Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.649.2025.4.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pana za podatnika z tytułu planowanej sprzedaży Budynku, a tym samym braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT tej transakcji. Uzupełnił go Pan pismem z 27 października 2025 r. (wpływ 28 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest PKD 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje jeden lokal mieszkalny oraz dokonał zbycia dwóch lokali mieszkalnych w roku 2019. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu VAT. Od tamtego czasu Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości stanowiących Jego majątek prywatny, które w części są wynajmowane. Nieruchomości stanowiące majątek prywatny Wnioskodawcy zostały nabyte w drodze kupna i darowizny.

Wnioskodawca jest także właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej w A przy ul. B, działki o nr ew. nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca nabył Nieruchomość w roku 2015 na podstawie umowy dożywocia zawartej z rodzicami swojego ojca. Nieruchomość nie została nabyła w celu jej dalszej odsprzedaży lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej i stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje w przyszłości wybudowanie w obrębie Nieruchomości budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (dalej: „Budynek”). Wnioskodawca nie wyklucza, że po wybudowaniu Budynku dokona jego sprzedaży, przy czym aktualnym zamiarem Wnioskodawcy jest wykorzystanie co najmniej jednej z dwóch części Budynku na własne potrzeby prywatne.

Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, ani nie podjął żadnych działań porównywalnych do działań np. deweloperów lub osób zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami takich jak aktywne poszukiwanie nabywcy. Przy ewentualnej sprzedaży Budynku lub jego części Wnioskodawca zamieści ogłoszenie w Internecie i nie zamierza współpracować z profesjonalnymi biurami obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie ujmował żadnych kosztów związanych z utrzymaniem Nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu, ani nie odliczał od nich podatku VAT.

Wnioskodawca w celu wybudowania Budynku zamierza wykorzystać własne środki pieniężne oraz posłużyć się kredytem hipotecznym lub pożyczką hipoteczną. Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę kredytu lub pożyczki, jako osoba fizyczna (konsument), a nie jako przedsiębiorca.

W związku z powyższym, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy potencjalna sprzedaż Budynku lub jego wydzielonej części w przyszłości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz czy przysporzenie z tej sprzedaży będzie stanowiło dochód podlegający opodatkowaniu PIT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wskazuje, że wniosek dotyczy określenia, czy w związku z możliwą sprzedażą Budynku Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

1.  Wnioskodawca nie jest w stanie określić dokładnej daty sprzedaży Budynku. Wnioskodawca zaznacza, że nie rozpoczął jeszcze prac budowlanych związanych z jego wznoszeniem.

Początek prac budowlanych jest związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Aktualnie Wnioskodawca nie może określić daty sprzedaży, ponieważ nie posiada projektu budowlanego i nie jest w stanie określić kiedy prace budowlane zostaną rozpoczęte. Wiąże się to między innymi z następującymi krokami:

-     oceną zdolności kredytowej i pozyskaniem finansowania (kredytu),

-     przygotowaniem projektu budowlanego zgodnego z aktualnymi przepisami budowlanymi,

-     uzyskaniem pozwolenia na budowę,

-     znalezieniem wykonawcy/wykonawców projektu,

-     odbiorem Budynku i dokumentacji budowlanej zgodnej z otrzymaniem prawa jego do użytkowania.

Pomimo braku możliwości wskazania dokładnej daty sprzedaży Budynku, Wnioskodawca wskazuje, że po jego wybudowaniu zamierza go sprzedać.

2.  Na pytanie o treści „W jaki sposób wykorzystywana była/jest/będzie Nieruchomość, na której planuje Pan wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej od momentu nabycia na podstawie umowy dożywocia do chwili sprzedaży? W szczególności proszę wskazać: (…)”, wskazał Pan, że: „Sposób wykorzystywania Nieruchomości:

a)  Niezabudowana część nieruchomości w momencie nabycia własności była porośnięta krzewami i drzewami owocowymi. W odniesieniu do istniejących zabudowań Wnioskodawca po śmierci dziadków przeprowadził remont w celu usunięcia usterek i dokonania napraw, tak by mogły one być użytkowane. Przez około 1 rok budynek mieszkalny był wynajmowany. Po zakończeniu tego najmu Wnioskodawca przeprowadził generalny remont budynku mieszkalnego. Aktualnie budynek nie jest zamieszkany, ani wynajmowany. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż tego budynku.

