółkę i Zainteresowanego Umowy o Korzystanie lub ewentualnie z innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego.

Strony postanowiły również, że jeżeli nieruchomość będzie przedmiotem postępowania egzekucyjnego lub będzie objęta postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym, wówczas Spółka może żądać zwrotu niewykorzystanej części zaliczki w całej wysokości.

Powyższe postanowienia dotyczą obydwu zaliczek, tj. zarówno zaliczki za Działkę Wydzieloną A oraz zaliczki za Działkę Wydzieloną B.

Dodatkowe postanowienie umowne dotyczy zaliczki za Działkę Wydzieloną B, ponieważ ta działka podlega prawu pierwokupu na podstawie ustawy o lasach. Strony postanowiły, że jeśli podmiot uprawniony do pierwokupu skorzysta z tego prawa, to Zainteresowany zobowiązany będzie do zwrotu zaliczki za Działkę Wydzieloną B. Strony postanowiły jednak, że określona kwotowo część tej zaliczki za Działkę Wydzieloną B może na żądanie Spółki zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży Działki Wydzielonej A, a wtedy pozostała część zaliczki za Działkę Wydzieloną B podlega zwrotowi. Zaliczki mają więc zasadniczo taki charakter, że jeśli nie dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, to albo podlegają one zwrotowi w formie pieniężnej albo podlegają one zaliczeniu poczet innego zobowiązania (np. czynszu z tyt. łączącej Strony Umowy o Korzystanie).

5. Pytanie: Do jakich konkretnie czynności będzie Spółka wykorzystywała zakupiony przedmiot transakcji, tj. do czynności opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu, czy zwolnionych od podatku VAT?

odpowiedź: Na Działce Całej A oraz Działce Całej B (a docelowo, po wydzieleniu, na Działce Wydzielonej A oraz Działce Wydzielonej B) znajduje się Infrastruktura Y, a więc (…), która następnie podlega sprzedaży jako czynność opodatkowana VAT. Tym samym, Spółka będzie wykorzystywała zakupiony przedmiot do czynności opodatkowanych VAT.

Pytania

1. Czy sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług?

2. Czy zapłata Zaliczki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług?

3. Jeżeli Organ uznałby stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe, to czy możliwe jest dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.) (dalej: ustawa o VAT) i tym samym wybranie opodatkowania sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B?

4. W przypadku udzielenia przez Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3 (czyli uznającej stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe), to czy w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2025 r.)

5. W przypadku udzielenia przez Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3 (czyli uznającej stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe), to czy w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać, że:

a. zapłacona Zaliczka w momencie zapłaty podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

b. obowiązek podatkowy w zakresie zapłaconej Zaliczki powstanie u Zainteresowanego dopiero w momencie dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

c. Zainteresowany powinien skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki, na której wykazał VAT należny poprzez zmianę 23% stawki VAT na zwolnienie, a po dokonaniu rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ponownie skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki poprzez zastosowanie stawki 23% VAT;

d. po stronie Wnioskodawcy powstanie prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w momencie otrzymania faktury, ale dopiero po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, tj. wtedy, gdy po stronie Zainteresowanego powstanie już obowiązek podatkowy? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2025 r.)

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

2. Zdaniem Wnioskodawcy, zapłata Zaliczki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

3. Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Organ uznałby stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe, to możliwe jest dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i tym samym wybranie opodatkowania sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B.

4. Zdaniem Wnioskodawcy (w przypadku udzielenia przez Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3), w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

5. Zdaniem Wnioskodawcy (w przypadku udzielenia przez Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3), w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać, że:

a. zapłacona Zaliczka w momencie zapłaty podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

b. obowiązek podatkowy w zakresie zapłaconej Zaliczki powstanie u Zainteresowanego dopiero w momencie dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

c. Zainteresowany powinien skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki, na której wykazał VAT należny poprzez zmianę 23% stawki VAT na zwolnienie, a po dokonaniu rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ponownie skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki poprzez zastosowanie stawki 23% VAT;

d. po stronie Wnioskodawcy powstanie prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w momencie otrzymania faktury, ale dopiero po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, tj. wtedy, gdy po stronie Zainteresowanego powstanie już obowiązek podatkowy.

Uzasadnienie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie Zainteresowany działa w charakterze podatnika VAT, na co wskazuje fakt, że nieruchomości, o których mowa w sprawie (towary), były przez Niego wykorzystywane dotychczas do świadczenia usługi w zakresie udostępniania do korzystania nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, z czego Zainteresowany w sposób ciągły czerpał zyski (cele zarobkowe).

