Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.91.2026.3.JKU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1)  podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 i Nieruchomości 3 jest prawidłowe,

2)  braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2 jest prawidłowe,

3)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest nieprawidłowe,

4)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest nieprawidłowe,

5)  braku zastosowania zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

1)  podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 i Nieruchomości 3,

2)  braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2,

3)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

4)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

5)  braku zastosowania zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 30 marca 2026 r. (wpływ 31 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

F. N.

(…);

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Z. N.

(…)

Opis stanu faktycznego

Pan F. N. posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce i pozostaje w związku małżeńskim z Panią Z. N., w którym aktualnie obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej. Pani Z. N. posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Pan F. N. i Pani Z. N. są zwani dalej łącznie „Wnioskodawcami”.

Pan F. N. złożył wniosek o rejestrację dla celów podatku od towarów i usług z dniem 1 grudnia 2025 r. i uzyskał status podatnika VAT czynnego.

Pan F. N. jest fundatorem fundacji rodzinnej o nazwie: (…) Fundacja Rodzinna z siedzibą w (…) wpisanej do Rejestru Fundacji Rodzinnych pod numerem RFR (…) („Fundacja Rodzinna”). Beneficjentami Fundacji Rodzinnej są Wnioskodawcy oraz najbliżsi członkowie ich rodziny.

Fundacja Rodzinna, do dnia sprzedaży udziałów, o której mowa w dalszej części wniosku, była wspólnikiem spółek:

(i)   A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem przeważającej działalności jest działalność firm centralnych (head offices) i holdingów („A.”),

(ii)  B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem przeważającej działalności jest działalność holdingów finansowych („B.”), oraz

(iii) Z. A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem przeważającej działalności jest dzierżawa własności intelektualnej i podobnych praw, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim („Z. A.”).

Spółki, których wspólnikiem była Fundacja Rodzinna, przed dniem sprzedaży udziałów, nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami, jak też działalności deweloperskiej, czy też innej działalności budowlanej etc.

B. w ramach swojej działalności podmiotu holdingowego świadczącego usługi na rzecz innych podmiotów z grupy zajmuje się m.in. wynajmem nieruchomości na rzecz podmiotów z nią powiązanych, które są przez te podmioty wykorzystywane do prowadzenia przez nie działalności gospodarczej produkcyjnej i handlowej.

Sposób nabycia Nieruchomości.

14 marca 2013 r. Wnioskodawcy nabyli w drodze zakupu:

i)    nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 3 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) („Nieruchomość 1”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana);

ii)   nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 2 oraz 1 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe), dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) („Nieruchomość 2”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana).

Sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Wnioskodawców była dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług, który wystawił na rzecz Wnioskodawców fakturę dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Wnioskodawcy nie odliczyli VAT naliczonego w związku z ich nabyciem (uznali, że nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabytych nieruchomości).

12 września 2013 r. Wnioskodawcy nabyli w drodze zakupu:

i)    nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 4 (stanowiącą obecnie grunty orne i tereny przemysłowe), dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) („Nieruchomość 3”).

Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 („Nieruchomości”) wchodziły w skład majątku wspólnego Wnioskodawców przed dokonaną sprzedażą, o której mowa w dalszej części wniosku.

Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości w celach ich dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość 1.

Nieruchomość 1 była wynajmowana od dnia 30 marca 2018 r. przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („C.”), która wykorzystywała ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na Nieruchomości 1 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wybudowane i wykorzystywane przez C. za zgodą Wnioskodawców.

Stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży Nieruchomości. Park zbiorników technologicznych na tej działce nie został wybudowany przez Wnioskodawców. Przedmiotem najmu ze strony Wnioskodawców była niezabudowana działka, na której następnie najemca poniósł nakłady inwestycyjne.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość ta jest zaklasyfikowana jako teren usług i produkcji oznaczony symbolem UP 3.

Nieruchomość 2.

Działka 1, wchodząca w skład Nieruchomości 2, podobnie jak Nieruchomość 1, była wynajmowana od dnia 30 marca 2018 r. przez Wnioskodawców na rzecz C., która wykorzystywała je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce 1 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wybudowane i wykorzystywane przez C. za zgodą Wnioskodawców.

Stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży Nieruchomości. Park zbiorników technologicznych na tej działce nie został posadowiony przez Wnioskodawców.

Przedmiotem najmu ze strony Wnioskodawców była niezabudowana działka, na której następnie najemca poniósł nakłady inwestycyjne.

Natomiast działka 2, wchodząca w skład Nieruchomości 2, użyczana była od dnia 14 marca 2013 r. nieodpłatnie Spółce B. – na działce tej znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez B.. B. wynajmuje tę działkę na rzecz D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („D.”), którą D. wykorzystuje dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W miejscowym planie zagospodarowania przestronnego, nieruchomość ta jest zaklasyfikowana jako teren usług i produkcji oznaczony symbolem UP 3.

Nieruchomość 3.

Część Nieruchomości 3 (w zakresie obejmującym grunty orne) nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców ani przez inne podmioty do dnia sprzedaży Nieruchomości. Stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej nieruchomości.

Pozostała część Nieruchomości 3 wynajmowana była przez Wnioskodawców na rzecz C., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą.

Budynek ten nie został wzniesiony przez Wnioskodawców, ale przez C.. Stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej działki.

W miejscowym planie zagospodarowania przestronnego, nieruchomość ta jest zaklasyfikowana jako teren usług i produkcji oznaczony symbolem UP 1.

Status spółek korzystających z Nieruchomości.

Spółki C. oraz D., o których mowa powyżej, były Spółkami, w których udziały w kapitale zakładowym posiadały dwie fundacje rodzinne założone przez każdego z synów Wnioskodawców. Każda z tych fundacji rodzinnych posiadała 50% udziałów w kapitale zakładowym odpowiednio C. oraz D. przed dniem sprzedaży udziałów, o którym mowa w dalszej części wniosku.

Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Wnioskodawców.

Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców w celu powiększenia ich majątku prywatnego, bez intencji jej dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawcy – na gruncie prawa podatkowego – nie traktowali przychodów z najmu jako przychodów uzyskanych w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej (w szczególności nie wprowadzili nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), lecz jako przychody z najmu prywatnego. Takie przychody od roku 2022 podlegały wyłącznie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Z wyjątkiem wynajmu lub nieodpłatnego użyczenia Nieruchomości, Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności w stosunku do tych Nieruchomości, w tym czynności o charakterze zarządczym.

W szczególności Wnioskodawcy nie zajmowali się bieżącym utrzymaniem przedmiotowych Nieruchomości, dostawą mediów ani ich ochroną. Wszelkie czynności tego rodzaju wykonywane są przez podmioty, którym Nieruchomości te zostały użyczone lub wynajęte.

Aktywność Wnioskodawców w zakresie Nieruchomości ograniczała się do zawarcia umowy najmu (pisemnej) lub użyczenia (w przeważającej części w formie ustnej). W szczególności Wnioskodawcy nie dokonywali w odniesieniu do wskazanych nieruchomości następujących czynności:

-     uzbrojenia terenu;

-     wydzielenia dróg wewnętrznych;

-     podejmowania działań marketingowych w celu sprzedaży działek, w tym nawet w formie zwykłego ogłoszenia;

-     uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy;

-     występowania o opracowanie lub zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

-     prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub świadczenia usług deweloperskich;

-     mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie Nieruchomości.

Niemniej jednak, jak zostało wyżej wspomniane, Wnioskodawcy uzyskiwali dochody z tytułu wynajmu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie działki 1) oraz Nieruchomości 3 na rzecz C.. Wartość sprzedaży u każdego z Wnioskodawców nie przekroczyła 200 000 zł w skali roku podatkowego.

Powyższe świadczenie usług podlegało tym samym zwolnieniu podmiotowemu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Brak inwestycji na Nieruchomości dokonanych przez Wnioskodawców.

Wnioskodawcy nie dokonali żadnych nakładów ani inwestycji na Nieruchomościach stanowiących przedmiot rozpatrywanego wniosku o interpretację indywidualną. Wszelkie nakłady poniesione na Nieruchomościach zostały poczynione przez Spółki korzystające z Nieruchomości za zgodą Wnioskodawców.

Dokonana sprzedaż.

14 stycznia 2026 r. Wnioskodawcy dokonali sprzedaży Nieruchomości na rzecz niepowiązanego z nimi podmiotu („Kupujący”).

Kupujący był zainteresowany nabyciem wszystkich udziałów w kapitale zakładowym C. oraz D., które stanowią własność fundacji rodzinnych synów Wnioskodawców, jak również wszystkich udziałów w kapitale zakładowym B., A. oraz Z. A., których wspólnikiem jest Fundacja Rodzinna. Ponieważ Spółki te w toku swojej działalności korzystają z Nieruchomości opisanych we wniosku, Kupujący był zainteresowany także nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawców, a Wnioskodawcy ich sprzedażą.

Wnioskodawcy nie udzielili nabywcy Nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą opisanych we wniosku Nieruchomości.

Na dzień sprzedaży Nieruchomości nie doszło do zmiany sposobu ich użytkowania opisanego powyżej.

Uzupełnienie wniosku wspólnego

Ad 1.

Nieruchomość 1, 2 i 3 została nabyta przez Wnioskodawców w celu powiększenia ich majątku prywatnego, bez intencji ich dalszej odsprzedaży, jak też bez intencji do wybudowania na tych gruntach we własnym zakresie budynków i budowli wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Ad 2.

W momencie sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawców w skład Nieruchomości 1 wchodziła działka 3, w skład Nieruchomości 2 wchodziły działki 2 oraz 1, a w skład Nieruchomości 3 wchodziła działka 4. Stan ten nie uległ zmianie na moment dokonania sprzedaży przez Wnioskodawców na rzecz Kupującego. Nie zmienił się także od dnia złożenia wniosku o interpretację podatkową.

Ad 3.

Wnioskodawcy uznali, że nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, gdyż w momencie zakupu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT i nie zamierzali wykorzystywać zakupionych nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Ad 4.

Pytanie:

Proszę wyjaśnić, dlaczego i na jakiej podstawie prawnej sprzedaż Nieruchomości 3 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Wnioskodawcy zakupili Nieruchomość 3 od osób fizycznych, które nie dokonywały sprzedaży jako podatnicy podatku od towarów i usług, co oświadczyły w umowie sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawców (w formie aktu notarialnego), w konsekwencji sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.

Ad 5.

Wnioskodawcy wyjaśniają, że (i jednocześnie prostują stan faktyczny wskazany we wniosku o wydanie interpretacji w zakresie daty rozpoczęcia wynajmowania poszczególnych działek na rzecz C. Sp. z o.o.):

i)    działka 3 od dnia nabycia do dnia 19 marca 2018 r. nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców, a od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki, działka ta była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

ii)   działka 1 od dnia nabycia do dnia 19 marca 2018 r. nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców, a od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki, działka ta była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

iii) działka 2 od dnia nabycia do dnia 13 marca 2013 r. nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców, a od 14 marca 2013 r. była nieodpłatnie użyczana Spółce B. Sp. z o.o.;

iv) działka 4 w części (w zakresie obejmującym grunty orne) od dnia nabycia do dnia sprzedaży przez Wnioskodawców nie była przez nich wykorzystywana; w pozostałej części działka do dnia 19 marca 2018 r. nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców, a od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki, działka ta była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Ad 6.

Jak wynika z odpowiedzi powyżej, Nieruchomości (działka 3, działka 1, działka 2 oraz działka 4) od momentu nabycia w roku 2013 do momentu najmu na rzecz Najemców (od dnia 20 marca 2018 r.) nie były udostępniane na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Ad 8.

Jak wskazano w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, każda z działek, która była wynajmowana od 20 marca 2018 r. (działka 1, działka 1, część działki 4), była wynajmowana na moment dokonania sprzedaży. Oznacza to, że nie doszło do zakończenia stosunku najmu tych nieruchomości przed transakcją ich sprzedaży. Wnioskodawcy nie mają wiedzy, czy po dokonaniu sprzedaży umowy najmu zostały wypowiedziane, czy są dalej w mocy.