Wnioskodawca wskazuje, że w obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który Wnioskodawca dostosował do warunków mieszkalnych, wyodrębnił w nim dwa lokale mieszkalne, które wynajął.

b)  Wnioskodawca podjął decyzję o wybudowaniu Budynku w roku 2025.

c)  Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów związanych z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca rejestrując działalność gospodarczą wskazał adres Nieruchomości, jako adres prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym faktycznie ze względu na przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą.

d)  Nieruchomość była przez Wnioskodawcę wykorzystywana dla celów osobistych – głównie przechowywanie rzeczy oraz garażowanie pojazdów. Nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów związanych z zamieszkaniem.

e)  Jak wskazano w pkt a) znajdujące się w obszarze Nieruchomości budynki były przedmiotem umów najmu:

1)  Budynek mieszkalny – był wynajmowany spółce prowadzącej działalność gospodarczą w roku 2023 i 2024 przez około 11 miesięcy.

2)  Budynek gospodarczy dostosowany do celów mieszkalnych – aktualnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne osobom fizycznym – od listopada 2024 r., wcześniej niewynajmowane.

Wszystkie ww. umowy mają charakter odpłatny. Czynsz najmu nie był dokumentowany fakturami. Zarówno zakończony, jak i aktualny najem ma charakter prywatny (Wnioskodawca wynajmuje składnik majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej). W związku z powyższym Wnioskodawca nie rozliczał i nie rozlicza podatku VAT należnego z tytułu najmu. Dochód z najmu podlegał i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

3.  Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia nie została, ani nie zostanie podzielona.

4.  Planowaną datą rozpoczęcia budowy jest rok 2026, jak wskazano wyżej rozpoczęcie prac uzależnione jest od różnych okoliczności takich jak m.in. pozyskanie finansowania, otrzymanie pozwolenia na budowę, znalezienie wykonawców projektu.

5.  Wnioskodawca zamierza sprzedać Budynek bezpośrednio po oddaniu do użytkowania. Użytkowanie Budynku będzie możliwe po otrzymaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

6.  Budynek będzie przeznaczony na sprzedaż w całości.

7.  W związku z planowaną budową Budynku Wnioskodawca:

a)  nie występował i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszelkie podjęte działania będą z nim zgodne;

b)  zamierza wystąpić o pozwolenie na budowę. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zamiarem Wnioskodawcy jest wzniesienie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Wystąpienie o pozwolenie na budowę Wnioskodawca warunkuje wcześniejszym pozyskaniem finansowania i opracowaniem projektu budynku zgodnym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

c)  nie występował do tej pory o żadne pozwolenia/decyzje. Wnioskodawca wystąpi o pozwolenie na budowlę i pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, Wnioskodawca również zamierza o nie wystąpić.

W zakresie pozostałych czynności związanych z planowaną budową Budynku – Wnioskodawca podjął kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym.

8.  Wnioskodawca wskazuje, że budynek, który planuje wybudować będzie miał charakter mieszkalny.

9.  Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca planuje jedynie sprzedać znajdujący się w obrębie Nieruchomości budynek mieszkalny, który został nabyty w drodze dożywocia w roku 2015. Sposób wykorzystania tego budynku został opisany powyżej.

10.  Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych Nieruchomości w celu sprzedaży.

11.  Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od roku 2017. Pełna nazwa: (...).

12.  Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4 lokalowy. Spośród tych 4 lokali, Wnioskodawca wynajmuje jeden lokal mieszkalny oraz dokonał zbycia dwóch lokali mieszkalnych w roku 2019 (tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego). W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wykonuje także usługowo prace remontowo-budowlane na (...).

13.  Budynek do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

14.  Od momentu wybudowania do momentu sprzedaży Budynek zostanie wykończony do stanu umożliwiającego sprzedaż, ale nie zostanie on zamieszkany.

15.  Budynek zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację. Wnioskodawca nie przewiduje wykonywania czynności zwiększających wartość Budynku po jego wybudowaniu.

16.  Wnioskodawca nie udzielał ani nie udzieli kupującemu, ani osobom trzecim pełnomocnictw w celu występowania w sprawcach dotyczących sprzedaży Budynku.

