Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.673.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach nr: 1, 2, 3, 4 i 5. Uzupełniła go Pani pismem z – brak daty (wpływ 11 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

1.  Opis stanu faktycznego: Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem jest właścicielem działek nabytych w roku 2022, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie miało charakter prywatny – działki zostały zakupione jako majątek osobisty, a nie w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż jednej z działek już nastąpiła 25 sierpnia 2025 r. – po uzyskaniu wymaganej zgody KOWR. Środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych (budowę i wykończenie domu jednorodzinnego). W celu ułatwienia sprzedaży wydano decyzje o warunkach zabudowy. Nie podejmowano jednak żadnych działań typowych dla dewelopera (brak uzbrojenia terenu, brak infrastruktury technicznej, brak działań marketingowych o charakterze profesjonalnym).

2.  Opis zdarzenia przyszłego: Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem planuje w przyszłości sprzedaż pozostałych działek powstałych w wyniku podziału gruntu nabytego za zgodą KOWR. Sprzedaż będzie następowała sukcesywnie, w zależności od zainteresowania nabywców, jednak wszystkie transakcje będą miały jednolity charakter prawny i faktyczny – będą stanowiły zbycie majątku prywatnego, a nie czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Nie planuje Pani sprzedaży całego gospodarstwa, tylko jego część. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (wykończenie domu jednorodzinnego). W związku z powyższym, Wnioskodawca traktuje sprzedaż wszystkich pozostałych działek, jako jedno zdarzenie przyszłe.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

1.  Opis stanu faktycznego:

Jest Pani współwłaścicielką działek nabytych w roku 2022 za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie miało charakter prywatny – działki zostały zakupione, jako majątek osobisty, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Jedna z działek została sprzedana w dniu 25 sierpnia 2025 r., po uzyskaniu wymaganej zgody KOWR. Całość środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczyła Pani na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – na budowę i wykończenie domu jednorodzinnego. W celu umożliwienia sprzedaży uzyskała Pani decyzje o warunkach zabudowy, jednak nie podejmowała Pani żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami: Pani nie uzbrajała terenu, nie tworzyła infrastruktury technicznej ani nie prowadziła działań marketingowych o charakterze komercyjnym lub zawodowym.

2.  Opis zdarzenia przyszłego:

W przyszłości planuje Pani sprzedaż pozostałych działek powstałych w wyniku podziału gruntu nabytego za zgodą KOWR. Sprzedaż będzie następować sukcesywnie, w miarę pojawiania się zainteresowanych nabywców, jednak wszystkie transakcje będą miały jednolity charakter prawny i faktyczny – będą stanowiły rozporządzanie majątkiem prywatnym, a nie czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Nie planuje Pani sprzedaży całego gospodarstwa, a jedynie określonej części działek. Środki ze sprzedaży zamierza Pani przeznaczyć wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – wykończenie domu jednorodzinnego. Z tego względu traktuje Pani sprzedaż wszystkich pozostałych działek, jako jedno zdarzenie przyszłe.

3.  Dnia 10 stycznia 2022 r. wraz z Pani siostrą AB nabyła Pani (po 16 części):

a)  nieruchomość gruntową, oznaczoną w ewidencji, jako działka numer 8 o powierzchni (...) ha, położoną (...), księga wieczysta Nr (...);

b)  nieruchomość gruntową, składającą się z działek oznaczonych w ewidencji numerami: 5 i 6 o łącznej powierzchni (...) ha, położoną (...), księga wieczysta Nr (...);

c)  nieruchomość gruntową, oznaczoną w ewidencji jako działka numer 7 o powierzchni (...) ha, położoną (...), księga wieczysta Nr (...).

4.  W wyniku podziału działki nr 5, za zgodą KOWR, powstały następujące działki nr:

a)  1, o powierzchni (...) ha;

b)  2, o powierzchni (...) ha;

c)  3, o powierzchni (...) ha;

d)  4, o powierzchni (...) ha;

e)  5, o powierzchni (...) ha.

