Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.453.2026.3.EK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 1”) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

·    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 1”);

·    prawa do dokonania korekty deklaracji (w tym plików JPK_VAT), w której Wnioskodawca uwzględni dotychczas nieodliczony podatek VAT z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z wydatkami poniesionymi na niezrealizowaną inwestycję oraz obowiązku złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 2”).

Uzupełnił go Pan pismem z 22 czerwca 2026 r. (wpływ 22 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca składając ten wniosek oświadcza, że jest polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą i od 2011 r. jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca wraz z żoną na prawach ustawowego ustroju majątkowego – wspólności ustawowej są właścicielami działki w A nr 1, za którą w grudniu 2020 r. uczestnicząc w licytacji komorniczej wpłacili rękojmię na jej zakup, a w styczniu 2021 r. po wpłaceniu ceny nabycia nastąpiło przysądzenie własności tejże działki.

Działka ta była zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (stodołą).

Wnioskodawca planował wykorzystać nabytą nieruchomość na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej, ale nie wprowadził tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych ani też nie potraktował jej jako towar handlowy i nie wprowadził jej do księgi przychodów i rozchodów.

W kwietniu 2021 r. Wnioskodawca dokonał rozbiórki obu budynków, a następnie w lipcu 2021 r. uzyskał warunki zabudowy.

Następnie w latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży internetowej) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany.

W międzyczasie Wnioskodawca wraz z żoną ponieśli nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej.

Z uwagi na bardzo długi okres pozyskania pozwolenia na budowę (decyzja Prezydenta Miasta została wydana dopiero (…) marca 2025 r.) oraz znaczne pogorszenie koniunktury w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wraz z żoną podjęli decyzję o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki wraz z pozwoleniem na budowę zewnętrznemu podmiotowi.

Żadne z ww. wydatków ani też inne wydatki związane z tą nieruchomością nie były wprowadzane do ewidencji podatkowych na przestrzeni ww. okresów do dnia dzisiejszego włącznie zarówno w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jak i dla potrzeb podatku VAT, tzn. Wnioskodawca nie dokonywał odliczeń podatku naliczonego wykazanego w fakturach nabycia ww. usług.

Należy zaznaczyć, że nabycie zabudowanej działki nr 1 nie było udokumentowane fakturą, na której byłaby wykazana kwota podatku VAT. Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że działka ta była własnością osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Oznacza to, że Wnioskodawcy w wyniku zakupu tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony, ponieważ taki podatek na dokumencie nabycia nieruchomości nie został wykazany.

Wszystkie wydatki związane z ww. nieruchomością, w tym także za ogłoszenia w portalu (…) były ponoszone przez Wnioskodawcę, jednak – tak jak wspomniano wyżej – żaden z tych wydatków nie był rozliczany w ewidencji księgowej i VAT Wnioskodawcy.

Jedynymi działaniami marketingowymi były ogłoszenia na wymienionym portalu. Wnioskodawca nie zawierał także umów z pośrednikami nieruchomości.

Wszystkie czynności związane z inwestycją na nieruchomości były wykonywane wyłącznie przez Wnioskodawcę. Także pozwolenia i decyzje związane z tą nieruchomością uzyskiwał wyłącznie Wnioskodawca na swoje imię i nazwisko. Na nieruchomości tej miała być prowadzona działalność tylko przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości planował wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które Wnioskodawca sprzedaje, a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie z nabytych usług, a także towarów, udokumentowane zostało fakturami, w których jako nabywcę wymieniono Wnioskodawcę.

Zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona oddzielnie czy też wspólnie nie dokonywali dotychczas sprzedaży innych nieruchomości – planowana sprzedaż będzie pierwszą taką sprzedażą.

Działka będąca przedmiotem wniosku nie była dotychczas przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość ta nie była dotychczas wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę wraz z żoną ze sprzedaży działki zostanie wydatkowany w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na ich własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ze sprzedaży wymienionej działki Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają wydatkować na nabycie nieruchomości gruntowej i na wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego.

