Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.843.2025.2.EB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy działki nr (…) zabudowanej 4 budynkami – jest prawidłowe,

·      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy niezabudowanej działki nr (…) – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków stanowiących odrębny przedmiot własności należący do Dłużnika. Uzupełniła go Pani pismem z 12 stycznia 2026 r. (wpływ 14 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 28 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 29 stycznia 2026 r. (wpływ 29 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (…) nieruchomość należącą do dłużnika (…) Spółka z o.o. z siedzibą w (…).

Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość położona w (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość składa się z dwóch działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) o łącznej powierzchni 6808 m². Działki leżą na terenie oznaczonym BA – tereny przemysłowe. Dla nieruchomości Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a jej użytkownikiem wieczystym do 4 grudnia 2089 r. i właścicielem budynków i budowli jest (…). Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (14 lipca 2025 r.) nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Na dzień 14 lipca 2025 r. obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Miasto (…), zatwierdzone Uchwałą Nr (…) z dnia 19 czerwca 2023 r. Zgodnie z obowiązującym Studium są to tereny usług i aktywności gospodarczej – symbol U/P.

Teren nieruchomości jest częściowo ogrodzony ogrodzeniem stalowym z prefabrykowanych przęseł siatkowych, mocowanych do stalowych słupków, osadzonych w cokole betonowym. Ogrodzenie wykazuje cechy zużycia technicznego: widoczna jest korozja elementów metalowych, miejscami deformacje oraz ubytki siatki. Teren jest częściowo utwardzony głównie z nawierzchni z płyt betonowych sześciokątnych oraz fragmentów nawierzchni betonowej. Nawierzchnia wykazuje znaczące ślady zużycia i degradacji: lokalne zapadliska, spękania oraz przerastająca roślinność wskazują na brak bieżącej konserwacji i ograniczone użytkowanie. Utwardzenia zlokalizowane są głównie wzdłuż ciągów komunikacyjnych pomiędzy budynkami. Na terenie nieruchomości widoczne są również pozostałości po rozbiórkach (np. fundamenty, obrzeża betonowe). Na terenie przedmiotowej nieruchomości znajdują się budynki produkcyjno-magazynowe z częścią biurowo-socjalną:

1. Budynek administracyjny z częścią produkcyjną o pow. zabudowy 522 m kw. – jest to budynek o funkcji produkcyjno-magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym, w zabudowie zwartej, o konstrukcji tradycyjnej murowanej. Obiekt dwukondygnacyjny w części biurowej oraz jednokondygnacyjny w części produkcyjnej został wzniesiony w technologii typowej dla przemysłowych obiektów z II połowy XX wieku.

2. Hala (…) o pow. zabudowy 2301 m kw. – jest to budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony o zróżnicowanej wysokości i bryle, wybudowany w technologii przemysłowej w II połowie XX wieku.

3. Budynek zaplecza energetycznego o pow. zabudowy 159 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej. Budynek jest dobudowany do budynku (…).

4. Budynek pompowni obiegowej o pow. zabudowy 79,5 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej.

Budynki zlokalizowane na nieruchomości zostały wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku, spełniały funkcję produkcyjną z częścią biurową. Część biurowa, mimo że zachowana w średnim stanie technicznym (widoczne ubytki i pęknięcia w strukturze tynku, znaczny stopień zużycia stolarki okiennej i drzwiowej – skorodowana, zdeformowana, uszkodzenia i złuszczenia powłok malarskich, zawilgocenia, wykwity) wykazuje oznaki zużycia wynikające z wieloletniego użytkowania i wymaga prac remontowych oraz modernizacyjnych w celu dostosowania do współczesnych standardów. Z kolei budynki o przeznaczeniu produkcyjnym charakteryzują się złym stanem technicznym – widoczne są uszkodzenia posadzek, zniszczenia powłok malarskich, skorodowane elementy konstrukcyjne oraz ogólne zaniedbanie, co powoduje konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu lub modernizacji. Łączna powierzchni użytkowa budynków wynosi 3185,40 m².

Komornik nie posiada dowodów i informacji pozwalających ustalić, czy nieruchomość stanowiła środek trwały w przedsiębiorstwie dłużnej Spółki.

Komornik nie posiada dowodów i informacji pozwalających ustalić, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na wybudowanie/modernizację budynków znajdujących się na nieruchomości.

W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy kilkudziesięciu obciążeń na rzecz kilku wierzycieli.

W okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego budynków znajdujących się na nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

Zgodnie z Wykazem podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, Spółka nie figuruje w rejestrze VAT – została wykreślona 31 lipca 2024 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z wpisem w KRS umowa Spółki została zawarta 8 marca 1999 r.