17.  Wnioskodawca nie wyklucza, że zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Nie jest to do końca zależne od Wnioskodawcy i może wynikać z potrzeb kupującego (np. posiłkowania się kredytem przy zakupie).

a)  W związku z faktem, że Wnioskodawca nie zaczął jeszcze budowy Budynku, nie jest w stanie określić jakie warunki, prawa i obowiązki będzie zawierać ewentualna umowa przedwstępna. Intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż Budynku po jego wybudowaniu, tym samym Wnioskodawca nie zakłada, by po zawarciu umowy przedwstępnej konieczne było pozyskiwanie dodatkowych decyzji, zgód, pozwoleń, opinii itp.

b)  Jeśli zostanie zawarta umowa przedwstępna Wnioskodawca nie zamierza udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

c)  Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, zostanie uzgodniony z kupującym zadatek lub zaliczka. Kupujący nie będzie ponosił innych kosztów pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej.

18.  Planowana sprzedaż Budynku nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

19.  Od momentu zakończenia budowy i oddania do użytkowania do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej nie będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (w całości ani w części).

20.  Budynek nie będzie stanowił ani środka trwałego, ani towaru handlowego w prowadzonej działalności gospodarczej.

21.  Budynek do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywany na cele prywatne (osobiste).

22.  Budynek nie będzie wykorzystywany na cele prywatne.

23.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od momentu założenia, zarejestrowania działalności gospodarczej. Data rejestracji do VAT (5.06.2017 r.).

24.  Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał Budynku do czynności opodatkowanych ani zwolnionych, w szczególności Budynek nie zostanie oddany w odpłatne używanie (najem/dzierżawa). Nie będzie on też wykorzystywany do innych czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT np. użyczenie. Budynek nie będzie także wykorzystywany na cele osobiste Wnioskodawcy. W związku z doprecyzowaniem zakresu zapytania, powyższa odpowiedź odnosi się do całego Budynku.

25.  Wydatki na potrzeby budowy Budynku mogą być dokumentowane fakturami, ale faktury takie będą wystawiane na Wnioskodawcę, jako osobę fizyczną, a nie jako przedsiębiorcę z podanym NIP.

26.  Jak wskazał Wnioskodawca, Budynek zostanie w całości przeznaczony na sprzedaż. Nie będzie odrębnych faktur na poszczególne części Budynku. Wszystkie faktury, które otrzyma Wnioskodawca, będą zawierały Jego dane, jako osoby fizycznej – jak wskazano powyżej.

27.  W związku z poniesieniem nakładów na budowę Budynku, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo od odliczenia podatku naliczonego. Planowana sprzedaż Budynku bowiem, w ocenie Wnioskodawcy, nie będzie czynnością związaną z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 października 2025 r.)

Czy w związku z możliwą sprzedażą Budynku Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w piśmie z 27 października 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z możliwą sprzedażą Budynku Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a tym samym transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że uzasadnienie prawne stanowiska przedstawione we wniosku, pozostaje aktualne.

Uzasadnienie stanowiska.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak się przyjmuje na gruncie wydawanych interpretacji indywidualnych definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie po pierwsze przez podmiot mający status podatnika, a po drugie działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Oba te warunki muszą zostać spełnione łącznie.

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że prowadzi On działalność gospodarczą, niemniej w przypadku sprzedaży Budynku lub jego wydzielonej części nie będzie On działał w charakterze podatnika VAT. Nieruchomość nie została bowiem nabyta z zamiarem jej odsprzedaży, a ponadto nie była ani nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Fakt, że Wnioskodawca, po tym jak od roku 2015 pozostaje właścicielem Nieruchomości, postanowił wybudować na niej Budynek i rozważa w przyszłości jego sprzedaż w całości lub w części nie przesądza o tym, że sprzedaż taka zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Również zamieszczenie ogłoszenia dotyczącego sprzedawanej Nieruchomości nie należy uznawać za przejaw działalności gospodarczej. Jak bowiem przyjęto na gruncie aktualnie wydawanych interpretacji indywidualnych o profesjonalnym charakterze działalności mogą stanowić działania marketingowa wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia7 lipca 2025 r., znak 0112-KDIL1-3.4012.185.2025.2.MG:

„Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży”.

