Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.974.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z – brak daty – o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący podlegania opodatkowania podatkiem VAT oraz zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości niezabudowanych. Uzupełniła go Pani pismami z 6 lutego 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.) – dalej jako u.p.d.o.f.

Ponadto, Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.) – dalej jako u.p.t.u.

Przeważające PKD działalności to 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

30 października 2025 r. Wnioskodawczyni na mocy aktu notarialnego Rep. (…) dokonała przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem, nieruchomości położonej w mieście (…). Do momentu zawarcia umowy sprzedaży sytuacja prawna nieruchomości wyglądała w sposób następujący:

Nieruchomość znajduje się w obrębie ewidencyjnym: (…), jednostka ewidencyjna (…) miasto, powiecie Miasto (…), województwie (…), obejmującej niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi:

-     (…) o obszarze 0,0006 ha, Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: grunty orne (RIIIb),

-     (…) o obszarze 0,3496 ha, Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: grunty orne (RIIIb).

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi w systemie teleinformatycznym księgę wieczystą KW (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej 8 grudnia 2017 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, za Rep. (…), na mocy której rodzice Wnioskodawczyni przekazali Jej przedmiotową nieruchomość do majątku prywatnego.

Prezydent Miasta (…) 18 września 2023 r. wydał decyzję (…), z której wynika, iż ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hotelu wraz z zagospodarowaniem terenu i miejscami postojowymi na działce numer (…), Wnioskodawczyni wraz z darowizną nieruchomości otrzymała cesję praw do powyższych warunków zabudowy.

Opisane powyżej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, są niezabudowane oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi. Z rejestru gruntów działki oznaczone są jako grunty orne.

Przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nie została nabyta z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej ani wykorzystywana w takiej działalności, sprzedaż działek ma charakter jednorazowy, wynikający wyłącznie z decyzji o dysponowaniu majątkiem osobistym.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, Wnioskodawczyni zawarła z przyszłym kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działek gruntu nr (…) i nr (…) oraz towarzyszącą jej umowę dzierżawy. Wnioskodawczyni jako właścicielka nieruchomości udostępniła grunt Spółce jedynie w celu umożliwienia Jej podjęcia niezbędnych czynności formalnych związanych z przygotowaniem inwestycji, którą zamierza zrealizować po nabyciu działek. Zawarcie umowy dzierżawy służyło wyłącznie zapewnieniu przyszłemu nabywcy tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości przed przeniesieniem własności, tak aby mógł On występować o decyzje administracyjne i pozwolenia wymagane do rozpoczęcia inwestycji. Dzierżawa ma zatem charakter wyłącznie techniczny i pomocniczy wobec planowanej transakcji sprzedaży.

Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomości o łącznej powierzchni około 3502 m². Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 528,05 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Wnioskodawczyni zobowiązała się do przeniesienia własności nieruchomości na kupującą Spółkę pod następującymi warunkami:

1. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni użytkowej 528,05 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

3. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

4. Uzyskania przez kupującą Spółkę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością jej rekultywacji.

6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

7. Uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

8. Potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego.

9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

10. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji dotyczącej zmiany klasyfikacji gruntu działki numer: (…) na użytki rolne klasy IV lub niższej.

Strony umowy przedwstępnej sprzedaży ustaliły, że w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać powyższą nieruchomość: niezabudowane działki nr (…) oraz nr (…) o powierzchni około 3502 m² , nie później niż do 30 października 2026 r.

Wnioskodawczyni oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością, opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni kupującemu nabywaną nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie niezwłocznie przywrócony do stanu pierwotnego przez kupującego.