Po nabyciu nowej nieruchomości gruntowej i wybudowaniu budynku jednorodzinnego Państwo B będą tę nieruchomość wykorzystywali w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych z zamiarem zamieszkania w niej.

Państwo B posiadają obecnie inną nieruchomość, w której aktualnie zamieszkują i realizują w niej własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.   Na pytanie: Z jakich środków sfinansował Pan z żoną zakup nieruchomości?

odpowiedział Pan: Wnioskodawca wraz z żoną sfinansowali zakup nieruchomości ze środków własnych pochodzących z majątku dorobkowego obu małżonków.

2.   Na pytanie: W jaki dokładnie sposób – od dnia nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży – wykorzystywał Pan i Pana żona tę nieruchomość? Czy nieruchomość była wykorzystywana przez Pana (w całym okresie posiadania) z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej?

odpowiedział Pan: Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani też jego żony.

3.   Na pytanie: Jaki jest zakres Pana działalności gospodarczej, a także czy na moment sprzedaży działki nr 1 będzie Pan prowadził działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (działalność w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)?

odpowiedział Pan: Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest sprzedaż internetowa; Wnioskodawca nie prowadzi ani też nie planuje prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w żadnym zakresie.

4.   Na pytanie: Czy Pana żona prowadzi jakąkolwiek działalność gospodarczą, a jeśli tak to w jakim zakresie (czy jest to obrót nieruchomościami) oraz czy nieruchomość była wykorzystywana przez Pana żonę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej?

odpowiedział Pan: Żona Wnioskodawcy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.

5.   Na pytanie: Czy nieruchomość (działka zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (stodołą)) została nabyta w roku 2021 przez Pana i Pana żonę w ramach Państwa majątku prywatnego?

odpowiedział Pan: Tak, nabyta nieruchomość nabyta w roku 2021 została zakupiona na prawach współwłasności małżeńskiej.

6.   Na pytanie: Czy w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży ponosił/będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady i kiedy zostały/zostaną poniesione?

odpowiedział Pan: Jak już wskazano we wniosku, po nabyciu zabudowanej działki Wnioskodawca poniósł szereg wydatków, w tym nakłady na rozbiórkę obu budynków, usunięcie drzewa na działce, opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej oraz na pozwolenie na budowę. W dalszym ciągu ponoszone są wydatki związane z przyłączoną energią elektryczną, a także na ogłoszenia na portalu ogłoszeniowym, ale żadne z tych wydatków nie były i nie są wydatkami ponoszonymi w celu jakiegokolwiek uatrakcyjnienia działki przed jej ostateczną sprzedażą.

7.   Na pytanie: Czy informacja we wniosku, że działka była zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (stodołą) w kontekście wskazania, że w kwietniu 2021 r. dokonał Pan rozbiórki obu budynków oznacza, że działka na moment jej sprzedaży będzie niezabudowana?

odpowiedział Pan: Tak, oba budynki rozebrano w kwietniu 2021 r., natomiast na moment sprzedaży działka będzie nieruchomością niezabudowaną.

8.   Na pytanie: Czy jakiekolwiek wydatki poniesione/dotyczące/związane z ww. nieruchomością (np. rozbiórką budynków na działce itp.) do momentu planowanej sprzedaży działki zostały/zostaną zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej lub Pana żony (jeśli w odpowiedzi na pytanie nr 4 wskazał Pan, że żona prowadzi taką działalność)?

odpowiedział Pan: Dotychczas otrzymywane faktury i inne wydatki, na których jako nabywca wymieniony był Wnioskodawca jako prowadzący działalność gospodarczą nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów tej działalności a VAT naliczony wykazany w tych fakturach nie był ewidencjonowany w rejestrach VAT, a tym samym nie był odliczany w tej działalności; ponieważ żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej, to wydatki te nie mogły być uwzględnione (rozliczone) przez nią w jakikolwiek sposób.

