Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.931.2025.4.EB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 stycznia 2026 r. (wpływ 19 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca od października 2004 r. do października 2024 r. był wspólnikiem „(…)” NIP (…), KRS (…), podmiot wykreślony z KRS. Od roku 2018 do chwili obecnej prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą NIP (…). Od maja 2024 r. Wnioskodawca jest prezesem firmy: (…) – nie jest zatrudnionym w tej spółce i nie pobiera żadnego wynagrodzenia z tego tytułu.

Firma zajmuje się tylko pomiarami geodezyjnymi.

Żona Wnioskodawcy (…) jest zatrudniona na umowę o pracę w Zakładach Produkcyjnych (…), nie posiada żadnego innego źródła dochodu.

Wnioskodawca pozostawał i będzie pozostawał wraz z żoną w ustawowej wspólności małżeńskiej.

Spawa dotyczy chęci sprzedaży trzech działek, o numerach:

1.  Działki przeznaczone w przyszłości do sprzedaży w roku 2026, na zakup mieszkania dla pełnoletniego syna:

-     nr (…), nr (…)

Obręb: (…), użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupione w roku 2012 wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

-     zakupione okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę,

-     działki zalesione, w całym okresie posiadania działki stoją odłogiem/nie są w żaden sposób wykorzystywane,

-     działki były i są niezabudowane,

-     nie posiadają żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano,

-     działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości,

-     zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą (w tym czasie Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej), nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

-     na działkach Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego,

-     działki nie były ani nie są oddawane w najem, dzierżawę, ani używane na podstawie innych umów,

-     działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości,

-     nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotowymi działkami,

-     z potencjalnym nabywcą działek nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

-     nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Nabywcy dla ww. działek są Wnioskodawcy znani. Są to osoby fizyczne, które same się zwróciły do Wnioskodawcy i jego żony z chęcią zakupu działek.

2.  Działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży w przyszłości (tj. w roku 2026) celem wsparcia zakupu mieszkania dla pełnoletniego syna.

Obręb: (…), użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupiona w roku 2020 wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

-     zakup dokonany w celu przyszłościowej budowy nowego, mniejszego domu, na mniejszej działce niż działka na jakiej obecnie stoi dom i w jakim Wnioskodawca mieszka wraz z żoną,

-     zakupiona od osoby fizycznej, przez pośrednika nieruchomości,

-     działka nie jest obecnie w żaden sposób wykorzystywana oraz jest niezabudowana,

-     na terenie działki nie znajdują się żadne sieci uzbrojenia terenu (przyłącza),

-     działka nie jest ogrodzona,

-     zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

-     na działce Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi również żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego,

-     działka nie była ani nie jest oddawana w najem, dzierżawę, ani używana na podstawie innych umów,

-     nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości w celach zarobkowych – wszystkie czynności wykonano na potrzeby własne związane z planowaną budową nowego domu,

-     nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotową działką,

-     z potencjalnym nabywcą działki nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

-     nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Obecny dom jest dla Wnioskodawcy już zbyt duży i jest umiejscowiony na dużej działce. Budowa nowego, mniejszego domu miała zniwelować koszty utrzymania. Ostatecznie jednak, ze względów ekonomicznych, inwestycja ta nie jest i nie będzie realizowana.

Jednak, w związku z wcześniej planowaną budową na potrzeby własne, Wnioskodawca w przedmiotową działkę o numerze (…) zainwestował środki finansowe, które w znacznej części przepadły i są nie do odzyskania.

W ramach prac wspólnych z sąsiadami Wnioskodawca zapłacił za zaprojektowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Koszt budowy sieci tylko w działkach drogowych gminnych poniosła spółka gminna (sąsiedzi mają doprowadzone przyłącza do domów).

Energia – Wnioskodawca wraz z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma (...).

Gaz – Wnioskodawca wraz z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma Polska Spółka Gazownictwa. Ze względu na nie dotrzymanie warunków podpisanej umowy i nie pobieranie zadeklarowanego paliwa Wnioskodawca płaci i aż do roku 2026 będzie płacić kary.

Obiekt budowlany – na realizację inwestycji Wnioskodawca wraz z żoną zlecił wykonanie projektu indywidualnego domku jednorodzinnego, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, wykonali Państwo wykop pod planowane fundamenty. I na tym się zakończyło. Kierownik budowy wypowiedział jej prowadzenie, a pozwolenie na budowę zostało anulowane.

Nabywca dla ww. działki jest Wnioskodawcy znany. Jest to osoba fizyczna, która sama zwróciła się do Wnioskodawcy z chęcią jej zakupu.

Na chwilę obecną Wnioskodawca wraz z żoną nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oraz nie zamierzają nabywać innych nieruchomości celem ich sprzedaży.

Na przełomie ostatnich 20 lat Wnioskodawca z żoną nigdy nie sprzedawali żadnej nieruchomości (oprócz działki sprzedanej 24 maja 2025 r.), a tym bardziej nie kupowali i nie sprzedawali żadnej nieruchomości w celach zarobkowych.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Informacja dodatkowa dotycząca działki nr (…):

-     (…), użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupiona w roku 2012 przez Wnioskodawcę wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

-     zakupiona okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę,

-     zalesiona, w całym okresie posiadania działka stała odłogiem/nie była w żaden sposób wykorzystywana,

-     działka nie posiadająca żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano,

-     nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości,

-     zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą (w tym czasie Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej), nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

-     na działce nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzono żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego,

-     działka nie była oddawana w najem, dzierżawę, ani używana na podstawie innych umów,

-     działka nie była ogrodzona, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości,

-     nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Działka została sprzedana w dniu 24 maja 2025 r. Sprzedający (…) jako małżeństwo, a nabywcy to osoby fizyczne – małżeństwo:

-     w momencie sprzedaży działka była niezabudowana,

-     nie podejmowano żadnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży tej działki,

-     nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotową działką,

-     nabywca działki znalazł Wnioskodawcę sam – dane osobowe pozyskał od Burmistrza gminy Ozimek,

-     z nabywcą działki nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

-     środki uzyskane ze sprzedanej działki będą przeznaczone na zakup mieszkania dla pełnoletniego syna.