Tym samym, planowanych przez Wnioskodawcę czynności nie sposób uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Na powyższe wskazują miedzy innymi: nabycie nieruchomości do majątku prywatnego w roku 2015, niewykorzystywanie jej do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, zamiar wykorzystywania co najmniej jednej części Budynku na własne cele prywatne, a przy sprzedaży planowane podjęcie zwykłych działań takich jak zamieszczenie ogłoszenia w Internecie zamiast profesjonalnych działań marketingowych.

Zatem, skoro czynności Wnioskodawcy nie będą stanowiły działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to nie zostanie On również uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym możliwa sprzedaż Budynku lub jego wydzielonej części nie będzie stanowiła dostawy towarów opodatkowanej VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek), który planuje Pan wybudować na nieruchomości gruntowej działce nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym (Nieruchomości), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. Budynku podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek), który planuje Pan wybudować na nieruchomości gruntowej – działce nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym (Nieruchomości), który będzie przedmiotem sprzedaży przez Pana w całości.

Jak wynika z opisu sprawy:

·     Prowadzi Pan działalność gospodarczą od roku 2017, której głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków i jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od momentu założenia, zarejestrowania działalności gospodarczej. Data rejestracji do VAT 5 czerwca 2017 r. W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan także usługowe prace remontowo-budowlane na (...).

·     W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł Pan 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4 lokalowy. Spośród tych 4 lokali, wynajmuje Pan jeden lokal mieszkalny oraz dokonał Pan zbycia dwóch lokali mieszkalnych w roku 2019.

·     Jest Pan właścicielem innych nieruchomości, stanowiących Pana majątek prywatny, które w części są wynajmowane. Nieruchomości stanowiące majątek prywatny zostały przez Pana nabyte w drodze kupna i darowizny.

·     Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej – działki o nr 1 – zabudowanej budynkiem mieszkalnym (Nieruchomość). Nabył Pan Nieruchomość w roku 2015 na podstawie umowy dożywocia zawartej z rodzicami Pana ojca.

·     Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej i stanowi – jak Pan wskazał – Pana składnik majątku prywatnego.

·     W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł Pan 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4 lokalowy. Spośród tych 4 lokali, wynajmuje Pan jeden lokal mieszkalny oraz dokonał Pan zbycia dwóch lokali mieszkalnych w roku 2019. W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan także usługowo prace remontowo-budowlane na (...).

·     Planuje Pan w przyszłości wybudowanie, w obrębie Nieruchomości, budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek). Zamierza Pan po wybudowaniu Budynku dokonać jego sprzedaży.

·     Rejestrując działalność gospodarczą wskazał Pan adres Nieruchomości, jako adres prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym faktycznie ze względu na przedmiot Pana działalności gospodarczej. Nie ujmował Pan żadnych kosztów związanych z utrzymaniem Nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu, ani nie odliczał od nich podatku VAT.

·     Jak Pan wskazał, Nieruchomość była przez Pana wykorzystywana dla celów osobistych – głównie przechowywanie rzeczy oraz garażowanie pojazdów.

·     Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana do celów związanych z zamieszkaniem.

·     Przy ewentualnej sprzedaży Budynku zamieści Pan ogłoszenie w Internecie i nie zamierza Pan współpracować z profesjonalnymi biurami obrotu nieruchomościami.

·     W celu wybudowania Budynku zamierza Pan wykorzystać własne środki pieniężne oraz posłużyć się kredytem hipotecznym lub pożyczką hipoteczną. Zamierza Pan zawrzeć umowę kredytu lub pożyczki, jako osoba fizyczna (konsument), a niejako przedsiębiorca.

·     Nie jest Pan w stanie określić dokładnej daty sprzedaży Budynku. Nie rozpoczął Pan jeszcze prac budowlanych związanych z jego wznoszeniem. Początek prac budowlanych jest związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Aktualnie nie może Pan określić daty sprzedaży, ponieważ nie posiada projektu budowlanego i nie jest Pan w stanie określić kiedy prace budowlane zostaną rozpoczęte. Wiąże się to między innymi z następującymi krokami: oceną zdolności kredytowej i pozyskaniem finansowania (kredytu), przygotowaniem projektu budowlanego zgodnego z aktualnymi przepisami budowlanymi, uzyskaniem pozwolenia na budowę, znalezieniem wykonawcy/wykonawców projektu, odbiorem budynku i dokumentacji budowlanej zgodnej z otrzymaniem prawa jego do użytkowania.

