Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.581.2025.3.AR

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 w części stanowiącej grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek 1, 2, 6 w części stanowiącej tereny przemysłowe – jest nieprawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 7 i 8 w części stanowiącej zgodnie z obecnie obowiązującym MPZP grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek nr 7 i 8 w części stanowiącej tereny przemysłowe – jest prawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 w części stanowiącej grunty orne – jest nieprawidłowe;

-     obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (lub ich części) nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych – jest prawidłowe;

-     obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek zabudowanych (lub ich części) nr 9, 10, 11, 12, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych – jest nieprawidłowe;

-     zastosowania klucza powierzchniowego dla dostawy nieruchomości, która w części jest opodatkowana podatkiem VAT, a w części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – jest prawidłowe;

-     zastosowania klucza powierzchniowego dla dostawy nieruchomości, która w całości jest opodatkowana podatkiem VAT lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     skutków podatkowych dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12;

-     opodatkowania sprzedaży przedmiotowych działek lub ich części w przypadku przekwalifikowania gruntów ornych na tereny budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

-     zastosowania klucza powierzchniowego w przypadku, gdy sprzedaży będą podlegać nieruchomości zwolnione z opodatkowania VAT, jak i opodatkowane VAT.

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2025 r. (wpływ 7 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka jawna

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-     AA

-     BA

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest podmiotem prawa polskiego i jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnikami są osoby fizyczne posiadające nieograniczony obowiązek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku wspólnikami Spółki są:

-     AA posiadający 50% wkładu,

-     BA posiadający 50% wkładu.

Obaj wspólnicy rozliczają się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach podatku liniowego.

Siedzibą Spółki jest C, gdzie znajduje się jej zakład produkcyjny.

Przedmiotem działalności Spółki od dnia jej założenia do dnia złożenia rozpatrywanego wniosku jest:

(…).

Spółka nie prowadziła i nie prowadzi działalności zwolnionej z opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Spółka rozlicza się w oparciu o podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Dane historyczne

 I.      (…) listopada 2008 r. została zawiązana Spółka jawna „A”, której wspólnikami zostali:

1)  AA 50%,

2)  BA 50%.

Udziały w zyskach i stratach wynosiły równo po 50%.

II.       (…) stycznia 2009 r. dokonano zmiany umowy Spółki, w wyniku której do Spółki przystąpił CA.

Zmiana umowy obejmowała również element przeniesienia własności przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ K.C., prowadzonego w formie jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą D.

W skład przedsiębiorstwa wchodziły nieruchomości oraz pozostałe środki trwałe, wyroby gotowe, należności, koncesje, licencje itp., jako zespół składników materialnych i niematerialnych przedsiębiorstwa.

Czynność wniesienia przedsiębiorstwa do Spółki nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 6 pkt 1 u.p.t.u.).

Nieruchomości wniesione do Spółki objęte księgą wieczystą Nr:

1)  (…) obejmująca działki o Nr ewidencyjnym:

-     7 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb”,

-     1 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

2)  (…) obejmująca działki o Nr ewidencyjnym:

-     8 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb”,

-     2 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

3)  (…) obejmująca działkę o Nr ewidencyjnym:

-     9 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

4)  (…) obejmująca działkę o Nr ewidencyjnym:

-     10 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

5)  (…) obejmująca działki o Nr ewidencyjnym:

-     3 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb”,

-     11 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

6)  (…) obejmująca działki o Nr ewidencyjnym:

-     4 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb”,

-     12 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”,

7)  (…) obejmująca działki o Nr ewidencyjnym:

-     5 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb”,

-     6 opisanej w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb” i teren przemysłowy „Ba”.

Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta) z (…) grudnia 2008 r., ww. działki znajdujące się w położone są na terenie, dla którego brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „m.p.z.p.”).

Działki o nr 9, 10, 11, 12 były częściowo zabudowane na częściach oznaczonych jako „tereny przemysłowe” budynkami:

-     jednokondygnacyjnym (…),

-     trzykondygnacyjnym (…),

-     jednokondygnacyjnym (…),

-     jednokondygnacyjnym (…).

W związku z wniesionym aportem, § (…) umowy Spółki po zmianie brzmiał: udziały wspólników w zyskach i stratach są następujące:

1)  AA (…)%,

2)  BA (…)%,

3)  CA (…)%.

III.      (…) grudnia 2014 r. w drodze aktu notarialnego CA dokonał darowizny przysługujących mu w „A” ogółu praw i obowiązków na rzecz:

1)  AA – darowizna 1/2 przysługujących CA ogółu praw i obowiązków,

2)  BA – darowizna 1/2 przysługujących CA ogółu praw i obowiązków.

W wyniku ww. darowizny udziały wspólników w zyskach i stratach są następujące:

1)  AA 50%,

2)  BA 50%.

IV.      (…) kwietnia 2025 r. wspólnicy „A” zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości wniesionych uprzednio aportem.

Umowę zawarto z firmą „E”.