9.   Na pytanie: Czy w momencie planowanej sprzedaży działki wraz z pozwoleniem na budowę pomiędzy Panem a Pana żoną będzie istniała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska?

odpowiedział Pan: Małżonkowie nie planują na moment planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonywać zmian w zakresie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

10. Na pytanie: Czy ww. zbycie nastąpi w ramach (w wykonaniu) prowadzonej pozarolniczej przez Pana działalności gospodarczej lub Pana żony (jeśli żona prowadzi taką działalność)?

odpowiedział Pan: To czy zbycie nieruchomości może zostać potraktowane jako zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest przedmiotem złożonego wniosku. Jeżeli zatem w wyniku wydanej interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż ta w związku z przedstawionym stanem faktycznym nosi cechy zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, to Wnioskodawca zastosuje się do tej interpretacji; ponieważ żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej ani takiej nie podejmie na moment tej sprzedaży, to w jej przypadku można mówić wyłącznie o sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

11. Na pytanie: Czy, a jeśli tak to jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan (lub Pana żona) w celu zbycia ww. nieruchomości oraz w jaki sposób pozyskany zostanie nabywca dla ww. nieruchomości?

odpowiedział Pan: Jedynymi działaniami związanymi ze sprzedażą nieruchomości będącej przedmiotem wniosku są ogłoszenia w ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych o zamiarze sprzedaży; ani Wnioskodawca ani też jego żona nie prowadzą jakichkolwiek działań marketingowych w celach sprzedaży działki nr 1.

12. Na pytanie: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, (…)?

odpowiedział Pan: Tak jak zaznaczono we wniosku Wnioskodawca wraz z żoną posiadają na prawach współwłasności małżeńskiej – oprócz przedmiotowej działki – nieruchomość – dom jednorodzinny pod adresem podanym we wniosku, w którym realizują własny cel mieszkaniowy. Nieruchomość tę Państwo B nabyli przed kilkoma laty. Własny cel mieszkaniowy realizowany jest w tej nieruchomości przez cały czas i będzie realizowany także do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1; natomiast po sprzedaży tej działki i za uzyskane z tego tytułu środki Państwo B planują nabycie innej nieruchomości, na której w ciągu 3 lat zostanie wybudowany dom jednorodzinny, w którym będą realizowali własny cel mieszkaniowy po sprzedaniu obecnie posiadanej nieruchomości, w której zamieszkują. Celem nabycia nowej działki ze środków uzyskanych zarówno ze sprzedaży działki nr 1 i obecnie posiadanego domu oraz wybudowanie na niej nowego domu jest polepszenie warunków mieszkaniowych. Państwo B nie planują nabywania innych nieruchomości, oprócz tej wymienionej, która ma zostać przeznaczona na realizację własnych celów mieszkaniowych i polepszenie warunków mieszkaniowych rodziny.

13. Na pytanie: Czy w dokumentach związanych z nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, Pana żona figurowała tylko ze względu na uregulowania cywilnoprawne i obowiązujący w Państwa małżeństwie ustawowy ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej?

odpowiedział Pan: Tak.

14. Na pytanie: Czy należący do Pana żony udział w nieruchomości był wykorzystywany przez Pana (w całym okresie posiadania nieruchomości) z zamiarem prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej?

odpowiedział Pan: Wszelkie decyzje dotyczące wspólnego majątku oraz rodziny, są w rodzinie Wnioskodawcy podejmowane wspólnie przez oboje małżonków, stąd także takie działania, jak wydatki związane z usunięciem drzewa, opłatami przyłączeniowymi w zakresie energii elektrycznej, a także decyzja o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki były i są podejmowane wspólnie w związku z panującym w rodzinie Wnioskodawcy ustrojem małżeńskim. Oznacza to, że co prawda pierwotnym zamiarem związanym z nabyciem nieruchomości było planowane wykorzystanie – po wybudowaniu hali oraz części administracyjno-biurowej – tej inwestycji w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, jednak decyzje w każdym momencie posiadania tej nieruchomości były podejmowane wspólnie.

