Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.69.2026.2.EK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·      braku uznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności – jest prawidłowe;

·      braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:

·      z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy będą podatnikami podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·      planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·      w związku z planowaną transakcją Zainteresowany będący stroną postępowania powinien dokonać zgłoszenia aktualizacyjnego VAT-R w zakresie prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej lub złożyć jakikolwiek inny formularz informacyjny lub aktualizacyjny w zakresie podatku od towarów i usług – w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

·      w związku z planowaną transakcją Zainteresowana niebędąca stroną postępowania powinna zarejestrować się jako podatnik podatku od towarów i usług poprzez złożenie zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R oraz złożyć jakikolwiek inny formularz informacyjny w zakresie podatku od towarów i usług – w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 4);

·      Wnioskodawcy powinni wspólnie zarejestrować się jako jeden podatnik VAT – w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 5);

·      możliwa i dopuszczalna jest rejestracja jako podatnika VAT małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej Wnioskodawców oraz sposobu dokonania tej rejestracji – w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).

Uzupełnili go Państwo pismem z 11 marca 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r. oraz 17 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Wnioskodawca

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BA

Opis zdarzenia przyszłego

(…) sierpnia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobami fizycznymi Wnioskodawcy nabyli niezabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) – nieruchomość została nabyta do wspólnego majątku małżeńskiego Wnioskodawców w ramach ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: nieruchomość). Sprzedający przy sprzedaży nieruchomości nie byli podatnikami podatku VAT. Wnioskodawcy nie zawierali i nie planują zawierać małżeńskiej umowy majątkowej.

W skład powyższej nieruchomości wchodzi niezabudowana działka nr 1 o powierzchni (…) ha z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest użytkowana przez Wnioskodawców, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Wnioskodawcy nie zamierzają użytkować nieruchomości w przyszłości. Obszar nieruchomości nie jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z nieruchomości Wnioskodawcy nie dokonywali, nie dokonują i nie zamierzają dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwali, nie uzyskują i nie zamierzają uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych.

Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie udostępniana przez Wnioskodawców w ramach umowy najmu ani dzierżawy. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie zostało wykonane przyłącze elektryczne, nie zostało zrealizowane przyłącze wodociągowe oraz kanalizacyjne.

Wnioskodawca uzyskał (…) listopada 2025 r. od X oświadczenie na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW.

Wnioskodawcy podjęli działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 umożliwiającej budowę na jej terenie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi, przy czym inwestycja ma obejmować część działki nr 1 wynoszącą ok. 540 m². Do dnia złożenia tego wniosku nie została uzyskana decyzja o warunkach zabudowy. Sprzedaż nieruchomości może nastąpić zarówno przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy określonej powyżej, jak i po uzyskaniu tej decyzji. Przed sprzedażą działki nr 1 Wnioskodawcy nie dokonywali żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czynili nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie zajmuje się obecnie sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości oraz obrotem nieruchomościami. W latach 2019-2022 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadził działalność określoną kodami PKD 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (wskazane kody działalności zostały wykreślone z CEIDG w 2022 r.). Działalność w tym zakresie realizowana była w zakresie oddawania w najem 2 lokali użytkowych oraz jednego lokalu mieszkalnego, które to nieruchomości stanowiły środki trwałe jednoosobowej działalności gospodarczej.

Lokale te pierwotnie nabyte zostały do majątku prywatnego celem prowadzenia najmu prywatnego, ale z czasem zostały wprowadzone do działalności gospodarczej Y i wynajmowane już w ramach działalności gospodarczej, stanowiły jej środki trwałe. Jedna z tych nieruchomości została sprzedana w 2021 r. jako środek trwały. Sprzedaż opodatkowana została podatkiem VAT. Dwa pozostałe lokale przesunięto na powrót do majątku prywatnego. Obecnie prowadzony jest w tym zakresie najem prywatny. W roku 2024 Wnioskodawca sprzedał również niewskazaną powyżej niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą środek trwały jednoosobowej działalności gospodarczej, zakupioną wcześniej do majątku firmy Y – w celu wybudowania na niej myjni samochodowej. Inwestycja nie doszła do skutku w związku z tym grunt został sprzedany. Sprzedaż ta stanowiła sprzedaż majątku trwałego firmy i została opodatkowana podatkiem VAT.

BA nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nabyli nieruchomość do majątku prywatnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, nie była ona i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawcy nie zawierali umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, jak również umowy przedwstępnej sprzedaży. Wnioskodawcy nie dokonywali również podziału nieruchomości.

Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z firmą deweloperską. Zgodnie z planowaną umową sprzedaży własność nieruchomości zostanie przeniesiona przez Wnioskodawców na firmę deweloperską za zapłatą ustalonej przez strony ceny przez firmę na rzecz Wnioskodawców.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.  Na pytanie: W jakim konkretnie celu nabył Pan wraz żoną niezabudowaną nieruchomość, tj. działkę nr 1, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży?

odpowiedzieli Państwo: Działka została nabyta w celu lokaty kapitału.

2.  Na pytanie: W jaki sposób sfinansowany został zakup ww. nieruchomości?

odpowiedzieli Państwo: Zakup został sfinansowany ze środków własnych należących do Wnioskodawców.

