Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.78.2026.4.WK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący ustalenia, czy wypłata jednorazowo dodatkowego wynagrodzenia z tytułu umowy dzierżawy w związku z zawartym porozumieniem dotyczącym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na inny podmiot korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług jak przedmiot umowy dzierżawy, czyli dzierżawa gruntów rolnych. Uzupełnił go Pan pismem z 2 kwietnia 2026 r. (wpływ 3 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem, posiada miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni ok. (…) ha, które są przedmiotem umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2022 r. Przedmiot dzierżawy stanowi grunt rolny.

Z § 4 umowy dzierżawy wynika, że Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiotu umowy dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej i nie zmieniać przeznaczenia przedmiotu bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.

Z umowy wynika, że Wydzierżawiający (Wnioskodawca) oddał Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków grunty rolne położone w (…).

Powyższe nieruchomości zostały nabyte oraz są wykorzystywane w następujący sposób:

Ad. 1) – nieruchomość określana dalej jako: „Nieruchomość 1” – umową darowizny z 17 listopada (…), Rodzice Wnioskodawcy przenieśli na niego prawo wieczystego użytkowania dot. nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działki ewidencyjnej gruntu nr (…), które następnie zostało przekształcone w prawo własności decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…).

Nieruchomość 1 jest zabudowana budowlą (otwartym zbiornikiem), a ponadto znajduje się na niej stacja klimatologiczna Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej oraz bliżej nieokreślone pozostałości budowli technicznej, które nie mają wpływu na wykorzystanie gruntów na cele rolnicze.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym 6 listopada 2025 r. działka ewidencyjna nr (…), o powierzchni (…) ha, oznaczona jest: w części jako grunty orne, w części jako grunty rolne zabudowane i w części jako lasy.

Nieruchomość 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej (…) i oznaczona jest w tymże pianie symbolami: (…) tj. jako grunty z przeznaczeniem podstawowym w postaci odpowiednio terenów rolnych, terenów produkcji obsługi rolnictwa alternatywnie usług, lasów i zadrzewień, wód powierzchniowych, dróg gospodarczych transportu rolnego. W odniesieniu do nieruchomości właściciel zawarł także umowę dzierżawy z podmiotem planującym realizację na niej instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych – jednak prawo do korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę OZE jest uzależnione od zmiany stanu prawnego (aktualnie umowa nie jest faktycznie wykonywana, a Wydzierżawiający nie otrzymał i nie otrzymuje żadnych świadczeń z tytułu zawartej umowy). Zapisy umowy dzierżawy (rolnej) przewidują wygaśnięcie umowy dzierżawy (rolnej) w odniesieniu do części nieruchomości, które będą podlegały zajęciu na potrzeby instalacji OZE (jeżeli zaktualizują się warunki przewidziane umową dzierżawy OZE).

Od nieruchomości opłacany jest podatek rolny.

Ad 2) – nieruchomość określana dalej jako: „Nieruchomość 2” – umową darowizny z (…), Rodzice Wnioskodawcy przenieśli na niego prawo wieczystego użytkowania dot. nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się 2 działek ewidencyjnych gruntu nr (…), które następnie przekształcone w prawo własności decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…).

Nieruchomość jest niezabudowana.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym (…) 2025 r.:

a)  działka ewidencyjna numer (…), o powierzchni (…) ha, oznaczona jest jako: grunty orne,

b)  działka ewidencyjna numer (…), o powierzchni (…) ha, oznaczona jest w części jako grunty orne iw części jako grunty pod rowami.

Nieruchomość 2 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej (…) i oznaczona jest w tymże planie symbolami (…), tj. jako grunty z przeznaczeniem podstawowym w postaci odpowiednio terenów rolnych oraz ulic/dróg publicznych klasy dojazdowej z urządzeniami towarzyszącymi.

W odniesieniu do nieruchomości właściciel zawarł także umowę dzierżawy z podmiotem planującym realizację na niej instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych – jednak prawo do korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę OZE jest uzależnione od zmiany stanu prawnego (aktualnie umowa nie jest faktycznie wykonywana, a Wydzierżawiający nie otrzymał i nie otrzymuje żadnych świadczeń z tytułu zawartej umowy). Zapisy umowy dzierżawy (rolnej) przewidują wygaśnięcie umowy dzierżawy (rolnej) w odniesieniu do części nieruchomości, które będą podlegały zajęciu na potrzeby instalacji OZE (jeżeli zaktualizują się warunki przewidziane umową dzierżawy OZE).

Od nieruchomości opłacany jest podatek rolny.

Ad 3) – nieruchomość określana dalej jako: „Nieruchomość 3” – umową darowizny z (…), Rodzice Wnioskodawcy przenieśli na niego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…) składająca się z działki ewidencyjnej gruntu nr (…).

Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym (…) 2025 r. działka ewidencyjna nr (…) o powierzchni (…) ha oznaczona jest w części jako: grunty orne, a w części jako nieużytki.

