Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.796.2025.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) oraz udziałów w działce nr (...). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w Niemczech. Przedmiotem tej działalności jest świadczenie usług budowlanych.

Wnioskodawca jest zarejestrowany w Niemczech jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej w Polsce i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Panią (...). W małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. Małżeństwo posiada dwójkę dzieci – córkę urodzoną w roku 2009 oraz syna urodzonego w roku 2012. W roku 2019 Wnioskodawca i jego żona zakupili nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną w miejscowości (...). Nieruchomość ta składała się z działki o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) m² przeznaczonej pod zabudowę oraz udziału  w działce o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) m² przeznaczonej pod drogą wewnętrzną. Nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast w roku 2012 została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zakup nieruchomości został dokonany od osoby prywatnej i nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Celem zakupu tej nieruchomości było wybudowanie na niej dwóch domów, w których w przyszłości będą mogły zamieszkać ich dzieci wraz ze swoimi rodzinami. Miejscowość (...) jest oddalona o ok. 10 km od aktualnego miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i jego żony.

Zamiarem Wnioskodawcy i jego żony było przekazanie tych domów dzieciom, dzięki czemu będą one mogły mieszkać niedaleko rodziców i w dalszej przyszłości pomagać rodzicom, jeśli pojawiłaby się taka konieczność. Wnioskodawca i jego żona dokonali podziału działki ewidencyjnej o numerze (...)na dwie działki o numerach (...). Następnie uzyskali decyzję o pozwoleniu na budowę oraz doprowadzili media do tych działek. W dalszej kolejności rozpoczęli budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W ramach procesu budowlanego zrealizowany został stan surowy zamknięty, a więc budynki posiadały fundamenty, ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz okna. Budynki nie zostały wykończone i nie uzyskano dla nich decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W związku z sytuacją finansową rodziny Wnioskodawca i jego żona zdecydowali się na zakończenie procesu budowlanego oraz na sprzedaż obu nieruchomości. W dniu  r. sprzedali działkę ewidencyjną o numerze (...)zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...)w działce o numerze ewidencyjnym (...). Natomiast w dniu (...) sprzedali działkę ewidencyjną o numerze (...)zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...)w działce o numerze ewidencyjnym (...).

W znalezieniu kupców zainteresowanych zakupem tych nieruchomości Wnioskodawca i jego żona korzystali z pomocy pośredników nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele prywatne ich rodziny.

Przed sprzedażą nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz nie były udostępniane osobom trzecim.

W ostatnich latach Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.   Wydatki na prace budowlane związane z budową budynku i zagospodarowaniem terenu ponosił Wnioskodawca wraz z żoną.

2.   Budowa obiektu zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę została rozpoczęta wspólnie przez Wnioskodawcę i jego żonę.

3.   Dwa budynki mieszkalne odrębnie położone na działce nr (...)i nr (...)miały być docelowo przeznaczone dla dwójki dzieci Wnioskodawcy.

4.   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

5.   Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

6.   Wnioskodawca nie realizował prac budowlanych związanych z wznoszeniem domów mieszkalnych z zamiarem sprzedaży budynków.

7.   Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza opisanymi we wniosku).

8.   Żona Wnioskodawcy nie była/nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

9.   Przedmiotowe nieruchomości nie były/nie są/nie będą do momentu sprzedaży wykorzystywane w prowadzonej przez żonę Wnioskodawcy działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

10. Dwa budynki mieszkalne odrębnie położone na działce nr (...)i nr (...)miały być docelowo przeznaczone dla dwójki dzieci Wnioskodawcy.

11. Budynki miały być docelowo przeznaczone dla dwójki dzieci Wnioskodawcy – jeden budynek dla syna, a drugi budynek dla córki.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wskazuje Pan, że zasady opodatkowania podatkiem VAT określają przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów rozumie się „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Art. 15 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, że: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Natomiast art. 15 ust. 2 u.p.t.u. stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się z podatku VAT „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się z podatku VAT „dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności, które łącznie spełniają warunek przedmiotowy i warunek podmiotowy. Warunek przedmiotowy wiąże się z tym, czy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT (art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.).

Natomiast warunek podmiotowy wiąże się z tym, czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku VAT (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.).

