Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.80.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-     braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości,

-     braku podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży nieruchomości,

-     braku powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymaniem kwot pieniężnych na podstawie umowy przedwstępnej.

Uzupełnił go Pan pismem z 25 marca 2026 r. (wpływ 25 marca 2026 r.) oraz z 3 kwietnia 2026 r. (wpływ 3 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym ani czynnym podatnikiem VAT oraz nie wykonywał czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 1 i 2 o łącznej powierzchni (...) ha, położonej w miejscowości (...).

Nieruchomość została nabyta w roku 2025 w drodze darowizny i od momentu nabycia stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Nieruchomość:

-     jest niezabudowana,

-     jest oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne,

-     nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

-     nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy,

-     była i jest wykorzystywana wyłącznie rolniczo.

Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnych, w szczególności:

-     nie dokonywał uzbrojenia terenu,

-     nie dokonywał podziałów geodezyjnych w celach handlowych,

-     nie ponosił nakładów inwestycyjnych,

-     nie prowadził działań marketingowych.

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości, nie skutkuje jej wydaniem i nie powoduje rozpoczęcia jakiejkolwiek działalności gospodarczej po stronie Wnioskodawcy.

Wszelkie działania administracyjne dotyczące nieruchomości, jeżeli wystąpią, będą niezależne od inicjatywy inwestycyjnej Wnioskodawcy i nie będą wiązały się z podejmowaniem przez niego aktywnych działań gospodarczych.

Planowana sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter jednorazowy i będzie stanowiła zwykłe wykonanie prawa własności majątku prywatnego.

Uzupełnienie opisu sprawy (wpływ 25 marca 2026 r.)

1.  Jest Pan jedynym właścicielem działki nr 1 i działki nr 2.

2.  Działki nr 1 i 2 nie były do momentu ich nabycia udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

3.  Nabycie działki 1 nastąpiło w drodze darowizny (czynność nieopodatkowana, nie został również naliczony podatek VAT).

Nabycie działki 2 nastąpiło w drodze darowizny (czynność nieopodatkowana, nie został również naliczony podatek VAT).

4.  Na pytanie:

„Czy z tytułu nabycia przez Pana ww. działek przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku”,

odpowiedział Pan:

„Nie dla działki 1; Nie dla działki 2”.

5.  Na pytanie:

„Czy nabyte przez Pana ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana zaspokajały/zaspokajają/będą zaspakajać i w jakim okresie? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku”,

odpowiedział Pan:

„Od dnia nabycia działka 1 została wydzierżawiona rolnikowi; od dnia nabycia działka 2 została wydzierżawiona rolnikowi”.

6.  Na pytanie:

„Czy nabyte przez Pana ww. działki były wykorzystywane przez Pana przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Proszę wskazać podstawę prawną zwolnienia. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku”,

odpowiedział Pan:

„Tak, dla działki 1, podstawa prawna: art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT; Tak, dla działki 2, podstawa prawna: art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT”.

7.  Na pytanie:

„Czy z ww. działek dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznacza/przeznaczał/będzie Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał/dokonuje Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku”,

odpowiedział Pan:

„Nie dla działki 1; Nie dla działki 2”.

8.  Na pytanie:

„Czy w odniesieniu do ww. działek będących przedmiotem sprzedaży będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku”,

odpowiedział Pan:

„Nie dla działki 1; Nie dla działki 2”.

9.  Na pytanie:

„Czy na moment sprzedaży dla przedmiotowych działek:

a) wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, proszę wskazać, co z tej decyzji będzie wynikać.

b) będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie przeznaczenie ww. działek będzie wynikać z ww. planu (czy plan ten będzie dopuszczał zabudowę działek budynkami lub budowlami)”,

odpowiedział Pan:

„a) nie dla działki 1 (brak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); nie dla działki 2 (brak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu);

b) nie jest uchwalony/ustalony MPZP dla działki 1; nie jest uchwalony/ustalony MPZP dla działki 2”.