Jednym z warunków umowy przedwstępnej dot. sprzedaży działek o Nr 7, 1, 8, 2, 9, 10, 3, 11, 4, 12, 5, 6 jest objęcie tych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem innym niż użytki rolne lub uzyskanie w ewidencji gruntów zmian pozwalających na uznanie tych działek lub ich części za inne niż użytki rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zmiana użytków gruntowych w ewidencji gruntów).Spełnienie ww. warunku może mieć wpływ na wartość przyszłej transakcji, przy czym warunek nie ma charakteru rozwiązującego lub zawieszającego.

Działki ewidencyjne oznaczone numerem 7 i 8 w części objęte zostały miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miasta z 2009 r. i położone są w granicach terenów oznaczonych symbolami 7PU – tereny przemysłowe, 9KG/PU – tereny przemysłowe, docelowo przeznaczone na realizację drogi publicznej klasy G.

Pozostałe części ww. działek (7, 8) oraz działki Nr 1, 2, 9, 10, 3, 11, 4, 12, 5, 6 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki o nr 9, 10, 11, 12 są częściowo zabudowane na częściach oznaczonych jako „tereny przemysłowe” budynkami:

-     jednokondygnacyjnym (…),

-     trzykondygnacyjnym (…),

-     jednokondygnacyjnym (…),

-     jednokondygnacyjnym (…).

Zakres zabudowy nie uległ zmianie w stosunku do stanu z daty wniesienia aportu.

Cena planowanej sprzedaży obejmuje kwotę „X” jako kwotę łączną.

V.       Informacje uzupełniające.

Dla ww. nieruchomości po (…) września 2009 r. nie dokonywano aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy o lasach, ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 wymienionej ustawy.

Rada Miasta nie podjęła uchwał na podstawie art. 8 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji, tym samym RM nie uchwaliła prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 11 ust. 5 pkt 1 oraz Specjalnych Stref Rewitalizacji, o których mowa w art. 25 ust. 1 ww. ustawy.

Spółka nigdy nie prowadziła działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ani działalności rolniczej.

Spółka rozlicza się w oparciu o podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Grunty i budynki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Na nieruchomościach gruntowych nie poczyniono nakładów zwiększających ich wartość ewidencyjną, tym bardziej przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Grunty niewykorzystywane do działalności (w szczególności orne) nie zostały nabyte do dalszej odsprzedaży, czy inwestycji (brak takiej możliwości).

Spółka nigdy nie podejmowała działań zmierzających do zmiany przeznaczenia tych gruntów, nie doszło do jakichkolwiek uzbrojeń tych terenów, podziału, wytyczenia dróg itp.

Na części nieruchomości określanych jako grunty orne oraz grunty inne (po zmianie m.p.z.p.), Spółka nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, ani rolniczej.

Wszystkie grunty nigdy nie były oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobny m charakterze, nie podejmowano również działań mających na celu uatrakcyjnienie tych działek (ich części) dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

Na poniższe pytania w zakresie podatku od towarów i usług udzielili Państwo następujących odpowiedzi:

1.  „Jakie dokładnie działki niezabudowane i jakie dokładnie działki zabudowane są przedmiotem Państwa zapytania?”

Odp.

-        działki o numerach: 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 nie są zabudowane,

-        działka ewidencyjna oznaczona numerem 9 jest opisana w ewidencji gruntów jako grunty orne RIVb i jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo czterema budynkami przemysłowymi o powierzchni zabudowy z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne ,

-        działka ewidencyjna oznaczona numerem 10 jest opisana w ewidencji gruntów jako grunty orne RIVb i jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo trzema budynkami przemysłowymi o powierzchni zabudowy, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-        działka ewidencyjna oznaczona numerem 11 jest opisana w ewidencji gruntów jako grunty orne RIVb i jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo trzema budynkami przemysłowymi o powierzchni zabudowy, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-        działka ewidencyjna oznaczona numerem 12 jest opisana w ewidencji grantów jako grunty orne RIVb i jako tereny przemysłowe Ba, zabudowana jest częściowo budynkiem przemysłowym – jednokondygnacyjnym.

2.  „Czy dla części działek nr 7 i 8 – nieobjętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP) – będzie wydany na moment ich sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie dla tych części ww. działek będzie wynikać z tego planu? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej części działki?”

Odp.

Wnioskodawca nie jest w stanie określić jakie dokładnie przeznaczenie dla tych działek będzie wynikać z MPZP z uwagi na fakt, iż jest to domeną organu uchwalającego MPZP.

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy; przybliżonego sposobu sklasyfikowania działek w przyszłym MPZP nie określa nawet Uchwala Rady Miasta w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowanie przestrzennego miasta.

Wnioskodawca zakłada, że działki te w części określonej na dzień złożenia wniosku jako grunty orne utracą ten status uzyskując status terenów budowlanych.

