Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.648.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

AB

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

CD

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, prowadzącymi pozarolniczą działalność gospodarczą, są czynnymi podatnikami VAT. Od całości przychodów podatek opłacają w Polsce.

Wniosek dotyczy jednak składnika majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawcy posiadają w proporcji 2/3 do 1/3 nieruchomość gruntową, położoną w (...), zarejestrowaną w rejestrze ksiąg wieczystych pod nr (...). Nieruchomość składa się z dwóch działek nr 8 i 9/1, o łącznej powierzchni (...). Została nabyta (...) 1991 r. za aktem notarialnym (...) przez obu Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową część tej nieruchomości AB otrzymał w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym nr (...).

Nieruchomość została nabyta do prywatnego majątku, w obu przypadkach do majątku odrębnego. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania są zaewidencjonowane następująco:

- działka nr 8 – tereny rolnicze, łąk, pastwisk i wód powierzchniowych,

- działka 9/1 – tereny zabudowy usługowej.

W dniu (...) 2025 r. została podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży ze spółką (...) NIP (...). Umowa została zarejestrowana aktem notarialnym (...), z terminem realizacji do dnia (...) 2026 r. Warunkami zawieszającymi w umowie są:

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego,

- zmiana oznaczenia działki nr 8 w ewidencji gruntów na nierolną i nieleśną.

Sprzedający w umowie wyrazili zgodę na dysponowanie nieruchomością przez kupującego dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na podstawie czego kupujący może uzyskiwać pozwolenia, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne oraz zawierać umowy przyłączeniowe mediów, a także fizyczne doprowadzenie przyłączy. Będzie mógł także wykonywać prace porządkowe, w tym wycinkę drzew. Sprzedający nie pobrali żadnego wynagrodzenia za udzielenie pełnomocnictw, nigdy też wcześniej nie uzyskiwali korzyści finansowych z tytułu posiadania przedmiotowej nieruchomości.

Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta (...), faktycznie grunt pozostaje niezabudowany.

Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku.

Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż przez Wnioskodawców, zlecona profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  AB nabył działkę w dniu (...) 1991 r. (Rep (...)) oraz w formie darowizny od ojca w dniu (...) 2017 r. ((...)) – obecnie posiada 2/3 nieruchomości. Nabył to do majątku prywatnego. CD nabył swój udział w nieruchomości w dniu (...) 1991 r. (Rep (...)), także do majątku prywatnego.

2.  Celem nabycia, wspólnym dla obu właścicieli, był zamiar budowy centrum (...).

3.  AB nie wykorzystywał działki 8 na cele prywatne, czy osobiste, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał działki 8 na cele prywatne, czy osobiste, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.

4.  AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.

5.  AB prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od (...) r. w zakresie (...) i od (...) r. w zakresie (...). CD prowadzi działalność gospodarczą od (...) r., aktualnie w zakresie wynajmu nieruchomości.

6.  AB nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. CD nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

7.  AB nie wykorzystywał działki nr 8, jak i działki 9/1, do działalności rolniczej, nie uprawiał ich gruntów ani na potrzeby własne ani zarobkowe. CD nie wykorzystywał działki nr 8, jak i działki 9/1, do działalności rolniczej, nie uprawiał ich gruntów ani na potrzeby własne ani zarobkowe.

8.  AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.

9.  CD nabył nieruchomość składającą się z działek nr 8 i 9/1 przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja nie posiadała statusu VAT. AB nabył 1/3 udziału w nieruchomości składającej się z działek nr 8 i 9/1 przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja nie posiadała statusu VAT. Darowizna pozostałej części odbyła się w drodze aktu notarialnego, nie wystawiono do niej faktury VAT. Darowizna następowała z majątku prywatnego do majątku prywatnego. Nie określono statusu VAT dla transakcji.

10. AB nie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości składającej się z działek nr 8 i 9/1. CD nie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości składającej się z działek nr 8 i 9/1.

11.  Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była w przeszłości, nie jest teraz i do czasu sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

12.  AB nie zamierza ponosić żadnych nakładów podnoszących wartość działek stanowiących przedmiot wniosku. CD nie zamierza ponosić żadnych nakładów podnoszących wartość działek stanowiących przedmiot wniosku.

13.  AB nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. CD:

·      sprzedał przed rokiem (…) ok. (...) ziemi rolnej, zakupionej wcześniej (nie pamięta konkretnej daty, ale ok. roku (...)) w celu prowadzenia działalności rolnej. Ziemia ta stanowiła jego współwłasność w udziale,

·      (...) 2022 r. sprzedał z majątku wspólnego małżeńskiego (...) ziemi nabytej w roku (...) od (...) w celu prowadzenia działalności rolniczej.