Nieruchomości są więc towarami w rozumieniu ustawy o VAT, a ich sprzedaż przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (definiowanej autonomicznie w ustawie o VAT) jest odpłatną dostawą towarów.

Dla celów opodatkowania VAT kluczowe jest, czy przedmiotem dostawy są tereny niezabudowane czy tereny zabudowane.

Tereny niezabudowane

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku: dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przedmiotowej sprawie nie może być jednak mowy o dostawie terenów niezabudowanych, skoro na Działce Wydzielonej A oraz Działce Wydzielonej B, które mają być przedmiotem Umowy Przyrzeczonej i których własność ma być przenoszona, znajduje się Infrastruktura (…).

W przedmiotowej sprawie mowa więc o terenach zabudowanych.

Tereny zabudowane (gdy przedmiotem dostawy jest budynek, budowla albo ich części wraz z gruntem)

W przypadku terenów zabudowanych kluczowe znaczenie odgrywa art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten oznacza, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W takim wypadku zastosowanie może znaleźć zwolnienie z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy jednak zwrócić uwagę, że powyższe przepisy znajdują zastosowanie do terenów budowlanych tylko w przypadku, gdy dochodzi do dostawy budynków, budowli lub ich części wraz z tym gruntem.

Tereny zabudowane (gdy przedmiotem dostawy jest sam teren, bez budynków, budowli albo ich części)

A contrario, jeżeli nie ma mowy o dostawie budynków, budowli lub ich części, a przedmiotem dostawy jest wyłącznie sam grunt, bez znajdującej się na nim zabudowy, to wskazane wyżej przepisy, tj. art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdą zastosowania.

Tak będzie też w tym przypadku, gdyż Infrastruktura Y znajdująca się na sprzedawanych gruntach, stanowi już własność Spółki i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Zainteresowany nie ma prawa do rozporządzania tą zabudową jak właściciel, w związku z czym nie może być spełniony podstawowy wymóg z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT aby uznać, że dochodzi do dostawy również takiej zabudowy. Dochodzi do dostawy wyłącznie gruntu.

W takim przypadku nie ma szczegółowego przepisu przewidującego zwolnienie dla takiej dostawy, ponieważ nie dochodzi ani do sprzedaży terenu niezabudowanego, ani do sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Konkluzja taka wynika również z szeregu indywidualnych interpretacji podatkowych:

- w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 kwietnia 2025 r., znak 0112-KDIL1-3.4012.154.2025.2.KM, organ uznał, że jeśli przedmiotem sprzedaży będzie grunt stanowiący działkę bez wieży telefonicznej znajdującej się na tej działce (która stanowi ekonomiczną własność firmy, a właściciel gruntu nie posiada prawa do dysponowania tą budowlą jak właściciel), to przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będą mieć zastosowania. Organ uznał też, że skoro na gruncie będącym przeznaczonym do sprzedaży znajduje się budowla, to nie można uznać, że stanowi on teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

- w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 kwietnia 2025 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.172.2025.1.MJ, organ uznał, że w sytuacji zbycia gruntu, na którym znajduje się naniesienie w postaci sieci ciepłowniczej niebędącej własnością właściciela gruntu, lecz podmiotu trzeciego – przedsiębiorstwa energetycznego, nie dojdzie do dostawy sieci ciepłowniczej. W efekcie przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowiona jest na nim budowla;

- w podobnej do powyższej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 października 2024 r., znak 0112-KDIL3.4012.524.2024.2.MBN.

Brak zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2

Jeszcze jednym zwolnieniem, które w tym przypadku należy rozważyć, jest zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedmiotowej sprawie nie jest spełniony pierwszy z wymienionych warunków. Istotne w tym zakresie jest, że przedmiotem Umowy o Korzystanie pomiędzy Zainteresowanym a Wnioskodawcą były i do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą części Działki Całej A oraz Działki Całej B. Chodzi o takie powierzchnie tych działek, które co do zasady będą pokrywać się z powierzchniami wydzielanymi jako odrębne działki – Działka Wydzielona A i Działka Wydzielona B (przedmiotem sprzedaży będzie powierzchnia działek nieznacznie mniejsza niż będąca aktualnie przedmiotem Umowy o Korzystanie). Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT i odpłatne udostępnianie gruntów dla Spółki było i jest dla Niego opodatkowanym VAT świadczeniem usług.