Wnioskodawczyni oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej nieruchomości, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Wnioskodawczyni oświadcza, że w zakresie zbycia podmiotowej nieruchomości nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

Wnioskodawczyni wskazuje, że działki służą celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi Jej majątek osobisty, gdyż nabyła ją będąc panną oraz zapewnia, że z mężem umowy majątkowej, rozszerzającej wspólność majątkową nie zawierała.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1. Na pytanie dotyczące jednoznacznego wskazanie, czy doszło już do sprzedaży działek nr (…), odpowiedziała Pani, że:

„Została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem. Na moment udzielenia odpowiedzi nie została przeniesiona własność”.

2. Pytanie: Czy nabycie przez Panią działek nr (…) zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)? Informacji proszę udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni dokonała nabycia niezwiązanego z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, darowizna nie była objęta podatkiem VAT – korzystała ze zwolnienia przedmiotowego.

W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni dokonała nabycia niezwiązanego z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, darowizna nie była objęta podatkiem VAT – korzystała ze zwolnienia przedmiotowego”.

3. Pytanie: Czy z tytułu nabycia działek nr (…) przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Informacji proszę udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…):

Nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W stosunku do działki (…):

Nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony”.

4. Pytanie: Czy działki nr (…) były wykorzystywana przez Panią przez cały okres ich posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Informacji proszę udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…): Tak. W stosunku do działki (…): Tak”.

5. Pytanie: W jaki konkretnie sposób działki nr (…) były/są wykorzystywane przez Panią w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że działka nr (…) była i jest częścią nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek prywatny, wykorzystywaną wyłącznie w celach osobistych. Wnioskodawczyni jedynie kosiła działkę kilka razy do roku.

W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że działka nr (…) była i jest częścią nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek prywatny, wykorzystywaną wyłącznie w celach osobistych. Wnioskodawczyni jedynie kosiła działkę kilka razy do roku”.

6. Pytanie: Czy działki były/są wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała/zaspokaja i w jakim okresie? Informacji proszę udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni wskazuje, że od momentu jej nabycia działka ta stanowiła część majątku osobistego i była wykorzystywana w celach prywatnych jako element gruntu pełniącego funkcję zabezpieczenia majątkowego oraz terenu pomocniczego związanego z rekreacją osobistą.

W stosunku do działki (…):

Wnioskodawczyni wskazuje, że od momentu jej nabycia działka ta stanowiła część majątku osobistego i była wykorzystywana w celach prywatnych jako element gruntu pełniącego funkcję zabezpieczenia majątkowego oraz terenu pomocniczego związanego z rekreacją osobistą”.

7. Pytanie: Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy? Jeśli tak, to od kiedy?

Odpowiedź: „Nie”.

8. Pytanie: Czy z działek nr (…) dokonywane były/są przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznacza/przeznaczała Pani produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała/dokonuje Pani sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Informacji proszę udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „W stosunku do działki (…): Nie były dokonywane żadne zbiory i dostawy.

W stosunku do działki (…): Nie były dokonywane żadne zbiory i dostawy”.

9. Pytanie: Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku)? Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie.

Odpowiedź: „Nie”.

10. Pytanie: Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: „Nie”.

11. Na pytanie dotyczące wskazania:

a) czy wydana decyzja o warunkach zabudowy dotyczy/dotyczyła wyłącznie działki nr (…), czy również działki (…)?

Odpowiedź: „Obu”;

b) czy na dzień sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy dla działki (…) obowiązuje/będzie obowiązywać? Jeśli nie, proszę wyjaśnić dlaczego odrębnie dla obu działek i z jakich dokumentów o wynika.

Odpowiedź: „Będzie obowiązywać”.

12. Pytanie: W związku z informacjami wskazanymi w opisie sprawy o wydanej już decyzji o warunkach zabudowy oraz o warunku nr 1 umowy przedwstępnej, że kupująca Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, proszę o wyjaśnienie:

a) która z decyzji o warunkach zabudowy – ta, do której prawa Pani otrzymała w wyniku cesji wraz z darowizną działek czy ta, którą uzyska kupująca Spółka – będzie obowiązywać na dzień sprzedaży?

