Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.70.2026.2.EK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·         braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności – jest prawidłowe;

·         braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·         braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·         braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT oraz braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 25 marca 2026 r. (wpływ 26 marca 2026 r. oraz 31 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) grudnia 2020 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabyła niezabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą numer (…) – nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni (dalej: nieruchomość). Sprzedający przy sprzedaży nieruchomości nie był podatnikiem podatku VAT.

W skład powyższej nieruchomości wchodzi niezabudowana działka nr 1/2 o powierzchni (…) ha z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest użytkowana przez Wnioskodawczynię, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Wnioskodawczyni nie zamierza użytkować nieruchomości w przyszłości. Obszar nieruchomości nie jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z nieruchomości Wnioskodawczyni nie dokonywała, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwała, nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie udostępniana przez Wnioskodawczynię w ramach umowy najmu, ani dzierżawy. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie zostało wykonane przyłącze elektryczne, nie zostało zrealizowane przyłącze wodociągowe oraz kanalizacyjne.

Wnioskodawczyni uzyskała (…) listopada 2025 r. od X oświadczenie na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW.

Wnioskodawczyni podjęła działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 umożliwiającej budowę na jej terenie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi, przy czym inwestycja ma obejmować część działki nr 1/2 wynoszącą ok. 540 m². Do dnia złożenia tego wniosku nie została uzyskana decyzja o warunkach zabudowy. Sprzedaż nieruchomości może nastąpić zarówno przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy określonej powyżej, jak i po uzyskaniu tej decyzji. Przed sprzedażą działki nr 1/2 Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czyniła nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Y, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość do majątku prywatnego, nie była ona i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawczyni nie zawierała umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, jak również umowy przedwstępnej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonywała również podziału nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z firmą deweloperską. Zgodnie z planowaną umową sprzedaży własność nieruchomości zostanie przeniesiona przez Wnioskodawczynię na firmę deweloperską za zapłatą ustalonej przez strony ceny przez firmę na rzecz Wnioskodawczyni.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.    Na pytanie: W jakim konkretnie celu nabyła Pani niezabudowaną nieruchomość, tj. działkę nr 1/2, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży?

odpowiedziała Pani: Działka została nabyta przez Zainteresowaną w celu lokaty kapitału.

2.    Na pytanie: W jaki sposób sfinansowany został zakup ww. nieruchomości?

odpowiedziała Pani: Zakup został sfinansowany ze środków własnych należących do Zainteresowanej.

3.    Na pytanie: Czy działka nr 1/2 była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?

odpowiedziała Pani: Działka spełniała cel w postaci lokaty kapitału i od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie w tym celu, tj. nie była w jakikolwiek sposób zabudowywana, zamieszkiwana, wynajmowana ani dzierżawiona. Zainteresowana nie wykorzystywała działki w jakikolwiek inny sposób.

4.    Na pytanie: Czy przystąpiła Pani do budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 1/2 z zamiarem ich sprzedaży? Jeśli nie, to z jakim zamiarem rozpoczęła Pani działania przygotowawcze do budowy ww. budynków mieszkalnych?

odpowiedziała Pani: Zainteresowana nie przystąpiła do budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 1/2. Celem Zainteresowanej jest sprzedaż działki w celu odzyskania kapitału. Zainteresowana nie ma możliwości sprzedaży działki nr 1/2 bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Potencjalni nabywcy nie są zainteresowani nabyciem działki bez wydanej dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ jest to dla nich zbyt ryzykowne. W tym zakresie potencjalni nabywcy przy nabyciu działki chcą mieć pewność, że będą mogli zrealizować na niej zabudowę. Brak decyzji o warunkach zabudowy stwarza po stronie potencjalnych nabywców ryzyko, że nie będą mogli zrealizować na działce jakiejkolwiek zabudowy. Zainteresowana chcąc sprzedać działkę nie miała innego wyboru niż uzyskać dla działki decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku braku takiej decyzji nie miałaby możliwości sprzedać działki, ponieważ potencjalny nabywca nie zdecyduje się na zakup.