Ad 9.

Jak wskazano w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, użyczanie działki 2 było nieodpłatne, oznacza to, że Wnioskodawcy nie czerpali pożytków w związku z jej użyczaniem na rzecz B. Tym samym Wnioskodawca potwierdza, że nie otrzymywał żadnych pożytków z tej nieruchomości.

Ad 10.

Prawo do rozporządzania jak właściciel do wszystkich naniesień – nakładów inwestycyjnych znajdujących się na dzień sprzedaży na wskazanych we wniosku nieruchomościach posiadali Najemcy. Oznacza to, że:

i)    w odniesieniu do zbiorników (park zbiorników technologicznych) posadowionych na działce 3 prawo do rozporządzania nimi jak właściciel posiadał C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

ii)   w odniesieniu do zbiorników (park zbiorników technologicznych) posadowionych na działce działka 1 prawo do rozporządzania nimi jak właściciel posiadał C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

iii) w odniesieniu do budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez B. częściowo na działce 2 prawo do rozporządzania nim jak właściciel posiadała B.;

iv) w odniesieniu do budynku pompowni, przeciwpożarowego zbiornika wody, zbiornika retencyjnego z infrastrukturą prawo do rozporządzania nimi jak właściciel posiadał C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Ad 11.

Przed dokonaniem sprzedaży nie miało miejsca rozliczenie przez Wnioskodawców nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Najemców.

Ad 12.

Przed dniem sprzedaży nie miało miejsca rozliczenie przez Wnioskodawców nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Najemców.

Kwestia rozliczenia tych nakładów po sprzedaży to kwestia ustaleń pomiędzy nabywcą Nieruchomości a Najemcami, a takie rozliczenie mogłoby być związane z zakończeniem stosunków najmu. Sam fakt sprzedaży Nieruchomości nie jest zdarzeniem skutkującym obowiązkiem rozliczenia takich nakładów. Obowiązek ten bowiem przechodzi na nabywcę Nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada wiedzy w zakresie rozliczeń między nabywcą Nieruchomości a Najemcami.

Ad 13.

Kupujący ostatecznie nabył wszystkie udziały w kapitale zakładowym C. Sp. z o.o. oraz B. Sp. z o.o., które poniosły nakłady. Zatem w jego posiadaniu znajdują się udziały spółek (jest on ich wspólnikiem), które poniosły ww. nakłady i mają do nich prawo.

Natomiast od strony Nieruchomości, kupujący nabył wszystkie Nieruchomości wraz z prawami i obowiązkami z umów najmu (co wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego). Tym samym nabywając Nieruchomości przeszedł na niego obowiązek rozliczenia nakładów z Najemcami.

Ad 14.

Wnioskodawcy przed dokonaniem sprzedaży nie byli w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym w posiadaniu naniesień – nakładów inwestycyjnych. Przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawców nie były naniesienia – nakłady inwestycyjne.

Ad 17.

Nieruchomości zabudowane budynkami/budowlami lub ich częściami wytworzonym przez Najemców były wykorzystywane wyłącznie do najmu lub nieodpłatnego użytkowania, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 5. Roczna kwota najmu nie przekraczała 200 000 zł, a w konsekwencji Wnioskodawcy mieli prawo do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i korzystali z tego zwolnienia.

Ad 18.

Pytanie:

Czy zajmują się Państwo obrotem nieruchomościami?

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie należy w pierwszej kolejności wskazać, że termin „obrót nieruchomościami” nie jest terminem ustawowym i nie został zdefiniowany na gruncie ustawy o VAT lub innych przepisów podatkowych. Podobnie, pojęcie to nie zostało zdefiniowane przez organ podatkowy w treści pytania.

Analiza przepisów prawnych, a konkretnie art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia czynności, które są rodzajem obrotu nieruchomościami. W ramach tego katalogu czynności wskazane są różne rodzaje zbycia i nabycia nieruchomości.

W świetle powyższego Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomości zostały przez Wnioskodawców nabyte w datach wskazanych we wniosku o interpretacje, i obecnie zostały sprzedane. Wnioskodawcy nabyli także inne nieruchomości niezabudowane i niewykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jak też nieruchomości na cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy dokonywali więc czynności obrotu nieruchomościami (nabycia i sprzedaży) w zakresie wskazanym powyżej.

Ad 19.

Żadna z Nieruchomości od momentu nabycia do momentu wynajmu Najemcom nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców w działalności rolniczej, a w konsekwencji Wnioskodawcy nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej, która byłaby (lub nie) opodatkowana podatkiem VAT.

Ad 20.

Wnioskodawcy nie byli czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.

Ad 21.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc to do poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości:

1.  Działka 3 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie, a tym samym wykonywali czynności usługodawców w związku z tą działką i czerpali z tego tytułu pożytki, a więc wykorzystywali ją w sposób ciągły w celach zarobkowych.

Tym samym działka 3 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy podkreślić, że powyższe stwierdzenia Wnioskodawcy stanowią uzupełnienie stanu faktycznego, a nie dokonanie oceny prawnej tego stanu faktycznego i kwalifikacji czynności dokonywanych przez Wnioskodawców na gruncie podatku VAT. Takiej oceny dokonać ma Organ w swojej interpretacji podatkowej.

2.  Działka 1 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie, a tym samym wykonywali czynności usługodawców w związku z tą działką i czerpali z tego tytułu pożytki, a więc wykorzystywali ją w sposób ciągły w celach zarobkowych.

Tym samym działka 1 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy podkreślić, że powyższe stwierdzenia Wnioskodawcy stanowią uzupełnienie stanu faktycznego, a nie dokonanie oceny prawnej tego stanu faktycznego i kwalifikacji czynności dokonywanych przez Wnioskodawców na gruncie podatku VAT. Takiej oceny dokonać ma Organ w swojej interpretacji podatkowej.