Nieruchomość 3 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość 3 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwalą Rady Miejskiej (…) i oznaczona jest w tymże planie symbolem R, tj. jako grunty z przeznaczeniem podstawowym w postaci terenów rolnych.

W odniesieniu do nieruchomości właściciel zawarł także umowę dzierżawy z podmiotem planującym realizację na niej instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych – jednak prawo do korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę OZE jest uzależnione od zmiany stanu prawnego (aktualnie umowa nie jest faktycznie wykonywana, a Wydzierżawiający nie otrzymał i nie otrzymuje żadnych świadczeń z tytułu zawartej umowy). Zapisy umowy dzierżawy (rolnej) przewidują wygaśnięcie umowy dzierżawy (rolnej) w odniesieniu do części nieruchomości, które będą podlegały zajęciu na potrzeby instalacji OZE (jeżeli zaktualizują się warunki przewidziane umową dzierżawy OZE).

Od nieruchomości opłacany jest podatek rolny.

Ad 4) – nieruchomość określana dalej jako: „Nieruchomość 4” – umową darowizny z (…), Rodzice Wnioskodawcy przenieśli na niego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działki ewidencyjnej gruntu numer (…).

Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym (…) działka ewidencyjna nr (…) o powierzchni (…) ha oznaczona jest jako: grunty orne.

Nieruchomość 4 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość 4 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej (…) i oznaczona jest w tymże planie symbolami (…), tj. jako grunty z przeznaczeniem podstawowym w postaci odpowiednio terenów rolnych oraz ulic/dróg publicznych klasy dojazdowej z urządzeniami towarzyszącymi.

W odniesieniu do nieruchomości właściciel zawarł także umowę dzierżawy z podmiotem planującym realizację na niej instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych – jednak prawo do korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę OZE jest uzależnione od zmiany stanu prawnego (aktualnie umowa nie jest faktycznie wykonywana, a Wydzierżawiający nie otrzymał i nie otrzymuje żadnych świadczeń z tytułu zawartej umowy). Zapisy umowy dzierżawy (rolnej) przewidują wygaśnięcie umowy dzierżawy (rolnej) w odniesieniu do części nieruchomości, które będą podlegały zajęciu na potrzeby instalacji OZE (jeżeli zaktualizują się warunki przewidziane umową dzierżawy OZE).

Od nieruchomości opłacany jest podatek rolny.

Nieruchomości 1-4 zwane będą dalej łącznie „Nieruchomościami”.

Prawo własności Nieruchomości wchodzi w skład majątku osobistego Wydzierżawiającego.

Z zawartej umowy dzierżawy wynika, że przedmiotem umowy są grunty rolne, które Dzierżawca zobowiązuje się używać zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (§ 1 i § 4 umowy dzierżawy z (…) 2022 r.). W związku z powyższym dzierżawa ww. Nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku do towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Z przepisu tego bowiem wynika, że zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Na gruntach tych prowadzone są uprawy rolne. Dzierżawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Strony umowy postanowiły, że w okresie trwania umowy dzierżawy Wydzierżawiający będzie otrzymywać od Dzierżawcy czynsz dzierżawny płatny rocznie z dołu do 31 grudnia.

Umowa dzierżawy Nieruchomości zawarta została na czas oznaczony od 1 września 2022 r. do 31 sierpnia 2032 r.

22 grudnia 2025 r. zostało zawarte porozumienie pomiędzy Wnioskodawcą z Dzierżawcą, z którego wynika, że Wnioskodawca otrzyma jednorazowo dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy w związku z wyrażeniem zgody, w ramach odrębnego trójstronnego porozumienia dot. przeniesienia praw i obowiązków wynikających z wyżej opisanej umowy dzierżawy na inny podmiot.

Z treści zawartego porozumienia wynika, że Dzierżawca zamierza sprzedać znaczną część gruntów swojemu Kontrahentowi (podmiot powiązany z Dzierżawcą), który uzależnia sfinalizowanie tej transakcji od przeniesienia na jego rzecz szeregu umów dzierżawy, w tym umowy zawartej z Wnioskodawcą. Warunki zaproponowane Wydzierżawiającemu w ramach odrębnego trójstronnego porozumienia spowodują pogorszenie sytuacji, w tym utratę korzyści w przyszłości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Ad 1) Na wstępie wyjaśnił Pan, że Właściciel nieruchomości jest stroną dwóch umów dotyczących tej samej nieruchomości gruntowej.

Pierwszą z nich jest umowa dzierżawy rolnej, na podstawie której nieruchomość jest aktualnie użytkowana rolniczo przez dzierżawcę rolnego. Umowa ta zawiera postanowienia przewidujące jej wygaśnięcie – w odniesieniu do tych części nieruchomości, które zostaną zajęte pod instalacje OZE – z chwilą spełnienia warunków określonych w umowie dzierżawy OZE opisanej poniżej.