5.    Na pytanie: Czy jest/będzie Pani na moment sprzedaży działki nr 1/2 zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to od kiedy i jaki dokładnie jest/będzie zakres prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?

odpowiedziała Pani: Zainteresowana prowadzi obecnie i będzie prowadziła w dacie planowanej sprzedaży nieruchomości działalność gospodarczą pod firmą Y. W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowana jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres działalności gospodarczej Zainteresowanej, zgodnie z treścią złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, obejmuje: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym (PKD 68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Działka nr 1/2 nigdy nie stanowiła środka trwałego działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowaną oraz nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną na potrzeby działalności gospodarczej.

6.    Na pytanie: Czy na moment sprzedaży działki nr 1/2 będzie Pani prowadzić działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (działalność w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)?

odpowiedziała Pani: Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 5 Zainteresowana na moment sprzedaży działki będzie prowadzić działalność gospodarczą pod firmą Y, która obejmuje: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym (PKD 68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z).

7.    Na pytanie: Czy działka nr 1/2 była kiedykolwiek wykorzystywana w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jakiej konkretnie i przez kogo?

odpowiedziała Pani: Działka nr 1/2 nigdy nie stanowiła środka trwałego działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowaną oraz nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną na potrzeby działalności gospodarczej.

8.    Na pytanie: W jakim celu uzyskała Pani od X oświadczenie o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW? odpowiedziała Pani: Zainteresowana wystąpiła do X o wydanie oświadczenia o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW, ponieważ oświadczenie w tym zakresie było niezbędne do wydania dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku tego oświadczenia nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy skutkowałoby brakiem możliwości sprzedaży działki – zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi powyżej.

9.    Na pytania:

·         W jakim celu podjęła Pani działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 umożliwiającą budowę na jej terenie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi?

·         Czy ww. działania spowodowały wzrost atrakcyjności nieruchomości oraz wpłynęły na wzrost jej wartości?

·         Czy ww. działania zostały podjęte wyłącznie w związku z przygotowaniem działki nr 1/2 do sprzedaży? Jeśli nie, proszę wyjaśnić.

odpowiedziała Pani:

·         Zainteresowana podjęła działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki 1/2, ponieważ potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem działki, na której nie mają gwarancji, że będą mogli zrealizować jakąkolwiek zabudowę. Brak decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że zakup działki jest ryzykowny, ponieważ bez tego dokumentu nie jest możliwa budowa na terenie działki i konieczne jest podejmowanie przez nabywców działań związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, które to działania mogą zakończyć się niepowodzeniem. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane przez potencjalnych nabywców.

·         Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w żaden sposób nie zwiększa wartości działki. Jest to jedynie dokument wymagany przez potencjalnych nabywców, a tym samym jest niezbędny w celu sprzedaży działki.

·         Wyżej wymienione działania zostały podjęte tylko dlatego, że są niezbędne do sprzedaży. Potencjalni nabywcy chcą, aby dla tej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy przed dniem sprzedaży. W przypadku braku takiej decyzji nie będzie możliwa sprzedaż działki.

10.  Na pytanie: Czy stwierdzenie, że:

oznacza, że nie występowała i do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1/2 nie zamierza Pani występować z wnioskiem o wykonanie przyłącza: elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego, czy też z takim wnioskiem Pani wystąpiła, lecz wykonanie tych przyłączy nie zostanie zrealizowane do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1/2? Jeśli wystąpiła Pani z wnioskiem/wnioskami o wykonanie ww. przyłączy, to czy działania te zostały podjęte wyłącznie w związku z przygotowaniem działki nr 1/2 do sprzedaży? Jeśli nie, proszę wyjaśnić.

odpowiedziała Pani: Zainteresowana nie występowała i do momentu planowanej sprzedaży działki nr 1/2 nie zamierza występować z wnioskiem o wykonanie przyłącza: elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego, a w efekcie do dnia sprzedaży takie przyłącza nie zostaną wykonane.

11. Na pytanie: Jak należy odczytywać stwierdzenie, że:

w kontekście wskazania:

odpowiedziała Pani: Powyższe stwierdzenie wynika wprost ze sposobu redakcji formularza wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w którym należy określić przewidywaną powierzchnię docelowej zabudowy. Na podstawie złożonego wniosku organ właściwy wydaje decyzję o warunkach zabudowy określającą możliwe parametry owej zabudowy m.in. w odniesieniu do powierzchni budynków, powierzchni zabudowy działki, powierzchni biologicznie czynnej.