15. Na pytanie: Czy ww. działania/decyzje, które zostały przez Państwa podjęte wspólnie wynikały wyłącznie z uregulowań cywilnoprawnych i obowiązującym w Państwa małżeństwie ustawowym ustrojem małżeńskiej wspólności majątkowej? Jeśli nie, to czym podyktowane były te wspólne działania?

odpowiedział Pan: Problematyka wymieniona w tym punkcie wezwania została zasadniczo wyjaśniona w punkcie poprzednim; tak decyzja o rezygnacji z zamierzenia inwestycyjnego znajduje oparcie zarówno w uregulowaniach cywilnoprawnych, prawie rodzinnym oraz ustroju małżeńskim Państwa (...), jak i w sposobie realizowania wszystkich wydatków i podejmowanych wspólnie decyzji w tej rodzinie.

16. Na pytanie: Czy nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest/będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?

odpowiedział Pan: Przedmiotowa nieruchomość nie była od chwili jej nabycia ani też nie jest do chwili obecnej, ani także nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

17. Na pytanie: Czy zamierza Pan i/lub Pana żona zawrzeć z nabywcą działki umowę przedwstępną sprzedaży? (…)

odpowiedział Pan: Jeżeli chodzi o zamiar zawarcia z przyszłym potencjalnym nabywcą przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej, to obecnie trudno to określić, ponieważ:

a)   jeżeli nabywca będzie dysponować własnymi środkami finansowymi w pełnej wysokości ustalonej ceny sprzedaży, to konieczność zawarcia umowy przedwstępnej prawdopodobnie nie wystąpi,

b)   natomiast jeżeli przyszły nabywca będzie posiadał jedynie część środków na nabycie nieruchomości, to prawdopodobnie w celu uzyskania zewnętrznego finansowania na zakup zajdzie konieczność zawarcia umowy przedwstępnej,

c)   zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona, w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej nie przewidują możliwości udzielenia nabywcy zgody na ponoszenie jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych lub podobnych.

Jeżeli zostanie zawarta umowa przedwstępna, to zarówno Wnioskodawca, jak i jego żona nie udzielą nabywcy działki żadnych pełnomocnictw w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do chwili zawarcia umowy przeniesieniowej (przyrzeczonej) do występowania w ich imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej działki. Także w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej ani Wnioskodawca, ani jego żona nie udzielą żadnych pełnomocnictw i umocowań osobom trzecim do działania w ich imieniu w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki.

18. Na pytanie: Jeżeli działka nr 1 będzie na moment jej sprzedaży zabudowana, to proszę wskazać jakie konkretnie zabudowania będą znajdowały się na tej działce na moment jej sprzedaży? (…)

odpowiedział Pan: Działka nr 1 na moment sprzedaży nie będzie działką zabudowaną.

19. Na pytanie: Czy w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości zostaną wyszczególnione odrębnie kwoty za sprzedaż działki, projektu oraz pozwolenia na budowę?

odpowiedział Pan: Państwo B na chwilę obecną nie mają wiedzy o tym, czy nabywca działki będzie zainteresowany projektem oraz pozwoleniem na budowę. Jeżeli wyrazi on takie zainteresowanie, to prawdopodobnie także w akcie notarialnym zostanie zamieszczona wzmianka o nabyciu przez kupującego działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę. W przypadku takiej wzmianki zauważona przez niżej podpisanego pełnomocnika praktyka notarialna wskazuje na to, iż w akcie notarialnym nie wyszczególnia się odrębnych kwot za sprzedaż działki, za projekt i za pozwolenie na budowę, bowiem przedmiotem sprzedaży jest określona nieruchomość a nie dodatkowe elementy, które składają się na ogólną cenę sprzedaży.

20. Na pytanie: Czy projekt oraz pozwolenie na budowę, o których mowa w pytaniu oznaczonym jako „Scenariusz 1” (pytanie sformułowane jako pierwsze w kolejności) będą przedmiotem odrębnej dostawy od dostawy (sprzedaży) działki? W jaki sposób ta kwestia została/zostanie uregulowana przez strony transakcji?

odpowiedział Pan: Jak już wspomniano w odpowiedzi na pytanie 19 – w przypadku zainteresowania przyszłego nabywcy nieruchomości także projektem i pozwoleniem na budowę, ale uwzględniając praktykę notarialną, nawet w sytuacji wzmianki w akcie notarialnym o sprzedaży działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę – sprzedaż będzie realizowana w jednej kwocie, a zatem nie będzie realizowana odrębna sprzedaż działki i odrębna sprzedaż projektu i pozwolenia na budowę.

