Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.449.2026.4.EK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 18 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości o pow. nie mniejszej niż 0,5000 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 25 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną oraz prowadzi działalność gospodarczą, jednak działalność ta nie jest związana z obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani inwestowaniem w grunty.

W październiku 2023 r. nabył Pan w drodze darowizny od członków rodziny nieruchomość gruntową położoną w (…), stanowiącą działkę nr 1 o powierzchni ok. 0,58 ha.

Nieruchomość była częściowo wykorzystywana:

·      w Pana działalności gospodarczej (prowadzenie myjni samochodowej),

·      jako przedmiot dzierżawy, z której przychody były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie nieruchomość:

·      nie została nabyta w celu odsprzedaży,

·      nie była wykorzystywana jako towar handlowy,

·      nie była przedmiotem działalności polegającej na obrocie nieruchomościami,

·      nie została nabyta w ramach działalności deweloperskiej ani inwestycyjnej,

·      nie była przedmiotem profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia (…) stycznia 2026 r. z up. Burmistrza (na trzy budynki wielorodzinne), dla której wniosek o wydanie decyzji złożyła firma X sp. z o.o., ale kupującym nie będzie.

Rozważa Pan:

·      zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości,

·      warunkiem, pod którym przyrzeczona umowa sprzedaży miałaby być zawarta jest to, że:

a)  dokona Pan podziału geodezyjnego działki nr 1, w wyniku którego powstanie będąca przedmiotem umowy niezabudowana działka obszaru nie mniejsza niż 0,5000 ha;

b)  uzyska Pan pozwolenie na budowę na nowo wydzielonej działce zgodnie z warunkami określonymi w powołanej wyżej decyzji o warunkach zabudowy.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej zostanie Panu wpłacony zadatek.

Sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. po 1 stycznia 2029 r.

Planowana sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.  Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

2.  Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Zakres działalności określają kody PKD ujawnione w CEIDG, tj.: 45.20.Z – przeważająca działalność gospodarcza, 81.29.Z, 81.22.Z, 77.39.Z, 77.35.Z, 77.32.Z, 77.21.Z, 77.12.Z, 77.11.Z, 68.20.Z, 52.21.Z, 49.39.Z, 47.19.Z, 45.40.Z, 45.32.Z, 45.31.Z, 45.19.Z, 45.11.Z, 03.22.Z, 03.12.Z.

Główna działalność związana była i jest z prowadzeniem myjni samochodowej.

Przychody z dzierżawy nieruchomości były jednak rozliczane poza działalnością gospodarczą jako dzierżawa prywatna opodatkowana ryczałtem.

3.  Działkę nr 1 nabył Pan w drodze darowizny od członków najbliższej rodziny w październiku 2023 r. Nieruchomość stanowi majątek rodzinny od wielu dziesięcioleci. Celem nabycia nie była odsprzedaż, działalność deweloperska ani obrót nieruchomościami.

4.  Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana w sposób kontynuujący jej wcześniejsze przeznaczenie. Na części nieruchomości znajduje się budynek myjni samochodowej, budynek mieszkalny, natomiast pozostała część jest przedmiotem dzierżawy gruntów pod garaże drewniane.

5.  Na nieruchomości znajduje się dom rodzinny, który stanowi Pana miejsce stałego zamieszkania od 2008 r. Nieruchomość służy zatem również zaspokajaniu Pana potrzeb mieszkaniowych. Budynek mieszkalny wraz z częścią wydzieloną działki, na której budynek jest posadowiony, pozostanie Pana własnością i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

6.  Część nieruchomości była i jest wykorzystywana do prowadzenia myjni samochodowej od stycznia 2025 r., działalność była wykonywana w budynku znajdującym się na nieruchomości, polegała ona na usługach mycia i sprzątania samochodów, które osobiście Pan wykonywał.

7.  Nie ponosił Pan nakładów mających na celu przystosowanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej po jej nabyciu.

8.  Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

9.  Dzierżawa została zawarta na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, była to kontynuacja wykorzystywania nieruchomości jeszcze przez poprzednich właścicieli.

Czynsz był i jest regulowany przelewami. W części przypadków są wystawiane rachunki.