3.  Działka 2 od 14 marca 2013 r. była nieodpłatnie użyczana Spółce B. Sp. z o.o., a tym samym nie była ona wykorzystywana w celach zarobkowych.

Tym samym działka 2 od dnia 14 marca 2013 r. do dnia sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy podkreślić, że powyższe stwierdzenia Wnioskodawcy stanowią uzupełnienie stanu faktycznego, a nie dokonanie oceny prawnej tego stanu faktycznego i kwalifikacji czynności dokonywanych przez Wnioskodawców na gruncie podatku VAT. Takiej oceny dokonać ma Organ w swojej interpretacji podatkowej.

4.  Działka 4 w części (w zakresie obejmującym grunty orne) od dnia nabycia do dnia sprzedaży przez Wnioskodawców nie była przez nich wykorzystywana, zatem nie była także wykorzystywana w celach zarobkowych; w pozostałej części działka od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie, a tym samym wykonywali czynności usługodawców w związku z tą działką i czerpali z tego tytułu pożytki, a więc wykorzystywali ją w sposób ciągły w celach zarobkowych.

Tym samym działka 4 w zakresie obejmującym grunty od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast w pozostałej części od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działka 4 była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy podkreślić, że powyższe stwierdzenia Wnioskodawcy stanowią uzupełnienie stanu faktycznego, a nie dokonanie oceny prawnej tego stanu faktycznego i kwalifikacji czynności dokonywanych przez Wnioskodawców na gruncie podatku VAT. Takiej oceny dokonać ma Organ w swojej interpretacji podatkowej.

Ad 22.

Wnioskodawcy nie posiadają żadnych innych nieruchomości, które planowaliby w przyszłości sprzedać.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 marca 2026 r.)

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1 przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone nr 1)

2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców w odniesieniu do działki 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast w odniesieniu do działki 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone nr 3)

3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 3 przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT? (pytanie oznaczone nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie:

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości 1 przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców w odniesieniu do działki 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast w odniesieniu do działki 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości 3 przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego.

Uwagi ogólne.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się, co do zasady, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W wyroku z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. O opodatkowaniu VAT nieruchomości wykorzystywanej na cele prywatne nie może przesądzać fakt, że wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Istotne jest natomiast to, że czy zainteresowany angażował daną konkretną nieruchomość dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle powyższego czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT przeciwstawić należy czynności dokonywane prywatnie. Takie czynności – jako dokonywane przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników – znajdują się poza zakresem stosowania przepisów ustawy o VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Do czynności prywatnych należą między innymi czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej.

Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości. W wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. I FSK 1809/11, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić decydującego kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

NSA wskazał, że „za kluczowe dla ustalenia charakteru działań skarżącego podanych we wniosku o udzielenie interpretacji uznać zatem należy takie elementy jak stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (wyrok NSA z 10 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1668/11)”.

Dodatkowo zdaniem NSA „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Natomiast dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wskazywać mogą one bowiem na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, przybierającą formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.

Z kolei jak można przeczytać w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10:

„sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

W drodze wyjątku od powyższego sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Jak czytamy w wyroku NSA z dnia 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13):

„fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną (…). Podział gruntu, jego uzbrojenie i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie podjęcie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej”.

Powyższe tezy znajdują także odzwierciedlenie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.176.2024.2.DS, wskazał, że:

„dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji (…). Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze (…). Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Podobnie: interpretacja indywidualna z dnia 1 lipca 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.286.2024.3.DS, czy interpretacja indywidualna z dnia 4 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.539.2023.7.MKA.

Przy ocenie, czy dany podmiot posiada status podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do konkretnego stosunku prawnego należy wziąć także pod uwagę cel w postaci zarobkowego charakteru danej działalności i wykonywania jej w sposób ciągły.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe […].

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni świadczy usługę najmu, za którą otrzymuje wynagrodzenie. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, zatem należy stwierdzić, że usługa ta polega na wykorzystywaniu należącej do Wnioskodawczyni Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem Nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatnej Nieruchomości. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu Wnioskodawczyni działa jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy”.

Biorąc powyższe pod uwagę, kluczową kwestią jest rozróżnienie między czynnościami dotyczącymi „majątku prywatnego” a działalnością gospodarczą, bowiem sprzedaż nieruchomości podlega VAT tylko wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot działający w charakterze podatnika. Orzecznictwo wskazuje, że sama liczba czy wartość transakcji nie przesądza o charakterze gospodarczym, lecz istotny jest stopień aktywności sprzedającego, w tym takie działania jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy działania marketingowe wykraczające poza zwykłe ogłoszenia. Sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT. Jednocześnie, przy powyższej analizie należy uwzględnić cel postaci ciągłego wykorzystywania danego składnika majątkowego w celach zarobkowych.

W celu ustalenia, czy sprzedaż poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT czy też PCC, konieczne jest zatem zbadanie, czy Wnioskodawcy w odniesieniu do każdej z tych działek działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą. W przedmiotowym zakresie stanowisko Wnioskodawców zostało przedstawione poniżej w podziale na poszczególne pytania.

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości 1 powinna być uznana za dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem jej sprzedaż stanowiła przejaw działalności gospodarczej Wnioskodawców w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wynajmowali działkę 3 składającą się na Nieruchomość 1 na rzecz C. od dnia 20 marca 2018 r., uzyskując z tego tytułu przychody, zatem należy uznać, że wykorzystywali oni nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (spełniona definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) – co potwierdza również interpretacja z dnia 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości 1, w ramach dokonanej transakcji, podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatku jako odpłatna dostawa towarów (zgodnie z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT), chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwać będzie dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Z kolei, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Biorąc pod uwagę, że transakcja zakupu Nieruchomości 1 przez Pana F. i Panią Z. podlegała opodatkowaniu VAT oraz że z tytułu nabycia Nieruchomości 1 nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, jako podatnicy VAT podlegający zwolnieniu podmiotowemu z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wykorzystywali oni nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, do sprzedaży Nieruchomości 1 znalazło zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców, w odniesieniu do działki 2, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast w odniesieniu do działki 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Działka 2.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż działki 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wprawdzie działka 2 stanowiąca część Nieruchomości 2 była użyczana nieodpłatnie na rzecz B., która następnie wynajmowała tę działkę na rzecz D. dla celów prowadzonej przez D. działalności gospodarczej, jednakże sam fakt nieodpłatnego udostępnienia działki 2 przez Wnioskodawców na rzecz B. nie może przesądzać o prowadzeniu przez nich działalności gospodarczej.