3.  „Czy istniejący obecnie MPZP dla części ww. działek będzie tożsamy na moment sprzedaży? Jeżeli nie, należy wskazać, czy na moment sprzedaży będzie uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tych części ww. działek i jakie przeznaczenie będzie wynikać z ww. nowo powstałego planu dla części ww. działek. Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej części działki”.Odp.Wnioskodawca zakłada, że w wyniku uchwalenia m.p.z.p., działki te w części określonej na dzień złożenia wniosku jako grunty orne utracą ten status uzyskując status terenów budowlanych.

4.  „Czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 7 i 8 na moment sprzedaży będzie wynikać, że są to działki obejmujące tereny o różnym przeznaczeniu (jakim dokładnie?)? Jeżeli tak, to czy w ww. MPZP będą wyznaczone linie rozgraniczające ww. tereny o różnym przeznaczeniu”.

Odp.

Jak w odpowiedzi na pyt. 2 i 3.

5.  „Czy dla działek nr 7 i 8 wydana została/zostanie na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy?”

Odp.Nie.

Dla działek Nr 7 i 8 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja taka nie zostanie wydana również na moment sprzedaży.

6.  Czy dla wszystkich działek niezabudowanych na moment ich sprzedaży obowiązywał będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli tak, należy wskazać:

          i.   jakie przeznaczenie dla poszczególnych działek niezabudowanych wynikać będzie z MPZG? Proszę podać symbole wraz z ich objaśnieniem (czy plan ten będzie dopuszczał zabudowę poszczególnych działek budynkami lub budowlami?)

         ii.   czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych działek niezabudowanych na moment sprzedaży będzie wynikać, że są to działki obejmujące tereny o różnym przeznaczeniu (jakim dokładnie?)? Jeżeli tak, to czy w MPZP dla działek zabudowanych będą wyznaczone linie rozgraniczające ww. tereny o różnym przeznaczeniu.

Informacji na pytanie lit. i-ii należy udzielić odrębnie dla każdej działki niezabudowanej będącej przedmiotem sprzedaży.

Jeśli nie dla wszystkich działek niezabudowanych na moment ich sprzedaży obowiązywał będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, proszę o informacje, dla których dokładnie działek na moment sprzedaży będzie obowiązywał MPZP i jakie przeznaczenie będzie z ww. planu wynikać dla tych działek, a dla których dokładnie działek MPZG nie będzie obowiązywał. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki niezabudowanej będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp.

Zgodnie z posiadanymi informacjami Wnioskodawcy, wszystkie działki stanowiące grunty orne mają być objęte nowym m.p.z.p., co w efekcie spowoduje ich odrolnienie. Wnioskodawca nie jest w stanie uzyskać informacji jaka będzie ostateczna treść m.p.z.p.

Należy przy tym mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.z.p., uchwala rady gminy w sprawie uchwalenia planu ogólnego lub planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa, co powoduje, że staje się ona obowiązującym aktem prawa miejscowego, a normatywnie regulowana zmiana przeznaczenia gruntu następuje w sposób ostateczny i bezwarunkowy.

7.  „Czy dla wszystkich działek niezabudowanych oraz w jakiej części, które będą przedmiotem sprzedaży, zostały wydane/zostaną wydane na moment sprzedaży decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli nie, to należy wskazać dla których dokładnie działek zostały/zostaną wydane ww. decyzje i jakiej części danej działki decyzja ta dotyczy/będzie dotyczyła oraz czy w ewidencji gruntów znajdują się/będą się znajdować linie rozgraniczające wyznaczające obszary o różnym przeznaczeniu”.

Odp.

Dla żadnej działki niezabudowanej nie były i nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

8.  „Czy działki nr 9, 10, 11, 12 są i na moment sprzedaży będą zabudowane ww. budynkami, czy ww. budynki zostały/zostaną na moment sprzedaży wyburzone?”

Odp.

Działki są zabudowane i na moment ich sprzedaży będą zabudowane istniejącymi budynkami. Żaden z budynków nie został i nie zostanie wyburzony.

9.  „Jeżeli działki nr 9, 10, 11 i 12 są i będą na moment sprzedaży zabudowane ww. budynkami proszę o informacje:

       i.       na których dokładnie działkach znajdują się poszczególne ww. budynki? Proszę przyporządkować poszczególne budynki do działek zabudowanych, na których budynki te się znajdują wraz z podaniem numeracji danej działki?

      ii.      w jaki sposób wykorzystywane były przez Państwa ww. budynki?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku wymienionego we wniosku, tj. budynku jednokondygnacyjnego o pow. (…) m², trzykondygnacyjnego o pow. (…) m², jednokondygnacyjnego o pow. (…) m² oraz budynku jednokondygnacyjnego o pow. (…) m²”

Odp.

Budynki są ze sobą połączone stanowiąc jeden kompleks położony na działkach o nr 9, 10, 11, 12 vide odpowiedź na pyt. 1.