21.  Na pytanie: Jakie konkretnie towary i usługi są przedmiotem Pana pytania oznaczonego jako „Scenariusz 2” (pytanie sformułowane jako drugie w kolejności)? Proszę wymienić wszystkie towary i usługi, które są przedmiotem Pana pytania oraz opisać z jakimi czynnościami były/są związane oraz w jakim celu zostały poniesione.

odpowiedział Pan: Poniżej załącza Pan zestawienie wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę od chwili nabycia przedmiotowej działki (w złotych):

(…)

+ ogłoszenia (…) + podatek od nieruchomości + faktury (…)

22. Na pytanie: Kiedy (proszę podać dokładną datę) i kto poniósł wydatki na nabycie towarów i usług, które są przedmiotem Pana pytania oznaczonego jako „Scenariusz 2”? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdego nabycia towarów i usług będącego przedmiotem Pana pytania.

odpowiedział Pan: W powyższej tabeli wyszczególniono każde z wydatków, które zostały poniesione ze wspólnego majątku, ale jak już wspomniano we wniosku, a także w odpowiedzi na pytanie z punktu 8 wezwania jako odbiorca i kupujący (nabywca) na fakturach wymieniony był Wnioskodawca jako przedsiębiorca posługujący się NIP (...) ; jak już wyjaśniono faktury te nie były ewidencjonowane w księgach Wnioskodawcy. Nie był także odliczany podatek naliczony wymieniony w tych fakturach.

23. Na pytanie: Czy nabycia towarów i usług, które są przedmiotem Pana pytania oznaczonego jako „Scenariusz 2”, zostały udokumentowane fakturą (fakturami) z wykazaną kwotą podatku należnego? Kto widniał na tej (tych) fakturze (fakturach) jako Nabywca (proszę podać oznaczenie nabywcy, które zostało zawarte na fakturze(fakturach)). Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdego nabycia towarów i usług będącego przedmiotem Pana pytania.

odpowiedział Pan: Zob. wyjaśnienie w punkcie 22 powyżej.

24. Na pytanie: Kiedy (proszę podać dokładną datę) otrzymał Pan faktury dokumentujące nabycie towarów i usług, o których mowa w pytaniu oznaczonym jako „Scenariusz 2”? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej faktury dokumentującej nabycie towarów i usług, będących przedmiotem Pana pytania.

odpowiedział Pan: Zob. wyjaśnienie w punkcie 22 powyżej.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 1”)

Czy sprzedaż działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę będzie stanowiła w podatku od towarów i usług sprzedaż opodatkowaną tym podatkiem?

Pana stanowisko w sprawie

Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako „Scenariusz 1”

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej UPTU), pod pojęciem terenu budowlanego rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) UPTU wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT wg ust. 1 lub 9 tego przepisu w przypadku sprzedaży terenów budowlanych nie można skorzystać, a ponadto Wnioskodawca będąc czynnym podatnikiem VAT i tak nie mógłby z tego zwolnienia skorzystać.

Konkludując ten scenariusz należy uznać, że sprzedaż działki opisanej na wstępie będzie podlegała podatkowi VAT.

Ponadto w piśmie z 22 czerwca 2026 r. doprecyzował Pan stanowisko w zakresie pytania oznaczonego jako „Scenariusz 1” wskazując, że:

Wnioskodawca uważa, że niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości nastąpiłaby wraz z projektem i pozwoleniem na budowę względnie bez projektu, ale z pozwoleniem na budowę, czy też bez projektu i bez pozwolenia na budowę, mając na względzie przepisy art. 2 pkt 33 UPTU, a także art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) UPTU w sytuacji, gdy jest czynnym podatnikiem VAT sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 stanowiłaby sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 1”) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności w częściach wspólnych budynku, współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 34¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważam, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W sytuacji opisanej we wniosku:

·    Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT od roku 2011.