Sąd Rejonowy w (…) Wydział I Cywilny postanowieniem z 10 kwietnia 2025 r. sygn. akt (…) ustanowił kuratora dla pozwanej Spółki na podstawie art. 69 KPC.

Brak wpisów o likwidacji, rozwiązaniu lub unieważnieniu Spółki.

Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od Spółki, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług. Spółka nie udzieliła odpowiedzi na pytania Komornika. Zgodnie ze wskazaniem obecnego prezesa zarządu Spółki (…) z 23 września 2025 r., z uwagi na sytuację prawną (dokumenty Spółki znajdują się w siedzibie wspólnika – (…), nie posiada on dostępu do dokumentów – zarządy Spółek są w sporze), brak jest możliwości uzyskania informacji od dłużnika.

Przedmiotowe budynki wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu zostaną sprzedane w drodze licytacji publicznej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

W uzupełnieniu wskazała Pani, że nie posiada Pani informacji niezbędnych do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego. Nie ma Pani wiedzy o faktach dotyczących nieruchomości oraz dłużnika, o które organ pyta w pkt III ppkt 1)-5), 9) wezwania. Treść tych pytań brzmiała w wezwaniu:

1. Czy nabycie przez Dłużnika nieruchomości będących przedmiotem zapytania (działek nr (…) i (…)), zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem zapytania.

2. Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości będących przedmiotem zapytania (działek nr (…) i (…)), Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeśli nie, to dlaczego?

3. Czy nieruchomości będące przedmiotem zapytania (działki nr (…) i (…)) były wykorzystywane przez Dłużnika przez cały okres posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to na podstawie jakiego przepisu ustawy o podatku od towarów i usług czynność ta korzystała ze zwolnienia? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem zapytania.

4. W jaki konkretnie sposób Dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał przedmiotowe nieruchomości (działki nr (…) i (…)) od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży w drodze licytacji komorniczej? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem zapytania.

5. Czy Dłużnik był/jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim okresie i w zakresie prowadzenia jakiej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

9. Czy poszczególne naniesienia (budynki/budowle lub ich części) położone na działkach nr (…) zostały przez Dłużnika nabyte wraz z działkami, czy też przez Niego wybudowane? Jeśli zostały wybudowane, to kiedy budowa poszczególnych budynków/budowli lub ich części została zakończona. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części znajdującej się na działkach nr (…).

Następnie w uzupełnieniu, w odpowiedzi na pytanie o treści : „jakie budynki, budowle lub ich części będą znajdowały się na poszczególnych działkach, na dzień sprzedaży egzekucyjnej, które będą spełniać definicję budynku, budowli lub ich części, w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?”, wskazała Pani, że:

Z treści księgi wieczystej wynika, że dłużna Spółka zakupiła prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewid. (…) wraz z budynkami w roku 1999.

Na działce nr ewid. (…) znajdują się cztery budynki wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

1) Budynek administracyjny z częścią produkcyjną o pow. zabudowy 522 m kw. – jest to budynek o funkcji produkcyjno-magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym, w zabudowie zwartej, konstrukcji tradycyjnej murowanej. Obiekt dwukondygnacyjny w części biurowej oraz jednokondygnacyjny w części produkcyjnej został wzniesiony w technologii typowej dla przemysłowych obiektów z II połowy XX wieku.

2) (…) o pow. zabudowy 2301 m kw. – jest to budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony o zróżnicowanej wysokości i bryle, wybudowany w technologii przemysłowej w II połowie XX wieku.

3) Budynek zaplecza energetycznego o pow. zabudowy 159 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej. Budynek jest dobudowany do budynku (…).

4) Budynek pompowni obiegowej o pow. zabudowy 79,5 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej.

Na działce nr ewid. (…) nie znajdują się budynki, budowle, ani ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Działka jest porośnięta trawą.

Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (14 lipca 2025 r.) nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Na dzień 14 lipca 2025 r. obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Miasto (…), zatwierdzone Uchwałą Nr (…) z dnia 19 czerwca 2023 r. Zgodnie z obowiązującym Studium, działki nr (…) to tereny usług i aktywności gospodarczej – symbol U/P.

Kolejno w uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Budynki znajdujące się na działce nr ewid. (…) były wykorzystywane przez dłużną Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania). Komornik nie posiada informacji, czy i ew. kiedy nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie.

W księdze wieczystej znajdują się wpisy kilkudziesięciu obciążeń na rzecz kilku wierzycieli dłużnej Spółki.