5.  Wniosek o podział gruntu został złożony w maju 2025 r. przez Pani matkę, FG, działającą w imieniu Pani oraz Pani siostry, AB, na podstawie udzielonego Jej przez Panią i Pani siostrę pełnomocnictwa. Wniosek został złożony za pośrednictwem geodety.

6.  Dnia 25 sierpnia 2025 r. została sprzedana działka o numerze 1, o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...).

7.  Rozważa Pani sprzedaż czterech działek o poniższych numerach:

a)  2;

b)  3;

c)  4;

d)  5.

8.  Współwłaścicielem wyżej wymienionych działek jest Pani siostra – AB. Jest Pani osobą niezamężną.

9.  Nabycie działek w roku 2022 nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja nie była objęta podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT. Zarówno w przypadku działki, która została już sprzedana, jak i działek, których sprzedaż rozważa Pani, przy nabyciu został uiszczony wyłącznie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

10.  W związku z nabyciem działek w roku 2022 nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zarówno w odniesieniu do działki, która została sprzedana, jak i działek, które planuje Pani sprzedać.

11.  Działki nabyła Pani w roku 2022 wyłącznie w celach prywatnych. Na działce nr 8 prowadzona jest budowa domu jednorodzinnego, w którym w przyszłości mają zamieszkać Pani rodzice oraz rodzeństwo. Pozostałe działki również zostały zakupione bez zamiaru ich odsprzedaży. Znacząco wyższe niż zakładane koszty budowy domu na działce nr 8 zmusiły jednak Panią do sprzedaży działki nr 1 oraz do rozważenia sprzedaży kolejnych działek. Całość środków uzyskanych ze sprzedaży działki nr 1 została przeznaczona na pokrycie kosztów budowy.

12.  Działka, która została sprzedana:

Działka ta przez cały okres posiadania nie była w żaden sposób wykorzystywana. Nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT. Teren pozostawał w stanie nieużytku (ugoru).

Działki planowane do sprzedaży:

Działki te również nie były dotychczas wykorzystywane w żaden sposób. Priorytetem było wykończenie domu mieszkalnego, dlatego wszystkie dostępne środki finansowe zostały przeznaczone na ten cel. W związku z tym nie było możliwości inwestowania w działki. Obecnie mają one charakter ugorów i nie są wykorzystywane ani do czynności opodatkowanych, ani zwolnionych, ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

13.  Działka, która została sprzedana (nr 1):

Działka ta nie była w żadnym okresie wykorzystywana do celów prywatnych ani osobistych. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży pozostawała nieużytkowana.

Działki planowane do sprzedaży:

Pozostałe działki również nie były wykorzystywane do celów prywatnych. Nie prowadzono na nich żadnych działań ani inwestycji. Obecnie nie ma planów ich wykorzystania, ponieważ wymagałoby to nakładów finansowych, którymi w tej chwili nie dysponuje Pani.

14.  Od 3 września 2018 r. do 22 października 2024 r. prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem była: Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami (47.99.Zi a także Działalność taksówek osobowych (49.32.Z), Pozostałe ubezpieczenia osobowe oraz ubezpieczenia majątkowe (65.12.Z) oraz Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (82.99.Z).

15.  Działka nr 1, która została sprzedana, nie była wykorzystywana przeze Panią na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Nie prowadziła Pani na niej gospodarstwa rolnego i nie wykorzystywała jej Pani do żadnych czynności rolniczych. Nie jest Pani osobą zamężną, dlatego pytanie dotyczące wykorzystania działek przez męża pozostaje bezprzedmiotowe.

Pozostałe działki, które posiada Pani i które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie były, nie są i nie będą wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Nie prowadzi Pani na nich gospodarstwa rolnego, nie dokonuje Pani dostaw produktów rolnych ani nie świadczy Pani usług rolniczych.

16.  Działka nr 1, która została sprzedana, nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności rolniczej. Nie dokonywała Pani z niej żadnych zbiorów ani dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Nie przeznaczała Pani też żadnych produktów rolnych z tej działki na własne potrzeby. Nie jest Pani osobą zamężną. Nigdy nie dokonywała Pani sprzedaży produktów rolnych z tej działki, a zatem nie występowało opodatkowanie VAT z tego tytułu.