Przychody z dzierżawy były i są rozliczane jako dzierżawa prywatna i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

10. Możliwość sprzedaży zaczął Pan rozważać po zgłoszeniu zainteresowania nieruchomością przez inwestora.

11. Nie łączyły Pana i nie łączą żadne powiązania ze spółką X sp. z o.o. Spółka działała na zlecenie inwestora zainteresowanego zakupem nieruchomości w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nie udzielał Pan spółce pełnomocnictwa. Wydanie decyzji wiąże się z okolicznościami, że inwestor chciał ustalić co może wybudować na nieruchomości. Spółka ta nie będzie kupującym, ponieważ inwestorem ma być inna spółka – Y sp. z o.o.

12. Nie podejmował Pan działań przygotowujących nieruchomość do sprzedaży. Planowany podział ma na celu pozostawienie w Pana własności budynku mieszkalnego i myjni.

13. Nie ponosił Pan nakładów mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Do czasu sprzedaży wystąpi Pan o wydanie pozwolenia na budowę, jednak koszty tego pozwolenia pokryje inwestor.

14. Wskazane przez Pana dwa warunki, pod którymi przyrzeczona umowa sprzedaży miałaby być zawarta, tj. podział geodezyjny działki nr 1 oraz uzyskanie przez Pana pozwolenia na budowę na nowo wydzielonej działce zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, są jedynymi warunkami zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Uzyskanie pozwolenia na budowę będzie wymagało uprzedniego przeniesienia na Pana decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla tej nieruchomości.

15. Na dzień złożenia uzupełnienia wniosku nie została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca nie jest uprawniony do wykonywania infrastruktury ani prowadzenia robót budowlanych na nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży. Nie są planowane tego rodzaju działania.

16. Dotychczas nie udzielił Pan żadnemu potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości. Nie planuje Pan udzielania przyszłemu nabywcy pełnomocnictw do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tej nieruchomości. W związku z powyższym nie jest możliwe wskazanie zakresu czynności, jakie miałby podejmować nabywca ani określenie kosztów takich działań.

17. Nie udzielił Pan żadnej osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości. Na dzień złożenia uzupełnienia wniosku nie planuje Pan również udzielania takich pełnomocnictw.

18. Nie prowadził Pan profesjonalnych działań marketingowych. Zainteresowanie nieruchomością zgłosił inwestor. Ewentualne rozmowy miały charakter indywidualny. Inwestorem będzie Y sp. z o.o., której właścicielem jest Pana kuzyn. Zgłosił się on do Pana z propozycją, aby sprzedać jego spółce nieruchomość.

19. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie była z działalności gospodarczej wycofywana.

20. Nie posiada Pan obecnie innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

21. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

22. Na dzień złożenia uzupełnienia nie ma Pan skonkretyzowanych planów nabywania innych nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Czy sprzedaż nieruchomości w opisanych okolicznościach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Pana zdaniem, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym, a Pan nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny i stanowi Pana majątek prywatny. Jej częściowe wykorzystanie w działalności gospodarczej oraz dzierżawie nie zmienia jej charakteru jako składnika majątku prywatnego, który nie był przeznaczony do obrotu handlowego. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i nie nosi znamion działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady

Jak stanowi art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, istotne jest czy w celu jej sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazuję, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zauważam, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·      Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Zakres Pana działalności określają kody PKD ujawnione w CEIDG, tj.: 45.20.Z – przeważająca działalność gospodarcza, 81.29.Z, 81.22.Z, 77.39.Z, 77.35.Z, 77.32.Z, 77.21.Z, 77.12.Z, 77.11.Z, 68.20.Z, 52.21.Z, 49.39.Z, 47.19.Z, 45.40.Z, 45.32.Z, 45.31.Z, 45.19.Z, 45.11.Z, 03.22.Z, 03.12.Z.

·      Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

·      W październiku 2023 r. nabył Pan w drodze darowizny od członków rodziny nieruchomość gruntową położoną w Kartuzach, stanowiącą działkę nr 1 o powierzchni ok. 0,58 ha.

