Skutki podatkowe sprzedaży w trybie egzekucji sądowej użytkowania wieczystego nieruchomości.
Komornik sądowy prowadzi egzekucję z użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej magazynem, który stanowi budowlę. Dłużnik jest spółką, czynnym podatnikiem VAT, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działki w 2023 r. w transakcji zwolnionej z VAT i wykorzystywała nieruchomość do działalności gospodarczej. Komornik nie posiada wielu…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży w trybie egzekucji sądowej użytkowania wieczystego nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismami: z 5 marca 2026 r. (wpływ 5 marca 2026 r.) oraz z 17 marca 2026 r. (wpływ 17 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Zgodnie z wnioskiem wierzyciela komornik prowadzi egzekucję z użytkowania wieczystego nieruchomości (...), dz. nr 1.
Nieruchomość gruntowa w użytkowaniu wieczystym obejmująca: działkę gruntu o numerze geodezyjnym 1 o powierzchni (...) ha, położoną na terenie usługowo-przemysłowym w mieście (...).
Na działce nr 1 znajdują się nakłady budowlane – budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2 (obiekt nie został naniesiony na mapę ewidencyjną). Oznaczenie nieruchomości według wpisu do rejestru gruntów: województwo: (…), powiat: (…) jednostka ewidencyjna: (…) nr jednostki rejestrowej: (...) powierzchnia: (...) ha właściciel: 1/1 Skarb Państwa użytkownik wieczysty: (...).
Opis użytków: Inne tereny zabudowy. Symbol użytku: Bi. Nieruchomość gruntowa obejmująca jedną działkę gruntu nr 1 o powierzchni (...) m2. Działka o kształcie regularnym, zbliżonym do czworokąta, o szerokości około 63 m od ulicy (...). Działka ogrodzona we frontowej części parkanem z pełnych przęseł betonowych i pustaka. Brama wjazdowa z elementów stalowych, ogrodzenie boczne (częściowe) z przęseł betonowych ażurowych. Teren utwardzony płytami betonowymi i szutrem.
Na działce poczyniono nakłady budowlane w postaci budynku magazynowego z płyt betonowych i płyty (...). Nakłady budowlane w postaci budynku magazynowego nie zostały ujawniony na mapie ewidencyjnej i nie figuruje w ewidencji budynków.
Brak dostępnych informacji dotyczących jego formalnego powstania, w szczególności w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę, zgłoszenia budowy lub odbioru technicznego.
Nakłady budowlane w postaci jednokondygnacyjnego budynku magazynowego z zapleczem socjalnym. Obiekt powstał z prefabrykowanych elementów betonowych, z dachem konstrukcji drewnianej, pokrytej płytą obornicką. Posadzka betonowa, w części socjalnej płytki ceramiczne, bramy rozwierane z płyty (...), drzwi stalowe.
Nakłady budowlane – budynek magazynowy nie jest związany trwale z gruntem. W Księdze Wieczystej (...): Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” dz. nr 1 wpisana jest jako: Bi – inne tereny zabudowy (sposób korzystania).
Spis praw związanych z własnością – grunt oddany w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r., na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A:(...), sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w (...) w dniu 30 marca 2020 r. przez notariusza (...) – wpisano 1 kwietnia 2020 r.
Dział II „Właściciel i podstawa nabycia” – 1/1 Skarb Państwa, (...) – organ reprezentujący Skarb Państwa, na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A: (...), sporządzonej w dniu 24 marca 1970 r. przez (...)– wpisano 1 kwietnia 2020 r. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego. Na podstawie umowy sprzedaży (pod warunkiem), nr rep. A: (...) sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w (...) w dniu 29 listopada 2023 r. przez notariusz (...) oraz na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i ustanowienie hipoteki nr rep. A: (...), sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w (...) w dniu 30 listopada 2023 r. przez notariusz (...) – wpisano 8 grudnia 2023 r.
Użytkownik wieczysty: 1/1 Przedsiębiorstwo (...) z siedzibą w (...). Na podstawie umowy sprzedaży (pod warunkiem), nr rep. A: (...), sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w (...) w dniu 29 listopada 2023 r., przez notariusz (...) oraz na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i ustanowienie hipoteki nr rep. A: (...), sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w (...) w dniu 30 listopada 2023 r. przez notariusz (...) – wpisano 8 grudnia 2023 r.
Dłużnik Przedsiębiorstwo (...) (KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...)), wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, data rejestracji Dłużnika: Przedsiębiorstwo (...) (KRS: (...), REGON: (...), NIP: (...)), jako podatnika VAT to 3 lipca 2014 r.
Uzupełnienie wniosku
1. Dłużnik jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2. Dłużnik nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 w dniu 30-11-2023 r. – Akt Notarialny, Repertorium A (...). Zgodnie z treścią § 7 Aktu Notarialnego: „...sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (podatek VAT), jest zwolniona z podatku VAT”.
