Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.962.2025.2.EB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowych. Uzupełnił go Pan pismem z 26 lutego 2026 r. (wpływ 9 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.    Okoliczności nabycia gruntów (2011-2015)

W okresie od 2011 r. do 2015 r. nabywane były poszczególne udziały w nieruchomościach położonych w miejscowości (...), początkowo do majątków osobistych i majątku wspólnego Pana i Pana ówczesnej małżonki.

W dniu 15 września 2011 r. oboje Pan i Pana żona otrzymali udziały w działkach oznaczonych numerami (...). Tego samego dnia Pan o Pana żona dokonali także nabycia udziałów w tych działkach do majątku wspólnego. Kolejne udziały Pan i Pana żona nabyli 31 sierpnia 2012 r. W dniu 7 stycznia 2015 r. Pan i Pana żona ustanowili rozdzielność majątkową i dokonali podziału majątku wspólnego. W wyniku podziału przejął Pan zasadniczą część nieruchomości położonych w (...).

W tym samym dniu otrzymał Pan również darowiznę udziałów należących dotychczas do Pana ówczesnej żony.

Od tego momentu stał się Pan wyłącznym właścicielem całości gruntów w (...).

2.    Początkowy cel nabycia - gospodarstwo rolne i zamieszkanie

Pierwotnie grunty te miały zostać przeznaczone na:

−        prowadzenie niewielkiego gospodarstwa rolnego,

−        wybudowanie domu mieszkalnego na fundamentach istniejącego budynku,

−        zamieszkanie tam wraz z rodziną.

To założenie było aktualne wyłącznie do momentu rozpadu małżeństwa. Po rozwodzie i całkowitym przejęciu nieruchomości przez Pana zmienił Pan koncepcję dalszego rozwoju. Samodzielne zamieszkanie na tak dużym terenie oraz prowadzenie gospodarstwa rolnego przestało być Pana celem. W efekcie od roku 2015 rozpoczął Pan działania ukierunkowane na przygotowanie terenów pod sprzedaż jako działki budowlane.

3.    Podjęcie profesjonalnych działań inwestycyjnych (od roku 2019) Pełnomocnictwo z 10 kwietnia 2019 r.

Udzielił Pan pełnomocnictwa obejmującego wszystkie profesjonalne działania inwestycyjne:

−        uzyskanie warunków zabudowy,

−        wystąpienie do (...) o warunki przyłączenia,

−        uzyskanie decyzji administracyjnych,

−        zlecanie map, projektów i dokumentacji,

−        prowadzenie korespondencji urzędowej,

−        składanie wniosków w Pana imieniu.

Od tego momentu wszystkie prace miały charakter zorganizowany, celowy i nakierowany na przygotowanie inwestycji. Wnioski o warunki zabudowy – 29 maja 2019 r.

Wyłącznie w celu przygotowania gruntów pod przyszłą zabudowę i sprzedaż Pana pełnomocnik wystąpił o warunki zabudowy (WZ) dla:

−        działki (…) – WZ 1 sierpnia 2019 r. na budowę 4 domów i drogi,

−        działki (…) – WZ 1 sierpnia 2019 r. na 9 domów i drogę,

−        działek (…) – WZ 14 sierpnia 2019 r. na 6 domów i drogę.

4.    Podziały geodezyjne – rok 2020

W dniu 29 czerwca 2020 r. wydano decyzje zatwierdzające podział m.in. działek:

−        (…) – powstanie (…) + droga (…),

−        (…) – powstanie (…),

−        (…) – powstanie (…),

−        (…) – powstanie (…) + droga (…).

5.    Decyzja celu publicznego – sieć elektroenergetyczna

5 listopada 2020 r. wydano decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącej budowy linii energetycznej oraz zasilania skrzynek.

22 września 2020 r. ustanowił Pan służebności przesyłu dla (...).

Po ponownych podziałach stały się one bezprzedmiotowe, dlatego:

−        10 września 2025 r. – złożył Pan wniosek o ich wykreślenie,

−        29 września 2025 r. – uzyskał Pan zgodę (...).

−        17 października 2025 r. – złożył Pan wniosek do KW o wykreślenie.

6.    Zmiana koncepcji osiedla i kolejne podziały (2021-2023)

Na przełomie 2021/2022 r. zmienił Pan koncepcję urbanistyczną osiedla – zapadła decyzja o wydzieleniu mniejszych działek, bardziej atrakcyjnych rynkowo.

W efekcie:

31 marca 2022 r. z działek (…) powstały działki: nr (…).

24 grudnia 2022 r. z działek (...) powstały działki: nr (…) (droga), (…).

8 lutego 2023 r. z działek nr (…) powstały działki: nr (…), w tym nr (…) jako droga wewnętrzna.

Po tych podziałach układ osiedla został ostatecznie ustalony.

7.    Działania projektowe pełnomocnika (2020-2022)

W latach 2020-2022 Pana pełnomocnik prowadził prace związane z przygotowaniem;

−        projektu sieci wodociągowej,

−        projektu kanalizacji sanitarnej,

−        projektu utwardzenia dróg wewnętrznych.

Pomimo że nie uzyskano ostatecznego pozwolenia na budowę i nie rozpoczęto prac fizycznych, działania te prowadzone były w sposób profesjonalny i gospodarczy, zwiększający wartość i atrakcyjność inwestycji.

8.    Wnioski o nowe warunki zabudowy – 21 działek (01-15 października 2025)

W celu ujednolicenia dokumentacji dla całego osiedla złożył Pan w gminie 21 wniosków o wydanie nowych WZ, obejmujących wszystkie powstałe działki budowlane.

9.    Przygotowanie do sprzedaży

Po ostatecznym wykreśleniu służebności z ksiąg wieczystych planuje Pan złożyć wniosek o:

−        założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla każdej z 21 działek.

Celem tych działań jest sprzedaż całego kompleksu działek jednej spółce prowadzącej profesjonalną działalność deweloperską w zakresie uzbrajania i sprzedaży działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.    Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

2.    Pana zapytanie dotyczy jednorazowej transakcji sprzedaży wszystkich posiadanych przez Pana działek położonych w (…) oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…).

3.    Działki w (...) nabył Pan w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

4.    Transakcje nabycia działek w (...) nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostały udokumentowane fakturą z wykazana kwotą podatku VAT.

5.    Na pytanie o treści: „Czy z tytułu nabycia działek będących przedmiotem sprzedaży przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”, odpowiedział Pan „Nie przysługiwało”.

6.    Na pytanie o treści: „Do jakich celów służyły Panu – od momentu nabycia – działki będące przedmiotem zapytania – jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?”, odpowiedział Pan „Początkowym cel nabycia – gospodarstwo rolne i zamieszkanie. Pierwotnie grunty te miały zostać przeznaczone na:

−        prowadzenie niewielkiego gospodarstwa rolnego,

−        wybudowanie domu mieszkalnego na fundamentach istniejącego budynku,

−        zamieszkanie tam wraz z rodziną.

To założenie było aktualne wyłącznie do momentu rozpadu małżeństwa. Po rozwodzie i całkowitym przejęciu przeze mnie nieruchomości w (...) zmieniłem koncepcję dalszego rozwoju. Samodzielne zamieszkanie na tak dużym terenie oraz prowadzenie gospodarstwa rolnego przestało być moim celem. W efekcie od 2015 r. rozpocząłem działania ukierunkowane na przygotowanie terenów pod sprzedaż jako działki budowlane”.

7.    Na pytanie o treści: „Czy działki będące przedmiotem zapytania, od dnia nabycia do dnia sprzedaży były wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?, odpowiedział Pan „Działki nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej”.

8.    Na pytanie o treści: „Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?”, odpowiedział Pan „Nie”.

9.    Na pytanie o treści: „Czy ww. działki były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług”, odpowiedział Pan „Nie”.

10. Na pytanie o treści: „Czy z ww. działek były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby?”, odpowiedział Pan „Nie”.

11. Na pytanie o treści: „Czy w związku ze sprzedażą ww. działek zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży?”, odpowiedział Pan „Tak zawarłem przedwstępną umowę sprzedaży. Umowa ta dotyczy sprzedaży podczas jednej transakcji sprzedaży wszystkich posiadanych przeze mnie działek położonych w (...) oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…).

Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywające na Stronie Sprzedającej dotyczyły:

•     uzyskania i okazania indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczania podatku VAT,

•     założenia odrębnych ksiąg wieczystych dla działek nr (…) położonych w (…),

•     uregulowania wpisu służebności przesyłu na rzecz (...) Spółka Akcyjna wyłącznie do działki/działek, na których ta służebność jest wykonywana lub wykreślenia tej służebności za zgodą (...), gdy ta służebność okaże się bezprzedmiotowa.

Zobowiązania Strony Sprzedającej dotyczą wszystkich działek tj. działek nr (…) położonych w (…)”.

12. Na pytanie o treści: „(…) a) komu udzielił Pan tego pełnomocnictwa w roku 2019, b) w jakim celu udzielił Pan pełnomocnictwa?, c) czy wszystkie z ww. działań zostały wykonane? Jeśli tak, to na czyją rzecz zostały poczynione ww. działania?”, odpowiedział Pan „Wyłącznie w celu przygotowania gruntów pod przyszłą zabudowę i sprzedaż mój pełnomocnik:

• wystąpił o warunki zabudowy (WZ) dla:

- działki (…) – WZ 01.08.2019 r. na budowę 4 domów i drogi,

- działki (…) – WZ 01.08.2019 r. na 9 domów i drogę.

- działek (…) – WZ 14.08.2019 r. na 6 domów i drogę.

• przygotował wraz z Geodetą projekty podziałów działek w wyniku tych działań w dniu 29.06.2020 r. wydano decyzje zatwierdzające podział m.in. działek:

- (…) – powstanie (...) + droga (...),

- (...) – powstanie (...),

- (...) – powstanie (...)-(...),

- (...) – powstanie (...) + droga (...).

•   na przełomie 2021/2022 r. po sugestiach pełnomocnika zmieniliśmy koncepcję urbanistyczną osiedla - zapadła decyzja o wydzieleniu mniejszych działek, bardziej atrakcyjnych rynkowo. W efekcie:

- 31.03.2022 r. z działek (...) powstały działki: (...).

- 24.12.2022 r. z działek (...) powstały działki: (droga), (...).

- 08.02.2023 r. z działek (...). (...), (...)-(...) powstały działki: (...), w tym (...) jako droga wewnętrzna

Po tych podziałach układ osiedla został ostatecznie ustalony.

w latach 2020-2022 mój pełnomocnik prowadził prace związane z przygotowaniem:

- projektu sieci wodociągowej,

- projektu kanalizacji sanitarnej,

- projektu utwardzenia dróg wewnętrznych.

Po tych podziałach układ osiedla został ostatecznie ustalony.

w latach 2020-2022 mój pełnomocnik prowadził prace związane z przygotowaniem:

- projektu sieci wodociągowej,

- projektu kanalizacji sanitarnej,

- projektu utwardzenia dróg wewnętrznych.

Pomimo że nie uzyskano ostatecznego pozwolenia na budowę i nie rozpoczęto prac fizycznych, działania te prowadzone były w sposób profesjonalny i gospodarczy, zwiększający wartość i atrakcyjność inwestycji”.

13. Na pytanie o treści: „Czy do momentu sprzedaży ww. działek ponosił Pan jeszcze inne niż te wskazne w opisie sprawy nakłady związane z przygotowaniem ich do sprzedaży, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Jeśli tak, to proszę opisać jakie były/będą to czynności (nakłady)”, odpowiedział Pan „W związku ze zmianą koncepcji osiedla wpisana do Ksiąg Wieczystych służebność przesyłu stała się bezprzedmiotowa, więc wykonałem następujące czynności i poniosłem koszty związane z następującymi działaniami:

- 10.09.2025 r. – złożyłem wniosek o ich wykreślenie.

- 29.09.2025 r. – uzyskałem zgodę (...),

- 17.10.2025 r. – złożyłem wniosek do KW o wykreślenie”.

14. Na pytanie o treści: „Czy ww. działki były, kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze?”, odpowiedział Pan: „Nie były.

15. Na pytanie o treści: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? ”, odpowiedział Pan „Nie”.

16. Na pytanie o treści: „Jakie działki obejmowała służebnośc przesyłu ustanowiona dla (...) 22 września 2020 r.?”, odpowiedział Pan: „Służebność przesyłu została ustanowiona na działce nr (...)”.

17. Na pytanie o treści: „Na czym polega/polegała umowa dotycząca służebności przesyłu – do czego zobowiązany był Pan, a do czego (...)?”, odpowiedział Pan „(…)”.

18. Na pytanie o treści: „Na jaki okres została zawarta umowa dotycząca służebności przesyłu z (...)?”, odpowiedział Pan: „Na czas nieoznaczony”.

19. Na pytanie o treści: „Jaka była/jest roczna wartość opłaty za służebność przesyłu?, odpowiedział Pan: „Na czas nieoznaczony”.

20. Na pytanie o treści: „Czy czynsz z tytułu umowy przesyłu jest dokumentowany fakturami VAT?, odpowiedział Pan: „Nie było czynszu”.

21. Na pytanie o treści: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości”, odpowiedział Pan: „Nie”.

22. Na pytanie o treści: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie”, odpowiedział Pan: „Posiadam inne nieruchomości nabyte w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i w obecnej sytuacji życiowej nie planuję ich zbycia”.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (...), będących obecnie wyłączną własnością Wnioskodawcy, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca wystąpi w odniesieniu do tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, o której mowa w opisie stanu faktycznego wystąpi Pan w charakterze Podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), a przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części. a także wszelkie postacie energii.

W konsekwencji grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2. bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarczą obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który w odniesieniu do tej właśnie czynności działa jako podatnik Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania. bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (prywatnego), który nic został nabyły w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe nic będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zaplata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Slaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą sanie z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nic mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łączne). Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zgodnie i powyższym orzeczeniem inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UF. L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1. z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług u zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podkreślić należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29.10.2007 r. (sygn. akt l FPS 3/07). NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt 1 FSK 143/13), ż dnia 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13). t dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1656/11 i 1658/1 1) oraz WSA z dnia 10 października 2013 r. (sygn akt I SA/Po 379/13), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11). I SA/Go 215/20 – Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp . 18 116.2020 r., I SA/GI 1140/22 – Wyrok WSA w Gliwicach 30 maja 2023 r.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez osobę mającą status podatnika, a dodatkowo działającą w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odwołując się zatem zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone tą z grona podatników VAT.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie istnieją podstawy do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej transakcji.

Mając bowiem na uwadze art. 95 do art. 109 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny (Dz. U. 2022.1360). kwestie pełnomocnictwa sprawiają, że nabywca staje się upoważniony do działania w imieniu sprzedawcy, w związku z czym czynności wykonane przez nabywcę są wykonywane w sferze prawnopodatkowej sprzedawcy.

Zakres pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę jest szeroki i obejmował „występowanie w moim imieniu przed wszelkimi władzami, organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, urzędami, organami nadzoru budowlanego w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód. zezwoleń i uzgodnień niezbędnych, oraz skomunikowania nieruchomości, sposobie je; użytkowania, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działki o numerach: (…), (...), (…), (...), (…), położonej w obrębie (...) gmina (...).

W ramach niniejszego upoważnienia Pełnomocnik jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności związanych z przedmiotem udzielonego mu pełnomocnictwa, w szczególności może składać i odbierać dowolne oświadczenia woli i dokumenty.

Niniejsze Pełnomocnictwu obejmuje również upoważnienie do udzielania dalszych pełnomocnictw”.

Na mocy powyższego pełnomocnictwa oraz w wyniku działań własnych Wnioskodawcy zostały wykonane następujące czynności:

−        uzyskanie 3 decyzji o warunkach zabudowy;

−        zawarcie umów z przedsiębiorstwem wodociągowym w sprawie możliwości uzbrojenia terenu w sieć wodociągową;

−        uzyskanie szeregu decyzji podziałowych, w wyniku których dokonano podziału terenów na działki budowlane oraz drogi wewnętrzne;

−        ustanowienie aktowej służebności przesyłu na rzecz operatora energetycznego oraz uzyskanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla budowy linii elektroenergetycznej;

−        zawarcie umowy na wykonanie przełączy energetycznych oraz późniejsze rozliczenie tej umowy po jej wygaśnięciu, przygotowanie dokumentacji projektowej dotyczącej budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz dróg wewnętrznych (bez. uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę);

−        przeniesienie całego obszaru inwestycji do jednej księgi wieczystej oraz przeprowadzenie ponownych podziałów wszystkich działek celem uzyskania optymalnego układu osiedla i wymiarów działek budowlanych odpowiadających potrzebom nabywców;

−        uzyskanie zgody (...) S.A. na wykreślenie bezprzedmiotowej służebności przesyłu oraz złożenie wniosku do Ksiąg Wieczystych o jej wykreślenie;

−        przygotowanie wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych dotyczącego założenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek(możliwość złożenia dopiero po wykreśleniu służebności przesyłu);

−        złożenie kompletu wniosków o nowe decyzje o warunkach zabudowy odrębnie dla każdej działki budowlanej;

−        prowadzenie rozmów i przygotowanie transakcji sprzedaży całego kompleksu działek jako jednej zorganizowane) inwestycji profesjonalnemu podmiotowi rynku nieruchomości;

−        wykonanie szeregu innych czynności organizacyjnych, administracyjnych i inwestycyjnych o charakterze typowym dla działalności profesjonalnej w zakresie przygotowania gruntów pod zabudowę i ich sprzedaży.

Wszystkie ww. działania mają bezpośredni wpływ na podniesienie wartości nieruchomości jako towaru, który wciąż pozostaje własnością sprzedawcy. Pozwala to postawić tezę, że prowadzi to do ostatecznej sprzedaży nieruchomości o innym charakterze, niż miało to miejsce w chwili nabycia do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską. Wobec tego podejmując się opisanej aktywności następuje realizacja działań zbliżonych do tych wykonywanych przez podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami, ponieważ zakres udzielonego pełnomocnictwa i czynności faktycznie wykonane przez Sprzedającego zdecydowanie należy uznać za działania wykraczające poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co oznacza, że Wnioskodawca wystąpi w odniesieniu do tej transakcji w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

−    Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

−    Przedmiotem sprzedaży są działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (…).

−    Działki nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i ich zakup nie został udokumentowany fakturą z wykazana kwotą podatku VAT.

−    Z tytułu nabycia działek będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

−    Początkowym celem nabycia działek było – gospodarstwo rolne i zamieszkanie. Grunty te miały zostać przeznaczone na:

−   prowadzenie niewielkiego gospodarstwa rolnego,

−   wybudowanie domu mieszkalnego na fundamentach istniejącego budynku,

−   zamieszkanie tam wraz z rodziną.

−   Działki nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

−   Zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży. Umowa ta dotyczyła sprzedaży podczas jednej transakcji sprzedaży wszystkich posiadanych przez Pana działek położonych w (...) oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…).

−   Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywające na Stronie Sprzedającej dotyczyły m. in.:

•   założenia odrębnych ksiąg wieczystych dla działek nr (…) położonych w (...),

•   uregulowania wpisu służebności przesyłu na rzecz (...) Spółka Akcyjna wyłącznie do działki / działek, na których ta służebność jest wykonywana lub wykreślenia tej służebności za zgodą (...), gdy ta służebność okaże się bezprzedmiotowa.

•   Zobowiązania Strony Sprzedającej dotyczą wszystkich ww. działek.

−   Pana pełnomocnik w celu przygotowania gruntów pod przyszłą zabudowę:

•  wystąpił o warunki zabudowy (WZ) dla:

- działki nr (...) – WZ 01.08.2019 r. na budowę 4 domów i drogi,

- działki nr (...) – WZ 01.08.2019 r. na 9 domów i drogę.

- działek nr (...), (...), (...) – WZ 14.08.2019 r. na 6 domów i drogę.

•  przygotował wraz z Geodetą projekty podziałów działek w wyniku tych działań w dniu 29 czerwca 2020 r. wydano decyzje zatwierdzające podział m.in. działek:

- nr (...) – powstanie nr (...) + droga nr (...),

- nr (...) – powstanie nr (...),

- nr (...) – powstanie nr (...)-(...),

- nr (...) – powstanie nr (...) + droga nr (...).

•   na przełomie 2021/2022 r. po sugestiach pełnomocnika zmienił Pan koncepcję urbanistyczną osiedla – zapadła decyzja o wydzieleniu mniejszych działek, bardziej atrakcyjnych rynkowo. W efekcie:

- 31 marca 2022 r. z działek nr (...) powstały działki nr: (...).

- 24 grudnia 2022 r. z działek nr (...) powstały działki nr: (...) (droga), (...).

- 8 lutego 2023 r. z działek nr (...), (...), (...)-(...) powstały działki: nr (...), w tym nr (...) jako droga wewnętrzna

Po tych podziałach układ osiedla został ostatecznie ustalony.

W latach 2020-2022 Pana pełnomocnik prowadził prace związane z przygotowaniem:

- projektu sieci wodociągowej,

- projektu kanalizacji sanitarnej,

- projektu utwardzenia dróg wewnętrznych.

·    W związku ze zmianą koncepcji osiedla wpisana do Ksiąg Wieczystych służebność przesyłu stała się bezprzedmiotowa, więc wykonał Pan następujące czynności i poniósł Pan koszty związane z następującymi działaniami: złożył Pan wniosek o ich wykreślenie, uzyskał Pan zgodę (...), złożył Pan wniosek do KW o wykreślenie.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (...), będących obecnie wyłączną własnością Pana, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a w odniesieniu do tej transakcji wystąpi Pan jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Kwestia udzielania pełnomocnictw, została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

 Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że podjął Pan szereg działań – za pośrednictwem pełnomocnika – o których mowa w orzeczeniu TSUE w sprawie C-213/24, zmierzających do przygotowania działek do sprzedaży.

Działania podjęte przez Pana przed zawarciem planowanej Umowy sprzedaży działek nr (…) nie miały na celu wykorzystywania ww. nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych, tylko przygotowanie ww. działek do sprzedaży m.in. poprzez uzyskanie 3 decyzji o warunkach zabudowy, zawarcie umów z przedsiębiorstwem wodociągowym w sprawie możliwości uzbrojenia terenu w sieć wodociągową, uzyskanie szeregu decyzji podziałowych, w wyniku których dokonano podziału terenów na działki budowlane oraz drogi wewnętrzne, zawarcie umowy na wykonanie przełączy energetycznych oraz późniejsze rozliczenie tej umowy po jej wygaśnięciu, przygotowanie dokumentacji projektowej dotyczącej budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz dróg wewnętrznych (bez uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę), przeniesienie całego obszaru inwestycji do jednej księgi wieczystej oraz przeprowadzenie ponownych podziałów wszystkich działek celem uzyskania optymalnego układu osiedla i wymiarów działek budowlanych odpowiadających potrzebom nabywców, uzyskanie zgody (...) S.A. na wykreślenie bezprzedmiotowej służebności przesyłu oraz złożenie wniosku do Ksiąg Wieczystych o jej wykreślenie, złożenie wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych dotyczącego założenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek, złożenie wniosków o nowe decyzje o warunkach zabudowy odrębnie dla każdej działki budowlanej, zawarcie umowy przedwstępnej. Charakter tej inwestycji nie daje podstaw do uznania, że ww. działania i czynności miały na celu realizację Pana celów prywatnych jak Pan sam wskazał działania te były ukierunkowane na przygotowanie terenów pod sprzedaż jako działki budowlane.

Tym samym, dokonane przez Pana czynności obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej zamierzonej Inwestycji, a także do jej sprzedaży.

Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Zatem podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działek nr (…), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że ich sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr (…) będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 oraz w sprawie C-213/24, tj. Sprzedający wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działek nr (…) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz powierzył przygotowanie działek do sprzedaży zgodnie z oczekiwaniami Kupującego, pełnomocnikowi innemu niż Kupujący, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W konsekwencji, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych, tj. działek nr (…) położonych w miejscowości (...), będących wyłączną własnością Pana, stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pan w odniesieniu do tej transakcji wystąpi jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym. Państwo ponosicie ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy lub własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.