Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.827.2025.2.EB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż zabudowanych działek o numerach 1 i 2 jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy sprzedaż niezabudowanych działek o numerach 3 i 4 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Uzupełniła go Pani pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 18 grudnia 2025 r.) oraz pismem (wpływ 29 grudnia 2025 r. i 20 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na zasadach współwłasności w udziale wynoszącym (...) do nieruchomości położonej w (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 3 o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi w księgę wieczystą numer (…). Udziały w prawie własności nieruchomości nabyto od osób fizycznych na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego dnia (…) 2014 r., sygn. akt (…).

Wnioskodawcy przysługuje w udziałach wynoszących po (...) części, nieruchomości położonej w (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1 o obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi w księgę wieczystą numer (…). Udziały w prawie własności nieruchomości nabyli od osób fizycznych na podstawie: prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…), w sprawie o dział spadku, wydanego dnia (…) 2014 r., sygn. akt(…).

Wnioskodawcy przysługuje w udziałach wynoszących po (...) części, nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek ewidencyjnych numer 4 i 2 o łącznym obszarze (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi w księgę wieczystą numer (…), przy czym zgodnie z treścią księgi wieczystej łączna powierzchnia przedmiotowych nieruchomości wynosi (…) ha. Nieruchomości nabyto od osób fizycznych na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) stwierdzeniu nabycia spadku wydanego dnia (…) 1995 r.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa. Działka ewidencyjna numer 1 zabudowana jest dwoma budynkami gospodarczymi, działka ewidencyjna 2 jest zabudowana budynkiem gospodarczy i budynkiem mieszkalnym, natomiast działki numer 3 i 4 są niezabudowane, a ponadto łącznie mają zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Prezydenta Miasta A działki ewidencyjne: numer 3, o obszarze (...) ha, numer 1, o obszarze (...) ha, numer 4 o obszarze (…) ha, numer 2 o obszarze (…) ha, położone są w województwie (…) i oznaczone są: działka numer 3 jako grunty orne (RV), działki numer 1 i 4 jako tereny mieszkaniowe (B) i grunty orne (RV), działka numer 2 jako drogi (dr).

Zgodnie z uchwałą (…) Rady Miasta A z dnia (…) działki ewidencyjne numer 2, 1, 4 i 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przy czym działka numer 3 oznaczona jest symbolem (...) – tereny zieleni otwartej z wodami powierzchniowymi śródlądowymi i infrastrukturą techniczną – kanalizacją, działka numer 1 i działka numer 2 oznaczone są symbolami (...) – tereny zieleni otwartej z wodami powierzchniowymi, śródlądowymi i infrastrukturą techniczną-kanalizacją, (...) – tereny zabudowy usługowej lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, (...) -tereny komunikacji – drogi publiczne, działka numer 4 oznaczona jest symbolem (...) – tereny zabudowy usługowej lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto działki nie leżą w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działki numer 3,1,4 i 2 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce:

−        działkę ewidencyjną numer 3, o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…),

−        działkę ewidencyjną numer 1, o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…),

−        działki ewidencyjne numer 4 i 2, o łącznej powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej, (…) z dnia (…) 2024 r. zawarta na czas nieoznaczony). Kupująca Spółka planuje na działce 3 o powierzchni (...) ha, 1 o powierzchni (...) ha, i 4 i 2, o łącznej powierzchni (...) ha, wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

2.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

4.    Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

6.    Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7.    Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8.    Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9.    Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

10. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki 3, 1, 4 i 2, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu działki nr 3, 1, 4 i 2. Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.    W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

3.    Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.   Działka nr 1 i 2, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane, a działki 3 i 4 są niezabudowane.

5.    Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działki nr 3, 1, 4 i 2 spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

6.     Nabycie nie było udokumentowane fakturą.

7.     Nabycie działki było opodatkowane podatkiem VAT.

8.     Podatek od nabycia nie został odliczony.

9.     Działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

10.  Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej.

11.  Działka była wykorzystywana do celów prywatnych.

12.  Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT.

13. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym.

14. Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 2 lata temu.

15. Nieruchomość nie była modernizowana, tym samym podatkiem od nabycia nie został odliczony.

Wnioskodawczyni wraz z 3, 1, 4 i 2 oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytanie o treści: „W jaki dokładnie sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani działki nr 3, nr 1, nr 2 i nr 4, w których posiada Pani udział, od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, że: „Działki służyły celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Czynności te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT). Na działkach występowała również dzierżawa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Odpowiedź dotyczy wszystkich działek: nr 3, nr 1, nr 2 i nr 4”.

Na pytanie o treści: „Czy działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, w których posiada Pani udział, były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie. Działki były wykorzystywane do celów prywatnych, niepodlegających opodatkowaniu VAT”.

Na pytanie o treści: „We wniosku wskazała Pani, że: 6.Nabycie nie było udokumentowane fakturą 7. Nabycie działki było opodatkowane podatkiem VAT 8. Podatek od nabycia nie został odliczony. W związku z powyższym proszę wskazać: a) Czy transakcja nabycia działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, w których posiada Pani udziały, była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie była. Wskazanie to stanowiło pomyłkę pisarską”.