Pomimo braku możliwości wskazania dokładnej daty sprzedaży Budynku po jego wybudowaniu zamierza Pan go sprzedać.

·     Niezabudowana część nieruchomości w momencie nabycia własności była porośnięta krzewami i drzewami owocowymi. W odniesieniu do istniejących zabudowań, po śmierci dziadków, przeprowadził Pan remont w celu usunięcia usterek i dokonania napraw, tak by mogły one być użytkowane. Przez około 1 rok budynek mieszkalny był wynajmowany. Po zakończeniu tego najmu przeprowadził Pan generalny remont budynku mieszkalnego. Aktualnie budynek nie jest zamieszkany, ani wynajmowany. Zamiarem Pana jest sprzedaż tego budynku.

·     W obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który dostosował Pan do warunków mieszkalnych, wyodrębnił w nim Pan dwa lokale mieszkalne, które wynajął.

·     Budynek mieszkalny – był wynajmowany spółce prowadzącej działalność gospodarczą w roku 2023 i 2024 przez około 11 miesięcy.

Budynek gospodarczy dostosowany do celów mieszkalnych – aktualnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne osobom fizycznym – od listopada 2024 r., wcześniej niewynajmowane.

Wszystkie ww. umowy mają charakter odpłatny. Czynsz najmu nie był dokumentowany fakturami. Zarówno zakończony, jak i aktualny najem ma charakter prywatny (wynajmuje Pan składnik majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej). W związku z powyższym nie rozliczał Pan i nie rozlicza podatku VAT należnego z tytułu najmu. Dochód z najmu podlegał i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

·     Podjął Pan decyzję o wybudowaniu Budynku w roku 2025.

·     Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia nie została, ani nie zostanie podzielona.

·     Planowaną datą rozpoczęcia budowy jest rok 2026.

·     Zamierza Pan sprzedać Budynek bezpośrednio po oddaniu do użytkowania. Użytkowanie Budynku będzie możliwe po otrzymaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

·     Budynek będzie przeznaczony na sprzedaż w całości.

·     W związku z planowaną budową Budynku:

-     nie występował i nie wystąpi Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszelkie podjęte działania będą z nim zgodne;

-     zamierza Pan wystąpić o pozwolenie na budowę, ponieważ zamiarem Pana jest wzniesienie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Wystąpienie o pozwolenie na budowę warunkuje Panu wcześniejsze pozyskanie finansowania i opracowanie projektu budynku zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

-     nie występował Pan do tej pory o żadne pozwolenia/decyzje. Wystąpi Pan o pozwolenie na budowlę i pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, również zamierza Pan o nie wystąpić.

W zakresie pozostałych czynności związanych z planowaną budową Budynku – podjął Pan kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym.

·     Budynek, który planuje Pan wybudować będzie miał charakter mieszkalny.

·     Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

·      Planuje Pan jedynie sprzedać znajdujący się w obrębie Nieruchomości budynek mieszkalny, który został nabyty w drodze dożywocia w roku 2015.

·     Nie zamierza Pan nabywać innych Nieruchomości w celu sprzedaży.

·     Budynek do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

·     Od momentu wybudowania do momentu sprzedaży Budynek zostanie wykończony do stanu umożliwiającego sprzedaż, ale nie zostanie on zamieszkany.

·     Budynek zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację. Nie przewiduje Pan wykonywania czynności zwiększających wartość Budynku po jego wybudowaniu.

·     Nie udzielał ani nie udzieli Pan kupującemu, ani osobom trzecim pełnomocnictw w celu występowania w sprawcach dotyczących sprzedaży Budynku.

·     Nie wyklucza Pan, że zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Nie jest to do końca zależne od Pana i może wynikać z potrzeb kupującego (np. posiłkowania się kredytem przy zakupie). W związku z faktem, że nie zaczął Pan jeszcze budowy Budynku, nie jest Pan w stanie określić jakie warunki, prawa i obowiązki będzie zawierać ewentualna umowa przedwstępna. Intencją Pana jest sprzedaż Budynku po jego wybudowaniu, tym samym Pan nie zakłada, by po zawarciu umowy przedwstępnej konieczne było pozyskiwanie dodatkowych decyzji, zgód, pozwoleń, opinii itp.

