Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.435.2026.4.EB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w nieruchomości części mieszkalnej – jest nieprawidłowe;

-     zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w nieruchomości części hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej oraz część restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budowa piętra – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w nieruchomości części mieszkalnej murowanej, części hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej oraz część restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budowa piętra. Uzupełnił go Pan pismem z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) stycznia 1996 r. Pana córka AA jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zgodnie z aktem notarialnym nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomości od Gminnej Spółdzielni X. Nieruchomość taka miała i w dalszym ciągu ma pow. 0,53 ha dz. 1 (…). W ww. akcie notarialnym wskazane jest, iż na tej działce znajduję się budynek restauracji jednokondygnacyjny kryty papą, a AA kupuję zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą przez Wnioskodawcę – działalność została zakończona w dn. (…) grudnia 2025 r. z uwagi na stan zdrowia Wnioskodawcy. Działalność ta została rozpoczęta jeszcze przed zakupem nieruchomości przez AA, tj. od (…) lipca 1994 r.

Od dnia zakupu przez AA, tj. od (…) stycznia 1996 r. cała rodzina Wnioskodawcy i jego żony zamieszkała w tym budynku, tj. Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy A, B i C. Aktualnie zamieszkuje tam Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy oraz B z mężem i dziećmi. AA zmieniła adres i wyprowadziła się w roku 2000, a CC w roku 2005. Następnie w dn. (…) października 2007 r. AA zgodnie z aktem notarialnym darowała udziały w nieruchomości znajdującej się na dz. 1 w proporcji:

-     dla BB 3/10 o wartości (…) tys. zł,

-     dla CC 1/10 o wartości (…) tys. zł,

-     dla rodziców 3/10 o wartości darowizny (…) tys. zł na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Pozostawiła dla siebie 3/10 udziały (AA).

Pierwsze zajęcie nieruchomości nastąpiło w dn. objęcia udziałów, tj. (…) października 2007 r. W akcie notarialnym wskazane jest, iż w ewidencji nieruchomości jest skalsyfikowany jako grunt rolny zabudowany a jej częścią składową jest budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny kryty papą, budynek hotelowy murowany parterowy kryty papą, budynek mieszkalny murowany jednopiętrowy kryty papą oraz budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczęta budową piętra. W akcie notarialnym wskazane jest też, iż od dnia darowizny na obdarowanych przechodzą korzyści jak i ciężary zw. z nieruchomością oraz iż żadna ze obdarowanych stron nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W tym samym dniu zawarcia aktu, tj. w dniu (…) października 2007 r. zawarto umowę użyczenia, gdzie wszyscy właściciele nieruchomości córki i żona Wnioskodawcy użyczyli nieodpłatnie swoją część nieruchomości w celu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę oraz wyrazili zgodę na czynienie nakładów na przedmiotową nieruchomość w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą a w związku z tym nadbudowy, rozbudowy, dobudowy i na dokonywanie inwestycji. Poza ww. umową użyczenia udziały w budynku nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

W dniu (…) lipca 2008 r. został zaciągnięty kredyt inwestycyjny na prowadzoną działalność gospodarczą, umowa kredytowa została podpisane przez Wnioskodawcę i jego żonę, gdyż mają wspólność majątkową. Celem kredytu jest: refinansowanie i finansowanie rozbudowy istniejącego budynku mieszkalno-usługowego.

W dniu (…) lipca 2008 r. właściciele nieruchomości córki i żona Wnioskodawcy wyrazili zgodę na obciążenie hipoteczne ww. księgi wieczystej z tytułu udzielonego kredytu inwestycyjnego udzielonego Wnioskodawcy prowadzącemu działalność gospodarczą oraz jego żonie (wspólność majątkowa). Z tytułu tej inwestycji Wnioskodawca otrzymał zwrot podatku w roku 2009, inwestycja do dnia dzisiejszego nie została zakończona. Inwestycja nie została zrealizowana do końca i została wstrzymana w roku 2012 i od tej pory poza bieżącymi naprawami nie było nic więcej inwestowane. Wszelkie bieżące naprawy, ulepszenia, remonty dokonywał Wnioskodawca ze środków z prowadzonej działalności gospodarczej. Aktualnie też zaciągnięty kredyt inwestycyjny został całkowicie spłacony.