Ostatnie roczne sprawozdanie finansowe Spółka złożyła za okres 1 stycznia-31 grudnia 2020 r. Postanowieniem sądu z dnia 7 stycznia 2025 r. dla dłużnej Spółki został powołany kurator. Uwzględniając średni stan techniczny części biurowej budynku 1), który wymaga remontu oraz zły stan techniczny budynków produkcyjnych zlokalizowanych na działce nr (…) nie jest możliwe, by dłużna Spółka w okresie 24 m-cy poprzedzających sprzedaż licytacyjną (tj. w roku 2024), poniosła wydatki na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

Przyjmuje Pani więc, że w okresie 24 m-cy poprzedzających sprzedaż licytacyjną, nie miało miejsca ponowne pierwsze zasiedlenie żadnego z tych budynków.

Stwierdza Pani, że między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) a sprzedażą w trybie egzekucji komorniczej ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług uznaje Pani, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr (…) wraz z prawem własności budynków korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), która nie jest zabudowana budynkami, budowlami, ani ich częściami, a która leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę, będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce podstawowej 23% na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1), art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W odpowiedzi na pytanie o treści: „Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)  czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią jako Komornika działań?

b)  czy działania te zostały udokumentowane?

c)  czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?”,

wskazała Pani, że w toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, pismem z 9 września 2025 r. wezwała Pani dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego dłużnika. Dłużnik odebrał korespondencję, lecz nie udzielił odpowiedzi na pytania. Pani działania podjęte w celu uzyskania informacji prowadzących do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zostały udokumentowane. Podjęte działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

Wszystkie posiadane informacje zamieszczone we wniosku ORD-IN złożonym w tej sprawie w dniu 7 listopada 2025 r. uzyskała Pani z operatu szacunkowego nieruchomości, treści księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, Wykaz podatników VAT.

Posiadane informacje pozwalają uznać, że w sprawie zostały spełnione warunki zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr (…) wraz z prawem własności budynków.

Posiadane informacje pozwalają uznać, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), która nie jest zabudowana budynkami, budowlami, ani ich częściami, a która leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę, będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce podstawowej.

Ponadto w piśmie z 28 stycznia 2026 r. wskazała Pani, że nie posiada Pani informacji niezbędnych do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

Dla działki nr ewid. (…) na dzień sporządzenia operatu szacunkowego 14 lipca 2025 r. oraz na dzień dzisiejszy nie ma sporządzonego planu zagospodarowania. Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Na dzień 14 lipca 2025 r. obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Miasto (…), zatwierdzone Uchwałą Nr (…) z dnia 19 czerwca 2023 r. Zgodnie z obowiązującym Studium, działki nr (…) to tereny usług i aktywności gospodarczej – symbol U/P.

Co do zdarzeń przyszłych Komornik nie ma wiedzy.

Termin sprzedaży nie został na dzień dzisiejszy wyznaczony.

Termin sprzedaży nieruchomości może zostać wyznaczony dwukrotnie w trybie przewidzianym dla licytacji elektronicznej, tj. art. 986 z zn. 1 KPC i dalsze.

W toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, pismem z 9 września 2025 r. wezwała Pani dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego dłużnika. Dłużnik odebrał korespondencję, lecz nie udzielił odpowiedzi na pytania. Pani działania podjęte w celu uzyskania informacji prowadzących do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zostały udokumentowane. Podjęte działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

Komornik nie jest w stanie udzielić informacji, czy dłużnik wykorzystywał nieruchomość do czynności opodatkowanych.

Następnie w piśmie z 29 stycznia 2026 r. wskazała Pani, że dla działki nr ewid. (…) jednostka ewidencyjna Miasto (…) obręb (…), na dzień sporządzenia operatu szacunkowego 14 lipca 2025 r. oraz na dzień dzisiejszy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Informacje Komornik powziął na podstawie ustaleń w Urzędzie Miasta w (…) w Wydziale Polityki Przestrzennej poczynionych w dniu dzisiejszym.

Co do zdarzeń przyszłych Komornik nie ma wiedzy.

Termin sprzedaży nie został na dzień dzisiejszy wyznaczony.

Termin sprzedaży nieruchomości może zostać wyznaczony dwukrotnie w trybie przewidzianym dla licytacji elektronicznej, tj. art. 986 z zn. 1 KPC i dalsze.

Pytanie

Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży w drodze licytacji publicznej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności należących do dłużnika (…) Spółka z o.o. z siedzibą w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…)?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności należących do dłużnika (…) Spółka z o.o. z siedzibą w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

·      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy działki nr (…) zabudowanej 4 budynkami – jest prawidłowe,

·      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy niezabudowanej działki nr (…) – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.

Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy dłużnik działa jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji publicznej, należy do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (…). Zatem dostawa nieruchomości dotyczy majątku podmiotu gospodarczego, którym jest Spółka. Tym samym w opisanej sytuacji dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa ww. nieruchomości w drodze sprzedaży w drodze licytacji publicznej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży w drodze licytacji publicznej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków stanowiących odrębny przedmiot własności należących do dłużnika Spółki z o.o., dla których Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że w opisie sprawy nie wskazała Pani żadnych urządzeń, które będą przedmiotem sprzedaży. Przedstawiony przez Panią opis sprawy dotyczy 4 budynków znajdujących się na działce nr (…) oraz działki niezabudowanej nr (…).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

−  Komornik Sądowy zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…)) nieruchomość należącą do dłużnika (…) Spółka z o.o.