3.  Na pytanie: Czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana i/lub Pana żonę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana i/lub Pana żony cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?

odpowiedzieli Państwo: Działka spełniała cel w postaci lokaty kapitału i od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie w tym celu, tj. nie była w jakikolwiek sposób zabudowywana, zamieszkiwana, wynajmowana ani dzierżawiona. Zainteresowani nie wykorzystywali działki w jakikolwiek inny sposób.

4.  Na pytanie: Czy przystąpili Państwo do budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 1 z zamiarem ich sprzedaży?

Jeśli nie, to z jakim zamiarem rozpoczęli Państwo działania przygotowawcze do budowy ww. budynków mieszkalnych?

odpowiedzieli Państwo: Zainteresowani nie przystąpili do budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 1. Celem Zainteresowanych jest sprzedaż działki w celu odzyskania kapitału. Zainteresowani nie mają możliwości sprzedaży działki nr 1 bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Potencjalni nabywcy nie są zainteresowani nabyciem działki bez wydanej dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ jest to dla nich zbyt ryzykowne. W tym zakresie potencjalni nabywcy przy nabyciu działki chcą mieć pewność, że będą mogli zrealizować na niej zabudowę. Brak decyzji o warunkach zabudowy stwarza po stronie potencjalnych nabywców ryzyko, że nie będą mogli zrealizować na działce jakiejkolwiek zabudowy. Zainteresowani chcąc sprzedać działkę nie mieli innego wyboru niż uzyskać dla działki decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku braku takiej decyzji nie mieliby możliwości sprzedać działki, ponieważ potencjalny nabywca nie zdecyduje się na zakup.

5.  Na pytanie: Czy jest/będzie Pan i/lub Pana żona na moment sprzedaży działki nr 1 zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to od kiedy i jaki jest/będzie zakres prowadzonej przez Pana i/lub Pana żonę działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?

odpowiedzieli Państwo: Pana żona nigdy nie była podatnikiem podatku VAT. Nigdy nie składała żadnego zgłoszenia w zakresie podatku VAT i nie planuje zgłoszenia do podatku VAT.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT. Data zgłoszenia to (…) sierpnia 2016 r., na moment sprzedaży działki nr 1 będzie nadal podatnikiem podatku VAT.

Obecnie zakres działalności gospodarczej Wnioskodawcy polega na prowadzeniu dwóch myjni bezobsługowych. Wynajmuje również lokal prywatny niemieszkalny w tzw. „najmie prywatnym”. Lokal prywatny niemieszkalny należy do majątku wspólnego Państwa w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. W tym zakresie w związku z tym, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT to on wystawia najemcom faktury z tytułu czynszu najmu lokalu prywatnego niemieszkalnego należącego do majątku wspólnego Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawca nie planuje żadnych zmian w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, tzn. żadnego rozszerzenia tej działalności.

6.  Na pytanie: Czy na moment sprzedaży działki nr 1 będzie Pan i/lub Pana żona prowadzić działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (działalność w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)?

odpowiedzieli Państwo: Zarówno Wnioskodawca, jak i Wnioskodawczyni, nie prowadzą obecnie i na moment sprzedaży działki nie będą prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami (działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

7.  Na pytanie: Czy działka nr 1 była kiedykolwiek wykorzystywana w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jakiej konkretnie i przez kogo?

odpowiedzieli Państwo: Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej przez Zainteresowanych. Ponadto według wiedzy Zainteresowanych działka nr 1 nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej przez inne osoby/podmioty.

8.  Na pytania:

·      W jakim celu uzyskał Pan od X oświadczenie o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW? Czy o to oświadczenie występował tylko Pan czy wraz z żoną?

·      W jakim celu podjęli Państwo działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1 umożliwiającą budowę na jej terenie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi?

·      Czy ww. działania spowodowały wzrost atrakcyjności nieruchomości oraz wpłynęły na wzrost jej wartości?

·      Czy ww. działania zostały podjęte wyłącznie w związku z przygotowaniem działki nr 1 do sprzedaży? Jeśli nie, proszę wyjaśnić.

odpowiedzieli Państwo:

·      Wnioskodawca wystąpił do X o wydanie oświadczenia o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW, ponieważ oświadczenie w tym zakresie było niezbędne do wydania dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku tego oświadczenia nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy skutkowałoby brakiem możliwości sprzedaży działki – zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi powyżej. O wskazane powyżej oświadczenie X występował samodzielnie Wnioskodawca (tj. samodzielnie składał wniosek), niemniej jednak oświadczenie X dotyczy działki nr 1, która stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

·      Zainteresowani podjęli działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1, ponieważ potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem działki, na której nie mają gwarancji, że będą mogli zrealizować jakąkolwiek zabudowę. Brak decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że zakup działki jest ryzykowny, ponieważ bez tego dokumentu nie jest możliwa budowa na terenie działki i konieczne jest podejmowanie przez nabywców działań związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, które to działania mogą zakończyć się niepowodzeniem. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane przez potencjalnych nabywców.

·      Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w żaden sposób nie zwiększa wartości działki. Jest to jedynie dokument wymagany przez potencjalnych nabywców, a tym samym jest niezbędny w celu sprzedaży działki.

·      Wyżej wymienione działania zostały podjęte tylko dlatego, że są niezbędne do sprzedaży. Potencjalni nabywcy chcą, aby dla tej działki została wdana decyzja o warunkach zabudowy przed dniem sprzedaży. W przypadku braku takiej decyzji nie będzie możliwa sprzedaż działki.