Pozostałe działki, które posiada Pani i które mogą być przedmiotem przyszłej sprzedaży, również nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do jakichkolwiek zbiorów ani dostaw produktów rolnych. Nie przeznaczała Pani z nich żadnych produktów na własne potrzeby i nie będzie Pani tego robić w przyszłości. Działki te mają charakter ugorów i w obecnym stanie nie ma możliwości uzyskania z nich jakichkolwiek plonów czy produktów rolnych. W związku z tym nie występuje ani nie będzie występować sprzedaż produktów rolnych, a więc nie powstaje obowiązek podatkowy w VAT.

17.  Żadna z działek nie była dotąd przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie planuje Pani wraz z współwłaścicielem również najmu ani dzierżawy działek w przyszłości.

18.  W odniesieniu do działki nr 1, która została sprzedana, nie udzieliła Pani żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z przygotowaniem tej działki do sprzedaży. Jest Pani osobą niezamężną.

W odniesieniu do pozostałych działek, które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie udzieliła Pani żadnych pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych związanych z przygotowaniem tych nieruchomości do sprzedaży. Na chwilę obecną nie przewiduje Pani udzielania pełnomocnictw w tym zakresie.

19.  W odniesieniu do działki nr 1, która została sprzedana, nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości lub atrakcyjności. Ponadto działka nie była reklamowana w środkach masowego przekazu. Kupująca dowiedziała się o możliwości zakupu działki od wspólnych znajomych, jeszcze przed formalnym podziałem nieruchomości.

W odniesieniu do działek nr 2, 3, 4 oraz 5, które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie podjęła Pani żadnych działań zmierzających do zwiększenia ich wartości lub atrakcyjności. Nie podejmowała Pani działań marketingowych o charakterze profesjonalnym. Jedynym działaniem informacyjnym było zamieszczenie bezpłatnej, zwykłej wiadomości o dostępności działek na portalu społecznościowym (...), co stanowi podstawową formę ogłoszenia, niewykraczającą poza standardowe działania właściciela zbywającego majątek prywatny.

20.  Nie dokonywała Pani nigdy wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

21.  Posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które mogą zostać przeznaczone do sprzedaży w przyszłości. Są to działki nr 6 oraz 7.

a)  wraz z siostrą nabyła Pani je w dniu 10 stycznia 2022 r. w drodze zakupu;

b)  działki zostały nabyte wyłącznie w celach prywatnych;

c)  od momentu nabycia nie były w żaden sposób wykorzystywane;

d)  są to niezabudowane nieruchomości gruntowe.

Początkowo nie planowała Pani wraz z siostrą sprzedaży tych działek. Obecnie jednak jest Pani z siostrą w trakcie budowy domu jednorodzinnego na działce nr 8, finansowanej kredytem budowlano-hipotecznym. Koszty budowy znacząco przekroczyły Pani i Pani siostry założenia, a z uwagi na kończący się okres budowlany kredytu budowa musi zostać ukończona do stycznia 2026 r. Z tego względu rozważa Pani wraz z Pani siostrą sprzedaż wskazanych działek, aby pozyskać środki niezbędne do dokończenia inwestycji.

22.  Nie prowadzi Pani aktualnie działalności gospodarczej. Jest Pani osobą niezamężną.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku, które wpłynęło 11 listopada 2025 r.)

Czy sprzedaż opisanych działek, dokonana przez Panią, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku, które wpłynęło 11 listopada 2025 r.)

W Pani ocenie, sprzedaż opisanych działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż ta stanowi rozporządzanie Pani majątkiem prywatnym i nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Nie prowadzi Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a działki zostały przez Panią nabyte za zgodą KOWR, jako majątek osobisty, z przeznaczeniem na cele prywatne. Sprzedaż jednej działki oraz planowane zbycie kolejnych służą pozyskaniu środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dokonanie podziału gruntu oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter techniczny i nie stanowiło działań typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami. Zgodnie z orzecznictwem TSUE i NSA czynności te nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji, uważa Pani, że sprzedaż działek stanowi zbycie majątku prywatnego, a zatem nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, jak również udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku ze sprzedażą gruntu podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

·      Dnia 10 stycznia 2022 r. Pani wraz z Pani siostrą nabyła (po 16 części) nieruchomości gruntowe, oznaczone w ewidencji, jako działki nr 8, nr 5, nr 6 i nr 7.