Analiza drugiego warunku jest więc bezprzedmiotowa.

Zainteresowanemu w związku ze sprzedażą Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B nie przysługuje zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Mimo, że formalnie działki te zostaną wydzielone z większych gruntów, to w rzeczywistości były one wykorzystywane przez Zainteresowanego na cele działalności opodatkowanej VAT.

Prawo do odliczenia

Jak zostało wskazane, Wnioskodawca prowadzi i będzie prowadził działalność opodatkowaną VAT. Na części Całej Działki A oraz części Całej Działki B (z których będą wydzielone Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B) znajduje się Infrastruktura Y, którą Wnioskodawca wykorzystuje i będzie wykorzystywał do (…).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Podatek określony na fakturach stanowi kwotę podatku naliczonego, która to kwota na zasadach ogólnych podlega odliczeniu (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT). Prawo do odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury powstaje na zasadach ogólnych, a więc z chwilą powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy, nie wcześniej jednak niż z chwilą otrzymania faktury (art. 86 ust. 10 w zw. z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Konkluzja

Sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Ad 2.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4”.

Skoro w przedmiotowej sprawie doszło do zapłaty Zaliczki, to po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy.

Skoro Wnioskodawca wykorzystuje działki do prowadzenia działalności w zakresie (…), to ma również prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Podatek określony na fakturach zaliczkowych stanowi kwotę podatku naliczonego, która to kwota na zasadach ogólnych podlega odliczeniu (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o VAT). Prawo do odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury powstaje na zasadach ogólnych, a więc z chwilą powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy, nie wcześniej jednak niż z chwilą otrzymania faktury zaliczkowej (art. 86 ust. 10 w zw. z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Zapłata Zaliczki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Ad 3-5.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca podkreśla, że w Jego ocenie sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlega opodatkowaniu VAT i w stosunku do tej transakcji nie znajduje zastosowania żadne zwolnienie.

Poniższe stanowisko przedstawiane jest jednak wyłącznie na wypadek, gdyby Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe.

Gdyby Organ uznał, że do przedmiotowej transakcji znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”, to zastosowanie znaleźć może również art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W związku z tym, że dotychczas została zawarta wyłącznie Umowa Przedwstępna, a Umowa Przyrzeczona nie została jeszcze zawarta, Strony, będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni, wciąż mogą złożyć stosowne oświadczenie albo przed dniem dokonania dostawy obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym (w tym przypadku Umowie Przyrzeczonej), do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów. Oświadczenie takie musi zawierać dane, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, jeżeli Organ uznałby stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe, to, zdaniem Wnioskodawcy, Zainteresowany może dokonać rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i tym samym wybrać opodatkowanie sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B.

W takim przypadku sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w takim wypadku również należy uznać, że zapłacona Zaliczka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ z punktu widzenia konstrukcji VAT przepisy odnoszące się do zaliczek (przedpłat) nie tworzą nowego przedmiotu opodatkowania, jakim jest dokonanie płatności. Otrzymanie zaliczki przyspiesza bowiem jedynie powstanie obowiązku podatkowego związanego z mającą nastąpić dostawą towarów (świadczeniem usług). Stąd regulacji dotyczących zaliczek nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej, na poczet której zaliczka jest dokonywana (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 12 grudnia 2024 r., sygn. akt I SA/Wr 652/23).

Nie można jednak pominąć, że w dacie zapłaty Zaliczki oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania nie zostało jeszcze złożone.

Na moment zapłaty Zaliczki zastosowanie znajdowało zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ oświadczenie o rezygnacji nie zostało jeszcze złożone. Skoro z cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika ustawowe zwolnienie od podatku, które wyłącznie decyzją podatnika może być zmienione na opodatkowanie, należy uznać, że w momencie podjęcia przez strony transakcji ostatecznej decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku (złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy) powstanie nowa okoliczność, w wyniku której cała dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Zatem, skoro w momencie otrzymania Zaliczki strony transakcji nie podjęły decyzji o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy uznać, że dopiero w momencie złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy, powstanie obowiązek uwzględnienia podatku należnego od kwoty Zaliczki w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy, w którym zaistniało zdarzenie powodujące zmianę opodatkowania.

Wniosek taki wynika również z (nieprawomocnego) wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Bk 550/21, jak również indywidualnych interpretacji podatkowych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 marca 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.7.2023.1.IG; z dnia 17 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.580.2023.5.WH; z dnia z dnia 28 czerwca 2022 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.241.2022.3.MKA.