Stwierdzenie to oznacza, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 określał, że decyzja ta ma zostać wydana dla planowanej „inwestycji” (w rozumieniu dopuszczalnej budowy na terenie działki w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem), której powierzchnia zabudowy będzie wynosiła maksymalnie 540 m².

12. Na pytanie: Czy udzieli Pani pełnomocnictwa lub jakiekolwiek innego umocowania prawnego osobie trzeciej do działania w swoim imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1/2? Jeśli tak, proszę wskazać dokładny zakres tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę również wskazać, komu udzieli Pani tego pełnomocnictwa.

odpowiedziała Pani: Sprzedaży działki Zainteresowana dokona samodzielnie bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Zainteresowaną pełnomocnictwo to pełnomocnictwo do podejmowania w jej imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Zainteresowana nie posiada wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zleciła podjęcie w jej imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 osobie świadczącej usługi w tym zakresie.

13. Na pytanie: Czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podejmie Pani w celu sprzedaży działki nr 1/2 oraz w jaki sposób pozyskała Pani nabywcę (tj. firmę deweloperską) dla tej nieruchomości?

odpowiedziała Pani: Zainteresowana nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Działka zlokalizowana jest przy drodze głównej i stoi pusta od lat. Otoczenie działki składa się z zabudowy jednorodzinnej. Od czasu do czasu potencjalni nabywcy z własnej inicjatywy zgłaszali się do Zainteresowanej w sprawie zakupu działki nr 1/2. Nie było i nie jest konieczne podejmowanie w odniesieniu do działki nr 1/2 jakichkolwiek działań marketingowych/reklamowych, ponieważ potencjalni nabywcy samodzielnie się zgłaszają do Zainteresowanej.

14. Na pytanie: Czy posiada Pani inne działki nabyte do majątku prywatnego, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać? Proszę opisać.

odpowiedziała Pani: Zainteresowana posiada działkę rolną położoną w (…) nr 2, którą dzierżawi rolnikowi w celu prowadzenia działalności rolniczej.

Poza tym Zainteresowana posiada w (…) działkę niezabudowaną nr 3 oraz w (…) działki niezabudowane nr 4, 5 i 6. Wszystkie działki niezabudowane zostały nabyte w celu lokaty kapitału i ze środków własnych i nie były w jakikolwiek sposób zabudowywane, zamieszkiwane, wynajmowane ani dzierżawione. Zainteresowana nie wykorzystywała działek w jakikolwiek inny sposób i obecnie nie zamierza ich sprzedać.

Pytania

1.    Czy w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz firmy deweloperskiej Wnioskodawczyni zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług (VAT)?

2.    Czy planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz firmy deweloperskiej w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży nieruchomości na rzecz firmy deweloperskiej Wnioskodawczyni nie zostanie uznana za podatnika podatku od towarów i usług (VAT) na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zarówno w przypadku gdy transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie zrealizowana przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej nieruchomości, jak i w przypadku gdy transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie zrealizowana po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej nieruchomości.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Ocena, czy w zakresie planowanej transakcji Wnioskodawczyni powinna zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawczyni, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że nie będzie ona wykonana w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni podjęła jedynie działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 umożliwiającej budowę na terenie działki dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi. W tym zakresie Wnioskodawczyni uzyskała również oświadczenie dostawcy energii elektrycznej na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz oświadczenia dostawcy energii elektrycznej doprowadzi wprawdzie do wzrostu atrakcyjności działki oraz wpłynie na wzrost jej wartości, a także w pewnym zakresie stanowi również przygotowanie gruntu do transakcji sprzedaży.

Jednakże w celu uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży, a w konsekwencji dla ustalenia, że transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest uznanie, że Wnioskodawczyni podejmowała albo podejmie działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, przy czym działania te będą miały charakter stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

W ocenie Wnioskodawczyni wystąpienie przez nią z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 oraz oświadczenia dostawcy energii elektrycznej stanowi zwykłe działanie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności przy braku jakichkolwiek innych działań Wnioskodawczyni związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży lub zwiększeniem jej wartości.