Budynek trzykondygnacyjny ma pow. (…) m², a nie jak wskazano w pytaniu (…) m².Wszystkie budynki mają charakter przemysłowy i wykorzystywane były i są do działalności opodatkowanej.

a)  działka ewidencyjna oznaczona numerem 9 jest opisana w ewidencji gruntów – jako grunty orne RIVb i jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo czterema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny; a pozostałe jednokondygnacyjne.

b)  działka ewidencyjna oznaczona numerem 10 jest opisana w ewidencji grantów jako granty orne RIVb jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

c)  działka ewidencyjna oznaczona numerem 11 jest opisana w ewidencji grantów jako granty orne RIVb i jako tereny przemysłowe – Ba, zabudowana jest częściowo trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny, a pozostałe jednokondygnacyjne,

d)  działka ewidencyjna oznaczona numerem 12 o powierzchni (…) ha jest opisana w ewidencji grantów jako granty orne RIVb i jako tereny przemysłowe Ba, zabudowana jest częściowo jednym budynkiem przemysłowym – jednokondycyjnym.

Zatem budynek:

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działki Nr 9,

-     trzykondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11, 12.

Powyższe wynika z kształtu działek, które są wąskie i długie.

10.  „Czy na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych działki o nr 9, 10, 11, 12 zabudowane są budynkiem mieszkalnym, czy niemieszkalnym? Informacji proszę udzielić odrębnie dla budynków na działkach nr 9, 10, 11 oraz nr 12”.

Odp.

Budynek:

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działki Nr 9 i zgodnie z PKOB jest budynkiem niemieszkalnym,

-     trzykondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11 i zgodnie z PKOB jest budynkiem niemieszkalnym,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11 i zgodnie z PKOB jest budynkiem niemieszkalnym,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek o Nr 9, 10, 11, 12 i zgodnie z PKOB jest budynkiem niemieszkalnym.

11.  Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

12.  „Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z nabyciem działek niezabudowanych, o których mowa w pkt II.1 wezwania? Jeżeli tak, to czy Państwo z tego prawa skorzystali. Jeżeli nie – to dlaczego”.

Odp.

Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Działki nabyto w formie aportu przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT).

13.  „Czy działki niezabudowane będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Spółkę do działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to na podstawie jakiego przepisu prawa”.

Odp.

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Spółkę do działalności zwolnionej.

14.  „Kiedy poszczególne budynki zostały oddane do użytkowania? czy między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą ww. budynków upłynie okres dłuższy, czy krótszy niż 2 lata?”

Odp.

Użytkowanie przez Spółkę budynku:

-     jednokondygnacyjnego rozpoczęto od stycznia 2009 r. (data aportu – wprowadzenia do ewidencji trwałych), zatem okres jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy niż 2 lata,

-     trzykondygnacyjnego rozpoczęto od stycznia 2009 r. (data aportu – wprowadzenia do ewidencji środków trwałych), zatem okres jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy niż 2 lata,

-     jednokondygnacyjnego rozpoczęto od stycznia 2009 r. (data aportu – wprowadzenia do ewidencji środków trwałych), zatem okres jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy niż 2 lata,

-     jednokondygnacyjnego rozpoczęto od stycznia… 2009 r. (data aportu – wprowadzenia do ewidencji środków trwałych), zatem okres jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy niż 2 lata.

15.  „Czy od wydatków na zakup budynków lub ich części będących przedmiotem sprzedaży przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli tak, to czy Państwo z tego prawa skorzystali, a jeśli nie – to dlaczego”.

Odp.

-     budynek jednokondygnacyjny: Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na zakup budynku lub jego części,

-     budynek trzykondygnacyjny: Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na zakup budynku lub jego części,

-     budynek jednokondygnacyjny: Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na zakup budynku lub jego części,

-     budynek jednokondygnacyjny: Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na zakup budynku lub jego części.

16.  „Czy Sprzedający wykorzystywali/wykorzystują ww. budynki lub ich części wyłącznie czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to na jakiego przepisu prawa”.

Odp.

-     budynek jednokondygnacyjny: Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują budynku lub jego części wyłącznie do czynności zwolnionych,

-     budynek trzykondygnacyjny: Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują budynku lub jego części wyłącznie do czynności zwolnionych,

-     budynek jednokondygnacyjny: Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują budynku lub jego części wyłącznie do czynności zwolnionych,

-     budynek jednokondygnacyjny: Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują budynku lub jego części wyłącznie do czynności zwolnionych.

17.  „Czy w odniesieniu do poszczególnych ww. budynków lub ich części ponosili Państwo wydatki na ulepszenie lub przebudowę danego budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonają istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu zmiany warunków ich zasiedlenia?”

Odp.

-     budynek jednokondygnacyjny. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia,

-     budynek jednokondygnacyjny. Spółka nie ponosiła wydatków na lub przebudowę budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia,

-     budynek trzykondygnacyjny. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia,

-     budynek jednokondygnacyjny. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia.

Powyższych odpowiedzi udzielono przy uwzględnieniu zasad sumowania wydatków wskazanych przez Organ.

18.  Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia.