Drugą umową jest umowa dzierżawy zawarta z podmiotem planującym realizację na nieruchomości instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych (dalej: „Dzierżawca OZE”). Umowa ta została skutecznie zawarta i pozostaje w mocy, jednak prawo Dzierżawcy OZE do faktycznego korzystania z nieruchomości uzależnione jest od ziszczenia się określonych warunków związanych ze zmianą stanu prawnego – w szczególności od uzyskania stosownych rozstrzygnięć administracyjnych lub planistycznych umożliwiających realizację inwestycji. Do chwili obecnej warunki te nie zostały spełnione, w związku z czym, Dzierżawca OZE nie objął nieruchomości w posiadanie, nie wykonuje na niej żadnych prac ani czynności i nie korzysta z niej w jakimkolwiek zakresie.

Umowa dzierżawy OZE przewiduje natomiast obowiązek uiszczania przez Dzierżawcę OZE na rzecz Wydzierżawiającego okresowych świadczeń pieniężnych już od chwili jej zawarcia – niezależnie od tego, czy Dzierżawca OZE faktycznie korzysta z nieruchomości. Świadczenia te mają charakter wynagrodzenia za rezerwację nieruchomości (opłaty rezerwacyjnej), tj. za zobowiązanie się Wydzierżawiającego do powstrzymania się od rozporządzania nieruchomością w sposób uniemożliwiający lub utrudniający przyszłą realizację inwestycji OZE. Wydzierżawiający potwierdził, że przedmiotowe świadczenia są mu regularnie wypłacane.

Powyższe nie zmienia jednak istoty stanu faktycznego w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości: nieruchomość pozostaje w wyłącznym użytkowaniu dzierżawcy rolnego, a wypłacane Wydzierżawiającemu świadczenia pieniężne stanowią wynagrodzenie nie za korzystanie z gruntu, lecz wyłącznie za jego rezerwację na potrzeby planowanej inwestycji. Umowa dzierżawy OZE wywołuje zatem w chwili obecnej wyłącznie skutki obligacyjne o charakterze warunkowym w zakresie prawa do korzystania z nieruchomości.

Odpowiadając na pytania, wyjaśnia Pan:

a)  czy umowa z Dzierżawcą jest aktualnie wykonywana, tj. czy otrzymuje Pan czynsz dzierżawny;

Pana odpowiedź:

Wg najlepszej wiedzy Wydzierżawiającego umowa jest wykonywana (grunt jest zagospodarowany rolniczo i podejmowane są na nim zabiegi typowe dla normalnego toku produkcji rolnej), płatność z jej tytułu realizowana jest rocznie.

b) czy mamy tu do czynienia z dwoma umowami dzierżawy:

-     jeśli tak – proszę wskazać kiedy z jakim podmiotem (czy Dzierżawca oraz dzierżawca OZE to różne podmioty – proszę to wyjaśnić) zawarł Pan te umowy oraz jakie dokładnie są ustalenia w tych umowach;

Pana odpowiedź:

Dzierżawca i dzierżawca OZE to dwa różne podmioty. Dzierżawca prowadzi działalność rolniczą natomiast dzierżawca OZE jedynie rezerwuje grunt pod przyszłą potencjalną inwestycję w tym zakresie. Odpowiedź na pytanie jakie są dokładnie ustalenia zawarte w tych umowach przedstawiono we wstępie.

-     jeśli jest to jedna umowa, proszę wskazać, czy Dzierżawca i dzierżawca OZE to ten sam podmiot (jaki to konkretnie podmiot) i wyjaśnić jaki jest przedmiot tej umowy, czy umowa z dzierżawcą OZE stanowi aneks do obecnej umowy;

Pana odpowiedź:

To nie jest jedna umowa, wg najlepszej wiedzy Wnioskodawcy między dzierżawcą a dzierżawcą OZE nie występują także jakiekolwiek związki osobowe ani kapitałowe.

c)  czy Nieruchomości wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.);

Pana odpowiedź:

W ocenie Wydzierżawiającego, Nieruchomości w przeważającej większości wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, ponieważ sklasyfikowane są w ewidencji gruntów jako użytki rolne, nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza oraz pozostają własnością osoby fizycznej. Jednakże Nieruchomości w ewidencji gruntów występują: w części jako grunty rolne zabudowane i w części jako lasy (na terenie działki (…)), w części jako grunty pod rowami (na terenie działki (…)), w części jako nieużytki (na terenie działki (…)),

d)  jakie konkretnie porozumienie zostało zawarte 22 grudnia 2025 r. między Panem a Dzierżawcą; co wynika z tego porozumienia; jakim przepisami w świetle ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zostało uregulowane podpisane porozumienie;

Pana odpowiedź:

W dniu 22 grudnia 2025 r. zawarte zostały dwa powiązane ze sobą porozumienia.

Pierwsze porozumienie zostało zawarte pomiędzy Wnioskodawcą a dotychczasowym dzierżawcą (opodatkowanie świadczeń wynikających z tego porozumienia jest przedmiotem niniejszego wniosku). Na jego podstawie – w oparciu o przepisy dotyczące przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią oraz zasadę swobody umów (art. 353¹, art. 509 i art. 519 Kodeksu cywilnego) – strony uzgodniły warunki, na jakich Wnioskodawca wyrazi zgodę na cesję umowy dzierżawy na podmiot trzeci. Porozumienie określało w szczególności warunki wypłaty Wnioskodawcy przez dotychczasowego dzierżawcę dodatkowego wynagrodzenia, stanowiącego rekompensatę za pogorszenie warunków umowy dzierżawy, do którego miało dojść w związku z jej przeniesieniem.