Działania podjęte przez Wnioskodawczynię i planowana przez nią sprzedaż nieruchomości nie stanowią profesjonalnego obrotu nieruchomościami oraz mają charakter incydentalny.

Powyższe okoliczności dowodzą, że w odniesieniu do planowanej transakcji nie zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z uzasadnieniem stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania pierwszego przedstawionego w złożonym wniosku, w ocenie Wnioskodawczyni, w ramach przedmiotowej transakcji nie będzie ona działać w charakterze podatnika VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ jak wskazano powyżej nieruchomość jest niezabudowana i należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dla działki nr 1/2 nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni złożyła jednakże wniosek o wydanie dla działki nr 1/2 decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi.

Tym samym w momencie sprzedaży w przypadku pozytywnego rozpoznania złożonego wniosku, dla działki obowiązywać będzie decyzja o warunkach zabudowy przewidująca budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z dwoma zbiornikami bezodpływowymi.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawczyni, działka nr 1/2 powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

W związku z powyższym do planowanej transakcji sprzedaży, w ocenie Wnioskodawczyni, nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze regulacje określone w art. 113 ust. 1, ust. 9, ust. 10 i ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT do dostawy terenów budowlanych nie ma również zastosowania zwolnienie od podatku sprzedaży dokonywanej przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240.000,00 zł.

Do planowanej sprzedaży nie będzie miało zastosowania również zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość od osoby fizycznej do majątku prywatnego, a transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja sprzedaży między osobami fizycznymi).

W celu objęcia sprzedaży towaru zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.    Towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

2.    Dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia, importu lub wytworzenia.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość do majątku prywatnego w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu w podatku VAT, w związku z czym przy nabyciu nie wystąpił podatek należny. W konsekwencji nie można uznać, że nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

·         braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności – jest prawidłowe;

·         braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działki nr 1/2 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1/2 będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku VAT, a sprzedaż ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży działki nr 1/2 będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·         (…) grudnia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabyła Pani niezabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…).

·         W skład nieruchomości wchodzi niezabudowana działka nr 1/2 o powierzchni (…) ha z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej.

·         Nieruchomość nabyła Pani do majątku prywatnego.

·         Nieruchomość nabyła Pani w celu lokaty kapitału, a jej zakup sfinansowała Pani ze środków własnych. Pani celem jest sprzedaż działki w celu odzyskania kapitału.

·         Działka spełniała cel w postaci lokaty kapitału i od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie w tym celu, tj. nie była w jakikolwiek sposób zabudowywana, zamieszkiwana, wynajmowana ani dzierżawiona. Nie wykorzystywała Pani działki w jakikolwiek inny sposób.

·         Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest przez Panią użytkowana, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Nie zamierza Pani użytkować nieruchomości w przyszłości. Z nieruchomości nie dokonywała, nie dokonuje i nie zamierza Pani dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwała, nie uzyskuje i nie zamierza Pani uzyskiwać produktów rolnych.

·         Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie zostało wykonane przyłącze elektryczne, nie zostało zrealizowane przyłącze wodociągowe oraz kanalizacyjne.

·         Obszar nieruchomości nie jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·         Podjęła Pani działania, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2, ponieważ potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem działki, na której nie mają gwarancji, że będą mogli zrealizować jakąkolwiek zabudowę. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane przez potencjalnych nabywców. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w żaden sposób nie zwiększa wartości działki. Jest to jedynie dokument wymagany przez potencjalnych nabywców, a tym samym jest niezbędny w celu sprzedaży działki.

·         (…) listopada 2025 r. uzyskała Pani od X oświadczenie na podstawie art. 7 ust. 14 ustawy Prawo energetyczne o tym, że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW. Wystąpiła Pani o wydanie tego oświadczenia, ponieważ było ono niezbędne do wydania dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku tego oświadczenia nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy skutkowałoby brakiem możliwości sprzedaży działki.

·         Obecnie prowadzi Pani i będzie prowadziła w dacie planowanej sprzedaży nieruchomości działalność gospodarczą pod firmą Y. W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakres Pani działalności gospodarczej obejmuje: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym (PKD 68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z).