9.  Na pytanie: Czy stwierdzenie, że:

oznacza, że nie występował i do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1 nie zamierza Pan i/lub Pana żona występować z wnioskiem o wykonanie przyłącza: elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego, czy też z takim wnioskiem Pan i/lub Pana żona wystąpili, lecz wykonanie tych przyłączy nie zostanie zrealizowane do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1? Jeśli wystąpił Pan i/lub Pana żona z wnioskiem/wnioskami o wykonanie ww. przyłączy, to czy działania te zostały podjęte wyłącznie w związku z przygotowaniem działki nr 1 do sprzedaży? Jeśli nie, proszę wyjaśnić.

odpowiedzieli Państwo: Zainteresowani nie występowali i do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1 nie zamierzają występować z wnioskiem o wykonanie przyłącza: elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego, a w efekcie do dnia sprzedaży takie przyłącza nie zostaną wykonane.

10. Na pytanie: Jak należy odczytywać stwierdzenie, że:

w kontekście wskazania:

odpowiedzieli Państwo: Powyższe stwierdzenie wynika wprost ze sposobu redakcji formularza wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w którym należy określić przewidywaną powierzchnię docelowej zabudowy. Na podstawie złożonego wniosku organ właściwy wydaje decyzję o warunkach zabudowy określającą możliwe parametry owej zabudowy m.in. w odniesieniu do powierzchni budynków, powierzchni zabudowy działki, powierzchni biologicznie czynnej.

Stwierdzenie to oznacza, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 określał, że decyzja ta ma zostać wydana dla planowanej „inwestycji” (w rozumieniu dopuszczalnej budowy na terenie działki w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem), której powierzchnia zabudowy będzie wynosiła maksymalnie 540 m².

11. Na pytanie: Czy Pan i/lub Pana żona udzielą pełnomocnictwa lub jakiekolwiek innego umocowania prawnego osobie trzeciej do działania w swoim imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1? Jeśli tak, proszę wskazać dokładny zakres tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę również wskazać, komu Pan i/lub Pani tego pełnomocnictwa udzielą.

odpowiedzieli Państwo: Sprzedaży działki Zainteresowani dokonają samodzielnie bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Zainteresowanych pełnomocnictwo to pełnomocnictwo do podejmowania w ich imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Zainteresowani nie posiadają wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zlecili podjęcie w ich imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 osobie świadczącej usługi w tym zakresie.

12. Na pytanie: Czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podmie Pan i/lub Pana żona w celu sprzedaży działki nr 1 oraz w jaki sposób Pan i/lub Pana żona pozyskali nabywcę (tj. firmę deweloperską) dla tej nieruchomości?odpowiedzieli Państwo: Zainteresowani nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Działka zlokalizowana jest przy drodze głównej i stoi pusta od lat. Otoczenie działki składa się z zabudowy jednorodzinnej. Od czasu do czasu potencjalni nabywcy z własnej inicjatywy zgłaszali się do Zainteresowanych w sprawie zakupu działki nr 1. Nie było i nie jest konieczne podejmowanie w odniesieniu do działki nr 1 jakichkolwiek działań marketingowych/reklamowych, ponieważ potencjalni nabywcy samodzielnie się zgłaszają do Zainteresowanych.

13. Na pytanie: W związku ze wskazaniem, że:

proszę wyjaśnić:

1)  czy wskazane w ww. fragmencie 4 nieruchomości (2 lokale użytkowe, 1 lokal mieszkalny oraz 1 niezabudowana nieruchomość gruntowa) zostały nabyte przez Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej? Jeśli nie, to kogo majątek prywatny stanowiły? Jeśli tak, to czy należący do Pana żony udział w ww. nieruchomościach był wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – w jaki sposób i na jakiej podstawie?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej z ww. nieruchomości.

2)  czy Pana żona od dnia nabycia ww. nieruchomości w jakikolwiek sposób wykorzystywała te nieruchomości? Jeśli tak, proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej z ww. nieruchomości.

3)  czy nabycie ww. nieruchomości było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz udokumentowane fakturą/fakturami z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to kto widniał na fakturze/fakturach jako nabywca poszczególnych nieruchomości?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej z ww. nieruchomości.

4)  dlaczego „dwa pozostałe lokale przesunięto na powrót do majątku prywatnego”? Kogo majątek prywatny stanowiły? Przez kogo „obecnie prowadzony jest w tym zakresie najem prywatny” i w jaki sposób jest rozliczany w zakresie podatku od towarów i usług?

odpowiedzieli Państwo:

Odpowiedź wstępna

Zainteresowani wyjaśniają, że obecnie oddają w najem prywatny należący do ich małżeńskiego majątku wspólnego 1 lokal użytkowy. Drugi lokal użytkowy należący do majątku wspólnego został sprzedany w 2021 r. Lokal mieszkalny nie jest od długiego czasu oddawany w najem. Niezabudowana nieruchomość gruntowa została nabyta wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej w ramach i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w celu budowy na jej terenie myjni samochodowej, była środkiem trwałym działalności gospodarczej i została sprzedana jako środek trwały działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ad 1.Odpowiedź – lokal użytkowy nr 1:

Zakup nieruchomości nastąpił w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej do majątku wspólnego małżeńskiego. Należący do Pana żony udział był najpóźniej do końca 2021 r. wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Lokal był wynajmowany jako całość w zakresie zwykłego zarządu za zgodą Pana żony. Lokal stanowi składnik małżeńskiego majątku wspólnego.