W omawianym stanie faktycznym mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości. Nieruchomości stanowią towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.p.t.u. Natomiast sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego spełnia warunek przedmiotowy. W związku z tym kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę spełniony będzie również warunek podmiotowy. Podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Natomiast przez działalność gospodarczą rozumie się m.in. wszelką działalność producentów i handlowców (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.). Podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie zatem osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomości czyni to w taki sposób, jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością w zakresie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami oraz zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością w zakresie sprzedaży nieruchomości, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Natomiast nie działa w charakterze podatnika VAT osoba fizyczna, która dokonuje sprzedaży nieruchomości jedynie w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

W omawianym przypadku istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10 i C-181/10) z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania podatku VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał wskazał, że istotne jest czy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W zakresie sprzedaży składników majątku prywatnego w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 września 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.424.2025.2.KM) wskazano: „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie będzie on działał w charakterze podatnika podatku VAT. Wynika to z faktu, że okoliczności związane z zakupem i sprzedażą tych nieruchomości nie mają cech działalności gospodarczej w rozumieniu podatku VAT, lecz stanowią czynności związane z zarządem majątkiem prywatnym. Wnioskodawca i jego żona zamierzali wybudować dwa domy, które zostaną przeznaczone dla ich dzieci. W związku z tym traktowali nieruchomość jako składnik ich majątku prywatnego, który w przyszłości zostanie przekazany dzieciom i pozwoli im zamieszkać niedaleko rodziców. Budowa domów była nakierowana na zapewnienie w przyszłości miejsca zamieszkania dla dzieci i ich rodzin.

W związku z tym wszystkie podejmowane działania począwszy od zakupu działki, jej podziału, doprowadzeniu mediów oraz rozpoczęciu i prowadzeniu budowy domów aż do stanu surowego zamkniętego było podyktowane tymi celami. Zmiana sytuacji finansowej rodziny wpłynęła na podjęcie decyzji o zakończeniu budowy i sprzedaży nieruchomości.  W takich okolicznościach sprzedaż nieruchomości należy traktować jako sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy podkreślić, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie miały cech działalności gospodarczej w rozumieniu podatku VAT. Nie można im bowiem przypisać profesjonalnego charakteru, typowego dla podmiotów zajmujących się działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości. Wszystkie podejmowane działania były typowe dla procesu budowy prywatnego domu. Również okoliczności związane ze sprzedażą, czyli skorzystanie z pomocy pośredników nieruchomości, były typowe dla sprzedaży składników majątku prywatnego i nie świadczą o szczególnej aktywności typowej dla podmiotów gospodarczych. Należy również wskazać, że omawiane nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie były udostępniane osobom trzecim, co także wskazuje na brak cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Powyższe stanowisko potwierdza np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2020 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.117.2020.3.MMA), w której stwierdzono: „Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działka niezabudowana została nabyta w trakcie małżeństwa dla potrzeb dzieci Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy nie podejmował działań, których celem był obrót nieruchomości, także działań marketingowych i reklamowych do ich sprzedaży. W wybudowanych budynkach Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego. Nie otrzymywałżadnych dopłat. Działka ta nie była przedmiotem dzierżawy, użyczenia i jakiegokolwiek użytkowania. Z tego też tytułu Wnioskodawca nie uzyskiwał żadnych dochodów. Wybudowane na działkach budynki miały służyć zaspokojeniu potrzeb osobistych Wnioskodawcy oraz Jego rodziny. Z uwagi na zmianę planów dzieci Wnioskodawcy w chwili obecnej zamierzenia związane z budową domów uległy zmianie i Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz kilku nabywców. Dokonując analizy powyżej przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz orzecznictwa TSUE należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Tym samym Wnioskodawca dokonując sprzedaży jednej, bądź wszystkich nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

W związku z tym, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to bezprzedmiotowa jest analiza czy do tej sprzedaży ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W związku z informacją, że: „W dniu  r. została sprzedana działka ewidencyjna o numerze (...)zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...)w działce o numerze ewidencyjnym (...). Natomiast w dniu (...) sprzedali działkę ewidencyjną o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...) w działce o numerze ewidencyjnym (...)”, należy wskazać, ze tę interpretację oparto na przepisach obowiązujących w dniu zaistnienia stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowych – działek) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Według art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W konsekwencji w akcie notarialnym dokumentującym np. nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą stwarza to szczególną sytuację prawną. Przepisy ustawy nie zabraniają małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest to z małżonków, które dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych – działek (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości – działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

W świetle art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym  o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt  C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) oraz udziałów w działce nr (...), istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług  o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) oraz udziałów w działce nr (...).