W dniu (…) września 2021 r. została zarejestrowana jednoosobowa działalność gospodarcza przez żonę Wnioskodawcy i w ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą, która także została zamknięta w dniu 31 grudnia 2025 r.

W ciągu ostatnich 2 lat żaden z udziałowców nieruchomości nie dokonywał żadnych ulepszeń przekraczających ww. wartość początkowej w nieruchomości. Budynek nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy ani żony Wnioskodawcy.

Wszyscy ww. właściciele nieruchomości zdecydowali się na sprzedaż ww. nieruchomości osobie trzeciej w najbliższej przyszłości. Zapytanie dot. zdarzenia przyszłego, gdzie przedmiotem przyszłej sprzedaży jest jeden zwarty budynek złożony z części:

1)  hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej krytej papą oraz murowanej parterowej krytej papą,

2)  część mieszkalna murowana jednopiętrowa kryta papą,

3)  część restauracyjna parterowa murowana z rozpoczętą budową piętra.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i stanowi formę wyjścia ze wspólności majątkowej z rodziną.

Wszystkie wymienione części stanowią jeden budynek połączony ze sobą na stałe stanowiącą zorganizowaną całość, w którym każdy ma swój udział.

Wszelkie ulepszenia, naprawy itd. dokonywał Wnioskodawca.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytanie o treści „Czy był/jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i do kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan „Tak, byłem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Status czynnego podatnika VAT posiadałem z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, obejmującej działalność hotelową, gastronomiczną oraz sprzedaż napojów alkoholowych i wyrobów tytoniowych, prowadzoną w opisanym budynku od dnia (…) lipca 1994 r. do dnia (…) grudnia 2025 r. (działalność została wykreślona z CEIDG z dniem (…) stycznia 2026 r., ze skutkiem na dzień (…) grudnia 2025 r.)”.

Na pytanie o treści „Czy budynek w całym okresie posiadania był wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?”, odpowiedział Pan „Nie. Budynek (w części hotelowej i restauracyjnej) był przeze mnie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług hotelarskich i gastronomicznych, które podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych (stawki właściwe dla usług hotelarskich i gastronomicznych), a nie zwolnieniu przedmiotowemu z VAT. Działalność ta nie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT. Ta też część hotelowo-restauracyjna budynku była wykorzystywana przez moją żonę w ramach jej odrębnej, jednoosobowej działalności gospodarczej”.

Na pytanie o treści „W jakim zakresie prowadził Pan działalność gospodarczą w budynku (składającym się z części hotelowej, mieszkalnej i restauracyjnej) znajdującym się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży?”, odpowiedział Pan „Prowadziłem działalność gospodarczą wyłącznie w części hotelowej i restauracyjnej budynku (obejmującej budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy, a także część restauracyjną parterową murowaną z rozpoczętą budową piętra). Działalność polegała na świadczeniu usług hotelarskich i gastronomicznych (zakwaterowanie, prowadzenie restauracji, sprzedaż napojów alkoholowych i wyrobów tytoniowych w ramach działalności gastronomicznej). Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana przez mnie w działalności gospodarczej”.

Na pytanie o treści „Czy cały budynek, o którym mowa w opisie sprawy wykorzystywany był przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej do dnia (…) grudnia 2025 r.? Jeśli nie cały budynek proszę o szczegółowe wyjaśnienie jaka dokładnie część tego budynku była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej”, odpowiedział Pan „Nie, nie cały budynek był wykorzystywany przez mnie do prowadzenia działalności gospodarczej. Do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystywana była przez mnie wyłącznie część hotelowa (budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy) oraz część restauracyjna (budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczętą budową piętra) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m². Część mieszkalna budynku nie była przez mnie wykorzystywana w działalności gospodarczej w żadnym okresie – służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mojej rodziny”.