Kontekst zawarcia porozumienia był następujący: równolegle procedowane było porozumienie trójstronne z udziałem podmiotu trzeciego (nowego dzierżawcy), który uzależniał zawarcie własnej umowy z dotychczasowym dzierżawcą – obejmującej znacznie szerszy katalog nieruchomości – od uprzedniego dokonania cesji umowy dzierżawy zawartej z Wnioskodawcą oraz od uzyskania zgody Wnioskodawcy na wprowadzenie do tej umowy zmian pogarszających jego sytuację kontraktową.

Drugie porozumienie miało charakter trójstronny i zostało zawarte pomiędzy Wnioskodawcą, dotychczasowym dzierżawcą oraz nowym dzierżawcą. Jego zawarcie było uzależnione od uprzedniego zawarcia porozumienia dwustronnego opisanego powyżej. Na mocy porozumienia trójstronnego Wnioskodawca wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy na nowego dzierżawcę, a także na wprowadzenie do umowy zmian skutkujących pogorszeniem jego sytuacji w stosunku do warunków dotychczasowej umowy dzierżawy.

e)  czy dojdzie do cesji umowy dzierżawy/umów dzierżawy w rozumieniu ustawy Kodeksu cywilnego; jeśli tak, to między kim dojdzie do cesji;

Pana odpowiedź:

Przedmiotem porozumienia opisanego powyżej jest zmiana dotychczasowego dzierżawcy (spółki z o.o.) na innego dzierżawcę (również spółkę z o.o.) przy zachowaniu trwałości dotychczasowej umowy (choć z wprowadzeniem do niej licznych zmian). Wg najlepszej wiedzy Wnioskodawcy oba podmioty nie są powiązane kapitałowo.

f)   za co dokładnie otrzyma Pan wynagrodzenie i konkretnie od jakiego podmiotu;

Pana odpowiedź:

Wynagrodzenie Wnioskodawca ma otrzymać od dotychczasowego dzierżawcy i ma ono wynagrodzić Wnioskodawcy pogorszenie jego sytuacji w następstwie zmian umowy dzierżawy związanej z porozumieniem trójstronnym, w tym zwłaszcza utratę części korzyści w przyszłości.

g)  czy otrzymane wynagrodzenie otrzyma Pan za zgodę na cesję umowy dzierżawy/umów dzierżawy;

Pana odpowiedź:

Uzgodnienie tego wynagrodzenia warunkowało udzielenie przez Wnioskodawcę zgody na zawarcie porozumienia trójstronnego (cesji), ale wynagrodzenie nie stanowi zapłaty za cesję a wyrównanie związane z utratą części korzyści w przyszłości w związku ze zmianą warunków wynikających z dotychczasowej umowy dzierżawy.

h)  jak skalkulowane będzie wynagrodzenie, które ma Pan otrzymać i od czego będzie uzależnione;

Pana odpowiedź:

Wynagrodzenie zostało określone na sztywną kwotę przy zawieraniu porozumienia, ze wskazaniem, że jego wysokość może ulec zmianie w związku z treścią interpretacji podatkowej

i)    co dokładnie znaczy i dlaczego umowa dzierżawy/umowy dzierżawy aktualnie nie jest/nie są wykonywana/wykonywane;

Pana odpowiedź:

Pytanie jest niezrozumiałe – nie wynika z niego co jest przedmiotem pytania („co dokładnie znaczy” – brak wskazanie desygnatu, którego znaczenie jest dla organu niejasne). Umowa dzierżawy jest wykonywana. Natomiast wykonywanie (na obecnym etapie) umowy OZE ogranicza się (z punktu widzenia Wnioskodawcy) do rezerwacji gruntu oraz do wprowadzenia w umowie dzierżawy (rolnej) zapisów przewidujących swoistą „podrzędność” dzierżawy rolnej w odniesieniu do dzierżawy OZE polegającej na tym, że w przypadku dojścia do etapu realizacyjnego inwestycji OZE grunty, które mają zostać wykorzystane pod infrastrukturę OZE zostaną automatycznie wyłączone z przedmiotu dzierżawy (rolnej), na co nie będzie konieczna zgoda dzierżawcy (rolnego).

j)    kto jest stroną porozumienia dotyczącego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy/umów dzierżawy na inny podmiot;

Pana odpowiedź:

Stronami porozumienia dotyczącego przeniesienia praw i obowiązków jest Wnioskodawca, dotychczasowy dzierżawca (…), nowy dzierżawca (…). Natomiast między Wnioskodawcą a dotychczasowym dzierżawcą – przed zawarciem wyżej opisanego porozumienia trójstronnego – doszło także do zawarcia porozumienia dwustronnego, w odniesieniu do wynagrodzenia z tego porozumienia dwustronnego złożony został odnośny wniosek.