10.  Na pytanie:

„Czy komukolwiek zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu, w związku z przygotowaniem ww. działek do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać:

a) komu dokładnie udzielił Pan pełnomocnictwa (np. kupującemu)?

b) w jakim zakresie?

c) jakie czynności wykona Pana pełnomocnik na przedmiotowych działkach?

d) kto będzie pokrywał ww. koszty (Pan, czy pełnomocnik)?”,

odpowiedział Pan:

„a) udzieliłem pełnomocnictwa Kupującemu w celu przygotowania działek gruntu/obu nieruchomości (dz. Nr. 1 oraz dz. Nr. 2) pod własne przyszłe potrzeby;

b) i c) PDF podpisanego przed notariuszem pełnomocnictwa udzielonego Kupującego w załączniku;

d) Kupujący występujący równolegle jako pełnomocnik”.

11.  Nie był/nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

12.  Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

13.  Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

14.  Umowa przedwstępna została zawarta tylko przez Pana i kupującego.

15.  Na pytanie:

„Jakie postanowienia wynikają z umowy przedwstępnej – ciążące na Panu i/lub stronie kupującej prawa i obowiązki?”,

odpowiedział Pan:

„Moje/sprzedający: dokonać przeniesienia własności nieruchomości (zawrzeć umowę sprzedaży) do dnia (…)2028

Kupujący: przygotować nieruchomość pod planowaną inwestycję do w/w terminu”.

Uzupełnienie opisu sprawy (wpływ 3 kwietnia 2026 r.)

1.  Na pytanie, z prośbą o doprecyzowanie:

odpowiedział Pan:

„Podtrzymuję udzieloną wcześniej odpowiedź: Nie. Obie działki nie były przeze mnie do momentu ich nabycia udostępniane osobom trzecim, ponieważ nie były moją własnością. Wcześniejsze udostępnienie (przed umową darowizny, przy której działki otrzymałem) miało charakter dzierżawy dla gospodarstwa rolnego, przez poprzedniego właściciela nieruchomości, którym jest mój Ojciec”.

W dalszej części, na pytanie:

Ponadto w uzupełnieniu, w odpowiedzi na pytanie:

Wskazał Pan:

„Powyższe odpowiedzi nie wykluczają się wzajemnie, ponieważ:

-     mój Ojciec, będący właścicielem nieruchomości wcześniej dzierżawił obie działki gospodarstwu rolnemu;

-     w dniu 31.12.2025 r. zawarł ze mną umowę darowizny tych nieruchomości;

-     rozwiązał również z tym dniem umowę dzierżawy z dotychczasowym dzierżawcą;

-     z dniem 1.01.2026 r., a więc dnia kolejnego po umowie darowizny, będąc już (nowym) właścicielem obu działek, podpisałem nową umowę dzierżawy na te działki z tym samym gospodarstwem rolnym”.

W dalszej części na zadane pytanie:

„Zatem proszę o jednoznaczne doprecyzowanie opisu sprawy, tj. proszę konkretnie wskazać, czy działki będące przedmiotem wniosku były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim? Jeśli tak, proszę o informację:

a)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b)  czy Kupujący jest stroną takiej umowy?

c)  czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

d)  czy dokonywał Pan rozliczeń podatku VAT z tytułu zawartej umowy/umów?

e)  czy dokumentował Pan czynność najmu/dzierżawy/użyczenia? Jeśli tak, to w jaki sposób?

f)   kiedy dokładnie i na jaki okres zawarto te umowy? Czy umowy będą trwały aż do czasu sprzedaży?”,

odpowiedział Pan:

„a) są obecnie przeze mnie udostępniane temu samemu (co wcześniej przez Ojca gospodarstwu rolnemu na podstawie zawartej w dniu 01.01.2026 umowy dzierżawy, na czas nieoznaczony;

b) nie: dzierżawa jest realizowana dla gospodarstwa rolnego, natomiast sprzedaż nieruchomości dla zupełnie innego podmiotu;

c) umowa dzierżawy zawarta z gospodarstwem rolnym jest jedyną formą odpłatnego udostępnienia nieruchomości (obu działek: 1 i 2);

d) nie;

e) tak: po pierwsze jest to zawarta umowa dzierżawy z dnia 01.01.2026 r., po drugie jest to podpisywane co pół roku pisemne rozliczenie z tytułu czynszu za grunty rolne (arkusz rozliczeniowy);

f)