·    Wraz z żoną na prawach ustawowego ustroju majątkowego – wspólności ustawowej są Państwo właścicielami działki nr 1, za którą w grudniu 2020 r. (uczestnicząc w licytacji komorniczej) wpłacili rękojmię na jej zakup, a w styczniu 2021 r. po wpłaceniu ceny nabycia nastąpiło przysądzenie własności tejże działki.

·    Nabytą nieruchomość zamierzał Pan wykorzystać w celu rozszerzenia działalności gospodarczej.

·    W kwietniu 2021 r. dokonał Pan rozbiórki budynków znajdujących się na działce, a w lipcu 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. Następnie w latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży internetowej) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej.

·    Z uwagi na bardzo długi okres pozyskania pozwolenia na budowę oraz znaczne pogorszenie koniunktury w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej podjęli Państwo decyzję o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki wraz z pozwoleniem na budowę zewnętrznemu podmiotowi.

Na tle przedstawionych okoliczności Pana wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy planowana sprzedaż działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wcześniej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki, która będzie przedmiotem sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena podjętych przez Pana działań.

Podkreślenia wymaga, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Państwa, w ramach wspólności majątkowej, działki nr 1 nastąpiło z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, którą Pan prowadzi. Jak wynika wprost z opisu sprawy, planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości zamierzał Pan wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje, a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika także, że:

·    W kwietniu 2021 r. dokonał Pan rozbiórki budynków znajdujących się na działce, a w lipcu 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. W latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji. W roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji, a w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej.

·    Wszystkie wydatki związane z ww. nieruchomością, w tym także za ogłoszenia w portalu (…) były ponoszone przez Pana.

·    Wszystkie czynności związane z inwestycją na nieruchomości były wykonywane wyłącznie przez Pana. Także pozwolenia i decyzje związane z tą nieruchomością uzyskiwał wyłącznie Pan na swoje imię i nazwisko.

·    Na nieruchomości miała być prowadzona działalność tylko przez Pana.

·    Wszystkie z nabytych usług i towarów udokumentowane zostały fakturami, w których jako nabywcę wymieniono Pana.

Jednocześnie stwierdził Pan, że:

·    W dokumentach związanych z nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, Pana żona figurowała tylko ze względu na uregulowania cywilnoprawne i obowiązujący w Państwa małżeństwie ustawowy ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

·    Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.

·    Nieruchomość nie była od chwili jej nabycia ani też nie jest do chwili obecnej, ani także nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

·    Jedynymi działaniami związanymi ze sprzedażą nieruchomości będącej przedmiotem wniosku są ogłoszenia w ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych o zamiarze sprzedaży; ani Pan ani też Pana żona nie prowadzą jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

Ponadto wskazał Pan, że:

• Na chwilę obecną nie mają Państwo wiedzy o tym, czy nabywca działki będzie zainteresowany projektem oraz pozwoleniem na budowę. Jeżeli wyrazi on takie zainteresowanie, to prawdopodobnie także w akcie notarialnym zostanie zamieszczona wzmianka o nabyciu przez kupującego działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę. W przypadku takiej wzmianki zauważona przez Pana pełnomocnika praktyka notarialna wskazuje na to, iż w akcie notarialnym nie wyszczególnia się odrębnych kwot za sprzedaż działki, za projekt i za pozwolenie na budowę, bowiem przedmiotem sprzedaży jest określona nieruchomość a nie dodatkowe elementy, które składają się na ogólną cenę sprzedaży.
• W przypadku zainteresowania przyszłego nabywcy nieruchomości także projektem i pozwoleniem na budowę, ale uwzględniając praktykę notarialną, nawet w sytuacji wzmianki w akcie notarialnym o sprzedaży działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę – sprzedaż będzie realizowana w jednej kwocie, a zatem nie będzie realizowana odrębna sprzedaż działki i odrębna sprzedaż projektu i pozwolenia na budowę.