k)  czy umowa dzierżawy/umowy dzierżawy są umową trójstronną; jeśli tak, to kto jaką pełni rolę;

Pana odpowiedź:

Umowa dzierżawy nie jest umową trójstronną.

l)    z czego wynika wypłata jednorazowego dodatkowego wynagrodzenia na Pana rzecz z tytułu trójstronnej umowy dzierżawy/umów dzierżawy; czy warunki jej wypłaty wynikają z podpisanego przez Pana porozumienia; proszę dokładnie przedstawić opis sprawy w tym zakresie oraz wyjaśnić, jakie dokładnie czynności jest Pan zobowiązany wykonywać i na czyją rzecz, za które otrzyma Pan wynagrodzenie;

Pana odpowiedź:

Jednorazowe wynagrodzenie dodatkowe nie wynika z porozumienia trójstronnego, lecz z porozumienia dwustronnego zawartego pomiędzy Wnioskodawcą a dotychczasowym dzierżawcą.

Porozumienie dwustronne przewiduje wypłatę na rzecz Wnioskodawcy wynagrodzenia dodatkowego w związku z pogorszeniem jego sytuacji jako Wydzierżawiającego, do którego dojdzie wskutek zmiany podmiotowej po stronie dzierżawcy oraz wprowadzenia do umowy dzierżawy zmian niekorzystnych dla Wnioskodawcy – a więc w następstwie zdarzeń będących konsekwencją zawarcia tego porozumienia. Wynagrodzenie to ma zatem charakter rekompensaty za kontynuowanie przez Wnioskodawcę umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla niego warunkach.

Wynagrodzenie dodatkowe jest bezpośrednim następstwem porozumienia dwustronnego, które – stanowiąc warunek konieczny zawarcia porozumienia trójstronnego – uruchomiło cały opisany łańcuch zdarzeń: cesję umowy dzierżawy na nowego dzierżawcę oraz wprowadzenie do tej umowy istotnych zmian pogarszających sytuację Wnioskodawcy jako Wydzierżawiającego. Umowa dzierżawy, której zmiany dotyczą, została pierwotnie zawarta na czas oznaczony – od dnia 1 września 2022 r. do dnia 31 sierpnia 2032 r. – a zatem wynagrodzenie dodatkowe należy rozpatrywać jako rekompensatę (dodatkowe wynagrodzenie) za wyrażenie zgody na kontynuowanie stosunku dzierżawy w nowym kształcie, tj. z nowym podmiotem po stronie dzierżawcy i na warunkach istotnie odbiegających od tych, które Wnioskodawca wynegocjował pierwotnie.

Świadczenie Wnioskodawcy ma przy tym charakter bierny – polega na znoszeniu zmienionych warunków umownych, nie zaś na wykonywaniu jakichkolwiek aktywnych czynności na rzecz którejkolwiek ze stron.

2)  w związku z informacjami zawartymi w Pana opisie sprawy, że:

proszę wyjaśnić, w jaki sposób pogorszy się Pana sytuacja w związku z przeniesieniem praw i obowiązków przez Dzierżawcę na inny podmiot;

Pana odpowiedź:

Okres dzierżawy ustalony został na dłuższy niż w pierwotnej umowie czas oznaczony, a nadto wyłączony został mechanizm waloryzacji, osłabieniu uległy uprawnienia Wnioskodawcy do wyłączenia części terenu nieruchomości z obszaru dzierżawionego, wprowadzone zostało wyłączenie stosowania art. 704 KC, pogorszył się (poszerzył) zakres odpowiedzialności Wnioskodawcy w przypadku wyłączenia części przedmiotu dzierżawy na potrzeby ewentualnej realizacji inwestycji OZE, wprowadzone zostały mechanizmy umożliwiające nowemu dzierżawcy przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy także bez zgody Wnioskodawcy (w tym jej podział), wprowadzone zostało prawo pierwszeństwa nowego dzierżawcy po zakończeniu okresu dzierżawy.

3)  w związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

proszę wskazać, kto prowadzi uprawy rolne na Nieruchomościach; czy jest to Dzierżawca, dzierżawca OZE, inny podmiot – jaki.

Pana odpowiedź:

Uprawy rolne na nieruchomości prowadzi, wg najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, wyłącznie dzierżawca (rolny). Dzierżawca nie powiadomił Wnioskodawcy o oddaniu gruntu w poddzierżawę ani o żadnym innym podmiocie wprowadzonym w posiadanie nieruchomości.

Pytanie

Czy wypłata jednorazowo dodatkowego wynagrodzenia z tytułu umowy dzierżawy w związku z zawartym porozumieniem dotyczącym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na inny podmiot korzystała ze zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług jak przedmiot umowy dzierżawy, czyli dzierżawa gruntów rolnych?

Pana stanowisko w sprawie

Na wstępie należy wskazać, że do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie świadczonych usług należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676, ze zm.).

Zgodnie z art. 5a ustawy o VAT, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Rozporządzeniem z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 poz. 1829) wprowadzono nową klasyfikację PKWiU określoną w tym rozporządzaniu jako „PKWiU 2025”, która na gruncie przepisów ustawy o VAT będzie miała zastosowanie począwszy od dnia 1 stycznia 2028 r. (por. § 2 rozporządzenia).