Kluczowe znaczenie ma bowiem to, że Wnioskodawcy nie osiągali z tego tytułu jakichkolwiek przychodów ani innych korzyści majątkowych. Nie otrzymywali wynagrodzenia od B. za użyczenie działki, nie pobierali czynszu, nie prowadzili ewidencji przychodów z tytułu udostępnienia działki. Brak jakiegokolwiek wynagrodzenia lub ekwiwalentu za korzystanie z działki 2 wyklucza możliwość uznania, że Wnioskodawcy wykorzystują ją w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co stanowi podstawową przesłankę prowadzenia działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczność, że B. następnie wynajmowała działkę 2 odpłatnie na rzecz D. nie może wpływać na ocenę statusu Wnioskodawców jako podatników VAT. Wnioskodawcy nie uczestniczyli w relacji najmu pomiędzy B. a D., nie czerpali z niej żadnych korzyści finansowych, nie angażowali się jako odrębne podmioty w zarządzanie tymi umowami najmu.

Tym samym, w niniejszym przypadku Wnioskodawcy nie angażowali działki 2 dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej – działka ta stanowiła element ich majątku prywatnego, nieodpłatnie udostępniany innemu podmiotowi.

Istotne jest również, że na działce 2 znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, która nie została wybudowana przez Wnioskodawców, lecz przez B..

Wnioskodawcy nie ponosili także żadnych nakładów inwestycyjnych w odniesieniu do tego budynku, w tym w celu jego wybudowania, rozbudowania lub modernizacji. Brak jakichkolwiek inwestycji w nieruchomość potwierdza, że Wnioskodawcy nie traktowali działki 2 jako składnika majątkowego wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz jako element majątku prywatnego. Gdyby Wnioskodawcy zamierzali wykorzystywać tę działkę w ramach działalności gospodarczej, naturalnym byłoby ponoszenie nakładów mających na celu utrzymanie lub zwiększenie jej wartości oraz przydatności ekonomicznej, w szczególności poprzez inwestycje w znajdujący się na niej budynek.

Ponadto, należy podkreślić, że Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do działki 2 żadnych aktywnych działań mających na celu jej komercyjne wykorzystanie lub przygotowanie do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie dokonywali uzbrojenia terenu, nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie prowadzili działań marketingowych, nie uzyskiwali decyzji o warunkach zabudowy, nie występowali o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ich aktywność ograniczyła się wyłącznie do zawarcia ustnych umów użyczenia z B., bez jakiejkolwiek formalizacji charakterystycznej dla profesjonalnego zarządzania nieruchomościami.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. I FSK 1809/11, za kluczowe dla ustalenia charakteru działań należy uznać stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, czy podmiot angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. W niniejszym przypadku Wnioskodawcy nie wykazują żadnej aktywności tego rodzaju.

Dodatkowo, działka 2 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana F. N. działalności gospodarczej, co stanowiło dodatkowy argument potwierdzający ich prywatny charakter.

Wnioskodawcy nie angażowali także żadnych środków charakterystycznych dla profesjonalnego wynajmu czy zarządzania nieruchomościami. Nie zawierali formalnych umów najmu z B. (umowy użyczenia zostały zawarte w formie ustnej), nie prowadzili ewidencji umów, nie zajmowali się bieżącym utrzymaniem przedmiotowej działki, dostawą mediów ani ich ochroną. Wszelkie czynności tego rodzaju były wykonywane przez podmioty, którym działka ta została użyczona lub – w dalszej kolejności – wynajęta. Taki brak zaangażowania Wnioskodawców w zarządzanie działką 2 potwierdza, że nie prowadzili oni w tym zakresie działalności gospodarczej.

W konsekwencji należy uznać, że dokonując sprzedaży działki 2 stanowiącej część Nieruchomości 2 Wnioskodawcy nie działali jako podatnicy VAT wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz dokonali sprzedaży w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym. Działka ta stanowiła element majątku osobistego Wnioskodawców, nie była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do niej żadnych czynności świadczących o prowadzeniu profesjonalnej, zorganizowanej działalności gospodarczej.

Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawców na rzecz Kupującego działki 2 stanowiącej część Nieruchomości 2 nie stanowiła odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Działka 1.

W ocenie Wnioskodawców sprzedaż działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców na rzecz Kupującego powinna być uznana za dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem jej sprzedaż stanowiła przejaw działalności gospodarczej Wnioskodawców w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wynajmowali działkę 1 na rzecz C. od dnia 20 marca 2018 r., uzyskując z tego tytułu przychody, zatem należy uznać, że wykorzystywali oni nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (spełniona definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) – co potwierdza również interpretacja z dnia 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID.