Na pytanie o treści „Czy cały budynek, o którym mowa w opisie sprawy wykorzystywany był przez Pana żonę do prowadzenia działalności gospodarczej do dnia (…) grudnia 2025 r.? Jeśli nie cały budynek proszę o szczegółowe wyjaśnienie jaka dokładnie część tego budynku była wykorzystywana przez Pana żonę w prowadzonej działalności gospodarczej, a jaka przez Pana”, odpowiedział Pan „Nie, nie cały budynek był wykorzystywany przez moją żonę do prowadzenia działalności gospodarczej. Moja żona, prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą od (…) kwietnia 2012 r. do (…) maja 2016 r. oraz od dnia (…) września 2021 r. do dnia (…) grudnia 2025 r. wykorzystywała w tej działalności tę samą część budynku co ja, tj. całą część hotelową oraz całą część restauracyjną. Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana przez moją żonę w działalności gospodarczej – służyła wyłącznie celom mieszkaniowym rodziny. W praktyce część hotelowo-restauracyjna budynku była przedmiotem współkorzystania gospodarczego przeze mnie i moją żonę, prowadzących odrębne, zarejestrowane na siebie działalności gospodarcze w tym samym miejscu”.

Na pytanie o treści „Czy część mieszkalna budynku służyła/będzie służyła Panu w całym okresie posiadania wyłącznie do zaspokajania celów mieszkaniowych Pana i Pana rodziny?”, odpowiedział Pan „Tak. Część mieszkalna budynku służyła i służy wyłącznie do zaspokajania celów mieszkaniowych mojej rodziny – zamieszkiwał i zamieszkuje w niej moja żona, ja, a wcześniej także nasze córki, a obecnie również córka B z rodziną. Część ta nigdy nie była wykorzystywana w innych celach niż mieszkaniowe”.

Na pytanie o treści „Czy część mieszkalną budynku wykorzystywał Pan kiedykolwiek w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę o wskazanie w jakim okresie”, odpowiedział Pan „Nie. Część mieszkalna budynku nigdy nie była przeze mnie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej”.

Na pytanie o treści „Czy część mieszkalną budynku wykorzystywała Pana żona kiedykolwiek w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę o wskazanie w jakim okresie”, odpowiedział Pan „Nie. Część mieszkalna budynku nigdy nie była wykorzystywana przez moją żonę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej”.

Na pytanie o treści „Co dokładnie oznacza pojęcie „rozpoczęta budowa piętra”? Proszę o dokładne wskazanie:

a)  na jakim etapie prac na dzień sprzedaży będzie budowane piętro?

b)  kiedy dokładnie prace z budową piętra zostały rozpoczęte?

c)  kiedy dokładnie ponosił Pan nakłady na budowę piętra?

d)  czy nakłady poniesione na budowę piętra stanowiły nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym prowadzące do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia? Jeśli tak, to czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu?

e)  czy ta część budynku po dokonaniu ulepszeń została kiedykolwiek oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie dostawy tej części budynku minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tej części do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

f)   czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, to dlaczego? Jeśli tak to czy skorzystał Pan z tego prawa”

odpowiedział Pan:

a)  „Na dzień planowanej sprzedaży piętro nad częścią restauracyjno-hotelową pozostaje w tym samym stanie, w jakim znajdowało się w momencie wstrzymania prac, tj. na etapie stanu zamkniętego (wykonano ściany zewnętrznych, pokrycie dachowe, częściowo instalacje). Od 2012 r. nie były prowadzone żadne dalsze prace budowlane w tym zakresie i stan ten nie zmienił się do dnia dzisiejszego.

b)  Prace przy budowie piętra rozpoczęto w 2008 r., w tym też roku zaciągnąłem kredyt inwestycyjny (dokładnie w dniu (…) lipca 2008 r.), którego celem była rozbudowa istniejącego budynku. Prace związane z budową piętra zostały rozpoczęte 06.2008 r. (wpis w dzienniku budowy).

c)  Nakłady na budowę piętra ponoszone były głównie w okresie od 2008 r. do 2012 r., kiedy inwestycja została wstrzymana. Od 2012 r. do dnia dzisiejszego nie były ponoszone żadne dalsze nakłady na budowę piętra ani na jakiekolwiek inne ulepszenia budynku – ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i remonty całego budynku, finansowane ze środków z prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej, nieprzekraczające progu ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

d)  Nakłady poniesione w latach 2008-2012 miały charakter inwestycji (rozbudowy) i mogły stanowić nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Inwestycja ta nigdy nie została jednak zakończona, a rozpoczęta budowa piętra nie została oddana do użytkowania ani wykorzystana gospodarczo w jakikolwiek sposób – pozostaje w stanie surowym, niezakończonym, niezdatnym do użytkowania od 2012 r. do dnia dzisiejszego Co istotne, w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą (tj. licząc od 2024 r.) żadne nakłady o charakterze ulepszenia – w żadnej wysokości – nie były ponoszone na budynek przez żadnego z współwłaścicieli, w tym przeze mnie i mojego męża. W tym okresie ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i konserwację budynku, nieprzekraczające progu ulepszenia.

