Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.973.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego jest prawidłowe;

-     dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług dotyczący prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie lokalu poprzez dokonanie jednorazowej korekty podatku. Uzupełnił go Pan pismem z 20 lutego 2026 r. (wpływ 20 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, zarejestrowaną od roku 2017 jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu krótkoterminowego, a całość Jego sprzedaży jest opodatkowana podatkiem VAT.

W grudniu 2025 r. Wnioskodawca zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną, dotyczącą nabycia na rynku pierwotnym lokalu mieszkalnego o projektowanej powierzchni (...) m², stanowiącego odrębną własność i w stanie do dalszego wykończenia (w tzw. stanie deweloperskim). Wartość lokalu przekracza 15 000 zł.

W lutym 2026 r. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską albo przedwstępną, dotyczącą tegoż lokalu. Nabycie będzie stanowiło tzw. pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT i będzie opodatkowane stawką 8% VAT. Zgodnie z harmonogramem, ostateczna umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta do grudnia 2026 roku.

Nabycie nieruchomości zostanie sfinansowane w części ze środków własnych Wnioskodawcy, a w części z konsumenckiego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipotecznie.

W momencie zawierania umowy rezerwacyjnej, deklarowanym zamiarem Wnioskodawcy jest przeznaczenie nabywanego lokalu na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, co jest odzwierciedlone oświadczeniem, że: „zarówno niniejszą Umowę Rezerwacyjną, jak i Umowę Deweloperską zawiera w celu niezwiązanym bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową” (umowa konsumencka).

Wnioskodawca dopuszcza ewentualność, że Jego sytuacja rodzinna lub rynkowa może ulec zmianie. W takim przypadku, Wnioskodawca może podjąć decyzję o rezygnacji z zaspokajania własnych celów mieszkaniowych w nabywanym lokalu i przeznaczeniu go w całości na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

W wyniku zmiany decyzji, ostatecznym i wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości byłoby jej wykorzystanie w całości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. do świadczenia usług najmu krótkoterminowego lub najmu na cele gospodarcze (np. na rzecz wyspecjalizowanego operatora najmu). Działalność ta byłaby prowadzona w ramach istniejącej jednoosobowej działalności gospodarczej, a Wnioskodawca, jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT, nie korzystałby ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT.

Faktura końcowa dokumentująca nabycie lokalu zostałaby wystawiona na dane Wnioskodawcy jako osoby fizycznej i, z daleko posuniętej ostrożności życiowej, uwzględniałaby Jego numer NIP.

W przypadku zmiany przeznaczenia nabytego lokalu, po jego wykończeniu (wytworzeniu środka trwałego), Wnioskodawca wprowadziłby lokal do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opis sprawy

1.  Pytanie: Czy w związku z zawarciem umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej lub przedwstępnej poniósł/poniesie Pan jakikolwiek wydatek na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego? Jeśli tak, proszę wskazać osobno dla obu zawartych umów:

a)  jakie były to wydatki?

b)  kiedy (data) dokładnie poniesione?

c)  kto jest wskazany na fakturze jako nabywca, tj. Pan jako osoba fizyczna czy Pan jako osoba prowadząca działalność gospodarczą? – proszę szczegółowo opisać sytuację.

Odpowiedź: „W związku z zawartymi umowami dotyczącymi nabycia przedmiotowego lokalu, Wnioskodawca poniósł oraz planuje ponieść następujące wydatki.

a)  Rodzaj i wysokość wydatków:

·      Z tytułu umowy rezerwacyjnej: opłata rezerwacyjna w wysokości (…) zł (zostanie przeksięgowana na poczet ceny).

·      Z tytułu umowy zobowiązującej (zawartej w miejsce planowanej wcześniej umowy deweloperskiej, z uwagi na uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie):

-     Koszty taksy notarialnej oraz opłat sądowych w wysokości (…) zł.

-     Pierwsza transza ceny lokalu: (…) zł.

-     Druga transza ceny lokalu: (…) zł.

-     Trzecia transza ceny lokalu: (…) zł.

b)  Daty poniesienia wydatków:

·      Opłata rezerwacyjna: 17 grudnia 2025 r.