W konsekwencji sprzedaż działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 w ramach dokonanej transakcji podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatku jako odpłatna dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy przeanalizować, czy dokonana dostawa towarów nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do sprzedaży działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwać będzie dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Z kolei zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Biorąc pod uwagę, że transakcja zakupu działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 przez Pana F. i Panią Z. podlegała opodatkowaniu VAT oraz że z tytułu nabycia działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, jako podatnicy VAT podlegający zwolnieniu podmiotowemu z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wykorzystywali oni nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, do sprzedaży nieruchomości znalazło zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości 3 przez Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości 3 przez Wnioskodawców na rzecz Kupującego powinna być uznana za dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem jej sprzedaż stanowiła przejaw działalności gospodarczej Wnioskodawców w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wynajmowali Nieruchomość 3 na rzecz C., uzyskując z tego tytułu przychody, zatem należy uznać, że wykorzystywali oni nieruchomość w sposób ciągły dla celów zarobkowych (spełniona definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) – co potwierdza interpretacja indywidualna z dnia 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości 3 w ramach dokonanej transakcji podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatku jako odpłatna dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwać będzie dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Tym samym w niniejszym przypadku nie znajdzie zastosowanie zwolnienie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż transakcja zakupu nieruchomości przez Wnioskodawców nie była opodatkowana VAT, a zatem, nie można twierdzić, że z tytułu nabycia nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez NSA (m.in. w wyroku NSA z dnia 22 lutego 2018 r., sygn. I FSK 698/16): „zwolnienie od podatku dostawy towaru na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie ma zastosowania, jeżeli nabycie tego towaru przez podatnika nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług”.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość 3 jest zabudowana. Nieruchomość 3 wynajmowana była przez Wnioskodawców (do dnia sprzedaży Nieruchomości 3) na rzecz C., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą. Budynek ten nie został wzniesiony przez Wnioskodawców, ale przez C..

Tym samym, dostawa Nieruchomości 3 w ramach dokonanej sprzedaży nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z praktyką organów podatkowych i sądów administracyjnych, w wypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym znajdują się zabudowania (budynki / budowle), lecz sprzedaż nie dotyczy tych zabudowań, nie można twierdzić, że przedmiotem dostawy był grunt niezabudowany. Takie stanowisko zostało wyrażone m.in. w wyroku NSA z dnia 16 lipca 2019 r., sygn. I FSK 1049/17.

Dlatego też do dokonywanej przez Wnioskodawców dostawy towarów w postaci Nieruchomości 3 nie znalazło zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy nie był teren niezabudowany.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

-     dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-     pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-     wybudowaniu lub

-     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Niemniej jednak, w niniejszym przypadku nie znalazło zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż nie doszło do dostawy budynków, budowli lub ich części. Budowle posadowione na działkach nie zostały wybudowane przez Wnioskodawców, tj. Wnioskodawcy nie byli ich właścicielami w znaczeniu ekonomicznym, a tym samym nie mogli rozporządzić towarem jak właściciel.

Tym samym, przedmiotem dostawy towarów przez Wnioskodawców był wyłącznie zabudowany grunt, bez posadowionych na nim budowli.

Powyższy sposób rozumienia przepisów ustawy o VAT potwierdza interpretacja indywidualna z dnia 2 sierpnia 2011 r., sygn. IBPP3/443-526/11/PH, w której organ podatkowy wskazał, że: „należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 7 ust. 1 ustawy i ponownie podkreślić, iż zawartego w powołanym przepisie wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności (…). Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionego na nim budynku, jako części składowej gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towaru, jakimi niewątpliwie jest budynek w rozumieniu ustawy o VAT. (…) Z punktu widzenia prawa cywilnego na Państwa L. formalnie przejdzie prawo własności budynku z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu, a jednocześnie, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek”.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

-     w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-     dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Niemniej jednak, w niniejszym przypadku nie znalazło zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie doszło do dostawy budynków, budowli lub ich części, jak już wskazano powyżej.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania wskazanych powyżej zwolnień, transakcja sprzedaży Nieruchomości 3 powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu standardową stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. w wysokości 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

1)  podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 i Nieruchomości 3 jest prawidłowe,

2)  braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2 jest prawidłowe,

3)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest nieprawidłowe,

4)  zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest nieprawidłowe,

5)  braku zastosowania zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 1 ustawy jest odpowiednikiem art. 73 dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Według art. 29a ust. 6 ustawy:

Natomiast, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Zgodnie z art. 45 ustawy Kodeks cywilny:

Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck 2016, komentarz do art. 45 k.c.).

Na podstawie art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny :

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

‒      grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

‒      budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

‒      części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Na mocy art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem wszelkich rzeczy z nim związanych, nawet w przypadku, gdy nie uczestniczy w ich powstaniu, np. nie dokonuje budowy budynku posadowionego przez podmiot, który korzysta z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność (np. dzierżawa czy też najem).

W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług. O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, spełnili Państwo przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C- 25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie dla określenia jego praw i obowiązków przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy dokonując dostawy Nieruchomości działali Państwo w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy raz jeszcze podkreślić, że istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że – jak Państwo wskazali we wniosku:

·      Nieruchomość 1, 2 i 3 została przez Państwa nabyta w celu powiększenia majątku prywatnego, bez intencji ich dalszej odsprzedaży, jak też bez intencji do wybudowania na tych gruntach we własnym zakresie budynków i budowli wykorzystywanych w działalności gospodarczej,

·      każda z działek, która była wynajmowana od 20 marca 2018 r. (działka 3, działka 1, część działki 4), była wynajmowana na moment dokonania sprzedaży,

·      działka 3 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Państwa na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie,

·      działka 1 od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Państwa na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie,

·      działka 4 w części (w zakresie obejmującym grunty orne) od dnia nabycia do dnia sprzedaży przez Państwo nie była przez nich wykorzystywana, zatem nie była także wykorzystywana w celach zarobkowych; w pozostałej części działka od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży działki była wynajmowana przez Państwo na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpłatnie,

·      prawo do rozporządzania jak właściciel do wszystkich naniesień – nakładów inwestycyjnych znajdujących się na dzień sprzedaży na Nieruchomościach (działka 3, działka 1, część działki 4) posiadali Najemcy,

·      nie doszło do rozliczenia nakładów przed dokonaniem sprzedaży,

·      działka 2 wchodząca w skład Nieruchomości 2, użyczana była od dnia 14 marca 2013 r. nieodpłatnie Spółce B. – na działce tej znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez B..

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 693 § 1 powołanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):

Na podstawie § 7 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.):

Towarem jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu. Wynika to z ekonomicznego aspektu transakcji i z oceny pojęcia „gruntu”.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa: Nieruchomości 1 – działki 3, Nieruchomości 2 – w odniesieniu do działki 1 oraz Nieruchomości 3 – działki 4, które to działki były przedmiotem dzierżawy, była dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Państwa tych Nieruchomości stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2 (część pytania oznaczonego nr 3), wskazać należy, co następuje.