e)  Nie. Część budynku objęta dobudowanym piętrem (stan surowy zamknięty) nigdy nie została oddana do użytkowania - nie była wykorzystywana ani w działalności gospodarczej, ani na cele mieszkalne, ani w jakikolwiek inny sposób. Z uwagi na to, że nie doszło do oddania tej części do użytkowania, nie biegnie również termin dwóch lat liczony od takiego oddania.

f)   Tak, od wydatków poniesionych na rozbudowę (ulepszenie) piętra przysługiwało mi prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, jako czynnemu podatnikowi VAT wykorzystującemu budynek do czynności opodatkowanych, i z tego prawa skorzystałem.

Na pytanie o treści „Czy ponosił Pan i/lub Pana żona nakłady na ulepszenie budynku znajdującego się na będącej przedmiotem sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)  czy ulepszenie budynku prowadziło do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)  czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek był oddany do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie jego dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

e)  czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?”

odpowiedział Pan:

a)  „Wydatki inwestycyjne na rozbudowę budynku, ponoszone były w okresie od 2008 r. (data zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego) do 2012 r., kiedy inwestycja została wstrzymana Od 2012 r. do dnia dzisiejszego żadne nakłady o charakterze ulepszenia nie były ponoszone - w tym w szczególności w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą.

b)  Inwestycja miała charakter rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego poprzez dobudowę piętra nad częścią restauracyjną. Inwestycja nie została jednak zakończona – piętro pozostało w stanie surowym i nigdy nie zostało oddane do użytkowania, w związku z czym nie doszło do faktycznej zmiany sposobu wykorzystania budynku ani do zmiany warunków jego zasiedlenia - budynek (część hotelowa i restauracyjna) był i jest wykorzystywany w taki sam sposób jak przed rozpoczęciem inwestycji, tj. do prowadzenia działalności hotelarsko- gastronomicznej.

c)  Tak, przysługiwało mi prawo do odliczenia i skorzystałem z tego prawa. Wydatki te ponoszone były przeze mnie w ramach mojej działalności gospodarczej.

d)  Niedokończona część budynku (piętro) nigdy nie została oddana do użytkowania w żadnej formie. Pozostała część budynku (hotelowa, restauracyjna), niezwiązana z przedmiotowym ulepszeniem, była użytkowana nieprzerwanie od momentu pierwszego zasiedlenia (1996 r./ponownie od 2007 r.) do dnia zakończenia działalności gospodarczej, a od ostatnich faktycznie wykorzystanych nakładów (przed wstrzymaniem inwestycji w 2012 r.) minęło znacznie więcej niż dwa lata.

e)  Nie. Ulepszona część budynku nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób (nie została oddana do użytkowania), a działalność gospodarcza prowadzona przez nas w pozostałej części budynku (hotelowej i restauracyjnej) była działalnością opodatkowaną VAT, a nie zwolnioną”.

Pytanie

Czy przyszła sprzedaż przez Wnioskodawcę swojego udziału (3/10 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) w nieruchomości osobie trzeciej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana sprzedaż udziału w nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż budynek został zajęty na cele mieszkalne i usługowe już w roku 1996 i ponownie po darowiźnie w roku 2007 (użyczenie). Od ostatniej istotnej inwestycji (wstrzymanej w roku 2012) minęło znacznie więcej niż 2 lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

-     zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w nieruchomości części mieszkalnej – jest nieprawidłowe;

-     zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w nieruchomości części hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej oraz część restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budowa piętra – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z treści cytowanych powyżej przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że:

-     w dniu (…) stycznia 1996 r. Pani AA jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, zgodnie z aktem notarialnym, nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomości od Gminnej Spółdzielni X. W ww. akcie notarialnym wskazane jest, iż na tej działce znajduje się budynek restauracji, jednokondygnacyjny kryty papą a AA kupuje zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

-     W ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą przez Wnioskodawcę – działalność została zakończona w dniu (…) grudnia 2025 r. Działalność ta została rozpoczęta jeszcze przed zakupem nieruchomości przez AA, tj. od 20 lipca 1994 r.