Odpowiedź: „Nabyta przez spółkę kupującą”;

b) czy decyzja o warunkach zabudowy, która będzie obowiązywać na dzień sprzedaży dotyczyć będzie obu działek – nr (…) ?

Odpowiedź: „Tak”.

13. Pytanie: W związku z informacjami wskazanymi w opisie sprawy, że nabyła Pani działki nr (…) w roku 2017, natomiast w roku 2023 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i wraz z darowizną ww. działek otrzymała Pani cesję praw do tej decyzji o warunkach zabudowy, proszę o wyjaśnienie rozbieżności tych dat.

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nabyła drogą darowizny w 2017 roku działki (…), natomiast warunki 2013 roku dostali rodzice, którzy byli wtedy właścicielami działki, warunki były wydane na nich, ale w ramach umowy darowizny z 2017 została dokonana cesja praw wynikających z tej decyzji o warunkach zabudowy. Rozbieżność dat wynika z błędu pisarskiego, warunki zabudowy były z 2013 roku a nie 2023”.

14. Pytanie: W związku z informacją o cesji praw do decyzji o warunkach zabudowy proszę o wskazanie, czy poczyniła Pani jakiekolwiek nakłady celem budowy hotelu? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie były to nakłady, kiedy dokładnie poniesione?

b)  czy od ww. wydatków przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów celem budowy hotelu”.

15. Pytanie: Czy dla działek nr (…) na dzień sprzedaży był/będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nie jest w stanie przewidzieć czy na dzień sprzedaży działek będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawczyni Rada Miasta (…) przystąpiła do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy, która swoim zasięgiem obejmuje przedmiotowe działki”.

a) jakie przeznaczenie dla ww. działek wynika/będzie wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Proszę wskazać ich oznaczenia – symbole wraz z objaśnieniami wskazanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i czy dopuszczał/dopuszczać będzie ono posadowienie na nich jakichkolwiek budynków/ budowli?

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nie zgłaszała się do gminy w sprawie ustalenia jak będzie wyglądał miejscowy plan”;

b) kto i na podstawie jakich dokumentów wystąpił/wystąpi o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nie wystąpiła i nie ma wiedzy kto to zrobił”;

c) w jakim celu wystąpiono o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni nie występowała o powyższe”.

16. Pytanie: Czy w odniesieniu do działek nr (…) i nr (…) ponosiła/będzie Pani ponosiła do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady oraz kiedy i w jakim celu zostały poczynione? Informacji należy udzielić odrębnie dla obu działek.

Odpowiedź: „Wnioskodawczyni kosiła działki kilka razy do roku, więcej czynności nie wykonywała”.

17. Pytanie: W związku z informacją, że działki nr (…) są/były dzierżawione kupującej Spółce, proszę o wskazanie odrębnie dla obu działek:

a) czy dzierżawa miała/ma charakter odpłatny?

Odpowiedź: „Tak, dzierżawa miała charakter odpłatny”;

b) na jaki okres została zawarta umowa dzierżawa (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odpowiedź: „Na 3 miesiące”;

c) czy czynsz z tytułu dzierżawy ww. działek był/jest/będzie dokumentowany fakturami VAT?

Odpowiedź: „Nie”;

d) czy rozliczała/rozlicza Pani podatek należny z tytułu dzierżawy ww. działek? Jeśli nie, prosimy wskazać z jakiego powodu?

Odpowiedź: „Nie. Wnioskodawczyni nie działała w ramach działalności gospodarczej”.

18. Pytanie: Czy działki nr (…) były oprócz wydzierżawiania ich kupującej Spółce, udostępniane kiedykolwiek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  na podstawie jakiej konkretnie umowy i komu była udostępniana?

b)  czy ww. umowa miała charakter odpłatny?

c)  na jaki okres została zawarta ww. umowa (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

d)  czy czynsz z tytułu udostępniania ww. działek był dokumentowany fakturami VAT?

e)  czy rozliczała Pani podatek należny z tytułu dzierżawy ww. działek? Jeśli nie, prosimy wskazać z jakiego powodu?