Na pytanie o treści: „Czy działki, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, w których posiada Pani udziały, były udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych poza dzierżawą wskazaną we wniosku?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie były udostępniane”.

Na pytanie o treści: „We wniosku wskazała Pani, że: „Działka nr 1 i 2, które mają być przedmiotem sprzedaży, są zabudowane (...). Działka ewidencyjna numer 1 zabudowana jest dwoma budynkami gospodarczymi, działka ewidencyjna 2 jest zabudowana budynkiem gospodarczym i budynkiem mieszkalnym (...)”. W związku z powyższym proszę wskazać: a) czy dwa budynki gospodarcze znajdujące się na działce nr 1 oraz budynek gospodarczy i budynek mieszkalny znajdujące się na działce nr 2 zostały przez Panią wybudowane czy nabyte?, odpowiedziała Pani, że „Nabyte”, „b) czy z tytułu nabycia lub wybudowania ww. budynków przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie przysługiwało”, „c) w jaki sposób ww. budynki były/są wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży?”, odpowiedziała Pani „Budynki były wykorzystywane do celów prywatnych, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe, przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym oraz do celów mieszkaniowych. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Czynności te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT). Występowała również dzierżawa zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Odpowiedź dotyczy wszystkich budynków”, „d) czy ww. budynki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?”, odpowiedziała Pani „Nie”. „e) czy ww. budynki były kiedykolwiek przedmiotem zawartych przez Panią z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze?”, odpowiedziała Pani, że „Nie”. „f) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?”, odpowiedziała Pani, że „Tak, nastąpiło ponad 2 lata temu, w 2014 roku”, g) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, odpowiedziała Pani, że „Tak” „h) czy ponosiła Pani wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu?”, odpowiedziała Pani, że „Nie. Odpowiedź dotyczy wszystkich budynków”.

Na pytanie o treści: „Czy rozbiórka budynków znajdujących się na działce nr 1 oraz na działce nr 2 zostanie przeprowadzona przed sprzedażą czy po sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, że: „Rozbiórka zostanie przeprowadzona po sprzedaży. Odpowiedź dotyczy wszystkich budynków”.

Na pytanie o treści: „Czy w stosunku do ww. działek zamierza Pani podejmować działania w celu zwiększenia ich wartości lub atrakcyjności do dnia sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie. Działania takie były podejmowane przez pełnomocnika, bez angażowania moich środków finansowych, m.in. budowa parkingu, dojazdu oraz przyłączy kanalizacyjnych i energetycznych”.

Na pytanie o treści: „Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie dokonywałam”.

Na pytanie o treści: „Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie posiadam”.

Pytania

1.  Czy sprzedaż zabudowanej działki o numerze 1 i 2, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2.  Czy sprzedaż niezabudowanych działek 3 i 4 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadki współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży działki.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 i 2 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczy nie dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku może Ona skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer 1 i 2 z opodatkowania podatkiem VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej działki 3 i 4 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzecz przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni przypomina, iż na działce 3 i 4 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Jak to wskazano w opisie powyżej działki 3 i 4 oznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako: Działka 3 oznaczona jest symbolem (...) – tereny zieleni otwartej z wodami powierzchniowymi śródlądowymi i infrastrukturą techniczną – kanalizacją. Działka nr 4 oznaczona jest symbolem (...) – tereny zabudowy usługowej lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tym samym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te, które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki 3 i 4 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 3 i 4 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Tym samym Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki nr 3 i 4. Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

•          lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

•          sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęta decyzją o warunkach zabudowy. Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działki nr 3 i 4 stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia Wnioskodawczyni będzie musiała ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawczyni musi udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

−       Posiada Pani udział (...) w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 1 i nr 2 oraz działkę niezbudowaną nr 3 i 4.

−       Działka nr 1 jest zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi, działka nr 2 jest zabudowana budynkiem gospodarczym i budynkiem mieszkalnym.

−       W stosunku do działek zabudowanych nie ponosiła Pani wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu.

−       Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

−       W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

−       Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

−       Działka była wykorzystywana do celów prywatnych.

−       Nie jest Pani podatnikiem podatku VAT.

−       Działki służyły celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym.

−       Zamierza Pani sprzedać Spółce prawo własności w udziale (...) części działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4.

−       Kupująca Spółka planuje na działce 3 o powierzchni (...) ha, 1 o powierzchni (...) ha, i 4 i 2, o łącznej powierzchni (...) ha, wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

−       Podpisała Pani ze Spółką, która jest Kupującą, przedwstępną umowę sprzedaży działek będących przedmiotem umowy przedwstępnej.

−       Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

−       Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.

−       Prace rozbiórkowe wszystkich budynków zostaną przeprowadzone po sprzedaży.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanych działek o numerach 1 i 2 jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy sprzedaż niezabudowanych działek o numerach 3 i 4 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanej nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, by oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż (...) udziału w działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż prawa własności w udziale (...) części zabudowanych działek o numerach 1 i 2 oraz niezabudowanych działek o numerach 3 i 4, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 9 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowych działek dla Pani, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności sposobu dokumentowania tej transakcji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.