-     Od dnia zakupu przez AA, tj. od (…) stycznia 1996 r. cała rodzina Wnioskodawcy i jego żony zamieszkała w tym budynku.

-     Następnie w dniu (…) października 2007 r. AA zgodnie z aktem notarialnym darowała udziały w nieruchomości znajdującej się na dz. 1 w proporcji:

-     dla BB 3/10,

-     dla CC 1/10,

-     dla rodziców 3/10 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. AA pozostawiła dla siebie 3/10 udziału.

-     Pierwsze zajęcie nieruchomości nastąpiło w dniu objęcia udziałów, tj. (…) października 2007 r. W akcie notarialnym wskazane jest, iż w ewidencji nieruchomości jest sklasyfikowany jako grunt rolny zabudowany, a jej częścią składową jest budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny kryty papą, budynek hotelowy murowany parterowy kryty papą, budynek mieszkalny murowany jednopiętrowy kryty papą oraz budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczęta budową pietra.

-     W dniu (…) września 2021 r. została zarejestrowana jednoosobowa działalność gospodarcza przez Pana żonę. W ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą, która także została zamknięta w roku 2025.

-     Prowadził Pan oraz Pana żona działalność gospodarczą wyłącznie w części hotelowej i restauracyjnej budynku (obejmującej budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy, a także część restauracyjną parterową murowaną z rozpoczętą budową piętra).

-     Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej – służyła wyłącznie celom mieszkaniowym Pana rodziny.

-     Nakłady na budowę piętra nad częścią restauracyjną ponoszone były głównie w okresie od roku 2008 do roku 2012, kiedy inwestycja została wstrzymana. Od roku 2012 nie były ponoszone żadne dalsze nakłady na budowę piętra ani na jakiekolwiek inne ulepszenia budynku. Niedokończona część budynku (piętro nad częścią restauracyjną) nigdy nie została oddana do użytkowania w jakiejkolwiek formie, w tym nie była wykorzystywana na potrzeby Pana działalności gospodarczej, Pana żony, ani żadnego innego współwłaściciela nieruchomości.

-     Inwestycja miała charakter rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego poprzez dobudowę piętra nad częścią restauracyjną. Inwestycja nie została jednak zakończona – piętro pozostało w stanie surowym i nigdy nie zostało oddane do użytkowania, w związku z czym nie doszło do faktycznej zmiany sposobu wykorzystania budynku ani do zmiany warunków jego zasiedlenia – budynek (część hotelowa i restauracyjna) był i jest wykorzystywany w taki sam sposób jak przed rozpoczęciem inwestycji, tj. do prowadzenia działalności hotelarsko-gastronomicznej.

-     W ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą (tj. licząc od 2024 r.) żadne nakłady o charakterze ulepszenia – w żadnej wysokości – nie były ponoszone na budynek przez żadnego ze współwłaścicieli, w tym przez Pana i Pana żonę. W tym okresie ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i konserwację budynku, nieprzekraczające progu ulepszenia.

-     Budynek nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Pana ani Pana żony.

-     Wszyscy właściciele nieruchomości zdecydowali się na sprzedaż ww. nieruchomości osobie trzeciej w najbliższej przyszłości. Przedmiotem przyszłej sprzedaży jest jeden zwarty budynek złożony z części:

1)  hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej krytej papą oraz murowanej parterowej krytej papą,

2)  mieszkalnej murowanej jednopiętrowej krytej papą,

3)  restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budową pietra.

Wszystkie wymienione części stanowią jeden budynek połączony ze sobą na stałe, stanowiące zorganizowaną całość, w którym każdy ma swój udział.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż przez Pana udziału w nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu rozstrzygnięcia Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w opisanej transakcji będzie Pan występował w roli podatnika, a w konsekwencji, czy dostawa całego budynku, czy jedynie jego części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Jak Pan wskazał nie cały budynek był wykorzystywany przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystywana była wyłącznie część hotelowa (budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy) oraz część restauracyjna (budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczętą budową piętra) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m². Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w żadnym okresie zarówno przez Pana jak i Pana żonę – służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny.