Odpowiedź: „Nie”.

Pytania

1. Czy czynność sprzedaży opisanej nieruchomości stanowi po stronie Wnioskodawczyni odpłatną dostawę towarów dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ustawy o VAT?

2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie negatywna – czy sprzedaż opisana w stanie faktycznym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanych działek nie stanowi odpłatnej dostawy towarów dokonywanej w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm) – dalej jako ustawa o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do definicji podatnika podatku od towarów i usług wskazanej w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast ust. 2 ustawy o VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuję wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje m.in. działania polegające na stałym i zarobkowym wykorzystywaniu składników majątku – zarówno rzeczowych, jak i niematerialnych. Status podatnika przysługuje więc podmiotom, które prowadzą tak rozumianą działalność w sposób zorganizowany i uczestniczą w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Działalność gospodarcza obejmuje także takie działania, w których towary są wykorzystywane w sposób stały i ukierunkowany na osiąganie przychodu. Pod pojęciem ciągłego wykorzystywania majątku należy rozumieć jego używanie w sposób powtarzalny lub przez dłuższy czas. W konsekwencji, uzyskiwanie regularnych korzyści finansowych z danego składnika majątku może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Z analizy przywołanych regulacji wynika, że dostawa towarów podlega VAT wyłącznie wtedy, gdy dokonuje jej podmiot posiadający status podatnika i działający jako podatnik w odniesieniu do danej czynności. Aby uznać, że w ramach konkretnej transakcji występuje on jako podatnik, konieczne jest ustalenie, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wcześniej wskazano, działalność gospodarcza obejmuje szeroki zakres aktywności producentów, handlowców oraz usługodawców, a także działalność rolniczą i wykonywanie wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uważa się również stałe, zarobkowe wykorzystywanie składników majątku – zarówno rzeczowych, jak i niematerialnych. Oznacza to, że podatnikiem VAT może być również podmiot wykonujący czynności opodatkowane okazjonalnie, o ile są one związane z aktywnością mieszczącą się w definicji działalności gospodarczej.

W konsekwencji, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, muszą zostać spełnione dwie przesłanki łącznie: po pierwsze czynność musi znajdować się w katalogu czynności opodatkowanych VAT, a po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który przy jej wykonaniu działa w charakterze podatnika tego podatku.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w kontekście sprzedaży nieruchomości, można mówić o podleganiu opodatkowaniem od towarów i usług, gdy czynności wykonywane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną np.:

-     nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

-     uzbrojenie terenu,

-     wydzielenie dróg wewnętrznych,

-     działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

-     uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu,

-     wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

-     prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usługach o zbliżonym charakterze.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni wskazuje na fakt, że do momentu sporządzenia umowy przedwczesnej sprzedaży ze Spółką działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radio.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek podatkiem VAT została jednoznacznie wyjaśniona w wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. Trybunał wskazał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy rozumieć w ten sposób, iż podatnikiem VAT może być również osoba sprzedająca grunt stanowiący pierwotnie jej majątek prywatny, jeżeli w celu przygotowania transakcji korzysta z usług profesjonalnego podmiotu, który jako jej pełnomocnik podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla działalności gospodarczej w sektorze obrotu nieruchomościami, wykorzystując środki podobne do tych stosowanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W uzasadnieniu przypomniano, że dyrektywa VAT szeroko definiuje pojęcie „podatnika”, uzależniając je od samodzielnego wykonywania „działalności gospodarczej”. Pojęcie to obejmuje wszelką działalność o charakterze wytwórczym, handlowym lub usługowym, a także stałe wykorzystanie składników majątku – zarówno rzeczowych, jak i niematerialnych – w celu uzyskania dochodu.