·      W wyniku podziału działki 5, za zgodą KOWR, powstały następujące działki nr: 1, 2, 3, 4, 5.

·      Wniosek o podział gruntu został złożony w maju 2025 r. przez Pani matkę, działającą w imieniu Pani oraz Pani siostry, na podstawie udzielonego Jej przez Pań pełnomocnictwa. Wniosek został złożony za pośrednictwem geodety.

·      Działki nabyła Pani w roku 2022 wyłącznie w celach prywatnych. Na działce nr 8 prowadzona jest budowa domu jednorodzinnego, w którym w przyszłości mają zamieszkać Pani rodzice oraz rodzeństwo. Pozostałe działki również zostały zakupione bez zamiaru ich odsprzedaży.

·      Początkowo nie planowała Pani wraz z siostrą sprzedaży tych działek. Obecnie jednak jest Pani z Pani siostrą w trakcie budowy domu jednorodzinnego na działce nr 8, który jest finansowany kredytem budowlano-hipotecznym. Znacząco wyższe niż zakładane koszty budowy domu na działce nr 8 zmusiły jednak Panią do sprzedaży działki nr 1. Całość środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczyła Pani na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – na budowę i wykończenie domu jednorodzinnego. W celu umożliwienia sprzedaży uzyskała Pani decyzje o warunkach zabudowy, jednak nie podejmowała Pani żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami: Pani nie uzbrajała terenu, nie tworzyła infrastruktury technicznej ani nie prowadziła działań marketingowych o charakterze komercyjnym lub zawodowym.

·      Koszty budowy znacząco przekroczyły Pani i Pani siostry założenia, a z uwagi na kończący się okres budowlany kredytu budowa musi zostać ukończona do stycznia 2026 r. Z tego względu rozważa Pani z Pani siostrą sprzedaż wskazanych działek, aby pozyskać środki niezbędne do dokończenia inwestycji.

·      Rozważa Pani sprzedaż czterech działek o numerach: 2, 3, 4, 5. Sprzedaż będzie następować sukcesywnie, w miarę pojawiania się zainteresowanych nabywców, jednak wszystkie transakcje będą miały jednolity charakter prawny i faktyczny – będą stanowiły rozporządzanie majątkiem prywatnym, a nie czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Nie planuje Pani sprzedaży całego gospodarstwa, a jedynie określonej części działek. Środki ze sprzedaży zamierza Pani przeznaczyć wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – wykończenie domu jednorodzinnego.

·      Działka, która została sprzedana przez cały okres posiadania nie była w żaden sposób wykorzystywana. Nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT. Teren pozostawał w stanie nieużytku (ugoru).

·      Działki planowane do sprzedaży również nie były dotychczas wykorzystywane w żaden sposób. Priorytetem było wykończenie domu mieszkalnego, dlatego wszystkie dostępne środki finansowe zostały przeznaczone na ten cel. W związku z tym nie było możliwości inwestowania w działki. Obecnie mają one charakter ugorów i nie są wykorzystywane ani do czynności opodatkowanych, ani zwolnionych, ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Obecnie nie ma Pani planów ich wykorzystania, ponieważ wymagałoby to nakładów finansowych, którymi w tej chwili nie dysponuje Pani.

·      Działka nr 1, która została sprzedana, nie była wykorzystywana przeze Panią na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Nie prowadziła Pani na niej gospodarstwa rolnego i nie wykorzystywała jej Pani do żadnych czynności rolniczych. Pozostałe działki, które posiada Pani i które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie były, nie są i nie będą wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Nie prowadzi Pani na nich gospodarstwa rolnego, nie dokonuje Pani dostaw produktów rolnych ani nie świadczy Pani usług rolniczych.