Oba grunty od nabycia do sprzedaży wykorzystywane były w działalności rolnej. Z tytułu sprzedaży nie powstawał obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

·      w latach 90. XX wieku sprzedał dom w zabudowie szeregowej kupiony na początku lat 90. XX wieku od (...). Zakupiony dom wykorzystywał na cele mieszkaniowe, sprzedaż nastąpiła w związku ze zmianą miejsca zamieszkania.

14.  AB nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze. CD nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.

15.  Spółka, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

16.  Decyzja o warunkach zabudowy w odniesieniu do działek 8 i 9/1 będzie na moment sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.

17.  AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.

18.  Wskazane we wniosku działki były kupione z zamiarem budowy centrum (...), które miało być wykorzystywane w działalności gospodarczej.

19.  W związku z informacją zawartą we wniosku:

proszę o wskazanie:

a)  czy Inwestycja dotyczyła obu działek czy jednej z nich? Jeśli jednej, proszę o wskazanie, której dokładnie,

odpowiedzieli Państwo:

„Planowana inwestycja dotyczyła obu działek”;

b)  czy oprócz ww. czynności wskazanych we wniosku, ponosili Państwo jakiekolwiek nakłady w celu uatrakcyjnienia ww. nieruchomości (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy wskazać, jakie to są/były/będą nakłady, przez kogo i kiedy dokładnie ponoszone? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z Wnioskodawców i odrębnie dla każdej działki,

odpowiedzieli Państwo:

„AB nie ponosił w odniesieniu do działek 8 i 9/1 żadnych innych nakładów niż związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, projektem budowlanym oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. CD nie ponosił w odniesieniu do działek 8 i 9/1 żadnych innych nakładów niż związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, projektem budowlanym oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę”;

c)  kto wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod obiekt (...)? Państwo, jeden z Wnioskodawców osobno (jeśli tak, proszę wskazać, który), czy był to pełnomocnik (jeśli tak, proszę wskazać, kogo),

odpowiedzieli Państwo:

„O wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła pełnomocnik p. (...) z biura architektonicznego, które wykonało projekt budowlany”;

d)  jeśli udzielili Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu w związku z ww. wskazaną inwestycją, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa, tj. jakie czynności zostały wykonane na podstawie tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Państwo tego pełnomocnictwa udzieli oraz czy był to kupujący, czy inny podmiot (jaki?)?. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z Wnioskodawców,

odpowiedzieli Państwo:

„W związku z realizacją inwestycji wskazanej w pytaniu nie udzielono żadnego dalszego pełnomocnictwa poza wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy i uzyskaniem pozwolenia na budowę”;

e)  czy zamierzali Państwo prowadzić na tej nieruchomości działalność (...)? Jeśli nie, to w jakim celu wystąpiono o pozwolenie na budowę,

odpowiedzieli Państwo:

„Wnioskodawcy zamierzali prowadzić działalność (...) albo wynająć nieruchomość na takie cele”.

20.  W odniesieniu do informacji zawartej we wniosku:

proszę o informację:

a)  czy udzielili Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości?

b)  jeśli tak, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa, tj. jakie czynności zostaną wykonane na podstawie tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Państwo tego pełnomocnictwa udzieli oraz czy jest to kupujący, czy inny podmiot (jaki?)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z Wnioskodawców.

odpowiedzieli Państwo:

„Zostało udzielone pełnomocnictwo osobie trzeciej do działania w imieniu Wnioskodawców w celu sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawcy, AB i CD, zgodnie z umową przedwstępną. Kupującemu udzielili zgody na dysponowanie przez niego nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. W następstwie czego Kupujący może uzyskiwać pozwolenia, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne oraz zawierać umowy przyłączeniowe z dostawcami mediów”.

Pytanie

Czy przy sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej w stanie faktycznym powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w stosunku do zdarzenia opisanego w stanie faktycznym, tj. sprzedaży nieruchomości składającej się z dwóch działek nr 8 i 9/1 nie powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży zostanie wykonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej u.p.t.u), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i usług i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Stosownie do art. 2 pkt 6 u.p.t.u., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z tą czynnością jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz. U. UE. L.Nr 347, str. 1. dalej jako „Dyrektywa 112”), zgodnie z którym podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności, działalność gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze: czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, a po wtóre: musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W praktyce ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawno-podatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten jednak znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE.

Kluczowe znaczenie ma tu wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10. W wyroku tym TSUE przyjął, iż nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 36). Zdaniem TSUE sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania wyżej wymienionej Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37), podobnie okoliczność iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym Zainteresowanego (pkt 38). Aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Akapit 2 Dyrektywy VAT Trybunał utożsamił natomiast z takimi aktywnościami jak przykładowo: uzbrajanie terenu albo podejmowanie działań marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 39-41).