·      Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana w sposób kontynuujący jej wcześniejsze przeznaczenie. Na części nieruchomości znajduje się budynek myjni samochodowej, budynek mieszkalny, natomiast pozostała część jest przedmiotem dzierżawy gruntów pod garaże drewniane.

·      Rozważa Pan zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Warunkiem, pod którym przyrzeczona umowa sprzedaży miałaby być zawarta jest to, że:

o  dokona Pan podziału geodezyjnego działki nr 1, w wyniku którego powstanie będąca przedmiotem umowy niezabudowana działka obszaru nie mniejsza niż 0,5000 ha;

o  uzyska Pan pozwolenie na budowę na nowo wydzielonej działce zgodnie z warunkami określonymi w powołanej wyżej decyzji o warunkach zabudowy.

·      Planowany podział ma na celu pozostawienie w Pana własności budynku mieszkalnego i myjni.

·      Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. po 1 stycznia 2029 r.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważam, że w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, czy w kontekście przedstawionych okoliczności, spełnia/będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

We wniosku podał Pan, że nieruchomość jest częściowo wykorzystywana jako przedmiot dzierżawy. Wskazał Pan, że dzierżawa została zawarta na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia oraz że była to kontynuacja wykorzystywania nieruchomości jeszcze przez poprzednich właścicieli. Czynsz był i jest regulowany przelewami. W części przypadków są wystawiane rachunki. Podał Pan również, że przychody z dzierżawy były i są rozliczane jako dzierżawa prywatna i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W kontekście powyższego wskazuję, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Mając na uwadze powyższe zwracam uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie wyjaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też należy stwierdzić, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Jak wskazuje orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën) uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji, działka nr 1 była/jest m.in. przedmiotem dzierżawy pod garaże drewniane. Dzierżawa została zawarta na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Była to kontynuacja wykorzystywania nieruchomości jeszcze przez poprzednich właścicieli.

Skoro – jak wskazałem już wcześniej – dzierżawa nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, to w rozpatrywanej sprawie istotny jest też wyrok TSUE C-291/92.

Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wskazał Pan, że na działce nr 1 znajduje się budynek myjni samochodowej, budynek mieszkalny (dom, który stanowi miejsce Pana stałego zamieszkania od 2008 r.), a pozostała część nieruchomości jest przedmiotem dzierżawy gruntów pod garaże drewniane. Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie wydzielona geodezyjnie nieruchomość, a budynek mieszkalny oraz budynek myjni pozostaną na nieruchomości, która nie będzie przedmiotem sprzedaży. Jak Pan wyjaśnił, planowany podział działki nr 1 ma na celu pozostawienie w Pana własności budynku mieszkalnego i myjni.

Z przestawionych informacji jednoznacznie wynika działka nr 1 była/jest przez Pana w sposób ciągły dzierżawiona za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych części działki nr 1 (części działki nr 1, która zgodnie z opisem sprawy będzie przedmiotem planowanej sprzedaży) spowodowało, że działka była/jest wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach Pana majątku osobistego.

Zauważam także, że – jak Pan wskazał – do zakresu Pana działalności gospodarczej należy także Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Zatem ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania części działki nr 1 w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, stwierdzam, że sposób wykorzystywania tej działki nie świadczy o wykorzystywaniu jej wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Działka ta nie służyła/nie służy wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb prywatnych. Tym samym przedmiotowa działka stanowi składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w przedstawionej sytuacji – i w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług – jest dzierżawa. Sprzedaż nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji nie mogę zgodzić się Pana stanowiskiem, że częściowe wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej oraz dzierżawie nie zmienia jej charakteru jako składnika majątku prywatnego.

Jak wskazałem już wcześniej dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dodatkowo zauważam, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „dzierżawy prywatnej” i „dzierżawy w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług działalnością gospodarczą jest każda czynność dzierżawy niezależnie od tego czy wydzierżawiający tę działalność zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot dzierżawy stanowi w jego działalności środek trwały.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi więc do wniosku, że z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem skoro w rozpatrywanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana przez Pana czynność sprzedaży nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości (tj. działki, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1) w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo informuję, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.