·      Koszty notarialne: 5 lutego 2026 r.

·      Pierwsza transza ((…). zł): została wpłacona na rachunek powierniczy dewelopera 11 lutego 2026 r.

·      Druga transza ((…). zł): została wpłacona na rachunek powierniczy dewelopera 18 lutego 2026 r.

·      Trzecia transza ((…). zł): zostanie wpłacona do dnia 28 lutego 2026 r.

c)  Dane nabywcy na fakturach (szczegółowy opis sytuacji): Wnioskodawca, będący osobą fizyczną, nie posiada nazwy przedsiębiorstwa odrębnej od swojej nazwy własnej (firma Wnioskodawcy to jego imię i nazwisko). W związku z powyższym, na wszystkich fakturach dokumentujących dotychczasowe wydatki jako nabywca widnieje „(…)”.

    Z uwagi na status Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT i z daleko posuniętej ostrożności życiowej, na fakturach w przedmiotowej sprawie podawany jest jego numer NIP. Jedynym elementem odróżniającym dokumentację wystawianą na potrzeby prywatne od dokumentacji biznesowej może być wskazany na fakturze adres (odpowiednio: adres zamieszkania lub adres stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej).

    Na obecnym etapie, z uwagi na pierwotny zamiar mieszkaniowy, na uzyskanych już fakturach widnieje adres zamieszkania Wnioskodawcy. Wnioskodawca przewiduje, że faktury przyszłe, dokumentujące wpłacone transze ((…)) oraz transzę przyszłą będą wystawione na te same dane (imię i nazwisko, NIP, adres zamieszkania)”.

2.  Pytanie: Kiedy (data) dokładnie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesienie prawa własności lokalu na Pana rzecz?

Odpowiedź: „Zgodnie z postanowieniami zawartej umowy zobowiązującej, zawarcie ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy nastąpi nie później niż do dnia 31 grudnia 2026 r.”.

3.  Pytanie: Czy i dokładnie kiedy (data) dojdzie do ostatecznej zmiany przeznaczenia wykorzystywania przedmiotowego lokalu mieszkalnego z zaspakajania własnych celów mieszkaniowych na cele prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: „Wnioskodawca na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu. Przewiduje jednak, że decyzja ta zapadnie po faktycznym odbiorze lokalu (szacowanym na połowę marca 2026 r.), a przed zawarciem ostatecznej umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości. Zmiana przeznaczenia nastąpi zatem przed oddaniem lokalu do użytkowania w rozumieniu przepisów ustawy o VAT”.

4.  Pytanie: Czy Pana zamiarem jest wykorzystywanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług? Proszę opisać sytuację.

Odpowiedź: „Tak, zamiarem Wnioskodawcy w przypadku podjęcia decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu, jest jego wykorzystywanie wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Lokal będzie służył w całości świadczeniu usług najmu krótkoterminowego lub najmu na cele gospodarcze w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca wyklucza wykorzystywanie lokalu na własne cele mieszkaniowe lub jakiekolwiek inne cele prywatne po dokonaniu zmiany jego przeznaczenia”.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w związku ze zmianą przeznaczenia nabywanego lokalu mieszkalnego z celów osobistych (mieszkaniowych) na cele związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, która to zmiana nastąpi przed oddaniem lokalu do użytkowania, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie tego lokalu, poprzez dokonanie jednorazowej korekty podatku naliczonego w trybie art. 91 ust. 8 w zw. z art. 91 ust. 7 i 7d Ustawy o VAT, w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana przeznaczenia?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, będzie Mu przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego od nabycia lokalu mieszkalnego w drodze jednorazowej korekty.

1.  Zgodnie z fundamentalną zasadą neutralności podatku VAT, wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”), podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

2.  Wnioskodawca przyznaje, że w momencie nabycia lokalu, z uwagi na pierwotny zamiar przeznaczenia go na cele mieszkaniowe (czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT), prawo do odliczenia podatku naliczonego nie będzie Mu przysługiwało.

3.  Jednakże, system podatku VAT ma charakter dynamiczny i przewiduje mechanizmy korygujące na wypadek zmiany przeznaczenia nabytych towarów i usług. Zasady te określone są w art. 91 Ustawy o VAT. Prawo do odliczenia jest bowiem oceniane w oparciu o finalne, a nie pierwotne przeznaczenie danego towaru.