−  Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość składająca się z dwóch działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) o łącznej powierzchni 6808 m².

−  Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a jej użytkownikiem wieczystym do 4 grudnia 2089 r. i właścicielem budynków jest dłużnik.

−  Na działce nr (…) znajdują się cztery budynki wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

−  Z treści księgi wieczystej wynika, że dłużna Spółka zakupiła prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr (…) wraz z budynkami w roku 1999.

−  Budynki znajdujące się na działce nr (…) były wykorzystywane przez dłużną Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania). Komornik nie posiada informacji, czy i ew. kiedy nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie.

−  W okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego budynków znajdujących się na nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

−  Nie jest możliwe, by dłużna Spółka w okresie 24 m-cy poprzedzających sprzedaż licytacyjną (tj. w roku 2024), poniosła wydatki na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków. Zatem okresie 24 m-cy poprzedzających sprzedaż licytacyjną, nie miało miejsca ponowne pierwsze zasiedlenie żadnego z tych budynków.

−  Między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania), a sprzedażą w trybie egzekucji komorniczej ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto jednoznacznie wskazała Pani, że na działce nr ewid. (…) znajdują się cztery budynki wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

1) Budynek administracyjny z częścią produkcyjną o pow. zabudowy 522 m kw. – jest to budynek o funkcji produkcyjno-magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym, w zabudowie zwartej, konstrukcji tradycyjnej murowanej. Obiekt dwukondygnacyjny w części biurowej oraz jednokondygnacyjny w części produkcyjnej został wzniesiony w technologii typowej dla przemysłowych obiektów z II połowy XX wieku.

2) Hala (…) o pow. zabudowy 2301 m kw. – jest to budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony o zróżnicowanej wysokości i bryle, wybudowany w technologii przemysłowej w II połowie XX wieku.

3) Budynek zaplecza energetycznego o pow. zabudowy 159 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej. Budynek jest dobudowany do budynku (…).

4) Budynek pompowni obiegowej o pow. zabudowy 79,5 m kw. – jest to budynek wybudowany w II połowie XX wieku w technologii tradycyjnej murowanej.

Nie wskazała Pani, żeby na ww. działce znajdowały się jakiekolwiek budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W pierwszej kolejności w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) zabudowanej 4 ww. budynkami ustalić należy, czy względem sprzedaży ww. budynków, zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy więc ustalić, czy względem opisanych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie i czy między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w tej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku. Również w przypadku gdy nieruchomość jest wykorzystywana dla celów osobistych np. mieszkalnych również mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl bowiem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, sprzedaż 4 budynków znajdujących się na działce nr (…), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu, tj. nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego budynków znajdujących się na nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa działki nr (…) (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na której ww. budynki są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tej transakcji sprzedaży 4 budynków posadowionych na działce nr (…) bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do działki nr (…), która stanowi grunt niezabudowany, należy zaznaczyć, że ze zwolnienia od podatku na art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy może korzystać dostawa budynków, budowli lub ich części.

Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr (…), na której nie znajdują się żadne budynki, czy budowle nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Względem tej dostawy należy jednak ustalić, czy znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jak Pani wskazała dla działki nr (…) nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym grunt ten nie stanowi terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jego sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w odniesieniu do tej transakcji bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 pkt 1 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią niezabudowanej działki nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a zatem nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

W odniesieniu do sprzedaży 4 budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, (tj. działką nr (…)), na którym są one posadowione, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Tym samym nie wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży w drodze licytacji publicznej tej nieruchomości należącej do dłużnika (…) Spółka z o.o. z siedzibą w (…).

Natomiast w odniesieniu do niezabudowanej działki nr (…), która stanowi grunt niezabudowany, stwierdzam, że również nie wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży w drodze licytacji publicznej tej nieruchomości, bowiem dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Pani w zakresie:

−      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy działki nr (…) zabudowanej 4 budynkami – jest prawidłowe,

−      zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy niezabudowanej działki nr (…) – jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W szczególności oparto się na informacji, że „W okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego budynków znajdujących się na nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków”, „(…) między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) a sprzedażą w trybie egzekucji komorniczej ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) upłynie okres dłuższy niż 2 lata”, dla działki nr (…) nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy oraz na wskazaniu przez Panią, że na działce (…) znajdują się wyłącznie 4 budynki, nie ma na niej żadnych budowli. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informuję ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, bądź własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.