W związku z tym, że Zainteresowany wystawił już na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT z wykazaną kwotą zaliczki netto oraz kwotą VAT obliczoną z zastosowaniem stawki 23%, to przedmiotem złożonego wniosku jest również wyjaśnienie jak transakcja powinna być udokumentowana.

Zgodnie z art. 106j ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT, w przypadku, gdy po wystawieniu faktury: stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury – podatnik wystawia fakturę korygującą.

Skoro Zainteresowany popełnił błąd wystawiając fakturę ze stawką 23% VAT zamiast zwolnienia, to na podstawie powyższego przepisu, uzasadnione będzie wystawienie korekty faktury dokumentującej Zaliczkę, na której wykazał VAT należny poprzez zmianę 23% stawki VAT na zwolnienie.

Następnie jednak, po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, dojdzie do zdarzenia, w wyniku którego Zaliczka stanie się opodatkowania.

Zgodnie zaś z art. 106j ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy po wystawieniu faktury: podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie – podatnik wystawia fakturę korygującą.

Skoro kwota podatku ulegnie zmianie (zwolnienie z podatku zmieni się na opodatkowanie stawką 23%), to na podstawie powyższego przepisu, uzasadnione będzie wystawienie kolejnej korekty faktury dokumentującej Zaliczkę, jednak tym razem poprzez zastosowanie stawki 23% VAT zamiast zwolnienia.

Podatek określony na fakturach zaliczkowych stanowi kwotę podatku naliczonego, która to kwota na zasadach ogólnych podlega odliczeniu (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o VAT). Prawo do odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury powstaje na zasadach ogólnych, a więc z chwilą powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy, nie wcześniej jednak niż z chwilą otrzymania faktury zaliczkowej (art. 86 ust. 10 w zw. z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT). Skoro w tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie złożenia oświadczenia w zakresie rezygnacji ze zwolnienia VAT i dopiero wtedy nastąpi ww. korekta faktury, to po stronie Wnioskodawcy powstanie prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w momencie otrzymania faktury, ale dopiero po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, tj. wtedy gdy po stronie Zainteresowanego powstanie już obowiązek podatkowy.

Należy też dodać, że:

· art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, skoro co do zasady zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jedynie dojdzie do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT znajduje zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy w ogóle nie są spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zob. indywidualną interpretację podatkową Dyrektora Krajowa Informacji Skarbowej z 18 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.654.2024.1.AKA);

· art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, skoro co do zasady zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jedynie dojdzie do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT znajduje zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy w ogóle nie są spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zob. indywidualną interpretację podatkową Dyrektora Krajowa Informacji Skarbowej z 18 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.654.2024.1.AKA). Poza tym warunki art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT i tak nie są spełnione, skoro nieruchomości wykorzystywane były do świadczenia opodatkowanych VAT usług, o czym szerzej była mowa w uzasadnieniu do stanowiska dot. pytania nr 1.

Podsumowując powyższe, jeżeli Organ uznałby stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 lub pytania nr 2 za nieprawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy:

· możliwe jest dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i tym samym wybranie opodatkowania sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B;

· w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług;

· w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać, że:

o zapłacona Zaliczka w momencie zapłaty podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

o obowiązek podatkowy w zakresie zapłaconej Zaliczki powstanie u Zainteresowanego dopiero w momencie dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

o Zainteresowany powinien skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki, na której wykazał VAT należny poprzez zmianę 23% stawki VAT na zwolnienie, a po dokonaniu rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ponownie skorygować fakturę dokumentującą otrzymanie Zaliczki poprzez zastosowanie stawki 23% VAT;

o po stronie Wnioskodawcy powstanie prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w momencie otrzymania faktury, ale dopiero po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, tj. wtedy, gdy po stronie Zainteresowanego powstanie już obowiązek podatkowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B, powstanie po stornie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku ze sprzedażą działek oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT zapłaty Zaliczki, powstanie po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w związku z zapłatą Zaliczki oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego od wydatku związanego z zapłatą Zaliczki (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

- jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z opisu sprawy wynika, że:

- Zainteresowany nabył Działkę Całą A oraz Działkę Całą B w grudniu 2015 r.