·     Jeśli zostanie zawarta umowa przedwstępna nie zamierza Pan udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

·     Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, zostanie uzgodniony z kupującym zadatek lub zaliczka. Kupujący nie będzie ponosił innych kosztów pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej.

·     Od momentu zakończenia budowy i oddania do użytkowania do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej nie będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (w całości ani w części).

·     Budynek nie będzie stanowił ani środka trwałego, ani towaru handlowego w prowadzonej działalności gospodarczej.

·     Budynek do momentu sprzedaży nie będzie też wykorzystywany na cele prywatne (osobiste).

·     Wydatki na potrzeby budowy Budynku mogą być dokumentowane fakturami, ale faktury takie będą wystawiane na Pana, jako osobę fizyczną, a nie jako przedsiębiorcę z podanym NIP.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą Budynku będzie Pan działał jako podatnik VAT, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie przez cały okres posiadania w odniesieniu do ww. Budynku, który zostanie wybudowany przez Pana na działce nr 1, którą Pan nabył na podstawie dożywocia.

Całokształt podjętych przez Pana działań dowodzi, że sprzedaż budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek), który planuje Pan wybudować na nieruchomości gruntowej działce nr 1 nie będzie stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zauważyć należy, że – jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy – jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej – działki o nr 1 – zabudowanej budynkiem mieszkalnym (Nieruchomość). Nabył Pan Nieruchomość w roku 2015 na podstawie umowy dożywocia. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana do celów związanych z zamieszkaniem. Nieruchomość nabyta przez Pana na podstawie umowy dożywocia nie została, ani nie zostanie podzielona. W odniesieniu do istniejących zabudowań, po śmierci dziadków, przeprowadził Pan remont w celu usunięcia usterek i dokonania napraw, tak by mogły one być użytkowane. Budynek mieszkalny – był wynajmowany spółce prowadzącej działalność gospodarczą w roku 2023 i 2024 przez około 11 miesięcy. Po zakończeniu tego najmu przeprowadził Pan generalny remont budynku mieszkalnego. Aktualnie budynek nie jest zamieszkany, ani wynajmowany. Zamiarem Pana jest sprzedaż tego budynku. Ponadto, w obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który dostosował Pan do warunków mieszkalnych, wyodrębnił w nim Pan dwa lokale mieszkalne, które wynajął. Budynek gospodarczy dostosowany do celów mieszkalnych – aktualnie wynajmowane są przez Pana dwa lokale mieszkalne osobom fizycznym – od listopada 2024 r., wcześniej niewynajmowane. Wszystkie ww. umowy mają charakter odpłatny.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Umowa najmu jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.

W kontekście rozpatrywanej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zaznaczyć należy, że z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Oznacza to, że czynność polegająca na najmie nieruchomości (w tym budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego) w zamian za uzyskane wynagrodzenie spełnia warunki do uznania tej czynności za świadczenie usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez znaczenia w tej sytuacji jest również rodzaj zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zwrócić również uwagę na wyrok z 14 czerwca 2019 r. sygn. akt I FSK 741/17, który co prawda dotyczy dzierżawy gruntu, ale wnioski z niego płynące mogą być pomocne w analizowanej sprawie, w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(…) jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie. Należy zatem zgodzić się z sądem pierwszej instancji, że w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy”.

Zatem opisany we wniosku „najem prywatny” wpisuje się w działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej czynności występuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Budynek mieszkalny oraz dwa lokale mieszkalne były/są wykorzystywane są przez Pana w celu zarobkowym. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość, która nie zostanie podzielona przed dniem sprzedaży Budynku była i jest wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Z kolei, w odniesieniu do planowanej przez Pana sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek), który planuje Pan wybudować na nieruchomości gruntowej – działce nr 1 zabudowanej obecnie budynkiem mieszkalnym (Nieruchomości) podkreślić należy, że – jak wynika jednoznacznie z przedstawionych okoliczności sprawy – po wybudowaniu i bezpośrednio po oddaniu do użytkowania budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej zamierza Pan sprzedać ww. Budynek. Ponadto, w związku z planowaną budową Budynku zamierza Pan wystąpić o pozwolenie na budowę i na użytkowanie budynku, ponieważ zamiarem Pana jest wzniesienie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Wystąpienie o pozwolenie na budowę warunkuje Panu wcześniejsze pozyskanie finansowania i opracowanie projektu budynku zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazał Pan również, że jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, również zamierza Pan o nie wystąpić. Budynek, który planuje Pan wybudować będzie miał charakter mieszkalny. Zaznaczył Pan, że od momentu wybudowania do momentu sprzedaży Budynek zostanie wykończony do stanu umożliwiającego sprzedaż, ale nie zostanie on zamieszkany. Wskazał Pan również, że Budynek zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację. Budynek do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywany na cele prywatne (osobiste).