Odpowiedź – lokal użytkowy nr 2:

Zakup nieruchomości nastąpił w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej do majątku wspólnego małżeńskiego. Należący do Pana żony udział był najpóźniej do sprzedaży w 2021 r. wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Lokal był wynajmowany jako całość w zakresie zwykłego zarządu za zgodą Pana żony. Lokal stanowił składnik małżeńskiego majątku wspólnego.

Odpowiedź – lokal mieszkalny:

Zakup nieruchomości nastąpił w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej do majątku wspólnego małżeńskiego. Należący do Pana żony udział był najpóźniej do końca 2021 r. wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Lokal był wynajmowany jako całość w zakresie zwykłego zarządu za zgodą Pana żony. Lokal stanowi składnik małżeńskiego majątku wspólnego. Obecnie nie jest oddawany w najem.

Odpowiedź – niezabudowana nieruchomość gruntowa:

Zakup nieruchomości nastąpił wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej w ramach i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła środek trwały firmy Y od dnia zakupu do dnia sprzedaży. Zgodnie z treścią aktu notarialnego obejmującego zakup tej nieruchomości: małżonkowie oświadczają, że nieruchomość tę kupują za fundusze pochodzące z majątku wspólnego i zapewnili, że w małżeństwie ich obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, oraz że nabycia dokonują w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Ad 2.

Odpowiedź – lokal użytkowy nr 1:

Nie. Pana żona nie wykorzystywała tej nieruchomości w inny sposób niż w zakresie wyrażenia zgody na oddawanie w najem w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy najpóźniej do dnia sprzedaży w 2021 r., a także w zakresie wspólnego z Wnioskodawcą oddawania nieruchomości w najem w ramach najmu prywatnego dotyczącego nieruchomości wchodzącej w skład małżeńskiego majątku wspólnego.

Odpowiedź – lokal użytkowy nr 2:

Nie. Pana żona nie wykorzystywała tej nieruchomości w inny sposób niż w zakresie wyrażenia zgody na oddawanie w najem w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy najpóźniej do końca 2021 r., a także w zakresie wspólnego z Wnioskodawcą oddawania nieruchomości w najem w ramach najmu prywatnego dotyczącego nieruchomości wchodzącej w skład małżeńskiego majątku wspólnego.

Odpowiedź – lokal mieszkalny:

Nie. Pana żona nie wykorzystywała tej nieruchomości w inny sposób niż w zakresie wyrażenia zgody na oddawanie w najem w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy najpóźniej do końca 2021 r., a także w zakresie wspólnego z Wnioskodawca oddawania nieruchomości w najem w ramach najmu prywatnego dotyczącego nieruchomości wchodzącej w skład małżeńskiego majątku wspólnego. Obecnie od dawna lokal ten nie jest oddawany w najem.

Odpowiedź – niezabudowana nieruchomość gruntowa:

Nie. Pana żona nie wykorzystywała tej nieruchomości. Była to nieruchomość nabyta wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej w ramach i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz stanowiła od momentu nabycia do momentu sprzedaży środek trwały działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ad 3.

Odpowiedź – lokal użytkowy nr 1:

Nabycie nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ nastąpiło z rynku pierwotnego od przedsiębiorcy. Wystawiona została faktura z naliczonym podatkiem VAT. Nabywcą wskazanym na fakturze był: Wnioskodawca, przy czym nabycie nieruchomości zgodnie z zawartą w tym zakresie umową nastąpiło przez Państwo do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Odpowiedź – lokal użytkowy nr 2:

Nabycie nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ nastąpiło z rynku pierwotnego od przedsiębiorcy. Wystawiona została faktura z naliczonym podatkiem VAT. Nabywcą wskazanym na fakturze był: Wnioskodawca, przy czym nabycie nieruchomości zgodnie z zawartą w tym zakresie umową nastąpiło przez Państwo do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Odpowiedź – lokal mieszkalny:

Nabycie nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ nastąpiło z rynku pierwotnego od przedsiębiorcy. Wystawiona została faktura z naliczonym podatkiem VAT. Nabywcą wskazanym na fakturze był: Wnioskodawca, przy czym nabycie nieruchomości zgodnie z zawartą w tym zakresie umową nastąpiło przez Państwo do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Odpowiedź – niezabudowana nieruchomość gruntowa:

Nabycie nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ sprzedawca tej nieruchomości był podatnikiem podatku VAT i był zobowiązany opodatkować czynność sprzedaży stawką 23% VAT. Wystawiona została faktura z naliczonym podatkiem VAT. Nabywcą wskazanym na fakturze była działalność gospodarcza Wnioskodawcy tj.: Y.

Grunt zakupiony został na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy z zamiarem wybudowania na nim myjni samoobsługowej i wprowadzony został do środków trwałych firmy Y. Niestety inwestycja ostatecznie nie doszła do skutku z przyczyn technicznych i grunt został sprzedany jako środek trwały działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ad 4.