- Zainteresowany jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowych:

· Działki Całej A,

· Działki Całej B,

- Zainteresowany wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Korzystanie, która względem tych działek obowiązywała wcześniej pomiędzy Spółką, a poprzednim właścicielem ww. nieruchomości,

- Zainteresowany jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT,

- Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i prowadzi działalność polegającą na (…),

- Spółka zawarła umowę o korzystanie z ww. nieruchomości z Zainteresowanym,

- Zainteresowany i Spółka w drodze aneksu do Umowy o Korzystanie potwierdzili obowiązywanie między nimi tego stosunku umownego i ograniczyli obszar do powierzchni, który jest niezbędny Spółce do korzystania z infrastruktury Y,

- Zainteresowany odpłatnie udostępnienia Spółce prawo do korzystania z ww. gruntów, które jest opodatkowanym podatkiem VAT świadczeniem usług,

- (…) wybudowane są na gruntach, do których Spółka ma tytuł prawny, mocą których Spółka ma prawo do wieloletniego używania tych gruntów na cele (…) w zamian za wynagrodzenie,

- Spółka i Zainteresowany zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której Zainteresowany zobowiązał się, że:

· do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży dokona podziału Działki Całej A na: działkę zabudowaną Infrastrukturą Y oraz pozostałą część stanowiącą niezabudowaną działkę

· do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży dokona podziału Działki Całej B na działkę zabudowaną Infrastrukturą Y oraz pozostałą część stanowiącą niezabudowaną działkę,

- na Działce Całej A oraz Działce Całej B, a dokładniej na powierzchniach, które docelowo będą wydzielone jako Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B, znajdują się (…),

- Działka Wydzielona A oraz Działka Wydzielona B będą miały zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie oznaczone jako: (…),

- Infrastruktura Y stanowi własność Spółki,

- Zainteresowany jest właścicielem wyłącznie nieruchomości gruntowych, nie posiada prawa do dysponowania Infrastrukturą Y znajdującą się na gruncie jak właściciel,

- po zakupie ww. działek Spółka nadal będzie prowadziła działalność polegającą (…),

- (…),

- zgodnie z Umową Przedwstępną, cena jest płatna następująco:

· część ceny w określonej kwocie powiększonej o podatek od towarów i usług, płatna przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanego, zawierająca w sobie określoną kwotę zaliczki za Działkę Wydzieloną A oraz określoną kwotę zaliczki za Działkę Wydzieloną B,

· pozostała część ceny powiększona o podatek od towarów i usług, płatna przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanego w terminie 14 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

- z tytułu zapłaty Zaliczki Zainteresowany wystawił na rzecz Spółki fakturę VAT z wykazaną kwotą zaliczki netto oraz kwotą VAT obliczoną z zastosowaniem stawki 23%, która to została zapłacona Zainteresowanemu,

- jeżeli Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, to zaliczki będą zaliczone na poczet ceny sprzedaży odpowiednio Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B, natomiast jeśli nie to rozliczenie zaliczek będzie wyglądało następująco:

· zaliczka w takiej sytuacji ma zostać zatrzymana przez Zainteresowanego i uznana za przedpłatę na poczet należnych od Spółki czynszu i innych opłat wynikających z łączącej Spółkę i Zainteresowanego Umowy o Korzystanie lub ewentualnie z innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego, na której znajduje się (…),

· w razie wygaśnięcia Umowy o Korzystanie łączącej Spółkę i Zainteresowanego oraz gdyby nie było innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego, wówczas zaliczka podlega zwrotowi na rzecz Spółki,

· gdyby brak zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikał z wystąpienia określonych przez Strony zdarzeń (m.in. wydania negatywnej decyzji o podziale; braku uzyskania przez Zainteresowanego określonych dokumentów; odmowy zawarcia przez Zainteresowanego aneksu do Umowy o Korzystanie lub umowy ustanowienia służebności przesyłu mimo poczynionych ustaleń Stron), to zaliczka ta podlega zwrotowi na rzecz Spółki lub zatrzymaniu przez Zainteresowanego i za zgodą Spółki uznaniu za przedpłatę na poczet czynszu i innych opłat wynikających z łączącej Spółkę i Zainteresowanego Umowy o Korzystanie lub ewentualnie z innej umowy dającej Spółce prawo do korzystania z nieruchomości Zainteresowanego,

· jeżeli nieruchomość będzie przedmiotem postępowania egzekucyjnego lub będzie objęta postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym, wówczas Spółka może żądać zwrotu niewykorzystanej części zaliczki w całej wysokości,