Jak wynika z powołanych wcześniej przepisów dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W analizowanej sprawie jednym z czynników decydujących dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w Pana działalności gospodarczej jest fakt jej nabycia w celu wykorzystania w działalności gospodarczej – chęci wykorzystania jej na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej. Planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości zamierzał Pan wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje, a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. I w tym celu zostały podjęte określone działania, stanowiące ciąg czynności zmierzających do osiągnięcia tego zamiaru. Jak Pan bowiem sam wskazał: w kwietniu 2021 r. dokonał Pan rozbiórki obu budynków, a w lipcu 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. Następnie w latach 2021-2022 powstały: projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży internetowej) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej. W dalszym ciągu ponoszone są wydatki związane z przyłączoną energią elektryczną, a także na ogłoszenia na portalu ogłoszeniowym.

Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podjął w tym celu szereg działań zmierzających do zrealizowania tego zamiaru.

Okoliczności podane we wniosku wskazują, że nieruchomość (działka zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym) została nabyta na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Podjęte działania związane z przygotowaniem tej nieruchomości w celu wybudowania na niej budynku biurowego wraz z częścią magazynową (w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje) do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej wyczerpują przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej” przez Pana. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zauważam, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Na tle powyższej treści prawnej należy raz jeszcze podkreślić, że skoro zakupu działki nr 1dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, którą Pan prowadzi, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana.

W związku z tym cel nabycia przedmiotowej nieruchomości ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy to Pan, dokonując sprzedaży gruntu wspólnie z żoną, będzie działał jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą.

Zatem nie cele osobiste a cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana leżały u podstaw nabycia działki nr 1. Wobec tego planowana sprzedaż działki nie stanowi rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z tym dostawa działki, jako związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Zaznaczam, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Powtórzyć należy, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć więc należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo, że działka stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak została nabyta z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, którą Pan prowadzi. Jak wynika z opisu sprawy Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a także nie podejmowała jakiejkolwiek aktywności wskazującej na status podatnika VAT. Zatem prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego to Pan ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzam, że w rozpatrywanej sprawie w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1 będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, to wyłącznie Pan będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy dla całości transakcji sprzedaży. Skoro bowiem zakupu działki nr 1 dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, którą Pan prowadzi – to będąca przedmiotem sprzedaży działka stanowi składnik działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. W rozumieniu przepisów ustawy jest Pan bowiem w sensie ekonomicznym właścicielem tego gruntu i to Pan w efekcie dokona jego dostawy – przeniesienia prawa do rozporządzania działką jak właściciel.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Przy czym zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zauważam także, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Zauważam ponadto, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w lipcu 2021 r. uzyskał Pan warunki zabudowy dla ww. działki.

Tym samym działka nr 1 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka nie była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym nie został spełniony warunek do zastosowania zwolnienia dostawy działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie odnosząc się do powołanego przez Pana art. 113 ustawy zauważam, że nie znajdzie on zastosowania w opisanej we wniosku sytuacji, choćby z racji tego, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy stwierdzam, że planowana sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym związanym ze sprzedażą działki nr 1 to Pan będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do całej dostawy. Sprzedaż działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatki.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako „Scenariusz 1” oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie ze wskazaniem we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej to Pan jest Wnioskodawcą w tej sprawie. Dlatego ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług tylko w odniesieniu do Pana osoby. Nie wywiera ona skutku prawnego dla Pana żony.

Ta interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 1”). Natomiast wniosek w zakresie prawa do dokonania korekty deklaracji (w tym plików JPK_VAT), w której Wnioskodawca uwzględni dotychczas nieodliczony podatek VAT z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z wydatkami poniesionymi na niezrealizowaną inwestycję oraz obowiązku złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty (pytanie oznaczone we wniosku jako „Scenariusz 2”) został rozpatrzony odrębnym pismem.

Dodatkowo informuję, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.