TSUE odwołał się również do wcześniejszego orzecznictwa, w szczególności do spraw C-180/10 i C-181/10, gdzie podkreślono, że przesądzające znaczenie ma podjęcie aktywnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub możliwości sprzedaży nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu czy prowadzenie działań marketingowych. Tego typu czynności wykraczają poza zwykły zakres zarządu majątkiem osobistym, a ich wykonywanie świadczy o prowadzeniu działalności nakierowanej na osiąganie stałego dochodu, co kwalifikuje je jako działalność gospodarczą.

Analizując wyrok w sprawie C-213/24 E.T., należy podkreślić, że ponownie kluczowe okazało się ustalenie, czy sprzedający – bezpośrednio lub poprzez pełnomocnika – podejmował aktywne działania właściwe profesjonalnym uczestnikom rynku.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawczyni nie budzi wątpliwości, że takie czynności nie miały miejsca. Pełnomocnik zobowiązuję się do uzyskania dla działek licznych pozwoleń, w tym związanych z uzbrojeniem terenu czy wykonaniem zjazdów, co istotnie podnosiło wartość nieruchomości. Co więcej, już w umowie przedwstępnej przewidziano wyższą cenę sprzedaży, wynikającą z planowanych przekształceń i pozwoleń. Trybunał wskazał, że działania pełnomocnika należy przypisać mocodawcy, o ile to właściciel ponosi ekonomiczne ryzyko oraz uzyskuje korzyść z transakcji. Sam fakt powierzenia czynności profesjonaliście nie pozbawia sprzedającego statusu podmiotu działającego samodzielnie – przeciwnie, potwierdza, że podejmuje on zorganizowane działania ukierunkowane na osiągnięcie dochodu. Znaczenie ma również treść umowy ze zleceniobiorcą, z której wynika, że działa on w imieniu i na rzecz właściciela, wykonując określone zadania. Uzyskanie wskazanych decyzji i pozwoleń stanowi warunek konieczny do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Czynności te muszą zostać wykonane jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Samo udzielenie przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa, które umożliwia mu podjęcie działań służących przygotowaniu nieruchomości do planowanej inwestycji (takich jak uzyskanie pozwoleń, wykonanie przyłączy i innych formalności), nie oznacza jednak, że to sprzedający podejmuje zabiegi mające na celu uzbrojenie terenu lub podniesienie jego atrakcyjności na rynku. Nie są to działania, które sprzedawca wykonuje po to, aby uatrakcyjnić oferowany grunt dla nieokreślonych potencjalnych nabywców.

W omawianej sprawie należy podkreślić, że nabywca – Spółka – był już znany, a Wnioskodawczyni nie musiała podejmować żadnych działań marketingowych ani przygotowawczych w celu znalezienia kupującego. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika rzeczywiście odnoszą się do właściciela, ponieważ to on ostatecznie uzyskuje decyzje i pozwolenia. Jednak działania pełnomocnika mają służyć realizacji potrzeb nabywcy, a nie budowaniu atrakcyjności działki na rynku czy pozyskaniu kupujących.