3. Komornik nie ma wiedzy, czy z tytułu nabycia działki nr 1, przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
4. Na działce nr 1 znajdują się nakłady budowlane – magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2 (obiekt nie został naniesiony na mapę ewidencyjną) – stanowi budowlę zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
5. Na działce nr 1 znajduje się parkan z pełnych przęseł betonowych i pustaka, brama wjazdowa z elementów stalowych, ogrodzenie boczne (częściowe) z przęseł betonowych ażurowych, teren utwardzony płytami betonowymi – stanowiące urządzenia budowlane zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Nie są powiązane z żadnym budynkiem czy też budowlą.
6. Komornik nie ma wiedzy, czy Dłużnik nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 wraz z budynkami/budowlami lub ich częściami, czy zostały przez niego wybudowane. Komornik nie ma wiedzy, kiedy budowa została zakończona w przypadku wybudowania przez Dłużnika budynku/budowli lub ich części.
7. Komornik nie ma wiedzy, czy w przypadku wybudowania budynku/budowli lub ich części przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu wybudowania budynków/budowli lub ich części.
8. Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2. Komornik nie ma wiedzy, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Jeżeli takie nastąpiło, to komornik nie zna dokładnej daty pierwszego zasiedlenia oraz w jakiej części nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
9. Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2. Komornik nie ma wiedzy, czy doszło do pierwszego zasiedlenia, a jeżeli tak, to czy między pierwszym zasiedleniem a dniem sprzedaży budynków/budowli lub ich części upłynie okres dłuższy, czy krótszy niż 2 lata.
10. Komornik nie ma wiedzy, czy budynki/budowle w tym magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2, był wykorzystywany przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Komornik nie ma wiedzy czy Dłużnik wykonywał działalność zwolnioną od podatku od towarów i usług i do tego celu wykorzystywał budynki/budowle w tym magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2.
11. Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2. Komornik nie ma wiedzy, czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę magazynu (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłby co najmniej 30 % wartości początkowej tego obiektu.
a) Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2.
b) Komornik nie ma wiedzy, czy wydatki były ponoszone a jeżeli tak, to kto je ponosił Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2. Komornik nie ma wiedzy kiedy wydatki były ponoszone i czy w ogóle były ponoszone.
c) Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2. Komornik nie ma wiedzy, czy pomiędzy ponoszącym nakłady a spółką sprzedającą doszło do rozliczenia nakładów.
d) Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2.
Komornik nie ma wiedzy, czy doszło do ulepszeń magazynu (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2, a jeżeli doszło, to czy został oddany do użytkowania w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania do użytkowania po dokonaniu ulepszeń.
e) Magazyn (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2.
Komornik nie ma wiedzy, czy od wydatków na ulepszenie magazynu (z płyt betonowych i płyty (...)) o powierzchni zabudowy 151 m2, powierzchni użytkowej 125,5 m2, jeżeli nastąpiły, przysługiwało Dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego.
11. Dla obszaru obejmującego przedmiotową nieruchomość – działka nr 1 – został opracowany miejscowy plan zagospodarowania terenu. Według „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego strefy gospodarczej – (...)” podjętego uchwałą Rady Miejskiej (...) nr (...)z dnia 26 czerwca 2025 r. (Dz. Urz. Woj. (...). poz. (...) z (...)) przedmiotowa nieruchomość objęta jest jednostką bilansową o symbolu „(...)” – teren usług lub produkcji. W momencie sprzedaży działka nr 1 będzie objęta tym planem.
12. Komornik nie ma wiedzy, czy w momencie sprzedaży działki nr 1 będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy a jeżeli tak, to jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała.
13. Podczas prowadzonego postępowania komornik przeprowadził szereg czynności w sprawie. Podjęte przez komornika działania o których mowa we wniosku, tj. wezwanie Dłużnika – tj. Spółki, w trybie art. 43 ust. 21 ustawy, potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika – spółki.
14. Komornik nie posiada informacji, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług:
a) brak informacji jest wynikiem podjętych przez komornika działań
b) działania te zostały udokumentowane
c) podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika – Spółki.
Pytanie
Czy istnieje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług obciążający czynność sprzedaży w trybie egzekucji sądowej użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej w Księdze Wieczystej nr (...) dz. nr 1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) czyniąc komornika sądowego płatnikiem tego podatku?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, Komornik sądowy uważa, że obowiązek podatkowy powstaje, a komornik w przypadku skutecznej sprzedaży w drodze licytacji publicznej, będzie obowiązany jako płatnik do odprowadzenia podatku od towarów i usług. W ocenie komornika nie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwolnienie od podatku).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Według art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…):
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Pana wątpliwości dotyczą obowiązku podatkowego obciążającego czynność sprzedaży w trybie egzekucji sądowej użytkowania wieczystego nieruchomości nr 1, czyniąc komornika sądowego płatnikiem tego podatku.