·      Działka nr 1, która została sprzedana, nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności rolniczej. Nie dokonywała Pani z niej żadnych zbiorów ani dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Nie przeznaczała Pani też żadnych produktów rolnych z tej działki na własne potrzeby. Nigdy nie dokonywała Pani sprzedaży produktów rolnych z tej działki.

·      Pozostałe działki, które posiada Pani i które mogą być przedmiotem przyszłej sprzedaży, również nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do jakichkolwiek zbiorów ani dostaw produktów rolnych. Nie przeznaczała Pani z nich żadnych produktów na własne potrzeby i nie będzie Pani tego robić w przyszłości.

·      Żadna z działek nie była dotąd przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie planuje Pani wraz z współwłaścicielem również najmu ani dzierżawy działek w przyszłości.

·      W odniesieniu do działki nr 1, która została sprzedana, nie udzieliła Pani żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z przygotowaniem tej działki do sprzedaży.

·      W odniesieniu do pozostałych działek, które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie udzieliła Pani żadnych pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych związanych z przygotowaniem tych nieruchomości do sprzedaży. Na chwilę obecną nie przewiduje Pani udzielania pełnomocnictw w tym zakresie.

·      W odniesieniu do działki nr 1, która została sprzedana, nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości lub atrakcyjności. Ponadto działka nie była reklamowana w środkach masowego przekazu. Kupująca dowiedziała się o możliwości zakupu działki od wspólnych znajomych, jeszcze przed formalnym podziałem nieruchomości.

·      W odniesieniu do działek nr: 2, 3, 4 oraz 5, które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie podjęła Pani żadnych działań zmierzających do zwiększenia ich wartości lub atrakcyjności. Nie podejmowała Pani działań marketingowych o charakterze profesjonalnym. Jedynym działaniem informacyjnym było zamieszczenie bezpłatnej, zwykłej wiadomości o dostępności działek na portalu społecznościowym.

·      Nie dokonywała Pani nigdy wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

·      Od 3 września 2018 r. do 22 października 2024 r. prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem była: Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami (47.99.Zi a także Działalność taksówek osobowych (49.32.Z), Pozostałe ubezpieczenia osobowe oraz ubezpieczenia majątkowe (65.12.Z) oraz Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (82.99.Z).

·      Nie prowadzi Pani aktualnie działalności gospodarczej. Jest Pani osobą niezamężną.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, dokonana przez Panią, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziału w działce nr 1, który został przez Panią sprzedany nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a także sprzedaż udziałów w działkach o nr: 2, 3, 4 i 5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Panią za podatnika tego podatku.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działce nr 1 ,a także planowana sprzedaż udziałów w działkach nr: 2, 3, 4 i 5 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła/nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjęła/nie podejmie Pani również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1, który został sprzedany oraz udziałów w działkach nr: 2, 3, 4 i 5, które planuje Pani sprzedać zachowała/zachowa się Pani jak handlowiec.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły/nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziału w działce nr 1 oraz planowana sprzedaż udziałów w działkach nr: 2, 3, 4 i 5, nie stanowi/nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż udziału w działce nr 1 oraz planowana sprzedaż udziałów w działkach nr: 2, 3, 4 i 5 przez Panią nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w szczególności w oparciu o informację, że: „W przyszłości planuje Pani sprzedaż pozostałych działek powstałych w wyniku podziału gruntu nabytego za zgodą KOWR. Sprzedaż będzie następować sukcesywnie, w miarę pojawiania się zainteresowanych nabywców, jednak wszystkie transakcje będą miały jednolity charakter prawny i faktyczny – będą stanowiły rozporządzanie majątkiem prywatnym, a nie czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Nie planuje Pani sprzedaży całego gospodarstwa, a jedynie określonej części działek. Środki ze sprzedaży zamierza Pani przeznaczyć wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – wykończenie domu jednorodzinnego. (…) W odniesieniu do pozostałych działek, które mogą być przedmiotem planowanej sprzedaży, również nie udzieliła Pani żadnych pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych związanych z przygotowaniem tych nieruchomości do sprzedaży. Na chwilę obecną nie przewiduje Pani udzielania pełnomocnictw w tym zakresie”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.