4.  Kluczowy w niniejszej sprawie jest art. 91 ust. 8 Ustawy o VAT, który stanowi, że korekty, o której mowa w ust. 5-7, dokonuje się również, jeżeli towary i usługi nabyte do wytworzenia towaru, o którym mowa w ust. 2, zostały zbyte lub zmieniono ich przeznaczenie przed oddaniem tego towaru do użytkowania.

5.  W opisanym zdarzeniu przyszłym, zmiana przeznaczenia nieruchomości z celów prywatnych na cele związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną (najem) nastąpi dokładnie w okolicznościach opisanych w art. 91 ust. 8 Ustawy o VAT, tj. przed oddaniem lokalu do użytkowania. Przepis ten, w powiązaniu z art. 91 ust. 7 i 7d Ustawy o VAT, pozwala na dokonanie jednorazowej korekty podatku naliczonego w deklaracji podatkowej za okres, w którym wystąpiła zmiana przeznaczenia. Umożliwia to odzyskanie podatku, do którego prawo do odliczenia pierwotnie nie przysługiwało.

6.  Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza utrwalona linia interpretacyjna organów podatkowych, w tym m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 kwietnia 2025 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.60.2025.2.AR) oraz z 12 lipca 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.223.2021.2.MC). W przywołanych interpretacjach organ potwierdził, że zmiana przeznaczenia nieruchomości przed jej oddaniem do użytkowania uprawnia podatnika do dokonania jednorazowej korekty i odliczenia 100% podatku VAT naliczonego.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, będzie On uprawniony do odliczenia 100% kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie lokalu, poprzez dokonanie jednorazowej korekty na podstawie art. 91 ust. 8 Ustawy o VAT w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym podejmie decyzję o zmianie przeznaczenia lokalu na cele związane wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

-     prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego jest prawidłowe;

-     dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Jednocześnie oceny, czy związek ten istnieje lub będzie istniał w przyszłości, należy dokonać w momencie realizowania zakupów, zgodnie z zasadą niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik – aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego – nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych. Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Tym samym, podatnik dokonując zakupu towarów czy usług dokonuje ich natychmiastowej alokacji do czynności dających prawo do odliczenia lub niedających takiego prawa. Decyzja taka musi być podjęta od razu.

Ponadto, ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonychw art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Należy również podkreślić, że prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane, ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami. Decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Podkreślić również należy, że aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:

Z treści powołanych przepisów ustawy wynika, że za podatnika podatku VAT jest uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

-     jest Pan zarejestrowany od roku 2017 jako czynny podatnik podatku VAT;

-     prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie najmu krótkoterminowego opodatkowaną podatkiem VAT;

-     w grudniu 2025 r. zawarł Pan umowę rezerwacyjną, dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego przeznaczenie na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych;

-     w lutym 2026 r. zamierza Pan zawrzeć umowę deweloperską albo przedwstępną, dotyczącą tego lokalu;

-     wartość lokalu przekracza 15 000 zł;

-     w związku z zawartymi umowami dotyczącymi nabycia przedmiotowego lokalu, poniósł Pan następujące wydatki:

Ø opłata rezerwacyjna w wysokości (…) zł poniesiona 17 grudnia 2025 r.,

Ø koszty taksy notarialnej oraz opłat sądowych w wysokości (…) zł poniesione 5 lutego 2026 r.,

Ø pierwsza transza ceny lokalu: (…) zł wpłacona 11 lutego 2026 r.,

Ø druga transza ceny lokalu: (…) zł wpłacona 18 lutego 2026 r.,

Ø trzecia transza ceny lokalu: (…) zł zostanie wpłacona do 28 lutego 2026 r.