Pytania

1.  Czy Spółka zwolniona będzie z obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, wniesionych uprzednio do Spółki aportem w postaci przedsiębiorstwa, w tym działek Nr.:

-     7 obejmująca częściowo grunty orne i tereny przemysłowe – działka niezabudowana,

-     1 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – działka niezabudowana,

-     8 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – działka niezabudowana,

-     2 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – działka niezabudowana,

-     3 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     4 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     5 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     6 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – działka niezabudowana,

-     9 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe częściowo zabudowane czterema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     10 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe częściowo zbudowana trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     11 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe częściowo zabudowana trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     12 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe częściowo zabudowana jednym budynkiem przemysłowym – jednokondygnacyjne?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1, ostatecznie sformułowane w piśmie z 29 września 2025 r.)

1.  Czy zmiana m.p.z.p. powodująca przekwalifikowanie gruntów ornych na tereny budowlane spowoduje powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą tych nieruchomości lub ich części? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2, ostatecznie sformułowane w piśmie z 29 września 2025 r.)

2.  W zależności od odpowiedzi na pyt. 1 i 2, z uwagi na fakt, iż niezależnie od zmiany m.p.z.p., zakresu tych zmian lub braku zmiany m.p.z.p., jeżeli sprzedaży będą podlegać nieruchomości zwolnione z opodatkowania VAT, jak i opodatkowane VAT, czy prawidłowym będzie ustalenie wartości poszczególnych części (zwolnionych/opodatkowanych) proporcjonalnie do powierzchni części gruntu, gruntu podlegającej zwolnieniu/opodatkowaniu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1, 2 i 4)

Zdaniem Zainteresowanych:

Stanowisko do pyt. 1 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 29 września 2025 r.).

Państwa zdaniem, Spółka zwolniona będzie z obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntów sklasyfikowanych jako grunty orne oraz części działek zabudowanych. W pozostałej części, tj. działek przemysłowych niezabudowanych Spółka zobowiązana będzie do naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalania się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W oparciu o powyższy przepis, zwolnieniu z VAT podlegać będzie sprzedaż działki Nr:

-     7 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     1 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     8 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     2 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     3 stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     4 stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     5 stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     6 stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     9 stanowiącej w części grunty orne – niezabudowane,

-     10 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     11 w części stanowiącej grunty orne – niezabudowane,

-     12 stanowiącej w części grunty orne – niezabudowane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku nieruchomości budynkowych mających być przedmiotem dostawy, pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed rokiem 2009. Spółka rozpoczęła użytkowanie nieruchomości po wniesieniu aportu (rok 2009), a na nieruchomościach nie poczyniono nakładów mogących „odnowić” pierwsze zasiedlenie i Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego w związku z nabyciem tych nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, zwolnieniu z podatku od towarów i usług podlegać będzie sprzedaż nieruchomości zabudowanych stanowiących tereny przemysłowe, tj. działek Nr:

-     9 w części stanowiącej tereny przemysłowe częściowo zabudowane czterema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     10 w części stanowiącej tereny przemysłowe częściowo zabudowane trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni wymieniony trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     11 w części stanowiącej tereny przemysłowe częściowo zabudowanej trzema budynkami przemysłowymi, z czego ostatni trzykondygnacyjny a pozostałe jednokondygnacyjne,

-     12 w części stanowiącej tereny przemysłowe częściowo zabudowanej budynkiem – jednokondygnacyjnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., sprzedaż działek Nr:

-     7 w części stanowiącej tereny przemysłowe – niezabudowane,

-     1 w części stanowiącej tereny przemysłowe – niezabudowane,

-     8 w części tereny przemysłowe – niezabudowane,

-     2 w części tereny przemysłowe – niezabudowane,

-     6 w części stanowiącej tereny przemysłowe – niezabudowane,

nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym, tym samym Spółka zobowiązana będzie do naliczenia i odprowadzenia podatku towarów i usług w związku ze sprzedażą tych części działek.

Stanowisko do Pyt. 2 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 29 września 2025 r.).

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży działek lub ich części o Nr:

-     7 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     1 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     8 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     2 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     3 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     4 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     5 obejmująca grunty orne – działka niezabudowana,

-     6 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     9 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     10 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     11 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

-     12 obejmująca częściowo grunty orne – działka niezabudowana,

które w wyniku zmiany m.p.z.p. uzyskają status terenów budowlanych, będzie on zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ustawodawca w art. 43 u.p.t.u. przewidział katalog zwolnień przedmiotowych. I tak, w ust. 1 pkt 9 zwolnił on od podatku dostawę terenów niezbudowanych innych niż tereny budowlane.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. działek lub części działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pyt. 3.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 u.p.tu. podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 7a-7c, art. 8, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu, a w części zwolnieniu od VAT. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości stosować do nich właściwą stawkę lub zwolnienie od podatku, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielenia powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane i zwolnione od podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla faktyczny.

W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli zastosowanie klucza powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie zastosowania takiej metody.