Z uwagi na okoliczność, że budynek w części mieszkalnej służył wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny i nie był wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności, sprzedaż budynku w tej części (część mieszkalna murowana jednopiętrowa kryta papą) stanowić będzie działanie w Pana sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem sprzedaż części mieszkalnej budynku wykorzystywanej przez Pana w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu przypadającego na ww. część mieszkalną budynku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako sprzedaż realizowana z Pana majątku prywatnego.

Inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą części hotelowej i restauracyjnej budynku.

Ta część budynku (obejmująca budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy, a także część restauracyjną parterową murowaną z rozpoczętą budową piętra) była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. Działalność ta polegała na świadczeniu usług hotelarskich i gastronomicznych (zakwaterowanie, prowadzenie restauracji, sprzedaż napojów alkoholowych i wyrobów tytoniowych w ramach działalności gastronomicznej).

Sprzedaż ww. części hotelowej i restauracyjnej nieruchomości będzie dotyczyła majątku wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej, a zatem w odniesieniu do tej transakcji wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym zbycie przez Pana udziału w tej części nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten odnosi się również do prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

-     przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

-     rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

-     rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

-     adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

-     modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zajęcie budynku nastąpiło w dniu (…) stycznia 1996 r. Nakłady na budowę piętra ponoszone były głównie w okresie od 2008 r. do 2012 r., kiedy inwestycja została wstrzymana. Inwestycja miała charakter rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego poprzez dobudowę piętra nad częścią restauracyjną. Inwestycja nie została jednak zakończona – piętro pozostało w stanie surowym i nigdy nie zostało oddane do użytkowania, w związku z czym nie doszło do faktycznej zmiany sposobu wykorzystania budynku ani do zmiany warunków jego zasiedlenia – budynek (część hotelowa i restauracyjna) był i jest wykorzystywany w taki sam sposób jak przed rozpoczęciem inwestycji, tj. do prowadzenia działalności hotelarsko-gastronomicznej. Od 2012 r. nie były ponoszone żadne dalsze nakłady na budowę piętra ani na jakiekolwiek inne ulepszenia budynku – ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i remonty całego budynku, nieprzekraczające progu ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Na dzień planowanej sprzedaży piętro nad częścią restauracyjno-hotelową pozostanie w tym samym stanie, w jakim znajdowało się w momencie wstrzymania prac, tj. na etapie stanu zamkniętego (wykonano ściany zewnętrzne, pokrycie dachowe, częściowo instalacje). W ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą (tj. licząc od 2024 r.) żadne nakłady o charakterze ulepszenia – w żadnej wysokości – nie były ponoszone na budynek przez żadnego ze współwłaścicieli. Budynek nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy ani żony Wnioskodawcy.

Należy zatem podkreślić, że skoro ww. budynek nie został wpisany do ewidencji środków trwałych, to nakłady ponoszone na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Po wstrzymaniu rozbudowy, piętro pozostało w stanie surowym i nigdy nie zostało oddane do użytkowania. W przedmiotowej sprawie nie ma zatem znaczenia czy wydatki poniesione na budowę piętra budynku przekroczą czy nie 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji, dla dostawy części hotelowej i restauracyjnej budynku zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, dostawa tej części budynku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż działki, na której posadowiona jest część budynku składająca się z części hotelowej i restauracyjnej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem dalsza analiza zastosowania zwolnień dla dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując stwierdzić należy, że:

-     sprzedaż udziału w części mieszkalnej budynku wykorzystywanej przez Pana w całym okresie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     sprzedaż udziału w części hotelowej i restauracyjnej budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, oceniając Pana stanowisko, zgodnie z którym planowana sprzedaż udziału w nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie:

-     sprzedaży udziału w nieruchomości części mieszkalnej murowanej – uznałem za nieprawidłowe;

-     sprzedaży udziału w nieruchomości części hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej oraz część restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budowa piętra – uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.