Ponadto wskazał Pan, że:

-     może podjąć decyzję o rezygnacji z zaspokajania własnych celów mieszkaniowych w nabywanym lokalu i przeznaczeniu go w całości na cele prowadzonej działalności gospodarczej, tj. w całości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (świadczenia usług najmu krótkoterminowego lub najmu na cele gospodarcze) – nie podjął Pan jeszcze ostatecznej decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu;

-     w przypadku zmiany przeznaczenia nabytego lokalu, po jego wykończeniu, wprowadziłby Pan lokal do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;

-     Pana zamiarem, w przypadku podjęcia decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu, jest jego wykorzystywanie wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Lokal będzie służył w całości świadczeniu usług najmu krótkoterminowego lub najmu na cele gospodarcze w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej;

-     wyklucza Pan wykorzystywanie lokalu na własne cele mieszkaniowe lub jakiekolwiek inne cele prywatne po dokonaniu zmiany jego przeznaczenia;

-     nabycie to będzie stanowiło tzw. pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w związku ze zmianą przeznaczenia nabywanego lokalu mieszkalnego z celów osobistych (mieszkaniowych) na cele związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, która to zmiana nastąpi przed oddaniem lokalu do użytkowania, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie tego lokalu, poprzez dokonanie jednorazowej korekty podatku naliczonego w trybie art. 91 ust. 8 w zw. z art. 91 ust. 7 i 7d ustawy, w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana przeznaczenia.

Jak już wspomniano wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Odnosząc się do ww. kwestii należy zauważyć, że w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

I tak, na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 10c ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 11 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 13 ustawy:

Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. Podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Z powołanych przepisów wynika, że nierozliczony w okresie otrzymania faktury lub w jednym z trzech następnych okresów rozliczeniowych podatek naliczony może zostać rozliczony w okresie 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego. Odliczenie podatku, zgodnie z art. 86 ust. 13 ustawy będzie możliwe poprzez korektę deklaracji za okres, w którym wystąpiło prawo do odliczenia podatku, bądź za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Przepisy ustawy nie ograniczają w żadnej mierze czasu korekty podatku należnego. Jedynym ograniczeniem czasowym jest tu termin przedawnienia (i związany z nim termin złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty) zobowiązania podatkowego. Natomiast, kwestię prawa korygowania podatku naliczonego reguluje ww. art. 86 ust. 13 ustawy.

Również NSA w wyroku z 1 września 2011 r., I FSK 1105/10, wskazał iż „(…) – art. 86 ust. 13 u.p.t.u. odnosi się (…) do korekt deklaracji podatkowej dokonywanych z powodów dotyczących podatku naliczonego (obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego)”.

Podatek naliczony jest elementem konstrukcyjnym podatku od towarów i usług. Jego kwota wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego bądź wysokość podatku do zwrotu.

Podatnik wykonujący swoje prawo do odliczenia podatku naliczonego może to uczynić w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym prawo to wystąpiło, o czym stanowi art. 86 ust. 13 ustawy.

Ponadto należy wskazać, że zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekty podatku naliczonego w związku ze zmianą przeznaczenia zakupionych towarów i usług m.in. z czynności niedających prawa do odliczenia na czynności dające to prawo, zostały określone w art. 91 ustawy.

I tak, na mocy art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 3 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 5 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 6 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7 ustawy:

Na mocy art. 91 ust. 7a ustawy:

Z przepisu art. 91 ust. 7b ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 7c ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7d ustawy:

Na mocy art. 91 ust. 8 ustawy:

Przepisy art. 91 ustawy wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony). Wprowadzenie procedury korekty związane jest z faktem, że we wspólnym systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego, tzn. w momencie nabycia. W tym momencie czasowym, związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi, faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia.

Jeśli zatem podatnik nabył towary lub usługi z zamiarem ich wykorzystania do określonych czynności (opodatkowanych lub zwolnionych od podatku) i nie wykorzystał ich zgodnie z takim zamiarem (zmiana przeznaczenia), wówczas konieczne jest dokonanie korekty podatku. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany od roku 2017 jako czynny podatnik podatku VAT. W grudniu 2025 r. zawarł Pan umowę rezerwacyjną dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego przeznaczeniem na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. W związku z zawarciem umowy poniósł Pan następujące wydatki:

Ø opłata rezerwacyjna w wysokości (…) zł poniesiona 17 grudnia 2025 r.,

Ø koszty taksy notarialnej oraz opłat sądowych w wysokości (…) zł poniesione 5 lutego 2026 r.,

Ø pierwsza transza ceny lokalu: (…) zł wpłacona 11 lutego 2026 r.,

Ø druga transza ceny lokalu: (…) zł wpłacona 18 lutego 2026 r.,

Ø trzecia transza ceny lokalu: (…) zł zostanie wpłacona do 28 lutego 2026 r.