Należy w tym miejscu podkreślić, że termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie ma to miejsca. Jak bowiem, jednoznacznie Pan wskazał cały Budynek zostanie sprzedany zaraz po oddaniu go do użytkowania oraz Budynek do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywany na cele prywatne (osobiste).

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie działań, które zamierza Pan podjęć z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Pana zamiarem towarzyszącym przy planowanej budowie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej jest sprzedaż tego Budynku w całości. Tym samym już przed rozpoczęciem budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej zamierza Pan go sprzedać. Zatem budowa ww. Budynku nie nastąpi celem realizacji Pana celów mieszkaniowych. Można więc uznać, że budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej od samego początku posiada cechy swego rodzaju inwestycji. W ramach planowanej budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wystąpi Pan o pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie Budynku oraz jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, również zamierza Pan o nie wystąpić. W celu realizacji inwestycji podjął Pan już kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym. Ponadto, Budynek przed sprzedażą zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację.

Okoliczności faktyczne sprawy wskazują więc, że Pana zamiarem towarzyszącym przy planowanej budowie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a następnie jego sprzedaży jest chęć osiągnięcia zysku. Jak bowiem sam Pan wskazał, budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie budowany z przeznaczeniem na sprzedaż. Zatem, nie w celu realizacji Pana i Pana rodziny celów mieszkaniowych. W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar (budowa budynku jednorodzinnego) i charakter planowanych przez Pana czynności nie będzie typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Opisane działania będą przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym). Zatem działania, które Pan już podjął oraz będzie Pan podejmował nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że sprzedaż wybudowanego przez Pana budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem będzie stanowiło o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Ponadto, zauważyć należy, że prowadzi Pan działalność gospodarczą od roku 2017, której głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków i jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od momentu założenia, zarejestrowania działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł Pan 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4 lokalowy. Spośród tych 4 lokali, wynajmuje Pan jeden lokal mieszkalny oraz dokonał Pan zbycia dwóch lokali mieszkalnych w roku 2019. Zatem, planowana przez Pana budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a następnie sprzedaż całego ww. Budynku zaraz po oddaniu go do użytkowania wpisuje się w zakres prowadzonej przez Pana działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że Pana postępowanie, w zakresie planowanej sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, który zostanie przez Pana wybudowany na działce nr 1, jest/będzie charakterystyczny dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Zatem nie cele osobiste – w Pana przypadku brak jest/będzie czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą/będą leżeć u podstaw Pana działania, wobec czego czynność planowanej sprzedaży ww. Budynku, który zostanie przez Pana wybudowany na działce nr 1 nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana przez Pana sprzedaż ww. Budynku wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, skoro sprzedaż wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, stanowi działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym, w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu planowanej sprzedaży ww. Budynku, który zostanie przez Pana wybudowany na działce nr 1.

W konsekwencji, planowana sprzedaż budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, który zostanie przez Pana wybudowany na działce nr 1 będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że w związku z planowaną sprzedażą Budynku będzie Pan działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanej w Pana uzasadnieniu interpretacji indywidualnej Organ zauważa, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Interpretacja wskazana przez Pana jest rozstrzygnięciem odnoszącym się do indywidualnej sprawy przedstawionej przez wnioskodawcę, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności braku uznania Pana za podatnika z tytułu planowanej sprzedaży wydzielonej części Budynku, a tym samym braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT tej transakcji.

Ta interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pana za podatnika z tytułu planowanej sprzedaży Budynku, a tym samym braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT tej transakcji. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.