Zgodnie z PKWiU 2015 usługi dzierżawy własnych gruntów mieszą się w grupowaniu: 68.20., a więc stanowią usługę podlegającą, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe uregulowania stwierdzić należy, że Wydzierżawiający, co do zasady, jest podatnikiem podatku VAT, bowiem prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na świadczeniu usługi dzierżawy przy wykorzystaniu towaru (gruntu) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kluczową kwestią jest ustalenie właściwej stawki VAT, którą, co do zasady, określa przepis art. 41 ustawy o VAT. Jednocześnie ustawodawca w przepisach od 43 do 81 wprowadza zwolnienia przedmiotowe z podatku VAT, a także w drodze delegacji ustawowej (art. 82 ustawy o VAT) przyznaje uprawnienia Ministrowi właściwemu do spraw finansów publicznych do wprowadzania w określonym zakresie dodatkowych zwolnień.

Z przepisu § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, wynika z kolei, że zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Z zawartego porozumienia dotyczącego dzierżawy nieruchomości wynika, że Dzierżawca wypłaci Wydzierżawiającemu jednorazowo dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy, która miała trwać do roku 2032. W związku z tym, iż Dzierżawca zamierza przenieść prawa i obowiązki na inny podmiot, które spowodują pogorszenie sytuacji Wnioskodawcy, to strony aktualnej umowy dzierżawy zawarły porozumienie, w ramach którego Dzierżawca zobowiązał się jednorazowo wypłacić dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy gruntów rolnych, które ma za zadanie utrzymać wysokość należnego wynagrodzenia na zbliżonym poziomie, gdyby umowa ta trwała do czasu jej zakończenia.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż jednorazowe świadczenie w postaci dodatkowego wynagrodzenia z tytułu umowy dzierżawy gruntów rolnych na cele rolnicze podlega opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak przedmiot umowy dzierżawy łączący strony tej umowy. Wobec tego dodatkowe wynagrodzenie w tym przypadku podlega zwolnieniu z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Pojęcie świadczenia usług ma więc bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Jednocześnie należy podkreślić, że czynność podlega opodatkowaniu, gdy dokonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego tej płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w szeregu orzeczeń (por. C-16/93, C-89/81, C-154/80, C-498/99) za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a więc czynność podlegającą opodatkowaniu, uważane mogą być takie sytuacje, w których istnieje bezpośredni związek pomiędzy daną czynnością a otrzymywanym z tytułu tej czynności wynagrodzeniem.

W orzeczeniu C-154/80 Trybunał stwierdził, że:

Podsumowując, świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy jest wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego świadczona jest usługa. Ponadto, pomiędzy świadczoną usługą a płatnością otrzymaną w zamian za tę usługę musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Z wniosku wynika, że:

·      Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT;

·      Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości rolnych o powierzchni ok. (…) ha, które są przedmiotem umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2022 r. Przedmiot dzierżawy stanowi grunt rolny;

·      w odniesieniu do Nieruchomości właściciel zawarł także umowę dzierżawy z podmiotem planującym realizację na niej instalacji wytwarzających energię ze źródeł odnawialnych

·      zapisy umowy dzierżawy (rolnej) przewidują wygaśnięcie umowy dzierżawy (rolnej) w odniesieniu do części nieruchomości, które będą podlegały zajęciu na potrzeby instalacji OZE (jeżeli zaktualizują się warunki przewidziane umową dzierżawy OZE);

·      z zawartej umowy dzierżawy wynika, że przedmiotem umowy są grunty rolne, które Dzierżawca zobowiązuje się używać zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (§ 1 i § 4 umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2022 r.);

·      dzierżawa ww. Nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku do towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień;

·      na gruntach tych prowadzone są uprawy rolne. Dzierżawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

·      strony umowy postanowiły, że w okresie trwania umowy dzierżawy Wydzierżawiający będzie otrzymywać od Dzierżawcy czynsz dzierżawny płatny rocznie z dołu do 31 grudnia;

·      umowa dzierżawy Nieruchomości zawarta została na czas oznaczony od 1 września 2022 r. do 31 sierpnia 2032 r.;

·      22 grudnia 2025 r. zostało zawarte porozumienie pomiędzy Wnioskodawcą z Dzierżawcą, z którego wynika, że Wnioskodawca otrzyma jednorazowo dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy w związku z wyrażeniem zgody, w ramach odrębnego trójstronnego porozumienia dot. przeniesienia praw i obowiązków wynikających z wyżej opisanej umowy dzierżawy na inny podmiot;

·      Nieruchomość pozostaje w wyłącznym użytkowaniu dzierżawcy rolnego, a wypłacane Wydzierżawiającemu świadczenia pieniężne stanowią wynagrodzenie nie za korzystanie z gruntu, lecz wyłącznie za jego rezerwację na potrzeby planowanej inwestycji. Umowa dzierżawy OZE wywołuje zatem w chwili obecnej wyłącznie skutki obligacyjne o charakterze warunkowym w zakresie prawa do korzystania z nieruchomości;