W odniesieniu do Pana wątpliwości stwierdzić należy, że dla określenia, czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku niezwykle istotny jest charakter związku występującego między zakupami, a prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Jak już wcześniej wskazano, istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar lub usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

W każdym więc przypadku należy dokonać oceny, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było wykonywanie czynności opodatkowanych. Z ogólnie przyjętej definicji „zamiaru” wynika, że jest to projekt, plan czy intencja zrealizowania czegoś. Istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom, jak i cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Planuje (nie wyklucza) Pan przeznaczyć zakupiony lokal w całości na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nadto, wskazał Pan, że na fakturach podawany jest numer NIP Pana działalności gospodarczej, jak również faktury przyszłe dokumentujące wpłacone transze oraz transzę przyszłą będą wystawione na te same dane, tj. w szczególności na Pana imię i nazwisko oraz NIP. Nabyty lokal, po jego wykończeniu, wprowadzi Pan do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz będzie go Pan wykorzystywał wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – świadczenie usług najmu krótkoterminowego lub najmu na cele gospodarcze w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Ponadto, wykluczy Pan wykorzystywanie go na własne cele mieszkaniowe lub jakiekolwiek inne cele prywatne.

Zatem, w związku z planowanym wykorzystywaniem lokalu – po jego wykończeniu – wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, są spełnione przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego – związek nabywanych towarów i usług z wykonywaniem czynności opodatkowanych przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, i przysługuje Panu – przy założeniu, że nie wystąpią okoliczności wymienione w art. 88 ustawy – prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wykazanego w fakturach dokumentujących poniesione wydatki związane z zakupem przedmiotowego lokalu.

Wskazać należy, że w odniesieniu do wydatków na zakup lokalu, tj. opłaty rezerwacyjnej poniesionej 17 grudnia 2025 r., kosztami taksy notarialnej oraz opłat sądowych poniesionych 5 lutego 2026 r., wpłaty pierwszej transzy ceny lokalu dokonanej 11 lutego 2026 r., wpłaty drugiej transzy ceny lokalu uiszczonej 18 lutego 2026 r., a także trzeciej transzy ceny lokalu wpłaconej do 28 lutego 2026 r. może Pan odliczać podatek naliczony na bieżąco, tj. w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał Pan fakturę lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Natomiast w sytuacji, gdy nie dokona Pan obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków związanych z nabywanym lokalem, w terminach, o których mowa w art. 86 ust. 10 i 11 ustawy, w związku z tym, że wykazuje Pan zamiar wykorzystywania lokalu wyłącznie do czynności opodatkowanych, winien Pan dokonać korekty w zakresie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 13 ustawy.

Zatem, korekta ta nie nastąpi na podstawie art. 91 ust. 8 ustawy, z uwagi na obecnie deklarowany zamiar wykorzystywania przedmiotowego lokalu do czynności opodatkowanych.

Podsumowanie

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w przypadku wykorzystywania zakupionego lokalu na cele związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, przysługuje Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie przedmiotowego lokalu stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy z uwzględnieniem ograniczeń wynikających art. 88 ustawy. Może Pan odliczać podatek naliczony na bieżąco w terminach, o których mowa w art. 86 ust. 10 i 11 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, Pana stanowisko dotyczące dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego w trybie art. 91 ust. 8 w zw. z art. 91 ust. 7 i 7d ustawy, w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi zmiana przeznaczenia należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Równocześnie, należy zauważyć, że interpretacja indywidualna została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie natomiast powołanych przez Pana interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia. Jednakże wskazane przez Pana we własnym stanowisku interpretacje indywidualne, znajdujące – Pana zdaniem – potwierdzenie Pana stanowiska w przedmiotowej sprawie dotyczą innych zdarzeń niż opisywanych w Pana sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.