Podobne stanowisko zajął DKIS w interpretacji: z 2 lipca 2018 r. nr 0112-KDIL1-2.122.273.2018.2.MR, z 7 czerwca 2024 r. nr 0112-KDIL1-2.122.175.2024.2.DS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 w części stanowiącej grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek 1, 2, 6 w części stanowiącej tereny przemysłowe – jest nieprawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 7 i 8 w części stanowiącej zgodnie z obecnie obowiązującym MPZP grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek nr 7 i 8 w części stanowiącej tereny przemysłowe – jest prawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 w części stanowiącej grunty orne – jest nieprawidłowe;

-     obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (lub ich części) nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych – jest prawidłowe;

-     obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek zabudowanych (lub ich części) nr 9, 10, 11, 12, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych – jest nieprawidłowe;

-     zastosowania klucza powierzchniowego dla dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu, a w części zwolnieniu od podatku VAT – jest prawidłowe;

-     zastosowania klucza powierzchniowego dla dostawy nieruchomości, które w całości podlegają opodatkowaniu lub korzystają ze zwolnienia od podatku VAT – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki, budowle oraz grunty niezabudowane spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotem dostawy będzie 12 wyodrębnionych geodezyjnie działek, tj.:

·      działki niezabudowane nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6;

·      działki zabudowane nr 9, 10, 11, 12.

Należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 312):

Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Tym samym w sytuacji sprzedaży działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie lub części tych działek.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka, będąca czynnym podatnikiem VAT, jest właścicielem działek niezabudowanych 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 9, 10, 11 i 12 – zabudowanych 4 budynkami przemysłowymi. Działki oraz budynki były wykorzystywane przez spółkę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (do czynności opodatkowanych VAT).

Wskazane wyżej okoliczności wskazują, że ww. działki stanowią składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej. Sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku Państwa Spółki wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem sprzedaż przez Spółkę działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek zabudowanych nr 9, 10, 11 i 12 będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo w odniesieniu do tej transakcji wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, dostawa ww. działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie ustawy jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 2 ustawy:

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest zatem ustalenie przedmiotu sprzedaży i czy dane działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 117 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Tak więc, w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 19 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 36 str. 1 z późn. zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-58/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 128 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Wskazali Państwo:

·      Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;

·      planują Państwo sprzedaż działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12;

·      (…) kwietnia 2025 r. wspólnicy Spółki zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12, wniesionych uprzednio aportem;

·      jednym z warunków umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działek nr: 7, 1, 8, 2, 9, 10, 3, 11, 4, 12, 5, 6 jest objęcie tych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem innym niż użytki rolne lub uzyskanie w ewidencji gruntów zmian pozwalających na uznanie tych działek lub ich części za inne niż użytki rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zmiana użytków gruntowych w ewidencji gruntów);

·      działki nr 7 i 8 w części objęte zostały miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położone są w granicach terenów oznaczonych symbolami 7PU – tereny przemysłowe, 9KG/PU – tereny przemysłowe, docelowo przeznaczone na realizację drogi publicznej klasy G;

·      pozostałe części ww. działek (7, 8) oraz działki nr 1, 2, 9, 10, 3, 11, 4, 12, 5, 6 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

·      działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży:

-     nr 7 obejmująca częściowo grunty orne i tereny przemysłowe,

-     nr 1 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe,

-     nr 8 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe,

-     nr 2 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe,

-     nr 3 obejmująca grunty orne,

-     nr 4 obejmująca grunty orne,

-     nr 5 obejmująca grunty orne,

-     nr 6 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe,

-     nr 9 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – częściowo zabudowana w części oznaczonej jako „tereny przemysłowe” ;

-     nr 10 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – częściowo zbudowana w części oznaczonej jako „tereny przemysłowe”;

-     nr 11 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – częściowo zabudowana w części oznaczonej jako „tereny przemysłowe”;

-     nr 12 obejmująca grunty orne i tereny przemysłowe – częściowo zabudowana w części oznaczonej jako „tereny przemysłowe”;

·      wszystkie działki stanowiące grunty orne mają być objęte nowym MPZP, co w efekcie spowoduje ich odrolnienie – zakładają Państwo, że grunty orne uzyskają status terenów budowlanych;

·      dla żadnej działki niezabudowanej nie były i nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

·      Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od wydatków związanych z nabyciem działek niezabudowanych – działki nabyto w formie aportu przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy);

·      działki niezabudowane nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Spółkę do działalności zwolnionej;

·      wszystkie 4 budynki znajdujące się na działkach 9, 10, 11 i 12 mają charakter przemysłowy i wykorzystywane były i są do działalności opodatkowanej;

·      budynki są ze sobą połączone stanowiąc jeden kompleks położony na działkach o nr 9, 10, 11, 12, tj. budynek:

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działki nr 9,

-     trzykondygnacyjny położony jest na części działek nr 9, 10, 11,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek nr 9, 10, 11,

-     jednokondygnacyjny położony jest na części działek nr 9, 10, 11, 12;

·      działki zabudowane nr 9, 10, 11 i 12 będą na moment ich sprzedaży zabudowane istniejącymi budynkami;

·      wszystkie budynki zostały oddane do użytkowania w roku 2009 – okres jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia jest dłuższy niż 2 lata;