· jeśli podmiot uprawniony do pierwokupu skorzysta z tego prawa, to Zainteresowany zobowiązany będzie do zwrotu zaliczki za Działkę Wydzieloną B. Strony postanowiły jednak, że określona kwotowo część tej zaliczki za Działkę Wydzieloną B może na żądanie Spółki zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży Działki Wydzielonej A, a wtedy pozostała część zaliczki za Działkę Wydzieloną B podlega zwrotowi,

- Spółka będzie wykorzystywała zakupiony przedmiot do czynności opodatkowanych VAT.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Spółki prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W rozpatrywanej sprawie należy najpierw ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży Zainteresowany występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przedmiotowe działki, których Zainteresowany jest wyłącznym właścicielem są odpłatnie udostępnianie Spółce, która ma zamiar je nabyć i – jak Państwo wskazują – udostępnianie to jest opodatkowanym podatkiem VAT świadczeniem usług.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Natomiast w myśl art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zarówno najem, jak i dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę/dzierżawcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem i dzierżawa stanowią świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście omawianej kwestii należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalności gospodarczej” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości Spółce stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a zawarcie odpłatnej umowy o korzystanie z nieruchomości powoduje wyłączenie przedmiotowych działek z majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Zainteresowanego działek sprawił, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Odpłatne udostępnienie na podstawie umowy o korzystanie z nieruchomości wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż Wydzielonej Działki A i Wydzielonej Działki B, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Zainteresowanego jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Wydzielonej Działki A i Wydzielonej Działki B, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, należy wskazać, że, gdy sprzedaż budynku/budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to bezzasadna staje się analiza przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Powyższe uwagi wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Państwa transakcji sprzedaży Wydzielonej Działki A i Wydzielonej Działki B, należy mieć na uwadze nie ich aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim obiektów jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do ich dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie działek – Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B, a nie obiektów – Infrastruktury znajdujących się na tych działkach. Jak wynika z okoliczności sprawy, Zainteresowany jest właścicielem wyłącznie nieruchomości gruntowych. Natomiast obiekty te – Infrastruktura, stanowią odrębną ekonomiczną własność Spółki, tj. podmiotu, który odpłatnie korzysta z tych nieruchomości na podstawie Umowy o Korzystanie. W świetle powyższych okoliczności, Infrastruktura nie jest w ekonomicznym posiadaniu Zainteresowanego i – jako sprzedający – nie posiada On prawa do dysponowania tymi obiektami jak właściciel. Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru w postaci obiektów znajdujących się na Działce A i Działce B w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt stanowiący działki – Wydzieloną Działkę A oraz Wydzieloną Działkę B, bez obiektów znajdujących się na tych działkach, tj. Infrastruktury. Zatem, przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będą mieć zastosowania w analizowanej sprawie.

W takim przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Mając na względzie powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro na ww. działkach przeznaczonych do sprzedaży znajdują się obiekty, tj. (…), to nie można uznać, że stanowią one tereny niezabudowane, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem, Wydzielona Działka A oraz Wydzielona Działka B zabudowane ww. Infrastrukturą, stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Działka A i Działka B są odpłatnie udostępniane przez Zainteresowanego Spółce na podstawie zawartej Umowy o Korzystanie z nieruchomości, które jest opodatkowanym podatkiem VAT świadczeniem usług.

Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że ww. Działki A i B w całym okresie posiadania przez Zainteresowanego nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym, nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania dla dostawy Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy niekorzystająca ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani ust. 2 ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, skutkować to będzie powstaniem po Stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 19a ust. 1 ustawy.

Dalszej analizy Państwa pierwszej wątpliwości wymaga ustalenie, czy w związku z transakcją sprzedaży Wydzielonej Działki A i Wydzielonej Działki B Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z treści art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana sprzedaż Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani ust. 2 ustawy.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Spółka – Nabywca Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz będzie wykorzystywał zakupione nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem od Zainteresowanego Wydzielonej Działki A oraz Wydzielonej Działki B.

Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Spółkę ww. działki będą wykorzystywane na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy niekorzystająca ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani ust. 2 ustawy i będzie skutkować powstaniem po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego, o którym mowa w art. 19a ust. 1 ustawy. Ponadto, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy zapłata Zaliczki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, zaś po stronie Spółki prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Jak już wyżej wskazano, stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Jednakże, w sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy towaru podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Zaliczka musi być więc powiązana z konkretną sytuacją.