Wszelkie nieruchomości (poza niezabudowaną nieruchomością gruntową) wskazane we wniosku wspólnym o interpretację indywidualną zostały nabyte wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej w celach lokaty kapitału. Niezabudowana nieruchomość gruntowa została nabyta wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej w ramach i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej pod firmą Y i stanowiła środek trwały tej działalności od momentu nabycia do dnia sprzedaży.

W 2019 r. Wnioskodawca postanowił, że dwa lokale użytkowe i lokal mieszkalny wprowadzi, za zgodą żony, do środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej Y. Firma ta nie została założona w celu obrotu nieruchomościami oraz oddawania nieruchomości w najem. Istniała już wcześniej i jej celem było prowadzenie myjni samochodowych bezobsługowych. Wówczas faktury za najem wystawiał Wnioskodawca jako Y. Ostatecznie jednak Państwo sprzedali jeden z lokali użytkowych należących do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawca postanowił, że nie będzie rozszerzał działalności gospodarczej w zakresie najmu oraz nie będzie prowadził działalności gospodarczej w zakresie najmu w sposób zorganizowany i ciągły, ponieważ posiadał inne główne źródło dochodu (wspólnik spółki jawnej zajmującej się sprzedażą ciągników i maszyn rolniczych).

W związku z powyższym pozostały lokal użytkowy oraz lokal mieszkalny zostały wyłączone z środków trwałych działalności gospodarczej, tj. przeniesione na powrót do wspólnego majątku prywatnego Państwa w ramach ustawowej wspólności majątkowej. W tym zakresie we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej wkradła się nieścisłość – Zainteresowani mieli na celu wyrazić, że wszystkie lokale wskazane we wniosku zostały nabyte przez nich do majątku wspólnego w ramach ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, jednak w okresie od 2019 r. najpóźniej do końca 2021 r. (przy czym jeden z lokali użytkowych został sprzedany w trakcie 2021 r.) stanowiły środek trwały działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Pozostały lokal użytkowy należący wspólnie do Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej jest wynajmowany od lat przez tego samego najemcę. W żaden sposób najem nie angażuje Zainteresowanych, nie muszą oni wykonywać praktycznie żadnych czynności z tym związanych. Ponadto Zainteresowani nie ogłaszają, nie promują, nie szukają czynnie najemców ze względu na wieloletnią umowę najmu z tym samym podmiotem. Lokal mieszkalny należący do małżeńskiego majątku wspólnego Państwa od dawna nie ma najemcy i Zainteresowani nie planują go już w przyszłości wynajmować – jest to jedynie lokata kapitału.

Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomości należące do majątku wspólnego małżeńskiego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, gdzie przez pewien okres (najpóźniej do końca 2021 r.) stanowiły one środki trwałe tej działalności. Jeden z lokali użytkowych został sprzedany w 2021 r.

Następnie począwszy od 2022 r. zostały one wyłączone z środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy i na powrót stanowiły wspólny majątek prywatny Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

W każdym przypadku gdy we wniosku zostały użyte sformułowania „majątek prywatny” albo „najem prywatny” chodziło odpowiednio o: majątek wspólny Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej albo o wspólne oddawanie przez Państwo w najem nieruchomości stanowiących składnik majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Tym samym wszelkie nieruchomości, o których mowa we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji, należały i należą do majątku wspólnego małżeńskiego.

Wnioskodawca nigdy nie zbudował żadnej struktury organizacyjnej i nie wypracował żadnej strategii działalności gospodarczej w zakresie najmu (planów, co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a celem zakupu lokali do majątku wspólnego Państwa było jedynie ulokowanie nadwyżki posiadanych przez nich środków. Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca uznał, że nie chce kontynuować najmu nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i w związku z tym Państwo będą wspólnie prowadzili najem lokali należących do ich małżeńskiego majątku wspólnego w ramach najmu prywatnego, czyli tzw. innego źródła przychodu.

W związku z tym pozostały lokal użytkowy i lokal mieszkalny zostały wykreślone z ewidencji środków trwałych firmy Y i zostały na powrót przesunięte do majątku wspólnego małżonków. Obecnie lokal mieszkalny nie jest wynajmowany i nie jest planowane jego wynajmowanie w przyszłości. Najem prywatny lokalu użytkowego należącego do małżeńskiego majątku wspólnego Państwa jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dochód z najmu prywatnego wskazanego w zdaniu poprzednim lokalu użytkowego jest rozliczany w całości przez Wnioskodawcę, zgodnie z informacją o wyborze opodatkowania całości dochodów z najmu prywatnego przez jednego małżonka, złożoną w urzędzie skarbowym. Faktura VAT z tytułu prywatnego najmu lokalu użytkowego należącego do wspólnego majątku małżeńskiego Państwa jest wystawiana przez podatnika VAT: Wnioskodawcę.

14. Na pytanie: Czy Pana żona dokonywała już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób Pana żona weszła w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana żonę?

c)  czy nieruchomości zostały nabyte w ramach majątku prywatnego Pana żony, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

d)  czy sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego Pana żony, czy w ramach prowadzonej przez Pana żonę działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

e)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

f)   kiedy Pana żona je sprzedała i co było przyczyną ich sprzedaży?

g)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

h)  czy z tytułu ich sprzedaży Pana żona odprowadziła podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

odpowiedzieli Państwo:

Wszystkie nieruchomości wskazane we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej zostały zakupione wspólnie przez Państwo do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

W każdym przypadku gdy we wniosku zostały użyte sformułowania „majątek prywatny” albo „najem prywatny” chodziło odpowiednio o: majątek wspólny Państwa w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej albo o wspólne oddawanie przez Państwo w najem nieruchomości stanowiących składnik majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Tym samym wszelkie nieruchomości, o których mowa we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, należały i należą do majątku wspólnego małżeńskiego.