·      Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na zakup poszczególnych budynków lub ich części będących przedmiotem sprzedaży;

·      Sprzedający nie wykorzystywali i nie wykorzystują poszczególnych budynków lub ich części wyłącznie do czynności zwolnionych;

·      Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę poszczególnych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 9, 10, 11, 12 – zabudowanych 4 budynkami przemysłowymi.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości gruntowych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została również w stosunku do nich wydana decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza, że ww. działki nie spełniają definicji terenu budowlanego, w myśl art. 2 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej przez Państwa dostawy działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 – dla których nie uchwalono MPZP oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast działki niezabudowane nr 7 i 8 są w części objęte MPZP, z którego wynika, że działki te położone są w granicach terenów oznaczonych symbolami 7PU – tereny przemysłowe, 9KG/PU – tereny przemysłowe, docelowo przeznaczone na realizację drogi publicznej klasy G. Pozostała część działki nr 7 i 8 stanową grunty orne.

Zatem, biorąc pod uwagę przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy, wskazać należy, że sprzedaż części działek nr 7 i 8 – w części stanowiącej grunty orne – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy bowiem dla tych części działek nie uchwalono MPZP oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w części stanowiącej, zgodnie z MPZP obowiązującym obecnie dla tych działek, tereny przemysłowe – sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT bez możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem w tej części ww. działki będą stanowiły teren budowlany.

W dalszej kolejności wskazać należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro dla sprzedaży części działek nr 7 i 8 – w części stanowiącej zgodnie z aktualnie obowiązującym MPZP tereny przemysłowe – nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania oraz przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Aby zatem zastosować zwolnienie od podatku – przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – muszą być łącznie spełnione oba ww. warunki.

Z opisu sprawy wynika, że ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych. Tym samym, nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa, w analizowanej sprawie dostawa części działek nr 7 i 8 – w części stanowiącej zgodnie z aktualnie obowiązującym MPZP tereny przemysłowe – nie będzie również korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Spółkę części działek nr 7 i 8 – w części stanowiącej tereny przemysłowe – będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie ustawy, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.

Natomiast odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania działek nr 9, 10, 11, 12 – zabudowanych kompleksem 4 budynków przemysłowych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że do pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków będących przedmiotem planowanej sprzedaży doszło w roku 2009 (ponad dwa lata temu). W konsekwencji należy stwierdzić, że w odniesieniu do 4 budynków (3 budynków jednokondygnacyjnych oraz 1 budynku trzykondygnacyjnego) znajdujących się na działkach nr 9, 10, 11, 12 będących przedmiotem planowanej sprzedaży zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – nastąpiło bowiem pierwsze zasiedlenie ww. budynków i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata. Ponadto, Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki lub ich części. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub jego część będący przedmiotem sprzedaży, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W efekcie, dostawa 4 budynków przemysłowych znajdujących się na działkach nr 9, 10, 11, 12 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Nadmieniam, że zwolnienie to znajdzie zastosowanie dla całej powierzchni ww. działek, gdyż w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem, budowlą lub jej częścią przyjmuje się, że cała działka stanowi działkę zabudowaną, a przedmiotem sprzedaży jest budynek/budowla lub jej część a grunt dzieli byt prawny budynku/budowli lub jej części i podlega opodatkowaniu/korzysta ze zwolnienia według tych samych regulacji, jak posadowione na nim budynki, budowle lub ich części.

Skoro dla sprzedaży 4 budynków przemysłowych posadowionych na działkach nr 9, 10, 11, 12 znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to badanie przesłanek w zakresie zastosowania zwolnienia dla ww. transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Podsumowanie

W przypadku, gdy w odniesieniu do sprzedawanych działek nie dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

-     dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 – dla których nie uchwalono MPZP oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

-     dla sprzedaży części działek nr 7 i 8 – w części, dla której nie będzie uchwalonego MPZP oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy – znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

-     dla sprzedaży części działek nr 7 i 8 – w części stanowiącej, zgodnie z obecnie obowiązującym MPZP, tereny przemysłowe – nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż tej części działek będzie opodatkowana podatkiem VAT;

-     sprzedaż 4 budynków przemysłowych znajdujących się na działkach nr 9, 10, 11, 12 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w części dotyczącej:

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 w części stanowiącej grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek 1, 2, 6 w części stanowiącej tereny przemysłowe – uznałem za nieprawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 7 i 8 w części stanowiącej zgodnie z obecnie obowiązującym MPZP grunty orne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz opodatkowania sprzedaży działek nr 7 i 8 w części stanowiącej tereny przemysłowe – uznałem za prawidłowe;

-     zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 w części stanowiącej grunty orne – uznałem za nieprawidłowe, gdyż Państwa stanowisko dotyczyło zastosowania zwolnienia wyłącznie dla części ww. działek stanowiących grunty orne.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 i zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 lub ich części w przypadku przekwalifikowania gruntów ornych na tereny budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wyżej wskazano, o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro:

·      wszystkie działki stanowiące grunty orne mają być objęte MPZP, co w efekcie spowoduje ich odrolnienie;

·      Spółka zakłada, że działki nr 7 i 8 w części określonej na dzień złożenia wniosku jako grunty orne utracą ten status uzyskując status terenów budowlanych;

·      części ww. działek nr 7 i 8 oraz działki nr 1, 2, 9, 10, 3, 11, 4, 12, 5, 6 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

-     to, w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostawa działek 7, 1, 8, 2, 3, 4, 5, 6 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Działki te bowiem na moment sprzedaży – w wyniku uchwalenia MPZP – będą stanowiły teren budowlany.