Z opisu sprawy wynika, że:

·      działka 2, wchodząca w skład Nieruchomości 2, użyczana była od dnia 14 marca 2013 r. nieodpłatnie Spółce B. – na działce tej znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez B.. B. wynajmuje tę działkę na rzecz D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, którą D. wykorzystuje dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej,

·      użyczanie działki 2 było nieodpłatne, nie czerpali Państwo pożytków w związku z jej użyczaniem na rzecz B..

Przepis art. 710 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem należy uznać, że z tytułu nieodpłatnego udostępnienia części Nieruchomości 2 – działki 2 nie uzyskiwali Państwo przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowiło działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy części Nieruchomości 2 – działki 2 wystąpili Państwo w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęli Państwo ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż przez Państwa części Nieruchomości 2 – działki 2, można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy ww. części Nieruchomości 2 – działki 2, korzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnili Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpili w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia ww. części Nieruchomości 2 – działki 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przez Państwa Nieruchomości 1 – działki 3, Nieruchomości 2 – w odniesieniu do działki 1 oraz Nieruchomości 3 – działki 4, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż przez Państwa Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Państwa Nieruchomości 1 – działki 3, Nieruchomości 2 – w odniesieniu do działki 1 oraz Nieruchomości 3 – działki 4 oraz braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Państwa Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 2 uznałem za prawidłowe.

Natomiast, odnosząc się do kwestii dotyczących:

·      zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

·      zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

·      braku zastosowania zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zaznaczenia wymaga, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia obiektu budowlanego, budynku, budowli i obiektów liniowych. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a ustawy Prawo budowlane:

Państwa wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 w odniesieniu do działki 1 i Nieruchomości 3.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

·      Nieruchomość 1, 2 i 3 została nabyta przez Wnioskodawców w celu powiększenia ich majątku prywatnego, bez intencji ich dalszej odsprzedaży, jak też bez intencji do wybudowania na tych gruntach we własnym zakresie budynków i budowli wykorzystywanych w działalności gospodarczej,

·      14 marca 2013 r. nabyli Państwo Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, 12 września 2013 r. nabyli Państwo Nieruchomość 3,

·      sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Państwa rzecz była dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług, który wystawił na rzecz Wnioskodawców fakturę dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Nie odliczyli Państwo VAT naliczonego w związku z ich nabyciem (uznali Państwo, że nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabytych nieruchomości),

·      Nieruchomość 3 zakupili Państwo od osób fizycznych, które nie dokonywały sprzedaży jako podatnicy podatku od towarów i usług, co oświadczyły w umowie sprzedaży nieruchomości na Państwo rzecz (w formie aktu notarialnego), w konsekwencji sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC,

·      Nieruchomość 1 była wynajmowana od dnia 30 marca 2018 r. przez Państwa na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („C.”), która wykorzystywała ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na Nieruchomości 1 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wybudowane i wykorzystywane przez C. za zgodą Wnioskodawców. Park zbiorników technologicznych na tej działce nie został wybudowany przez Państwa. Przedmiotem najmu z Państwa strony była niezabudowana działka, na której następnie najemca poniósł nakłady inwestycyjne. W miejscowym planie zagospodarowania przestronnego, nieruchomość ta jest zaklasyfikowana jako teren usług i produkcji oznaczony symbolem UP 3,

·      działka 1, wchodząca w skład Nieruchomości 2, podobnie jak Nieruchomość 1, była wynajmowana od dnia 30 marca 2018 r. przez Państwa na rzecz C., która wykorzystywała je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce 1 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wybudowane i wykorzystywane przez C. za Państwa zgodą,

·      uzyskiwali Państwo dochody z tytułu wynajmu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (w zakresie działki 1) oraz Nieruchomości 3 na rzecz C.. Wartość sprzedaży u każdego z Wnioskodawców nie przekroczyła 200 000 zł w skali roku podatkowego. Powyższe świadczenie usług podlegało tym samym zwolnieniu podmiotowemu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy,

·      część Nieruchomości 3 (w zakresie obejmującym grunty orne) nie była wykorzystywana przez Państwa ani przez inne podmioty do dnia sprzedaży Nieruchomości, stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej nieruchomości,

·      pozostała część Nieruchomości 3 wynajmowana była przez Państwa od dnia 20 marca 2018 r. na rzecz C., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą, budynek ten nie został wzniesiony przez Państwa, ale przez C., stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej działki,

·      kupujący nabył wszystkie Nieruchomości wraz z prawami i obowiązkami z umów najmu (co wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego). Tym samym nabywając Nieruchomości przeszedł na niego obowiązek rozliczenia nakładów z Najemcami,

·      nie doszło do rozliczenia nakładów przed zawarciem umowy sprzedaży.

Jak wyżej wskazano rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz użytkownika gruntu, który jest właścicielem nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powołane przepisy stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach sprawy, w stosunku do przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 w odniesieniu do działki nr 1 – zabudowanej zbiornikami (park zbiorników technologicznych) i Nieruchomości 3 – zabudowanej budynkiem pompowni, przeciwpożarowym zbiornikiem wody, zbiornikiem retencyjnym z infrastrukturą, mimo, iż naniesienia te stanowią w świetle prawa cywilnego część składową Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 w odniesieniu do działki nr 1 oraz Nieruchomości 3, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie doszło do przeniesienia przez Państwa prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku sam grunt.