Pana żona nigdy nie nabywała nieruchomości do majątku osobistego ani ich nie sprzedawała z majątku osobistego. Nie prowadziła również nigdy działalności gospodarczej. W przypadku pana żony wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości związane były z ich nabyciem do majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej oraz ich sprzedażą jako majątku wspólnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Mając na uwadze powyższe szczegółowe pytania dodatkowe wskazane w wezwaniu przy pytaniu nr 14 Zainteresowani pozostawiają bez odpowiedzi, ponieważ pana żona nie posiadała w majątku osobistym jakichkolwiek nieruchomości, a w efekcie nie dokonywała nigdy sprzedaży nieruchomości stanowiących jej majątek osobisty.

15. Na pytanie: O jakim formularzu „aktualizacyjnym” w zakresie podatku od towarów i usług mowa w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 4, które odnosi się do sytuacji Pani. Czy Pani składała już wcześniej zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim zakresie?

odpowiedzieli Państwo: Słowo „aktualizacyjny” zostało użyte w pytaniu 4 niepotrzebnie. Żona nigdy wcześniej nie składała żadnego zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku VAT.

Pytania

1.  Czy w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz firmy deweloperskiej Wnioskodawcy zostaną uznani za podatników podatku od towarów i usług (VAT)?

2.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz firmy deweloperskiej w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytania nr 1 i 2:

3.  Czy w związku z planowaną transakcją Wnioskodawca powinien dokonać zgłoszenia aktualizacyjnego VAT-R w zakresie prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej lub złożyć jakikolwiek inny formularz informacyjny lub aktualizacyjny w zakresie podatku od towarów i usług?

4.  Czy w związku z planowaną transakcją żona powinna zarejestrować się jako podatnik podatku od towarów i usług poprzez złożenie zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R oraz złożyć jakikolwiek inny formularz informacyjny lub aktualizacyjny w zakresie podatku od towarów i usług?

5.  Czy małżonkowie powinni wspólnie zarejestrować się jako jeden podatnik VAT, tj. czy podatnikiem w ramach planowanej transakcji powinno być małżeństwo albo małżeńska wspólność majątkowa na potrzeby sprzedaży nieruchomości w związku z tym, że wspólnie planują dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej ich współwłasność w ramach ustroju ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej?

6.  Czy jest możliwa i dopuszczalna rejestracja jako podatnika VAT małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej oraz w jaki sposób dokonać rejestracji?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców, w zakresie sprzedaży przez nich nieruchomości na rzecz firmy deweloperskiej zarówno Pan, jak i Pana żona, nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług (VAT) na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zarówno w przypadku gdy transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie zrealizowana przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej nieruchomości, jak i w przypadku gdy transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie zrealizowana po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej nieruchomości.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Ocena, czy w zakresie transakcji Wnioskodawcy powinni zostać uznani za podmioty występujące w charakterze podatników VAT wymaga ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawców, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że nie będzie ona wykonana w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy podjęli jedynie działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 umożliwiającej budowę na terenie działki dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi. W tym zakresie Wnioskodawcy uzyskali również oświadczenie dostawcy energii elektrycznej na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz oświadczenia dostawcy energii elektrycznej doprowadzi wprawdzie do wzrostu atrakcyjności działki oraz wpłynie na wzrost jej wartości, a także w pewnym zakresie stanowi również przygotowanie gruntu do transakcji sprzedaży.

Jednakże w celu uznania Wnioskodawców za podatników podatku VAT w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży, a w konsekwencji dla ustalenia, że transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT konieczne jest uznanie, że Wnioskodawcy podejmowali albo podejmą działania i charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, przy czym działania te będą miały charakter stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

W ocenie Wnioskodawców, wystąpienie przez nich z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 oraz oświadczenia dostawcy energii elektrycznej stanowi zwykłe działanie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności przy braku jakichkolwiek innych działań Wnioskodawców związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży lub zwiększeniem jej wartości.

Działania podjęte przez Wnioskodawców i planowana przez nich sprzedaż nieruchomości nie stanowią profesjonalnego obrotu nieruchomościami oraz mają charakter incydentalny.

Powyższe okoliczności dowodzą, że nie zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawcy nie będą działać w charakterze podatników VAT.

Opodatkowanie VAT transakcji – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z uzasadnieniem stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego przedstawionego w złożonym wniosku, w ocenie Wnioskodawcy, w ramach przedmiotowej transakcji współwłaściciele nie będą działać w charakterze podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ponieważ jak wskazano powyżej nieruchomość jest niezabudowana i należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dla działki nr 1 nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy złożyli jednakże wniosek o wydanie dla działki nr 1 decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi.

Tym samym w momencie sprzedaży, w przypadku pozytywnego rozpoznania złożonego wniosku, dla działek obowiązywać będzie decyzja o warunkach zabudowy przewidująca budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, działka nr 1 powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

W związku z powyższym do planowanej transakcji sprzedaży, w ocenie Wnioskodawców, nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Do planowanej sprzedaży nie będzie miało zastosowania również zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość od osób fizycznych do majątku prywatnego, a transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja sprzedaży między osobami fizycznymi).

W celu objęcia sprzedaży towaru zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  Towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

2.  Dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia, importu lub wytworzenia.

Wnioskodawcy nabyli nieruchomość do majątku prywatnego w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu w podatku VAT, w związku z czym przy nabyciu nie wystąpił podatek należny. W konsekwencji nie można uznać, że nie będzie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT.

W przypadku gdyby w ocenie organu w odniesieniu do planowanej transakcji Wnioskodawcy zostali uznani za podatników podatku od towarów i usług, a transakcja podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, konieczne jest prawidłowe ustalenie podatnika podatku.

W ocenie Wnioskodawców, ze względu na planowaną transakcję Pan nie będzie zobowiązany do aktualizacji swojego zgłoszenia jako podatnika VAT w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez złożenie formularza VAT-R lub jakiegokolwiek innego formularza.

W ocenie Wnioskodawców, ze względu na planowaną transakcję Pana żona nie będzie zobowiązana do rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług lub do złożenia jakiegokolwiek innego formularza informacyjnego lub rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 sierpnia 2025 r. sygn. akt I SA/Wr 99/23, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 sierpnia 2025 r. sygn. akt I SA/Wr 92/23 oraz wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. sygn. akt C-213/24 (wydany w odpowiedzi na pytanie prejudycjalne skierowane w sprawie I SA/Wr 92/23), w ocenie Wnioskodawców, podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach planowanej transakcji powinno być małżeństwo lub wspólność majątkowa małżeńska.

Powyższe wynika z faktu, że definicja podatnika i działalności gospodarczej określone w art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej nie stoją na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między małżonkami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności.

W ocenie Wnioskodawców, obecnie przepisy prawa podatkowego nie przewidują odrębnego podatnika w postaci małżeństwa albo małżeńskiej wspólności majątkowej i co do zasady nie istnieją procedury umożliwiające rejestrację małżeństwa albo małżeńskiej wspólności majątkowej jako podatnika podatku od towarów i usług. Niemniej jednak sytuacja małżeńskiej wspólności majątkowej jest zbliżona do spółki cywilnej, której możliwa jest rejestracja jako podatnika podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawców, jeśli planowana transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a podatnikiem powinno być małżeństwo lub małżeńska wspólność majątkowa, to konieczne jest zarejestrowanie małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej tak jak spółki cywilnej.

Wobec powyższego, w pierwszej kolejności Wnioskodawcy powinni złożyć zgłoszenie identyfikacyjne na formularzu NIP-2 w celu uzyskania numeru identyfikacji podatkowej dla małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej.

W formularzu NIP-2 Wnioskodawcy powinni wskazać:

·      w polu 86: punkt 3 podmiot niebędący wyodrębnioną jednostką wewnętrzną i niemający takich jednostek;

·      w polu 87: punkt 2 jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej;

·      w polu 88: punkt bez szczególnej formy prawnej (kod 999);

·      w polu 119: wskazać kod PKD 68.11.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Ponadto Wnioskodawcy w formularzu NIP-2 nie powinni wskazywać jakichkolwiek danych w polach 90-117 (sekcja od D.1. do D.4.) oraz 120-124 (sekcja D.5.1.), a także nie powinni wypełniać i dołączać do formularza któregokolwiek z załączników, tj. nie dołączać załączników B.2.; B.7.; C.2.; D.2.; D.3.; D.4.

W wyniku złożenia formularza NIP-2 Wnioskodawcy uzyskają numer identyfikacji podatkowej dla małżeństwa Kunert lub małżeńskiej wspólności majątkowej Kunert.

Po uzyskaniu numeru NIP dla małżeństwa Kunert lub małżeńskiej wspólności majątkowej Kunert Wnioskodawcy powinni złożyć formularz rejestracyjny VAT-R dla małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej, w którym powinni wskazać następujące informacje:

·      podatnik niebędący osobą fizyczną;

·      podatnik niebędący Grupą VAT,

·      identyfikator podatkowy NIP małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej;

·      zaznaczyć wyłącznie pole nr 29 w sekcji C.1.

Po złożeniu formularza VAT-R dokonana zostanie rejestracja jako podatnika podatku od towarów i usług małżeństwa lub małżeńskiej wspólności majątkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

·      braku uznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności – jest prawidłowe;

·      braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana/Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 będą Państwo występować w charakterze podatników podatku VAT, a sprzedaż ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działki nr 1 będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęli Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·      (…) sierpnia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobami fizycznymi Wnioskodawcy nabyli niezabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…).

·      W skład nieruchomości wchodzi niezabudowana działka nr 1 o powierzchni (…) ha z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej.

·      Nieruchomość została nabyta do wspólnego majątku małżeńskiego Wnioskodawców w ramach ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

·      Działka została nabyta w celu lokaty kapitału, a jej zakup został sfinansowany ze środków własnych Wnioskodawców. Celem Wnioskodawców jest sprzedaż działki w celu odzyskania kapitału.