-     do dnia 31.12.2025 r. obie działki wydzierżawiał mój Ojciec;

-     umowa dzierżawy została rozwiązana z dniem zawarcia umowy darowizny (31.12.2025);

-     z dnia 1.01.2026 r. zawarłem nową umowę dzierżawy z tym samym gospodarstwem rolnym, który wcześniej dzierżawił obie te działki (1 i 2) od mojego Ojca;

-     obecnie obowiązująca umowa zawarta jest na czas nieoznaczony i będzie trwała do czasu sprzedaży nieruchomości dla inwestora, z którym zawarłem umowę przedwstępną sprzedaży”.

2.  W odpowiedzi na pytanie:

„Czy otrzymanie jakichkolwiek kwot pieniężnych na podstawie umowy przedwstępnej może rodzić obowiązek podatkowy w VAT po stronie Wnioskodawcy?”,

miał Pan jednoznacznie i konkretnie wskazać:

a)  „co dokładanie ma Pan na myśli, formułując w pytaniu zwrot „jakichkolwiek kwot pieniężnych”? Proszę o wskazanie, czy, kiedy i jakie kwoty ma Pan otrzymać w związku z zawartą umową przedwstępną?”,

odpowiedział Pan:

„Oznacza to kwoty otrzymanych zadatków i zaliczek:

fragment treści aktu notarialnego:

b)  „czy z tytułu zawartej umowy przedwstępnej otrzymał Pan już jakiekolwiek kwoty pieniężne”,

odpowiedział Pan:

„Tak. Był to pierwszy zadatek – na warunkach jak niżej:

c)  „czy otrzymana zapłata została/zostanie dokonana na poczet ceny zbycia nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2”,

odpowiedział Pan:

„Tak;

….; w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet należnej Sprzedającemu ceny sprzedaży”;

d)  „czy otrzymana zapłata ma charakter bezzwrotny czy podlega zwrotowi? Jeśli podlega zwrotowi, to w jakim konkretnie przypadku”,

odpowiedział Pan:

„Regulują to kolejne zapisy zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży:

Odpowiadając na pytanie: poza pierwszym otrzymanym już zadatkiem, wypłata kolejnych zadatków lub zaliczek nie będzie realizowana o ile nie spełnia się poniższe, raz jeszcze przytoczone warunki:

A ponadto, poniżej fragment aktu notarialnego określający sposób zachowania lub konieczności zwrotu otrzymanych zadatków/zaliczek:

e)  „czy kwestia zadatku/zaliczki została przez Strony wprost uregulowana umową przedwstępną? Jeśli tak, to taką umową oraz w jaki sposób tę kwestię określa ww. umowa?”,

odpowiedział Pan:

„Jak wyżej – w przytoczonych treściach zapisów zawartej w dniu 31.12.2025 umowy przedwstępnej sprzedaży”;

f)   „w jaki sposób została ustalona/skalkulowana kwota zadatku/zaliczki? Jakie czynniki/okoliczności miały wpływ na wysokość ustalonej pomiędzy Stronami kwoty zadatku/zaliczki”,

odpowiedział Pan:

„Otrzymałem takie propozycje i warunki od Kupującego. Mogłem je przyjąć lub odrzucić. Skoro zawarłem umowę przedwstępną oznacza to tyle, że je przyjąłem”;

g)  „czy otrzymanie przez Pana zadatku/zaliczki wiązało się z wykonaniem przez Pana jakiegokolwiek świadczenia na rzecz Kupującego? Jeśli tak, to jakiego? Proszę opisać sytuację”,

odpowiedział Pan:

„Nie. Oprócz zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie wykonywałem na rzecz Kupującego żadnego świadczenia”;

h)  „kiedy Pan otrzymał zadatek/zaliczkę?”,

odpowiedział Pan:

„Tak: W dniu 7 stycznia 2026 r., czyli w terminie określonym w umowie przedwstępnej sprzedaży (7 dni od dnia jej zawarcia)”;

i)    „czy w Pana sytuacji znalazł zastosowanie przepis art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)? Należy wskazać, czy kwota wpłacona Panu spełnia definicję z art. 394 Kodeksu cywilnego:

Pana odpowiedź:

„Odpowiedź na to pytanie reguluje poniższy, ponownie przytoczony fragment zapisów zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży:

3.  W odniesieniu do pytania:

„Czy komukolwiek zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu, w związku z przygotowaniem ww. działek do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać:

a) komu dokładnie udzielił Pan pełnomocnictwa (np. kupującemu)?

b) w jakim zakresie?

c) jakie czynności wykona Pana pełnomocnik na przedmiotowych działkach?

d) kto będzie pokrywał ww. koszty (Pan, czy pełnomocnik)?”,

wskazał Pan:

„a) udzieliłem pełnomocnictwa Kupującemu w celu przygotowania działek gruntu/obu nieruchomości (dz. Nr. 1 oraz dz. Nr. 2) pod własne przyszłe potrzeby;

Poniżej treść pełnomocnictwa:

4.  W odpowiedzi na pytanie:

„Jakie postanowienia wynikają z umowy przedwstępnej – ciążące na Panu i/lub stronie kupującej prawa i obowiązki?”,

odpowiedział Pan:

„Moje/sprzedający: dokonać przeniesienia własności nieruchomości (zawrzeć umowę sprzedaży) do dnia (…)2028”.

W doprecyzowaniu odpowiedzi na ww. pytanie, wskazał Pan:

„Poniżej fragment treści aktu notarialnego (umowy przedwstępnej sprzedaży) regulującej tą kwestię:

5.  W pytaniu o doprecyzowanie, komu dokładnie i w jakim zakresie udzielił Pan pełnomocnictwa, wskazał Pan:

„Pełnomocnictwa udzieliłem Kupującemu. Poniżej (raz jeszcze) treść pełnomocnictwa:

W odpowiedzi na pytanie:

„Kto będzie pokrywał ww. koszty (Pan, czy pełnomocnik)”,

wskazał Pan:

„Wszystkie koszty ponosił będzie Pełnomocnik/Kupujący”.

Natomiast, odpowiadając na pytanie:

„Jednocześnie, proszę dokładnie określić:

a)  co oznacza informacja, że Kupujący przygotuje nieruchomość pod planowaną inwestycję? Z jakimi czynnościami to się wiąże?”,

udzielił Pan poniższej odpowiedzi:

„W odpowiedzi, poniżej fragment treści umowy przedwstępnej sprzedaży (aktu notarialnego):

W dalszej części uzupełnienia, na pytanie:

„b) jakie dokładnie warunki zawarte w umowie przedwstępnej muszą się ziścić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o ich wymienienie”,

odpowiedział Pan:

„Regulują to przytoczonej już wcześniej zapisy zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży (aktu notarialnego):

Wszystkie poniższe:

Odpowiadając na pytanie: poza pierwszym otrzymanym już zadatkiem, wypłata kolejnych zadatków lub zaliczek nie będzie realizowana o ile nie spełnia się poniższe, raz jeszcze przytoczone warunki:

Na pytanie:

„Czy jednym z warunków ww. umowy przedwstępnej jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek lub objęcie tych działek planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika możliwość zabudowy tych działek?”,

odpowiedział Pan:

„Fakt samego podpisania w dniu 31.12.2026 umowy przedwstępnej sprzedaży nie był warunkowany spełnieniem się jakiegokolwiek z wyżej wymienionych warunków. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek lub objęcie tych działek planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika możliwość zabudowy tych działek należą już do zadań Kupującego, który otrzymując ode mnie stosowne pełnomocnictwo, może ubiegać się przed odpowiednimi organami o uzyskanie w/w decyzji lub warunków. Regulują to również przytoczone powyżej fragmenty umowy zawartej (z pominięciem uzyskania na etapie podpisywania przedmiotowej umowy w/w decyzji i warunków) w formie aktu notarialnego”.

Pytania

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca działa jako podatnik VAT?

2.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT?

3.  Czy otrzymanie jakichkolwiek kwot pieniężnych na podstawie umowy przedwstępnej może rodzić obowiązek podatkowy w VAT po stronie Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

-     nie działa on jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

-     planowana sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT,

-     otrzymanie zadatku lub zaliczek nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT, ponieważ czynność sprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej.

Planowana sprzedaż stanowi czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie wykonuje i nie zamierza wykonywać działań typowych dla handlowców, producentów ani usługodawców.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi Ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

-     jest Pan jedynym właścicielem działek nr 1 i 2,

-     nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług,

-     nabycie ww. działek nastąpiło w drodze darowizny – w ramach czynności nieopodatkowanej.

Ponadto, wskazał Pan, że nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, była i jest wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Od dnia nabycia działki wchodzące w skład ww. nieruchomości, zostały wydzierżawione rolnikowi – umowa dzierżawy zawarta z gospodarstwem rolnym jest jedyną formą odpłatnego udostępnienia nieruchomości (obu działek: 1 i 2). Co pół roku podpisywane jest pisemne rozliczenie z tytułu czynszu za grunty rolne. Ponadto, jak Pan wskazał:

-     do dnia 31 grudnia 2025 r. obie działki wydzierżawiał Pana ojciec;

-     umowa dzierżawy została rozwiązana z dniem zawarcia umowy darowizny (31 grudnia 2025 r.);

-     dnia 1 stycznia 2026 r. zawarł Pan nową umowę dzierżawy z tym samym gospodarstwem rolnym, który wcześniej dzierżawił obie te działki (1 i 2) od Pana ojca;

-     obecnie obowiązująca umowa dzierżawy zawarta jest na czas nieoznaczony i będzie trwała do czasu sprzedaży nieruchomości dla inwestora, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży.

Dla ustalenia, czy planowana sprzedaż nieruchomości niezabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot dzierżawy stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty. W związku z powyższym, oddanie przez Pana nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy z rolnikiem zawartej na czas nieoznaczony, spowodowało, że nieruchomość niezabudowana składająca się z działek nr 1 i 2 była i jest wykorzystywana w sposób ciągły, charakterystyczny dla działalności gospodarczej. W konsekwencji, dzierżawiąc działki nr 1 i nr 2, działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość jest i będzie do czasu sprzedaży wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności (tj. oddanie nieruchomości w dzierżawę od razu po otrzymaniu ww. nieruchomości w drodze darowizny) wykluczają sprzedaż przez Pana działek w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, w opisanym stanie faktycznym działa Pan jako podatnik podatku VAT, a planowana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Przepis art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że:

·     nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest niezabudowana i oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne,

·     ww. nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, była i jest wykorzystywana wyłącznie rolniczo,

·     nie podejmował Pan i nie podejmuje żadnych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnych, w szczególności:

-     nie dokonywał uzbrojenia terenu,

-     nie dokonywał podziałów geodezyjnych w celach handlowych;

·     zgodnie z zakresem wskazanym w pełnomocnictwie dla Kupującego, upoważnił Pan pełnomocnika do m.in.:

-     postępowania w sprawie zmiany klasyfikacji gruntu z gruntu rolnego na grunty zabudowane i zurbanizowane,

-     składania pism dotyczących aktów planowania przestrzennego, m.in. planu ogólnego gminy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego,

-     składania wniosków o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich innych dokumentów niezbędnych do przekształcenia działki rolnej na działkę budowlaną,

-     składania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ);

·      w umowie przedwstępnej zawarto też zapis, że:

Mając powyższe na uwadze, w sytuacji, w której nie dojdzie do zmiany przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlaną, tj. gdy na dzień sprzedaży nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy – nie będzie terenem budowlanym. W takiej sytuacji sprzedaż przez Pana nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast w sytuacji, w której nastąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości – z gruntu rolnego na budowlany – w przypadku, gdy na dzień sprzedaży nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę lub zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, działki nr 1 i 2 wchodzące w skład nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie nieruchomości miało miejsce w roku 2025, w drodze darowizny, czyli w ramach czynności nieopodatkowanej, a więc nie został naliczony podatek VAT. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie ww. nieruchomości nie było objęte tym podatkiem.

Tym samym, do sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem tego wniosku, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która:

-     będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy;

-     nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę lub zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Pana wątpliwości, przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3, dotyczą również kwestii, czy otrzymanie jakichkolwiek kwot pieniężnych na podstawie umowy przedwstępnej może rodzić obowiązek podatkowy w VAT po Pana stronie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

a)  doprecyzowując sformułowanie „jakichkolwiek kwot pieniężnych”, miał Pan na myśli kwoty otrzymanego zadatku i zaliczek,

b)  z tytułu zawartej umowy przedwstępnej otrzymał Pan już zadatek,

c)  z tytułu zawartej umowy przedwstępnej otrzyma Pan określone kwoty zaliczek w sytuacji:

-     uchwalenia przez Radę Gminy planu ogólnego gminy, w ramach którego działki nr 1 oraz 2 zostaną ujęte w obszarze objętym strefą gospodarczą,

-   uzyskania przez kupującą Spółkę ostatecznej decyzji środowiskowej wydanej przez Wójta Gminy dopuszczającej realizację inwestycji,

-   spełnienia się warunku określonego w § 5 ust. 1 lit. a) i lit. b) wskazanych w umowie,

d)  w razie zawarcia przyrzeczonej umowy suma kwot zadatku i zaliczek, ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe -www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek/zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

·      zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

·      konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

·      w momencie dokonania zadatku/zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, przyjęcie w zasadzie każdej płatności związanej z dokonaniem czynności opodatkowanej – niezależnie od jej wielkości – powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika takiej należności, a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów lub wykonaniem usługi) musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą jest należna. W innym przypadku sam transfer pieniędzy – następujący bez związku z czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany – pozostaje obojętny na gruncie VAT (nie stanowi opodatkowanej części należności wpłacanej z góry).

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Pana część ceny tytułem zadatku/zaliczek mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pana obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku/zaliczek możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr 1 i 2.

Jak rozstrzygnięto powyżej sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która:

-     będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy;

-     nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę lub zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W rozpatrywanej sprawie w momencie wpłaty przez Spółkę zadatku przedmiotowy grunt nie stanowił terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym wpłacona tytułem zadatku na poczet przyszłej dostawy działek nr 1 i 2 kwota będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podobnie również w odniesieniu do wpłaconych zaliczek na poczet przyszłej dostawy działek nr 1 i 2, w sytuacji, w której ww. nieruchomość na dzień sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie działek pod zabudowę i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tak więc wpłacone tytułem zaliczek na poczet przyszłej dostawy działek nr 1 i 2 kwoty będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast, jeżeli w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej regulującej sposób dokonania płatności a umową sprzedaży działek nr 1 i 2 nastąpi zmiana kwalifikacji przedmiotowego gruntu i w momencie dostawy grunt ten będzie stanowił teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, to powinien Pan dokonać stosownej korekty dla otrzymanego zadatku i otrzymanych zaliczek, dla których skorzystał Pan ze zwolnienia i opodatkować całość dostawy właściwą stawką podatku VAT. W takiej sytuacji w momencie zawarcia umowy sprzedaży działek nr 1 i 2, opodatkowaniu podatkiem VAT podstawą opodatkowania będzie cała kwota należna z tytułu nabycia ww. działek obejmująca także wpłacone zadatki/zaliczki.

Zatem, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że zadatek/zaliczki nie będą podlegały opodatkowaniu.

Podsumowując, otrzymana przez Pana część ceny tytułem zadatku/zaliczek mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pana obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Tym samym, oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie pytania 3, należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku lub uzupełnienia do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.