Dodatkowo, z przedstawionego stanu faktycznego przez Wnioskodawczynie wynika, że działka została oddana Spółce w dzierżawę na podstawie umowy zawartej w związku z umową przedwstępną, wyłącznie po to, by umożliwić spółce zdobycie niezbędnych zgód i pozwoleń wymaganych do finalizacji transakcji. Obie umowy należy więc traktować jako elementy jednej, wspólnej struktury prawnej zmierzającej do sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie ze stanem faktycznym wynika również, że Spółka podejmuje opisane działania we własnym interesie – celem tych czynności jest dostosowanie działki do planowanej inwestycji. Mimo, że ustalona cena sprzedaży przewyższa przeciętne ceny rynkowe, została ona uzgodniona pomiędzy stronami jeszcze przed tym, zanim Spółka rozpoczęła jakiekolwiek prace przygotowawcze. Z treści wniosku nie wynika natomiast, aby Wnioskodawczyni podejmowała jakiekolwiek samodzielne, aktywne działania charakterystyczne dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, które wymagałyby zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorców, handlowców czy usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że Wnioskodawczyni powinna być uznawana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2024 r. syg. akt I FSK 1014/21 potwierdza uzasadnienie wnioskodawczyni: „(…) Powyższa argumentacja organu nie zasługuje na uwzględnienie. Trafnie bowiem Sąd pierwszej instancji stwierdził, że starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Cena została bowiem uzgodniona w umowie przedwstępnej. Sukces działań przedsięwziętych przez pełnomocnika (tj. kupującego) stanowi zaś - w świetle umowy przedwstępnej, opisanej we wniosku o wydanie interpretacji – warunek, że przyrzeczona umowa sprzedaży dojdzie do skutku. Gdyby się bowiem okazało, że uzyskanie pewnych decyzji, pozwoleń, warunków technicznych itd. nie nastąpi – grunt w ogóle nie zostanie przez nabywcę kupiony, gdyż będzie dla niego nieużyteczny, nie będzie spełniał jego potrzeb. W okolicznościach tej sprawy nie ma żadnych wątpliwości, że sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu nie podejmuje aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług”.

Jednakowy dla sprawy wyrok Naczelny Sąd Administracyjny ogłosił również w wyroku z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21: „(…) Nie ma przy tym dla powyższej oceny znaczenia także okoliczność, że Skarżący udzielił przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej, ponieważ warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego. Działania takie bowiem zabezpieczały interesy przyszłego nabywcy przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości, co z kolei jest normalną okolicznością w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Podkreślić należy, że umowa przedwstępna oraz umowa dzierżawy oraz pełnomocnictwa Skarżącego miały jedynie umożliwić przyszłemu nabywcy, a nie Skarżącemu uzyskanie stosownych decyzji, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej części działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (…). Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione odnośnie do pytania nr 1 należy uznać – Pani zdaniem – za prawidłowe.

Natomiast przechodząc do możliwości zwolnienia sprzedaży działki jako terenów innych niż tereny budowalne w ocenie Wnioskodawczyni występują podstawy do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zwolnienia z podatku od towarów i usług dla dostaw towarów oraz świadczenia usług zostały przewidziane w art. 43 ustawy o podatku VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawodawca wskazał, że opodatkowaniu nie podlega dostawa terenów niezabudowanych, o ile nie mają one charakteru terenów budowlanych.

Z treści tego przepisu wynika, że preferencja podatkowa obejmuje te grunty, które są niezabudowane i jednocześnie nie zostały przeznaczone pod zabudowę. Odnosi się to w szczególności do gruntów rolnych, leśnych, naturalnych lub takich, na których realizacja inwestycji budowlanej nie jest dopuszczalna na gruncie przepisów prawa miejscowego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku takiego planu – grunty określone jako przeznaczone pod zabudowę w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

O przeznaczeniu terenu rozstrzygają akty planistyczne wskazane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), która określa zasady kształtowania polityki przestrzennej na obszarze gminy oraz zasady ustalania sposobu zagospodarowania terenu. Plan miejscowy stanowi źródło prawa miejscowego i określa przeznaczenie oraz zasady zagospodarowania terenów, w tym ograniczenia ich zabudowy. W przypadku braku planu – przesądzają o tym indywidualne decyzje o warunkach zabudowy.

Zatem, ustawa o VAT wymaga oceny przeznaczenia nieruchomości wyłącznie poprzez analizę obowiązującego planu miejscowego lub wydanych decyzji WZ. Jeżeli żaden z tych aktów nie przewiduje dopuszczalności zabudowy, grunt nie może zostać zakwalifikowany jako teren budowlany, a jego dostawa pozostaje zwolniona z podatku VAT. Decydujące znaczenie dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług ma status nieruchomości na moment dokonania dostawy, co jednoznacznie wynika z brzmienia art. 2 pkt 33 ustawy odwołującego się do aktualnego przeznaczenia gruntu wynikającego z obowiązujących aktów planistycznych. Ustawa o VAT nie uzależnia kwalifikacji gruntu od faktu istnienia w przeszłości jakichkolwiek rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących jego potencjalnego zagospodarowania, jeżeli nie oddziałują one na obecne możliwości jego zabudowy.