·      Działka spełniała cel w postaci lokaty kapitału i od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie w tym celu, tj. nie była w jakikolwiek sposób zabudowywana, zamieszkiwana, wynajmowana ani dzierżawiona. Wnioskodawcy nie wykorzystywali działki w jakikolwiek inny sposób.

·      Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest użytkowana przez Wnioskodawców, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Wnioskodawcy nie zamierzają użytkować nieruchomości w przyszłości. Z nieruchomości Wnioskodawcy nie dokonywali, nie dokonują i nie zamierzają dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwali, nie uzyskują i nie zamierzają uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych.

·      Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie zostało wykonane przyłącze elektryczne, nie zostało zrealizowane przyłącze wodociągowe oraz kanalizacyjne.

·      Obszar nieruchomości nie jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·      Wnioskodawcy podjęli działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1, ponieważ potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem działki, na której nie mają gwarancji, że będą mogli zrealizować jakąkolwiek zabudowę. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane przez potencjalnych nabywców. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w żaden sposób nie zwiększa wartości działki. Jest to jedynie dokument wymagany przez potencjalnych nabywców, a tym samym jest niezbędny w celu sprzedaży działki.

·      Wnioskodawca uzyskał (…) listopada 2025 r. od X oświadczenie na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW. Wnioskodawca wystąpił o wydanie tego oświadczenia, ponieważ było ono niezbędne do wydania dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku tego oświadczenia nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy skutkowałoby brakiem możliwości sprzedaży działki.

·      Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Y – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie zajmuje się obecnie sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości oraz obrotem nieruchomościami.

·      Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

·      Wnioskodawcy nabyli nieruchomość do majątku prywatnego w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, nie była ona i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

·      Wnioskodawcy nie zawierali umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, jak również umowy przedwstępnej sprzedaży. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Działka zlokalizowana jest przy drodze głównej i stoi pusta od lat. Otoczenie działki składa się z zabudowy jednorodzinnej. Od czasu do czasu potencjalni nabywcy z własnej inicjatywy zgłaszali się do Wnioskodawców w sprawie zakupu działki nr 1. Nie było i nie jest konieczne podejmowanie w odniesieniu do działki nr 1 jakichkolwiek działań marketingowych/reklamowych, ponieważ potencjalni nabywcy samodzielnie się zgłaszają do Wnioskodawców.

·      Wnioskodawcy nie dokonywali podziału nieruchomości.

·      Wnioskodawcy dokonają sprzedaży działki samodzielnie bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Wnioskodawców pełnomocnictwo, to pełnomocnictwo do podejmowania w ich imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Wnioskodawcy nie posiadają wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zlecili podjęcie w ich imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 osobie świadczącej usługi w tym zakresie.

·      Przed sprzedażą działki nr 1 Wnioskodawcy nie dokonywali żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czynili nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy stwierdzam, że w analizowanej sytuacji brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działki nr 1 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Państwa w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy przedmiotową nieruchomość nabyli Państwo do majątku wspólnego. Nigdy nie wykorzystywali Państwo i do dnia sprzedaży nie będą Państwo wykorzystywać opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (na podstawie umowy najmu, czy dzierżawy). Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest użytkowana przez Państwa, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Nie zamierzają Państwo użytkować nieruchomości w przyszłości. Z nieruchomości nie dokonywali Państwo, nie dokonują i nie zamierzają dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwali, nie uzyskują i nie zamierzają uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych. Przed sprzedażą działki nie dokonywali Państwo żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czynili nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży. W zakresie podjętych działań w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wymienili Państwo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie oświadczenia od X, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW. Jak Państwo wskazali, sprzedaży działki dokonają Państwo samodzielnie, bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Państwa pełnomocnictwo, to pełnomocnictwo do podejmowania w Państwa imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Wnioskodawcy nie posiadają wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zlecili podjęcie w ich imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 osobie świadczącej usługi w tym zakresie.

Działania podejmowane przez Państwa w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1 nie stanowią więc ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Państwa tej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będą Państwo podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Państwa czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1 wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działki korzystać Państwo będą z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Państwa zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży ww. działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Podsumowanie

W zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1, nie będą Państwo działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sytuacji sprzedaż ww. działki należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż przez Państwa ww. działki nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie braku uznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności oceniłem jako prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także ustalenia, czy planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

Jak wskazałem powyżej, w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości nie będą Państwo działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym analiza zastosowania w opisanej sytuacji zwolnienia od podatku stała się bezzasadna.

W konsekwencji Państwa stanowisko przedstawione w kontekście braku zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy dla planowanej sprzedaży nieruchomości oceniłem jako nieprawidłowe.

Jednocześnie w związku z warunkowym charakterem pytań oznaczonych we wniosku nr 3, 4, 5 i 6, nie udzielam odpowiedzi na te pytania, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania, że z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz że czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak bowiem Państwo wskazali: „W przypadku gdyby w ocenie organu w odniesieniu do planowanej transakcji Wnioskodawcy zostali uznani za podatników podatku od towarów i usług, a transakcja podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, konieczne jest prawidłowe ustalenie podatnika podatku”.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie podkreślam, że przy sprzedaży działki nr 1 nie będą Państwo działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmą Państwo dodatkowych działań w stosunku do tej działki mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.