·      na podstawie porozumienia z Dzierżawcą strony uzgodniły warunki, na jakich Wnioskodawca wyrazi zgodę na cesję umowy dzierżawy na podmiot trzeci. Porozumienie określało w szczególności warunki wypłaty Wnioskodawcy przez dotychczasowego dzierżawcę dodatkowego wynagrodzenia, stanowiącego rekompensatę za pogorszenie warunków umowy dzierżawy, do którego miało dojść w związku z jej przeniesieniem;

·      wynagrodzenie Wnioskodawca ma otrzymać od dotychczasowego dzierżawcy i ma ono wynagrodzić Wnioskodawcy pogorszenie jego sytuacji w następstwie zmian umowy dzierżawy związanej z porozumieniem trójstronnym, w tym zwłaszcza utratę części korzyści w przyszłości;

·      uzgodnienie tego wynagrodzenia warunkowało udzielenie przez Wnioskodawcę zgody na zawarcie porozumienia trójstronnego (cesji), ale wynagrodzenie nie stanowi zapłaty za cesję a wyrównanie związane z utratą części korzyści w przyszłości w związku ze zmianą warunków wynikających z dotychczasowej umowy dzierżawy;

·      z zawartego porozumienia dotyczącego dzierżawy nieruchomości wynika, że Dzierżawca wypłaci Wydzierżawiającemu jednorazowo dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy, która miała trwać do roku 2032. W związku z tym, iż Dzierżawca zamierza przenieść prawa i obowiązki na inny podmiot, które spowodują pogorszenie sytuacji Wnioskodawcy, to strony aktualnej umowy dzierżawy zawarły porozumienie, w ramach którego Dzierżawca zobowiązał się jednorazowo wypłacić dodatkowe wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy gruntów rolnych, które ma za zadanie utrzymać wysokość należnego wynagrodzenia na zbliżonym poziomie, gdyby umowa ta trwała do czasu jej zakończenia;

·      Pana sytuacja w związku z przeniesieniem praw i obowiązków przez Dzierżawcę na inny podmiot pogorszy się w następujący sposób: okres dzierżawy ustalony został na dłuższy niż w pierwotnej umowie czas oznaczony, a nadto wyłączony został mechanizm waloryzacji, osłabieniu uległy uprawnienia Wnioskodawcy do wyłączenia części terenu nieruchomości z obszaru dzierżawionego, wprowadzone zostało wyłączenie stosowania art. 704 KC, pogorszył się (poszerzył) zakres odpowiedzialności Wnioskodawcy w przypadku wyłączenia części przedmiotu dzierżawy na potrzeby ewentualnej realizacji inwestycji OZE, wprowadzone zostały mechanizmy umożliwiające nowemu dzierżawcy przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy także bez zgody Wnioskodawcy (w tym jej podział), wprowadzone zostało prawo pierwszeństwa nowego dzierżawcy po zakończeniu okresu dzierżawy.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania jednorazowej wpłaty dodatkowego wynagrodzenia przez Dzierżawcę w związku z zawartym porozumieniem dotyczącym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy na inny podmiot.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W tym miejscu, należy wskazać, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie na dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa ww. nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

We wniosku wskazał Pan, że z zawartej umowy dzierżawy wynika, że przedmiotem umowy są grunty rolne, które Dzierżawca zobowiązuje się używać zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (§ 1 i § 4 umowy dzierżawy z 31 sierpnia 2022 r.). Dzierżawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku do towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Na gruntach tych prowadzone są uprawy rolne. Dzierżawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy wskazać, że w myśl art. 82 ust. 3 ustawy:

Na podstawie ww. art. 82 ust. 3 ustawy, zostało wydane rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 832), zwane dalej rozporządzeniem.

Zgodnie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia:

Przy czym, usługa dzierżawy gruntu przeznaczonego na cele rolnicze korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek, co do przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie zatem korzystać ze zwolnienia od omawianej usługi, jeśli zawarta zostanie umowa dzierżawy gruntu, która w swojej treści zawierać będzie m.in. postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dzierżawiony grunt jest przeznaczony wyłącznie na cele rolnicze.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „cele rolnicze”, jednakże w art. 2 pkt 15 ustawy – zdefiniowana została działalność rolnicza.

Jak stanowi ten przepis:

Posiłkując się zapisem powyższej definicji uznać należy, że gruntem przeznaczonym na cele rolnicze jest grunt, który wydzierżawiający przekazał na cele działalności, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, tj. m.in. gospodarki leśnej, łowieckiej czy rybackiej.

Analiza powołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że o zastosowaniu zwolnienia od podatku od towarów i usług, w oparciu o przepis § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, decydować będzie wykorzystanie dzierżawionych gruntów na cele rolnicze. Bez znaczenia pozostaje status podatkowy dzierżawcy, jak również przeznaczenie wydzierżawianego gruntu, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów wskazujących na jego przeznaczenie. Jedynym warunkiem, który pozwala na skorzystanie z ww. zwolnienia, jest cel, na jaki grunty te są wydzierżawiane.