Nadmienić w tym miejscu należy, że sprzedaż całych działek nr 7 i 8 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem skoro dla części ww. działek obecnie obowiązuje MPZP (przeznaczenie – teren przemysłowy), a następnie – jak Państwo wskazali – zostanie uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części ww. działek, które obecnie tym planem nie są objęte – to działki nr 7 i 8 w całości będą stanowiły na moment sprzedaży teren budowlany. Zatem sprzedaż całych działek nr 7 i 8 nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Powtórzyć należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Z kolei, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 2 ustawy).

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest zatem ustalenie przedmiotu sprzedaży i czy działka stanowi tereny budowlane w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 2 ustawy.

Skoro w wyniku uchwalenia MPZP działki niezabudowane nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz części działek niezabudowanych nr 7 i 8 uzyskają status terenów budowlanych, to będzie to wykluczało zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dla sprzedaży ww. działek 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8 (w całości).

Dostawa działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8 (w całości) nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jak już wyżej wykazano – ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych.

Zatem, sprzedaż ww. nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8 – w całości) – w przypadku uchwalenia MPZP zmieniającego status ww. działek na tereny budowlane – będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie ustawy, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.

Z kolei dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 uchwalenie MPZP zmieniającego status działek na tereny budowlane nie wpłynie na kwestię zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży ww. działek. Jak bowiem wskazano powyżej, dostawa 4 budynków przemysłowych znajdujących się na działkach nr 9, 10, 11, 12 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowanie

Zmiana MPZP, powodująca przekwalifikowanie gruntów ornych na tereny budowlane, spowoduje powstanie po Państwa stronie obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8 lub ich części. Z kolei dla sprzedaży działek zabudowanych nr 9, 10, 11, 12 uchwalenie MPZP zmieniającego status działek na tereny budowlane nie wpłynie na kwestię opodatkowania dostawy tych działek.

W konsekwencji, Państwa stanowisko:

-     w części dotyczącej obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (lub ich części) nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działek nr 7 i 8, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych – uznałem za prawidłowe;

-     w części dotyczącej obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT w przypadku sprzedaży działek zabudowanych (lub ich części) nr 9, 10, 11, 12, które w wyniku uchwalenia MPZP uzyskają status terenów budowlanych uznałem, ze względu na Państwa odmienne uzasadnienie – uznałem za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy niezależnie od zmiany MPZP, zakresu tych zmian lub braku zmiany MPZP, jeżeli sprzedaży będą podlegać nieruchomości zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, jak i opodatkowane podatkiem VAT, prawidłowym będzie ustalenie wartości poszczególnych części (zwolnionych/opodatkowanych) proporcjonalnie do powierzchni części gruntu, gruntu podlegającej zwolnieniu/opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu, a w części zwolnieniu od podatku VAT. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwą stawkę lub zwolnienie od podatku, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane i zwolnione od podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który powinien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego, czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedający taką metodę zastosował.

Powyższe znajdzie zastosowanie wyłącznie dla dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu, a w części zwolnieniu od podatku VAT. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, które w całości podlegają opodatkowaniu lub korzystają ze zwolnienia od podatku VAT – zastosowanie ww. powierzchniowego klucza podziału działki nie znajdzie zastosowania.

Podsumowanie

Niezależnie od zmiany MPZP, zakresu tych zmian lub braku zmiany MPZP, jeżeli sprzedaży będą podlegać nieruchomości zwolnione z opodatkowania VAT, jak i opodatkowane VAT, prawidłowym będzie ustalenie wartości poszczególnych części (zwolnionych/opodatkowanych) proporcjonalnie do powierzchni części gruntu, gruntu podlegającej zwolnieniu/opodatkowaniu.

Natomiast w przypadku sprzedaży działki, która w całości jest opodatkowana podatkiem VAT lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – zastosowanie ww. powierzchniowego klucza podziału działki nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, Państwa stanowisko, że: „jeżeli zastosowanie klucza powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie zastosowania takiej metody” w części dotyczącej:

-     dostawy nieruchomości, która w części jest opodatkowana podatkiem VAT, a w części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – uznałem za prawidłowe;

-     dostawy nieruchomości, która w całości jest opodatkowana podatkiem VAT lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja ta została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Ponadto wskazuję, że Państwa wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca strona postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 7 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 99 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-70 Bielsko-Biała (art. 6 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 6 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.