W orzecznictwie sądów administracyjnych po wspomnianym wyroku, ugruntowany został pogląd, że to czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem indywidualnie zbadać jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec (zob. np. NSA z dnia 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 228/21, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 468/24 wraz z cytowanym tam orzecznictwem).

Przenosząc to na stan faktyczny opisany przez Wnioskodawców, należy uznać, że sprzedaż działki na rzecz Spółki nosi charakter zarządu majątkiem prywatnym. Świadczą o tym właśnie opisane okoliczności transakcji. Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli do majątku prywatnego, planowali wspólną inwestycję, poza działalnością gospodarczą. Prowadzili w tym kierunku starania, uzyskali zgody administracyjne i nawet rozpoczęli pracę. Wskutek zmiany sytuacji życiowej jednak zaniechali inwestycji i zmienili plany co do nieruchomości decydując się na sprzedaż. Zlecili sprzedaż pośrednikowi w obrocie nieruchomościami bowiem sami nie są w tym zakresie profesjonalistami. Zawarli umowę przedwstępną udzielając nieodpłatnie pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością. W opinii Wnioskodawców nie przekracza to granic zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia (...) 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonego wyżej przepisu zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy posiadają w proporcji 2/3 do 1/3 nieruchomość gruntową. Została ona nabyta (...) 1991 r. za aktem notarialnym (...) przez obu Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową część tej nieruchomości P. AB otrzymał w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym nr (...). Nieruchomość została nabyta do prywatnego majątku, w obu przypadkach do majątku odrębnego.

Wskazane we wniosku działki były kupione z zamiarem budowy centrum (...), które miało być wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Pan AB prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (...) i od (...) r. w zakresie (...). Pan CD prowadzi działalność gospodarczą od (...) r., aktualnie w zakresie wynajmu nieruchomości.

Pan AB nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze. Pan CD nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.

Pan AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. Pan CD nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.

Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta, jednak faktycznie grunt pozostaje niezabudowany.

Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku.

Następnie, Spółka, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy w odniesieniu do działek 8 i 9/1 będzie na moment sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej transakcji.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął każdy z Panów w odniesieniu do działek, które mają być przedmiotem sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do działek nr 8 i 9/1, podjęli Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Państwa działek wchodzących w skład nieruchomości, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej – budowy centrum (...). Zgodnie z informacją z uzupełnienia wniosku: „Wskazane we wniosku działki były kupione z zamiarem budowy centrum (...), które miało być wykorzystywane w działalności gospodarczej”. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że: „Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta (…) faktycznie grunt pozostaje niezabudowany. Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku”. Jednocześnie wskazali Państwo, że zamierzali Panowie prowadzić działalność (...) albo wynająć nieruchomość na takie cele.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – nabycie działek wchodzących w skład nieruchomości, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działek wchodzących w skład nieruchomości, zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie ich do działalności gospodarczej.

Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. Sprzedaż tego gruntu nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy raz jeszcze podkreślić, że skoro nabycie działek wchodzących w skład nieruchomości, dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości, jak i późniejsze działania podjęte w odniesieniu do tego gruntu związane z zamiarem rozpoczęcia prowadzenia działalności (...), miały decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Państwo, dokonując sprzedaży gruntu, będą działali jako podatnicy podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Państwa czynności w odniesieniu do posiadanych działek nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Wobec tego, czynność sprzedaży ww. działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa gruntów, jako związanych z działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem, skoro sprzedaż wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, stanowi działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym, w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania każdego z Panów za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu planowanej sprzedaży udziałów w działkach nr 8 i nr 9/1.

Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki nr 8 i nr 9/1 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, w zawartej umowie przedwstępnej, określono konkretne warunki, jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego oraz zmiana oznaczenia działki nr 8 w ewidencji gruntów na nierolną i nieleśną.

Wystąpiła o to Spółka planująca zakupić działkę. Decyzja o warunkach zabudowy będzie na moment sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.

Jak Państwo wskazali, na dzień transakcji działki nr 8 i nr 9/1 będą stanowiły teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

-     brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z (...) r., sygn. akt I FSK 627/12: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działek nr 8 i nr 9/1. Została nabyta (...) 1991 r. za aktem notarialnym (...) przez obu Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową część tej nieruchomości P. AB otrzymał w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym nr (...). Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Zatem z powyższego wynika, że nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W analizowanym przypadku nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa nieruchomości składającej się z ww. działek, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana sprzedaż udziałów w działkach nr 8 i nr 9/1 przez każdego z Panów nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym przy sprzedaży tej powstanie obowiązek jej opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem, Państwa stanowisko, zgodnie z którym przy sprzedaży nieruchomości składającej się z dwóch działek nr 8 i 9/1nie powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży zostanie wykonane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku lub uzupełnienia do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu sprawy. Jednocześnie wyroki powołane przez Państwa na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.