Aby uznać wpłacaną kwotę za zaliczkę na poczet przyszłych dostaw towarów lub świadczenia usług, istotne jest aby przyszłe świadczenie było jasno określone w sposób umożliwiający jego identyfikację, a strony świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie miały woli dokonywania jego zmian w przyszłości. Obowiązek podatkowy nie powstanie w sytuacji, gdy strony nie dokonały ostatecznego skonkretyzowania przyszłych dostaw, na poczet których dokonano wcześniej wpłaty.

Powyższe potwierdził również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd i Goldsborough Developments Ltd przeciwko Commissioners of Customs & Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości niewykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił również, że „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

· zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

· konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

· w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Jednocześnie należy wskazać, że zaliczka nie tworzy samodzielnego bytu podatkowego, lecz jest ściśle związana z konkretnym świadczeniem i nie można rozpatrywać jej jako czynności „oderwanej” od sprzedaży. Nie jest ona dodatkową czynnością, lecz jest integralnie związana z dostawą towarów lub świadczeniem usług, na poczet których została uiszczona. W przypadku zaliczek ustawa określa jedynie inny moment powstania obowiązku podatkowego, niż w przypadku sprzedaży dokonywanej bez pobrania zaliczki.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Spółka planująca zakupić Wydzieloną Działkę A i Wydzieloną Działkę B, jak i Zainteresowany są czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek, m.in. zawierającą ustalenia dotyczące zapłaty Zaliczki, tj. część ceny za Wydzieloną Działkę A oraz Wydzieloną Działkę B, na którą Zainteresowany wystawił na rzecz Spółki fakturę. Wskazali Państwo, że Umowa Przyrzeczona pierwotnie miała zostać zawarta do 31 sierpnia 2025 r., jednakże z uwagi na fakt, iż Działka B podlega prawu pierwokupu na podstawie ustawy o lasach, postanowili Państwo, że umowa przeniesienia własności w tym zakresie zostanie zawarta w terminie 14 dni od rezygnacji albo upływu terminu na wykonanie pierwokupu uprawnionego podmiotu i końcowo przedłużyli Państwo okres jej zawarcia odnośnie obu działek na wrzesień/październik 2025 r. z uwzględnieniem ww. prawa pierwokupu.

Ponadto, jak wyżej wykazano, sprzedaż Działki Wydzielonej A oraz Działki Wydzielonej B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zatem, odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że otrzymanie Zaliczki w związku z planowaną sprzedażą ww. działek mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i będzie rodzić obowiązek podatkowy w podatku VAT u Sprzedawcy. W chwili dokonywania wpłaty Zaliczki możliwe jest określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci opisanych we wniosku działek.

Kwestię opodatkowania Zaliczki należy rozstrzygać na podstawie okoliczności zaistniałych w dacie jej otrzymania. W związku z czym, otrzymana Zaliczka na poczet przyszłej dostawy przedmiotowych działek musi być opodatkowana na dzień jej otrzymania.

Zatem, w dniu otrzymania Zaliczki na poczet dostawy Wydzielonej Działki A i Wydzielonej Działki B, Sprzedawca – Zainteresowany był zobowiązany do rozliczenia podatku należnego z tytułu jej otrzymania.

Podkreślić bowiem należy, że – jak wskazano wyżej – regulacji dotyczących Zaliczki nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej, na poczet której Zaliczka jest dokonywana.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie – jak wyjaśniono powyżej – Zaliczka w momencie jej otrzymania, była opodatkowania podatkiem VAT według właściwej stawki podatku. W konsekwencji, Spółka będąca czynnym podatnikiem podatku VAT, zamierzająca wykorzystywać przedmiot sprzedaży na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej wpłaconą Sprzedającemu Zaliczkę pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podsumowanie

Zapłata Zaliczki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na dzień jej otrzymania. Po stronie Zainteresowanego powstał obowiązek podatkowy w podatku VAT zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, w związku z otrzymaniem Zaliczki. Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej wpłaconą Sprzedającemu Zaliczkę na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania Państwa stanowiska w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 lub nr 2 za nieprawidłowe.

Ponadto nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 4 i 5 a-d, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 3 i uznania Państwa stanowiska w odpowiedzi na pytanie nr 3 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

- zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia właściwej stawki podatku VAT sprzedaży nieruchomości oraz wpłaconej Zaliczki oraz prawidłowego dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz wpłaconej Zaliczki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).