Z opisu sprawy wynika, że wynagrodzenie dodatkowe jest wypłacone przez Dzierżawcę, jako rekompensata za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach.

Należy wyjaśnić, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Przy czym, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę podlegającą opodatkowaniu VAT w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Co do zasady, w orzecznictwie i praktyce organów podatkowych przyjmuje się, iż aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie trzy następujące warunki:

·      powinno istnieć określone świadczenie,

·      powinien istnieć bezpośredni beneficjent świadczenia,

·      świadczeniu usługodawcy powinno odpowiadać świadczenie wzajemne ze strony nabywcy, tj. beneficjenta świadczenia (wynagrodzenie).

Należy ponownie zaznaczyć – jak sam Pan wskazał – wynagrodzenie dodatkowe jest wypłacone przez Dzierżawcę, jako rekompensata za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za dodatkową kwotę określoną w odrębnej umowie – porozumieniu zawartym z Dzierżawcą. Jak stwierdzono wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.

Ponadto, aby stwierdzić, że przedmiotowa kwota wypłacana Panu na podstawie porozumienia zawartego z Dzierżawcą stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług, a nie rodzaj odszkodowania, należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 361 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 362 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 363 ustawy Kodeks cywilny:

Biorąc pod uwagę wyżej przytoczone przepisy, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Istotą odszkodowań nie jest płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie – co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ponadto, należy wskazać na orzeczenie NSA z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt I FSK 1664/12, w którym to wyroku Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 39/12, cytując ww. uchwałę:

W świetle powyższego nie można więc uznać, aby przedmiotowa kwota wypłacana Panu na podstawie porozumienia zawartego z Dzierżawcą stanowiła odszkodowanie lub karę umowną. Kwota ta, którą Dzierżawca wypłacił Panu jako Wydzierżawiającemu, nie wiąże się bowiem z niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Porozumienie zawarte przez Pana z Dzierżawcą ma niewątpliwie charakter zobowiązaniowy – Dzierżawiący (Pan) zgadza się na kontynuowanie umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach. Jednocześnie – jak Pan wskazał – uzgodnienie tego wynagrodzenia warunkowało udzielenie przez Wnioskodawcę zgody na zawarcie porozumienia trójstronnego (cesji), ale wynagrodzenie nie stanowi zapłaty za cesję, a wyrównanie związane z utratą części korzyści w przyszłości w związku ze zmianą warunków wynikających z dotychczasowej umowy dzierżawy.

W tym miejscu należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

Kwota z porozumienia, którą Pan otrzymał na podstawie porozumienia zawartego z Dzierżawcą stanowi zatem formę zapłaty za umownie uzgodnione działania. Istnieje więc bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem. W przedmiotowej sprawie mamy zatem do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie.

Zatem, wypłatę przez Dzierżawcę określonej kwoty wynagrodzenia dodatkowego, jako rekompensaty za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach, w tym zwłaszcza utratę części korzyści w przyszłości, należy traktować jako wynagrodzenie za świadczenie wykonywane przez Pana na rzecz Dzierżawcy, co wypełnia wskazaną przesłankę uznania czynności wykonywanych przez Pana za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – Dzierżawcę – który w związku z zaistnieniem określonych okoliczności jest zobowiązany do wypłaty ustalonego w umowie wynagrodzenia (kwoty z porozumienia).

W analizowanej sprawie kwota dodatkowego wynagrodzenia, którą otrzyma Pan w związku z zawartym porozumieniem z Dzierżawcą, nie spełnia funkcji odszkodowawczej, lecz stanowi wynagrodzenie za świadczenie, które mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy jako odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie w Pana sprawie kwota z porozumienia zawartego pomiędzy Panem a Dzierżawcą gruntu wypłacona będzie przez Dzierżawcę, jako rekompensata za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach. Nie jest to natomiast czynsz związany z dzierżawą nieruchomości przez Dzierżawcę.

W związku z powyższym, otrzymana przez Pana od Dzierżawcy kwota na podstawie zawartego z nim porozumienia nie ma związku z wykorzystaniem dzierżawionych gruntów na cele rolnicze. Zatem ww. kwota, jaką otrzyma Pan od Dzierżawcy nie jest wynagrodzeniem za dzierżawę nieruchomości, ale wynagrodzenie dodatkowym wypłaconym przez Dzierżawcę, jako rekompensata za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach.

W związku powyższym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. Zatem czynność, za którą otrzyma Pan wynagrodzenie dodatkowe wypłacone przez Dzierżawcę, jako rekompensata za kontynuowanie przez Pana umowy dzierżawy na zmienionych, mniej korzystnych dla Pana warunkach nie korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Podsumowanie

Wypłata jednorazowego wynagrodzenia z tytułu umowy dzierżawy w związku z zawartym porozumieniem dotyczącym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na inny podmiot stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy jako odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Kwota ta jednak nie jest wynagrodzeniem za dzierżawię gruntów na cele rolnicze. Tym samym nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia.

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.