W analizowanej sprawie decyzja (…) wydana przez Prezydenta Miasta (…) z 18 września 2013 r. – o warunkach zabudowy została wydana wiele lat temu, nie doprowadziła jednak do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, a przede wszystkim – nie odzwierciedla obecnego statusu urbanistycznego nieruchomości. Jej istnienie nie powoduje, że grunt może być aktualnie wykorzystany pod zabudowę, zwłaszcza że brak jest jakichkolwiek przesłanek świadczących o kontynuacji zamierzenia inwestycyjnego, a w międzyczasie zmianie uległ stan prawny i planistyczny terenu, co wyłącza możliwość realizacji zabudowy zgodnie z treścią dawnej decyzji.

Podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa miejscowego i nie ustala przeznaczenia terenu w sposób generalny i trwały. Ma ona charakter jedynie uzupełniający wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej skutki mogą być realizowane wyłącznie w zakresie zgodnym z aktualnym porządkiem prawnym. Jeżeli zatem obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje możliwości zabudowy na danym terenie lub wprowadza jej całkowity zakaz, oznacza to, że grunt nie posiada obecnie statusu terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i nie spełnia przesłanek opodatkowania przewidzianych dla gruntów budowlanych.

W konsekwencji, nawet jeśli decyzja WZ formalnie istnieje, ale nie może być już skutecznie realizowana, nie przesądza ona o przeznaczeniu terenu pod zabudowę. O przeznaczeniu nieruchomości decyduje wyłącznie aktualnie obowiązujący MPZP.

Wydane zaświadczenia przez Prezydenta Miasta (…) z 29 maja 2025 r., znak: (…) zaświadczające, że działki oznaczone numerami ewidencyjnymi gruntu (…) położone w (…) znajdują się na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego potwierdzają stanowisko Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, grunt pozostaje zatem terenem niezabudowanym o przeznaczeniu innym niż budowlane, co oznacza, że jego sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości – działek nr (…),  istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

-   jest Pani właścicielem działek nr (…);

-   nabyła Pani ww. działki na podstawie umowy darowizny do majątku prywatnego;

-   ww. działki wchodzą w skład Pani majątku prywatnego i nie zostały nabyte z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej ani wykorzystywania w takiej działalności;

-   sprzedaż działek ma charakter jednorazowy, wynikający wyłącznie z decyzji o dysponowaniu majątkiem osobistym;

-   ww. działki były i są częścią nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek prywatny, wykorzystywaną wyłącznie w celach osobistych;

-   od momentu ich nabycia ww. działki stanowiły część majątku osobistego i były wykorzystywane w celach prywatnych jako element gruntu pełniącego funkcję zabezpieczenia majątkowego oraz terenu pomocniczego związanego z rekreacją osobistą;

-   nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze;

-   nie ponosiła Pani nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. działek;

-   zamierza Pani sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanych działek nr (…) o powierzchni 3502 m²;

-   podpisała Pani z kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży i zawarła Pani umowę dzierżawy ww. działek będących przedmiotem umowy przedwstępnej. Ponadto, udzieliła Pani także Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii podgalania opodatkowaniu sprzedaży działek nr (…), należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntów (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntów (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowane grunty uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki zostały udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntów na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek nr (…), będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowanie

Czynności wykonywane przez Panią w związku ze sprzedażą działek nr (…) nie mają charakteru działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, zatem sprzedaż ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Jednocześnie w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należy wskazać, że z uwagi, iż sprzedaż niezabudowanych działek nr (…) nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, to nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ww. nieruchomości. Zatem, odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia .

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.