Aby ustalić czy Pan, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy Dłużnik w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję z użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej magazynem, który stanowi budowlę wraz urządzeniami budowlanymi. Dłużnik jest Spółką, czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dłużnik nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 w dniu 30 listopada 2023 r. Wskazał Pan, że Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego przez Dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem w odniesieniu do sprzedaży w drodze egzekucji sądowej nieruchomości zabudowanej, Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika sądowego nieruchomości zabudowanej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich części są wykorzystywane, w tym używane na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Ponadto, jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „budynku”, budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
Według art. 3 pkt 1 cyt. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli, należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy na art. 43 ust. 21 ustawy, zgodnie z którym:
Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu braku informacji od dłużnika bezskuteczne.
Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że komornik prowadzi egzekucję z użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej magazynem, który stanowi budowlę wraz urządzeniami budowlanymi. Dłużnik jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dłużnik nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 w dniu 30 listopada 2023 r. Zgodnie z treścią aktu notarialnego sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (podatek VAT), była zwolniona od podatku VAT. Wskazał Pan, że Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej.
Ponadto poinformował Pan, że nie ma wiedzy:
- czy Dłużnik nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 wraz z budynkami/budowlami lub ich częściami a jeżeli nie, to czy zostały przez niego wybudowane,
- kiedy budowa została zakończona w przypadku wybudowania przez Dłużnika budynku/budowli lub ich części,
- czy w przypadku wybudowania budynku/budowli lub ich części przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu wybudowania budynków/budowli lub ich części,
- czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Jeżeli takie nastąpiło, to nie zna Pan dokładnej daty pierwszego zasiedlenia oraz w jakiej części nastąpiło pierwsze zasiedlenie,
- czy doszło do pierwszego zasiedlenia, a jeżeli tak, to czy między pierwszym zasiedleniem a dniem sprzedaży budynków/budowli lub ich części upłynie okres dłuższy, czy krótszy niż 2 lata,
- czy budynki/budowle w tym magazyn, były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług,
- czy Dłużnik wykonywał działalność zwolnioną od podatku od towarów i usług i do tego celu wykorzystywał budynki/budowle w tym magazyn,
- czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę magazynu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłby co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu,
- czy wydatki były ponoszone na magazyn, jeżeli tak, to kto je ponosił (nie ma Pan wiedzy, kiedy wydatki były ponoszone i czy w ogóle były ponoszone),
- czy ewentualnie pomiędzy ponoszącym nakłady a spółką sprzedającą doszło do rozliczenia nakładów,
- czy doszło do ulepszeń magazynu, a jeżeli doszło, to czy został oddany do użytkowania w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania do użytkowania po dokonaniu ulepszeń,
- czy od wydatków na ulepszenie magazynu, jeżeli nastąpiły, przysługiwało Dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Jednocześnie wskazał Pan, że podczas prowadzonego postępowania przeprowadził Pan szereg czynności w sprawie. Podjęte przez Pana działania, tj. wezwanie Dłużnika – tj. Spółki, w trybie art. 43 ust. 21 ustawy – Pana zdaniem – potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika – spółki.
Ponadto, nie posiada Pan informacji, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust pkt 2, 10 10a ustawy. Wskazał Pan, że brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana działań, działania te zostały udokumentowane, podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika – Spółki.
W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji w postępowaniu egzekucyjnym sądowym magazynu – budowli – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy, gdyż nie posiada Pan informacji (nie ma wiedzy), które są niezbędne do dokonania takiej oceny.
Ponadto, na działce nr 1 oprócz budowli znajdują się urządzenia budowlane. Zaznaczam, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do obiektu budowlanego i opodatkować łącznie z obiektem budowlanym, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od obiektu budowlanego, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
Tym samym z uwagi na fakt, że w odniesieniu do dostawy ww. budowli położonej na działce nr 1 zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a nie będą spełnione, to tym samym sprzedaż urządzeń budowlanych znajdujących się na działce nr 1 związanych z tą budowlą nie będzie korzystała ze zwolnienia.
Skoro dostawa ww. budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się ww. budowla, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
Tym samym, w stosunku do planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 oraz prawa własności budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na ww. działce nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Zaznaczenia wymaga, kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.
Podsumowując, stwierdzam, że w związku ze sprzedażą w trybie egzekucji sądowej zabudowanej nieruchomości nr 1 powstanie obowiązek podatkowy i wystąpi Pan w roli płatnika podatku VAT. Tym samym będzie Pan zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy ww. nieruchomości zabudowanej.
Tym samym stanowisko Pana należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Tym samym należy zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo