Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.965.2025.2.EK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·      uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Nieruchomości oraz określenia podstawy opodatkowania po stronie Wnioskodawcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·      udokumentowania ww. dostawy Nieruchomości jedną fakturą wystawioną przez Wnioskodawcę obejmującą cała cenę sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – w przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone nr 1.

Uzupełnili go Państwo pismem z 20 lutego 2026 r. (wpływ 20 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AC

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BC

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z BC (dalej jako: „Zainteresowana”) są polskimi rezydentami podatkowymi i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Zainteresowaną, a oboje są objęci ustawowym ustrojem małżeńskiej wspólności majątkowej (dalej łącznie jako: „Sprzedający”). Na dzień składania wniosku Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług („podatek VAT”). (…) stycznia 2019 r. Wnioskodawca został wykreślony z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zainteresowana nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT oraz nie figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana nabyli w 2010 r., na podstawie aktu notarialnego z grudnia 2010 r., prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w miejscowości (…), wraz z prawem własności posadowionych na nich budowli i urządzeń.

Pierwszą z nieruchomości jest działka gruntu nr 1/1 o powierzchni (…) ha, objęta księgą wieczystą (…) (dalej jako: „Nieruchomość I”). Na jej terenie znajdują się budowle i urządzenia w postaci utwardzonego parkingu i placu manewrowego, ogrodzenia przebiegającego wzdłuż granic działki oraz obiektów liniowych służących do doprowadzania i odprowadzania płynów oraz energii elektrycznej, w szczególności wodociągu, kanalizacji oraz linii i trakcji elektroenergetycznej.

Drugą nieruchomość stanowi prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/1 o powierzchni (…) ha, która po podziale obejmuje działki nr 2/7, 2/8 oraz 2/9, objęte księgą wieczystą (…) (dalej jako: „Nieruchomość II”). Łącznie Nieruchomość I oraz Nieruchomość II zwane są dalej „Nieruchomościami”.

Na obszarze Nieruchomości II posadowione są: budynek stacji transformatorowej, ogrodzenia oraz obiekty liniowe służące do doprowadzania i odprowadzania mediów (w szczególności wodociąg, kanalizacja, linie i trakcja elektroenergetyczna), a ponadto budynek biurowy o powierzchni 94 m² oraz budynek niemieszkalny oznaczony jako X.

Dla Nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste, w których jako właściciel gruntu ujawniony jest Skarb Państwa – Starosta, natomiast jako użytkownicy wieczyści oraz właściciele budynków, budowli i urządzeń wpisani są Wnioskodawca i Zainteresowana. Prawo użytkowania wieczystego ustanowione jest do grudnia 2089 r.

Nieruchomości są w pełni uzbrojone, w szczególności w przyłącza energii elektrycznej, wody oraz kanalizacji. Zgodnie z zaświadczeniem gminy działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone symbolem „(…)”, jako tereny zabudowy produkcyjnej, usługowej, składów i magazynów.

Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów podatkowych.

W dacie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą jako czynny podatnik VAT, a Nieruchomości były wykorzystywane w tej działalności i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Od ich nabycia został zapłacony podatek VAT.

Nieruchomości oraz zlokalizowane na nich budynki i budowle zostały wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawcy w styczniu 2019 r.

(…) stycznia 2019 r. Wnioskodawca zawarł na czas nieoznaczony umowę dzierżawy, w której występuje jako wydzierżawiający, ze spółką Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W związku z odpłatnym oddaniem Nieruchomości w dzierżawę Wnioskodawca wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i pozostaje podatnikiem VAT w tym zakresie.

Nieruchomość była bowiem wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i stanowi składnik majątku związanego z tą działalnością. Zainteresowana nie prowadziła działalności gospodarczej i nie podejmowała jakiejkolwiek aktywności wskazującej na status podatnika VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jedynie po stronie Wnioskodawcy.

Opis Kupującego

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”), polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT (i będzie nim również na moment Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać je na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w związku z czym nabycie Nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Umowa przedwstępna i planowana Transakcja

(…) stycznia 2024 r. Sprzedający zawarli z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, zmienioną Aneksem nr 1 z dnia (…) lutego 2025 r. oraz Aneksem nr 2 z dnia (…) kwietnia 2025 r. (dalej jako: „Umowa przedwstępna”).

Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej jako: „Umowa przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu Nieruchomości wraz z prawem własności budowli, za cenę określoną w Umowie przedwstępnej (dalej jako: „Transakcja”). Dostawa ta określana jest w dalszej części jako „Przedmiot Transakcji Sprzedających”.

Zgodnie z Umową przedwstępną Sprzedający zobowiązali się do usunięcia budynku biurowego o powierzchni 94 m² oraz budynku X na własny koszt, przed wydaniem Nieruchomości Kupującemu.

Planowane jest, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta do (…) grudnia 2025 r.

W toku negocjacji Wnioskodawca powziął wątpliwość co do konieczności objęcia podatkiem VAT całej Transakcji i występuje o potwierdzenie, że dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nienależąca do wyłączeń z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie, w jakim budowle lub ich części spełniałyby na dzień Transakcji przesłanki zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Kupujący zamierzają zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.  Na pytanie: Czy będące przedmiotem sprzedaży Nieruchomości, tj. Nieruchomość I (prawo użytkowania wieczystego działki nr 1/1) oraz Nieruchomość II (prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/1, która po podziale obejmuje działki nr 2/7, 2/8 oraz 2/9) (dalej zwane łącznie jako: Nieruchomości) zostały nabyte przez Pana i Pana żonę wyłącznie na cele związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, czy też Nieruchomości te nabyli Państwo w innym celu (jakim konkretnie?)? Czy Pana żona figurowała w dokumentach związanych z nabyciem ww. Nieruchomości tylko ze względu na uregulowania cywilnoprawne i obowiązujący w Państwa małżeństwie ustawowy ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej?

odpowiedzieli Państwo: Nieruchomości I (dz. 1/1) oraz Nieruchomość II (dz. 2/1, następnie 2/7, 2/8, 2/9) zostały nabyte w 2010 r. do majątku wspólnego małżonków wyłącznie z przeznaczeniem do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Ujęcie obojga małżonków w akcie notarialnym wynikało wyłącznie z obowiązującego między nimi ustawowego ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Pani BC nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie była i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

2.  Na pytanie: Czy należący do Pana żony udział w Nieruchomościach był wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – jeśli tak to w jaki sposób i na jakiej podstawie?

odpowiedzieli Państwo: Udział Pani BC w Nieruchomościach nie był przez nią wykorzystywany w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jednocześnie całość Nieruchomości (jako składnik majątku wspólnego) była faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy (czynności opodatkowane VAT). Podstawa „włączenia” majątku wspólnego do sfery działalności gospodarczej Wnioskodawcy ma charakter faktyczny i organizacyjny (wyłączne dysponowanie i wykorzystywanie przez podatnika VAT) oraz wynika z konstrukcji wspólności ustawowej.

3.  Na pytanie: Czy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wykorzystywał Pan całą Nieruchomość I i całą Nieruchomość II – jeśli nie, proszę dokładnie wyjaśnić tę kwestię (kto, jaką część której Nieruchomości i w jaki sposób je wykorzystywał?)?

odpowiedzieli Państwo:

Nieruchomość I – działka 1/1

Działka 1/1 była wykorzystywana w całości przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej (infrastruktura: parking/plac manewrowy, ogrodzenie, obiekty liniowe).

Nieruchomość II – dz. 2/1, następnie po podziale 2/7, 2/8, 2/9

Nieruchomość II była wykorzystywana w całości przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Dodatkowo wskazali Państwo, że (…) stycznia 2019 r. została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą – jako wydzierżawiającym, a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością – jako dzierżawcą. Czynsz z tytułu dzierżawy podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

4.  Na pytanie: Czy Pana żona od dnia nabycia Nieruchomości do momentu ich sprzedaży wykorzystywała te Nieruchomości (udział w działkach), których jest współwłaścicielem na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej?

odpowiedzieli Państwo: Pani BC nie wykorzystywała (ani w działalności gospodarczej, ani prywatnie) udziału w: działce 1/1, działkach 2/7, 2/8, 2/9 (przed podziałem działka 2/1). W szczególności Pani BC nie była stroną czynności operacyjnych związanych z wykorzystaniem Nieruchomości w działalności, nie rozliczała VAT i nie wykonywała działań gospodarczych odnoszących się do tych składników.

5.  Na pytanie: Czy nabycie przez Państwa Nieruchomości, o których mowa we wniosku, było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to kto widniał na tej fakturze jako nabywca Nieruchomości?

odpowiedzieli Państwo: Nieruchomości zostały nabyte łącznie na podstawie umowy sprzedaży z protokołem z (…) grudnia 2010 r.

A.     Działka nr 1/1

Nabycie działki nr 1/1 było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Na fakturze jako nabywca widniał Wnioskodawca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą.

Jednocześnie wskazali Państwo, że nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżonków, co znajduje odzwierciedlenie w dokumentach cywilnoprawnych (akcie notarialnym). Dla celów działalności gospodarczej oraz rozliczeń podatku VAT nabywcą funkcjonalnym pozostawał Wnioskodawca.

B.     Działki nr 2/7, 2/8, 2/9 (przed podziałem: działka nr 2/1)

Działki nr 2/7, 2/8 oraz 2/9 powstały w wyniku podziału działki nr 2/1.

Nabycie działki nr 2/1 (przed podziałem) było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Na fakturze jako nabywca widniał Wnioskodawca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą.

Analogicznie jak w przypadku działki nr 1/1, nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżonków, co wynika z dokumentów cywilnoprawnych, natomiast dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i rozliczeń VAT nabywcą funkcjonalnym pozostawał Wnioskodawca.

6.  Na pytanie: Czy i jeśli tak to komu w związku z nabyciem Nieruchomości, o których mowa we wniosku, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Kto z tego prawa skorzystał i odliczył podatek VAT? Jeżeli nie, to dlaczego?

odpowiedzieli Państwo: Prawo do odliczenia VAT przysługiwało wyłącznie Wnioskodawcy. Wnioskodawca skorzystał z prawa odliczenia w zakresie wszystkich działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość I oraz Nieruchomość II. Pani BC nie była podatnikiem VAT i nie korzystała z prawa do odliczenia.

7.  Na pytanie: Czy zawarcie wspólnie przez Państwa przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Kupującym wynika wyłącznie z uregulowań cywilnoprawnych i obowiązującym w Państwa małżeństwie ustawowym ustrojem małżeńskiej wspólności majątkowej?

odpowiedzieli Państwo: zawarcie wspólnie (przez oboje małżonków) umowy przedwstępnej sprzedaży wynika wyłącznie z cywilnoprawnego reżimu wspólności ustawowej małżeńskiej i konieczności współdziałania małżonków przy rozporządzeniu prawem wchodzącym do majątku wspólnego.

8.  Na pytania: Jakie dokładnie naniesienia znajdowały się/będą się znajdować na Nieruchomościach będących przedmiotem planowanej sprzedaży? Który z ww. obiektów jest budynkiem, budowlą lub ich częścią, a które urządzeniem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeśli na konkretnej działce składającej się na Nieruchomość I i Nieruchomość II, które są przedmiotem planowanej sprzedaży, znajduje się urządzenie budowlane, to proszę wskazać z którym konkretnie budynkiem/budowlą to urządzenie budowlane jest związane?

odpowiedzieli Państwo:

A. Działka nr 1/1 (Nieruchomość I)

Na działce nr 1/1 posadowione są następujące obiekty budowlane:

1.      Utwardzony parking oraz plac manewrowy – w ocenie Wnioskodawcy stanowią one budowle.

2.      Ogrodzenie – w ocenie Wnioskodawcy stanowi ono urządzenie budowlane.

3.      Obiekty liniowe (sieci: wodociągowa, kanalizacyjna oraz trakcja elektroenergetyczna) – w ocenie Wnioskodawcy stanowią one budowle. Sieci mają charakter czynny.

B. Nieruchomość II

1.      Działka nr 2/9

Na działce nr 2/9 znajdują się:

1)     Budynek stacji transformatorowej – w ocenie Wnioskodawcy stanowi budynek.

2)     Ogrodzenie – w ocenie Wnioskodawcy stanowi urządzenie budowlane.

3)     Utwardzony parking oraz plac manewrowy – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle (utwardzenia terenu/place postojowe).

4)     Obiekty liniowe (sieci: wodociągowa, kanalizacyjna oraz linie i trakcja elektroenergetyczna) – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle. Sieci mają charakter czynny.

2.      Działka nr 2/7

Na działce nr 2/7 znajdują się:

1)     Budynek biurowy o powierzchni 94 m² – w ocenie Wnioskodawcy stanowi budynek.

2)     Ogrodzenie – w ocenie Wnioskodawcy stanowi urządzenie budowlane.

3)     Budynek X – w ocenie Wnioskodawcy stanowi budynek.

4)     Utwardzony parking oraz plac manewrowy – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle.

5)     Obiekty liniowe – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle. Sieci mają charakter czynny.

3.      Działka nr 2/8

Na działce nr 2/8 znajdują się:

1)     Ogrodzenie – w ocenie Wnioskodawcy stanowi urządzenie budowlane.

2)     Utwardzony parking oraz plac manewrowy – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle.

3)     Obiekty liniowe – w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle. Sieci mają charakter czynny.

Obiekty liniowe (sieci: wodociągowa, kanalizacyjna oraz linie i trakcja elektroenergetyczna) mają charakter czynny, tj. zostały wybudowane, są technicznie sprawne, przyłączone do właściwego systemu oraz pozostają w bieżącej eksploatacji, umożliwiając faktyczny przesył mediów za pośrednictwem właściwego operatora (gestora) sieci, który jest ich właścicielem.

9.    Na pytanie: Czy którekolwiek z naniesień znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)? Jeżeli stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego i nie są one własnością Pana i/lub Pana żony, to czy z właścicielem zostały/do czasu sprzedaży zostaną rozliczone nakłady poniesione na ich wybudowanie?

odpowiedzieli Państwo: na Nieruchomościach znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej (sieć wodociągowa, kanalizacyjna oraz elektroenergetyczna), które wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu art. 49 § 1 k.c. W konsekwencji urządzenia te nie stanowią części składowych nieruchomości i nie są przedmiotem sprzedaży.

10. Na pytanie: Czy i jeśli tak to kto – Pan, Pana żona, wspólnie – ponosił nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków/budowli?

odpowiedzieli Państwo: Wnioskodawcy wskazują, że nie ponoszono nakładów na ulepszenie budynków/budowli lub ich części przekraczających 30% wartości początkowej w odniesieniu do składników mających być przedmiotem dostawy (tj. w szczególności budynku stacji transformatorowej oraz budowli typu plac/parking, sieci). W konsekwencji – w ocenie Wnioskodawców – nie wystąpiła sytuacja „ulepszenia” skutkująca analizą pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu. Tym samym podpunkty a-i (daty ulepszeń, odliczenia VAT od ulepszeń, oddanie do użytkowania po ulepszeniu, pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu, najem/dzierżawa ulepszonych obiektów itd.) są bezprzedmiotowe, ponieważ przesłanka ulepszenia >30% nie zachodzi.

11. Na pytanie: Jeśli przedmiotem Państwa wniosku nie jest kwestia opodatkowania opisanej we wniosku dostawy Nieruchomości proszę uzupełnić opis sprawy o informację, czy planowana przez Państwa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

odpowiedzieli Państwo: doprecyzowując opis sprawy, Wnioskodawca wskazuje, że dostawa Nieruchomości I oraz Nieruchomości II stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Czynność ta nie podlega wyłączeniu z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Nieruchomości I oraz II były w całości wykorzystywane wyłącznie w działalności gospodarczej Wnioskodawcy – początkowo jako środki trwałe, a następnie (od (…) stycznia 2019 r.) w ramach odpłatnej dzierżawy podlegającej opodatkowaniu VAT. Czynsz dzierżawny był opodatkowany podatkiem VAT, a Wnioskodawca wykonywał obowiązki podatnika w tym zakresie.

W odniesieniu do dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomościach I i II wskazać należy, że spełnione są przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. dostawa następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym czynność ta korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Jednocześnie strony – działając na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT – w akcie notarialnym zgodnie oświadczyły o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT. W konsekwencji czynność ta podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Ponadto dla Nieruchomości I oraz Nieruchomości II wydane zostało (…) listopada 2025 r. zaświadczenie z upoważnienia Wójta Gminy, z którego wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…) (uchwała Rady Gminy z czerwca 2018 r.) działki objęte transakcją oznaczone są symbolami:

-        „(…)” – zabudowa produkcyjna, usługi, składy i magazyny,

-        „(…)” – obsługa transportu samochodowego (w tym obszarze znajduje się niewielki fragment działek nr 1/1 oraz 2/8), co oznacza, że stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji kwestia opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT – przy uwzględnieniu rezygnacji ze zwolnienia – nie jest przedmiotem wątpliwości i pozostaje poza zakresem pytania objętego wnioskiem.

Wyjaśnili Państwo również, że zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie obejmuje kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości opisanych we wniosku.

Wniosek dotyczy wyłącznie zagadnienia wskazanego w treści pytań sformułowanych pierwotnie i nie obejmuje oceny zasadności opodatkowania na gruncie ustawy o VAT dostawy Nieruchomości.

Pytania

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym związanym ze sprzedażą Nieruchomości, prawidłowe jest stanowisko, że wyłącznym podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do całej dostawy będzie Wnioskodawca, a w konsekwencji podstawą opodatkowania po stronie Wnioskodawcy będzie cała kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości (100% ceny sprzedaży)?

2.  W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 – czy prawidłowa jest stanowisko, że Transakcja powinna zostać udokumentowana wyłącznie jedną fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawcę, obejmującą całą cenę sprzedaży Nieruchomości (100% wynagrodzenia), natomiast Zainteresowana – jako osoba niebędąca podatnikiem VAT w odniesieniu do tej dostawy – nie będzie zobowiązana do wystawienia faktury VAT dokumentującej tę dostawę?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wyłącznym podatnikiem podatku VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie wyłącznie Wnioskodawca.

Nieruchomości były i są wykorzystywane wyłącznie w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę (najpierw jako środki trwałe w działalności opodatkowanej VAT, a następnie jako przedmiot odpłatnej, opodatkowanej dzierżawy). Zainteresowana nie prowadzi działalności gospodarczej, nie wykonuje czynności opodatkowanych VAT w związku z Nieruchomościami i nie spełnia przesłanek podatnika VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, mimo że z cywilnoprawnego punktu widzenia Nieruchomości stanowią majątek wspólny małżonków, na gruncie ustawy o VAT wyłącznie Wnioskodawca dokonuje odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym podstawą opodatkowania VAT po stronie Wnioskodawcy – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT – będzie cała kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości (100% ceny sprzedaży), a nie jedynie jej „część przypadająca” na Wnioskodawcę według zasad prawa cywilnego.

Ad 2.

W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w odpowiedzi na pytanie nr 1 za prawidłowe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że transakcja powinna zostać udokumentowana wyłącznie jedną fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawcę, obejmującą 100% wynagrodzenia należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż (dostawę towarów) dotyczy wyłącznie podatnika VAT.

Skoro – jak wskazano powyżej – jedynym podatnikiem dokonującym dostawy Nieruchomości jest Wnioskodawca, tylko on jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej całą transakcję.

W rezultacie:

·      Wnioskodawca wystawi jedną fakturę VAT na całą cenę sprzedaży Nieruchomości.

·      Faktura ta będzie obejmować całą podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowana – jako podmiot niebędący podatnikiem VAT w odniesieniu do tej dostawy – nie będzie zobowiązana ani uprawniona do wystawienia faktury VAT, ani do rozliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 wskazanej ustawy wyjaśnia, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, natomiast zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Opisany w zdarzeniu przyszłym przedmiot transakcji Sprzedających objęty jest wspólnością majątkową małżeńską Wnioskodawcy i jego małżonki (Zainteresowana).

Powyższe wymaga dodatkowego wyjaśnienia, iż dopuszczone jest przez prawo, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom, co wynika z art. 195 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto stosownie do treści art. 31 § 1 k.r.o. z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednocześnie wskazać należy, iż ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co ważne ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców).

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał podkreślił, że dla uznania czy podmiot działa w danej transakcji w charakterze podatnika VAT kluczowe znaczenia ma nie tyle częstotliwość co angażowane przez stronę aktywa. Jak wskazał TSUE „(...) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Należy również mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wypracowane zostało stanowisko, że do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza ojej opodatkowaniu (zob. wyroki NSA: z 27 października 2009 r. sygn. akt I FSK 1043/08, z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10; z 16 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1654/11; z 30 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1734/11 oraz z 13 czerwca 2023 r. sygn. akt I FSK 227/20; z 11 września 2024 r. sygn. akt I FSK 20/21).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są współwłaścicielami Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomości zostały nabyte w celu wykorzystywania ich w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę – do końca 2018 r. stanowiły one składniki majątku związane z tą działalnością, wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wykorzystywane w ramach czynności opodatkowanych. Od stycznia 2019 r. Nieruchomości zostały wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a następnie – od (…) stycznia 2019 r. – stały się przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz spółki Y Sp. z o.o. Dzierżawa ta ma charakter ciągły i odpłatny, a czynsz dzierżawny podlega opodatkowaniu podatkiem VAT po stronie Wnioskodawcy jako podatnika wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Podkreślić należy, że wszelkie podatki związane z dzierżawą Nieruchomości (podatek VAT, podatek dochodowy, podatek od nieruchomości) odprowadza i odprowadzał jedynie Wnioskodawca.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, dostawa towarów – w tym nieruchomości – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy podmiot dokonujący tej dostawy działa w charakterze podatnika VAT, tj. gdy jego aktywność związana z daną czynnością odpowiada przesłankom określonym w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Dla oceny, czy dany podmiot wykonuje działalność gospodarczą, nie ma znaczenia częstotliwość wykonywania czynności, lecz zamiar oraz całokształt okoliczności, w jakich czynność została zrealizowana. Status podatnika może wynikać również z jednej czynności, o ile jej wykonaniu towarzyszy aktywność porównywalna do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

W odniesieniu do Zainteresowanej, z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika jakakolwiek aktywność wykraczająca poza sferę zwykłego wykonywania prawa własności. Zainteresowana nie podejmowała żadnych czynności przygotowawczych lub organizacyjnych, nie uczestniczyła w wykorzystywaniu Nieruchomości do celów działalności gospodarczej, nie osiągała z niej przychodów i nie wykonywała czynności, które mogłyby wskazywać na zamiar uczestniczenia w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Przedmiot Transakcji był wykorzystywany w działalności gospodarczej wyłącznie przez Wnioskodawcę, zarówno przed wycofaniem z działalności, jak i po wycofaniu – w ramach odpłatnej, opodatkowanej dzierżawy.

Chociaż Nieruchomość stanowi element majątku wspólnego małżonków, była przeznaczona oraz faktycznie wykorzystywana jedynie na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy, co przesądza o tym, że tylko on wykonuje działalność gospodarczą w odniesieniu do tej Nieruchomości w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, wyłącznie on – jako podmiot wykorzystujący całą Nieruchomość do celów działalności gospodarczej i osiągający z niej opodatkowane przychody – będzie zbywcą (stroną transakcji) dla celów podatku VAT. Sprzedaż Nieruchomości będzie zatem stanowiła po stronie Wnioskodawcy odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Po stronie Zainteresowanej nie występują natomiast przesłanki wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej – brak jest jakiejkolwiek aktywności odpowiadającej działaniom podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Zainteresowana nie spełnia więc definicji podatnika VAT określonej w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w tej transakcji w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w uwalonej linii orzeczniczej oraz w najnowszych interpretacjach indywidualnych organów podatkowych. W szczególności wskazać należy:

·   wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 października 2021 r. sygn. akt I FSK 731/18, w którym sąd jednoznacznie przesądził, że w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków podatnikiem VAT jest wyłącznie ten z małżonków, który dokonuje jej dostawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej: współmałżonek nieprowadzący działalności gospodarczej nie nabywa statusu podatnika wyłącznie z tytułu współwłasności.

·   interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 czerwca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.343.2025.4.JG, potwierdzająca, że współmałżonek nieuczestniczący w prowadzeniu działalności gospodarczej nie wykonuje czynności podlegających opodatkowaniu VAT, nawet jeśli dany składnik majątku objęty jest wspólnością majątkowy małżeńską.

·   interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 listopada 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.828.2025.1.JG, w której organ podkreślił, że sam fakt współwłasności majątku nie przesądza o uznaniu małżonka za podatnika VAT – rozstrzygające jest to, czy dany małżonek wykonuje czynności w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Podsumowując, choć z cywilnoprawnego punktu widzenia sprzedawcami Nieruchomości będą oboje małżonkowie, to dla celów podatku VAT wyłącznym podatnikiem w zakresie dostawy całej Nieruchomości pozostaje Wnioskodawca. Nieruchomość była bowiem wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i stanowi składnik majątku związanego z tą działalnością. Zainteresowana nie prowadziła działalności gospodarczej i nie podejmowała jakiejkolwiek aktywności wskazującej na status podatnika VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jedynie po stronie Wnioskodawcy.

Jednocześnie sprzedaż przedmiotu transakcji Sprzedających w ramach planowanej transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, według stawki podstawowej podatku VAT w wysokości 22% (zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi obecnie 23%), chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT lub zastosowanie miałaby stawka VAT preferencyjna (obniżona).

W tym celu należy przeanalizować podleganie planowanej sprzedaży przedmiotu transakcji Sprzedających zwolnieniu z VAT, przewidzianemu przez art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT oraz zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawcy, w rozpatrywanym stanie faktycznym zastosowanie będzie mieć zwolnienie z VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, zawarta w ustawie o VAT (art. 2 pkt 14), zakłada iż jest to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowle trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 1, pkt 2 oraz pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowie lub obiekt malej architektury wraz z instalacjami pozwalającymi na użytkowa nie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury, w szczególności obiekty liniowe, sieci techniczne, instalacje przemysłowe, zbiorniki, konstrukcje oporowe, a także uzbrojenie terenu.

W świetle tych przepisów, obiekty znajdujące się na Nieruchomościach – takie jak:

·      utwardzony parking i plac manewrowy,

·      ogrodzenie,

·      obiekty liniowe służące doprowadzaniu i odprowadzaniu mediów (wodociąg, kanalizacja, linie i trakcja elektroenergetyczna),

·      urządzenia techniczne związane z gruntem (przyłącza, instalacje),

·      budynek stacji transformatorowej,

stanowią budowle lub urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, gdyż spełniają kryteria obiektów trwale związanych z gruntem, funkcjonalnie powiązanych z jego zagospodarowaniem i umożliwiających korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

W konsekwencji, planowana transakcja obejmuje dostawę prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budowlami i urządzeniami budowlanymi, które – jako elementy przynależne do nieruchomości – podlegają opodatkowaniu według zasad właściwych dla dostawy budowli.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego:

·      obiekty posadowione na Nieruchomości zostały zasiedlone przed ich nabyciem przez Wnioskodawcę,

·      Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli i urządzeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a więc nie doszło do „ponownego” pierwszego zasiedlenia,

·      okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą jest znacznie dłuższy niż 2 lata.

Zatem w przypadku wszystkich budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomościach spełnione są przesłanki zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, że w zakresie w jakim budowle lub ich części, zlokalizowane na Nieruchomości, podlegać będą na planowaną datę transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy budowli i ich części, zlokalizowanych na Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli i ich części, zlokalizowanych na Nieruchomości.

Reasumując, mając na względzie rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, dostawa przedmiotu transakcji sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

Ad 2.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wyłącznym podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości będzie Wnioskodawca, jako jedyny podmiot wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Natomiast Zainteresowana – choć jest współwłaścicielem Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – nie prowadzi działalności gospodarczej i nie spełnia przesłanek definicji podatnika VAT. W konsekwencji, na gruncie podatku VAT dostawy dokonuje wyłącznie Wnioskodawca.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, w tym dostawę towarów.

Skoro jedynie Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT wyłącznie on będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej całość Transakcji.

Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży, niezależnie od tego, że zapłata ta – z perspektywy prawa cywilnego – podlega podziałowi między współwłaścicieli stosownie do ich udziału.

Oznacza to, że – w ocenie Wnioskodawcy – jako podatnik VAT będzie zobowiązany wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży, obejmującą również ewentualne płatności częściowe.

Ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej reguluje wyłącznie stosunki cywilnoprawne pomiędzy współmałżonkami i nie kreuje statusu podatnika VAT po stronie małżonka, który nie wykonuje działalności gospodarczej.

Jak jednolicie wskazuje orzecznictwo sądowo-administracyjne m.in. wyrok NSA z 8 października 2021 r. sygn. I FSK 731/18, w przypadku sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej, podatnikiem VAT jest wyłącznie ten z małżonków, który dokonuje dostawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a faktura dokumentująca sprzedaż powinna obejmować całość należnej zapłaty.

W konsekwencji:

·      Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić jedną fakturę VAT,

·      faktura ta będzie obejmować pełną podstawę opodatkowania ustaloną zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT,

·      zastosowana zostanie właściwa stawka VAT – 23% (strony transakcji nie wybierają opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT),

·      Zainteresowana – jako podmiot niebędący podatnikiem VAT – nie będzie uprawniona ani zobowiązana do wystawienia faktury, w szczególności nie wystawia faktury na „swoje 50% udziału”.

Stanowisko to zostało potwierdzone w najnowszych interpretacjach indywidualnych, w tym m.in.:

·      interpretacja KIS z 27 sierpnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.394.2025.3.AK,

·      interpretacja KIS z 17 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.534.2025.3.IK,

·      interpretacja KIS z 20 grudnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.503.2024.2.DS.

Reasumując – skoro wyłącznie Wnioskodawca będzie podatnikiem dokonującym dostawy Nieruchomości, to on – a nie Zainteresowana – będzie obowiązany do wystawienia jednej faktury VAT obejmującej cala cenę sprzedaży oraz odpowiednią stawkę podatku, zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności w częściach wspólnych budynku, współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 34¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważam, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Wobec powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·      W 2010 r. nabyli Państwo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w miejscowości (…), wraz z prawem własności posadowionych na nich budowli i urządzeń.

·      Dla Nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste, w których jako właściciel gruntu ujawniony jest Skarb Państwa – Starosta, natomiast jako użytkownicy wieczyści oraz właściciele budynków, budowli i urządzeń wpisani są Pan oraz Pana żona. Prawo użytkowania wieczystego ustanowione jest do (…) grudnia 2089 r.

·      Są Państwo polskimi rezydentami podatkowymi i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Pozostają Państwo w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

·      Na dzień złożenia wniosku jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. (…) stycznia 2019 r. został Pan wykreślony z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

·      Pana żona nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT oraz nie figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

·      Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów podatkowych.

·      W dacie nabycia Nieruchomości prowadził Pan działalność gospodarczą jako czynny podatnik VAT, a Nieruchomości były wykorzystywane w tej działalności i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

·      W styczniu 2019 r. Nieruchomości oraz zlokalizowane na nich budynki i budowle zostały wycofane z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

·      (…) stycznia 2019 r. zawarł Pan na czas nieoznaczony umowę dzierżawy, w której występuje jako wydzierżawiający, ze spółką Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W związku z odpłatnym oddaniem Nieruchomości w dzierżawę wykonuje Pan działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i pozostaje podatnikiem VAT w tym zakresie.

·      (…) stycznia 2024 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

·      Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT (i będzie nim również na moment transakcji). Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać je na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w związku z czym nabycie Nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z czynnościami opodatkowanymi VAT.

·      Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie której sprzedadzą Państwo Kupującemu Nieruchomości wraz z prawem własności budowli, za cenę określoną w Umowie przedwstępnej.

Jak Państwo wskazali:

·      Nieruchomości zostały nabyte w 2010 r. do majątku wspólnego małżonków wyłącznie z przeznaczeniem do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Ujęcie obojga małżonków w akcie notarialnym wynikało wyłącznie z obowiązującego między nimi ustawowego ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Pani BC nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie była i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

·      Udział Pani BC w Nieruchomościach nie był przez nią wykorzystywany w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jednocześnie całość Nieruchomości (jako składnik majątku wspólnego) była faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy (czynności opodatkowane VAT). Podstawa „włączenia” majątku wspólnego do sfery działalności gospodarczej Wnioskodawcy ma charakter faktyczny i organizacyjny (wyłączne dysponowanie i wykorzystywanie przez podatnika VAT) oraz wynika z konstrukcji wspólności ustawowej.

·      Pani BC nie wykorzystywała (ani w działalności gospodarczej, ani prywatnie) udziału w: działce 1/1, działkach 2/7, 2/8, 2/9 (przed podziałem działka 2/1). W szczególności Pani BC nie była stroną czynności operacyjnych związanych z wykorzystaniem Nieruchomości w działalności, nie rozliczała VAT i nie wykonywała działań gospodarczych odnoszących się do tych składników.

·      Nabycie działki nr 1/1 było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Na fakturze jako nabywca widniał Wnioskodawca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżonków, co znajduje odzwierciedlenie w dokumentach cywilnoprawnych (akcie notarialnym). Dla celów działalności gospodarczej oraz rozliczeń podatku VAT nabywcą funkcjonalnym pozostawał Wnioskodawca.

·      Nabycie działki nr 2/1 (przed podziałem) było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Na fakturze jako nabywca widniał Wnioskodawca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Analogicznie jak w przypadku działki nr 1/1, nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżonków, co wynika z dokumentów cywilnoprawnych, natomiast dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i rozliczeń VAT nabywcą funkcjonalnym pozostawał Wnioskodawca.

·      Prawo do odliczenia VAT przysługiwało wyłącznie Wnioskodawcy. Wnioskodawca skorzystał z prawa odliczenia w zakresie wszystkich działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość I oraz Nieruchomość II. Pani BC nie była podatnikiem VAT i nie korzystała z prawa do odliczenia.

·      Zawarcie wspólnie (przez oboje małżonków) umowy przedwstępnej sprzedaży wynika wyłącznie z cywilnoprawnego reżimu wspólności ustawowej małżeńskiej i konieczności współdziałania małżonków przy rozporządzeniu prawem wchodzącym do majątku wspólnego.

·      Nieruchomości I oraz II były w całości wykorzystywane wyłącznie w Pana działalności gospodarczej – początkowo jako środki trwałe, a następnie (od (…) stycznia 2019 r.) w ramach odpłatnej dzierżawy podlegającej opodatkowaniu VAT. Czynsz dzierżawny był opodatkowany podatkiem VAT, a Pan wykonywał obowiązki podatnika w tym zakresie.

W rozpatrywanej sprawie – pomimo, że przedmiotowe Nieruchomości stanowią majątek wspólny małżonków – to jednak są wykorzystywane wyłącznie przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wynika z opisu sprawy Pana żona nie prowadziła działalności gospodarczej i nie podejmowała jakiejkolwiek aktywności wskazującej na status podatnika VAT.

Zatem z tytułu dostawy Nieruchomości opisanych we wniosku to wyłącznie Pan będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem Nieruchomości były i nadal są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to w sensie ekonomicznym na gruncie podatku VAT Pan jest właścicielem tych działek i w efekcie dokona ich dostawy.

W odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości wystąpi Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym dostawa ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wyjaśnił Pan w uzupełnieniu do wniosku kwestia opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT – przy uwzględnieniu rezygnacji ze zwolnienia – nie jest przedmiotem wątpliwości i pozostaje poza zakresem pytania objętego wnioskiem. Wskazał Pan, że dostawa Nieruchomości I oraz Nieruchomości II stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie podlega wyłączeniu z art. 6 pkt 1 ustawy. W odniesieniu do dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomościach I i II podał Pan, że spełnione są przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. dostawa następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym czynność ta korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Jednocześnie strony – działając na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy – w akcie notarialnym zgodnie oświadczyły o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT. W konsekwencji czynność ta podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Przechodząc zatem do kwestii określenia podstawy opodatkowania dla planowanej czynności sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości zauważam, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi więc wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Mając na uwadze konstrukcję normatywną podstawy opodatkowania wyrażoną w art. 29a ust. 1 ustawy należy podkreślić, że podstawą opodatkowania jest kwota należna, co istotne, pomniejszona o należny z tytułu danej dostawy podatek.

Wobec powyższego podstawę opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy będzie stanowiła kwota ustalona przez strony tej transakcji, tj. całe wynagrodzenie otrzymane od Kupującego z tytułu sprzedaży nieruchomości, pomniejszone o należny z tytułu tej dostawy podatek, w sytuacji gdy dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym podstawą opodatkowania po Pana stronie będzie cała kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości (100% ceny).

W dalszej kolejności, odnosząc się do kwestii udokumentowania opisanej we wniosku transakcji, wskazuję, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o treść art. 106b ust. 3 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich jej elementów.

Celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak już wyjaśniłem, to Pan będzie stroną dokonującą dostawy Nieruchomości, która to czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, a w konsekwencji to Pan będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości.

Tym samym będzie Pan zobowiązany udokumentować sprzedaż ww. Nieruchomości na rzecz Kupującego wystawiając we własnym imieniu fakturę, na której wykaże Pan całą cenę sprzedaży, z uwzględnieniem uregulowań zawartych w art. 106b ustawy.

Podsumowanie

1.  W przedstawionym zdarzeniu przyszłym związanym ze sprzedażą Nieruchomości wyłącznym podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do całej dostawy będzie Wnioskodawca, a w konsekwencji podstawą opodatkowania po stronie Wnioskodawcy będzie cała kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości (100% ceny sprzedaży).

2.  Transakcja powinna zostać udokumentowana wyłącznie jedną fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawcę, obejmującą całą cenę sprzedaży Nieruchomości (100% wynagrodzenia), natomiast Zainteresowana – jako osoba niebędąca podatnikiem VAT w odniesieniu do tej dostawy – nie będzie zobowiązana do wystawienia faktury VAT dokumentującej tę dostawę.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną przedstawiam jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do opisanego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuję jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Ponadto odnosząc się do Państwa stwierdzenia, że „zastosowana zostanie właściwa stawka VAT – 23%” wskazuję, że w zakresie określenia wysokości stawki podatku nie mogę zająć stanowiska, gdyż kwestia ta może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, zgodnie z art. 42a ustawy.

Zaznaczam także, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.