Jak wynika z okoliczności sprawy, byli Państwo właścicielami wyłącznie gruntu. Natomiast zbiorniki, które znajdują się na Nieruchomości nr 1 i na działce nr 1 – część Nieruchomości 2, budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą znajdujące się na Nieruchomości nr 3 oraz nakłady poniesione na ich budowę, zgodnie z Państwa wskazaniem, były w ekonomicznym posiadaniu Spółki C. Sp. z o. o., zatem nie posiadali Państwo prawa do dysponowania nimi jak właściciel. Z opisu sprawy wynika, że przed dokonaniem sprzedaży nie miało miejsca rozliczenie przez Państwa nakładów poniesionych przez Najemcę – Spółkę C.. Wobec powyższego należy stwierdzić, że skoro nie posiadali Państwo władztwa ekonomicznego w odniesieniu do zbiorników, budynku pompowni, przeciwpożarowego zbiornika wody, zbiornika retencyjnego z infrastrukturą, w tym do nakładów na ich wybudowanie to nie sposób przyjąć, że dokonali Państwo dostawy tych naniesień. Zatem w istocie ww. naniesienia nie stanowiły przedmiotu dostawy, gdyż przed dniem sprzedaży naniesienia te nie były w Państwa posiadaniu ekonomicznym. Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie doszło do dostawy towarów w postaci tych naniesień w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem był wyłącznie grunt stanowiący Nieruchomości nr 1, część Nieruchomości 2 – działkę nr 1 oraz Nieruchomość 3.

Ponieważ, przedmiotem sprzedaży był sam grunt, to dla opisanej transakcji nie mają zastosowania uregulowania zawarte w art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro – jak wyżej wskazano – przedmiotem sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 – działki nr 1 oraz Nieruchomości 3 był sam grunt – zasady opodatkowania właściwe dla budynków/budowli lub ich części posadowionych na gruncie nie mają zastosowania dla opodatkowania dostawy gruntu. W szczególności do dostawy tego gruntu nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia z podatku od towarów i usług przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanej sprawie grunt w postaci Nieruchomości nr 1, część Nieruchomości 2 – działki nr 1 oraz Nieruchomość 3, będący przedmiotem sprzedaży jest zabudowany naniesieniami w postaci zbiorników, budynku pompowni, przeciwpożarowego zbiornika wody, zbiornika retencyjnego z infrastrukturą, zatem nieruchomości te nie stanowiły gruntu niezabudowanego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem dostawa ww. gruntu nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, albowiem grunt będący przedmiotem dostawy był terenem zabudowanym.

Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Powtórzenia wymaga, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 – działka nr 1, została nabyta od podatnika podatku od towarów i usług, który wystawił na Państwa rzecz fakturę dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Nie odliczyli Państwo VAT naliczonego w związku z ich nabyciem, bowiem uznali Państwo, że nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabytych nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, nie wykorzystywali Państwo ww. Nieruchomości do działalności zwolnionej przez cały okres ich posiadania, ponieważ nabyli Państwo – Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 – działkę nr 1 – 14 marca 2013 r. Natomiast od dnia nabycia do dnia 19 marca 2018 r. nie były one wykorzystywane przez Państwa, a od dnia 20 marca 2018 r. do dnia sprzedaży, działki te były wynajmowane przez Państwa na rzecz C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zatem Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 – działka nr 1, nie były przez cały okres posiadania wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Wobec tego, w omawianej sytuacji zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, gdyż nie został spełniony jeden z warunków zawarty w tym przepisie. Zatem dostawa ww. Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – działki 1, nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – działki 1 (bez naniesień niebędących Państwa własnością) stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT właściwą stawką podatku, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Podsumowanie

Sprzedaż Nieruchomości 1 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto w odniesieniu do sprzedaży działki 1 – część Nieruchomości 2, dostawa ta nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz działki 1 – części Nieruchomości 2, uznałem za nieprawidłowe.

Z kolei odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży Nieruchomości 3, wskazać należy, że z opisu sprawy wynika, że:

·      12 września 2013 r. zakupili Państwo Nieruchomość 3 od osób fizycznych, które nie dokonywały sprzedaży jako podatnicy podatku od towarów i usług, co oświadczyły w umowie sprzedaży nieruchomości na Państwo rzecz (w formie aktu notarialnego), w konsekwencji sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC,

·      część Nieruchomości 3 (w zakresie obejmującym grunty orne) nie była wykorzystywana przez Państwa ani przez inne podmioty do dnia sprzedaży Nieruchomości, stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej nieruchomości,

·      pozostała część Nieruchomości 3 była wynajmowana przez Państwa od dnia 20 marca 2018 r. na rzecz C., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą, budynek ten nie został wzniesiony przez Państwa, ale przez C., stan ten nie zmienił się do dnia sprzedaży tej działki,

·      uzyskiwali dochody z tytułu wynajmu Nieruchomości 3 na rzecz C.. Wartość sprzedaży u każdego z Państwa nie przekroczyła 200 000 zł w skali roku podatkowego, roczna kwota najmu nie przekraczała 200 000 zł, a w konsekwencji Wnioskodawcy mieli prawo do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i korzystali z tego zwolnienia.

Jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano we wniosku, Nieruchomość 3 została nabyta od osób fizycznych, które nie dokonywały sprzedaży jako podatnicy podatku od towarów i usług, co oświadczyły w umowie sprzedaży nieruchomości na Państwo rzecz (w formie aktu notarialnego). Jednocześnie wskazali Państwo, że sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC. Nie można zatem mówić, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub że takie prawo przysługiwało skoro dostawa Nieruchomości 3 nie była objęta tym podatkiem.

Należy więc stwierdzić, że nie został spełniony warunek do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości 3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży Nieruchomość 3, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Podsumowanie

Sprzedaż Nieruchomości 3 była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku, bez zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zatem stanowisko Państwa w zakresie pytania oznaczonego nr 5 zostało uznane jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia wysokości stawki podatku VAT, bowiem nie wydaje interpretacji indywidualnych w takim zakresie. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacjami stawkowych. Zatem, mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Wskazuję, że wskazanie przez Państwa w uzupełnieniu do wniosku wspólnego, że: „Tym samym działka 2 od dnia 14 marca 2013 r. do dnia sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej”, uznałem za oczywistą pomyłkę pisarską, bowiem z opisu sprawy wynika, że: „Działka 2 od 14 marca 2013 r. była nieodpłatnie użyczana Spółce B. Sp. z o.o., a tym samym nie była ona wykorzystywana w celach zarobkowych”.

Wniosek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan F. N. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.