W dniu (…) r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisali umowę rezerwacyjną nr (…) na zakup mieszkania, które znajduje się w budynku – na chwile obecną będącym w trakcie budowy. Termin odbioru mieszkania przypada na wrzesień 2026 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Po rezygnacji z budowy domu na działce będącej przedmiotem zbycia nr (…) nie dokonał Pan żadnych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie (podniesienie jej wartości). Pozostał natomiast nie zasypany wykop, który to raczej obniża wartość przedmiotowej działki i jej atrakcyjność.

Pytanie (ostateczny jego zakres sformułowany w uzupełnieniu z 15 stycznia 2026 r.)

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie odprowadzać podatku VAT.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 15 stycznia 2026 r.)

Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ponieważ sprzedaż działek z majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza nie polega i nie jest związana z handlem nieruchomościami. Nie podlega Pan opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedaż działki nie jest prowadzona w sposób ciągły/systematyczny dla celów zarobkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, jak również udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Zatem, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C- 25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku ze sprzedażą gruntu podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

−      Przedmiotem wniosku są trzy działki o numerach: (…).

−      Działki o numerach (…) zostały zakupione w roku 2012 przez Pana i Pana żonę ze środków własnych do majątku wspólnego.

−      Natomiast działka nr (…) została zakupiona przez Pana w roku 2020 również do majątku wspólnego.

−      Działki o numerach (…) zostały zakupione okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę. Działki są zalesione, w całym okresie posiadania stoją odłogiem/nie są w żaden sposób wykorzystywane, były i są niezabudowane, nie posiadają żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano.

−      Działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości.

−      Zakup działek o numerach (…) nie jest związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

−      Na działkach nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi Pan również żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego.

−      Działki nie były ani nie są oddawane w najem, dzierżawę, ani używane na podstawie innych umów.

−      Nie są również ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości.

−      Nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotowymi działkami, a z potencjalnym nabywcą działek nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży.

−      Nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym na tych działkach Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Nabywcy tych trzech działek są Panu znani. Są to osoby fizyczne, które same się zwróciły do Pana z chęcią ich zakupu. Jednak, w związku z wcześniej planowaną budową domu na potrzeby własne, w działkę o numerze (…) zainwestował Pan środki finansowe. Ostatecznie jednak, ze względów ekonomicznych, inwestycja ta nie jest i nie będzie realizowana.

−      W ramach prac wspólnych Wnioskodawca wraz z sąsiadami zapłacił za zaprojektowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Koszt budowy sieci tylko w działkach drogowych gminnych poniosła spółka gminna (sąsiedzi mają doprowadzone przyłącza do domów). Energia – Wnioskodawca z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma (…).

Gaz – Wnioskodawca z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma Polska Spółka Gazownictwa.

Obiekt budowlany – na realizację inwestycji Wnioskodawca z żoną zlecili wykonanie projektu indywidualnego domku jednorodzinnego, uzyskali pozwolenie na budowę, wykonali wykop pod planowane fundamenty. I na tym się zakończyło. Kierownik budowy wypowiedział jej prowadzenie, a pozwolenie na budowę zostało anulowane.

−      Po rezygnacji z budowy domu na działce będącej przedmiotem zbycia nr (…)

−      nie dokonał Pan żadnych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie (podniesienie jej wartości). Pozostał natomiast nie zasypany wykop, który to raczej obniża wartość przedmiotowej działki i jej atrakcyjność.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wnosi Pan o potwierdzenie, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie Pan zobowiązany odprowadzić podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziału w działkach nr (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działach nr (…) wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntów. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.

Co prawda w odniesieniu do działki nr (…) wykonał Pan działania inwestycyjne, tj. zapłacił Pan za zaprojektowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, za gaz i energię wraz z żoną zapłacił Pan także opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma (...). Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma Polska Spółka Gazownictwa. Ponadto na realizację inwestycji zlecił Pan wraz z żoną wykonanie projektu indywidualnego domku jednorodzinnego, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, wykonali Państwo wykop pod planowane fundamenty. Jednak na tym się zakończyło. Kierownik budowy wypowiedział jej prowadzenie, a pozwolenie na budowę zostało anulowane. Co istotne, w związku z wcześniej planowaną budową na potrzeby własne, Wnioskodawca w przedmiotową działkę o numerze (…) zainwestował środki finansowe, które w znacznej części przepadły i są nie do odzyskania. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że jak Pan wskazał:

−      zakup tej działki został dokonany w celu przyszłościowej budowy nowego mniejszego domu, na mniejszej działce,

−      działka nie jest obecnie w żaden sposób wykorzystywana oraz jest niezabudowana,

−      na terenie działki nie znajdują się żadne sieci uzbrojenia terenu (przyłącza),

−      działka nie jest ogrodzona,

−      zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

−      wszystkie czynności wykonano na potrzeby własne związane z planowaną budową nowego domu,

−      po rezygnacji z budowy domu na działce będącej przedmiotem zbycia nr (…) nie dokonał Pan żadnych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie (podniesienie jej wartości). Pozostał natomiast nie zasypany wykop, który to raczej obniża wartość przedmiotowej działki i jej atrakcyjność.

W związku z tym, dokonując sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie podjął Pan bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż udziału w działkach nr (…), nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Podsumowanie

Z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT, bowiem planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wskazuję również, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zaznaczam więc, że ta interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki. Pana żona chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.