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak  i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego,  tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w  ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...)oraz udziałów w działce nr (...) – będących przedmiotem zapytania – wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż ww. nieruchomości, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika z opisu sprawy:

-    prowadzi Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą w Niemczech. Nie prowadzi Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej w Polsce i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce,

-    w dniu  (…) została sprzedana działka ewidencyjna o numerze (...)zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...) w działce o numerze ewidencyjnym (...). Natomiast w dniu (...) sprzedali działkę ewidencyjną o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział (...)w działce o numerze ewidencyjnym (...),

-    celem zakupu nieruchomości było wybudowanie na niej dwóch domów, w których w przyszłości będą mogły zamieszkać Państwa dzieci wraz ze swoimi rodzinami,

-    w ramach procesu budowlanego zrealizowany został stan surowy zamknięty, a budynki nie zostały wykończone i nie uzyskano dla nich decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,

-    w związku z sytuacją finansową rodziny Pan i Pana żona zdecydowali się na zakończenie procesu budowlanego oraz na sprzedaż obu nieruchomości,

-    w znalezieniu kupców zainteresowanych zakupem tych nieruchomości Pan i Pana żona korzystali z pomocy pośredników nieruchomości,

-    środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele prywatne Państwa rodziny,  

-    przed sprzedażą nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Pana  w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz nie były udostępniane osobom trzecim,

-    w ostatnich latach nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości,

-    w najbliższej przyszłości nie planuje Pan sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości,

-    Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,

-    Pana żona nie była/nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto wskazał Pan, że założenia przy rozpoczęciu budowy budynków mieszkalnych na obydwu działkach nr (...) były takie, że miały być docelowo przeznaczone dla dwójki Pana dzieci – jeden budynek dla syna, a drugi budynek dla córki.  W rozpatrywanej sprawie – jak wynika z opisu sprawy – Pan i Pana żona dokonali podziału działki ewidencyjnej o numerze (...) na dwie działki  o numerach (...). Następnie uzyskali decyzję o pozwoleniu na budowę oraz doprowadzili media do tych działek. Rozpoczęli budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W ramach procesu budowlanego zrealizowany został stan surowy zamknięty, budynki posiadały fundamenty, ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz okna. Wydatki na prace budowlane związane z budową budynku i zagospodarowaniem terenu ponosił Pan wraz z żoną. Budowa obiektu zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę została rozpoczęta wspólnie przez Pana i Pana żonę. Prace na obydwu nieruchomościach realizowane były z zamiarem przekazania ich, w celu zaspokojenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych, Pana dzieciom, bez założeń dotyczących sprzedaży którejkolwiek nieruchomości. Z uwagi jednak na sytuację finansową rodziny, Pan wraz z żoną podjął decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie podjął Pan bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem w okolicznościach przedstawionych w opisie sprawy, sprzedaż ww. nieruchomości znajdujących się we wspólności majątkowej małżeńskiej należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując tych dostaw będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcje sprzedaży nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) oraz udziałów w działce nr (...) (udziałów w drodze wewnętrznej), nie wystąpił Pan jako podatnik, a dostawa ww. nieruchomości nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu, brak jest podstaw do rozpatrzenia zwolnienia od podatku dla sprzedaży ww. działek.

Podsumowanie

W zakresie sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) oraz udziałów w działce nr (...) oraz udziałów w drodze wewnętrznej, nie działał Pan jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w szczególności w oparciu o informacje, że: „Wnioskodawca nie realizował prac budowlanych związanych z wznoszeniem domów mieszkalnych z zamiarem sprzedaży budynków”; budynki miały być docelowo przeznaczone dla dwójki dzieci Wnioskodawcy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Ta interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych odrębnie położonych na działce nr (...) i nr (...) oraz udziałów w działce nr (...). Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.