·         Działka nr 1/2 nigdy nie stanowiła środka trwałego działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią oraz nie była wykorzystywana przez Panią na potrzeby działalności gospodarczej.

·         Nie zawierała Pani umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, jak również umowy przedwstępnej sprzedaży. Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Działka zlokalizowana jest przy drodze głównej i stoi pusta od lat. Otoczenie działki składa się z zabudowy jednorodzinnej. Od czasu do czasu potencjalni nabywcy z własnej inicjatywy zgłaszali się do Pani w sprawie zakupu działki nr 1/2. Nie było i nie jest konieczne podejmowanie w odniesieniu do działki nr 1/2 jakichkolwiek działań marketingowych/reklamowych, ponieważ potencjalni nabywcy samodzielnie się zgłaszają do Pani.

·         Nie dokonywała Pani podziału nieruchomości.

·         Działkę sprzeda Pani samodzielnie bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Panią pełnomocnictwo, to pełnomocnictwo do podejmowania w jej imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Nie posiada Pani wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zleciła Pani podjęcie w jej imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 osobie świadczącej usługi w tym zakresie.

·         Przed sprzedażą działki nr 1/2 nie dokonywała Pani żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czyniła nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy stwierdzam, że w analizowanej sytuacji brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działki nr 1/2 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Panią w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy przedmiotową nieruchomość nabyła Pani do majątku prywatnego. Nigdy nie wykorzystywała Pani i do dnia sprzedaży nie będzie Pani wykorzystywać opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (na podstawie umowy najmu, czy dzierżawy). Nieruchomość nie była i obecnie również nie jest użytkowana przez Panią, w tym nie była i nie jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej oraz rolniczej. Nie zamierza Pani użytkować nieruchomości w przyszłości. Z nieruchomości nie dokonywała Pani, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwała, nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać produktów rolnych. Przed sprzedażą działki nie dokonywała Pani żadnych czynności nieopisanych w treści złożonego wniosku, ani nie czyniła nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży. W zakresie podjętych działań w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wymieniła Pani uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie oświadczenia od (…), że istniejące i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla przyłączenia obiektu dom jednorodzinny w miejscowości (…) dz. nr 1/2 z mocą przyłączeniową w wysokości 20 kW. Jak Pani wskazała, działkę sprzeda Pani samodzielnie, bez udziału pełnomocnika. Jedyne udzielone przez Panią pełnomocnictwo, to pełnomocnictwo do podejmowania w Pani imieniu czynności w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w tym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie wynika z faktu, że poza wypełnieniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest również przygotowanie m.in. załącznika graficznego oraz niezbędnych map. Nie posiada Pani wystarczającej wiedzy i praktyki w tego typu działaniach, w związku z tym zleciła Pani podjęcie w jej imieniu czynności zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1/2 osobie świadczącej usługi w tym zakresie. Z opisu sprawy wynika, że obecnie prowadzi i będzie prowadziła Pani w dacie planowanej sprzedaży nieruchomości działalność gospodarczą pod firmą Y. W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a zakres Pani działalności gospodarczej obejmuje: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym (PKD 68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Jednak jak Pani sama podkreśliła nieruchomość nabyła Pani do majątku prywatnego, nigdy nie stanowiła ona środka trwałego działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią oraz nie była i nie jest związana z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą.

Działania podejmowane przez Panią w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1/2 nie stanowią więc ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią tej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Panią czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1/2 wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działki korzystać Pani będzie z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pani zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży ww. działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Podsumowanie

W zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1/2, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sytuacji sprzedaż ww. działki należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż przez Panią ww. działki nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dla tej czynności oceniłem jako prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą także ustalenia, czy planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

Jak wskazałem powyżej, w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym analiza zastosowania w opisanej sytuacji zwolnienia od podatku stała się bezzasadna.

W konsekwencji Pani stanowisko przedstawione w kontekście braku zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy dla planowanej sprzedaży nieruchomości oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie podkreślam, że przy sprzedaży działki nr 1/2 nie będzie Pani działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tej działki mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.